פסקי דין על חיים איתן דודו | פסקי דין על גלית דודו | פסקי דין על משה קול ובניו חברה לניהול בע"מ

66187-12/14 א     04/09/2017




א 66187-12/14 חיים איתן דודו, גלית דודו נ' משה קול ובניו חברה לניהול בע"מ








בית משפט השלום בירושלים

בפני
כבוד השופטת מרים קסלסי




ת"א 66187-12-14 דודו ואח' נ' משה קול ובניו חברה לניהול בע"מ
ואח'





התובעים

1.חיים איתן דודו

2.גלית דודו


ע"י ב"כ עוה"ד גיל ישראלי ואח'


נגד


הנתבעת

משה קול ובניו חברה לניהול בע"מ


ע"י ב"כ עוה"ד רן בסה


פסק דין

מבוא
לפניי תביעה ותביעה שכנגד שעניינן נזקי הצדדים בעקבות ביטול הסכם שכירות אולם אירועים שבבעלות הנתבעת, ע"י התובעים.
התובעים והנתבעים שכנגד (להלן: "התובעים") הם בני זוג. התובע, איש עסקים בתחום עסקי המזון. הנתבעת והתובעת שכנגד (להלן: "הנתבעת"), היא הבעלים של אולם אירועים ברחוב יד חרוצים 22 בירושלים, שכונה בעבר "אולמי פאלאס" או "ירוק בעיר" (להלן: "אולם האירועים ו/או הנכס").
(המנהל ובעל המניות נמחקו מכתב התביעה בהתאם להצהרת ב"כ התובעים בדיון מיום 21.2.16).

תביעת התובעים עומדת על 693,100 ₪ (לאחר תיקון הסכום במעמד הדיון הראשון). הסכום כולל השבת כספים ששילמו לנתבעת (סך 440,000 ₪), פיצוי בגין עוגמת נפש בסך 150,000 ₪, החזר הוצאות בסך כולל של 103,100 ₪ (תיווך ושכ"ט עו"ד בגין עריכת ההסכם והקמת חברה בע"מ לטובת ניהול המושכר, ואגרות הכרוכות בכך ).

הנתבעת הגישה תביעה שכנגד על סך 300,000 ₪ בטענה כי נזקיה גדולים מכך והסכום הוקטן לצרכי אגרה בלבד, משהתברר בדיון הראשון כי קיזזה רק 200,000 ₪ (ס' 51 לתביעה שכנגד), ולא את מלוא ה-440,000 ₪ שקיבלה מהתובעיןם, הודיעה כי גם לאחר הקיזוז המלא של הסכום ששולם לה, תביעתה נותרת על הסך הנ"ל של 300,000 ₪, המורכבים מהפסד צפוי בדמי שכירות במהלך ששה חודשים, תשלומי ארנונה, דמי תיווך ועוגמת נפש.

הראיות
מטעם התובעים העידו שני התובעים ומתווך העסקה שהיה שותף לכמה פגישות - רביד עוזרי. מטעם הנתבעת העידו מנהלה עו"ד רוני קול,
יואל מרגליות ואדיר כהן. יואל עוסק בארגון אירועי שמחות בירושלים ונפגש עם התובעים לצורך שיווק האולם, ואדיר כהן הוא מפעיל אולם אירועים סמוך לזה של הנתבעת, ואשר עובד כיום בשיתוף פעולה עם הנתבעת (העברת לקוחות מצד אחד למשנהו). יואל העיד על האופן שבו תחום האירועים עובד ואדיר סיפר על שיתוף פעולה בינו לבין הנתבעת, לאחר יציאת השוכר הקודם מהאולם, ועל פגישה בינו לבין התובעים, קודם לביטול ההסכם.


השתלשלות האירועים
הסכם שכירות
ביום 29.9.2014 נחתם בין התובעים לנתבעת הסכם שכירות אולם האירועים. (להלן: "ההסכם")(נספח א' לכתב התביעה). תקופת השכירות היא לחמש שנים עם שתי אופציות נוספות בנות חמש שנים כל אחת. מועד תחילת השכירות לא סוכם, אלא בנספחים מאוחרים להסכם.
במועד החתימה ואף לאחריה היה האולם מוחזק על ידי צד שלישי שניהל אולם אירועים בשם "ירוק בעיר" (להלן: "השוכר הקודם")
דמי השכירות בארבעת החודשים הראשונים עמדו על 50,000 ₪ לחודש לאחר מכן יעלו בהדרגה, עד ל-90,000 ש"ח לחודש החל מהחודש העשירי ואילך לכל תקופת השכירות.
"הואיל והשוכר הצהיר ואף הודיע למשכיר כי בדעתו לשפץ את המושכר עם כניסתו למושכר, לפיכך הוסכם..." שהמשכיר יוותר כמענק חד פעמי על דמי השכירות לחודש אחד או לחודשיים, תלוי בגובה עלות השיפוץ (ס' 34, מכונה בפי התובע "גרייס").
על פי הוראות ההסכם, היה על התובעים להפקיד בידי הנתבעת 200,000 ₪ מזומן שישמש כערבות (ס' 20 ב') , וכן 240,000 ₪ שמוגדרים "כדמי פינוי של המושכר. סכום זה ישולם על ידי השוכר למשכיר ללא קשר להוצאותיו בפועל של המשכיר בגין פינוי המושכר ו/או השוכר הקודם." (ס' 31). סעיפים אלו ונוספים שכולם מתייחסים לחובות השוכר כלפי המשכיר, הוגדרו כתנאים עיקריים שהפרת כל אחד מהם תזכה את המשכיר בכל הסעדים העומדים לו עפ"י ההסכם והדין, לרבות 300,000 ₪ פיצוי מוסכם (ס' 35).

נספחים להסכם
ביום החתימה על ההסכם נחתם גם נספח שעניינו דחית מועד תחילת תקופת השכירות למועד גמיש שהנתבעת תודיע עליו בתוך 40 ימים ובלבד שלא יהיה מאוחר מ-1.1.15. עוד נקבע כי בתוך 40 ימים רשאית הנתבעת להודיע על ביטול ההסכם "ובלבד שסיבת ההודעה על פי זה תהא בקשר לשוכר הנוכחי של האולם." באם תינתן הודעת ביטול כי אז לאף צד לא תהא טענה כלפי משנהו. התובעים העידו כי ידעו שיש שוכר קודם שצריך להתפנות אולם לא את פרטי העסקה או היחסים בינו לבין הנתבעת.
ביום 29.10.14 נחתם נספח נוסף המבטל את קודמו ובו ניתנה לנתבעת האפשרות לדחות את תחילת השכירות עד ליום 1.3.15, ובלבד שהודעה על מועד תחילת תקופת השכירות ניתנה עד ליום 1.1.15.
במסגרת שינוי ההסכם ע"י הנספח, קיבלו התובעים את האפשרות לקבל את ה"גרייס" בדמי השכירות,
במהלך 24 החודשים מתחילת תקופת השכירות ולאו דווקא עם כניסתם למושכר. התובע העיד כי לא החליט מתי ישפץ את האולם ולכן בדק במקביל גם אפשרות של שיתופי פעולה עם מארגני אירועים ועם בעל אולם סמוך. מכל מקום, על פי ההסכם, הבחירה הושארה בידיו.

עוד נרשם בנספח כי עם קבלת ההודעה על מועד תחילת תקופת השכירות, יועמד לרשות השוכר משרד, החל מיום ההודעה ועד למועד תחילת השכירות.
(ס' 8 לנספח).
התובעים הפקידו עם חתימתם על הנספח האחרון, סך של 440,000 ₪ במזומן שהוחזקו בנאמנות אצל ב"כ הנתבעת, עו"ד רן בסה
, עד לקבלת הודעה בנוגע לתחילת תקופת השכירות.

