פסקי דין על מוריס גו'רג' איפרגן | פסקי דין על יעל איפרגן | פסקי דין על רן שבתאי יוסף | פסקי דין על יצחק יוסף |

10622-04/12 א     16/08/2017




א 10622-04/12 מוריס גו'רג' איפרגן, יעל איפרגן נ' רן שבתאי יוסף, יצחק יוסף








בית משפט השלום בתל אביב - יפו

ת"א 10622-04-12 איפרגן ואח' נ' יוסף ואח'



לפני
כבוד השופטת בכירה דורית קוברסקי

ה
תובעים
1.מוריס גו'רג' איפרגן
2.יעל איפרגן
ע"י ב"כ עו"ד עירוני


נגד

ה
נתבעים
1.רן שבתאי יוסף
2.יצחק יוסף
ע"י ב"כ עו"ד שרון טל



פסק דין


רקע עובדתי

1.
בשנת 2008 רכשו שתי משפחות שני בתים צמודים בפינת הרחובות ישכון ונחליאל, בשכונת כרם התימנים בת"א. הבתים ממוקמים בגוש 7499, הכולל ארבע חלקות צמודות 26, 27, 28, 29. החלקות אינן שוות בגודלן ועל מנת לעמוד על דרך פירוק השיתוף יש מקום לתארן כמפורט בחוות דעתו של השמאי דיעי (להלן: "השמאי"):

חלקה 26, היא חלקה צרה וארוכה הממוקמת בחזית לרח' נחליאל 25, שטחה 27 מ"ר והיא מהווה חצר סגורה, לא בנויה. בצידה המערבי של החלקה ממוקמים תא שירותים ומקלחון, אשר הגישה אליהם מחלקה 27 בלבד.
חלקה 27
, היא חלקה צרה וארוכה בחזית לרח' נחליאל 25, שטחה 32 מ"ר. הגישה לחלקה היא מתוך חלקה 26 מרח' נחליאל 25 בלבד. בחלקה בנויה יחידת דיור ומחולקת לשני חדרים.
חלקה 28
, הממוקמת בפינת הרחובות נחליאל וישכון. בצמוד מצד דרום לחלקה 27. שטחה הרשום של החלקה הוא 51 מ"ר ובנויות בה שתי יחידות דיור נפרדות.
חלקה 29
, ממוקמת בחזית לרח' ישכון 23. שטחה 68 מ"ר ובנויים בה שתי יחידות דיור נפרדות.
כל ארבעת החלקות מהוות מגרש תכנוני אחד מבחינת רשויות התכנון.

2.
ביום 6.7.08 רכשו בחלקים שווים ביניהם התובע 1, מוריס איפרגן (להלן: "מוריס") והנתבע 2, יצחק יוסף
(להלן: "יצחק") בתמורה למיליון וחצי ₪ בית ברח' ישכון 23 ת"א, הידוע כגוש 7499 חלקות 28-29, בשטח של 119 מ"ר (נספחים 1-3 לכתב התביעה).
סמוך לאחר מכן ביום 17.7.08 רכשו בחלקים שווים ביניהם התובעת 2, יעל איפרגן
(להלן: "יעל")
ונתבע 1, יוסף רן (להלן: "רן") בית ברח' נחליאל 25 ת"א, הידוע כגוש 7499 חלקות 26-27 בשטח של 59 מ"ר בתמורה ל- 1,150,000 ₪.
חלקה של יעל (50% מהנכס) שולם מכספו של מוריס. רן נאלץ ליטול הלוואה מובטחת במשכנתא ונוכח הבעלות המשותפת, יעל נדרשה לחתום על הסכם ההלוואה (נספחים 4-5 לכתב התביעה).

