פסקי דין על סמי יחזקאל | פסקי דין על אברהם יחזקאל | פסקי דין על ועדה מקומית לתכנון ובניה תל אביב

15191/11 ערר     09/08/2015




ערר 15191/11 סמי יחזקאל, אברהם יחזקאל נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה תל אביב




מדינת ישראל
מינהל תכנון- משרד האוצר
מחוז תל-אביב
ועדת ערר לתכנון ובניה
פיצויים והיטלי השבחה

בפני
הוועדה: יו"ר: עו"ד גילת אייל

מ"מ חבר ועדה: מר מיכאל גופר, אדריכל ומתכנן ערים
נציגת מתכנן המחוז: גב' רחל דוד

העוררים: 1.סמי יחזקאל

2.אברהם יחזקאל

ע"י ב"כ עו"ד מוטי איצקוביץ

-נגד-
המשיבה: ועדה מקומית לתכנון ובניה תל אביב

ע"י ב"כ עו"ד אוהד אדיר
החלטה
בפני
נו ערר כנגד חיוב העוררים בהיטל השבחה בעקבות אישור לשימוש חורג לעסק של מכירת כלי רכב משומשים שניתן ע"י הוועדה בהחלטתה מיום 25.05.11. לטענת העוררת אין בסיס חוקי להטלת החיוב בהיטל ההשבחה במקרה דנן, מאחר והשימוש שנעשה על ידה אינו שימוש חורג כי אם שימוש התואם את התכניות החלות במקום. בהקשר זה טוענים העוררים כי תכנית 2467 אשר פורסמה למתן תוקף ביום 08.10.92 התירה שימושים מסחריים בקומת הקרקע במגרש דנן, והשימוש שהם עושים במקרקעין תואם תכנית זו. העוררים מוסיפים וטוענים כי רכשו את הזכויות בנכס לאחר אישורה של התכנית הנ"ל וממילא לא יכולה לחול עליהם חבות בהיטל השבחה בגין שימושים שהותרו מכוחה. לבסוף מעלים העוררים טענות כנגד שומת הוועדה המקומית.
הוועדה המקומית טוענת כי כדין חייבה את העוררים בהיטל השבחה וזאת בעקבות אישור בקשתם לשימוש חורג ממחסן וחצר נלווית לאחסנה, בשטח של 1,620 מ"ר, לעסק של מכירת כלי רכב והשכרתם. לעמדת הוועדה המקומית, ההחלטה לאשר שימוש חורג התירה לעוררים לעשות שימוש מסחרי בכל שטח המגרש, עניין אשר לא הותר בתכניות החלות על המקרקעין.
במהלך הדיון בפני
נו ביקשנו הבהרה בדבר מעמדה של העוררת 1 בערר כפי שהוגש. הובהר כי העוררת הינה שוכרת במקרקעין ולמעשה לא הייתה אמורה להימנות על העוררים בפני
נו, ומשכך מחקנו את העוררת בהחלטתנו שניתנה בדיון מיום 17.12.14.
דיון והכרעה
