פסקי דין על מ.ע.ג.ן - יעוץ וניהול נכסים | פסקי דין על מ.ו.השקעות | פסקי דין על בוטיק - שימור מבנים | פסקי דין על דני בשן | פסקי דין על אייל גרוס |

5735-06/17 רעא     05/06/2017




רעא 5735-06/17 מ.ע.ג.ן - יעוץ וניהול נכסים בע"מ, מ.ו.השקעות בע"מ נ' בוטיק - שימור מבנים בע"מ, דני בשן, אייל גרוס








בית המשפט המחוזי בתל אביב - יפו בשבתו כבית-משפט לערעורים אזרחיים



רע"א 5735-06-17 מ.ע.ג.ן - יעוץ וניהול נכסים בע"מ

ואח' נ' בוטיק - שימור מבנים בע"מ
ואח'





לפני
כבוד השופטת
אביגיל כהן


המבקשות

1
.
מ.ע.ג.ן - יעוץ וניהול נכסים בע"מ
2
.
מ.ו. השקעות בע"מ
ע"י ב"כ עו"ד יערית ברנן


נגד


המשיבים

1. בוטיק - שימור מבנים בע"מ
2. דני בשן
3. אייל גרוס
ע"י ב"כ עו"ד צביקה מצקין ועו"ד אלרן שפירא בר-אור




החלטה

1.
לפני בקשת רשות ערעור על החלטת בית משפט השלום בתל אביב (כב' השופט אילן רונן) מיום 28/5/17 בת.א. 4233-05-17 ולפיה נדחתה בקשת המבקשים למתן צו מניעה זמני.

2.
עניינינו בתביעה שמהותה "צו מניעה קבוע" אשר הוגשה בחודש מאי 2017 ובמסגרתה התבקש בית משפט "ליתן צו מניעה קבוע, האוסר על הנתבעים למנוע מהתובעות ו/או מצד שלישי, להחליף את מנעול דלת הדירה המסומנת מס' 17 (הידועה כחלק מתת חלקה 34), המצויה בבניין לשימור, ברחוב דרך יפו 13, סמטת בית הבד 2-4 בת"א, הידוע כגוש 7421 חלקה 14 (להלן בהתאמה" "הדירה"; "הבניין") וכן אוסר על הנתבעים לנקוט פעולות שימנעו את אכלוס הדירה, בין על ידי התובעות ובין על ידי צד שלישי שרכש את הדירה מהתובעות וזאת לאחר שהנתבעים פרצו את דלת הדירה, פלשו לדירה והחליפו את הצילינדר, שהותקן על ידי צד שלישי ואף איימו על הצד השלישי כי יסכלו ניסיון להכניס חפצים לדירה ו/או לאכלסה
(
כפי שיפורט בהמשך)".



3.
אין זו התובענה היחידה המנוהלת בין הצדדים.
המבקשות – חברות פרטיות, בעלת זכויות בבניין,
כרתו ביום 24/5/10 עם המשיבה 1 "הסכם קומבינציה", לפיו המשיבה צריכה לבצע עבודות בנייה נרחבות בבניין, הכוללת בניית 35 דירות, אשר 10 מתוכן נותרות בבעלות המבקשות. (להלן: "דירות המבקשות").
על פי ההסכם, תמורת ביצוע העבודות ותשלום מוסכם, תהיה המשיבה 1 זכאית לקבל 25 דירות.

המבקשות הגישו
לבית המשפט המחוזי בתל אביב בחודש פברואר 2017 תביעה כספית על סך 4,884,256 ₪ נגד המשיבים.
קודם לכן הגישה המשיבה 1 במסגרת ת.א. 11705-09-16 בקשה לצו מניעה וכינוס נכסים זמני נגד המבקשות והגב' נילי ויינברג – בעלת המניות והמנהלת במבקשות, כאשר ביום 12/9/16 הגיעו להסדר, שאושר על ידי בית משפט השלום בתל אביב ובמסגרתו הוסכם גם, כי המשיבה 1 תעביר למבקשות העתקי מפתחות 10 דירות המבקשות ומפתח כניסה לחצר הבניין כאשר העתקי מפתחות אלו יישארו גם אצל המשיבה 1. (ראה סעיף 1 להסדר).
אציין, כי במסגרת טיפולי בבית משפט זה בבקשות רשות ערעור שמוגשות על החלטות ביניים של החלטות בית משפט השלום, נחשפתי להתדיינות נוספת בין הצדדים המנוהלת בבית משפט השלום בת.א. 43651-10-16.

