פסקי דין על עו"ד אלי זהר | פסקי דין על עו"ד גדעון חתוכה | פסקי דין על עיריית ראש העין | פסקי דין על החברה הכלכלית לראש העין | פסקי דין על מדינת ישראל - רשות מקרקעי ישראל |

26148-05/13 א     24/09/2017




א 26148-05/13 עו"ד אלי זהר, עו"ד גדעון חתוכה נ' עיריית ראש העין, החברה הכלכלית לראש העין בע"מ, מדינת ישראל - רשות מקרקעי ישראל








בית המשפט המחוזי מרכז-לוד



ת"א 26148-05-13 זהר ואח'
נ' עיריית ראש העין
ואח'


תיק חיצוני:

­

בפני

כבוד השופט
אורן שוורץ


תובעים:

1.עו"ד אלי זהר
– נאמן מטעם המכון לרפורמות מבניות בע"מ

2.עו"ד גדעון חתוכה
ע"י ב"כ עו"ד בעז בן צור
, עו"ד קרן שמש
, עו"ד איתמר מצרי
ועו"ד אסנת גולדשמידט-שרייר


נגד


נתבעות
:

1.
עיריית ראש העין


2.החברה הכלכלית לראש העין בע"מ
ע"י ב"כ עו"ד יוסי בנקל
, עו"ד אמיר פרנקל
ועו"ד אסף שיר

3.
מדינת ישראל - רשות מקרקעי ישראל
ע"י ב"כ עו"ד רינה מיוחס
ועו"ד לימור חלד-רון




פסק דין


הרקע לתביעה

1.
בשנות ה-90 של המאה הקודמת ביקשו פרנסי היישוב ראש העין לגרום לפיתוח מהותי ביישובם. הדרך לכך הייתה באמצעות קליטת שטחי קרקע גדולים מקיבוצים ששכנו בסמוך לראש העין ועשיית שימוש באותן קרקעות לבניית שכונות חדשות ותוססות ולהקמת שטחי תעסוקה ומסחר. בכל אלה, כך סברה המנהיגות המקומית בראש העין, יהא כדי להצעיד את היישוב קדימה ולהציב אותו בשורה אחת עם ערים אחרות, בעלות מעמד סוציו-אקונומי גבוה. הגורם המקצועי המרכזי שנועד לסייע ולהגשים מהלך זה היו צוות עורכי הדין – עו"ד שרגא בירן, מי ששמו הלך לפניו בכל הנוגע להפשרת קרקעות חקלאיות, ועו"ד גדעון חתוכה
, יליד ראש העין ומי שעבד באותה עת במשרד ש. בירן.

2.
לשם ביצוע העבודה והשכר שיקבע בצידה, נחתם בין התובעים לבין החברה הכלכלית לראש העין בע"מ
הסכם שכר טרחה. אליבא התובעים, מדובר בהסכם ארוך טווח שאינו קצוב בזמן, במסגרתו התחייבו הצדדים לפעול בהתמדה לשם הגשמת החזון. בהסתמך על התחייבות זו, ביצעו התובעים, במשך 16 שנים, עבודה רחבת היקף ורבת שעות, אשר כללה שיתוף פעולה בין הישוב העירוני לבין הקיבוצים השכנים. שיתוף פעולה זה הניב תכניות בנות תוקף להקמת שכונת מגורים לבניית 1,200 יח"ד ואזור תעסוקה בו ניתן לבנות כ-300 אלף מ"ר. עבודה זו דרשה עמל רב, מקצועיות מיוחדת, התמדה, דבקות במטרה ואורך רוח.

3.
אליבא התובעים, חרף העבודה הרבה שהשקיעו והעמידה ביעדים, ועל אף שורת הסכמים מחייבים, החליטה עיריית ראש העין
"להתפרק" מתכנית הפעולה שהגו התובעים וביצעה "פניית פרסה". בכך פעלו עיריית ראש העין
והחברה הכלכלית לראש העין בע"מ
(נתבעות 2-1) שנתונה למרותה, בחוסר תום לב והפרו הפרה יסודית את הסכם שכר הטרחה. מטעמים אלה, עתרו התובעים לחייבן בתשלום שכר הטרחה המוסכם בסך 32 מיליון ₪, ולחילופין בשכר טרחה ראוי בסכום זהה.

4.
התובעים העלו טענות אף כנגד מינהל מקרקעי ישראל (לימים, רשות מקרקעי ישראל), אשר לשיטתם מנע את ביצוע עסקאות הפשרת הקרקעות, הגם שפעולת היזמות הביאה להשבחת הקרקעות שמצויות בבעלות המדינה. לפיכך, עתרו התובעים לחייב את מינהל מקרקעי ישראל בתשלום שכר טרחה ראוי מכוח שתי עילות:

האחת, עשיית עושר ולא במשפט כאמור סעיף 1 לחוק עשיית עושר ולא במשפט, תשל"ט-1979.

השנייה, גרם הפרת חוזה כאמור בסעיף 62 לפקודת הנזיקין [נוסח חדש].

עיקר טענות התובעים

5.
תובע מס' 2, עו"ד גדעון חתוכה
, שותף לשעבר במשרד עו"ד "ש. בירן ושות'", נולד והתגורר בראש העין. עו"ד שרגא בירן הינו המייסד והבעלים של משרד עורכי דין "ש. בירן ושות'". בשנים האחרונות הקדיש עו"ד בירן חלק ניכר מזמנו בהתנדבות לפעילות ציבורית, בכל הקשור בהתחדשות עירונית, דיור בר השגה ורפורמות בתחום הליכי התכנון. לצורך מימוש מטרות ציבוריות אלה, הקים וייסד עו"ד בירן את המכון לרפורמות מבניות בע"מ (חברה לתועלת הציבור) (להלן – המכון).