מהלכי הצדדים לאחר חתימת ההסכם ונספחיו
זכויות השוכר הקודם – לפי

פסק דין
מיום
25.11.14

מנספח ב' שצורף לתצהיר הנתבעת ומהתצהיר עולה כי בין השוכר הקודם לבין הנתבעת התקיימו הליכים משפטיים שתחילתם בחודש אוקטובר 2014 . השוכרת ביקשה לממש אופציה וסורבה ע"י הנתבעת בטענה להפרות חוזה ואי תשלום ארנונה. השוכרת ומנהלה ביקשו צו מניעה זמני שימנע פינויים וניתוק החשמל וצו למניעת הטרדה מאיימת שירחיק את עו"ד רוני קול מהאולם,
הנתבעת הגיבה בתביעת פינוי ותביעה כספית.
ביום 25.11.14
- המועד שיועד לדיון במעמד שני הצדדים בבקשה למניעת הטרדה מאיימת, אוחדו ארבעת ההליכים והסתיימו בהסדר פשרה שקיבל תוקף של

פסק דין
.
(נספח ב' לתצהיר הנתבעת ובראשו מנויים ההליכים הבאים: ה"ט 35313-10-14 כהן ואח' נ' קול, ה"פ 37651-10-14, מרכז האירועים ירוק בעיר(2011) בע"מ נ' משה קול ובניו חב' לניהול בע"מ ואח', תא"ח 52404-10-14 משה קול ובניו חב' לניהול ואח' נ' מרכז האירועים ות.א 9517-11-14, משה קול ובניו חב' לניהול בע"מ נ' מרכז האירועים).
עיקרי הסכם הפשרה הם כדלקמן:
השוכר הקודם יפנה את המושכר עד 31.12.14, התביעות ההדדיות ידונו בפני
בורר.
על אף מועד הפינוי
הנ"ל, "תהיה השוכרת רשאית לקיים אירועים גם לאחר 1.1.15, עד יום 1.4.15, בתנאי כי לא יקוימו יותר מ-8 אירועים. רשימת האירועים ומועדיהם וכן שמות הצדדים תועבר לעו"ד רן בסה
עד ליום חמישי – 27.11.14. המשכירה או מי מטעמה מתחייבים כי האולם יהיה ראוי לשימוש על כל הציוד הנדרש לקיום אותם אירועים, כפי שהיה עד כה. התשלום בגין אותם אירועים ישולם כפי התנאים בהסכם השכירות לדמי שכירות בגין קיום אירועים בלבד. ככל שלא ישולם תשלום בגין אחד מהאירועים בתאריך המיועד לתשלום, לא תהיה השוכרת רשאית לקיים אירועים נוספים בהתאם להסכם זה, וזאת מבלי לגרוע בכל טענה אחרת. הצווים שניתנו בה"ט 35313-10-14 ובה"פ 37651-1014 יעמדו בתוקפם עד ליום 31.12.14 בכפוף לאמור בהסכם זה וכן יעמדו בתוקפם בימים בהם יתקיימו אירועים בחודשים ינואר פברואר ומרץ. יראו את הצו שניתן כסעד זמני בה"פ 37651-10-14 כצו שניתן בתביעה העיקרית בתיק האמור. התביעה בתא"ח 52404-10-14 והתביעה בת.א. 9417-11-14 יימחקו"

מועדי האירועים המתוכננים שנמסרו על ידי השוכר הקודם היו: 5.1.15, 18.1.15, 4.2.15, 11.3.15, 12.3.15, 17.3.15, 24.3.15 , ברי כי במהלך החודשים ינואר – מרץ לא יוכלו התובעים לשפץ האולם והחזקה במושכר תינטל מהם בשבעת הימים הללו, אם השכירות תחל ב-1.1.15. נמצא כי הנתבעת התחייבה התחייבויות סותרות כלפי שני השוכרים.
ככל שהיה נבחר מועד מאוחר יותר לתחילת השכירות, החפיפה בין החזקות היתה מצטמצמת או נעלמת.

4.12.14 – בחירת הנתבעת במועד לתחילת השכירות -
1.1.15
"לנגד עיני הנתבעת היו אינספור אופציות כיצד להתמודד עם קיומם האפשרי של אירועים אלה באולם מבלי שהתובעים יפגעו אלא להיפך...
" (ס' 18 בתצהיר עו"ד קול), ומכל האופציות בוחרת הנתבעת להודיע
ביום 4.12.14 כי תקופת השכירות תחל ביום 1.1.15 ולא בפברואר או מרץ,
מבלי לספר דבר וחצי דבר אודות שבעת האירועים הצפויים במהלך תקופת השכירות של התובעים ואודת פסק הדין בעניינו של השוכר הקודם.
עו"ד רוני קול, מנהל הנתבעת, איש עסקים קר וממולח, יחד עם ייעוץ משפטי צמוד, טיכסו עצה והוחלט למסור הודעה לתובעים לפיה החזקה תימסר ביום 1.1.15.
האם באותה עת היתה הנתבעת חייבת לגלות לתובעים את המידע אודות שבעת האירועים, האם המידע מהותי או שולי וזניח כטענת הנתבעת, ואם שולי וזניח מדוע הוסתר בשלב זה. על מניעי הנתבעת ובחירת דרך פעולתה ביחסה אל התובעים ניתן ללמוד מתוך האירועים הבאים.

7.12.14 - קבלת 440,000 ש"ח
ביום 7.12.14
הודיע עו"ד בסה כי הוא מעביר את סך ה-440,000 ₪ שהוחזקו על ידיו בנאמנות, לידי הנתבעת. ברי כי לולא ההודעה שתקופת השכירות מתחילה ב-1.1.15 לא יכולה היתה הנתבעת לקבל לידיה סך של 440,000 ₪, סכום לא מבוטל לכל הדעות.
סביר כי צד לחוזה שנפרד מ- 440,000 ₪, עוד לפני שקיבל החזקה במושכר, כשהסכום מצוי בידי הצד השני
יחשוב פעמיים ויותר, לפני שיבטל את ההסכם, גם אם הופר או שונה באופן חד צדדי שלא על דעתו.
ואכן, יום למחרת העברת הכספים גילתה הנתבעת את שהסתירה קודם לכן, התובעים קראו לכך "עיזים" שהוכנסו להם, התובע כינה זאת גם "מהמורה" שניתן היה להתגבר עליה, לו היה מוצע פיצוי, עו"ד קול כינה זאת "פסיק קטן שלא מעלה ולא מוריד". (פרו' עמ' 37 ש' 3).

8.12.14 – גילוי המידע בדבר זכויות השוכרת הקודמת
ביום 8.12.14
כשהגיע התובע לקבל מפתחות המשרד יחד עם בעל מקצוע לצורך בחינת האולם וקבלת הצעת שיפוץ, הודיע לו עו"ד קול כי השוכר לא מאפשר כניסה לאולם בשלב זה, וכי באולם יתקיימו עוד שבעה אירועים בחסות השוכר הקודם, במהלך החודשים ינואר – מרץ
2015.
הוא מוסר לתובע מפתחות של משרדו הפרטי שנמצא שתי קומות מתחת לאולם, במקום המשרד הצמוד לאולם, ומבקש ממנו לשמור בסוד את קיומו של הסכם השכירות ביניהם.
לטענת התובע היה המום מדברי עו"ד קול שניסה להרגיעו ואמר שיעזור לו,
"נסתדר".
(ס' 6 לתצהיר התובע).
לטענת התובעת במשך מספר ימים ניסתה להשיג את עו"ד קול "ביום 14 לחודש ...במשך יום שלם שניסיתי התחננתי על נפשי שהשיחה תתקיים במשרדו בנוכחות בעלי, אמרתי לו רוני מה אתה רוצה לעשות עם האירועים והוא אמר שהוא לא רוצה לעשות שום דבר עם האירועים הם טובים לכם" (פרו' עמ' 27 ש' 10-12).
ביום 14.12.14 בשעה 11:19 שולח עו"ד קול הודעה לתובעת ובה רשימת מועדי האירועים. (נספח ו'1 לכתב התביעה).
התובעת "...התקשרה אלי נסערת, שהיא מדברת עם רוני והוצג לה שיש שבעה אירועים ולא מקובל עליה ולכן היא רוצה שאהיה נוכח בפגישה לראות מה ניתן לעשות" – העיד המתווך רביד (פרו' עמ' 10 ש' 16).


