פסקי דין על גבריאל כהן ואח' | פסקי דין על חברת רמט בע"מ

32862/92 א     28/02/1999




א 32862/92 גבריאל כהן ואח' נ' חברת רמט בע"מ





1. גבריאל כהן
2. סיגלית כהן התובעים בת.א. 32862/92

3. יעקב ניסן
4. יעל ניסן התובעים בת.א. 32861/92

5.. דני עובד
6. חנה עובד התובעים בת.א. 32864/92

7. חיים גיל-עד
8. אירית גיל-עד התובעים בת.א 32865/92

9. עופר בן נון
10. ענת בן נון התובעים בת.א. 32866/92

11. אלכסנדר פורטיאנסקי
12. זאיטה פורטיאנסקי התובעים בת.א. 32867/92

13. יעקב גלבמן התובע בת.א. 32868/92

14. שבתאי וייס
15. רויטל וייס התובעים בת.א. 7721/92

16. מרים שמחי הגדי התובעת בת.א. 57670/93

17. יהודה הנדל
18. אלונה הנדל התובעים בת.א. 57672/92

19. דניאל קנטור
20. נועה קנטור התובעים בת.א. 57676/93

21. אליחי אליגון
22. מיכל אליגון התובעים בת.א. 32863/92
בעניין:
התובעים
נגד
חברת רמט בע"מ


הנתבעת

פסק דין
הנתבעת (להלן - "רמט") הינה חברה קבלנית לבנין שאושרה כחברה משכנת על ידי משרד הבינוי והשיכון (להלן - "המשרד").

בשנת 1988 נכרת "חוזה פרוגרמה" (להלן - "הפרוגרמה") בין הנתבעת לבין מדינת ישראל והמשרד.
הפרוגרמה מסדירה פרוייקט דיור ב"גבעת הסלעים" שליד ראש העין. על החוזה עוד יורחב בהמשך.

בין היתר, קובעת הפרוגרמה מנגנון לקביעת מחיר ליחידות הדיור שיבנו, המחיר צריך להיות מאושר על ידי המשרד. בין המשרד לרמט התקיים דיאלוג בע"פ ועל ידי חליפת מכתבים לקביעת המחיר. המחיר הקובע מהווה אחת מנקודות המחלוקת בין הצדדים שבתיק זה, אך כפי שיעלה בהמשך הדיון אין חשיבות להכריע בשאלה זו כדי להכריע בתביעות עצמן.

יחידות הדיור יבנו בהתאם לפירוט המצורף לפרוגרמה והמהווה חלק בלתי נפרד ממנו.

רמט בנתה את יחידות הדיור במפרט העולה על הפירוט המצורף, ומכרה אותן במחירים גבוהים מהנזכר לעיל ושלא קיבלו אישור מפורש של המשרד. כאמור, המחיר הראוי הינו בגדר המחלוקת בתיקים. כל מכירה נעשתה בחוזה נפרד בין רמט לבין הקונה.

התובעים הם בעליהם של 11 יחידות דיור שנקנו מרמט בפרוייקט "גבעת הסלעים".
חוזי המכירה בין רמט לתובעים קויימו במלואם על ידי הצדדים.

לטענת התובעים, היתה צריכה רמט למכור להם את הדירות במחיר נמוך יותר מהמחיר ששולם על-ידם בפועל וזאת בהתאם להתחייבותה כלפי המשרד.

התביעות הן, אם כן, להחזר ההפרש בין הסכום ששולם לבין הסכום שהיתה צריכה רמט לגבות בפועל, לפי טענות התובעים, וכן להחזר תשלומים עודפים ששולמו בשל המחיר הגבוה יותר, היינו שכ"ט עו"ד בשיעור של 1.25% + מע"מ וכן מס רכישה בשיעור 3% על ההפרש הנ"ל.

עילת התביעה קמה לתובעים, לדבריהם, מהסיבות הבאות :

א. הפרוגרמה היא חוזה לטובת צד ג' כאשר הם המוטבים. כיוון שהנתבעת
הפרה את הפרוגרמה - קמה להם זכות תביעה.

ב. הנתבעת גבתה מהתובעים יותר ממה שהיתה צריכה והתעשרה על
חשבונם. לכן קמה לתובעים זכות תביעה מכח חוק עשיית עושר ולא במשפט וכן על-פי עילה של עשיית עושר ולא במשפט על פי המשפט במקובל.

ג. עילת נזיקית על פי הסעיף של הפרת חובה חקוקה.

הנתבעת מצידה מעלה מספר טענות כנגד התביעה :

א. המחיר בפרוגרמה התייחס לרמת בניה מסויימת והתובעים קיבלו בניה
טובה יותר.

