פסקי דין על סאנסטון יוזמות בניין בע"מ | פסקי דין על שרה ניסנבאום | פסקי דין על מרדכי גור אריה |

2192-01/15 א     03/08/2017




א 2192-01/15 סאנסטון יוזמות בניין בע"מ נ' שרה ניסנבאום, מרדכי גור אריה








בית משפט השלום בתל אביב - יפו



ת"א 2192-01-15 סאנסטון יוזמות בניין בע"מ
נ' ניסנבאום ואח'





לפני
כבוד השופטת הדס פלד

ה
תובעת:
סאנסטון יוזמות בניין בע"מ
ע"י ב"כ עו"ד עומר גדיש


נגד

ה
נתבעים:
1. שרה ניסנבאום
ע"י ב"כ עו"ד תום סטרוגו
2. מרדכי גור אריה



החלטה

1.
זוהי בקשת המבקשת 1 להורות למומחה בית המשפט להשלים את חוות דעתו ולבחון את האפשרויות של בנייה במקרקעין בכל אחת מהחלופות כדלקמן: באמצעות עסקת קומבינציה; באמצעות קבלן מפתח; ביחד עם המגרש הסמוך (רח' העמל 10);
וכמו כן, להורות למומחה בית המשפט, להתייחס לאפשרות בניה של הבניין "כבניין מאושר", לפי חוק לעידוד השקעות הון, תשי"ט-1959, אשר לפחות מחצית מהדירות ישמשו לצורך השכרה לתקופה של 5 שנים לפחות וזאת תוך קבלת הטבות מס.

2.
בנוסף, מתבקש כי בית המשפט לעיין פעם נוספת בהחלטתו מיום 20.3.17, לפיה הורה כי לא יועברו אל מומחה בית המשפט הצעות קומבינציה אשר קיבלה המבקשת 1.

3.
הבקשה הוגשה במסגרת תביעה לפירוק שיתוף שהגישה המשיבה ביום 1.1.15, להורות על פירוק השיתוף במגרש בשטח של 538 מ"ר ברחוב העמל 12 רמת גן (להלן: "הנכס"), בהתאם לסעיף 38 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין").

4.
המשיבה הינה בעלת 25% מהזכויות בנכס. המבקשת 1 הינה הבעלים של 45% מזכויות הנכס. הנתבע 2 הינו הבעלים של 30% מהזכויות בנכס.

5.
המבקשת מתנגדת לפירוק השיתוף ובכתב הגנתה נטען, בין היתר, כי התביעה לפירוק שיתוף המושתתת על טענות לפיהן ניסיונות המשיבה להגיע להסכמות או הבנות עם הנתבע 1, ליזום פרויקט בניה במקרקעין בהתאם לתב"ע, לא צלחו– הינן טענות סרק, וכי התנהלות המשיבה נגועה בחוסר תום לב, לרבות בכל הנוגע להגשת התובענה לפירוק השיתוף.
בכתב ההגנה נטען, כי המבקשת 1 מוכנה להתקדם לבניה על המקרקעין כאשר לאחר מכן תבוצע חלוקה בעין של היחידות בין השותפים וכי אין מקום לבצע מכירה כפויה.

6.
להשלמת התמונה יצוין כי הנתבע 2 בכתב הגנתו השאיר את ההכרעה בתובענה לשיקול דעת בית משפט.

7.
ניסיונות להביא את הצדדים להסכמות לא צלחו וביום 4.12.16 מונה השמאי עודד האושנר (להלן: "המומחה"),כמומחה מטעם בית המשפט. המומחה התבקש ליתן חוות דעת אשר תתייחס לשווי הנכס, לזכויות הבניה ואפשרויות הבניה הגלומות בו ולדרך האופטימלית לפירוק השיתוף, אם וככל ויקבע שיש לפרק את השיתוף.

8.
ביום 23.5.17 הגיש מומחה בית המשפט את חוות דעתו ולפיה, הדרך האופטימלית לפירוק השיתוף, הינה בדרך של מכירת הזכויות בתנאים של התמחרות בשוק חופשי של מציעים. המומחה מציין כי הערכה זו מתבססת על הפרמטר המרכזי והוא מקסום ערך המקרקעין לכלל הבעלים, בעת מכירת הזכויות בשוק החופשי, לכל המרבה במחיר ואף כי חלופה זו מחויבת במס מלא, הרי שמכירה פנימית, אינה מבטיחה את הערך המקסימלי של המקרקעין.

9.
המומחה
אמד את שווי הנכס בשוק החופשי בגבולות הסך של 10,450,000 ₪.