6.
תובע מס' 1, עו"ד אלי זהר
, מונה כנאמן המכון (להלן – הנאמן). על מנת להבטיח את המשך קיומו ופעילותו של המכון בעתיד לטובת הציבור ולהגשמת מטרותיו, המחה עו"ד בירן את תביעתו הנוכחית כנגד הנתבעים, לנאמן, על מנת שזה יגיש את התביעה, יממשה ויתרום את פירות התביעה כפי חלקו של עו"ד בירן למכון.

7.
בסוף שנת 1989 נפגשו באקראי עו"ד חתוכה וראש המועצה המקומית ראש העין דאז, מר יגאל יוסף. במהלך פגישה זו סיפר מר יוסף לעו"ד חתוכה כי הוא מחפש משרד עו"ד אשר יוביל תהליכים תכנוניים-עירוניים שביקש לקדם בעיר, במטרה לשפר את מצבה של ראש העין שהייתה באותה העת עיירה קטנה, בלתי מפותחת, בעלת תשתיות ישנות ובלתי מספקות, אשר התאפיינה במעמד סוציו-אקונומי נמוך. לשם כך, ביקש מר יוסף לקיים פגישה עם עו"ד בירן.

8.
לאחר מספר מפגשים שנערכו בין עו"ד בירן ועו"ד חתוכה (להלן יקראו יחד – עורכי הדין) לבין נציגי המועצה המקומית ראש העין ונציגי החברה הכלכלית לראש העין בע"מ
(להלן – החכ"ל), הסכימו עורכי הדין לקבל על עצמם את המלאכה. בשל היותה של המועצה המקומית ראש העין במשבר וקופתה ריקה, ביקשו נציגי היישוב כי החבות בתשלומי שכר טרחה בגין שירותיהם של עורכי הדין תידחה, עד שתיווצרנה הכנסות מפעולות ההרחבה והפיתוח. במהלך הזמן סוכם בין הצדדים כי תשלום שכר הטרחה ייגזר בשיעור מוסכם מתוך תקבולים צפויים מהפרויקטים שיטופלו על ידי עורכי הדין. בנוסף, סיכמו הצדדים כי תתקיים ביניהם התחייבות הדדית וארוכת טווח, עד להשגת המטרה המיוחלת.

9.
מכוח הסכמות אלה, נחתם ביום 7.5.1991 הסכם שכר טרחה בין עורכי הדין לבין החכ"ל, היא נתבעת מס' 2 (להלן – הסכם שכר הטרחה).
הואיל והחכ"ל היא תאגיד עירוני שמצוי בבעלות מלאה של הרשות המקומית ומשמשת זרועה הארוכה, הרי שהסכמות החכ"ל במסגרת הסכם שכר הטרחה ניתנו גם בשם הרשות המקומית. משכך, התחייבות החכ"ל מחייבת גם את המועצה המקומית ראש העין, היא הנתבעת מס' 1 (והחל משנת 1994, עיריית ראש העין
, להלן – העירייה).

תוך כדי התקדמות התהליך להגשמת החזון והמיזם, הגיעו הצדדים להסכמות נוספות אשר מצאו את ביטוין בהחלטות דירקטוריון החכ"ל מיום 29.12.1993 ומיום 5.2.1996 וכן במכתבו של עו"ד חתוכה למנכ"ל החכ"ל מיום 20.6.2002.

10.
לצורך הפיכתה של ראש העין לעיר מודרנית ותוססת, הגו עורכי הדין ופעלו ליישומו של מיזם חדשני, יצירתי ומקורי אשר משתרע על מקרקעין בהיקף של כ-1,150 דונם, עליהם ניתן להקים כ-500,000 מ"ר בניה (מגורים ותעסוקה) (להלן – המיזם). קרקעות המיזם מנוהלות על ידי נתבעת מס' 3, רשות מקרקעי ישראל (בשמה דאז - מינהל מקרקעי ישראל, מטעמי נוחות תקרא להלן – המינהל). מיזם זה כלל מספר רב של פעולות והישגים מצד עורכי הדין, ובין היתר: התנגדות לתוואי המתוכנן של כביש 6 בתוך ראש העין; סיפוח מקרקעי הקיבוצים השכנים לשטח שיפוטה של ראש העין; שינוי ייעוד המקרקעין שסופחו, בדרך של החלת תב"עות חדשות על מתחמים אלה ועוד.

11.
הישג נוסף אליו הגיעו עורכי הדין במסגרת המיזם הוא קבלת הסכמת המינהל לקידום המיזם בתנאי החלטה 611 של מועצת מקרקעי ישראל. החלטה 611 קבעה כי בעת שינוי ייעוד הקרקע אשר נחכרה בחכירה לדורות או לתקופה העולה על 21 שנים, מקרקע חקלאית לקרקע למגורים, יינתן לחוכר פיצוי בגין השבת הקרקע למינהל. לחילופין, אפשרה ההחלטה לחוכרים או לאחרים מטעמם לחכור את הקרקע ללא מכרז, תוך תשלום דמי חכירה מהוונים.

12.
לשם הגשמת המיזם נדרשו עורכי הדין לעבודה אינטנסיבית ומאומצת, תוך השקעת מומחיות, יצירתיות ועשרות אלפי שעות עבודה במשך 16 השנים. במהלך תקופה זו ביצעו עורכי הדין את עבודתם ללא קבלת כל שכר. אף העלויות וההוצאות הישירות והעקיפות הכרוכות בעבודתם של עורכי הדין לא שולמו להם.

