פסקי דין על חיים קרן | פסקי דין על אורנה קרן | פסקי דין על אפרת עמרם

1644-02/17 תק     02/07/2017




תק 1644-02/17 חיים קרן, אורנה קרן נ' אפרת עמרם








בית משפט לתביעות קטנות בתל אביב - יפו



ת"ק 1644-02-17 קרן ואח' נ' עמרם




לפני
כבוד השופט משה תדמור-ברנשטיין

התובעים
:
1
.
חיים קרן

, ת.ז. 014400956
2
. אורנה קרן
, ת.ז. 058235078


נגד

הנתבעת
:
אפרת עמרם
, ת.ז. 44023042



החלטה


1.
גם אם בעל דין אינו מעלה מיוזמתו טענת חוסר סמכות, עומדים ומצווים בתי-משפט ובתי-דין לבדוק מעצמם - בכל עניין ועניין - אם קנו סמכות להידרש לעניין שהובא לפניהם להכרעה [זוסמן, סדרי הדין האזרחי (אמינון, מהדורה 6, בעריכת ש' לוין,
1990
), בעמ'
772
.
2.
כפי שיפורט, מעיון בתביעה הנדונה ובמחלוקות העולות מעמדות הצדדים בה, עולה כי אינה בסמכותו של בית משפט זה.
3.
תביעה זו הוגשה לבית משפט זה על פי בחירתם של התובעים; אך, לאחר עיוני בכתב התביעה ובכתב ההגנה שהוגשו בנדון, אני מוצא כי, בנסיבות, בית משפט זה נעדר סמכות לדון בתביעה הנדונה, באשר הסמכות היא בידי
המפקח על רישום המקרקעין; הכול כפי שאפרט להלן.
4.
עניינה של תביעה זו הוא בשני ראשים. חלקה הראשון של התביעה, היא דרישה של התובעים, בעלי יחידת דיור במגרש עליו בנויות 2 יחידות דיור ושלהן רכוש משותף, כאמור, להחזר כספי בסך 26,335 ש"ח, שהוא השבת חלקה של הנתבעת בהוצאות שהתובעים טוענים כי הוציאו בשנים האחרונות מכיסם בטיפול ברכוש המשותף. התובעים טוענים שהנתבעת מסרבת לשאת בחלקה בהוצאה. בחלקה השני של התביעה טוענים התובעים כי הינם מבקשים מביהמ"ש לחייב הנתבעת להשלים ביצוע עבודות ברכוש המשותף, בהם החלה או התחייבה לבצע, וכן לחייבה בגין עוגמת הנפש שנגרמה להם עקב התנהלותה של הנתבעת.
5.
יש לציין, כי התובעים מציגים הערכת תמחור לעבודות שבוצעו על ידיהם; הערכת התמחור נעשתה ע"י אחד התובעים. לא ראיתי שצורפו לכתב התביעה חשבוניות בגין הוצאות בפועל של התובעים בגין תביעתם בחלק הראשון; ועוד יש לציין, כי בית משפט זה איננו מוסמך ליתן צו עשה או צו לא תעשה (להבדיל מסעד כספי), אף אם סעד כזה מבוקש כסעד בכתב התביעה.
6.
הנתבעת טוענת מצידה לדחייה על הסף של התביעה, לטענתה, משההוצאות הנטענות מטעם התובעים, בוצעו בניגוד להסכם השיתוף החל על הצדדים בכל הקשור לרכוש המשותף. למעשה, מציגה הנתבעת שלאורך השנים קיימת תכתובת בין הצדדיים המגלה אי-הסכמות ביניהם לגבי תחזוקת הרכוש המשותף, והיא טוענת כי למרות שהעבירה הצעות מחיר של בעלי מקצוע לתובעים, לא אושרו ע"י התובעים, וכי העבודות בוצעו למעשה - על דעת התובעים לבדם, ללא הסכמתה, ללא ידיעתה מראש וללא הגשת חשבוניות על ביצוע העבודה. עוד טוענת הנתבעת, כי השער החשמלי שהותקן ע"י התובעים ללא הסכמתה מראש וללא התאמתו לצרכים, אותם ציינה בפני
התובעים, של בנה הנכה, באופן שהוא פוגע בנגישות של בנה ושלה לכניסה לביתם.
עוד טוענת הנתבעת, לזכותה לקיזוז החזרים אותם חייבים לה התובעים בגין הוצאותיה לתשלום היטל השבחה, תחזוקת הרכוש המשותף וטיפול בנזקים שנגרמו לה בגין התובעים.
יש לציין, כי לחלק מהוצאותיה מציגה הנתבעת חשבוניות.

