פסקי דין על ועד דיירי הבניין- שמריהו לוין | פסקי דין על תל אביב | פסקי דין על ביאטריס פרנצס פיש אפ (טובול) | פסקי דין על אריק יוסף פישר | פסקי דין על מיכל כהן הרפניסט |

60101-03/16 הפ     15/06/2017




הפ 60101-03/16 ועד דיירי הבניין- שמריהו לוין, תל אביב נ' ביאטריס פרנצס פיש אפ (טובול), אריק יוסף פישר, מיכל כהן הרפניסט








בית משפט השלום בתל אביב
- יפו



ה"פ 60101-03-16 ועד דיירי הבניין- שמריהו לוין
15-17, תל אביב
נ' פרנצס פיש אפ (טובול) ואח'




לפני
כבוד השופטת כרמלה האפט


המבקש:

ועד דיירי הבניין- שמריהו לוין
15-17, תל אביב
ע"י ב"כ עו"ד עדי מני


נגד


המשיבים
:

1.ביאטריס פרנצס פיש אפ (טובול)

2.אריק יוסף פישר
ע"י ב"כ עו"ד אסף וקנין

3.מיכל כהן הרפניסט
ע"י ב"כ עו"ד יוסף ריכטר




פסק דין


בפני
י בקשה למתן

פסק דין
הצהרתי הקובע כי הסכם שימוש בחניות שבבניין מגורים, אשר נחתם בין כלל דיירי הבניין בשנת 1987, מחייב את דיירי הבניין גם כיום.

רקע:

1.
המבקש הינו ועד דיירי הבניין של כלל בעלי הדירות בבית משותף הנמצא ברחוב שמריהו לוין 15-17, תל אביב
וידוע כחלקה 12 בגוש 7111 (להלן: "בניין 15" ו-"בניין 17" בהתאמה, ולהלן ביחד: "הבניינים").

2.
בשנת 1981 החליטה אסיפת הדיירים של הבניינים באופן עקרוני להסדיר את החצר האחורית של הבניינים ולהכשירה כמגרש חנייה (להלן: "החניון"). החלטה זו עוררה התנגדות אצל אחד מהדיירים שבבניינים, ועל כן היא נידונה בפני
המפקח על הבתים המשותפים בתל אביב
יפו (81/ת/122).

ב

פסק דין
מיום 2/6/87 שנתן תוקף להסכמת הצדדים נקבע בין היתר, כי בחצר הבניינים יוקם חניון (נספח ב' להמרצת הפתיחה).

על רקע האמור נחתם ביום 5/8/97 בין דיירי הבניינים תקנון חנייה (וראו: מוצג מ/1) אשר קבע כי החניות בחניון אינן צמודה לדירות שבבניינים וכי הזכות לחנות בו תינתן ותיקבע על פי תור ורשימת ממתינים למקומות חנייה שיתפנו בחניון (להלן: "תקנון החנייה").

3.
המשיבים 1 ו-2 הם הבעלים של דירה מס' 5 בבניין 17 (הידועה כתת חלקה 9) והם בעלי רשות שימוש באחת מחניות הבניינים שבחניון (להלן: "הדירה" ו-"החנייה", בהתאמה).

4.
ביום 28/1/16 מכרו המשיבים 1 ו-2 את זכויות הבעלות בדירה למשיבה 3, בצירוף זכות השימוש שניתנה להם בחנייה.

5.
על רקע האמור הוגשה התובענה שבפני
י, למתן

פסק דין
הצהרתי הקובע כי:

א.
החניון מהווה חלק מהרכוש המשותף של הבניינים;
ב.
הסדר החנייה המפורט בתקנון החנייה הינו בר תוקף ולא ניתן להעביר זכות בעלות או זכות שימוש לאחר, עם מכירת דירה מדירות הבניינים;
ג.
שימוש שלא כדין בחנייה מהווה הסגת גבול.


טענות הצדדים בבקשה

6.
טוען המבקש כי כפי שגם עולה מנסחי הרישום של הבניינים תקנון החנייה קובע כי החניות שבחניון אינן מוצמדות וכי העברת זכות השימוש בחנייה מדייר אחד לאחר, תתבצע על פי תור ולפי רשימת ממתינים.

לטענתו במשך 30 השנים האחרונות לא שונה תקנון החנייה ולאורך כל התקופה הוא יושם ונשמר בהקפדה.