העבודה שביצעו עורכי הדין השביחה את היישוב ראש העין והיא נאמדת בשווי של מיליארדי שקלים. כתוצאה מעבודתם, הפכה ראש העין ממקום נידח ושכוח אל, לאחד האזורים המפותחים והמבוקשים במדינת ישראל. כך, ראש העין הוגדרה על ידי רשויות התכנון של מדינת ישראל כ"לב הארץ".

13.
בסוף שנת 2003, נבחר מר משה סיני לראשות העירייה. במחצית השנייה של שנת 2006, כ-15 שנים לאחר שהחלו עורכי הדין לפעול לביצוע המיזם, החליטה מועצת העירייה, בראשותו של מר סיני, לבצע "פניית פרסה", לוותר על המיזם ולהעבירו למינהל, תוך הסתרת המהלך מעורכי הדין. רק לאחר שכבר נתקבלה ההחלטה באשר לוויתור על המיזם והחזרת הקרקעות שהושבחו למינהל, ניפגש מר סיני עם עו"ד חתוכה והודיע לו כי המועצה "התפרקה מהמיזם".

14.
ויתורה של ראש העין על המיזם נעשה ללא קבלת ייעוץ משפטי.
רק לאחר שהוויתור כבר נעשה, הוחלט לקבל חוות דעת משפטית מאת עו"ד עופר שפיר, שלא היה שותף למיזם וממילא לא היה בקיא בנעשה בו. מועצת העיר לא קיבלה חוות דעת מעורכי הדין אשר היו בקיאים במיזם וליוו אותו מקרוב. עורכי הדין למדו כי חרף כך שבהחלטת הוויתור הוסמך ראש העיר לנהל משא ומתן עם המינהל על יסוד העקרונות אשר פורטו בהחלטת הוויתור, חרג ראש העיר מסמכותו וויתר עוד קודם לכן על זכויות בשווי כספי רב, מבלי לקבל את אישורה של מועצת העיר.

15.
ויתור העירייה על המיזם מהווה הפרה יסודית, גסה ובוטה של ההסכמות בין העירייה והחכ"ל לבין עורכי הדין אשר עמלו במרץ רב משך 16 שנים על מנת להביא להצלחת המיזם. וויתור זה אף מהווה חוסר תום לב קיצוני כלפי עורכי הדין.

לפיכך, ביום 11.12.2006 שלח עו"ד חתוכה לחכ"ל מכתב ועמד על דרישת שכר הטרחה בהתאם להסכמות אליהן הגיעו עורכי הדין, החכ"ל והעירייה. החכ"ל והעירייה דחו את טענות עורכי הדין. אולם, במהלך השנים ועד לחודש אוגוסט 2011 התקיימו מגעים בין נציגים בכירים במועצת העיר לבין עו"ד חתוכה בניסיון להגיע להסדר בדבר שכר הטרחה. מגעים אלה לא הבשילו לכדי הסכם.

ביום 28.5.2012, שלחו עורכי הדין לעירייה, לחכ"ל ולמינהל מכתב דרישה לתשלום שכר טרחה, וזאת בניסיון נוסף ואחרון להביא להסדרת נושא שכר הטרחה, בטרם פניה לערכאות. משנענה מכתבם זה בשלילה על ידי שלושת המכותבים, הוגשה התביעה דנן.

16.
העירייה והחכ"ל הפרו את חובתן לפעול בתום לב ובדרך מקובלת כאמור בסעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 (להלן – חוק החוזים) והפרו את הסכם שכר הטרחה שנחתם עם עורכי הדין הפרה יסודית. בנסיבות אלה, זכאים עורכי הדין לפיצויי קיום, בהתאם להסכם שכר הטרחה, כדלקמן:


א. 1.5% מעלויות הפיתוח בקשר עם הפרויקטים – 3,273,000 ₪.


ב. 0.75% משווי השטחים המבונים הסחירים למגורים (חלקה של ראש
העין) –
8,538,000 ₪.


ג. 0.75% משווי השטחים המבונים הסחירים לתעסוקה (חלקה של ראש
העין) –
22,461,075 ₪ .


ד. 1.5% משווי מכירה או השכרה של כל השטחים (חלקה של ראש העין)
- 27,279,186 ₪ ( 7,513,440 ₪ (מגורים) + 19,765,746 ₪ (תעסוקה)).


סכומם המצטבר של פיצויי הקיום הינו 61,551,261 ₪. אולם, מטעמי אגרה העמידו התובעים פיצוי זה על סך 32,000,000 ₪.


לחילופין זכאים עורכי הדין לשכר ראוי בגין העבודה הרבה שביצעו, אשר מנתה, לכל הפחות, עשרות אלפי שעות עבודה במשך השנים. שווי השכר הראוי מוערך על ידי התובעים כשווי הכספים להם היו זכאים עורכי הדין, כפיצויי קיום.


לחילופי חילופין, טענו התובעים כי אין ספק שראש העין נהנתה מפרי עבודתם של עורכי הדין שכללה, בין היתר, הסטתו של כביש 6 מהתוואי המקורי בו תוכנן ובכך אפשרה את פיתוחה של ראש העין לכיוון מזרח; חתימת ההסכם בין הקיבוצים לבין ראש העין ועוד. עורכי הדין הם אשר הגו ויזמו את המיזם. בסופו של דבר יצא המיזם אל הפועל, אף אם שווק על ידי המינהל ולא על ידי ראש העין או הקיבוצים. יוצא אפוא, כי ראש העין התעשרה על חשבון עורכי הדין. בנסיבות אלה עתרו התובעים לחייב את עיריית ראש העין
ואת החכ"ל לפצותם מכוח חוק עשיית עושר ולא במשפט, תשל"ט-1979 בסך פיצויי הקיום.