7.
כבר עתה, אדגיש שאינני קובע מסמרות לגבי עילת התביעה המקופלת בכתב התביעה בענייננו, או - לגבי חוזק טענות התובעים או ראיותיהם; כך גם – אינני קובע מסמרות לגבי עילות ההגנה וטענות הקיזוז בכתב ההגנה, או - לגבי חוזק טענות הנתבעת וראיותיה. אני נזהר מלקבוע ממצא עובדתי או משפטי כלשהו, מתוך ההכרה, שהסמכות איננה בידי להכריע.
8.
סעיף 58 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969
(להלן: "חוק המקרקעין"), מגדיר את חובתו של כל בעל דירה להשתתף בהוצאות הדרושות לניהול ואחזקת הרכוש המשותף. סעיף 59ג לחוק, סעיפים קטנים ה' ו-ט' מנחים את בעל דירה הרואה עצמו נפגע מביצוע התאמה לנכים, לפנות בתביעה למפקח.
9.
הוראת סעיף 72(א) לחוק המקרקעין מקנה סמכות שיפוט ייחודית של המפקח על רישום המקרקעין (להלן: "המפקח") בנסיבות מסוימות. לשון הסעיף היא: "סכסוך בין בעלי דירות בבית משותף בדבר זכויות או חובותיהם לפי תקנון או לפי סעיפים 58, 59, או 59א עד 59 ג ו- 59 ה עד 59 ח, לפי סעיף 1 א לחוק המקרקעין... יכריע בו המפקח" (ההדגשה הוספה). אעיר, כי סעיף זה והסעיפים המצוינים בו חלים גם על בתים שאינם רשומים כבתים משותפים [הוראת פרק ו'1 לחוק המקרקעין, ו-ס' 77ב' בו].
10.
לשון אחר, אם הסכסוך לענייננו נופל למסגרת הוראת סעיף 72(א) לחוק המקרקעין, הרי שמדובר בסמכות ייחודית. אקדים ואומר, כי אמנם, המבחן שככלל מקובל לקביעת הסמכות הוא מבחן הסעד; אך, אני מוצא כי למחלוקת בענייננו, בהיותה נוגעת למחלוקות שבעניין בירורן קיימת הסדרה בחוק המקרקעין, מתאים מבחן אחר לקביעת הסמכות (מאשר מבחן הסעד), והוא מבחן מהות הסכסוך או מהות העילה. אפנה לכך שבעניין רע"א 4298/98 כץ נגד פישמן, קובעת כבוד השופטת דורנר, שאומנם ככלל הסמכות העניינית נקבעת על פי מבחן הסעד, אך "זאת להוציא מקרים שבהם נקבע בחוק ספציפי כלשהו כי הסמכות העניינית תוכרע על פי מבחן מהותי יותר המתייחס לתוכן התובענה, קרי למהות הסכסוך ולעילות הנטענות במסגרתו".
11.
כך, בענין ת"ק 27255-10-11 יוכלמן נ' גיבור ואח', הבהיר בית המשפט: "אין חולק כי סכסוך שעניינו חובת הנציגות (או יתר בעלי הדירות) לבצע תיקון ברכוש המשותף מצוי בגדרו של סעיף 58 לחוק המקרקעין
ושל סעיף 3 לתקנון המצוי. קיומה של מחלוקת ביחס לשאלה אם מדובר בנזק הנובע מהרכוש המשותף או מדירתה של אחת הדיירות, אינה מוציאה כמובן את הסכסוך מגדרי סמכותו של המפקח (ראה למשל בשינויים המחויבים
