פסקי דין על נציגות הבית המשותף רחוב בן גוריון 138 בת ים | פסקי דין על מרדכי נחמני | פסקי דין על יצחק זליקוביץ ואח' | פסקי דין על צבי גולדווג | פסקי דין על אריה רפפורט | פסקי דין על ניסים רומנו |

47178-04/17 עשא     23/06/2017




עשא 47178-04/17 נציגות הבית המשותף רחוב בן גוריון 138 בת ים, מרדכי נחמני, יצחק זליקוביץ ואח' נ' צבי גולדווג, אריה רפפורט, ניסים רומנו








בית המשפט המחוזי בתל אביב - יפו בשבתו כבית-משפט לערעורים אזרחיים



עש"א 47178-04-17 נציגות הבית המשותף רחוב בן גוריון 138 בת ים
ואח'
נ' גולדווג ואח'








מספר בקשה:3
לפני
כבוד השופט
גרשון גונטובניק


מבקשים

1
.
נציגות הבית המשותף רחוב בן גוריון 138 בת ים

2
.
מרדכי נחמני

3
.
יצחק זליקוביץ
4
.
ארמונד דהן
ע"י ב"כ עו"ד שחר ארביב


נגד


משיבים

1. צבי גולדווג
2.
אריה רפפורט

3. ניסים רומנו
4.
מרדכי אנג'ל
ע"י ב"כ עו"ד לימור אסרף בזק
5. יורם רבי
ע"י ב"כ עו"ד כרמית רבי