17.
במידה שלא תתקבל תביעתם כנגד ראש העין והחכ"ל עתרו התובעים לחייב את המינהל, אשר קיבל לידיו את קרקעות המיזם לאחר שהושבחו על ידי עורכי הדין, בפיצוי בסך 32,000,000 ₪ מכוח חוק עשיית עושר ולא במשפט.

בנוסף, ככל שהמינהל נטל חלק בהליך "פניית הפרסה" של העירייה והחכ"ל ובהצגת המצג המטעה לפיו לא ניתן לבצע את המיזם לפי החלטה 611, הרי שיש להשית על המינהל פיצוי מכוח עוולת גרם הפרת חוזה כאמור בסעיף 62 לפקודת הנזיקין [נוסח חדש].

עיקר טענות העירייה והחכ"ל

18.
האינטרס המשותף של הצדדים היה לנסות ולהקים את המיזם במתכונת המתוכננת, קרי - על בסיס החלטה 611 של מוצעת מקרקעי ישראל, אשר הייתה אמורה להביא לצדדים תמורה גבוהה במיוחד.

על בסיס אינטרס זה, נחתם הסכם שכר טרחה בין החכ"ל לבין עורכי הדין. הסכם שכר הטרחה הינו הסכם המותנה בהצלחת המיזם על בסיס החלטה 611. לא בכדי נחתם הסכם שכר הטרחה כפי שנחתם. מחד, ניתנה לעורכי הדין אופציה לקבלת שכר טרחה גבוה ביותר, ככל שהמיזם יסתיים בהצלחה על בסיס החלטה 611. מאידך, המועצה המקומית ראש העין והחכ"ל, אשר קופתן הייתה ריקה באותה עת ולכן לא יכלו להתחייב על תשלום שכר טרחה שאינו מותנה בהצלחה והזרמת כספים למימון שכר הטרחה, התחייבו לשלמו רק במקרה של הצלחה.

19.
במועד החתימה על הסכם שכר הטרחה, היה ידוע לצדדים כי קיימת אפשרות שהמיזם לא יצא אל הפועל. במקרה כזה, הסכימו הצדדים, כי לא ימשיכו לפעול "עם הראש בקיר" להקמתו עד אין קץ, כאשר ברור שאין כל סיכוי להקמתו, או למצער שקיים סיכוי נמוך מאוד. עוד הסכימו הצדדים כי במידה שהמיזם לא יצא אל הפועל, לא יהיו עורכי הדין זכאים לשכר טרחה כלל.

20.
לאחר שניסיונות הצדדים להקים את המיזם על בסיס החלטה 611 לא קרמו עור וגידים, מסיבות שאינן תלויות במועצה ובחכ"ל, נאלצו האחרונות לזנוח את המתווה אותו יזמו והגו התובעים ולפנות למתווה חלופי, בהתאם להחלטה 727 של מועצת מקרקעי ישראל, אשר לתובעים לא היה כל קשר אליו. בנסיבות אלה, יש לדחות את התביעה.

עיקר טענות המינהל (רשות מקרקעי ישראל)

21.
המינהל איננו צד להסכם שכר הטרחה. המינהל אף לא היה צד להליכי המשא ומתן שהובילו לחתימה על הסכם שכר הטרחה ולא נתן אישורו להסכם זה.

22.
בשנת 2006, נחתמו בין המינהל לבין הקיבוצים השכנים לראש העין הסכמים על יסוד החלטה 727 של מועצת מקרקעי ישראל, אשר קבעה את גובה הפיצוי הכספי המגיע לחוכר בגין ביטול חוזה החכירה עקב שינוי ייעוד. המקרקעין נשוא אותם הסכמים הושבו למינהל, הפיצויים שולמו לקיבוצים והקרקע שווקה במכרז. היזם אשר זכה במכרז החזיר את הוצאות תכנון הקרקע לעיריית ראש העין
. בנסיבות אלה, יש לדחות את טענת התובעים לפיה המינהל "התעשר" מהעבודה שביצעו התובעים בקרקע.

23.
החלטה 611 בוטלה ביום 29.8.2002 במסגרת בג"ץ 244/00 עמותת שיח חדש למען השיח הדמוקרטי נ' שר התשתיות הלאומיות, פ"ד נו(6) 25 (2002) (להלן – עניין שיח חדש). בנסיבות אלה, המינהל אינו יכול ואינו רשאי לפעול על פיה יותר. התובעים לא הגישו תביעה בזמן אמת כנגד ביטול החלטה 611. התובעים אף לא פנו למינהל בתביעה כספית כלשהי עד להגשת תובענה זו בשנת 2013, קרי בחלוף קרוב לעשור. בנסיבות אלה, יש לדחות תובענה זו מחמת שיהוי, התיישנות, מניעות, השתק, ויתור והיעדר עילה.

הליכי צד שלישי

24.
המינהל נקט בהודעה לצדדים שלישיים כנגד העירייה והחכ"ל.

