פסקי דין על זכרון לשלום לידסקי | פסקי דין על אברהם דיין | פסקי דין על דניאלה גולדנברג |

39186-09/15 א     10/08/2017




א 39186-09/15 זכרון לשלום לידסקי נ' אברהם דיין, דניאלה גולדנברג








בית משפט השלום בתל אביב - יפו



ת"א 39186-09-15 לידסקי (ז"ל) נ' גולדנברג




לפני
כבוד השופטת כרמלה האפט


ה
תובע
:

זכרון לשלום לידסקי
(ז"ל)
הקדש 960015012
ע"י ב"כ עו"ד נאוה מורי
ועו"ד נעם ברם


נגד


ה
נתבעים
:

1. אברהם דיין
–

פסק דין
מיום 8/2/16
2. דניאלה גולדנברג
ע"י ב"כ עו"ד עדו נהרי

ודן בן שאול




פסק דין


לפני תביעה לפינוי וסילוק יד

רקע

1.
התובע הינו ההקדש הרשום בפנקס ההקדשות והינו בעל הזכויות של המקרקעין המצויים ברחוב שדרות ירושלים 17 פינת רחוב מעלה הבנים ברמת גן, הידועים כחלקה 235 בגוש 6158 (להלן: "המקרקעין").

2.
בחלקו הצפוני של המקרקעין קיימת דירת מגורים, אשר הוחזקה על ידי הנתבע 1, כדייר מוגן (להלן: "המושכר").

3.
הנתבע 1 אינו מתגורר עוד במושכר וכיום מחזיקה בו, גרושתו, הנתבעת 2 (להלן: "הנתבע" ו- "הנתבעת", בהתאמה).

משכך ואף בהיעדר הגנה, ניתן, ב

פסק דין
מיום 8/2/16, צו לסילוק ידו של הנתבע מן המקרקעין.


טענות הצדדים

4.
טוען התובע כי הנתבע 1 נטש את המושכר וכי הנתבעת פלשה אליו, ערכה בו שיפוצים ללא ידיעתו, לא כל שכן הסכמתו, ואף הוסיפה לו יחידת דיור, מחסנים וסככות בחצר (כלל התוספות להלן: "החצר"), תוך עשיית רווח בלתי הוגן ותוך חשיפתו לתביעות פליליות, בשל הפרת חוקי התכנון והבניה.

על האמור הוא מוסיף כי הנתבעת גם פלשה לחלקה הסמוכה למקרקעין וכי בגין כך נתבע בידי שכניו, בהליך שהתנהל בבית משפט זה בת.א. 26337-12-13, ואשר הסתיים לבסוף בהסכם פשרה בגינו נדרש לשלם הוצאות ניכרות (להלן: "התביעה מצד השכנים").

5.
עוד הוא טוען כי הנתבעת איננה משלמת לו דמי שכירות במשך שנים.

6.
לחילופין הוא טוען כי גם אם ניתן לראות בנתבעת דיירת מוגנת במושכר, הרי שאין אלו פני הדברים ביחס לחצר, בה לא רכשה כל זכות מעולם.

7.
משכך מבקש התובע להורות על סילוק ידה של הנתבעת מן המקרקעין, תוך שהוא שומר על זכותו לתבוע ממנה בהמשך דמי שימוש ראויים. אשר על כן הוא גם מבקש לאפשר לו לפצל את סעדיו.

8.
מנגד טוענת הנתבעת כי אין בתביעה אלא ניסיון חסר תום לב, תוך ניצול לרעה של הליכי משפט, לנשל אותה מזכויותיה המוגנות במושכר ובכללו החצר, אותן רכשה ביחד עם בעלה דאז, הנתבע, כנגד תשלום דמי מפתח.

9.
הנתבעת טוענת אפוא כי היא מחזיקה במושכר ובכללו בחצר, תקופה של ארבעים שנה, כדיירת מוגנת מקורית, ומכל מקום, כי לאחר גירושיה מן הנתבע, בשנת 2001, ויתר הלה על זכויותיו במושכר לטובתה, כך שאף אם לא הייתה דיירת מוגנת מקורית בו, הרי שהיא רכשה בו את זכויותיה על פי סעיף 21 לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב-1972 (להלן: "החוק").

בהקשר זה היא גם טוענת כי בהינתן משך מגוריה במושכר, ויתר התובע זה מכבר על כל טענה לעניין מעמדה בו, וכי בשל השיהוי בהגשת התובענה לא רק שנגרם לה נזק ראייתי ממשי, אלא שגם ניתן לטעון להתיישנות.

10.
במקביל דוחה הנתבעת את הטענה כאילו נערכו שינויים שהם במושכר ובכללם כי הוספה יחידת דיור, או הוקמו מחסנים וסככות, וטוענת כי במשך כל השנים מאז רכשו בו את זכויותיהם, לא נערכו בו, כל שינויים שהם למעט שינויים קלים שנעשו לפני כשלושים שנה, על דעת בעלי הבית דאז ובהסכמתם.