החלטה

לפני בקשה לעיכוב ביצוע פסק דינה של המפקחת על המקרקעין (כב' המפקחת דגנית קציר-ברין) בתיק 4/23/2014, שניתן ביום 22.2.17.
1. במוקד הסכסוך המשפטי בין הצדדים עומד בית, השוכן לחוף ימה של בת-ים, והידוע בשם פרויקט הקולוני ביץ' (להלן: הבית או הבניין). המשיבים בערעור זה הם חוכרי דירות בבניין, שהגישו תובענה למפקחת בה תבעו את נציגות הבית וכן כמה מהחברים בה. בסופה של התדיינות רחבת יריעה, ניתן פסק דינה של המפקחת, שהגדירה את רשימת הפלוגתאות שבין הצדדים. אציג בקצרה את רשימת הפלוגתאות ואת הכרעת המפקחת בהן:
א) האם קיים ניגוד עניינים בין עיסוקו של המערער 2 (מר מרדכי נחמני
)(להלן: המערער) כמתווך נדל"ן לבין תפקידו כיו"ר נציגות הבית; והאם הסמכות לפסוק בשאלה זו מסורה בכלל למפקחת;
המפקחת קבעה כי בסמכותה לדון בשאלה, אך לגופם של דברים לא מצאה ניגוד עניינים בין עיסוקו של המערער לבין תפקידו כיו"ר נציגות הבית. יחד עם זאת, נמצאו מספר ליקויים שאין מקום לאפשר את המשכם. כך, משרד התיווך שבבעלות הנתבע מקבל מחברת הניהול שירותי ניתוב שיחות, פס אלקטרוני לשילוט פרסום, וכן מחסן תמורת תשלום. שירותים אלה, גם אם הם נעשים בתמורה, פוגעים באינטרסים של יתר בעלי הדירות. אין גם לאפשר למערער לקרוא לבית הכנסת, שהוקם בבית על שם אביו ז"ל; בנוסף, רק לחניית המערער הותקן "מוט חשמלי" המחובר לחשמל הציבורי. הטבה שכזו צריכה להינתן רק על בסיס החלטה שנתקבלה באסיפה הכללית של דיירי הבניין. כל עוד לא ניתן אישור על ידה, אין להעניקה בפועל. בנוסף, סגירה מלאה של הלובי בבניין, המתקיימת היום הזה בפועל, תוכל להיעשות אף היא רק על בסיס החלטה של האסיפה הכללית. לכן, וכל עוד לא התקבלה החלטה כאמור, יש להותירו פתוח לשימושם הסביר של בעלי הדירות.
על רקע כל אלה, החליטה המפקחת:
(1) לאסור על חברי הנציגות לקבל שירותים אישיים ייחודיים (בתשלום או שלא בתשלום) מספקי שירותים לבית (כמו חברת הניהול);
(2) לשנות את שם בית הכנסת במקום ל"בית הכנסת" בלבד;
(3) בעלי הדירות ידונו במסגרת האסיפה הכללית הקרובה בנושא הפעלת בית הכנסת לרבות נושא הוצאותיו והכנסותיו;
(4) תופסק אספקת חשמל ציבורי למוט החניה השייך לנתבע 2, אלא אם תתקבל החלטה מפורשת בעניין זה בפורום האסיפה הכללית;
(5) לובי הבניין יפתח תוך 10 ימים ממועד מתן פסק הדין, ויהיה שמיש לבעלי הדירות וזאת עד להחלטה אחרת שתתקבל כדין באספה הכללית, ככל שתתקבל.
ב) האם הצבת מצלמות בשטחים הציבוריים מהווה פגיעה בפרטיות; האם בסמכות האסיפה הכללית של הדיירים להסכים על התקנת המצלמות, והאם היא מותרת לפי אחת ההגנות המנויות בחוק הגנת הפרטיות; האם הסמכות לפסוק בשאלות אלה מסורה למפקחת;
המפקחת קבעה כי בסמכותה לדון בסוגיות האמורות. אלא שנוכח העובדה כי הותקנו במקום מצלמות רבות, במנגנון הפעלה מורכב, יש לדון בעניין התקנת המצלמות בפורום האסיפה הכללית, ובכלל זה במספרן הנדרש ובמידת חיוניותן; בזמני הצילום שלהן; במיקום המצלמות וזוויות הצילום; באופן ובמשך השימוש בצילומים; ובשאלה למי נתונה זכות העיון בצילומים. עוד יש לבחון את נחיצות התקנתן בסמוך לאזורים "רגישים" כגון מלתחות ומעליות. עוד נפסק שיש להביא בפני
הדיירים את חוות הדעת של היועץ שהתייחס לנושא לשם קבלת החלטות באסיפה.