הפגישה ביום 14.12.14
בפגישה נכחו התובעים, עו"ד קול ומתווך העסקה רביד עוזרי. המתווך העיד כי "אפשר היה לחתוך את המתח בסכין"... "רוני בלהט הויכוח אמר: את מעלה לי את לחץ הדם, ואם את לא רוצה את העסקה תצאי מהעסקה, זו העסקה" (פרו' עמ' 8 ש' 23-26), "היא אמרה שהיא רוצה להסתדר, לא דובר על סכום, דובר על העיקרון של הפיצוי, העיקרון שבמהלך השכירות של האולם ששייכת לה, אף אחד לא צריך לעשות אירוע, ואם עושים אירוע אז היא רוצה להרויח"
(עמ' 9 ש' 1-3). עו"ד קול בעדותו טען כי לא הציע לבטל את העסקה ולכל היותר אמר זאת ב"ציניות"..."בטח בשלב הזה אני לא אציע להם לקחת את הכסף אחרי שהוצאתי את השוכר" (פרו' עמ' 37 ש' 40). ציניות או לא, מדובר בלשון חד משמעית שלא הותירה ספק בעיני התובעים כי האירועים של השוכר הקודם יתקיימו באולם.

התובעים דורשים קיום החוזה ככתבו וכלשונו – חזקה בלעדית

ביום 21.12.2014
שלח ב"כ התובעים מכתב באי מייל לנתבע 2 בו הבהיר כי קיום שבעת האירועים אינו
מקובל על ידי התובעים,
ודרש את קיום הסכם השכירות "ככתבו וכלשונו".
"נא העבר אלי מייל המאשר כי החל מתאריך תקופת שכירות המבנה, דהיינו 1.1.15 יהיו מרשיי השוכרים והמפעילים הבלעדיים של המבנה בדיוק כפי שנחתם ביניכם"
(נספח ו'2 לכתב התביעה).
במכתב זה לא מאיימים התובעים בביטול ההסכם אלא דורשים אכיפתו הדווקנית.
אותו הדבר במכתב הנוסף שנשלח ביום 23.12.14, לאחר שהמכתב הראשון לא נענה (נספח ז') שם נכתב:

"אין כל תוקף מבחינת מרשיי להתחייבויות שלך מול צדדים שלישיים וכי יומן האירועים החל מתאריך 1.1.15 הינו של מרשיי בלבד." (נספח ז' לכתב התביעה).
מדובר באימיילים שאין לי ספק שהגיעו לידי עו"ד קול בזמן אמת, גם בהיותו בחופשת חנוכה בצפון הארץ עם משפחתו, אולם הוא המתין קמעא שקל ואז השיב.

הצעת הנתבעת

ביום 24.12.2014 השיב עו"ד קול את הדברים הבאים: התובעים הם אלו שלחצו להקדים את מועד תחילת השכירות, "בתום לב" "ועל פי רצונם פעלנו כפי שפעלנו, מבחינתנו לא היה זה משנה מהו מועד התחלת השכירות שכן בצאת שוכר א' נכנס שוכר ב' וכל שאנו עשינו היה מאמץ כן ואמיתי לרצות את מרשיך", ולכן חוסר תום הלב הוא של התובעים. (נספח ח' לכתב התביעה).
באותו מכתב ניאות לשאת בהוצאות החשמל והמים ואף הציע לתת לתובעים בתום הסכם השכירות את אותו מספר אירועים, "כך שהלכה למעשה הם לא יפגעו כלל, אפילו לא מבחינה תאורטית, והחשוב מכל – ביצוע 2-3 אירועים באולם בכל חודש מהחודשים הראשונים לפעילותם (בכפוף לתשלום ההוצאות שעלולות
להיגרם להם) רק יועיל למרשיך, שכן שיווק חתונות ואירועים מבוצע בדרך כלל בשעה שהמזמינים הפוטנציאלים נוכחים בהפעלה פיזית של אירוע האולם".
מדובר בהצעות שנועדו לשנות את ההסכם הכתוב ולכן נדרשות הן להסכמת התובעים. הנתבעת לא אישרה כדרישת התובעים כי האירועים יבוטלו ולכן ההפרה הצפויה בעינה עמדה, גם ביום 24.12.14, להזכיר שבוע לאחר מכן החזקה אמורה היתה להימסר וביום 5.1.15 אמור להתקיים האירוע הראשון מבין השבעה של השוכר הקודם.
הנתבעת לא
מצאה לנכון להציע הצעות שוות ערך שיגרמו לתובעים למחול על ההפרה כמו להקטין דמי השכירות בחודשים בהם נפגעה זכות החזקה הבלעדית של התובעים, או
העברת מלוא הסכום שתקבל מהשוכר הקודם עבור קיום האירועים הללו. בעיני הנתבעת היה סביר לקבל כ-70,000 ₪ בגין שבעת האירועים שיתקיימו בזמן שהתובעים מחזיקים האולם, בנוסף ל-150,000 ₪ דמי שכירות שחייבים בהם התובעים בגין שלושת החודשים הללו.
מעדותו של עו"ד קול משתמע כי הוא ציפה שהתובעים יודו לו על כך שתרם באירועים אלו לשיווק האולם.
"..צריך להבין שכדי להביא לאולם שבעה אירועים זה מתנה יפה מאוד על מגש של כסף" (פרו' עמ' 35, ש' 6). "באותו שלב ניסיתי דרך המו"מ להעניק להם כמה שפחות מהעוגה והם ניסו יותר ובסופו של יום ביום 25.12. נתתי להם את כל העוגה, כשביום 23.12 נתנו דעתם שהם לא רוצים לקיים את האירועים ואמרתי להם שיעשו מה שהם רוצים" (פרו' עמ' 39 ש' 6-8).

דברים אלו לא מדויקים, עו"ד קול לא נתן את כל העוגה לתובעים, אלא גלגל לעברם את הבעיה עם השוכר הקודם, כפי שנראה בהמשך מתוכן תשובתו ביום 25.12. לאחר שקיבל הודעה על ביטול ההסכם עקב הפרת הנתבעת.

הודעת ביטול ההסכם
ביום 25.12.2014
הודיע ב"כ התובעים לעו"ד קול: "בהתנהגותך זו הפרת את ההסכם בין הצדדים ומרשיי מבקשים להפסיק את ההתקשרות עמך באופן מיידי", הוא התבקש להעביר כספי הנאמנות חזרה לנאמן, כשבהמשך יועבר אליו פירוט נזקי התובעים.
(נספח ט' לתצהיר עו"ד קול).

הצעות נוספות של הנתבעת

עוד באותו היום השיב עו"ד קול ודחה את הודעת הביטול: "מבחינתנו ההסכם שריר וקיים ומרשיך מוזמנים לבחור באפשרות הנוחה להם ביותר לקיום ההסכם, כשהאולם עומד לרשותם החל מיום 1.1.15 כמוסכם" (נספח י').
האפשרויות שהועלו בפני
התובעים, בנוסף לנשיאה בהוצאות חשמל ומים וקיום אירועים בסוף תקופת ההסכם היו כדלקמן:
" 3. בנוסף... ישנן עוד שלוש אפשרויות בהן יכולים מרשייך לקיים את ההסכם.
4. האפשרות הראשונה: מרשיך יכולים לקיים את הסכם השכירות מבלי לבצע כלל את
שבעת האירועים ו/או את חלקם.
5. האפשרות השניה: מרשיך יכולים להתחיל בשיפוץ האולם בעזרת המשקיע שמצאו, כפי שמסר לי היום המתווך מר עוזרי, מבלי לקיים את שבעת האירועים כולם או חלקם. וגם באפשרות זו נשמח לעזור למרשיך ככל שנוכל.
6. אפשרות שלישית: מרשיך רשאים לאפשר את ביצוע שבעת האירועים כולם או חלקם תמורת פיצוי כספי."