11.
בדומה היא גם דוחה את הטענה לפיה פלשה לחלקה הסמוכה למקרקעין וטוענת כי דובר בסטייה קלה מגבול החלקה וברצועת שטח דקה ביותר וכי לאחר שדבר הסטייה הובהר, אף הסכימה לפנותה. למען הסר ספק היא מוסיפה בהקשר זה כי הגדר שחצצה בין שתי החלקות – חלקת המקרקעין והחלקה הסמוכה לה – עמדה, במהלך כל השנים, בדיוק באותו המקום וכי במצב זה רכשו היא ובעלה את זכויותיהם במושכר; כי דבר הסטייה לא היה ידוע לה; כי כל העניין התגלה רק כאשר בחלקה הסמוכה החלו להקים בניין רב קומות; ומכאן שלא רק שאין להטיל אשם שהוא לפתחה, אלא שמדובר בניסיון שווא להשחיר את פניה.

12.
על האמור היא מוסיפה כי אין זה שהיא איננה משלמת דמי שכירות בגין המושכר, אלא שהתובע מסרב לקבל ממנה דמי שכירות אלה.

13.
תוצאת כלל האמור מבקשת הנתבעת לדחות את התובענה ולחילופין להושיט לה סעד מן הצדק, או לקבוע סעד מן הצדק הפוך, שכן המדובר בקורת ראשה.


ראיות הצדדים

14.
לתימוכין בטענותיו העיד מטעם התובע מר שמואל אברמוביץ, אשר חזר על טענות התובע והוסיף כי אין ללמוד דבר מן ההסכם שבין הדייר היוצא לדייר הנכס, אותו צירפה הנתבעת לכתב הגנתה, שכן לא ניתן

פסק דין
המאשר את ההסכם, כפי הנדרש. לא כל שכן כאשר הנתבעת לא צירפה את הסכמת בעל הבית או הוכחה לכך שהוא קיבל את חלקו היחסי בדמי המפתח.

עוד הוסיף כי חברת הניהול של התובע דרשה מן הנתבעת פעמים רבות להמציא לה מסמך כלשהו ממנו ניתן יהיה ללמוד על זכויותיה במושכר, אך כי היא לא עשתה כן, וכן כי בהינתן האמור סירב התובע לקבל ממנה את דמי השכירות, כפי שגם הודע לה (תצהיר עדות ראשית מטעמו סומן ת/1; וראו עדותו בפרוטוקול הדיון מיום 30/4/17 עמ' 5-27).

15.
כן הוגשו מטעמו כראייה:

·
תדפיס מפנקס ההקדשות המלמד על רישום התובע כהקדש (נספח א' לכתב התביעה);
·
נסח רישום מלשכת רישום המקרקעין המלמד על בעלות התובע במקרקעין (נספח ב' לכתב התביעה);
·
כתב התביעה והסדר הפשרה בתביעה מצד השכנים (נספחים ג'1 ו-ג'2 לכתב התביעה);
·
תמונות המלמדות כי המקרקעין מגודרים כליל כך שלא ניתן להיכנס למושכר ולדעת מה היקף השינוי שנעשה בו (נספחים ג' 1 – ג' 3 לתצהיר ת/1);
·
העתק תכתובות בין עו"ד דב פירר ו-"פירר הנהלת רכוש בע"מ" (להלן: "הנהלת הרכוש") בשם בעלי המקרקעין לבין הנתבעת ובהן דרישה להוכחת מעמדה במושכר (נספח ה' ל-ת/1);
·
מכתב עו"ד פירר לנתבעת מיום 22/3/11 המלמד כי האחרונה איננה משלמת דמי שכירות מאז שנת 2002 (נספח ו' ל-ת/1).

16.
לתימוכין בטענותיה העידה מטעם הנתבעת היא עצמה ואף היא חזרה על כלל טענותיה הנזכרות.

על האמור הוסיפה כי המושכר מהווה בית מגורים הכולל גם חצר בשטח של כ- 140 מ"ר ובה שני מבנים קטנים: סככה בצד דרום-מזרח ומבנה קטן בצד דרום-מערב, וכי הוא תחום מכל עבריו בין ברחוב ובין בבתי השכנים.

עוד הוסיפה כי היא והנתבע רכשו את זכויותיהם במושכר מבעלי הבית הקודמים, בני הזוג לידסקי ז"ל, אשר גם התגוררו בחלקה הסמוכה, בשכנות להם, וכי גדר חצצה בין חצרותיהם. לטענתה נותר המושכר ובכללו החצר, במהלך כל השנים בדיוק כפי שהיה עת רכשו את זכויותיהם בו ובכל פרק הזמן הזה, לא נשמעה כנגדם כל השגה שהיא.