על רקע זה הורתה המפקחת על קיום אסיפה כללית לא יאוחר מיום 1.5.17 לשם דיון בעניין המצלמות.
ג) האם ההסכם בין חברת הניהול של הבית לבין בעלי הדירות תקף? וככל שלא, האם המפקחת מוסמכת להורות על סיום ההתקשרות עם חברת הניהול, או שיש להביא את ההחלטה על המשך ההתקשרות עם חברת הניהול בפני
האסיפה הכללית;
המפקחת קבעה כי ההסכם עם חברת הניהול תקף. על אף האמור, יש לקיים דיון תקופתי בשאלה האם יש מקום להאריך את ההתקשרות. לפיכך, בכל אסיפה שנתית יש לקיים דיון בנושא הארכת ההתקשרות.
ד) האם הנציגות עושה שימוש חורג בשטחים הציבוריים של הבית; והאם המערער הפקיע שטחים ציבוריים ומסחריים שלא ברשות ושלא בסמכות;
המפקחת קבעה כי התובעים לא ביססו שימוש חורג של הנציגות בשטחים ציבוריים, מלבד עניינים קונקרטיים שנדונו במסגרת פסק הדין (כמו למשל סגירה מלאה של הלובי). המפקחת קבעה שלא הוכח כי המחסנים או החדרים מושא ההתדיינות מהווים רכוש משותף שמוחזק על ידי המערער ללא הרשאה. מפתחות המחסנים הוחזקו בידי הגורם האחראי על אחזקת הבית.
יחד עם זאת, התברר כי המערער מחזיק במחסן 10.9 (חדר שירותים ומקלחת שהיו מיועדים לשמש את הלובי) מכוח הסכם למתן שירותים. משהורתה המפקחת על הפסקת שירותים ייחודיים למערער מתבקש שעליו להחזיר את ההחזקה במחסן הנ"ל, באמצעות מסירת מפתחותיו (שעה שהמחסן נקי מכל אדם וחפץ) לידי נציגות הבית, וזאת תוך 30 יום ממועד פסק הדין.
ה) האם הנציגות אינה מדווחת על ההתנהלות הפיננסית של הבית ושל בית הכנסת, והאם היא מתנהלת כדין באשר לדין וחשבון הכספי שהיא מספקת; האם יש מקום וצורך להעביר את ההתקשרויות עם צדדים שלישיים בקשר עם הרכוש המשותף לאישור האסיפה הכללית.
בעניין זה קבעה המפקחת כי נציגות הבית מדווחת באופן כללי, במסגרת האסיפה הכללית על הנתונים הכספיים של הבית. יחד עם זאת, אין חולק כי הדוחות שהוצגו אינם כוללים דיווח על אודות בית הכנסת, לרבות הכנסותיו והוצאותיו. מתברר כי מרבית התקציב להקמת בית הכנסת הגיע ממימון של הנתבע 2 ושל בני משפחתו, ומקצתו מתרומת בעלי הדירות. מדובר בבית כנסת "מעין פרטי" שבעלי הדירות רשאים לעשות בו שימוש. חלק מעלויות החזקתו מועמסות על החזקת הבית (למשל חשמל) וחלק מתקציב פרטי אחר (שכר לרב, ספר תורה, שכר חזן וכיו"ב). הכנסות המתקבלות בגין פעילות בית הכנסת, כגון אירועי עליה לתורה, אינן נכנסות לקופה הציבורית אלא מופקדות בבנק הדואר.
המפקחת ציינה כי עובדות אלה לא הובאו במלואן לידיעת בעלי הדירות ולאישורם. פעילות בית הכנסת טעונה את אישור האסיפה הכללית, ובכלל זה מתכונת פעילותו הכספית. דיווחיה הכספיים של הנציגות אינם מספקים מידע מלא בעניין זה. עוד קבעה המפקחת כי יש לחשוף בפני
בעלי הדירות הסכמים שנחתמו עם צדדים שלישיים בשמם.
ו) לבסוף, קבעה המפקחת כי הנציגות תשלם לתובעים (יחד) את הוצאות ההליך בסך 15,000 ₪, וזאת בתוך 30 יום. ועוד קבעה שנתבע 2 ישלם לתובעים (יחד) את הוצאות ההליך בסך 5,000 ₪.
2. חלק מהנתבעים בפני
המפקחת (בהם הנציגות והמערער) הגיש ערעור על פסק דינה, וזהו הערעור שלפניי. לצד הערעור הוגשה גם בקשה לעיכוב ביצוע פסק הדין. המערערים טוענים כי סיכויי הערעור גבוהים, שכן נפלו בפסק הדין טעויות משפטיות מובהקות כמו הפרת