7.
חרף האמור, כך הוא טוען, מכרו המשיבים 1 ו-2 למשיבה 3 את זכויות הבעלות בדירה בצירוף זכות השימוש בחניה, תוך התעלמות מוחלטת מהוראות תקנון החנייה ומרשימת הממתינים, ובהתעלם ממכתבו מיום 1/3/16 בו חודדו הנהלים בעניין השימוש בחניון (נספח ז' להמרצת הפתיחה).

8.
משכך טוען המבקש כי המשיבים 1 ו-2 הוליכו שולל את המשיבה 3, נהגו בחוסר תום לב, הציגו לה מצג שווא וניסו להתעשר על חשבון כלל הדיירים שלא כדין,
ואף גרמו לה לבצע עבירה של הסגת גבול.

9.
בתוך כך הוא גם טוען כי המשיבה 3 התנהלה אף היא בחוסר תום לב שכן בחרה לעצום את עיניה ולהמשיך בביצוע העבירה של הסגת גבול.

10.
מנגד טוענים המשיבים 1 ו-2 בתשובתם להמרצת הפתיחה כי הם רכשו את הדירה מבעליה הקודמים, בני משפחת נבון (להלן: "נבון"), אשר חנו בעצמם בחניון, וכי בעת רכישת הדירה, הפקידו בידי נבון סך של 6,000 ₪ כתחליף לפיקדון שמסרו האחרונים לוועד הבית עבור זכות השימוש בחנייה.

לטענתם מאז הם משתמשים בחנייה בידיעתו ובאישורו של וועד הבית שמצאה את ביטויה בהחלטתו מיום
15/2/07 (נספח 2 לכתב התשובה מטעם המשיבים 1 ו-2).

על כן טוענים הם כי הסתמכותם על כך שזכות החנייה לא תפקע עם מכירת הדירה למשיבה 3, סבירה.

11.
בנוסף טוענים המשיבים 1 ו-2 כי בכל הנוגע לזכות השימוש בחנייה, הרי שהמשיבה 3 באה בנעליהם, ומכל מקום כי אין בתקנון החנייה הוראה לפיה עם מכירת הדירה יש להשיב את זכות השימוש בחנייה לוועד הבית וכי ממילא,
ניתן להסיק מן האמור בו כי ניתנה להם זכות שימוש קבועה בחנייה, כפי שנהגו, בפועל, במשך 15 שנים לפחות.

12.
עוד טוענים הם כי המבקש מעוניין לשנות בדיעבד את הנוהל שקיים בפועל בבניינים, נוהל שיש לכבדו גם אם לא נעשה בכתב כמתחייב מהוראת סעיף 71 לחוק המקרקעין התשכ"ט – 1969 (להלן: "חוק המקרקעין").

13.
על כן טוענים הם כי יש לדחות את התובענה.

14.
המשיבה 3 מצטרפת כמובן לטענות המשיבים 1 ו-2 ומוסיפה כי "רשות שימוש" המוקנית בתקנון החנייה, אינה מוכרת כזכות במקרקעין על פי חוק המקרקעין, וכי ממילא מדובר בהסכם שלא נרשם בספר ההחלטות. אשר על כן היא טוענת כי אין הוא חל עליה כחליפתם של המשיבים 1 ו-2 (וראו עמ' 1 לסיכומי המשיבים).

15.
עוד טוענת היא כי סעיף 7 לתקנון החנייה קובע כי ניתן למכור את זכות החניה לבעל דירה אחר בבניין וזאת גם ללא מכירת הדירה, ומנגד כי אין הוא קובע כלל מה דינה של חניה בעת מכירת הדירה.

16.
על כן טוענת היא כי לא ניתן לקחת ממנה את זכות השימוש בחנייה ובהתאמה מבקשת לדחות את התובענה.

ראיות הצדדים

17.
מטעם המבקש העידו בפני
י העדים הבאים:

·
גב' דליה יבין המתגוררת בבניין 17 בדירה 6 משנת 1994 ומשמשת נציגת
ועד הבית משנת 1996. הגב' יבין הצהירה כי ידוע לה שהחניון מהווה חלק מהרכוש המשותף של הבניינים וכן כי היא מכירה את הנוהג הרווח בבניינים לפיו זכות השימוש בחניון ניתנת על פי רשימת המתנה (תצהיר עדות ראשית מטעמה סומן ת/1). (להלן: "דליה").

·
גב' יעל לוי המתגוררת בבניין 15 בדירה 8 משנת 2014 שהצהירה כי היא מכירה את התקנון ואת הסדרי החנייה בבניינים וכי נודע לה על דרך העברת רשות השימוש בחנייה על פי רשימת ממתינים עוד בטרם רכשה את דירתה (תצהיר עדות ראשית מטעמה סומן ת/2). (להלן: "יעל").