בהקשר זה היא שבה ומדגישה כי שינויים קלים שנערכו במושכר, נערכו, בהסכמת בעלי הבית דאז, לפני כשלושים שנה וכללו גדר שנבנתה בין החצר לנכס הגובל לו מצפון וריצוף שטח החצר הסמוך לשער הכניסה.

הנתבעת הוסיפה על האמור כי במהלך השנים וכאשר התובע סירב לקבל ממנה את דמי השכירות, התייעצה עם הארגון הארצי היציג להגנת הדייר ופעלה על פי עצתו והנחייתו, ועוד הוסיפה כי אף עם הגשת התובענה פנה בא כוחה לב"כ התובע בדרישה לאפשר לה לשלם את דמי השכירות, אך לא נענה (תצהיר עדות ראשית מטעמה סומן נ/1; כן ראו עדותה בפרוטוקול הדיון מיום 30/4/17 עמ' 27-36).

17.
כן הוגשו מטעמה כראייה:

·
העתק ההסכם שנערך בין הנתבעים לבין הדיירים היוצאים (נספח א' לכתב ההגנה);
·
העתק מכתבים ששלחה לה הנהלת הרכוש המלמדים כי הם מכירים בה כדיירת מקורית לכל דבר ועניין (להלן: "מכתבי הנהלת הרכוש") (נספחים א'1 ו- א' 2 לכתב ההגנה;
·
העתק פרוטוקול הדיון ופסק הדין של בית המשפט לענייני משפחה אשר אישר את הסכם הגירושין שנערך בין הנתבע לנתבעת (להלן: "פסק הדין של בית המשפט לענייני משפחה") (נספח ב' לכתב ההגנה);
·
כתב התביעה ופסק הדין בתביעה מצד השכנים (נספח ג' לכתב ההגנה);
·
העתק תכתובות מן השנים 1997-2011 המלמדות כי הנהלת הרכוש סירבה לקבל מאת הנתבעת את דמי השכירות והמלמדות על ההנחיות שקיבלה הנתבעת מאת הארגון הארצי היציג להגנת הדייר (נספחים ד'1 – ד'6 לכתב ההגנה וכן נספח ח' לתצהיר נ/1);
·
תרשים מעשה ידו של מי שאינו בעל מקצוע, המתאר את המושכר, החלקות הסמוכות לו וכן את הרחוב בו הם מצויים ואשר נועד להמחשת גבולות המושכר (להלן: "התרשים") (נספח א' לתצהיר נ/1);
·
העתק החלטת בית הדין לשכירות בה אושרה העברת הזכויות בין הדייר היוצא לנכנס (להלן: "החלטת בית הדין לשכירות") (נספח ג' ל-נ/1);
·
העתק מסמכי הלוואה שנטלו הנתבעים לשם רכישת זכויותיהם במושכר (להלן: "מסמכי ההלוואה") (נספח ה' ל- נו/1);
·
העתק קבלות בגין תשלום דמי שכירות בין השנים 85-90 והעתק תכתובות בין הנהלת הרכוש לבין הנתבעים או מי מהם בין השנים 1990-2011 המלמדים על מערכת יחסים בין בעל הבית לבין הנתבעים כדיירים מוגנים (להלן: "הקבלות" ו- "התכתובות הנוספות", בהתאמה) (נספח ח' ל-נ/1).


דיון

זכויות הנתבעת במושכר

18.
עיון בהסכם שנערך בין הנתבע והנתבעת (כדיירים נכנסים) מצד אחד לבין זאב וחסיה סטבינסקי (כדיירים יוצאים) מצד שני, ביום 7/12/1975, מעלה כי האחרונים התחייבו בו להעביר לראשונים את זכויותיהם במושכר, בכפוף לחתימת חוזה שכירות בינם לבין בעל הבית ו/או ל

פסק דין
של בית הדין לשכירות, וכנגד תשלום דמי מפתח בסך של 80,000 ל"י (סעיפים 2-3 להסכם).

עוד הוא מעלה כי הדיירים היוצאים התחייבו בו לשלם לבעל הבית את חלקו בדמי המפתח (שם, בסעיף 7).

המושכר הוגדר בהסכם כדירה המצויה בקומת קרקע ובה 2 חדרים, מטבח ושירותים (שם, בפרק המבוא).

19.
עיון בהחלטת בית הדין לשכירות ברמת גן מיום 24/12/75 מעלה כי הסכם זה קיבל את אישורו של בית הדין.

20.
עיון במסמכי ההלוואה מעלה כי הנתבעים נטלו הלוואה לשם מימון רכישת זכויותיהם במושכר ולימים פרעו אותה במלואה.