ב. לתובעים לא נגרם כל נזק.

ג. ההפרש בין הסכומים כפי שעולה מטענות התובעים, מתקזז עם
התוספות שנתנה הנתבעת לתובעים.

ד. חוזה הפרוגרמה אינו חוזה לטובת צד ג'.

השאלה המרכזית שצריכה להתברר בתיקים אלו היא האם הפרוגרמה מהווה חוזה לטובת צד ג' והאם קמה מכוחה זכות תביעה לתובעים.

מהי הפרוגרמה
חוזה הפרוגרמה הינו חוזה סטנדרטי לפיו התקשרו מדינת ישראל ומשרד הבינוי והשיכון עם חברות בניה. החוזה הוא כללי ואינו נכתב במיוחד עבור חברה כזו או אחרת.
החוזה כולל גם מספר תוספות העוסקות במימון חלקי שהמשרד יעמיד לטובת החברה המתקשרת ביחידות דיור מסויימות, חיובי הפיתוח לפי השלבים השונים, תקופת המכירה ופירוט סוגי הזכאים, מפרט הבניה הלא הוא הפירוט המצורף.

התחייבות הנתבעת לפי החוזה :
לבנות את יחידות הדיור בהתאם לפירוט המצורף לחוזה סע' - 4(א). הנתבעת תגיש למנהל לאישור את תוכניות הדירות שבמימון חלקי והן ימכרו לזכאים - סע' 7. המחיר יהיה בתוקף למשך 6 חודשים מיום פרסום הדירות - סע' 8 (ב).
חוזה הפרוגרמה מקנה למשרד זכויות פיקוח ואכיפה במצבים מסויימים - ראה לדוגמא: סע' 7, 8, 21, 28.
החוזה קובע את דרך קביעת מחירי יחידות הדיור לגבי דירות שבמימון חלקי - סע' 8. הנתבעת תודיע לחברה את המחיר המוצע על ידה. המשרד צריך לאשר המחיר לפי מחירון לעבודות בניה ופיתוח. אם תוך 14 יום מקבלת ההודעה הנ"ל במשרד הוא לא הסתייג מהמחיר, הנתבעת תמכור את הדירות במחיר שהציעה.
בהמשך מתואר הליך קביעת המחיר כאשר אין עליו הסכמה.

מהו חוזה לטובת צד ג'
ענין זה מוסדר בפרק ד' לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג - 1973.
סע' 34 לחוק :
"חיוב שהתחייב אדם בחוזה לטובת מי שאינו צד לחוזה (להלן - המוטב) מקנה למוטב את הזכות לדרוש את קיום החיוב, אם משתמעת מן החוזה כוונה להקנות לו זכות זו".

עולים מכאן שני תנאים לזכותו של אדם, שאינו צד לחוזה, לדרוש את קיום החיוב שנעשה לטובתו באותו חוזה :

1. צד בחוזה התחייב לטובת מי שאינו צד לו.
2. משתמעת, מן החוזה כוונה להקנות לו זכות זו.

התנאים הללו ברורים הם מלשון החוק וכן מפיסקתו של בית-המשפט העליון. וראה דברי השופט ברק (כתוארו אז) בע"א 253/82 חושי נ' הטכניון :

"לא די בכך כי הלכה למעשה יש בחוזה, כדי להיטיב עם צד שלישי, תנאי הוא של סעיף 34 לחוק החוזים (חלק כללי), כי על פי פרושו הנכון של החוזה משתמעת ממנו (במפורש או מכללא) הכוונה להעניק לצד השלישי זכות, ולהטיל במקביל לכך על בעלי החוזה חוב (ראה ג' שלו, "חוזה לטובת צד שלישי", פירושו לחוקי החוזים (המכון למחקרי חקיקה ולמשפט השוואתי ע"ש הרי סאקר, ג' טדסקי עורך, תשל"ז 29). מכאן, שאפילו יש בחוזה התחייבות ליתן טובת הנאה לצד שלישי, אין באותה התחייבות כשלעצמה כדי להעניק זכות לצד שלישי, שכן השאלה היא תמיד, אם אותה התחייבות היא אך כלפי הצד לחוזה ואילו טובת ההנאה היא אף תוצאה של ביצוע אותה התחייבות, או שמא ההתחייבות עצמה, בנוסף לטובת ההנאה, מכוונת כלפי הצד השלישי (ראה ע"א 348/79, בעמ' 37)".