·
מר יצחק רונן וסרשטיין שהינו הבעלים לשעבר של דירה מס' 3 בבניין 17 ואשר הצהיר שגם לו ידוע שרשות החניה בחניון תלויה ברשימת ממתינים וכי לא ניתן למכור את זכויות הבעלות בדירה ביחד עם מקום חנייה, והוסיף כי הוא עצמו מעולם לא היה זכאי להשתמש בחניון. לדבריו, מידע זה, העביר לכל הקונים הפוטנציאליים שפגש (תצהיר עדות ראשית מטעמו סומן ת/3). (להלן: "וסרשטיין").

·
מר אוריין אינטרטור שהינו הבעלים של דירה מס' 8 בבניין 17 משנת 2006 ואשר הצהיר כי
שעה שרכש את דירתו הובהר לו כי אין זכות חנייה מובנית בבניינים וכי לא ניתן למכור את זכות השימוש בחניון בצמוד לדירה. עוד ציין כי ידוע לו שרשות השימוש בחניון מתנהלת על פי רשימת ממתינים וכי הוא עצמו המתין כשלוש שנים וחצי לקבלת חנייה (תצהיר עדות ראשית מטעמו סומן ת/4). (להלן: "אינטרטור").


·
מר סטנלי דוד לוין שהינו הבעלים של דירה מס' 4 בבניין 17 משנת 2014. מר לוין רכש את הדירה מיצחק רונן וסרשטיין, ללא זכות חנייה, והצהיר כי ידע שהחניון מהווה חלק מהרכוש המשותף של הבניינים. לדבריו, בעת רכישת הדירה, סיפרו לו המוכרים על תקנון החנייה, על הסדרי החנייה בחניון ועל כך שהרשות לעשות בו שימוש ניתנת בהתאם לרשימת המתנה. עוד אישר כי ידוע לו שלא ניתן להעביר או למכור את זכות השימוש בחנייה, בעת מכירת הדירה (תצהיר עדות ראשית מטעמו סומן ת/5). (להלן: "סטנלי").

18.
המשיבים 1 ו- 2 לא מסרו תצהיר עדות ראשית, לא התייצבו לעדות, ואף לא העידו מי מטעמם.

19.
מטעם המשיבה 3 העידה היא לבדה (תצהיר עדות ראשית מטעמה סומן נ/1). בתצהירה חזרה על האמור בטענות ההגנה שהועלו על ידי כלל המשיבים והבהירה כי רכשה את הדירה מאת המשיבים 1 ו-2 ביחד עם זכות החנייה וכי בעת קבלת המפתח אף קיבלה לידיה את השלט המאפשר כניסה לחניון.


דיון

מעמדו של החניון
מעמדו של תקנון החנייה ותחולתו בעניינה של המשיבה 3

20.
המבקש מבקש מבית המשפט להצהיר כי החניון מהווה חלק מהרכוש המשותף של הבניינים.

21.
עיון בסיכומי המשיבים מעלה כי מוסכם עליהם שהחניון נמצא במקרקעין שהינם רכוש משותף של הבניינים (סעיף 1 לסיכומי הנתבעים).

22.
משכך אני מוצאת להיעתר לבקשת המבקש בהמרצת הפתיחה ולהצהיר כי החניון מהווה חלק מהרכוש המשותף של הבניינים.

23.
עם זאת המשיבים חולקים על הטענה לפיה תקנון החנייה חל על המשיבה 3 וזאת בשים לב להוראת סעיף 71(א) לחוק המקרקעין הקובע כי:

"החלטה של בעלי הדירות שנתקבלה בהתאם לתקנון ונרשמה בספר ההחלטות תחייב כל בעל דירה, בין שהיה בעל דירה בשעת קבלת ההחלטה ובין שהיה לבעל דירה אחרי קבלתה; ספר ההחלטות יהיה פתוח לעיון בכל עת סבירה לכל בעל דירה".

לטענתם (בסיכומיהם) תקנון החניה לא חל על המשיבה 3 כחליפתם של המשיבים 1 ו-2 שכן הוא לא נרשם בספר ההחלטות, כנדרש בסעיף 71(א) הנ"ל (והגם שעל פי הטענה התקבל בשנת 1987 בהחלטת כל דיירי הבניינים דאז).

24.