21.
עיון במכתבי הנהלת הרכוש מעלה כי ביום 3/12/95 שלחה הנהלת הרכוש למשפחת דיין מכתב בנדון "תיקון רעפים" ובו הודיעה לה בשם בעלי הבית כי אין לה התנגדות שיחליפו את הרעפים בגג הבניין; וכי ביום 28/1/96 הוסיפה ופנתה אליהם כדלקמן:

"לכבוד
גב' דניאלה ומר אברהם דיין
מעלה הבנים 6
רמת-גן

הנדון: התראה
בשם בעלי הבניין ברח' מעלה הבנים 6, ר"ג, נאמנות: זיכרון לשלום לידסקי ז"ל, הנני פונה אליכם בהתראה כדלקמן:
1.
הנכם מחזיקים כדיירים מוגנים בדירה השייכת למרשי הנ"ל.
2.
לאחרונה בצעתם שינוים ותוספת לדירה ללא קבלת הסכמה מבעלי הדירה.
3.
בין היתר בניתם חומת אבנים, דלת בחומה, פרגולה, שיניתם את המטבח וכו'.
4.
הנכם מתבקשים להחזיר את מצב הדירה לקדמותה תוך 7 ימים מיום קבלת מכתבי זה, שאם לא תעשו כן תגיש מרשתי נגדכם תביעת פינוי, דבר שיגרום לכם להוצאות ואי נעימויות."

22.
תביעת פינוי לא הוגשה, אלא בחלוף שנים רבות והיא התובענה שלפני.

23.
עיון בפסק הדין של בית המשפט לענייני משפחה מעלה כי הנתבע ויתר בהסכם הגירושין עליו חתם עם הנתבעת, לטובתה, על כל זכויותיו המוגנות במושכר (סעיף 2 לתניות ההסכם בפרוטוקול הדיון מיום 7/1/01 וכן פסק הדין עצמו, שם, בעמ' 4).

24.
עיון בקבלות ובתכתובות הנוספות מעלה כי הנתבעת שילמה דמי שכירות מוגנים בגין המושכר בצורה רציפה במשך שנים וכי לימים וכאשר הנהלת הרכוש ובכלל כך עו"ד דב פירר מטעמה נכנסו לתפקידם, אף הם הכירו, הן בנתבע והן בנתבעת כדיירים מוגנים במושכר.

ודוק
: מחלוקות שונות שנתגלעו בין הצדדים ואשר עולות מתכתובות אלו, אך מחזקות מסקנה זו שכן עניינן במחלוקת על בסיס הזכויות המוגנות (ובכלל כך אודות שיעור דמי השכירות המוגנים).

25.
תוצאת האמור הינה כי אין ולא יכול להיות ספק כי הנתבעים היו שניהם דיירים מוגנים במושכר וכי לאחר גירושיהם נותרה בו הנתבעת כדיירת מוגנת יחידה שהינה דיירת מקורית.

משכך אני דוחה את הטענה לפיה הנתבעת פלשה למושכר.


המושכר

26.
שאלה אחרת עם זאת הינה השאלה מהו היקפו של המושכר וביתר פירוט האם הוא כולל גם את החצר.

27.
כפי שראינו הוגדר המושכר בהסכם שנחתם בין הנתבעים כדיירים נכנסים לבין הדיירים היוצאים, אותו הסכם שאף קיבלת את אישור בית הדין לשכירות, אך על פי המבנה שבו. היינו כדירת קרקע הכוללת 2 חדרים, מטבח ושירותים.

28.
עם זאת

סעיף 2 לחוק קובע כדלקמן:

"חוק זה חל על שכירות של בנין או של חלק מבנין ושל חצר או גינה המשמשות את מטרת השכירות".

בעניין זה קבע כב' השופט צ' ברנזון בע"א 398/63 ליבוביץ נ' כץ, פ"ד יח(1) 384 (1964) כדלקמן:

"לעניין שכירות, כולל "בית" כל מה שדרוש לשימוש נוח בו ושבאופן רגיל הולך יחד עמו, לרבות מבני עזר, חצר, גינה, גן פרי וכיוצא בזה הצמודים לו - ...
משהשכיר בעל-הבית את הבית כולו לדיירים, הוא השכיר להם כל מה שמשמש את הבית ונלווה אליו, גם אם הדבר לא פורש בחוזה השכירות, והדיירים זכאים במשותף לעשות שימוש רגיל ונאות בכל מה שכלול בחוזה השכירות למטרה שלה נועד. לבעל-הבית עצמו לא נותר מאומה מן החזקה ומזכות השימוש בהם. כדי לשמור לעצמו זכות כזאת עליו להתנות על כך במפורש בחוזה השכירות או להראות כי מתוך הוראות החוזה בכללותו ומתוך כל הנסיבות האחרות מתגלה כוונת הצדדים להשאיר בידי המשכיר זכות מסוימת מהזכויות הנ"ל בנכס או במה שהולך יחד איתו. בלעדי זאת לא נותר מאומה מזכויות אלו בידי בעל-הבית".