ע"א (מחוזי – ת"א) 2572/06
זליג נ' לורנס (פורסם בנבו)). מכאן, שעילתה של תביעה זו מצויה, בבירור, בגדרי סמכותו הייחודית של המפקח.
".
12.
לכאורה, הסעד המבוקש בענייננו הוא כספי, אך עיון בכתבי התביעה וההגנה מעלה – על פניו – כי בבסיסו קיימת דרישה לאכיפת הסכם השיתוף, מחלוקת על פרשנות וביצוע של סעיפי ההסכם המשותף לאורך השנים, תביעת צווי עשה לתיקון ליקויים ברכוש המשותף, וכן - טענות על חזקות ייחודיות ברכוש המשותף.
על מנת לפסוק בנזק הנטען בענייננו ופיצוי בגינו - על הערכאה המבררת והקובעת לפסוק תחילה – בשאלת הזכות; שלגבי קיומה קיימת, כמובן, מחלוקת בין הצדדים. ועל כן, משהסעיף מכוון לכך, שכל סכסוך לגבי הוצאות ותשלומים בין דיירים ובין הוועד נדון בפני
המפקח, אין להפעיל את מבחן הסעד כפשוטו במקרה שלנו, שבו הסעד שדורשים התובעים בכל הקשור להשבה - הוא בעצם לפי הוראות סעיפי חוק (סעיפים 58, 59, או 59א עד 59 ג ו- 59 ה עד 59 ח), שלפי הוראות ס' 72(א) לחוק המקרקעין, דיון באמור בהם הוא בסמכות ייחודית של המפקח.
13.
התמונה שהוצגה לבית המשפט בענייננו, מגלה שמדובר בסכסוך שכנים, בעניין שהכרעתו של בית משפט זה (המבוקשת בתביעה זו) בענייננו עלולה לסתור קביעות, ממצאים והכרעות שהמפקח יידרש אליהם בנושאים של הסכם השיתוף בהקשר לרכוש המשותף ובנושא
פרשנותו לגבי נשיאה בעלויות (סמכות ייחודית של המפקח). כך, שגם אם חלק מתביעה זו היא בגין עילה שיש לבית משפט זה סמכות מקבילה (הוראת ס' 72(ב) לחוק המקרקעין), הרי שהנסיבות מכתיבות העברת כל התביעה הנדונה לדיון אצל המפקח למניעת פסיקה סותרת באותו ענין ממש.
14.
לפי הוראת סעיף 79א לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], אם מצא בית המשפט שנושא התובענה שבפני
ו הוא בסמכותו של בית משפט או בית דין אחר, רשאי הוא להעבירו לבית המשפט או לבית הדין האחר. המפקח על הרישום המקרקעין הוא "בית דין" כאמור בסעיף 79א לעיל [ר"ע 587/83 וועד הבית ברחוב תנועת המרי 2 נגד ירדני, פד"י לח (4) 487, 495].
15.
אני מורה, אם כן, על העברת התביעה לדיון בפני
המפקח על רישום המקרקעין בתל אביב. במסגרת העברת התיק תדאג המזכירות שהתיק במלואו על כל כתבי הטענות שבו יועברו בהתאם.


ניתנה היום, ח' תמוז תשע"ז, 02 יולי 2017, בהעדר הצדדים.











תק בית משפט לתביעות קטנות 1644-02/17 חיים קרן, אורנה קרן נ' אפרת עמרם (פורסם ב-ֽ 02/07/2017)