10.
במסגרת חוות הדעת ציין המומחה, כי השימוש הטוב והמועיל בנכס הינו הקמת בניין אחד, כך גם עפ"י הוראות התב"ע, וכי בניית בניין באגפים לצורך חלוקה בעין, תגרום נזק לשותפים ביחס לחלופת בנייה משותפת, שלאחריה ניתן לרשום בית משותף ולייחס לכל בעל קרקע את חלקו היחסי.

11.
המבקשת טוענת כי אין לפרק את השיתוף מהטעם שהתביעה הוגשה בחוסר תום לב והתיק קבוע להוכחות.

12.
אולם טוענת המבקשת, ככל ויקבע בניגוד לדעתה, כי יש לפרק את השיתוף, הרי שהדרך הנכונה לעשות כן, הינה להורות על ביצוע בנייה במקרקעין כשלאחר מכן תבוצע חלוקה בעין של היחידות בין השותפים. לחילופין, ככל והמשיבה מעוניינת למכור את זכויותיה, יש לאפשר את מכירת חלקה בלבד, מבלי לחייב מכירה כפויה של כל המקרקעין.

12.
המבקשת טוענת כי בית המשפט לא אפשר לה להציג למומחה הצעות עסקת קומבינציה, וכי על בית המשפט להורות למומחה לבחון בין היתר את האלטרנטיבות של בנייה באמצעות עסקת קומבינציה; קבלן מפתח או בניה ביחד עם המגרש הסמוך.

13.
בבקשה נוספת שהוגשה בעניין זה עתרה המבקשת, כי בית המשפט יורה למומחה, לבדוק גם אפשרות נוספת, אשר נודעה לה לאחרונה לפיה יחולק המבנה הקיים, לארבע יחידות וכן לבחון את נושא המיסוי לכל אחת מהאפשרויות, מאחר והנזק שייגרם לה בשל מכירה לצד ג', לרבות בגין נטל המס שיחול עליה, הינו משמעותי ביותר ביחס לאפשרויות האחרות.

14.
מנגד, טוענת המשיבה בתגובתה, כי דרך המלך לפירוק שיתוף במקרקעין קבועה בסעיף 39 לחוק המקרקעין. לענין הפירוק בעין, מפנה המבקשת לחוות דעת המומחה מטעם בית המשפט, אשר תאר באופן מפורט את המצב התכנוני של הנכס והבהיר את אפשרויות הבניה בו. לטענת המשיבה מחוות דעתו של מומחה בית המשפט עולה כי, עפ"י התוכנית החלה על הנכס, חלוקת המגרש לארבעה מגרשים שונים אינה אפשרית ותגרום נזק ניכר לכלל השותפים בחלקה.

הכרעה

15.
לשותף במקרקעין זכות לדרוש את פירוק השיתוף בכל עת (ר' סעיף 37 לחוק המקרקעין; ע"א 319/74 רובינשטיין ושות חברה קבלנית בע"מ ואח' נגד פיין ואח' , פד"י ל(1) 454 (להלן- "ענין רובינשטיין").

16.
מהוראות החוק והפסיקה, ניתן ללמוד על התפיסה ולפיה, קיומם של יחסי שותפות מקום בו השותפים מסוכסכים ביניהם, אינו רצוי (ר' רע"א 1497/09 בעלי זכויות בחלקה 10 בגוש 6884 נ' שאול ויסמן, [פורסם בנבו] 27.7.2010, רע"א 10322/03 לביא ישעיהו נ' אליעזר יעקב שטרייכר, פ"ד נט(6), 442-449 (2005)), תא (ת"א) 35532-04-11, רפאל זוארס, נ' יחיאל זאב אורנבוך [פורסם בנבו].


18.

ברעא 1017/97 רידלביץ ואח' נגד י' מודעי ואח' פד"י נב (4) 625 (להלן- "ענין רידלביץ"), מבהיר כב' השופט חשין, כי החוק מבקש להקל ככל האפשר על פירוקה של שותפות, אם שותף מבקש זאת וכי הדבר מיטיב הן עם השותפים והן עם פיתוח המשק בכללותו (ר' לענין זה ענין רובינשטיין וכן בע"א 1849/91, שמואל פרידמן נ' חברת אחים ר.י. פנחס בע"מ פד"י מז (5) 589, 595).