"ספר ההחלטות" שכבר נקרא בפיו של כב' הנשיא מ' לנדוי כ"ספר הפרוטוקולים" (וראו ע"א 815/81 כליפא נ שאול, פ"ד לו (3), 78, 83 – אליו גם הפנו המשיבים בסיכומיהם), הינו תיק מסודר של פרוטוקולים שנערכו באסיפה הכללית, החתומים על ידי ראש האסיפה, המאגד את כלל החלטות האסיפה הכללית של הבניין (וראו גם: ע' כהן, בתים משותפים – בניה שימוש וניהול הרכוש המשותף, תשס"ד – 2004, 42)

25.
הצדדים לא הגישו לעיוני את ספר ההחלטות של הבניין, אולם הוגשו הן תקנון החנייה (מ/1) והן החלטות שונות הנוגעות לעניין החנייה, אשר התקבלו לאורך השנים, ובכללן גם החלטת אסיפת הדיירים מיום 15/4/99 שלא לשנות את התקנון הקיים והחלטה דומה מיום 20/2/03 (נספחים ג' ו-ד' להמרצת הפתיחה).

במקביל הבהיר המבקש, בתצהיר גילוי המסמכים אשר הוגש מטעמו ביום 14/2/17 כי בידיו "קלסר ועד הבית על כלל מסמכיו השונים".

26.
על האמור הוסיפה דליה בתצהירה (סעיף 8 ל-ת/1) כי:

"כל אחד מהדיירים רשאי לגשת לקלסר ועד הבית בכל עת ולעיין ברשימת ההמתנה אשר מתעדכנת מעת לעת...".

וכן (בסעיף 16 ל-ת/1) כי:

"לאורך השנים התקיימו עשרות אסיפות כלליות של בעלי הדירות בבניין וכן עשרות ישיבות ועד בית בנושאים שונים, וכי לאחר כל אסיפה או ישיבה יצא פרוטוקול אשר תויק בקלסר ועד הבית".

27.
טענות אלה של דליה נתמכו בעדויות הדיירים הנוספים אשר אישרו כי ידוע להם שקיים קלסר ועד הבית וכי ניתן לעיין בו (וראו סעיף 8 לתצהירה של יעל ת/2; סעיף 5 לתצהירו של וסרשטיין (ת/3); סעיף 5 לתצהירו של אינטרטור (ת/4); וסעיפים 5 ו-7 לתצהירו של סטנלי (ת/5)).

28.
מכלל האמור אני קובעת כממצא עובדתי כי בידיה של דליה נמצא קלסר הכולל את הפרוטוקולים של אסיפות הדיירים מכלל השנים ובכלל כך גם את כלל ההחלטות שהתקבלו באסיפות אלו וכי קלסר זה עונה לדרישת "ספר ההחלטות" הנזכר בסעיף 71(א) לחוק המקרקעין.

29.
אני מקבלת גם כעובדה כי בקלסר זה מצוי גם העתק של תקנון החנייה.

30.
משכך ובהתאם להוראת סעיף 71(א) לחוק המקרקעין אני קובעת כי תקנון החנייה חל גם על המשיבה 3 כחליפתם של המשיבים 1 ו-2 בדירה.


הוראותיו של תקנון החנייה

31.
סעיף 3 לתקנון החנייה קובע:

"3. הרשות לחנות תהייה לדיירים שימלאו את כל התנאים הבאים:

(א) הם בעלי זכות קניינית בדירה וגרים בה בדרך קבע (היינו, לא מי ששכר דירה)

(ב) הרכב נמצא בבעלותם או שהם בעלי רכב צמוד (רכב של מפעל או מוסד)

(ג) השתתפו בהוצאות החנייה.

(ד) יתחייבו להשתתף בכל ההוצאות שתהיינה."

32.
סעיף 5 לתקנון החנייה קובע:

"5. (א) בעיקרון אין מקום חנייה צמוד לבעל רשות והחנייה תהיה לפי עיקרון של "כל

הקודם זוכה".

(ב) בעל "רשות", אשר מוצא מקום חנייה ברחוב – סמוך לבית, מתבקש לחנות ברחוב,

כדי לאפשר לאחרים להיכנס לחנייה בשעת מצוקה".

33.
סעיף 7 לתקנון החנייה קובע:

"7. "בעל רשות" יוכל
להעביר "רשות" זו לדייר בבניין זה לפי תור הממתינים...".

34.
סעיף 8(א) לתקנון החנייה קובע:

"דיירים נוספים המבקשים "רשות" חנייה ירשמו בוועדת החנייה ובקשתם תענה לפי תור ממתינים עם התפנות מקומות חנייה ו/או הוספת מקומות חנייה...."