בע"א (מח' ת"א) 1613/97 מדד בנימין נ מנהל מקרקעי ישראל
[פורסם בנבו] (8/7/99) קבעה כב' השופטת א' חיות כי:

"בע"א 93/398 [צ"ל 63/398 – כ.ה] ליבוביץ' ואח' נ' כץ ואח', פ"ד יח(1) 384, אכן נקבע כי האמור בחוזה השכירות אינו חזות הכל, וגם אם החוזה אינו מציין כי החצר הינה חלק מן המושכר, ניתן לראותה ככזו מקום שבו החצר דרושה לשימוש נוח במושכר ו"הולכת יחד עימו" באופן רגיל (ר' שם, עמ' 390). על פי הלכה זו, נראה כי כאשר החצר מהווה חלק אינטגרלי ובלתי נפרד מן המושכר, עד כי השימוש בה נלווה באופן טבעי לשימוש במושכר עצמו, ואילו השמטתה מן המושכר פוגמת באופן ממשי בהנאה מהשימוש הראוי במושכר, כי אז יש לראות את החצר כחלק מן המושכר, למרות שהדבר לא נזכר בחוזה השכירות.

על מנת לקבוע האם במקרה נתון מהווה החצר חלק מן המושכר, למרות שהדבר לא צוין בחוזה השכירות, יש לבחון האם מתקיימים הקריטריונים הנזכרים בהלכת ליבוביץ' דהיינו - האם החצר מהווה "מה שדרוש לשימוש נוח בו (בבית – א' ח'), ושבאופן רגיל הולך יחד עימו...".
...
בפרשת ליבוביץ' הנ"ל יצא בית המשפט העליון מן ההנחה כי חצר, גינה וגן פרי הצמודים לבית מהווים בדרך כלל חלק בלתי נפרד מן המושכר, אלא אם כן הוכיח בעל הבית אחרת".

29.
במסגרת הדיון שלפני הסכימו הצדדים כי המושכר מגודר מכל צדדיו. התובע אמנם טען בעניין זה כטרוניה והוסיף כי לאור האמור אין הוא יכול לראות מה נעשה במושכר, אולם אין בכך כדי לשנות מן העובדה כי המושכר והחצר, מהווים יחידה הומוגנית אחת.

כך גם עולה מן התמונות אותן צירף התובע כנספח ג' לתצהירו ת/1.

כך גם עולה מן התרשים אותו הגישה הנתבעת על מנת ללמד על גבולות המקרקעין ואשר לא נסתר.

30.
הנתבעת, אשר אומר כבר עתה כי מצאתי ליתן אמון מלא בעדותה לאחר שהתרשמתי כי היא מתארת את הדברים בדיוק כהווייתם, הוסיפה על האמור, עת הבהירה בעדותה כי המושכר בו רכשו היא ובעלה זכויות מוגנות כולל גם חצר בשטח של כ- 140 מ"ר (סעיף 2 לתצהירה נ/1; וכן עדותה בפרוטוקול הדיון מיום 30/4/17, עמ' 63). לדבריה:

"אני נכנסתי כשקניתי את הבית קניתי אותו מותחם. הבית היה באמצע וכמובן כשאתה נכנס יש את כל הגינה. זה חלקה שהייתה מותחמת ואותה קניתי. .."

ובהמשך (שם, בעמ' 64):

"ש: .. תגידי אפשר לראות מבחוץ את השטח שאת מחזיקה בו היום?
ת: לא.
ש: הוא מגודר לגמרי?
ת: הוא ככה היה."

31.
מנגד הודה מר אברמוביץ כי למעשה אין לו ידיעה אודות המושכר הקודמת לשנת 95, מועד בו החזיקו הנתבעים במושכר קרוב ל- 20 שנה. לדבריו (פרוטוקול הדיון מיום 30/4/17 עמ' 57:

עו"ד בן שאול: עכשיו למעשה רק שבית משפט יבין אתה נכנס לתמונה 20 שנה בערך אחרי שהם נכנסים לנכס, אחרי שגברת דניאלה ובעלה נכנסים לנכס. אתה בעצם לא יכול לדעת בכלל אם הם החזיקו בחצר שליד הבית בכל ה-20 שנים הללו, אתה בעצם לא יודע.
העד, מר אברמוביץ': ב-20 שנים,
ש: ב-20 שנה מאז שהם נכנסו 75' – 76' עד 95' שאתה נכנס לתמונה. אתה בעצם לא יודע אם הם החזיקו בחצר, כן או לא?
ת: בשנים ההם, בתור תובע אני ודאי לא יודע."

לא רק זאת אלא שהשיב כי התובע לא מצא לנכון להביא את עו"ד דב פירר, מי שעסק בענייני המקרקעין קרוב לשלושים שנה, לעדות (שם, בעמ' 58). מובן כי הימנעות זו פועלת לחובת התובע.

32.
מכלל האמור הגעתי אם כן כדי המסקנה כי החצר מהווה חלק אינטגרלי מן המושכר וכי כך גם הושכרה מלכתחילה לנתבעים כחלק מן המושכר המוגן.