19.
בע"א (ת"א) 3860/07, בעלי זכויות בגוש 6884 חלקה 10 נ' ויסמן שאול [פורסם בנבו], צוין כי " שאלה היא אם בגין טענות הקשורות לתום לב ניתן למנוע פירוק שיתוף במקרקעין [ראו ע"א 1915/91 יעקובי נ' יעקובי, פ"ד מט(3) 529 פיסקה 34 לחוות דעתו של הנשיא שמגר]". התיק קבוע להוכחות לבירור טענות הנתבעים לפיהן יש לדחות התביעה מפאת חוסר תום הלב והמניעים בעצם הגשתה.

20.
סעיף 39 (א) לחוק המקרקעין, קובע כי במקרקעין הניתנים לחלוקה, יהיה פירוק השיתוף בדרך של חלוקה בעין. סעיף 40 (א) קובע כי במקרקעין שאינם ניתנים לחלוקה, וכן אם נוכח בית המשפט כי חלוקה בעין תגרום הפסד ניכר לשותפים, כולם או מקצתם, יהיה פירוק השיתוף בדרך של מכירת המקרקעין וחלוקת הפדיון. סעיף 42 (א) קובע כי היה עיקר המקרקעין המשותפים בית הראוי להירשם כבית משותף, רשאי בית המשפט, לאחר שקיבל חוות דעת של המפקח, לצוות על פירוק השיתוף בדרך של רישום הבית בפנקס הבתים המשותפים והקצבת דירות לשותפים לפי חלקיהם. מסעיפים 39 (א) ו-40 לחוק המקרקעין עולה כי ככלל, יש להעדיף פירוק מקרקעין על דרך של חלוקה בעין לרבות רישומו של בית משותף והקצאת דירות לשותפים לפי חלקיהם ורק אם אין אפשרות לחלוקה בעין יעשה הפירוק בדרך של מכירת המקרקעין.

21.
בעניין רידלביץ קבע ביהמ"ש כי שאלת ההפסד לא תיגזר מעצם פירוקה של השותפות. אלא אם דרך
החלוקה בעין תגרום הפסד למי מן השותפים. ביהמ"ש מדגיש כי על הנזק לנבוע במישרין מן החלוקה בעין.

22.
ומהכלל לבקשה בענייננו;
מדובר במקרקעין בשטח של כ-510 מ"ר המיועדים למגורים. על המקרקעין קיים מבנה חד קומתי ותיק.

23.
מומחה בית המשפט בחן את החלופות האפשרויות השונות;
לעניין חלוקה בעין, סיכם מומחה ביהמ"ש את חוות דעתו ולפיה, חלוקה בעין איננה אפשרית למעשה, שכן מותרת בחלקה בניית מבנה אחד בלבד. מומחה ביהמ"ש העריך כי בניית בנין אחד באגפים, תגרום נזק לשותפים ביחס לחלופת בנייה משותפת, לאחריה ניתן יהיה לרשום בית משותף ולייחד לכל שותף את חלקו היחסי בדירות.
ודוק' בשתי החלופות לעיל, יש לבצע קודם לחלוקה, הריסת המבנה הקיים
ובנייה של המבנה החדש (בין באגפים ובין בבניה משותפת).

24.
לטעמי, ועוד בטרם שמיעת הראיות, יש לדחות עתירות המבקשת, להורות למומחה להגיש חוו"ד משלימה ולבחון את האפשרויות של בנייה במקרקעין באמצעות עסקת קומבינציה, באמצעות קבלן מפתח וביחד עם המגרש הסמוך (רח' העמל 10) וכן, להתייחס לאפשרות בניה של הבניין "כבניין מאושר", לפי חוק לעידוד השקעות הון, תשי"ט-1959, אשר לפחות מחצית מהדירות ישמשו לצורך השכרה לתקופה של 5 שנים לפחות. אין בכוחה של המבקשת לכפות על המשיבה, או על הנתבע 2, את הבנייה במקרקעין.

25.
מדובר בהליכים מורכבים וממושכים במסגרתם יש לקבל אין ספור החלטות בענייני תכנון, רישוי ובניה, בין היתר, לעניין היקף הבניה, מימוש הזכויות, טיבן וטבען של תכניות בניה, שכירת בעלי מקצוע לתכנון ולביצוע וזאת עוד בטרם החלו הליכי הבנייה ולאחר מכן, במהלך הבניה עצמה. בהעדר הבנות והסכמות בין הצדדים, אין כל טעם במתן הוראות למומחה, שעניינן, חלופות לבניה משותפת. יפים לעניננו דבריו של כב' השופט חשין בענין רידלביץ: "המשפט אין בכוחו להשכין שלום בין שותפים צהובים זה לזה- או אף בין שותפים המתקשים להגיע להבנה זה עם זה- ובהיעדר כלים בידו להשכין שלום ביניהם, מקנה הוא זכות יכולת לכל אחד מן השותפים לבקש פירוק השותפות" (שם בעמ' 632 ור' רע"א 1497/09 בעלי זכויות בחלקה 10 בגוש 6884 נ' שאול ויסמן, [פורסם בנבו] 27.7.10)).