אין חולק כי העוררים הגישו בקשה לשימוש חורג לצורך מכירת כלי רכב משומשים. לא זו בלבד אלא שהבקשה שהוגשה על ידם ביום 10.10.10 היוותה בקשה לחידוש של החלטה קודמת לשימוש חורג שעמדה לפוג ביום 31.12.10. בנסיבות אלה, קיים יותר מקושי מלקבל מפי העוררים כיום טענה לפיה הם לא נזקקו כלל להיתר לשימוש חורג על מנת לעשות במקרקעין את השימוש אותו עושים, כפי שקבענו בהקשר דומה בעניין שטרייכמן – ערר ת"א 85001/14 שטרייכמן נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל-אביב (פורסם בנבו [4.2.15]):
" טרם שניגש לדיון בסוגיה זו, נציין כי העורר, נדרש ע"י הועדה המקומית להקלה - בתחילה ובסופו של יום - לצורך קבלת תוספת זכויות הבניה האמורה, ובתוך כך נדרש לפרסם – ואף פירסם – את הבקשה להקלה בהתאם לסעיף 149 לחוק. אכן במהלך הדברים הועדה המקומית שינתה עמדתה לעניין זה, כפי שתואר לעיל, ובשלב מסויים שלאחר פרסום ההקלה סברה שאין צורך לאשר הקלה בהקשר זה. אלא שבסופו של יום, כאמור, לנוכח עמדת היועצת המשפטית לועדה המקומית, ולאחר שבפועל פורסמה ההקלה המבוקשת בהתאם לסעיף 149 לחוק, נערך דיון נוסף בועדה המקומית, ובגדרו אושרה ההקלה.
כפי שמציינת בצדק הועדה המקומית, העורר בחר שלא לתקוף את דרישת הועדה המקומית לקבלת הקלה לתוספת זכויות הבניה האמורות בפני
ועדת הערר המחוזית לתכנון ובניה הפועלת מכח סעיף 12א לחוק. קשה לחלוק על כך שתקיפת קביעת הועדה המקומית בדבר הצורך בהקלה שכזו הינה אכן באמצעות ערר לועדת הערר שלפי סעיף 12א לחוק. הדברים מוסדרים בסעיף 12א לחוק באופן ברור. אכן, נדרשים אנו לא אחת לשאלות האם שימוש מבוקש תואם את התכניות התקפות, אם לאו, והאם קיים צורך בהיתר לשימוש חורג, או בהקלה, אגב שאלות המתעוררות בעררי היטל השבחה, ואנו עושים כן ולו בשל הגדרות התוספת השלישית למונחים "השבחה" ו- "מימוש זכויות". ואולם הסמכות לבטל החלטה בדבר הקלה נתונה בידי ועדת הערר שלפי סעיף 12א לחוק, ולא ניתנה בידינו.
בפני
נו טען ב"כ העורר כי לנוכח נכונותה של הועדה המקומית לאשר את ההקלה, ולנוכח התארכותם של הליכי רישוי ככלל, אין טעם והצדקה מבחינתו של עורר אשר הועדה המקומית נכונה ליתן לו את ההקלה המבוקשת – לתקוף עמדתה בדבר הצורך בהקלה בערר לפי סעיף 152 לחוק, ואף לא יהיה זה הוגן לדרוש זאת ממנו.
הועדה המקומית השיבה כי עורר הבוחר שלא לערור על החלטת הועדה המקומית בדבר הצורך בהקלה לועדת הערר שלפי סעיף 12א לחוק מושתק מלהעלות טענה כנגד הצורך בהקלה.
מבלי לקבוע מסמרות בעניין זה נציין כי למצער מוטל על עורר שכזה נטל מוגבר להראות כי דרישת הועדה המקומית בדבר הצורך בהקלה נוגדת את הדין".