הנתבעת לא באמת הציעה הצעות מעשיות לתובעים. להטיל על התובעים האחריות לביטול האירועים שהנתבעת התחייבה להם בפסק הדין, לא רק שזה לא הוגן, זה גם לא מעשי, התובעים היו צפויים לצו מניעה זמני, הנתבעת לביזיון בית משפט, שלושה חודשים האולם היה מושבת כליל, ועל סמך התנהגות עו"ד קול, היו השיקים עבור שלושת דמי השכירות בסך 150,000 ₪ נפרעים במלואם, כאילו לא אירע דבר. בדיעבד, עו"ד קול מראה בתצהירו כי ניתק החשמל לשוכר הקודם וגרם לכך שבסופו של יום התקיימו רק שני אירועים. זו חכמה בדיעבד ולא הוכחה לכך שההפרה הצפויה היתה לא וודאית.
ההצעה לשפץ אף היא אינה מעשית, אלא לאחר שיתקיים האירוע האחרון בחודש מרץ. נוכח צו ההרחקה שהגיש השוכר הקודם, ספק אם ניתן היה להתקרב לאולם.

גם האפשרות השלישית של קבלת פיצוי לא היתה מסוימת דיה ולכן לא היה בה כדי לגרום לתובעים לחזור בהם מהודעת ביטול ההסכם. הנה, האיום בביטול ההסכם התממש בניגוד להערכותיו של עו"ד קול, ועדיין לא מצא לנכון להציע פיצוי בסכום ספציפי, או למצער להציע להעביר את מלוא הסכומים שתקבל הנתבעת מהשוכר הקודם לידי התובעים. האמור בסעיף 70 לסיכומי הנתבעת כאילו היתה הצעה דומה, מהווה טענה עובדתית חדשה שלא מצאתי לה זכר בחילופי המכתבים והדברים בין הצדדים.

עוד יש להבהיר כי גם אם הצעת הפיצוי היתה הוגנת ואפילו גבוהה,
אין בה כדי להסיר את ההפרה הצפויה, אלא כדי להביא לשינוי ההסכם, בכפוף להסכמת התובעים. קיום ההסכם ככתבו וכלשונו כדרישת התובעים יכולה היתה להתבצע לו היתה הנתבעת משיגה את שינויו של פסק הדין בינה לבין השוכר הקודם, או מציגה מסמך חתום ממנו המוותר על קיום האירועים. תחת זאת הציע עו"ד קול בתצהירו ניתוח משפטי לפיו פסק הדין אינו מחייב את התובעים "ובהיותם שוכרים תמי לב בעלי זכות חזקה כדין , היו גוברים על ירוק (השוכר הקודם-מ.ק.) בכל עימות משפטי לו היה ביניהן" (ס' 17). ובכן, מי שבנספח להסכם מכפיף עצמו לאפשרות ביטול ההסכם בשל השוכר הקודם, לא יכול להיחשב כבעל זכות עדיפה עליו.
הצעה נוספת שקיבל התובע מעו"ד קול "תסגור את האולם עם מנעול".
"אני בריון?" שאל את עצמו התובע (פרו' עמ' 22 ש' 3).

מכתב הנתבעת מיום 29.12.14
התובעים לא השיבו להצעות הנתבעת.
מנהל הנתבעת רושם כך: "הנני לחזור ולהודיעך, כי ההסכם שנחתם בין הצדדים שריר וקיים ומחייב ככתבו וכלשונו, ומרשיך מתבקשים להעביר אלינו את כל השיקים בהתאם להסכם השכירות". (הדגשה לא במקור). אני תוהה כיצד העברת כל השיקים, לרבות בגין שלושת החודשים הראשונים בהם נמנעת מהתובעים חזקה בלעדית מתאימה להסכם השכירות, או לטענת בא כוח הנתבעת כי התובעים "יכלו כמובן לקזז לנתבעת כל חיוב כאמור".
(ס' 70 בסיכומיו).
עו"ד קול לא יידע את התובעים כי יום קודם איים על השוכר הקודם בניתוק החשמל בשל הפרת פסק הדין (נספח ד' לתצהיר הנתבעת), הוא לא הצהיר בפני
הנתבעים כי ביטל את שבעת האירועים שאמורים היו להתקיים, ואכן לא ביטל, לכן לא יכלו התובעים לדעת למה מתכוון עו"ד קול קיום ההסכם "ככתבו וכלשונו", והרי ההתחייבות בהסכם היא להעברת החזקה הבלעדית במושכר ביום 1.1.15 ולא חזקה מוגבלת.

מכתב הנתבעת מיום 1.1.15
ביום 1.1.15 הנתבעת מזמינה את התובעים להתחיל את הפעלת הסכם השכירות ולהעביר אליה את כל השיקים, "הרינו להודיעך כפי שהבהרנו לך במכתבינו מיום 25.12.14 שהסכם השכירות שריר וקיים ואנו נקיימו ככתבו וכלשונו...אם מרשיך לא יופיעו היום...הרי שיש בכך הפרה יסודית של ההסכם, שתגרום לנזקים גדולים ביותר", התובעים חייבים למצוא שוכר חליפי וכל עוד לא יעשו כן, "בהתאם להסכם השכירות, הרי שהם השוכרים והמחזיקים של המושכר.." .(הדגשה לא במקור).
ושוב חוזרת הנתבעת על הביטוי קיום ההסכם ככתבו וכלשונו, מבלי שהיא מפרטת כיצד תמסור חזקה בלעדית באולם נוכח פסק הדין שמחזיק בו השוכר הקודם.
עוד הובהר במכתב כי על אף שהתובעים נחשבים למחזיקי המושכר, הנתבעת תשכיר אותו לאחרים כדי להקטין נזקיה.
בדיעבד מסתבר כי הנתבעת אפשרה לשוכר הקודם לקיים חלק מהאירועים, כך עולה מסעיף 31 לתצהיר עו"ד קול, אם כי הוא עומד בסתירה לאמור בסעיף 30 שם נרשם שבפועל לא התקיימו 7 האירועים. מה שברור הוא שמכתב זה של הנתבעת צופה פני תביעה משפטית, ואינו מלמד על תיקון ההפרה.
לשני המכתבים האחרונים לא ענו התובעים, ב-31.12.14 הגישו תביעתם הנוכחית לבית המשפט.

טענות הצדדים
המחלוקת העיקרית בין הצדדים נוגעת לשאלה האם התובעים היו זכאים להודיע על ביטול ההסכם בשל הפרתו, אם לאו.
התובעים טוענים כי הנתבעת הפרה הפרה יסודית של ההסכם, כל אדם סביר לא היה מתקשר בהסכם שבו אינו מקבל חזקה מלאה ובלעדית במושכר. תקופת השכירות (ס' 2 להסכם) מהווה תנאי עיקרי בהסכם. הנתבעת חטאה באי גילוי עובדות מהותיות כמו: קיומו של שוכר שיש מחלוקת עמו בנוגע למועד פינויו, פסק הדין שהתקבל בעניינו, אי עמידתו של השוכר הקודם בתנאי פסק הדין.
הנתבעת באמצעות עו"ד קול לקו בחוסר תום לב - בבחירת עיתוי לגילוי שבעת האירועים "יום אחד בלבד לאחר שהועבר התשלום מידי הנאמן לנתבעת" (סיכומי תשובה).
התובעים טענו להתנהגות בלתי ראויה וחוסר מהימנות של עו"ד קול -
שינה עורו ביחסו אל התובעים וניסה "להרוויח על גב התובעים" – גם לקבל דמי שכירות וגם את הרווח מקיום שבעת האירועים.