כדי שהפרוגרמה תחשב לחוזה לטובת צד ג' המקנה לתובעים זכות תביעה, יש, אם כן, לבדוק האם ההתחייבויות בו הן לטובת המשתכנים הפוטינציאליים והאם משמעות בחוזה כוונה להקנות להם זכות תביעה

לטענת התובעים "בין מטרותיו של חוזה הפרוגרמה היתה גם, לכל הפחות, הכוונה להיטיב עם רוכשי הדירות, בכך שלא יגבה מהם מחיר מעבר לסכום מכסימאלי שמשרד הבינוי והשיכון אישר" (עמ' 21, סע' 13 לסיכומי התובעים).

הנתבעת מנגד טוענת שאין בחוזה כל התחייבות כלפי התובעים ושלכל היותר הם נהנים מקריים ממערכת ההתחייבויות שבין הצדדים לחוזה. לטענת הנתבעת מטרת המדינה ביצירת חוזה זה וכן אחרים כמותו היתה עידוד קבלנים לבנות באיזורים שאינם מיושבים ואשר הבניה שבהם מהווה סיכון כלכלי וזאת כדי לפתח איזורים אלו ולהקל במעט מהעומס בערים הגדולות. לו רצתה המדינה לפעול לטובת הזכאים היתה יכולה לתת להם משכנתאות, מענקים וסיבסוד הטובים לשימוש בכל מקום.

קריאת חוזה הפרוגרמה אינה מסייעת בקביעת מי מבין הטענות נכונה ומה היתה מטרתה של המדינה בהתקשרותה בחוזה זה. ואולי התכוונה המדינה לכל האמור גם יחד.
מבלי לקבוע בדבר, אף אם תתקבל עמדתם של התובעים, הרי אין בכך כדי לסייע להם בתביעתם.

במה הדברים אמורים :
אף אם אכן מטרת הפרוגרמה או לפחות אחת ממטרותיו היתה לטובת התובעים - עדיין יש עליהם להראות שעולה מן החוזה כוונה לאפשר להם לדרוש את קיומו.
עוד נקודה המצריכה בדיקה ואשר מקשרת בין שני התנאים היא זהות המוטב בחוזה, או במילים אחרות מיהו אותו צד ג'.

לא ניתן לקבל חוזה לטובת צד ג', כאשר אין הגדרה לאותו צד. הדבר חיוני הוא שכן הצדדים התחייבו לטובתו וכן הקנו לו זכות לתבוע לפי החוזה. לא יתכן מצב שבו כל אחד יוכל לדרוש ואף לתבוע לפי חוזה שהוא אינו צד לו.
אף מנקודת מבטו של המפר, חשוב הזיהוי שכן עליו לדעת מי הם הניזוקים וכן מי הם התובעים הפוטנציאליים.

מערכת דיני החוזים נועדה בחלקה הגדול להסדיר חיים כלכליים תקינים ואין לזלזל בחשיבותה של היעילות הכלכלית.

זו האחרונה, דורשת לפעמים הפרשתו של חוזה בגלוי ובמודע כאשר לאחר תשלום הפיצויים לצד (או לצדדים) הנפגע עדיין יוצא המפר ו/או אחרים נשכרים. כיוון שנזקו של הצד השני משולם לו בפיצויים והמפר מרוויח הרי שמצב כזה מגדיל את העוגה ולכן את טובת הכלל ומכאן היעילות הכלכלית שבהפרה. אין בדברים אלו כמובן, הזמנה להפר חוזים או אמירה המקעקעת את החשיבות שיש בעמידה על עקרון קיום החוזים שגם היא מביאה ליעילות כלכלית ומהווה עמוד תווך במהלך חיי המסחר.

מצב בו לא יהיה ידוע מיהו בעל זכות התביעה בחוזה לטובת צד ג' אינו רצוי ואינו יכול להתקיים. הדבר עלול לפגוע בתהליכים כלכליים ומסחריים חשובים עקב כך שהמפר לא יוכל לדעת בכמה עלול להתחייב עקב ההפרה ולכן תהליכים יעילים רבים לא יתרחשו.

היתה זו אמירה כללית שאין לה דבר לעובדות מקרה זה, אולם מדגימה היא את חשיבות קביעתו והגדרתו של אותו צד ג'.

ולענייננו - האם הזכאים להטבות מהווים קבוצה מוגדרת.
הגדרת "זכאי" בחוזה בפרוגרמה היא :
"מי שיקבע על ידי אגף איכלוס במשרד כזכאי לקבלת סיוע במסגרת תכניות סיוע או תכניות סיוע בדיור של המשרד".