4.
הדירה, בה עוסקת התובענה, היא דירה מס' 17 (להלן: "הדירה") אשר נמכרה על ידי המבקשות ביום 30/3/17 לקונה, אשר מספר ימים לאחר מכן החליף את מנעול דלת הדירה.
כאשר נודע למשיבים על כך, הם פנו לקונה (באמצעות אביו) וביקשו להחזיר את המנעול הקודם וטענו כי תשלום חובות המבקשות אליהם מהווה תנאי למסירת הדירה.
המבקשות סרבו. ביום 19/4/17 הודיעו המשיבים כי הם החליפו את מנעול דלת הדירה ומסרו העתק של מפתחות המנעול החדש למבקשות.





במסגרת התובענה נטען, כי בניגוד לדין, פועלים הנתבעים – המשיבים לחבל ולסכל את עסקת המכר בין המבקשות ובין הקונה ויש ליתן צו מניעה שיאסור על המשיבים למנוע מהתובעות ו/או הקונה (צד שלישי) להחליף את מנעול הדירה או לנקוט בפעולות שימנעו אכלוס הדירה.

כב' השופט שקד בהחלטתו מיום 3/5/17 קבע, כי אין הצדקה למתן צו מניעה זמני במעמד צד אחד וביקש לקבל תגובת המשיבים לבקשה.
גם כב' השופט רונן בהחלטה מיום 7/5/17 קבע, כי אין מקום ליתן צו במעמד צד אחד.
בקשת רשות ערעור שהוגשה על החלטות אלו במסגרת רע"א 24095-05-17 נדחתה על ידי כב' השופטת ברקאי.

5.
בדיון שהתקיים בבית משפט קמא ביום 24/5/17 לפני כב' השופט רונן, ויתר ב"כ המשיבים על חקירת המצהירה מטעם המבקשות (כיוון שסבר שהמצהירה אינה הגורם שיכול להגיש תצהיר בתיק) ונחקר מר בשן מטעם המשיבים בחקירה נגדית.
ב"כ הצדדים סיכמו טענותיהם בעל פה.
לאחר הדיון ביקשה ב"כ המבקשים להגיש גם אסמכתאות משפטיות.

6.
החלטת בית משפט קמא:
א)
נקבע, כי למרות שכותרת הבקשה היא "צו מניעה", הרי הבקשה במהותה היא לצו מסוג "צו עשה".
לא מבוקש להמשיך ולשמר מצב קיים אלא מבוקש לשנות מצב קיים – בדרך של מתן צו המורה לצד לעשות פעולה אקטיבית.
המשיבים מחזיקים במפתחות הדירה וגם בדירה עצמה – בפועל, והבקשה נועדה להורות להם לצאת מהדירה או למצער, להימנע מכל כניסה אליה או מהחזקתה.
לא התקבלה טענת המבקשות ולפיה הבקשה היא לשימור מצב קיים.
עוד נקבע, כי בעובדות כפי שנפרשו על ידי המבקשות אין הצגה מדויקת של הדברים.





עד ליום 19/4/17
החזיקו
המשיבים במפתחות הדירה. החזקתם במפתחות עוגנה מפורשות בהסדר מיום 12/9/16.
ביום 4/4/17 החליף הקונה את מנעול הדירה ללא תיאום עם המשיבים וללא הסכמתם. הוא פעל באופן חד צדדי ורק לאחר מכן פעלו המשיבים להחלפת המנעול.
נקבע, כי הצו אינו מיועד "לשמור על המצב הקיים". החזקה בדירה היתה של שני הצדדים כאשר לשניהם היו מפתחות לדירה. החלפת המנעול ביום 4/4/17 היא זו שניסתה לשנות מצב קיים, והתובענה והסעד הזמני התבקשו לצורך מתן גושפנקא לשינוי החד צדדי.
נקבע, כי אין זו תכליתו של סעד זמני.

ב)
עוד נקבע, כי הסעד הזמני זהה לסעד בתובענה העיקרית, ובית משפט נעתר במקרה כזה למתן סעד זמני רק במקרים חריגים אשר אינם מתקיימים כאן.