3.
הצדדים חילקו ביניהם את החזקה והשימוש בנכסים בין שתי המשפחות באופן שווה ביניהם כך שמשפחת איפרגן (להלן: "התובעים") החזיקה בבית ברח' נחליאל 25 ומשפחת יוסף (להלן: "הנתבעים") החזיקה בבית ברח' ישכון 23 (סעיף 7 לכתב התביעה). הסכמה זו באה לידי ביטוי גם במסמך מיום 18.9.09 שם נרשם ונחתם על ידי יעל ורן: "אנו החתומים מטה קנינו נכס משותף עם משפחת איפרגן וכעת אנו עושים שיפוצים בתיאום מלא ובשקיפות מלאה. כלומר, כל דבר שנעשה דורש את הסכמת שני הצדדים, גם אם הדבר אינו נוגע ישירות אחד לשני, על כל אחד להגיש לשני תוכניות ברורות ומלאות". בהמשך רן גם חתם שהוא קיבל על עצמו את החלוקה כפי שנעשתה בעבר ואין לו טענות כלפי הנושא (נספחים 6-7 לכתב התביעה). וכך גם העיד לפניי: "עיקרון החלוקה בין הצדדים היה עיקרון שוויוני והעקרונות היו רצף שטח שווה ופונקציונליות של המתחם..." (פרוט' מיום 14.11.16 עמ' 36 ש' 7-8).

4.
בתחילה הגישו התובעים בקשה לצו מניעה זמני במעמד צד אחד ולפיו ייאסר על הנתבעים את המשך הבנייה בנכסים הידועים כגוש 7499 חלקות 26, 27, 28, 29 ברח' נחליאל 25 וברח' ישכון 23 עד להכרעה בתובענה. הבקשה נדחתה (החלטת כב' השופט מאור 5.4.12) והתיק הועבר לכב' השופטת ספינזי. בדיון שהתקיים נראה שהפתרון קרוב, נוכח הסכמת הצדדים לפרק את השיתוף במקרקעין והסכמת באי כוחם להתמנות ככונסי נכסים(

פסק דין
מיום 29.4.12). בהמשך, בעקבות בקשת ב"כ התובעים לבטל את מינויים של עורכי הדין ככונסי נכסים, עקב חוסר שיתוף פעולה ביניהם, בוטל המינוי ובית המשפט מינה את עו"ד סולמי ככונס נכסים (להלן: "הכונס") ואת השמאי דיעי כשמאי מטעם בית המשפט לקביעת שווי הנכסים (להלן: "השמאי"). ביום 28.1.13 בנוכחות הצדדים והשמאי, ערך הכונס ביקור במקום ולאחר מכן הגיש דוח (להלן: "הדוח", ת/3).
ביום 19.2.14, שוחרר הכונס מתפקידו, ובית המשפט נתן לנתבעים שהות להגשת חוות דעת של המפקח על הבתים המשותפים, ומינה כמגשר מטעמו את עו"ד אסא זוהר. מינויו של אסא זוהר בוטל ומאז נעשו ניסיונות חוזרים ונשנים להביא את הצדדים להסכמה (החלטות מיום 4.3.15, 6.1.16). לרוע המזל הניסיונות לא צלחו ואין מנוס מהכרעה.





דיון
המסגרת הנורמטיבית

5.
כל שותף זכאי בכל עת לדרוש את פירוק השיתוף במקרקעין (סעיף 37(א) לחוק המקרקעין תשכ"ט-1969, להלן: "החוק"). החוק קובע סדר קדימויות בין דרכי הפירוק השונות כאשר 'דרך המלך', באין הסכמה בין השותפים יהיה הפירוק בדרך של חלוקה בעין של הנכס, כפוף לסמכותו של בית המשפט לצוות על תשלומי איזון בין השותפים (סעיף 39 לחוק; ע"מ 3305/13 פלוני נגד פלונית, פורסם בנבו 30.5.13; רע"א 9552/06 אליעזר סטרולוביץ נגד יוסף לזרוביץ, פורסם בנבו 25.5.08; רע"א 1017/97 רידלביץ נגד מודעי, נב(4) 625). על פי סעיף 40 לחוק, אם בית המשפט נוכח שחלוקה בעין תגרום הפסד ניכר לשותפים, כולם או מקצתם, יהיה פירוק השיתוף בדרך של מכירת המקרקעין וחלוקת הפדיון. לצמד המילים 'הפסד ניכר' יש לתת משמעות מצומצמת, קרי שהחלוקה בעין תגרום להפסד במובן זה שההפסד ינבע במישרין מן החלוקה בעין. על הטוען ל'הפסד ניכר' לשכנע את בית המשפט מדוע יש למכור את הבית למרבה במחיר במקום ללכת ב'דרך המלך' של חלוקה בעין בצירוף תשלומי איזון (או על דרך רישום בית משותף והקצאת דירות לשותפים על פי חלקיהם, ע"א 8318/96 בתיה קוצר נגד משה ציתיאת ואח', נג(4) 849, 857).