לטענת המינהל, עניינו של ההליך המשפטי בתביעת שכר טרחת עו"ד כנגד לקוחו, קרי - העירייה או החכ"ל. אין מחלוקת כי המינהל אינו הלקוח של עורכי הדין. טענות התובעים כנגד המינהל הן לתשלום שכר ראוי בלבד ולא פיצויי קיום. מאחר שפעולות התובעים, ככל שנעשו, נעשו עבור העירייה והחכ"ל, הרי שאם יקבע כי המינהל חב בתשלום שכר טרחת התובעים, קמה למינהל הזכות לשיפוי מאת הצדדים השלישיים.

25.
בתגובתן להודעה לצד שלישי טענו העירייה והחכ"ל כי עניינה של התביעה בשכר טרחה לו זכאים התובעים מכל הנתבעות שכן הן מונעות מהם את המגיע להם. עילות התביעה כנגד המינהל הן שתיים: עשיית עושר ולא במשפט וגרם הפרת חוזה. טענת המינהל לפיה התובעים ביצעו פעולות עבור המועצה והחכ"ל אין בה כדי לשנות כהוא זה מהטענות שהעלו התובעים כנגד המינהל.

26.
בדיון שנערך לפניי העידו העדים הבאים:

מטעם התובעים - עו"ד גדעון חתוכה
, עו"ד שרגא בירן, מר יגאל יוסף (ראש המועצה המקומית/עיריית ראש העין
בשנים 2003-1983 וכן יו"ר דירקטוריון החכ"ל) מר אילן חדד (מנכ"ל החכ"ל בשנים 2003-1996), עו"ד עזריאל לוי (שימש בתפקיד עוזר בכיר למנהל המינהל מר עוזי וכסלר בשנים 1996-1994), עו"ד זאב הרטבי (ערך חוות דעת), שמאי המקרקעין מר אריה קמיל (ערך חוות דעת).

מטעם הנתבעות 2-1 – מר משה סיני (ראש עיריית ראש העין
בשנים 2013-2003), מר יגאל ינאי (מנכ"ל החכ"ל בשנים 2009-2003), עו"ד עופר שפיר (ראש משרד עורכי דין בתחום המשפט מינהלי-מוניציפאלי-ציבורי ומי שנתן שירותי יעוץ משפטי לחכ"ל ולעירייה), מר ישראל עוז (ראש המטה לביצוע הסדר הקיבוצים בשנים 2015-2003), שמאי המקרקעין מר שאול רוזנברג (ערך חוות דעת).

מטעם נתבעת 3 – מר יצחק ישראלי (מנהל מחוז מרכז במינהל בשנים 2004-2001, סמנכ"ל למינהל ומשאבי אנוש במינהל בשנים 2012-2005, מנהל אגף הנדסה ופיתוח תשתיות במינהל בשנים 2015-2013).


דיון והכרעה

27.
ראשיתה של המחלוקת דנן בסוף שנות ה-80 ובתחילת שנות ה-90 של המאה הקודמת עת הייתה ראש העין עיירת פיתוח, הומוגנית, זנוחת תשתיות, נטולת תקציבים, שחלקים ניכרים מאוכלוסייתה התאפיינה ברמת חיים סוציו-אקונומית נמוכה [סעיף 11 ל-ת/1; סעיף 4 ל-ת/2].
בעדותו לפניי תיאר מר יוסף את עירו, ראש העין, בזו הלשון: "ראש העין הייתה ישוב הכי נכשל במדינת ישראל, בכל פרמטר של הלמ"ס הייתה הכי נחותה, אני באתי לסיטואציה כזאת" [פר' עמ' 168, ש' 3-2]. באותה עת, הובילו המינהל ומשרד הבינוי והשיכון מהלכים תכנוניים שהיו עתידים להשפיע באופן ניכר על ראש העין, ללא מעורבותה ותוך התעלמות מהאינטרסים המקומיים [סעיף 6 ל-ת/2]. עו"ד בירן הסביר בעדותו כי ראש העין הייתה "מעברה שרצו למחוק אותה על ידי כביש מס' 6 ... היה מדובר על 20000 נפשות של תימנים שזלזלו בהם" [פר' עמ' 336, ש' 24-23, 26].

28.
הנהגת ראש העין והעומד בראשה, מר יוסף, שמו להם למטרה לשנות מצב זה, באמצעות קידום רפורמה תכנונית-אורבאנית בראש העין.
בשלב ראשון, ניסה מר יוסף לנקוט מהלכים להסטת תוואי כביש חוצה ישראל – כביש מס' 6 (להלן – כביש 6) שעתיד היה לחסום את פיתוחה של ראש העין בחלקה המזרחי וכן ניסה להביא לסיפוח מקרקעי הקיבוצים בצפון מערבה של ראש העין הידועים כחלקות וחלקי חלקות בגושים 4252, 8866, 4271 ו-8877 (להלן – מקרקעי הקיבוצים). מקרקעין אלה הוחזקו על פי חוזי משבצת בידי הקיבוצים "החורשים" ו"גבעת השלושה", בתחום שיפוטה של מועצה אזורית דרום השרון [סעיפים 15-11 ל-ת/2] (קיבוץ חורשים וקיבוץ גבעת השלושה, יקראו להלן ביחד – הקיבוצים).

29.
מאמציו של מר יוסף, באשר ל"סיפוח" מקרקעי הקיבוצים, לא הניבו את התוצאות הרצויות. בנסיבות אלה, ביקש מר יוסף לשכור את שירותיהם של עורכי הדין אשר ישמשו יועצים מנוסים לראש העין ויפעלו להכנת תכנית לרה-ארגון ורפורמה של המערך התכנוני-אורבאני של ראש העין, תוך שמירה על האינטרסים של ראש העין בטווח הקצר והארוך, יצירת עתודות קרקע לתכנון כדי לפתח את ראש העין מחוץ לגבולותיה הקיימים, מרכוז ראש העין הוותיקה בין שכונות חדשות ממזרח וממערב ופתיחתה של ראש העין לקליטת אוכלוסייה חדשה [סעיף 16 ל-ת/1; סעיף 20 ל-ת/2].