עילות לפינוי הנתבעת מן המושכר

שינויים במושכר

33.
כפי המתואר טוען התובע כי עם השנים ערכה הנתבעת שינויים במושכר ובכלל כך ערכה בו שיפוצים והוסיפה יחידת דיור, מחסנים וסככות.

34.
בהקשר זה אף ראינו לעיל את מכתבה של הנהלת הרכוש מיום 28/1/96 אשר צוטט במלואו.

35.
חרף האמור אין מחלוקת כי לא הוגשה כנגד הנתבעים או מי מהם, על ידי הנהלת הרכוש או מי מטעמה, כל תובענה קודם לתובענה שלפני. משכך חזקה כי הנהלת הרכוש ויתרה על טענות בעניין זה שעמדו לה בשעתו, לשיטתה, כנגד הנתבעים. מכל מקום אף אם מכתב כאמור נשלח לנתבעים, אין בו כדי להוכיח את תוכנו, שמטבע הדברים היה טעון הוכחה, קודם שיוכל לשמש כעילה לפינוי הנתבעים מן המושכר.

36.
מנגד עמדה הנתבעת בעדותה על הטענה כי לא ערכה אלא שינויים מינוריים במושכר ואף זאת בהסכמת הבעלים דאז ומכל מקום כי לא ערכה את השינויים הנטענים, אלא שרכשה את זכויותיה במושכר כפי מצבו היום. לדבריה (פרוטוקול הדיון מיום 30/4/17 בעמ' 64 ואילך):

"
ש: הבנתי. תגידי רגע, כמה גבית דמי שכירות על המבנה שהשכרת בשכירות משנה?
ת: איזה מבנה יש לי ומתי גביתי אי פעם אגורה?
ש: אז אני אומר לך שאחד המבנים, הגדול שבהם, שהוא היה צמוד, הושכר בשכירות משנה.
ת: מעולם לא היה משהו שהושכר.
ש: לא הושכר.
ת: ואין שני מבנים, הם שניהם באותו גודל. ככה הם היו מהיום שאני קניתי
ש: אבל כתוב, את בעצמך כותבת, בחצר שני מבנים קטנים.
ת: נכון, סוג של מחסן.
ש: הבנתי אז עם סככות.
ת: אחד מקורה יותר ואחד אותו דבר.
ש: הבנתי. תגידי אפשר לראות מבחוץ את השטח שאת מחזיקה בו היום?
ת: לא.
ש: הוא מגודר לגמרי?
ת: הוא ככה היה.
ש: הבנתי. זאת אומרת כל הגדרות וכל מה שאנחנו רואים הם משנת 70' לערך מהיום שאתם נכנסתם את ובעלך לשעבר ומושכר, אלה היו המבנים.
ת: לא, היה גדר של עצים בכניסה ובצד שגובל עם אתה תראה לפי התשריט לחלקה הקטנה שממשיכה ששייכת לעיזבון.
ש: כן.
ת: אותה שינינו ועשינו אותה יותר מכיוון שהיה לנו בעיה הרי אנחנו גרים במדרון וכל הזמן היה נוזל לנו חול שהיה מוריד, אנחנו עשינו אותו כמבנה אבל מה שגובל עם לידסקי, עם שולם, ועם סימפל בשדרה [בעלת המקרקעין נשוא התביעה מצד השכנים – כ.ה.] זו גדר שמעולם לא נגענו בה. בסך הכל רק דאגנו שיהיה תמיד כיסוי כדי שיהיה סוג של,
ש: מעולה בסדר אז אני מפנה אותך לנספח ד.2. [מכתב הנהלת הרכוש שהובא במלואו לעיל – כ.ה.] מכתב שקיבלת מדוב עורך דין דוב פירר. הוא אומר לך, חברי קודם הפנה לסעיף 1, אני אפנה לסעיף 2.
ת: איזה איזה? איפה? סליחה.
ש: הנה זה. א.2.
ת: א.2 כן.
ש: כל מסמך אנחנו לוקחים רק חלק ממנו.
ת: כן, כן אני איתך.
ש: לאחרונה ביצעתם שינויים ותוספת לדירה. לאיזה תוספת לדירה הוא מתכוון?
ת: לתוספת לדירה?
ש: כן.
ת: לא, לא עשינו שום תוספת.
ש: לא עשיתם?
ת: לא.
ש: מעולה. אז תגידי, קיבלת את המכתב הזה, מה עניתם לא?
ת: לא עניתי לו.
ש: למה לא עניתם? מאשימים אתכם פה בהאשמה חמורה שהוספתם, למה לא עניתם לו?
ת: מכיוון שבעצם לא היה לי מה לענות לו, אני לא עשיתי שום דבר, אז עכשיו מה.
ש: הנה עובדה שאת עונה לי, היית אומרת, לא עשיתי שום דבר. אז לא ענית לו. אני מפנה אותך הלאה, להמשיך הלאה לשאלה לסעיף 3 באותו מכתב, הוא כותב בין היתר בניתם חומת אבנים, דלת בחומה, פרגולה, שיניתם את המטבח וכולי. גם זה לא נכון.
ת: לא, אני שוב חוזרת וציינתי לך, בניית חומת אבנים נעשתה אכן בגלל שהיה לנו כל הזמן היה מגיע החלק שלהם לתוך הבית, ושהוא הוסיף מטבח והוא הוסיף כל מני זה לא היה.
ש: זה לא נכון.
ת: לא.
ש: אז למה לא עניתם לו גם על זה?
ת: לא מצאתי לנכון שיש לי מה לענות על האשמה שלא נעשתה דברים.
ש: אוקיי ואני רואה בסעיף 4 הוא מבקש להחזיר את המצב לקדמותו. החזרתם את המצב לקדמותו?
ת: לא, ודרך אגב כשלידסקי עוד היה חי, אנחנו דיברנו על זה שהגדר שיש לנו כל הזמן ירידה של חול ושאנחנו רוצים לעשות, והוא בעקרון נתן, אישר לנו.
ש: הבנתי. מתי לידסקי נפטר?
ת: לא, אחר כך היה,
ש: 15 שנה קודם.
ת: כן.
ש: אז אוקיי, אז זאת אומרת שבין אולי הסכמה שהייתה 15 שנה קודם אין רלוונטיות, את מסכימה איתי?
ת: לא אבל גם אחר כך היינו עם יפה, אני הייתי הרי היינו בשכנות מאוד טובה. הם היו שני אנשים מבוגרים, אנחנו היינו שני ילדים עם ילד.
ש: יש לי שאלה. אם אנחנו נבוא היום למושכר שחברי הציע את זה ואני מקבל את זה בחום, אנחנו נראה באמת מושכר שכפי שהוא הוגדר בתצהיר דייר יוצא ומוצא הוא יהיה זהה?
ת: בהחלט.
ש: כן? רק שני חדרים?
ת: כן.
ש: אני רוצה להפנות אותך לתמונות שאנחנו צרפנו, מה שאנחנו הצלחנו לצלם מבחוץ.
עו"ד בן שאול: אתה יכול רק להראות לה?
עו"ד ברם: אני מפנה לנספח ג.1. [התמונות שהוזכרו לעיל – כ.ה.] בסדר?
עו"ד בן שאול: איפה? תראה לנו במה מדובר.
עו"ד ברם: אוקיי.
העדה, גב' גולדנברג: כן.
ש: אני מדבר על התוספת הזו. זה תוספת שהייתה מהיום הראשון?
ת: לא זה לא תוספת. זה לא תוספת, זה המטבח.
ש: זה המטבח מהיום הראשון?
ת: מהיום הראשון.
ש: גם השטח הזה?
ת: מה זה השטח הזה?
ש: זה אותו שטח. ממבט צד.
ת: כן זה החלקה שלי, זה הרי היום הקיר של הסימפל.
ש: כן אבל אני מדבר על המבנה הזה.
ת: אותו אחד, אותו דבר, ככה זה היה."