גם במקרה זה טענה הוועדה המקומית כי אל לנו להידרש לטענות העוררים כנגד הצורך בקבלת היתר לשימוש חורג, ואף הוסיפה כי לטעמה איננו מוסמכים לעשות כן. איננו סבורים כי מתעוררת כאן שאלת סמכות בהקשר של היטל ההשבחה ולו בשל הגדרות התוספת השלישית למונחים "השבחה" ו"מימוש זכויות", כפי שציינו בעניין שטרייכמן לעיל. כל זאת כאשר ברור כי קביעותינו נותרות בגזרת היטל ההשבחה ואין הן מחייבות בהליך הרישוי, לגביו קיימים גורמים מוסמכים אחרים. ואולם, לגופן של טענות העוררים כי לא כדין נדרש מהם לקבל שימוש חורג לצורך השימושים דנן, דומה כי העוררים רחוקים מלשכנע כי אכן כך הוא הדבר.
בענייננו, השאלה העיקרית הנשאלת בהקשר זה הינה האמנם תואם השימוש שנעשה בנכס את השימושים שהותרו בתכניות התקפות. לשאלתנו כיצד תואם שימוש מסחרי במגרש את התכנית כאשר זו אינה מתירה שימוש מסחרי במגרש אלא אך בקומת הקרקע, התמצתה תשובת העוררים באמירה לפיה המגרש עצמו משמש כאחסנת כלי רכב ואילו פעילות המכירה נעשית בקומת הקרקע של המבנה, כפי שהותר. אין בידינו לקבל טענה זו. הלכה למעשה מבקשים העוררים לערוך הפרדה מלאכותית בעסק שמנהלים הם במקרקעין, ולהבחין בין המקום שבו מצויות המכוניות הנמכרות לבין המשרד, כאילו הראשון משמש לאחסנה והשני משמש למסחר, ולא היא. בהקשר דומה קבענו:
"טענה לפיה אין מדובר באולם מכירה, מוטב היה איפוא שלא תיטען כלל מפי המשיבה, אך משנטענה אין לנו אלא לדחותה מכל וכל. השאלה אם כלי הרכב המוצגים במקום הם אלו אשר נמסרים ללקוחות בסופו של יום, אם לאו, אין לה משמעות לבחינת סוג השימוש שנעשה ע"י המשיבה בנכס במובן התכנוני-משפטי. המשיבה הודתה בדיון בפני
נו כי אכן אדם המגיע לאולם ומבקש לקנות כלי רכב יכול לרכוש במקום כלי רכב (וכפי שראינו המשיבה אף מזמינה את הקהל הרחב לעשות כן). יתר על כן, המכוניות המוצגות במקום אינן מוצגות "לשם התערוכה" אלא לשם מכירת מכוניות לקהל הרחב, ואינן אלא אמצעי לקידום מכירות. לפיכך גם מטעם זה לא ניתן להשקיף על אולם המכירה שביקשה המשיבה כעל אולם תצוגה, ובוודאי שלא על אולם שבו מתקיימת תערוכה של כלי רכב – כעל "אולם תערוכה" כפי שמבקשת המשיבה לטעון. המדובר בבית ממכר למכוניות, אשר בו מוצגים דגמי המכוניות הנמכרים. האולם משמש כ"חלון הראווה" או "מדפי התצוגה" של הממכר – כפי שנעשה בכל בית ממכר מסחרי, כאשר הצורך באולם רחב ידיים נגזר ממהות הממכר שהינו גדול יחסית. פעילות מסחרית לכל דבר ועניין במשקפי דיני התכנון והבניה. זאת, גם אם העסקה הנכרתת במקום לרכישת כלי הרכב נכרתת אל מול החברה המרכזית כפי שנטען בדיון בפני
נו. קבלת עמדת המשיבה משמעותה שכל חנות מעתה תהפוך באחת ל"אולם תערוכה" שבו מוצגים המוצרים הנמכרים, לרבות חלון הראווה, ו"משרד" שבו מתנהלת פעילות המכירה והשימוש למסחר יתייתר לכאורה. לא נוכל לקבל תפיסה מלאכותית זו."
ערר חל 85053/11 – הוועדה המקומית לתכנון ובנייה חולון נ' מוסך מרכזי לרכב יפני (פורסם בנבו [7.1.15]).