30.
לא בכדי נבחר משרד עו"ד בירן למשימה זו. משרד עו"ד בירן היה, ועודנו, משרד מוביל ובעל מוניטין בתחום הנדל"ן, אשר טיפל והוביל פרויקטים מורכבים ורחבי היקף של שינוי ייעוד והתחדשות עירונית ברחבי הארץ.

עורכי הדין הסבירו כי, בשלב הראשון למדו ובחנו את המצב התכנוני ואת התכניות אשר תוכננו על ידי מוסדות המדינה בקשר לראש העין וסביבתה. בהמשך, התקיימו פגישות נוספות בהן הציגו עורכי הדין לפני מר יוסף וצוותו תכנית הכוללת דרכי פעולה אשר ייצבו את ראש העין כמרכז מטרופוליטני משני של מדינת ישראל ותהפוך אותה ל"אבן שואבת" לאוכלוסייה חדשה [סעיף 19 ל-ת/1].

31.
בינתיים, ניהלו הצדדים משא ומתן בעניין שכר טרחתם של עורכי הדין. במסגרת המשא ומתן הבהיר מר יוסף לעו"ד חתוכה כי קופתו של היישוב ריקה והוא מצוי בגירעונות כספיים כבדים. בנסיבות אלה, ביקש מר יוסף כי שכר הטרחה ישולם לעורכי הדין במועד נדחה, לאחר השלמת המטלות שהוגדרו והוסכמו בין הצדדים.
לנוכח הסכמתם של עורכי הדין להסדר תשלום זה, נחתם ביום 7.5.1991 הסכם שכר טרחה, בין עורכי הדין לבין החכ"ל [נספח 1 ל-ת/1]. מפאת חשיבותו לענייננו, יובא להלן נוסח הסכם שכר הטרחה:



"הנדון: מתן שירותים משפטיים – הסדר מסגרת שכר טרחה והוצאות

1.
משרדכם נותן לנו מזה זמן שירותים משפטיים שוטפים בקשר עם פרוייקטים בראש העין.

2.
אתם פעלתם וגרמתם יחד איתנו לכך כי חברתנו קיבלה ו/או עתידה לקבל הרשאה לתיכנון ולפיתוח של הפרוייקטים המכונים: אתר החורשים, אתר הגבעה המזרחית (בסיס צה"ל), אתר גבעת השלושה, אתר "צומת קסם", אתר בנה ביתך, המע"ר ואיזורי פינוי.

3.
כמו כן פעלתם והבאתם יחד איתנו לכך כי צורפו לתחום שיפוטה של ראש-העין שטחים המיועדים לפרוייקטים לבניה, מסחר ותעשיה כגון אתר "צומת קסם" ואתר החורשים, וחברתנו קיבלה ו/או עתידה לקבל הרשאות לתכנון ופיתוח של אתרים כשלב ראשון בביצועם.

4.
ברצוננו להמשיך ולקבל מכם שירותים משפטיים בקשר לפעילות הנ"ל ושירות משפטי בקשר לייזום הנ"ל.

5.
חברתנו היא זו שתדאג על חשבונה למימון התכנון והביצוע של הפרוייקטים תתכנן ותבצע.

6.
עבור ביצוע כל הפעולות עד לשלב השלמת הפיתוח של כל פרוייקט ופרוייקט, משרדכם זכאי לקבל מאיתנו שכר טרחה על פי הפירוט כדלקמן:

א.
בכל מקרה ששיעור התמורה (התמורה פירושה "העמלה") שתקבל חברתנו עבור פרוייקט כלשהו יהיה בשיעור של עד 5%, יהיה משרדכם זכאי לקבל מאיתנו שכר טרחה בשיעור של 1.5% מעלות הפרוייקט.

ב.
בכל מקרה ששיעור התמורה (התמורה פירושה "העמלה") שתקבל חברתנו עבור פרוייקט כלשהו יהיה בשיעור העולה על 5%, יהיה משרדכם זכאי לקבל מאיתנו שכר טרחה בשיעור של 2% מעלות הפרוייקט.


לשכר הטרחה יתווסף מע"מ כשיעורו על פי הדין במועד כל תשלום ותשלום.
שכר הטרחה ישולם ביחד עם כל תשלום (דהיינו, מהעמלה בלבד) שישולם לחברתנו בגין ביצוע עבודות התכנון והפיתוח. התמורה בסעיף זה משמעותה: הן תמורה כספית והן תמורה אחרת כלשהיא שתקבל חברתנו עבור עבודות התכנון והפיתוח שתבצע בכל פרוייקט.

להסרת כל ספק מכל סכום שנקבל על חשבון העמלה נעביר לכם מייד עם קבלתו את השיעור המגיע לכם כאמור לעיל בתוספת מע"מ כאמור.

7.
בנוסף לשכר הטרחה המפורט בסעיף 7 לעיל אתם תהיו זכאים לשכר טרחה נוסף כפי שיפורט להלן:

א.
כל יזם אשר יחתום עם חברתנו על הסכם לביצוע הפיתוח, לפיו יוסדרו מערכת היחסים בנינו לבין היזם בקשר עם ביצוע הפיתוח והתשלומים בגינו, ישלם היזם
ישירות למשרדכם שכר טרחה בשיעור של 1.5% מסכום התמורה שהיזם יתחייב לשלם לנו על פי ההסכם לביצוע הפיתוח ובתוספת מע"מ כדין. הוראה בקשר לכך תוכנס בכל חוזי ההתקשרות בינינו לבין היזמים.