6.
פירוק שיתוף על דרך רישום הבית כבית משותף וחלוקת היחידות בין השותפים, איננו אלא טכניקה לחלוקה בעין ואין הבדל של ממש בין חלוקה כזו ובין רישום חלוקתם בעין של מקרקעין משותפים סתם (סעיף 42 לחוק). אולם בעוד שבפירוק שיתוף סתם השותפים נפרדים לחלוטין איש מרעהו, הרי שבמודל הבית המשותף, מוסיפים השותפים להיות קשורים ושותפים זה לזה ברכוש המשותף. שוני זה מביא לידי כך שבעניינו של הבית המשותף נכנס גורם נוסף של מגע אישי של השותפים הממשיכים להיות שותפים בקניין הגם שהוא מצומצם יותר בהיקפו ועל כן לבית המשפט שיקול דעת שלא להורות על פירוק השיתוף על דרך רישום הבית כבית משותף כאשר השותפים מסוכסכים ביניהם, או כאשר הדבר איננו צודק למי מבין הבעלים (רע"א 1017/97 רידלביץ נגד מודעי, נב(4) 625). העיקרון שהתקבל באשר להפעלת סמכותו של בית המשפט בפירוק שיתוף הוא שעל דרך הכלל יש לבקר את פירוק השיתוף על דרך הפיכתו לבית משותף והטוען אחרת עליו הראייה.

7.
בהיעדר אפשרות לחלוקה בעין, מוקנית עדיפות לפירוק בדרך של מכירת המקרקעין וחלוקת התמורה בין השותפים לפי חלקיהם בבעלות (סעיף 40 לחוק) תוך הדגשת שיקול דעתו של בית המשפט לבחון את תנאי המכירה הנראים בעיניו כצודקים לאחר שקילת כלל הנסיבות לרבות עמדת הצדדים (סעיף 43 לחוק).


ומכאן לראיות

8.
המפקח על המקרקעין, עו"ד אורן סילברמן (להלן: "המפקח") הגיש חוות דעת לפיה כפוף להערות טכניות לתשריט, ניתן לפרק את השיתוף במקרקעין בדרך של רישום הבית כבית משותף. בסעיף 2 לחוות דעתו העיר מספר הערות טכניות, אך בסיום חוות הדעת ציין שלצורך הרישום בפועל יוגשו מסמכים המנויים בתקנה 54(ב) לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום), התשע"ב-2011 (להלן: "התקנה").

9.
על פי דוח הכונס, רישום בית משותף איננו ישים היות ואין בתיק העירייה היתרי בנייה לכל החלקות. ההיתרים שישנם הינם מנדטוריים ולא ידוע אם העירייה תכיר בתוקפם. לצורך קבלת אישור עירייה לרישום הבית כבית משותף (במידה והעירייה תכיר בהיתרים) יצטרכו הצדדים להרוס את רוב הבנוי על החלקות ולהתאים את המצב בשטח לקיום ההיתרים. עדיין לאחר חציית כל המשוכות הנ"ל, ייווצר בניין קטן על חלקות 28-29 (בן שתי יחידות דיור קטנות), אך חלקות 26-27 תיוותרנה ללא פתרון.