37.
כפי שכבר קבעתי לעיל, אני מקבלת את עדותה זו של הנתבעת כמהימנה לחלוטין ומשכך מקבלת את דבריה גם בעניין זה כאמת. כאמור, לא כל שכן, כאשר למר אברמוביץ לא הייתה באמת ראייה שתסתור את האמור, כפי שהודה בהגינותו, שעה שאישר כי אין לו ידיעה אודות מה שהתרחש קודם לשנת 95.

38.
תוצאת האמור אני קובעת כי הנתבעים ובכללם כמובן הנתבעת, לא ערכו במושכר כל שינויים שהם, לא כל שכן שינויים שלא בהסכמת בעל הבית כפי הנטען ומשכך כי לא קמה לתובע עילה לפינוי הנתבעים בעניין זה.


אי תשלום דמי שכירות

39.
אין מחלוקת כי הנתבעת איננה משלמת דמי שכירות בגין המושכר במשך שנים רבות. עם זאת אין גם מחלוקת כי התובע סירב לקבל ממנה את דמי השכירות במשך כל אותם שנים ודרש ממנה כי תמציא לידיו את העתק הסכם השכירות המוגן קודם שיקבע מהם דמי השכירות המוגנים.

חילופי הדברים מעוגנים היטב בתכתובת הענפה אשר צורפה על ידי הצדדים (נספחים ה' ו-ו' ל-ת/1; נספח ח' ל-נ/1).