ב.
במקרה וחברתנו תבצע את הקצאת הקרקע בפרוייקט כלשהוא, לקבלנים ו/או ליזמים אשר יבנו את הפרוייקטים, אני נגרום לכך כי הקבלנים ו/או היזמים ישלמו לכם שכר טרחה בשיעור של 1.5% ממחיר המכירה של הנכסים הבנויים בתוספת מע"מ כדין.


8.
א.
הסדר שכר טרחה זה הינו הסדר מסגרת. כדי להוציא אל הפועל את טיפולכם בפרוייקטים השונים, יהיה צורך לחתום על הסדר ספציפי נפרד ביחס לכל פרוייקט שימסר לטיפולכם, על פי העקרונות הקבועים בהסדר מסגרת זה. חתימת הסדר שכר טרחה נפרד ביחס לכל פרוייקט תהא בתחום שיקול דעתו של יו"ר המועצה המקומית המשמש גם כיו"ר מועצת המנהלים של חברתנו, תוך שיתוף פעולה ותיאום עם משרדכם.

ב.
מובהר בזה כי בחתימתנו על הסדר מסגרת זה יחשב הדבר כחתימה על הסדרים נפרדים כמפורט בס"ק א' לעיל ביחס לפרוייקטים כדלקמן:


(1) פרוייקט ואדי רבה – בנה ביתך


(2) אתר החורשים


(3) אתר גבעת השלושה


(4) אתר צומת קסם

9.
אנו מייפים את כוחכם לייצג אותנו בפני
מינהל מקרקעי ישראל, משרד הבינוי והשיכון, משרד הפנים, רשויות התכנון השונות וכל רשות ו/או גוף אשר יש להם ו/או תהיה להם נגיעה כלשהיא לביצוע כל הפעולות האמורות במכתב זה".

(להלן – הסכם שכר הטרחה)

32.
הסכם שכר הטרחה עודכן ואושר בהחלטות דירקטוריון של החכ"ל. לימים, עודכן הסכם שכר הטרחה באמצעות מכתב ששלח ביום 30.6.2002 עו"ד חתוכה למר אילן חדד, מנכ"ל החכ"ל, שזו לשונו:



"הנדון: הסדר שכר טרחה – פרוייקטים עם הקיבוצים


בהמשך לסיכום שהיה בישיבה ... ומאחר והסדר שכר טרחת משרדנו בקשר עם הפרוייקטים של הקיבוצים גבעת השלושה וחורשים, אינו סדור על גבי מסמך אחד, אלא פזור הוא בחלקו בהסכם ובחלקו בהחלטות דירקטוריון שונות, אבקש למען ההסדר את אישורך להסדר שכר הטרחה כפי האמור להלן.

שכר הטרחה בגין הפרוייקטים בנדון יהא מורכב כדלקמן:


1.
1.5% מהוצאות הפיתוח שיהיו בקשר עם הפרוייקטים האמורים.

2.
0.75% משווי השטחים המבונים הסחירים (להוציא שטחי ציבור אשר אינם סחירים) שיבנו בפרוייקטים הנ"ל.

3.
1.5% משווי כל מכירה או השכרה של כל השטחים שיבנו (מחלקה של ראש העין בעסקה שבין ראש העין לקיבוצים: גבעת השלושה והחורשים) בפרוייקטים הנ"ל. גם אלה אשר ימכרו או יושכרו ע"י היזם/יזמים. שכ"ט זה יושת על רוכשי/שוכרי נכסים בפרוייקטים בהתאם להסכם עימם, כי אנו נבצע את חוזי המכר/שכירות בפרוייקטים מטעמם ונבצע את פעולות הרישום בתמורה לשכה"ט דלעיל. לא יחתם הסכם עם יזם כלשהוא לביצוע הפרוייקטים אלא אם יכבד את ההתחייבויות דלעיל.


לכל הסכומים הנ"ל יתווסף מע"מ כדין".

על גבי מכתב זה הוסיף מר חדד בכתב יד כדלקמן:


"הנני לאשר מכתב זה המבוסס על התחייבויות החברה כלפיכם, כמפורט בהסכם מיום ה-7.5.91 והחלטות הדירקטוריון מיום ה-29.12.93 (מס' 6/93) ומיום ה-5.2.96 (מס' 1/96)".


ובסופו של כיתוב זה, חתם מר חדד והוסיף את מספר תעודת הזהות שלו.

[נספח 1 ל-ת/1; להלן - העדכון לשכה"ט]

33.
הסכם שכר הטרחה נחתם כאמור בין עורכי הדין לבין החכ"ל בלבד.
עם זאת, לטענת עורכי הדין, הסכם זה מחייב אף את העירייה. עו"ד חתוכה הסביר כי "לא היה צורך" לחתום על הסכם שכר טרחה עם העירייה [פר' עמ' 35, ש' 25]. לדבריו: "זה ראש העין משלמת שכר טרחה, גם העירייה וגם החברה הכלכלית מחויבים כי העבודה שלנו הייתה בעבור ראש העין ולא בעבור החברה הכלכלית, בעבור ראש העין ככלל. זה שהם בחרו כלי שהחוק מאפשר להם להקים גוף כלכלי שיש לו כל מיני הקלות ביחס לרשות מקומית זה בסדר, הם פשוט זהים מבחינתי" [פר' עמ' 36, ש' 19-16].