הנתבעת טוענת כי אין בקיומם של שבעה אירועים במהלך תקופת השכירות משום הפרה חוזה ואף לא הפרה צפויה, מדובר "בברכה גדולה לאולם אירועים המתחיל את דרכו" (ס' 12 לעיקרי טיעון הנתבעת). גם בהנחה שמדובר בהפרה צפויה, זו אינה הפרה יסודית, וההוכחה לכך טמונה בדברי התובע שראה בכך "לא יותר ממהמורה" שניתן לפצות בגינה, לפיכך היה על התובעים ליתן ארכה סבירה ולא לבטל ההסכם לאלתר, מה עוד שלא היתה כל וודאות שההפרה תתרחש. (שם ס' 44 וס' 102).
עוד נטען כי התובעים התנהגו בעורמה ובחוסר תום לב שמנע מהנתבעת מלהודיע על תיקון ההפרה, בכך שגרמו לנתבעת להבין כי מדובר במחלוקת כספית בלבד – "כמה פיצוי יקבלו משפחת דודו", וכי גם לאחר שידעו על שבעת האירועים המשיכו התובעים לנהל מגעים עם גורמים שונים בנוגע לשיווק אירועים באולם.
הנתבעת טענה כי כוונת הביטול לא היתה ברורה, מכתביו הראשונים של ב"כ התובעים דיברו על קיום החוזה ולא על ביטולו, ואף במועד הודעת ביטול ההסכם – 25.12.14, התובעים טרם החליטו סופית, אלא לאחר שיחה נטענת בין עורך הדין שלהם לבין השוכר הקודם, ביום 28.12.14, כך העיד התובע וכך הבינה הנתבעת את מצב הדברים (ס' 51-57).
עוד נטען לחוסר תום לב התובעים שבא לידי ביטוי בעמידתם על ביטול ההסכם, על אף שהנתבעת הודיעה על כוונתה לקיים את ההסכם, וכל זאת כאשר עסקינן בהפרה צפויה שטרם התרחשה. חוסר תום הלב בא לידי ביטוי גם בכך שמדובר בבעיה פתירה ולכן השימוש בזכות הביטול נעשתה שלא בתום לב, בניגוד לסעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי) ובלתי צודק כאמור בסעיף 7 ב' לחוק התרופות (ס' 105).
הנתבעת טענה כי התובעים ביטלו ההסכם משיקולי כדאיות ולא מכל נימוק אחר (ס' 71, 98 ו-108), וכי לא באמת חפצו לשפץ, הא הראיה שרצו להתקשר עם מפיקי אירועים ולקבל פיצוי בגין קיום האירועים של השוכר הקודם.
לחילופין נטען כי היה אפשר להפריד את החוזה לחלקים באופן שעל חודשים ינואר-מרץ 2015 לא יתקיים החוזה (ס' 112-117) – טענה שנטענה לראשונה בסיכומים ולא עולה בקנה אחד עם דרישת עו"ד קול לקבלת כל השיקים ביום 1.1.15.

לענין נזקי הנתבעת
, נטען לנזקים העולים על 800,000 ₪ ולכן לאחר קיזוז 440,000 ₪, סכום התביעה -
300,000 ₪, נותר בעינו. לראשונה נטען בסיכומים ס' 125 כי "לא מיותר לציין" את זכאות הנתבעת לפיצוי מוסכם וקבוע מראש בסך 300,000 ₪ (ס' 125).
מיותר לציין כי בכתב התביעה אין כל זכר לתביעת פיצוי מוסכם שאמורה להיתבע
במקום הנזקים המוכחים, או נטענת לחילופין.
התובעים בסיכומי התשובה דוחים זכאותה של הנתבעת לפיצוי, ולחילופין בכל חישוב שניתן לערוך ביחס לנזק המוכח, מגיעים לתובעים החזר כספי. (ס' 2).

השאלות שבמחלוקת
ניתן למקד את טענות הצדדים בשאלות בודדות השנויות במחלוקת ודרושות הכרעה:
האחת – האם הנתבעת הפרה את ההסכם, ואם כן מה סוג ההפרה, יסודית או רגילה;
השניה – שקשורה גם לראשונה, מי מבין הצדדים התנהג בחוסר תום לב;
והשלישית – האם נזקי הניפר הוכחו.

דיון והכרעה
חובת תום הלב וחובת הגילוי
הדין הנוהג
רבות נכתב ונאמר אודות מהות דיני החוזים:
הסכמים יש לכבד, היות שקיום הבטחות עומד ביסוד חיינו כחברה, ומטרת דיני החוזים היא לא רק להגביר היעילות הכלכלית, אלא גם לאפשר חיי חברה תקינים, צד לחוזה צריך להתנהג לצד השני כאדם, לא זאב וגם לא מלאך.
"
אין זה מתקבל על הדעת ואין זה צודק, כי רמת ההתנהגות הנדרשת תהא שונה לכל בעל חוזה, והיא תהא פונקציה של אמונתו הסוביקטיבית שלו בדבר הישר וההוגן. המטען הערכי, הניתן ליושר, אמון והגינות, אינו יכול להיות תלוי בשיקולים סוביקטיביים אלה, אלא הוא נקבע על-ידי הסטנדרטים הערכיים הראויים של החברה הישראלית, כפי

שבית המשפט מבין אותם מעת לעת"

(ע"א 207/79 רביב משה ושות' נ' בית יולס בע"מ).

"כלל ידוע ומושרש הוא שחוזה יש לקיים בתום לב. כלל זה חולש אף על הפסקת הקשר החוזי...

תום-הלב אינו דורש כי האחד לא יתחשב באינטרס העצמי שלו, אלא קובע כי השמירה על האינטרס העצמי צריכה להיות הוגנת ותוך התחשבות בציפיות מוצדקות ובהסתמכות ראויה של הצד האחר. עצם עמידה על זכות חוזית ועשיית השימוש בה אין בה כשלעצמה, משום חוסר תום
לב
. אולם, צורת השימוש בזכות ואופן השימוש בזכות החוזית כפופים לעקרון תום הלב.
אשר להפסקת התקשרות מטעמים של כדאיות כלכלית, חובת תום הלב אינה מבטלת את התכלית העסקית של החוזה. חובת תום הלב משתלבת עם תכליתו של החוזה העסקי ודורשת מכל הצדדים לחוזה לנהוג בהוגנות, תוך התחשבות בציפיות מוצדקות ובהסתמכות ראויה של הצד האחר.
חובת תום הלב אינה דורשת אלטרואיזם וביטול האינטרס העצמי, ההפך הוא הנכון, חובת תום הלב מכירה בדאגה של צד לחוזה לאינטרס שלו עצמו, אך היא דורשת כי דאגה זו תעשה בהוגנות.
דאגה לאינטרס כלכלי, שהינו חלק מן החוזה, אינו מפר את החובה לנהוג בתום לב. לפיכך, העמידה של צד לחוזה על הזכות להפסיק את הקשר בהתאם לזכותו החוזית אינה מהווה הפרה של חובת תום הלב, אף אם הסיבה העיקרית להפסקת הקשר נעוצה בשיקולים כלכליים.
"
(ע"א 8566/06 אמריקר שירותי ניהול וייעוץ (1987) בע"מ נ' מליבו-ישראל בע"מ ואח'
(נבו) (8.11.09).