40.
על מנת להמחיש את רוח הדברים אזכיר את מכתבו של עו"ד פירר לנתבעת מיום 3/4/95 (שעוד רבים היו כמותו) (וראו בנספח ה' הנ"ל) לפיו:

"מוחזר אליך שיק ע"ס 179 ₪, דמי השכירות ל- 7 חודשים.
ודאי תסכימי איתי שהשכר דירה הנ"ל הוא מגוחך, ושזה לא הגיוני לשלם שכר-דירה בסך 25 ₪ במשך שלוש שנים ללא שינוי.
על מנת לקבוע את דמי-השכירות הראליים אשר עליך לשלם, אבקשך לשלוח לי חוזה שכירות שחתמת עם בעל הבניין.
עד שלא נדע מהו שכר-הדירה הנכון והחוקי עבור המושכר שלכם, לא נקבל דמי-שכירות ולכן הננו מחזירים אליכם את דמי השכירות ששלחת."

עוד אזכיר מכתב מיום 22/3/11 שנשלח מאת עו"ד דב פירר לנתבעת בנדון המושכר(נספח ו' הנ"ל) לפיו:

" בשם מרשי בעלי הבניין ברח' מעלה הבנים 6/ירושלים 17 רמת גן הנני מתכבד לפנות אליך כדלקמן:

1. קיבלתי מס' שיקים אשר לדעתך מהווים תשלום דמי שכירות עבור המושכר ברח' מעלה הבנים 6/ירושלים 17 ר"ג.
2. בעלי הבניין אינם רואים בכך כדיירת מוגנת מאחר ולפי המסמכים שבידיהם פעם אחרונה שהם גבו ממך דמי שכירות היה בשנת 202 ומאז ועד היום לא שילמת דמי שכירות. כתוצאה מכך אין לך כל זכויות של דייר מוגן.
3. בעלי הבניין שוקלים לפנות לערכאות על מנת להגיש נגדך תביעת פינוי בגין אי תשלום דמי שכירות ובניה שנעשתה בבניין ללא רשותם.
4. לאור האמור מוחזרים אליך השיקים ששלחת לכאורה עבור דמי השכירות."

41.
מן האמור יובן גם כי כעולה מן התכתובת הנזכרת הנתבעת עמדה בחובה להציע לבעל הבית את דמי השכירות (וראו: ד' בר-אופיר, סוגיות בדיני הגנת הדייר (מהדורה שניה, מרץ 2016) עמ' 8 (להלן: "בר-אופיר)).

42.
מובן כי אין התובע יכול לסרב בעקביות לקבל לידיו את דמי השכירות ובאותה נשימה לטעון בהמשך לניתוק ברצף התשלומים או לקיומו של חוב דמי שכירות המקים מתוכו עילת פינוי (וראו: בר-אופיר, שם).

בהקשר זה אמנם טוב הייתה עושה הנתבעת לו הייתה מפקידה את דמי השכירות בחשבון בנק ייעודי שימתין למועד בו תהיה נכונות לקבלם, אולם לא הייתה עליה חובה לעשות כן (בר-אופיר, שם; רע"א 6655/96 חן נ' אתדג'י [פורסם בנבו] 1/1/97).

43.
אני דוחה אם כן את הטענה כי קמה לתובע עילה לפינוי הנתבעת מן המושכר בשל אי תשלום דמי שכירות.

44.
הדעת נותנת כי עם מתן פסק הדין יקבל התובע את חוב דמי השכירות המגיע לו כפי שהוצע לו גם על ידי ב"כ הנתבעת עם הגשת התובענה (נספח ט' ל-נ/1).


סוף דבר

45.
הנתבעת דיירת מוגנת במושכר נשוא התובענה והיא במעמד של דיירת מוגנת מקורית.

46.
המושכר כולל את החצר המקיפה אותו והנתבעת הינה דיירת מוגנת גם בה.

47.
הנתבעת לא ערכה שינויים במושכר.

48.
חוב דמי השכירות שנוצר נבע מסירוב התובע לקבלת דמי השכירות ואיננו מקים כנגד הנתבעת עילת פינוי על פי חוק הגנת הדייר.

49.
מכלל האמור, התביעה לסילוק ידה של הנתבעת מן המקרקעין – נדחית.

אוסיף על האמור כי לא היה בה בתביעה זו אלא משום ירייה באפלה תוך ניסיון לנשל את הנתבעת מזכויותיה. ספק אם ניסיון זה מכבד את המנוח לידסקי שלזכרו נוצר ההקדש. יש להצטער על כך.

50.
התובע ישלם לנתבעת הוצאות ההליך ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 30,000 ₪. סכום זה ישולם בתוך 45 יום מהיום שאם לא כן יישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד יום התשלום המלא בפועל.

מזכירות בית המשפט תמציא לצדדים את העתק פסק הדין, כחוק.

ניתן היום,
י"ח אב תשע"ז, 10 אוגוסט 2017, בהעדר הצדדים.













א בית משפט שלום 39186-09/15 זכרון לשלום לידסקי נ' אברהם דיין, דניאלה גולדנברג (פורסם ב-ֽ 10/08/2017)