10.
לשיטת הכונס חלוקה בעין היא ישימה בבחינת הרע במיעוטו ומתבססת על ההנחה שהתובעים מסתדרים בינם לבין עצמם וכך גם הנתבעים. עם זאת הכונס איננו ממליץ על חלוקה בדרך זו היות והיא איננה מיטיבה עם שני הצדדים, אלא פוגעת בהם. כעולה מדוח השמאי השווי של הנכסים של הצדדים בכללותם נמוך משמעותית בחלוקה כזו ואופן ניצול המקרקעין בכללותם ירוד
ואיננו מיטבי. ספק גם אם מי מהצדדים לאחר חלוקה יוכל לקבל היתרי בנייה לחלקות שבבעלותו, שכן כל החלקות מצויות במגרש תכנוני אחד והצדדים יוותרו עם בעלות וחזקה פיזית בנכסים שאינם ברי השבחה משמעותית. על כן לשיטתו הדרך הטובה ביותר לפרק את השיתוף במקרקעין היא על דרך מכירת כל ארבעת החלקות, המהוות מגרש תכנוני אחד לצד ג.
עם זאת הכונס פירט בדוח את דרך החלוקה בעין שהינה ישימה (כפוף לאמור לעיל) מבחינתו.
החלוקה המוצעת היא שיצחק יקבל את חלקה 29 בשלמותה,
חלקה זו מוחזקת על ידו או מי מטעמו (לרבות רן). מוריס יקבל את חלקה 28 בשלמותה. יצחק או רן יפנו את הקומה השנייה בחלקה 28 המוחזקת על ידם, מוריס יכשיר לקומה השנייה שבחלקה מדרגות מתוך חלקה 28 ויפסיק לעשות שימוש במדרגות שבחלקה 29. יעל תקבל את חלקה 27 בשלמותה (החלקה מוחזקת על ידה או על ידי מי מטעמה), רן יקבל את חלקה 26 בשלמותה. יעל תפנה את חלקה 26 שמוחזקת על ידה, תפנה ותהרוס את השירותים שמשמשים את חלקה 27 שבנויים בחלקה 26, כמו כן תמצא דרך להיכנס לחלקה 27 שלא דרך חלקה 26 או על ידי פריצת דרך לרח' נחליאל ישירות מחלקה 27 או דרך חלקה 28 הסמוכה ששייכת למוריס אביה. תשלומי האיזון בין הצדדים הם אפסיים אם בכלל שכן כל משפחה מקבלת חלקה אחת עם נכס בנוי בחלקו בהיתר מנדטורי וחלקה אחת קטנה ללא היתר.
בחקירתו הנגדית חזר הכונס על האמור בדוח (פרוט' מיום 14.1116 עמ' 31-35).