מהכלל אל הפרט
הנתבעת רצתה להחליף את השוכר הקודם ומנוי וגמור עמה לא להתיר לו שימוש באופציה המוענקת לו בהסכם להארכת חוזה השכירות לתקופה נוספת בת חמש שנים. אלא שהתובעים לא ידעו על כך ערב חתימת ההסכם, לתומם סברו כי השוכר עומד להתפנות כמוסכם ב-31.12.14. גם במועד חתימת הנספח השני (29.10.14), בו התבקשה על ידי הנתבעת הארכת טווח תחילת השכירות (מינואר למרץ 2015), בהתאם להודעה של הנתבעת, לא גילה להם עו"ד קול כי השוכר הקודם לא רק שלא מתכוון לפנות, אלא אף נקט בהליכים משפטיים נגדו, והוציא ימים ספורים קודם לכן צו מניעה זמני במעמד צד אחד למנוע פינויו ולהרחיק את עו"ד קול או מי מטעמו מאזור האולם.
קריאת פרוטוקול הדיון בין הנתבעת לשוכר הקודם מיום 25.11.14 (נספח י"א לכתב התביעה) לא מצביע בהכרח על צדקת הנתבעת באי מתן האפשרות לשוכר לנצל את האופציה ולהאריך ההסכם. גם לשוכר הקודם היו טענות רבות כנגד הנתבעת.
הניסיון של עו"ד קול באי מייל מיום 24.12.14 (נספח ח') להציג מצג של אדישות וקור רוח "מבחינתינו לא היה זה משנה מה מועד התחלת השכירות, שכן בצאת שוכר א' נכנס שוכר ב'" לא שיכנע אותי כלל ועיקר, באשר באותו מועד כבר ידע עו"ד קול כי מהשוכר הקודם יקבל רק תשלום בגין קיום שבעת האירועים בלבד (בין 56,000-70,000 ₪), ואילו מהתובעים אמור לקבל דמי שכירות עבור שלושת החודשים הראשונים בסך 150,000 ₪, אם זה לא היה משנה, היה פועל עו"ד קול בתום לב, תוך גילוי העובדות הרלוונטיות לתובעים והיה מציע אחת משתיים: לדחיית מועד השכירות ל-1.4.15 (בסך הכל חודש יותר מאוחר ממה שהתאפשר על פי הנספח השני), וככל שהתובעים לא היו מסכימים לכך, יכול היה לנקוט בצעד ביטול החוזה ללא כל פיצוי, כאמור באותו נספח.
התרשמתי כי אכן התובעים רצו מאוד את האולם, וגם עו"ד קול רצה אותם כשוכרים, אך "הריקוד בשתי החתונות", מבלי ליידע את "בעלי השמחה" השתבש והוא מצא עצמו חסר מכאן ומכאן.

האם 7 ימים בהם המושכר מופקע מחזקת השוכר הם פרט זניח ושולי שלא צריך גילוי
אם נתייחס בשוויון נפש להסתרת מהלכי השוכר הקודם מהתובעים, במועד חתימת הנספח השני, ביום 29.10.14, קשה להתייחס כך גם למהלך קבלת סך 440,000 ₪, ע"י הודעה שקרית כאילו החזקה הבלעדית במושכר תימסר ביום 1.1.15 ביודעו שלא כך יהיה, נוכח פסק הדין וקיומו של אירוע ראשון ביום 5.1.15.
מי שסבור בתום לב שאין בשבעת האירועים שהתחייב לשוכר הקודם כדי לפגוע כהוא זה בתובעים, וכי מדובר ב"מתנה על מגש של כסף", או פסיק
לא היה מסתיר את המידע שמצוי ברשותו ומגלה אותו רק מאוחר לקבלת הכסף.
ואם מדובר כטענת התובעים וכפי הבנתי, בהתחייבות נוגדת המהווה הפרה של הסכם השכירות, כי אז גילוי המידע בעיתוי שבו התובעים מוחזקים כבני ערובה על ידי הנתבעת, נתפס בעיני כמארב מתוכנן וכך הרגיש גם התובע "מאחר והכסף שלי ברובו נמצא אצל רוני קול והרגשתי שבוי ..." (פרו' עמ' 21 ש' 13).

כאמור, מדובר בשבעת אירועים מ-5.1.15 ועד 24.3.15.
בכל שלושת החודשים הללו נמנע מהשוכר לשפץ את המבנה ולהתאימו לצרכיו.

בסעיף 11 ז' להסכם נרשם: "המשכיר מודע לעובדה כי השוכר יבקש לבצע שיפוצים לצורך הכשרת המבנה".
התובע הוכיח בהתנהגותו כי שקל לשפץ מיד עם קבלת המושכר לידיו, כבר במועד קבלת המפתח ביום 8.12.14 נלווה אליו קבלן, אלא שנמנעה כניסתם לאולם (ס' 6 לתצהיר, פרו' עמ' 19 ש' 30), בירור נוסף עולה ממכתבה של הנתבעת ביום 25.12.14 (נספח י'), בו מצטט עו"ד קול את שנאמר לו על ידי המתווך שהתובעים מצאו משקיע לצורך השיפוצים.
העובדה שבנספח להסכם ניתנה אופציה לתובעים לבחור את מועד השיפוץ במהלך השנתיים הראשונות, אינה מלמדת על העדר תכנון לשפץ עם קבלת החזקה, "זה ענין ושיקול שלי, זה דבר שאני צריך להחליט עליו" (פרו' עמ' 20 ש' 9), תשובה זו מקובלת עלי, זו בדיוק מהות האופציה. כשם שלנתבעת היתה האופציה לבחור מתי תחל תקופת השכירות בתוך טווח של זמנים והיא בחרה להודיע על 1.1.15 ולא על 1.3.15, ולתובעים היתה האופציה להחליט שהם משפצים ביום הראשון לקבלת החזקה הבלעדית בנכס והנתבעת, בהתחייבותה כלפי צד שלישי לקיים שבעה אירועים במשך שלושה חודשים מנעה מהתובעים את האופציה לשפץ לפני תחילת ההפעלה של האולם.

את המידע שהסתירה הנתבעת יש לבחון דרך משקפי התובעים ולא של הנתבעת.
התובעים שילמו ואמורים היו לשלם סכומים נכבדים ביותר לצורך קבלת החזקה הבלעדית באולם אירועים. יואל מרגלית ועו"ד קול העידו כי קשה להשיג הזמנות לאירועים כשהאולם ריק, זה נכון, אך קשה עוד יותר לשפץ בזמן שהאולם תפוס שבעה ימים במהלך שלושת החודשים הראשונים. קשה גם לשווק את האולם בזמן שהשוכר הקודם אשר היה מסוכסך עם הנתבעת מחזיק במקום, והרי נאסר על מי מהנתבעת להיכנס לאולם בזמן אירועים אלו, אם כך, היכן טמונה בדיוק "המתנה" הגדולה שארגן עו"ד קול לתובעים, ללא ידיעתם וללא הסכמתם?

העובדה שהתובעים בעדותם הכנה העידו כי לו היה ניתן להם פיצוי של 10,000 ₪ לערך לכל אירוע, היו מגיעים לידי הסכמה עם הנתבעת, אינה מלמדת בהכרח על מהות ההפרה האם שולית או מהותית, אלא על היותם שבויים בידיה, ניסיונות פשרה שלא צלחו אינם משמיטים את הזכאות לנקוט מאוחר להם בתרופות העומדות לזכותם.

היטיבה הנתבעת לתאר זאת:
"
נחתו עלינו 7 עיזים, אנחנו במצב נטול פרנסה ובעלי איש עסקים ופירק שותפות ושנה ישב בבית וחיפש עסקים, ראינו את המקום ורצינו את המקום והסכמנו להמתין למקום וחיכינו ושמנו את החיים שלנו ב
hold

" (פרו' עמ' 24 ש' 26).

סיכום ביניים
נסכם עד כאן ונאמר כי חוסר תום הלב של הנתבעת באמצעות עו"ד קול, התבטא במהלכים הבאים:

הסתרת ההליך המשפטי שקיים בין הנתבעת לשוכר הקודם, מתן התחייבות לתובעים ביום 4.12.14 כי החזקה תימסר ב-1.1.15 – שעה שביום 24.11.14 התחייב לקיום שמונה אירועים במהלך שלושת החודשים הראשונים בהם האולם אמור להיות בידי התובעים.
קיים את החוזה בחוסר תום לב שעה שגבה סך של 440,000 ₪ על סמך הודעה שהוא עצמו ידע שלא יוכל לעמוד בה, אלא באופן חלקי.
גילה את המידע אודות שבעת האירועים רק לאחר שהכספים הופקדו בחשבונו ובכך החזיק את התובעים כבני ערובה בידיו.
גם אם אניח לטובת עו"ד קול כי באמת ובתמים סבר שאין פסול במעשיו, ואיני מאמינה, "אין זה
מתקבל על הדעת ואין זה צודק, כי רמת ההתנהגות הנדרשת תהא שונה לכל בעל חוזה, והיא תהא פונקציה של אמונתו הסוביקטיבית שלו בדבר הישר וההוגן. המטען הערכי, הניתן ליושר, אמון והגינות, אינו יכול להיות תלוי בשיקולים סוביקטיביים אלה, אלא הוא נקבע על-ידי הסטנדרטים הערכיים הראויים של החברה הישראלית, כפי

שבית המשפט מבין אותם מעת לעת
"
(ע"א 59/80 שירותי תחבורה ציבוריים באר-שבע בע"מ ואח' נ' בית הדין הארצי לעבודה בירושלים ואח'
פ"ד לה(1) 828, בעמ' 835 (פורסם במאגרים).