מדובר אם כן, בקבוצה שעדיין אינה מוגדרת אך ברור הדבר שלכשתוגדר תהיה קבוצתה גדולה. גם קבוצת הזכאים לצורך מימוש האופציה לקבלת הלוואה המוזכרת במסמך ת3/ שהיא :
"מחזיקי תעודות חסכון בתוכניות מפעל חסכון לבנין או בר מצוה"
היא עדיין קבוצה גדולה שאינה יכולה לעזור בזיהוי תובעים פוטנציאליים.

ולעצם השאלה האם ניתן לקרוא בחוזה הפרוגרמה כוונה לנתינת זכות תביעה לקבוצת הזכאים הרי התשובה על כך היא שלילית:
ראשית, לא קיימת הוראה כזו בחוזה עצמו. שנית, מדובר בקבוצה גדולה של זכאים, דבר שמרחיק את הסבירות לכך שהיה רצון לאפשר לכל פרט המצוי בה לתבוע. ולבסוף מקריאת החוזה לא עולה כל כוונה כזו של הדברים. חיזוק לכך היא רשת הפקיוח והאכיפה של המשרד המצויה בחוזה עצמו.

מצב אחר אינו מתקבל על הדעת, אם היתה לקבוצת הזכאים אפשרות לתבוע על סמך חוזה הפרוגרמה הרי לא רק שהתובעים ושאר רוכשי הדירות בפרוייקט "גבעת הסלעים" היו יכולים לתבוע, אלא גם כל זכאי אחר שלא רכש דירה היה יכול לתבוע בטענה שעקב הפרת החוזה על ידי הנתבעת (ואינני דן כלל האם היתה הפרה בפועל) שהתבטאה בקביעת מחיר גבוה יותר מזה שהיה צריך להקבע הוא לא קנה את הדירה וזאת אף שידו היתה משגת את המחיר האמיתי. כאמור, מצב זה לא יתכן.

לנוכח האמור אני קובע החוזה הפרוגרמה הוא לא חוזה לטובת צד ג' ולכן התובעים אינם יכולים לשאוב ממנו עילת תביעה.

עילות עשיית עושר ולא במשפט
עילות אלו לא יכולות להתקיים כאשר מערכת היחסים בין הצדדים מוסדרת על ידי חוזה תקף אשר אין חולק שבוצע והתקיים במלואו.

הצדדים לחוזה הפרוגרמה הם המשרד, מדינת ישראל ורמט. לתובעים אין כל מעמד לפי חוזה זה.
מערכת היחסים בין התובעים לנתבעת נקבעת על פי חוזי המכירה השונים שנחתמו ביניהם בגין כל יחידת דיור שנמכרה. אין כל טענה כנגד החוזה עצמו (במנותק מחוזה הפרוגרמה) או לענין קיומו.

אשר על-כן דינן של טענות אלו להדחות.

עילת הפרת חובה חקוקה
טענה זו נזנחה למעשה בסיכומי התובעים. וממילא לא פירטו התובעים בכתבי התביעה את סעיפי החוק שהופרו, כדרוש. מעבר לטענה הסתמית בכתבי התביעה לפיה הפרת חוזה הפרוגרמה מהווה הפרת חובה חקוקה לפי סע' 63 לפקודת הנזיקין וזאת כיוון שחוזה הפרוגרמה מעוגן בחוקי התקציב של מדינת ישראל, אין כל התייחסות לטענה זו, אשר אין בה ממש.

למעשה נדחו כל עילות התביעה האפשריות של התובעים ובכך מתייתר הדיון בשאר השאלות שהעלו הצדדים לאורך המשפט ובסיכומיהם המפורטים.

לפיכך אני דוחה את התביעות בכל התיקים.

התובעים ישלמו לנתבעת בנפרד, בכל תיק ותיק, הוצאות המשפט ושכר טרחת עו"ד בסך 5,000 ש"ח בתוספת מע"מ שישאו הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד לתשלום בפועל.

זכות ערעור תוך 45 יום.
ניתן היום י"ב באדר תשנ"ט, 28 בפברואר 1999 בהעדר הצדדים.
המזכירות תמציא העתק לב"כ הצדדים.
זכות ערעור תוך 45 יום לביה"מ המחוזי.
מותר לפרסום מיום 28/02/1999

אליהו קידר

שופט

חני / d03286292a.1

תא 032862/92
תאריך : 28/02/1999
בבית משפט השלום בתל אביב - יפו
כב' השופט אליהו קידר

בפני

1








א בית משפט שלום 32862/92 גבריאל כהן ואח' נ' חברת רמט בע"מ (פורסם ב-ֽ 28/02/1999)