35.
אם כן וכעולה מתקנון החנייה, השימוש בחניון הינו ברשות בלבד, בתנאים מסוימים שנקבעו. החנייה אינה ייחודית למי מן המשתמשים (איננה מוצמדת לדירה) ואת זכות החנייה ניתן להעביר לאחר רק על פי רשימת הממתינים. הקצאת מקומות חנייה בחניון נעשית בידי ועדת חניה (הממונה
על ידי ועד הבית).

36.
טוענים המשיבים כי היות שתקנון החנייה שותק בכל הנוגע לסוגיית החנייה בעת מכירת דירה לאחר, הרי שיש לקבוע כי רשות השימוש נמכרת לחליף ביחד עם זכויות הבעלות בדירה אותה הוא רוכש.

37.
אלא שמנגד העידו מטעם המבקש חמישה מדיירי הבניינים והבהירו כי במהלך כל השנים, מקום בו נמכרה דירה בבניינים, נהגו להעביר את רשות השימוש לדייר הבא בתור המצוי ברשימת הממתינים, וכי היה ברור לכל כי רשות השימוש בחנייה איננה נמכרת ביחד עם זכויות הבעלות בדירה;

דליה הצהירה בעניין זה (סעיף 6 ל-ת/1) כי:


"ידוע לי כי "בעל רשות" לשימוש בחניה, המוכר את דירתו אינו רשאי
להעביר את רשות החניה לקונה וכי כל אדם המתעניין ברכישת דירה בבניין רשאי לפנות אליי ישירות על מנת להתעדכן בתקנון ובנוהג הקיימים בבניין בנוגע לחנייה ולהסדר החנייה"


בחקירתה הוסיפה על האמור כי:

"עו"ד ריכטר: תקראי בבקשה את סעיף 6 לתצהיר שלך.
העדה, גב' יבין: "ידוע כי בעל רשות,"
...
ש: שאלתי היא מניין זה ידוע לך? מפני שבתקנון אין זכר למה שאת אומרת.
ת: התקנון מתייחס לחנייה עצמה וכל אדם שקנה דירה קיבל או מהמוכר או שפנה לוועד לשאול לגבי החנייה.
ש: שאלתי אותך ידוע לך, את אומרת כי "בעל רשות המוכר את דירתו אינו רשאי להעביר."
ת: נכון.
ש: דבר כזה היה צריך להיות כתוב בתקנון, איפה כתוב בתקנון? אין בתקנון דבר כזה.
ת: יש כאן "בעל רשות", בסעיף 7, "יכול להעביר רשות זו לדייר בבניין זה לפי תור הממתינים."



(פרוטוקול הדיון מיום 28/3/17 עמ' 4-5).

·
בדומה, הצהירה גם יעל כי ידוע לה שבעל דירה בבניינים המוכר את זכויות הבעלות בה אינו רשאי למכור גם את רשות השימוש שניתנה לו בחניון (סעיף 7 לת/2).

ובחקירתה השיבה כי:

"כב' הש' האפט: מאיפה ידוע לך מה שידוע לך בסעיף 4?
העדה, גב' לוי: או קיי. קודם כל כשאנחנו הגענו לרכוש את הדירה או בתהליך המכירה פחות או יותר הדבר הראשון שבעלי הדירה אמרו היה יש פה תקנון, הוא מצוי בקלסרי וועד הבית. מעבר לזה עורכת הדין שלנו בעסקה שלחה אותנו, אחרי שהיא מצאה בתיק הבניין מסמכים שקשורים לחנייה, לפנות לוועד הבית ולקבל את המידע,
כב' הש' האפט: או קיי, אז הועבר במסגרת המשא ומתן למכירת הדירה,
העדה, גב' לוי: כן, כן,
כב' הש' האפט: גם על ידי המוכרים גם על ידי עורכת הדין,
העדה, גב' לוי: לא, כן וגם בירורים שאני עשיתי.
כב' הש' האפט: או קיי, או קיי. אז זאת התשובה גם לגבי סעיף 5,
עו"ד ריכטר: סעיף 7, סעיף 7.
כב' הש' האפט: גם לגבי סעיף 7, היא השיבה זה אותו דבר.
עו"ד ריכטר: לא, סעיף 7 זה לא, סעיף 7 היא לא השיבה עליו.
...
כב' הש' האפט:
... אז תשיבי באופן ספציפי מאיפה ידוע לך מה שכתבת בסעיף 7 לתצהיר שלך?
העדה, גב' לוי: אני קראתי את התקנון, אחרי שקראתי את התקנון פירשתי אותו גם עם עורכת הדין שלי ולאחר מכן גם,
כב' הש' האפט: או קיי וכך הבנת. וסעיף 8?
עו"ד ריכטר: זאת אומרת, זאת אומרת שזה פרשנות,
כב' הש' האפט: רק שנייה, וסעיף 8?
עו"ד ריכטר: רגע גברתי,
העדה, גב' לוי: "עוד ידוע לי כי בעל עניין רשאי," קודם כל זה דבר מקובל שאני, אני יכולה לפנות למי שאני רוצה כדי לקבל את המידע שלי. אני התקשרתי גם לפני שרכשתי את הדירה בפועל, לברר את הסטטוס של החנייה כי היה לי חשוב להבין את זה לפני שרכשתי ופחות או יותר מיד לאחר חתימת העסקה הרמתי טלפון לדליה וביקשתי ממנה לרשום אותנו בממתינים.
כב' הש' האפט: כן, טוב, כן.
עו"ד ריכטר: תגידי לי בבקשה, אני חוזר לסעיף 7.
העדה, גב' לוי: כן.
ש: את כותבת ש"ידוע לך כי בעל רשות לשימוש חנייה מוכר את דירתו אינו רשאי להעביר." מאין ידוע לך הדבר הזה?
ת: אינו,
ש: מפני שבתקנון לא כתוב דבר כזה.
ת: בתקנון לא כתוב, בתקנון כן כתוב בשני סעיפים,
ש: בסדר או קיי, בתקנון לא כתוב,
ת: שזה לפי סדר ממתינים. לא סליחה, אבל אני רוצה לחדד. כשאני באתי לרכוש את הדירה מי שהסביר לי בצורה מאוד ברורה את העניין היה מי שמכר לי. הוא אמר לי כשאני מוכר את הדירה אני מוסר, אני זוכרת את הניסוח הזה, אני מוסר את הזכות שלי חזרה לוועד.
...
ש: מזה למדת את זה, מזה למדת את זה.
ת: נכון, נכון."
(פרוטוקול הדיון מיום 28/3/17 עמ' 11).

·
אינטרטור הבהיר בתצהירו כי הוא בעצמו שהה ברשימת הממתינים במשך שלוש שנים וחצי עד שקיבל רשות לחנות בחניון והוסיף כי ידוע לו שלא ניתן למכור דירה מדירות הבניין יחד עם הרשות להשתמש בחניה שבחניון (סעיפים 6 ו- 8 ל-ת/4).

בעדותו הוסיף על האמור כי הדבר נודע לו דרך המתווך דרכו רכש את הדירה שבבעלותו:

"כב' הש' האפט: מאיפה ידוע לך האמור בסעיף 4 "עוד הובהר לי כי לאף דירה בבניין לא הוצמדה חנייה בלשכת רישום המקרקעין" וכו'.
העד, מר אינטרטור:
המתווך אמר לי את זה, עורך הדין שלי אמר לי את זה וההמתנה כאילו לחנייה, כל, כל התהליך עצמו חזרנו על זה.
כב' הש' האפט: מאיפה ידוע לך שתקנון החנייה מעניק רשות חנייה לדיירי הבניין לפי רשימת המתנה?
העד, מר אינטרטור:
אותו דבר.
כב' הש' האפט: אותו דבר.
העד, מר אינטרטור:
זה מה שנאמר לי מזמן,
כב' הש' האפט: מאיפה ידוע לך שבעל רשות לשימוש בחנייה מוכר את דירתו אינו רשאי להעביר את רשות החנייה לקונה?
העד, מר אינטרטור:
זה, לא זוכר את הסעיף המדויק אבל זוכר שזה רשום בתקנון שאתה ממתין, מעביר לרשימת המתנה.
כב' הש' האפט: ומאיפה ידוע לך שכל בעל עניין רשאי לפנות לוועד הבית בכל עת לקבל מידע בנוגע לרשימת ההמתנה שמתעדכנת מעת לעת?
העד, מר אינטרטור:
זה, זה ה-
cross
שעשיתי ברגע שהמתווך אמר לי את זה, אמרתי ישירות תוסיפו אותי לרשימה ואז המתנתי לי עד שהתפנה לי מקום."
(פרוטוקול הדיון מיום 28/3/17 עמ' 18).

·
סטנלי ציין בתצהירו כי ידוע לו שלא ניתן למכור דירה מדירות הבניין ביחד עם הרשות להשתמש בחניה שבחניון והוסיף כי הוא עצמו רשום ברשימת הממתינים עד היום (סעיפים 6, 8 ל-ת/5).