ג)
בית משפט קמא בחן את המוסכם בין הצדדים בהסכם הקומבינציה ואת ההסכמה המאוחרת יותר בהסדר מיום 12/9/16 ולפיה הוסכם שלמשיבים יש העתק של מפתחות הדירות.
נקבע, כי "קשה לראות מה משמעות אחרת יש להסכמה הקובעת במפורש את הזכות לעכב את מסירת הדירות ולהחזיק את מפתחות הדירות. כך ככל שאכן לכתחילה הוסכם שלמשיבים אין זכות חזקה בדירות הבעלים בבניין, נראה שבהמשך ההתקשרות שונתה הסכמה זו ולכאורה הוקנתה זכות שכזו" (מתוך עמ' 8 להחלטה בסעיף ג').

ד)
נקבע, כי על פניו יש ממש בטענות המשיבים המסרבים למסור הדירות כל עוד לא ישולם להם היטל השבחה, וסיכויי ההצלחה בתיק העיקרי קלושים.

ה)
נקבע, כי מאזן הנוחות נוטה לטובת המשיבים. טענות לנזק שייגרם למבקשים או לקונה נטענו באופן סתמי וללא תשתית ראייתית מספקת, מה עוד שאין טענה כי מדובר בנזק בלתי הפיך. אם לא יינתן צו, אזי לכל היותר יוותרו נזקים כספיים, שניתן יהיה להורות על תשלום פיצוי בגינם בסופו של יום לאחר בירור הטענות.



ו)
נקבע, כי ניקיון כפיהם ותום ליבם של התובעים עומד בסימן שאלה. העובדות הוצגו בצורה לא מדויקת וללא הסבר לכך.
הבקשה נדחתה תוך חיוב המבקשות בהוצאות בסך 10,000 ₪.

על החלטה זו הוגשה בקשת רשות הערעור שלפני.

7.
תמצית טענות המבקשות:
א)
בבקשת רשות הערעור טוענות המבקשות, כי יש לבטל את החלטת בית משפט קמא וליתן צו מניעה זמני עד לבירור ההליך העיקרי.
נטען, כי לאחר מתן החלטת בית משפט קמא, כבר שיגר ב"כ המשיבים מכתב נוסף לב"כ הקונה אשר מאיים עליו כי אם לא יפנה את השוכרת המתגוררת בדירה, אזי יינקטו המשיבים בכוח סביר ויפנו את הדיירת ואת מטלטליה בדירה.

אציין בעניין זה, כי כאשר אני בוחנת את החלטת בית משפט קמא, עלי לבחון את הטענות שנטענו בבית משפט קמא ואת המסמכים שהוצגו בפני
ו ולא מסמכים אשר נוצרו לאחר מתן ההחלטה, ואשר לא נבחנו על ידי הערכאה הדיונית.


ב)
המבקשות טוענות, כי הן עמדו בנטל המצדיק מתן צו מניעה זמני.
המבקשות הוכיחו לכאורה את זכותן. זכות הבעלות והחזקה בדירה היא שלהן ובית משפט קמא הסיק מסקנות שגויות מהאסמכתאות שהוצגו בפני
ו בנוגע לזכויות המשיבים בדירה.
זאת ועוד, הודגש, כי ההסדר שבין הצדדים לא התנה את מסירת העתק המפתחות למשיבים עד לפרעון הלוואה כזו או אחרת ובכך יש חיזוק דווקא לטענת המבקשות לפיה העתק המפתחות נשאר אצל המשיבים רק לצורך השלמת עבודות בנייה ובוודאי שלא על מנת להעניק למשיבים זכות חזקה בדירות.





ג)
המבקשות טענו כי מאזן הנוחות נוטה בבירור לטובתן ואם יינתן צו מניעה זמני, למשיבים לא ייגרם כל נזק. כל שעומד לנגד עיניהם הוא הרצון ליצור אמצעי לחץ וסחיטה כלפי המבקשות כדי שהמבקשות תפרענה חוב שטרם הגיע מועד פרעונו.

נטען, כי בית משפט קמא התעלם מכך שבדירה מתגוררת שוכרת מטעם הקונה ולא יעלה על הדעת שעד לבירור ההליך העיקרי ימשיכו המשיבים להטריד את השוכרת את הקונה ואת המבקשות.