11.
על פי חוות דעתה של עו"ד עדה פרנקל, אשר בין תפקידיה היתה גם מפקחת על רישום מקרקעין במחוז הצפון ומחוז השרון (להלן: "פרנקל"), ההצעה לרישום בית משותף כפי שהוגשה למפקח (הגשת תשריט בלבד שאיננו כולל הסכמה של הוועדה המקומית לתכנון ובנייה) כאשר אין הסכמה של הבנק הממשכן ואין פירוט באשר לחלוקת הזכויות בין הצדדים לרבות איזון ראוי של הזכויות, מובילה למסקנה כי לא ניתן לבצע את פירוק השיתוף על דרך רישום הבית כבית משותף. פרנקל מרחיבה בחוות דעתה ומסבירה את האמור לעיל:
1. התקנה מחייבת המצאת אישור של רשויות התכנון שהתשריט תואם היתרי הבנייה. בהיעדר אישור כזה אין אפשרות מעשית לרשום את התשריט. בדיקת תיקי הנכסים בוועדה המקומית, כמו גם המידע שהשמאי והכונס המציאו מצביעים על כך שאין היתרי בנייה לנכסים. היות ולא ניתן להנציח ברישום מצב לא חוקי (היתר בנייה כמוהו כהוראות חוק), הרי שבנסיבות
המתוארות לא ניתן לרשום את הבית המשותף בהתאם לתשריט שהוצג.
2. על פי תשריט הבית המשותף גם איננו תואם את הזכויות ההדדיות של הצדדים בנכסים עצמם. התשריט מבטא מצב של תפיסת חזקה בפועל לרבות ביצוע בנייה ללא היתר בנייה כדין אשר בוצעו על ידי משפחת יוסף (בגינם הוגשה בקשה לצו מניעה ולאחר מכן התביעה). חלוקת הנכסים בדרך זו תנציח חלוקה בלתי שוויונית והוגנת של זכויות בנייה קיימות ועתידיות כאשר היא מותירה את התובעים בתת זכויות קיצוני.
3. תכנון חלוקת הנכסים באופן המוצע גם איננו פותר את בעיית הגישה ליחידות השונות המרכיבות את הבית המשותף, ואיננו מאפשר פתרון עתידי למקרה של תוספת בנייה על פי היתר בנייה כחוק, גישה למתקנים המשותפים (לרבות הגג הבית ומה שבנוי עליו) ואיננו מסדיר את יחסי השיתוף בתוך מבנה של הבית המשותף.
4. על פי תוכנית המתאר שבתוקף יחידה לא תקטן משטח של 60 מ"ר. על המקרקעין ניתן להקים 3 יחידות מגורים (כולל מסחר) כך שסך יכולת הניצול המרבית של זכויות קיימות במקרקעין, במקום לא תבוצע הריסה של הבנוי הינה עד למקסימום של 135% ונקבע כי תתאפשר אך הרחבה של הבנייה הקיימת ובלבד שתבוצע הריסה של כל בנייה שנעשתה במקרקעין ללא היתר וזאת כתנאי מוקדם למתן היתר בנייה. בהתייחס לאמור לעיל, היחידות המוצעות בתשריט אינן עומדות בדרישת ההיתר שכן 3 מתוך 4 יחידות קטנות מ- 60 מ"ר.
5. בנוסף לכל האמור לעיל, בתת חלקות 26-27 נרשמה הערת אזהרה לטובת בנק לאומי על הזכויות של רן ויעל וכל שינוי בסטטוס מחייב הסכמה בכתב ומראש של הבנק המלווה. הבנק חייב לתת את הסכמתו להסדר בכללותו.

12.
במסגרת חקירתה הנגדית פרנקל חזרה על עיקרי חוות דעתה והבהירה שפרט לחלקה 29 לחלקות אין היתר. עם זאת הסכימה שיש דרך, אם כי יקרה ביותר, לרשום בית משותף על ידי פיצול הקומפלקס לשתי יחידות דיור על שתי קומות כל אחת עם כניסה משותפת (פרוט' מיום 6.1.16 עמ' 21 ש' 13-21).

הכרעה

13.
בטרם הכרעה, אציין שכעדות פרנקל המגובה בפסיקה ענפה (1606/97 גילרמו נגד מרדכי אביב מפעלי בנייה בע"מ, פורסם בנבו 8.2.99; עת"מ (מחוזי ירושלים) 549/02 שוורץ נגד הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ירושלים, פורסם בנבו 8.12.02; ע"א 139/87 סולימני נגד כץ, מג(4) 705; רע"א 9552/06 סטרולוביץ נגד לזרוביץ, פורסם בנבו 25.5.08; עש"א (מחוזי ת"א) 10759-07-14 לוידר קבלנים בע"מ נגד הממונה על המרשם אגף רישום בהסדר המקרקעין, פורסם בנבו 25.5.15) בין אם מדובר במבנים היסטוריים שאינם דורשים היתר ובין אם לאו, יש לפעול להוצאת היתרי בנייה על מנת לקבל אישור של הוועדה המקומית לפי התקנה.