26.
כך, טענות המבקשת לענין הכדאיות הכלכלית והיקף המס, אינן יכולות לתמוך בבקשתה
זו. גם בענין זה ניתן להביא מדברי כב' השופט חשין בענין רידלביץ:

"תחנת המוצא לפירוש החוק היא בהוראה על חלוקת נכס מקרקעין בעין-על כך מסכימים הכל-והשאלה אינה אלא אם החלוקה, באשר חלוקה היא, תגרום הפסד למי מן השותפים. החוק אינו מעסיק עצמו בכדאיות גרידא, במסחר, בעסק, בהשוואת ערכים בין סוגי פעילויות, בשאלה איזו פעילות תביא עמה את התמורה הגבוהה ביותר. החוק משוחח עמנו על דרך השלילה: האם ייגרם "הפסד ניכר" עקב החלוקה? תחום פרישתה של שאלה זו מצומצם הוא, כבדוגמאות שהבאנו לעיל; ענייננו הוא, לכאורה, בנזק ישיר שייגרם מן החלוקה, בנזק שהחלוקה תביא בעקביה. השאלה אינה כיצד ניתן לנצל באופן מלא את הפוטנציאל הממוני הטמון בנכס המקרקעין, ולא בהשוואה לפוטנציאל זה נבחן את שאלת ההפסד הניכר"
.
(שם בעמ' 645 ור' גם לענין המיסוי תא (ראשל"צ) 2144/03, גדעון אלרום נ' מינהל מקרקעי ישראל [פורסם בנבו]).

27.
חרף אמירה מפורשת של מומחה ביהמ"ש ולפיה, ביכולתן של אפשרויות הבניה הרבות והמגוונות ובכללן גם עסקת קומבינציה, להשיא לבעלי הקרקע, רווחיות במהלך היזום והבניה, אך אין בכוחן כדי לשנות את שוויו של הנכס כקרקע, עותרת המבקשת כי אורה למומחה לבחון את ההצעות שנתקבלו על ידה. לאור האמור בסעיפים 24- 25 לעיל, אני סבורה כי אפילו ניתן למבקשת להציג את ההצעות בפני
המומחה, יש לעשות כן רק לצורך הבהרה נוספת, האם יש בהן כדי לשנות מחוות דעתו ביחס לאומדן שווי הנכס וזה בלבד.

28.

בהודעה מיום 1.6.17, הוסיפה המבקשת עתירה, להורות למומחה לבחון את אפשרות החלוקה בעין של המבנה הקיים. לטענתה, אפשרות זו נודעה לה רק בימים אלה. לפיכך יתייחס מומחה ביהמ"ש אף לאפשרות זו ביחס לאפשרויות האחרות נשוא חוות דעתו.

סוף דבר

29.
עתירות המבקשת, להורות למומחה בית המשפט, לבחון את האפשרויות של בנייה במקרקעין באמצעות עסקת קומבינציה, באמצעות קבלן מפתח וביחד עם המגרש הסמוך (רח' העמל 10)
וכן, להתייחס לאפשרות בניה של הבניין "כבניין מאושר", לפי חוק לעידוד השקעות הון, תשי"ט-1959- נדחות.

30.
ניתן למבקשת להציג את ההצעות בפני
המומחה, רק לצורך הבהרה האם יש בהן כדי לשנות מחוות דעתו ביחס לאומדן שווי הנכס. ההצעות אשר צורפו לתצהיר המבקשת יוצגו למומחה בתוך 14 ימים.

31.

מומחה ביהמ"ש יבחן את האפשרות של חלוקה בעין של המבנה הקיים ביחס לחלופות האחרות.

32.
חוו"ד משלימה בהתאם להחלטה זו תוגש בתוך 45 ימים.

33.
לאור התוצאה אליה הגעתי ולפיה נדחתה עיקר הבקשה, תישא המבקשת בהוצאות המשיבה בסך 3500 ₪ בתוך 14 ימים.




ניתנה היום,
י"א אב תשע"ז
, 03 אוגוסט 2017, בהעדר הצדדים.










א בית משפט שלום 2192-01/15 סאנסטון יוזמות בניין בע"מ נ' שרה ניסנבאום, מרדכי גור אריה (פורסם ב-ֽ 03/08/2017)