ד)
נטען, כי בית משפט קמא שגה בניתוח המצב העובדתי הקיים כהווייתו.
אין זה נכון שלא ניתן היה ליתן צו מניעה זמני כיוון שהוא זהה לסעד העיקרי.
עוד נטען, כי שגה בית משפט קמא כאשר הטיל ספק בתום ליבן של המבקשות בכל הנוגע למערכת היחסים בינן ובין הקונה וטוענות כי הן לא היו צריכות לקבל
את הסכמת המשיבים מראש בטרם הוחלף מנעול הדירה על ידי הקונה ביום 4/4/17.
נטען, כי משלא נחקרה המצהירה מטעם המבקשות, הגב' נילי ויינברג, על תצהירה הרי שהוא לא נסתר והיה צריך לקבלו כפי שהוא.

8.
לאחר שעיינתי בבקשת רשות הערעור על נספחיה ובתיק בית משפט קמא, הגעתי למסקנה ולפיה דין הבקשה להידחות מהנימוקים כדלקמן:
א)
הלכה היא כי ערכאת הערעור אינה מתערבת בשיקול דעת
הערכאה הדיונית בהחלטות הנוגעות למתן סעד זמני, למעט במקרים חריגים (ראה: רע"א 9123/07 מעייני נ' עכו ביי בע"מ
(30.10.07); רע"א 1181/97 קצף נ' בנק איגוד לישראל בע"מ
(15.5.97)).

ב)
בשלב הסעד הזמני בית המשפט לא מכריע את גורל התביעה. על ביהמ"ש לבחון את סיכויי התביעה - מחד, ומאזן הנוחות - מאידך, על בסיס "מקבילית כוחות",
שמשמעותה היא ככל שסיכויי התביעה להתקבל גבוהים יותר כך ניתן למעט בדרישת "מאזן הנוחות" ולהיפך.




לעניין זה יפה הנאמר ברע"א 5223/15 מזרחי נ' עו"ד ורסנו לי (10.8.15) בסעיף 7 להחלטת כב' הש' דנציגר:
"
מובן שבשלב זה, של בחינת הסעד הזמני, אין בית המשפט הכריע את גורל התביעה, כפי שנטען, אלא שבית המשפט פעל כמיטב חכמתו להערכת סיכויי התביעה תוך שקילת מאזן הנוחות שבין הצדדים. שיקולים אלו, שביניהם קיימת כידוע "מקבילית כוחות", הם המכריעים את גורל הבקשה לסעד זמני [ראו למשל: רע"א 5982/14
יהודה נ' חוגי
,
[פורסם בנבו]
פסקה 9 (27.11.2014);רע"א 3237/13 גילי ויואל עזריה בע"מ
נ' החברה הכלכלית אשקלון בע"מ
,
[פורסם בנבו]
פסקה 9 (12.5.2013); אורי גורן סוגיות בסדר דין אזרחי 915-914, מהדורה אחד עשר, 2013)]".

ג)
באשר לסיכויי התביעה : על המבקש לשכנע את ביהמ"ש "על בסיס ראיות מהימנות לכאורה בקיומה של עילת התובענה" (תקנה 362 (א) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד- 1984).


הערכת סיכויי התביעה נעשית באורח לכאורי בלבד, בשים לב לחומר הראיות שהונח בפני
ביהמ"ש והערכה זו אינה אמורה לשקף עמדה נחרצת לגבי סיכויי התביעה העיקרית ומובן כי אינה שקולה להוכחה במאזן ההסתברויות.

תנאי זה משמעו- האם עולה מהתובענה שאלה רצינית לדיון או שמא מדובר בתביעת סרק על פניה.
ראה לעניין זה: רע"א 7410/09 ניסנוב נ' שבתאי, סעיף 38 לפסק דינה של כב' השופטת
נאור (25.10.09)
רע"א 9308/08 אלול נ' רביב, סעיף 5 לפסק דינו של כב' השופט גרוניס (21.4.09), רע"א 1379/16 מראון נופי נ' סאמי נופי, סעיף 4 להחלטת כב' השופט הנדל (3.4.16).

ד)
מאזן הנוחות:
בוחן את מידת הנזק העלול להיגרם לכל אחד מבעלי הדין אם יינתן צו המניעה אם לאו.