14.
על פי סיכומי התובעים, הדרך המועדפת עליהם היא מכירת המקרקעין וחלוקת התמורה בין השותפים. דא עקא שכאמור 'דרך המלך', באין הסכמה בין השותפים, היא פירוק בדרך של חלוקה בעין, כפוף לסמכותו של בית המשפט לצוות על תשלומי איזון בין השותפים. התובעים לא הוכיחו שחלוקה בעין תגרום הפסד ניכר לשותפים כמשמעו בסעיף 40(א) לחוק במובן זה שעצם החלוקה בעין תגרום להם להפסד ויש גם לקחת בחשבון את עמדתו של רן אשר מתנגד נחרצות למכירת ביתו (פרוט' מיום 14.11.16 עמ' 37 ש' 28-30). אוסיף ואומר שאומנם הכונס קבע בדוח שהדרך המועדפת עליו היא מכירה לצד ג, אך פירט גם דרך לחלוקה בעין ולא פסל אותה גם במסגרת חקירתו הנגדית (פרוט' מיום 14.11.16 עמ' 32 ש' 24-26).

15.
סבורני שאין גם להורות על פירוק השיתוף על דרך רישום הבית כבית משותף. כאמור, במודל הבית המשותף מוסיפים השותפים להיות קשורים ושותפים זה לזה ברכוש המשותף. מדובר במערכת יחסים עכורה ביותר בין הצדדים המעורבים, אשר הינה ככל הנראה תולדה של סיום מערכת יחסים אישית ששררה בין יעל לרן (עדות יעל, פרוט' מיום 13.11.16 עמ' 29 ש' 1-3). לאורך ההליך המשפטי נעשו נסיונות חוזרים ונשנים להביא את הצדדים להסכמה ביניהם, אך הדבר לא צלח וכל אחד התבצר בעמדתו. התרשמתי גם מעדויות הצדדים שאין אמון ביניהם ואין רצון או יכולת להגיע להסכמה כלשהי לצורך ניהול הבית המשותף.

16.
מכאן שיש להורות על חלוקה בעין של המקרקעין. לחלוקה כזו מסכימים התובעים (פרוט' מיום 29.4.12 עמ' 2 ש' 7-10, עדות יעל וחנה פרוט' מיום 13.11.16 עמ' 27 ש' 23, עמ' 29 ש' 29), ואף הנתבעים בסיכומיהם (אם כי עדיפה עליהם פירוק השיתוף על דרך רישום הבית כבית משותף), והיא אף מקובלת ומפורטת בדוח הכונס תוך הסתמכות על חוות דעת השמאי. חלוקה כזו היא הוגנת, פשוטה יחסית, במובן זה שמדובר בשני בתים נפרדים, בעלי כניסות נפרדות (דוח השמאי עמ' 10, 13 ועדות חנה עמ' 28 ש' 15) כך שהבית ברח' נחליאל 25 המצוי כולו בחזקת יעל ומוריס יישאר בבעלותם המלאה ואילו הבית ברח' ישכון 23 המצוי ברובו בחזקת רן ויצחק יישאר בבעלותם וחזקתם. ברור שאפשרות זו כפופה לתשלומי איזון בהתאם לחוק.

17.
בטרם סיום אומר שלו הצדדים היו מקשיבים זה לזה ניתן היה לחסוך זמן רב והוצאות לשניהם. על מנת לייעל ולחסוך לצדדים זמן וכסף, אני ממנה את הכונס והשמאי לצורך ביצוע החלוקה בעין של המקרקעין. בשכר טרחתם ישאו הצדדים באופן שווה ביניהם.
במידה והדבר לא יסתייע, ב"כ הצדדים יתמנו לכונסי נכסים לצורך ביצוע החלוקה בעין. בנסיבות דנן, כל צד ישא בהוצאות.




ניתן היום,
כ"ד אב תשע"ז, 16 אוגוסט 2017, בהעדר הצדדים.












א בית משפט שלום 10622-04/12 מוריס גו'רג' איפרגן, יעל איפרגן נ' רן שבתאי יוסף, יצחק יוסף (פורסם ב-ֽ 16/08/2017)