פסק דין
חלוט; מתן החלטות בחוסר סמכות עניינית; הרחבת חזית פסולה; היעדר יריבות ועוד. בנוסף, אי עיכוב צווי העשה שבפסק הדין ייתר את הערעור כולו, וירוקן אותו מתוכן, ומכאן שגם מאזן הנוחות תומך בבקשה. לבסוף, אי עיכוב הביצוע עלול גם לגרום נזק לצדדים שלישיים.
המשיבים 1-4 מתנגדים לבקשה. לשיטתם, מדובר בבקשה שאינה כוללת הנמקה ראויה, ואינה מתייחסת באופן פרטני לסוגיות שעל הפרק. עיכוב הביצוע יגרור אחריו פגיעה קשה בזכויות הדיירים במקום, והוא יאפשר למספר דיירים להתעשר על חשבון הקופה הציבורית. סיכויי הערעור הם נמוכים עד אפסיים, ואין זה נכון שצדדים שלישיים, שלא היו מעורבים בהתדיינות, צפויים להיפגע מהיעדר עיכוב הביצוע. יצוין כי משיב 5 לא יכול היה ליטול חלק בהליך מסיבות אישיות, והותיר הבקשה לשיקול דעת בית המשפט.
3. ביום 3.5.17 הורתי על עיכוב ביצוע ארעי של פסק הדין עד להחלטה אחרת, ומלאכת הגשת העמדות השונות של הצדדים ביחס לבקשה הושלמה ביום 7.6.17. הגיעה עת ההכרעה בבקשה עצמה.
4. הדינים ביחס לעיכוב ביצוע