ה)
בית משפט ממעט ליתן סעד זמני כאשר הסעד הזמני חופף לסעד העיקרי.
וראה לעניין זה: רע"א 7396/16 גרין נט מחזור וטיפול בפסולת בע"מ
נ' עיריית ירושלים (22.11.16) – בסעיף 25 וכן
רע"א 5843/05

איגוד ערים לאיכות הסביבה דרום יהודה נ' שרון דן השקעות בע"מ
,
[פורסם בנבו] פסקאות 6-7 (13.12.2005)

רע"א 8716/15

מימון נ' רייטר,
פסקאות 27-29 (28.12.2015);

רע"א 7246/11

חיים לוי
סוכנות רכב ומוסך איזורי ירושלים (1998) בע"מ
נ' קרסו מוטורס בע"מ
, [פורסם בנבו] פסקה 7 (16.1.2012)).

ו)
ומהכלל אל הפרט:
כפי שקבע נכונה בית משפט קמא, בהחלטתו המפורטת והמנומקת, מטרתו של סעד זמני
לשמר את המשך קיומה של מערכת נסיבות השוררת בעת הגשת התובענה, על מנת שנתבע לא ינצל לרעה את תקופת הביניים שעד למתן

פסק דין
בתובענה. (רע"א 10079/07 בנק דיסקונט לישראל בע"מ
נ'
icc industries ltd

(28/11/07 – סעיף 6 להחלטה).

במקרה דנן, כאשר בחן בית משפט קמא באופן מהותי את הבקשה המונחת בפני
ו, הוא הגיע למסקנה הנכונה ולפיה הבקשה מכוונת לשינוי מצב קיים ולא לשמירתו.
לא זו מטרתו של הסעד הזמני מה עוד, שבמקרה דנן, אכן קיימת חפיפה בין הצו הזמני לסעד העיקרי המבוקש בתובענה.
אין משמעות הדבר שזהות הסעד תמנע לחלוטין מתן צו סעד זמני במקרים החריגים, אך שוכנעתי כי המקרה שלפני אינו נופל לגדר אותם חריגים וכי כל נזק שייגרם במקרה דנן ניתן לתיקון באמצעות פיצוי כספי הולם.
קביעות בית משפט קמא בנוגע לסיכויי ההליך העיקרי הן רק קביעות לכאוריות, וברור כי בסופו של יום, לאחר שיישמעו מכלול הראיות ניתן יהיה להגיע למסקנה אחרת, אך בשלב הנוכחי לא מצאתי לנכון להתערב בקביעות הלכאוריות שנקבעו בהחלטתו המפורטת של בית משפט קמא.





יש לזכור, כי התובענה שהוגשה לבית משפט קמא, במסגרתה מבוקש סעד עיקרי של מתן צו מניעה, היא רק תובענה אחת מתוך מסכת תובענות המתבררות בין אותם צדדים, העוסקות באותו בניין.
חבויות כספיות יתבררו לא במסגרת ההליך העיקרי המתברר בבית משפט קמא.
הקונה, והשוכרת היושבת בדירה (כנטען על ידי המבקשים) לא הגישו תצהירים שתמכו בבקשת המבקשות והם אינם חלק מההליך אשר התברר בבית משפט קמא.
העובדה שהמשיבים ויתרו על חקירתה הנגדית של המצהירה מטעם המבקשים, כיוון שלא מצאו כי היא המצהירה שיכולה להעיד על העובדות הרלוונטיות השנויות במחלוקת, אין בה כדי להוביל למסקנה ולפיה יש לקבל את תצהיר המבקשים כפי שהוא.
בית משפט קמא בחן בהחלטתו את כל הפרמטרים שיש לבחון במסגרת בקשה למתן סעד זמני והגיע להחלטה, אשר נמצאת במתחם הסבירות, על בסיס כל החומר שהיה מצוי בפני
ו ולא מצאתי כי נפל בהחלטה פגם המצריך התערבות של בית משפט זה בהחלטה הנוגעת למתן סעד זמני.

9.
לסיכום:

לאור האמור לעיל, דין בקשת רשות הערעור להידחות.


משלא התבקשה תגובה אין צו להוצאות.


המזכירות תשלח החלטה זו לצדדים.

ניתנה היום, י"א סיוון תשע"ז, 05 יוני 2017, בהעדר הצדדים.










רעא בית משפט מחוזי 5735-06/17 מ.ע.ג.ן - יעוץ וניהול נכסים בע"מ, מ.ו.השקעות בע"מ נ' בוטיק - שימור מבנים בע"מ, דני בשן, אייל גרוס (פורסם ב-ֽ 05/06/2017)