58.
אשר על כן אני קובעת כי הנתבעת הפרה את חובת תום הלב ועל כן בדין ביטלו התובעים את ההסכם.
אבחן כעת, בהתעלם מסוגית חוסר תום הלב, האם על בסיס הפרה צפויה רשאים היום התובעים לבטל ההסכם. להזכיר אירוע ראשון מבין השבעה אמור היה להתקיים חמישה ימים אחרי מסירת החזקה, ב-5.1.15 והמידע אודות ההפרה הצפויה נמסר לתובעים לראשונה ביום 8.12.14 וביום 14.12.14 מועדי האירועים.

הפרה צפויה
גבריאלה שלו
מוצאת הצדקה ל"מוסד ההפרה הצפויה" מכמה טעמים שיכולים להשלים זה את זה:


א.
ישנה הפרה בפועל של האמון בין הצדדים - הפרת חובת תום הלב, על כן כפירה מילולית או התנהגותית בהיתכנות החוזה מהווים הפרה ממשית.
ב.
מדובר במוסד ש"מקדים תרופה למכה", שיש אומרים שהוא יסוד מוסד בשיטת המשפט הישראלית. לפיכך אין כל הצדקה כלכלית לחייב את הנפגע לשבת בחיבוק ידיים ולהמתין להתרחשות ההפרה ולנזקים הנלווים לה.
ג.
שיקולים מוסדיים, הקדמת הבירור המשפטי יכולה להביא ליישוב הסכסוך בין הצדדים בעודו "חם".
ד.
עקרון חופש החוזים כ'עקרון-על' של דיני החוזים.

(
ראו ג. שלו, דיני חוזים – תרופות (תשס"ו) עמ' 129-166)
סעיף 17 לחוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג-1973
קובע כך: "
גילה צד לחוזה את דעתו שלא יקיים את החוזה, או שנסתבר מנסיבות הענין שלא יוכל או לא ירצה לקיימו, זכאי הצד השני לתרופות לפי חוק זה גם לפני המועד שנקבע לקיום החוזה, ובלבד שבית המשפט, בנתנו צו אכיפה, לא יורה שיש לבצע חיוב לפני המועד שנקבע לקיומו
".
הסעיף מתייחס לשתי חלופות עובדתיות שבגינן יכולה להיווצר הפרה צפויה:
א.
חלופה סובייקטיבית
, כאשר התנהגותו של המפר מלמדת באופן חד משמעי שאין בכוונתו לקיים את החוזה, אם כי
ישנם מצבים בהם ניתן ללמוד זאת מדברים שאמר לצד שלישי או ממסמך שהגיע לידי הנפגע.
ב.
חלופה אובייקטיבית
, כאשר נסיבות העניין מראות כי החוזה לא יוכל להתקיים, ללא תלות ברצונו של המפר, כאן ההתבוננות היא מן הצד של אדם סביר ואין ענין במצבו הנפשי של המפר, אלא באפשרות להיתכנות החוזה.
(ג. שלו, שם).
"
צד לחוזה, הבוחר לעשות שימוש בסעד הביטול, לוקח על עצמו את הסיכון, שאם הביטול נעשה ללא הצדקה, אזי עצם הודעת הביטול, מהווה, כשלעצמה, הפרת חוזה, או לחילופין, הפרה צפויה
; ראה:
ע"א 1/84 ברדה נתן נ' שמעון ורוזה סטרוד (1988), פ"ד מב
(1) 661, בעמ' 671; שלו ואדר, חוזים, בעמ' 549.

הנתבעת התכחשה למחדליה וטענה בשפה רפה כי לא מדובר בהפרה אלא ברווח לתובעים, לחילופין, שההפרה הצפויה כלל לא היתה וודאות שתתרחש, ובכל מקרה מדובר בהפרה שולית וזניחה ולא כזו היורדת לשורשו של ההסכם,
ולכן היה צריך לתת ארכה סבירה לקיומה, ואין במכתבי התובעים מענה לכך, ומכאן שהם
אלו שהפרו ההסכם.
מסקנתי מהנסיבות שתוארו לעיל והוכחו בפני
היא שהצדק עם התובעים. ההפרה הצפויה היתה די וודאית, וראיה לכך הוא פסק הדין שאישר הפשרה שהוסכמה בין הנתבעת לשוכר הקודם. בהנחה שהסכמים יש לכבד ופסקי דין, על אחת כמה וכמה, הרי שמדובר בהפרה וודאית. גם אם עו"ד קול לא ראה בכך הפרה, בהצגת הדברים בפני
התובעים עד להודעת ביטול ההסכם, הוא הציג את קיומם של שבעת האירועים כעובדה מוגמרת. רק לאחר הודעת ביטול ההסכם הוא "הציע" שלא לקיים האירועים כולם או חלקם.
לאחר שניתן

פסק דין
בהסכמת הנתבעת, היא איבדה את יכולת השליטה על הנעשה באולם. מעורבים כעת צד שלישי ובית משפט, עובדה זו תורמת אף היא לוודאות שבביצוע ההפרה. הטרוניה של הנתבעת בסיכומיה – "מדוע אצה לתובעים הדרך?...היו בוחרים להמתין מספר ימים ולראות במו עיניהם באם הנתבעת אינה אמינה" (ס' 101), אינה עולה בקנה אחד עם הדין ואף לא עם התנהגות הנתבעת, שגם ביום 1.1.15 שלחה מכתב ובו דרשה מסירת כל השיקים לידיה, כאילו לא ארע דבר.