בחקירתו השיב כי להבנתו, עולה כלל האמור מתקנון החנייה (פרוטוקול הדיון מיום 28/3/17 עמ' 20).

·
וסרשטיין, אשר על פי עדותו, היה רשום ברשימת הממתינים לחניה אך מכר את זכויות הבעלות בדירתו קודם שהספיק לקבל רשות שימוש באחת מן החניות שבחניון, הדגיש כי מסר לכל רוכש פוטנציאלי על הסדר החנייה האמורים (סעיפים 6-8 ל-ת/3).

בחקירה נגדית אף הוסיף כי למד על הסדרי החנייה מוועד הבית (פרוטוקול הדיון מיום 28/3/17 עמ' 15).

38.
עדויות הדיירים מעלות אם כן נוהל ברור של העברת רשות החנייה בחניון על פי רשימת הממתינים, על פיו נוהגים דיירי הבניינים במשך שנים. בהקשר זה אבהיר כי אני מקבלת עדויות אלו כמהימנות, לאחר שהתרשמתי כי הדיירים לא העידו אלא על דברים כהווייתם.

39.
אדגיש עם זאת כי לא רק על עדויות הדיירים אני נשענת, אלא שאף מלשון תקנון החנייה ברי כי כלל דיירי הבניינים ראו בחניון וברשות החנייה, אוצר בלום, שניתן יהיה לעשות בו שימוש רק על פי רשימת כללים נוקשה וברורה. פרשנות על פיה יכול בעל דירה למכור את דירתו ביחד עם רשות החנייה, מייתרת את תקנון החנייה כליל, שכן על פיה ספק אם אי פעם יתפנה בחניון מקום חנייה (שהרי הבעלות בחנייה תעבור ביחד עם בעלות בדירה, בדרך שלעולם לא תשחרר חנייה למי שאינו הקונה של אותה דירה). גרסת המבקש מתיישבת אפוא עם מהות תקנון החנייה שנועד לחלק את עוגת החניון בדרך מסודרת, המוסכמת על הכל, ומכל מקום ידועה לכל, ובדרך המותירה גם לבעלי דירות שטרם קיבלו רשות חנייה, להגיע למעמד הנכסף של בעלי רשות זו.

ודוק:
בהקשר זה אוסיף כי אינני רואה בעדות, או רמז לעדות לפיה במועד כלשהו נעשה בחניון שימוש שלא על ידי בעל רשות שניתנה בצורה מסודרת מוועד הבית, כדי לשנות ממסקנתי כי רשות חנייה קבועה בחניון, ניתנת בו רק על פי תקנון החנייה.

40.
אל מול כלל האמור ניצבת המשיבה 3 המעידה כי הסתמכה על דבריהם של המשיבים 1 ו-2 ומאשרת כי לא ערכה בדיקות נוספות ומקיפות בעניין זה, אל מול וועד הבית, הגם שידעה אודות קיומו של הסדר מיוחד בעניין החניון. לדבריה:

"עו"ד מני: ידעת שיש איזה שהוא הסדר לעניין החנייה?
העדה, גב' הרפניסט כהן: ידעתי שיש.
עו"ד מני: בהתאם לאמור בסעיף שחתמת עליו, ידעת שיש איזה שהוא הסבר [צ"ל "הסדר" כ.ה.].
העדה, גב' הרפניסט כהן: נכון.
עו"ד מני: עשית משהו? בדקת איפה רשום ההסדר?
העדה, גב' הרפניסט כהן: לא, לא ידעתי שיש הסדר ברמה שהוא רשום בשום צורה שהיא, אני בצורה ברורה קיבלתי מידע ממר פישר שהוא קיבל את השלט.
עו"ד מני: פנית לוועד הבית לבדוק אם יש הסבר [צ"ל: "הסדר" כ.ה.]?
העדה, גב' הרפניסט כהן: לא, לא הייתי אמורה לפנות, סליחה, לא הייתי אמורה לפנות. איפה רשום לי שאני אמורה לפנות לוועד הבית. ממתי כשאתה רוכש דירה אתה הולך לוועד הבית ומתחיל לשאול האם יש הסדר? האם יש תקנון? זה לא זה לא תהליך סטנדרטי ברכישה של דירה.
עו"ד מני: זה גם לא תהליך סטנדרטי של עורך דינך?
העדה, גב' הרפניסט כהן: כנראה שלא. הוא לא הציע את זה, ואני לא ידעתי על זה."
(פרוטוקול הדיון מיום 29/3/17 עמ' 12).