תכנית 2467 קובעת כי באזור מלאכה, תעשייה ומסחר הקשור בהם יותרו שימושים של תעשיה, מלאכה ומכירת מוצרים בתחומי המפעל בו הם מיוצרים בתנאי ששטח המכירה לא יעלה על 15% משטח המפעל. עוד קובעת התכנית כי בקומת הקרקע יותרו שימושים מסחריים (ראו סעיף 11 לתכנית). כאמור, השימוש שהעוררים ביקשו כי יותר להם בנכס חורג משימושים אלה והעוררים עושים שימוש בכל מגרש החנייה שגודלו 1,620 מ"ר לצורך העסק שלשמו ביקשו את השימוש החורג (ורשיון העסק).

על רקע זה אנו סבורים כי כדין דרשה הוועדה המקומית אישור שימוש חורג במקרקעין, על מנת שיתאפשר בהם השימוש המבוקש ע"י העוררים. בוודאי שהעוררים לא הרימו את הנטל לשכנע כי דרישה זו הייתה משוללת יסוד וכי ראוי שבמסגרת ערר על היטל השבחה נקבע כי לא היה מקום לדרישה מלכתחילה.

טענתם החלופית של העוררים, לפיה השימוש שהם עושים במגרש החנייה אינו אלא שימוש לאחסנה, שהינו תואם את התכנית, עומדת בסתירה להוראת סעיף 11 ט' להוראות התכנית, הקובעת כי:
"לא תותר אחסנה מחוץ לתחומי המבנה".
כאמור, לא קבלנו את טענת העוררים כי השימוש שהם עושים בנכס הינו שימוש לאחסנה ואולם כפי שהבהרנו, גם מטענה זו לא יוכלו להיוושע.
מאחר ואירוע המס בענייננו הינו אישור השימוש החורג, ממילא טענת העוררים על כי רכשו את הנכס לאחר אישורה של תכנית 2467 אינה רלוונטית באשר לא אישורה של התכנית הוא שהיווה את אירוע המס במקרה דנן.
העוררים ביקשו לייחס משמעויות לעובדה כי הוועדה המקומית לא חייבה אותם בהיטל השבחה בגין החלטתה הקודמת לאישורו של השימוש החורג. בהקשר זה הגישו העוררים תדפיס מחשב בעניין רישוי עסקים, בו צוין "ע"פ חוות דעת שמאי לא חלה השבחה עקב אישור שימוש חורג לעסק של מכירת כלי רכב. תב"ע 250 מגדירה את הנכס כתעשייה, מסחר ומלאכה. יורשו חנויות למכוניות וחלקי חילוף. לא נמצא היתר בנייה למבנה הנ"ל". לצד קביעה זו מופיע תאריך 01.11.05. לטענת העוררים, מסמך זה מבסס את המסקנה כי עמדת הוועדה המקומית בעבר הייתה שאישור שימוש חורג, כמו זה שהתבקש כאן, אינו משביח את הנכס וממילא אינו מביא עמו חיוב בהיטל השבחה. גם אם נניח לטובת העוררים על בסיס מסמך זה כי הוועדה המקומית סברה בשנת 2005 שאישור שימוש חורג לצורך מכירת כלי רכב במקרקעין אינו מחייב הטלת היטל השבחה, לא יהיה בכך כדי לסייע לעוררים. משנתנה הוועדה המקומית שימוש חורג בשנת 2011 לצורך מכירת כלי רכב, ומשהגענו אנו למסקנה כי אכן השימוש אינו תואם את התכנית החלה על המקרקעין, ממילא מחויבת הוועדה המקומית לגבות היטל השבחה בגין שימוש חורג זה, בהתאם להוראות חוק תכנון ובנייה, זאת אף אם בשלב קודם סברה אחרת, בין בשל טעות או בין בשל נסיבות אחרות שלא הובהרו בפני
נו. בענין זה ראו ערר (ת"א) 85048/09 ירקון 48 אכסניות בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה תל אביב (פורסם בנבו[ 12.7.12]).
לגבי טענות העוררים לטעויות בשומת הוועדה המקומית, אנו מחליטים על מינויו של שמאי מייעץ. השמאי המייעץ ידון בטענות הצדדים לנוכח קביעותינו הנ"ל בהיבט המשפטי. בתוך 30 יום מקבלת חוות דעת השמאי המייעץ יהיו הצדדים רשאים להגיב בכתב (במקביל) על חוות הדעת. העדר תגובה כמוהו כקבלת עמדת השמאי המייעץ ע"י אותו צד שנמנע מלהגיב.
למען הסר ספק, אנו מבהירים כי השמאי המייעץ מתבקש להידרש לגובה החיוב בלבד, באשר טענות העוררים כנגד עצם החיוב נדחו על ידינו, כמפורט לעיל.

ההחלטה התקבלה פה אחד ביום: כ"ד באב, התשע"ה, 9 באוגוסט, 2015.
_______________________ ________________________
אילנית מלניק דבי גילת אייל, עו"ד
מזכירת ועדת ערר יו"ר ועדת ערר
מחוז תל-אביב לפיצויים והיטלי השבחה
מחוז תל-אביב
ערר מס': תא/85191/11
1









ערר ועדת ערר לתכנון ובניה 15191/11 סמי יחזקאל, אברהם יחזקאל נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה תל אביב (פורסם ב-ֽ 09/08/2015)