פסק דין
ידועים, ואין צורך להאריך. "

פסק דין
של ערכאה ראשונה ראוי לביצוע אף אם הוגש לגביו ערעור, אלא אם כן קיימות נסיבות מיוחדות המצדיקות סטייה מכלל זה כדי למנוע מצב בו אי אפשר יהיה להחזיר את המצב לקדמותו" (משה קשת הזכויות הדיוניות וסדר הדין במשפט האזרחי: הלכה ומעשה 1323 (כרך שני, 2007)). "כדי להצליח בבקשה למתן צו עיכוב ביצוע חייב המבקש לשכנע את בית המשפט לפחות בשניים: כי יש לו סיכויים טובים להצליח בערעור, וכי ביצוע פסק הדין לאלתר יגרום לו נזק, העולה על נזקו של המשיב אם הביצוע יעוכב. הנימוק השני מהווה שיקול עיקרי, שבעטיו ישקול בית המשפט בחיוב היענות לבקשה לעיכוב ביצוע

פסק דין
" (שם, בעמ' 1325).
5. כיצד יש לתרגם עיקרי יסוד אלה לנסיבות המקרה שלפני?
בכל הנוגע לסיכויי הערעור, לא אנקוט עמדה ממשית. די לי אם אציין שלא מדובר בסיכויי ערעור קלושים, לפחות לא לגבי חלק מהסוגיות מושא הערעור. אני סבור כי את שאלת עיכוב הביצוע צריכה להיות מוכרעת בהתאם למאזן הנוחות, המוביל לתוצאות מובהקות למדי ביחס לסוגיות שבמחלוקת. בעניין זה יש לקחת בחשבון את העובדה כי התיק נקבע לדיון במועד די קרוב (10.9.17) וכי פסק הדין של המפקחת, שניתן אחרי שלוש שנות התדיינות, משנה במידה רבה סדרים ונהלים, שנהגו בבית במשפט פרק זמן ניכר. לכן, ראוי להמתין לגבי שינוי המצב הקיים בחלק מהמקרים עד להכרעה בערעור. שינוי זה עלול לגרום לנזק למערערים ולצדדים שלישיים, העולה על הנזק שייגרם למשיבים כתוצאה מהעיכוב. יחד עם זאת, כמובן שאין להקפיא את יכולת הדיירים לקבל החלטות במסגרת האורגנים המוסמכים, שהרי קיומה של התדיינות משפטית אינו מצדיק הקפאה של היכולת של הדיירים ונושאי התפקידים השונים להתמודד עם המציאות השוטפת של הבניין וצורכי דייריו.
על רקע אמות מידה כלליות אלה נראה לי כי איזון ראוי בין השיקולים העומדים על הפרק צריך להוביל לתוצאות הבאות:
א) לא יינתן עיכוב ביצוע על מרכיב ההוצאות שבפסק הדין. המשיבים לערעור זכאים לקבלת הוצאותיהם לאחר שנים של התדיינות כה מסועפת. לא התרשמתי כי עניין זה הוא בלתי הפיך ומכאן שעל הנציגות ועל מערער מס' 2 לשלם את ההוצאות שנפסקו נגדם. ככל שלא יעשו זאת בתוך 30 ימים מהיום, יישא סכום זה הפרשי הצמדה וריבית כחוק.
ב) יעוכב האיסור על חברי הנציגות לקבל שירותים אישיים ייחודיים (בתשלום או שלא בתשלום) מספקי שירותים לבית (כמו חברת הניהול). היעדר עיכוב הביצוע יצריך התקשרות עם גורמים אחרים, וככל שיימצא לנכון לקבל את הערעור בעניין זה עלולים יהיו גורמים אלה להיפגע, לצד מספקי השירותים הנוכחיים. הסוגיה תתברר בערעור.
ג) שינוי שמו של בית הכנסת יעוכב. אין חולק כי משפחת המערער השקיעה כספים אישיים משמעותיים בהקמתו. כפיית שינוי השם בשלב זה כרוכה בנזקים ממשיים וסימבוליים שאין להקל בהם ראש, ודבר לא יחסר אם ימתינו הכול עד להכרעה בסוגיה זו במסגרת הערעור.
ד) יחד עם זאת, אין מניעה לקיים דיון באספה כללית של הדיירים בנושא הפעלת בית הכנסת, לרבות בנושא הוצאותיו והכנסותיו, גם בזמן שהערעור תלוי ועומד. ככל שתתקבלנה החלטות שתצדקנה סעד זמני במהלך בירור הערעור, שערי בית המשפט פתוחים.
ה) תימשך אספקת החשמל למוט החנייה השייך לנתבע מס' 2, ובכך יישמר המצב הקיים עד להכרעה בערעור. מבחינה זו יעוכב פסק דינה של המפקחת. אין בכך כדי למנוע דיון באספה הכללית בנושא; כמו כן תעוכב פתיחת הלובי של הבניין, אלא אם תתקבל החלטה באספה הכללית המורה לפתוח אותו. ככל שתתקבלנה החלטות כאמור, פתוחה בפני
הנציגות או בפני
המשיבים האפשרות לפנות בבקשה לעיון מחודש בעיכוב הביצוע.
ו) אין מניעה לדון באספה הכללית בסוגיית התקנת המצלמות בבניין, מספרן, ומידת חיוניותן, זמני הצילום, מיקומן וזווית הצילום שלהן, אופן ומשך השימוש בצילומים ולמי נתונה זכות העיון בהם, ושאר הסוגיות אליהן התייחסה המפקחת. כמו כן, אין מניעה להציג בפני
האסיפה את חוות הדעת של היועץ לשם קבלת החלטות. החלטת המפקחת הכופה כינוסה של אסיפה מעוכבת, אך אין מניעה לדון במסגרת האסיפה שתכונס בהתאם למקובל בבניין ובהתאם לתקנון, בסוגיית המצלמות. ככל שתהיה מניעה כלשהי של כינוס האסיפה הכללית, יוכלו המשיבים לפנות בבקשה לעיון מחודש בהחלטתי זו.
ז) אין חובה לקיים דיון בהארכת ההתקשרות עם חברת הניהול באסיפה הקרובה שתכונס, ובעניין זה מעוכבת החלטת המפקחת המחייבת קיום דיון בהארכת ההתקשרות מידי כל אסיפה. יחד עם זאת, אין מניעה לדון בהארכת ההתקשרות אם יימצא לנכון להעלות את הדברים לדיון באסיפה הקרובה בהתאם לתקנון החל בבניין ולדין.
ח)
ההחלטה המורה למערער 2 להשיב את מחסן 10.9 לידי נציגות הבית מעוכבת עד להחלטה אחרת.
ט) לא תעוכב ההוראה לחשוף בפני
בעלי הדירות הסכמים שנחתמו עם צדדים שלישיים בשמם.
6. החלטות אלה יעמדו בעינן עד למתן הכרעה בערעור או עד להחלטה אחרת.
המערערים יפקידו בקופת בית המשפט עירבון במזומן או בערבות בנקאית צמודה (בנוסף על זה שהופקד עד כה) בסך 15,000 ₪, וזאת עד ליום 10.7.17. לא יופקדו העירבון או הערבות הבנקאית, יפקעו עיכובי הביצוע שהוריתי עליהם במסגרת בקשה זו.
בהינתן מהות העניין די בהתחייבות העצמית ובערבונות כדי להבטיח את האינטרסים של הצדדים.
7. לא יעשה צו להוצאות ביחס לבקשה הנוכחית.

ניתנה היום, כ"ט סיוון תשע"ז, 23 יוני 2017, בהעדר הצדדים.










עשא בית משפט מחוזי 47178-04/17 נציגות הבית המשותף רחוב בן גוריון 138 בת ים, מרדכי נחמני, יצחק זליקוביץ ואח' נ' צבי גולדווג, אריה רפפורט, ניסים רומנו (פורסם ב-ֽ 23/06/2017)