41.
אני חוששת כי המשיבה 3 נתפסה כאן לכלל טעות ואולי אף לשאננות. בהינתן כי ידעה אודות קיום ההסדר בעניין החנייה, צריכה הייתה להעמיק בבדיקתה. לא כל שכן כאשר עיון בהסכם המכר שנחתם בין המשיבה 3 לבין המשיבים 1 ו-2 מעלה בסעיף 3.2.1 להסכם, כי תחת הצהרות הקונה (המשיבה 3) נקבע בו כי הקונה:

"3.2.1... ביקר, ראה ובדק, בעצמו
ו/או על ידי מומחים מטעמו, את הדירה, את הבניין בו מצוי (כך במקור –כ.ה) הדירה וסביבתם, מכל בחינה שהיא, לרבות את המצב המשפטי, הפיסי, התכנוני, ההנדסי והרישומי של הדירה והבניין
ואת זכויות
המוכר בה, לרבות באופן רישום הזכויות בדירה, והוא מכיר ויודע היטב את כל הפרטים המתייחסים אליה אשר יש בהם כדי להשפיע על התקשרותו בחוזה זה לרבות באשר לעובדה כי בבניין בו מצויה הדירה חנייה משותפת בת 6 חניות אשר אינה מספיקה לחנייה סימולטנית של כל הדיירים יחד וע"פ הסכם בין הדיירים מיוחדת לשימוש לסירוגין של הדיירים על בסיס מקום פנוי, וכי מצא את כל אלה ראויים ומתאימים לצרכיו מכל הבחינות...".

42.
חרף הצהרות המשיבים 1 ו- 2 באוזניה (ובהקשר זה אזכיר כי הראשונים לא העידו בפני
) אני סבורה כי גם המשיבה 3 ידעה (או שהיה עליה לדעת) על כך שהדירה אותה היא רוכשת איננה כוללת את רשות השימוש בחנייה וזאת על אף שקיבלה לידה את השלט לשער החניון מידיהם.

43.
מכל מקום ובהינתן כלל האמור אני קובעת כי המשיבה 3 לא רכשה ביחד עם הדירה רשות שימוש בחניון וכי על מנת לקבל רשות זו, יהיה עליה להיכנס לרשימת הממתינים ככל הדיירים האחרים.



סוף דבר

44.
התביעה מתקבלת.
45.
ניתן בזאת

פסק דין
הצהרתי כמבוקש הקובע:
א.
החניון מהווה חלק מהרכוש המשותף של הבניינים;
ב.
הסדר החנייה המפורט בתקנון החנייה הינו בר תוקף ולא ניתן להעביר רשות שימוש בחניון אלא על פי תקנון זה. למען הסר ספק מוצהר כי מי שמוכר את דירתו בבניינים, איננו יכול למכור אגב כך רשות שימוש בחניון.
46.
כפועל יוצא שימוש בחניון שלא על פי רשות אשר ניתנת על ידי המבקש ועל פי תקנון החנייה, מהווה בהסגת גבול.
47.
על המשיבה לפנות לאלתר את החנייה, כהגדרתה ברישא ל

פסק דין
זה, ולהשיב למבקש את השלט לשער החניון אותו קיבלה מאת המשיבים 1 ו-2.
48.
המשיבה 3 רשאית להיכנס לרשימת הממתינים לחניון על פי תקנון החנייה.
49.
על המבקש להשיב למשיבה 3 את הפיקדון שהופקד על ידי המשיבים 1 ו-2 (סכום אותו שילמה המשיבה 3 למשיבים 1 ו-2).
50.
המשיבים 1 ו-2 ישלמו למבקש הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 10,000 ₪.
המשיבה 3 תשלם למבקש הוצאות משפט ושכ"ט עורך דין בסך כולל של 15,000 ₪.
כלל הסכומים ישולמו בתוך 30 יום מהיום שאם לא כן יישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק, מהיום ועד יום התשלום המלא בפועל.

מזכירות בית המשפט תמציא לצדדים את העתק פסק הדין.

ניתן היום,
כ"א סיוון תשע"ז, 15 יוני 2017, בהעדר הצדדים.













הפ בית משפט שלום 60101-03/16 ועד דיירי הבניין- שמריהו לוין, תל אביב נ' ביאטריס פרנצס פיש אפ (טובול), אריק יוסף פישר, מיכל כהן הרפניסט (פורסם ב-ֽ 15/06/2017)