ההפרה הצפויה היא יסודית
לענין משקלה של ההפרה, עיון בהסכם השכירות שנחתם מגלה כי מרבית הסעיפים מהווים התחייבויות השוכרים, והפרתן הוגדרו כהפרה יסודית של ההסכם, ההתחייבות האחת והיחידה של הנתבעת היא מסירת החזקה באולם במועד שהודיעה עליו – 1.1.15. אין חולק כי מסירת חזקה בנכס לידי שוכר משמעה מסירת חזקה בלעדית, והרוצה למסור חזקה במשותף עם צד שלישי, עליו לציין זאת באופן מפורש.
סעיף 2 להסכם אף נכלל ברשימת הסעיפים המוגדרים כיסודיים. אמנם בהסכם מועד תחילת השכירות נשאר ריק, אולם הוא הושלם באמצעות הנספח והודעת הנתבעת מיום 4.12.14.
לא יעלה על הדעת באופן עקרוני ואף במקרה ספציפי זה, כי שוכר יחויב לשלם
דמי שכירות מלאים, לשלם את כל המסים וההוצאות השוטפות, להתחייב לתחזוקה תקינה של האולם ואביזריו (ס' 11 להסכם), וכל זאת שעה שצד שלישי שמסוכסך עם הנתבעת יעשה באולם כבשלו אמנם "רק" בשבעה ימים, אך אלו נפרשים על פני שלושה חודשים. עו"ד קול העיד כי צד שלישי רוקן את האולם מאביזריו וכי נאלץ לקנות תנור בשווי 85,000 ₪, "ובגלל שהנזק שלנו כל כך גדול לא מצאנו להביא קבלות אפילו" (עמ' 42 ש' 15-16), ומה היה קורה עם נזקי התובעים לו היה זה מתרחש בזמן שהם אמורים להיות אחראים על האולם?
ומה על בני זוג ומשפחותיהם שהיו מתחייבים כלפיהם לקיים אירוע אלא שהתנור והמדיח נעלמו, השם והמוניטין של מי היה ניזוק, של הנתבעת או של מי שהיה מפעיל את האולם באותה העת? האם הנתבעת היתה מוותרת על דמי שכירות בתקופה זו, בוודאי שלא, כאמור היא דרשה את הפקדת כל השיקים בידיה ביום 1.1.15, כשהיא יודעת בוודאות שלפחות האירוע הראשון מבין השבעה יתקיים.
67.
הנתבעת בעדויות מטעמה ובסיכומיה ביקשו להמעיט ככל האפשר בהפרה זו ואף הרהיבו עוז לטעון כי קיום האירועים באולם שיומנו ריק רק תועיל לתובעים ותקדם את השיווק של האולם. טענה זו היא פטרנליסטית שאין לה כל מקום במערכת יחסים חוזית, שמבוססת על רצון חופשי של שני הצדדים ולא על הגיגים או מחשבות של אחד הצדדים, "לטובת" הצד השני, מבלי לשתף אותו בהם, אלא בדיעבד. יש להסיר את המסכות מפני הנתבעת, כל שחשבה היא על טובתה שלה בלבד, כיצד היא ממזערת נזקיה מול צד שלישי, ממקסמת רווחיה מול התובעים, אין בכך פסול, כל עוד היא אינה פוגעת בזכויות הצד שכנגד.
68.
הטענות בדבר ביטול ההסכם בשל חוסר כדאיות כלכלית של התובעים נטענה בעלמא ולא הוכחה. נהפוך הוא, הוכח בפני
רצונם העז של התובעים בקיום ההסכם, הסכמתם לדחות מועד כניסת ההסכם לתוקף עד 1.3.15 לפי בחירת הנתבעת, כאמור בנספח השני,
והניסיון לבחון אפשרויות לקיום החוזה מאוחר לגילוי ההפרה הצפויה ביום 8.12.14, תומכים אף הם במסקנתי זו. גם הטענה בדבר עמידה דווקנית של התובעים על קיומו של ההסכם כראיה לחוסר תום לב או ניהול מו"מ לפיצוי בעורמה נדחות בהיותן חסרות כל בסיס ראייתי.
לא דובר בענין של מה בכך או בטרחנות לשמה, מדובר בהפרה של ההסכם שהנתבעת לא יכלה להסירו וסירבה לפצות התובעים כדי להביאם למחול לה, אף שיכלה לעשות זאת בנזיד עדשים.





סיכום ביניים
69.
מכל האמור לעיל, אני קובעת כי הנתבעת הפרה את ההסכם, באופן המקנה לתובעים זכות לביטולו לאלתר, בין בשל התנהגות שלא בתום לב
ובין בשל הפרה צפויה, הפרה יסודית – מניעת מסירת חזקה בלעדית על המושכר במועד שהתחייבה לו
.
אעיר בקצרה כי לאותה תוצאה הייתי מגיעה גם לו היתה ההפרה מתפרשת כהפרה לא יסודית, המכתב מיום 21.12.14
לקבל אישור מהנתבעת כי ההסכם יכובד ככתבו וכלשונו ע"י הנתבעת, ואי מתן תשובה חד משמעית בענין זה, כמו גם סד הזמנים הקצר בהם האירועים הללו התרחשו, מספקים את דרישת מתן הארכה הסבירה לתיקון ההפרה, אם בכלל יכולה היתה הנתבעת לתקן אותה.
לו היתה הנתבעת מספרת לתובעים אודות האירועים ביום מתן פסק הדין – 25.11.14, היה לשני הצדדים יותר זמן לדון בנוגע למשמעותם על יחסיהם החוזיים, ולכן לא יכולה הנתבעת להלין על הזמן הקצר ובוודאי שלא להשוות לפסקי דין בהם דובר על ארכות של 60 ימים וכיו"ב.
70.
נדמה שהעקרונות הנורמטיביים הבסיסיים, שדיני החוזים מושתתים עליהם: כיבוד הסכמים, תום לב במשא ומתן ובעת קיום ההסכם, נשתכחו מהנתבעת ומנהלה, ותחתם
הופיעה תרבות ה"סמוך", ו"יהיה בסדר".
מה ערך לחוזה בן עשרות עמודים, אם צד לא יכול לצפות שהוראותיו יקוימו.
אעבור כעת לנזקי התובעים, התביעה שכנגד נדחית.

תרופות התובעים
71.
הפרות הנתבעת מזכות את התובעים בסעד של ביטול ההסכם, השבת סכומים ששילמו על חשבון ההסכם, ופיצוי בגין נזקיהם הממוניים והלא ממוניים, כאמור בחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) תשל"א-1970, סעיפים 10 ו-13.
72.
אשר על כן אני מחייבת את הנתבעת בסכומים הבאים:
השבת סך של -
440,000 ₪
, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מיום 1.10.14 (לפי צילום השיק, נספח ג' לכתב התביעה) ועד התשלום בפועל.
דמי תיווך

– בסך
20,000 ₪ הוכחו באמצעות חשבונית מס מיום 5.7.15. לא הוכח שהתובעים חייבים בסכום נוסף למתווך, וגם לנתבעת אישר המתווך כי 22,000 ₪ הוא תשלום סופי, ולכן אני מורה על פיצוי בסך של 20,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום 5.7.15 ועד התשלום בפועל.

החזר הוצאות שכ"ט עו"ד בגין עריכת ההסכם
– צורפו שתי חשבוניות על סך כולל של 16,440 ₪ מיום 31.12.14, המועד שבו הוגשה התביעה שבפני
. התובע נשאל על כך וטען כי הסכום מיוחס להסכם, אולם לא הוצג חשבון או הסכם שכר טרחה,
והיות שמדובר באותו משרד שייצג את התובעים
גם בהליך המשפטי, וסמיכות מועד התשלום, מצאתי לנכון לכלול הוצאות אלו בהוצאות המשפט שפסקתי לזכותם.

הוצאות אגרה ושכ"ט להקמת חברה חדשה
– היה על התובעים להראות כי סגרו החברה ולא השתמשו בה. החברה הוקמה "לעסוק בכל עיסוק חוקי" כאמור במסמכים שצורפו לכתב התביעה (עמ' 22) ולא היתה כל מניעה להשתמש בה לצורך עסקי אחר, ולכן איני מאשרת הוצאה זו, אף כי מועד הוצאתה כוון לצורך הפעלת אולם האירועים של הנתבעת.

עוגמת נפש
- את עוגמת הנפש שנגרמה לתובעים, אני אומדת בסך של 50,000 ₪. מעדותם התרשמתי עד כמה היו מצויים במתח נפשי מאז שהודע להם אודות שבעת האירועים ועד לביטול ההסכם, עד כמה נכזבו ונפגעו מהתנהגותו המתנשאת של עו"ד קול, ובלשונם שליט ובריון שהפך את עורו. סכום זה סביר בעיני, בהתחשב בהיקף העסקה ובכך שהנתבעת שכנגד מצאה לנכון להעריך את עוגמת הנפש של חברה בע"מ (!?) בסכום זהה.


הוצאות משפט
– בנוסף לסכומים המפורטים לעיל, אני מחייבת את הנתבעת לשלם לתובעים סך של 80,000 ₪ בתוספת מע"מ כדין בגין הוצאות משפט ובהתחשב גם בתביעה שכנגד שהיה צורך להתגונן מפניה.
הסכום ישא הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד התשלום בפועל.

אגרת בית משפט –
הנתבעת חייבת גם בהחזר אגרה בסך
11,827 ש"ח
ששולמה על ידי התובעים. הסכום ישא הפרשי הצמדה וריבית מיום 2.4.17 ועד התשלום בפועל.





ניתן היום,
י"ג אלול תשע"ז, 04 ספטמבר 2017, בהעדר הצדדים.













א בית משפט שלום 66187-12/14 חיים איתן דודו, גלית דודו נ' משה קול ובניו חברה לניהול בע"מ (פורסם ב-ֽ 04/09/2017)