עוד הוסיף עו"ד חתוכה כי החכ"ל פעלה "כשלוחה של העירייה, החברה לא פועלת לבד היא שלוחה של העירייה. מהותה של החברה הכלכלית היא לעשות את כל הדברים, היא חברה לא למטרות רווח, היא רק לטובת העיר. העירייה הסמיכה אותה הקימה אותה בדיוק לשם הפרויקטים האלה" [פר' עמ' 38, ש' 26, עמ' 39, ש' 3-1].
וכן: "... עיריית ראש העין
הסמיכה [את החכ"ל – א.ש.], מבחינתי זו תמונת ראי זה אותו דבר, אתה מנסה מבחינה פורמאלית ישויות נפרדות ויכול להיות שמשפטית כן, מבחינה מהותית ומבחינת ההתקשרות ומבחינת כל מה שהלך בתהליך זה פשוט אתה יודע מה זה ביזיון לעלות כאלה טענות" [פר' עמ' 44, ש' 8-4].

עוד הוסיף עו"ד חתוכה, כי יש לחייב אף את העירייה בתשלום שכר טרחתם מאחר שהעירייה ידעה היטב אודות פועלם של עורכי הדין ונתנה לכך את אישורה. כך עלו הדברים מעדותו של עו"ד חתוכה:


"אנחנו עבדנו בשבילה [בשביל העירייה – א.ש.] והיא ישבה ודנה ואישרנו את הדיונים בלי הסכם שכר טרחה אנחנו מתנדבים בע"מ, יש פה זק"א כתוב לי על המצח. אף אחד לא ידע בעירייה, לא הגזבר, לא מהנדס העיר שישבו איתנו שנים על התוכניות, אף אחד לא ידע. אנחנו עובדים בשביל האוויר. נו באמת! וזה נאמר בציניות לגמרי"

[פר' עמ' 37, ש' 4-1]

34.
במהלך חקירתו הנגדית, עומת עו"ד חתוכה עם הוראת סעיף 203 לפקודת העיריות [נוסח חדש] (להלן – פקודת העיריות), לפיו חוזה שהעירייה צד לו ואשר כולל התחייבות כספית מצד העירייה, מחייב חתימה וחותמת של ראש העירייה והגזבר כתנאי לתוקפו (הוראה זו חלה אף על מועצות מקומיות). במקרה דנן לא מופיעה חתימה וחותמת של גורמים אלה. עו"ד חתוכה השיב כדלקמן: "ממש לא עמד לנגד עיני העניין הזה כי אמרתי לך אנחנו קיבלנו את ההסמכה של העירייה של ראש העיר וחברי המועצה, הם נתנו את ברכתם" [פר' עמ' 36, ש' 11-10].

גם עו"ד בירן הסביר בעדותו לפניי שהסכם שכר הטרחה מחייב גם את העירייה. לשיטתו, "... החברה הכלכלית היא בסך הכל הזרוע, פעילות מסוימת של ראש העין, וראש העין אישרה את ההסכמים" [פר' עמ' 346, ש' 26-25]. לדבריו: "כל מי שנהנה מהעניין ידע שהייתה כאן עבודה שהושקעה במשך 15 שנה, ושהוא מקבל את החבילה הזאת, כולל המחויבות כלפי אלה שהצמיחו את הפירות האלה" [פר' עמ' 347, ש' 15-13].

35.
מנגד, לטענת העירייה והחכ"ל, הסכם שכר הטרחה מחייב את החכ"ל בלבד, שכן עסקינן בישויות משפטיות שונות ונפרדות ועל הסכם שכר הטרחה חתומה החכ"ל בלבד.

זה המקום לציין כי מר יוסף, אשר מסר עדות בתצהיר מטעם התובעים, תמך בחקירתו הנגדית דווקא בעמדת הנתבעות, לפיה העירייה איננה מחויבת בתשלום שכר טרחה. מר יוסף הסביר בעדותו לפניי כי: "... החברה הכלכלית הוקמה ובין מטרותיה המרכזיות ובכלל בעיקרון של חברה כלכלית ברשויות מקומיות זה לפעול להקים וליזום פרויקטים כלכליים. העירייה אינה יוזמת בעצמה פרויקטים כלכליים אלא החברה הכלכלית" [פר' עמ' 157, ש' 4-2]. לדבריו: "העירייה לא חותמת על שכר טרחה אלא החברה הכלכלית" [פר' עמ' 157, ש' 12], וכן: "העירייה לא הייתה חייבת בשכר טרחה, החברה הכלכלית כן" [פר' עמ' 157, ש' 30].

36.
סעיף 249(30) לפקודת העיריות נותן סמכות בידי עירייה לייסד תאגידים עירוניים:


"לייסד חברה,
אגודה שיתופית או כל אגודה אחרת לכל מטרה שהיא בגדר סמכויות העיריה ותפקידיה, לרכוש מניות או ניירות ערך או זכות הנאה אחרת של כל חברה, אגודה שיתופית או אגודה אחרת, שמטרותיה מסייעות, לדעת המועצה, להשגת כל מטרה כאמור, ולנהוג בהם דרך בעלים; לענין זה, "חברה", "אגודה שיתופית" או "כל אגודה אחרת" – חברה, אגודה שיתופית או אגודה אחרת, שהתאגדו בישראל על פי דין".


בפסק הדין בבג"ץ 3250/94 אורן נ' מועצת עיריית פתח תקוה, פ"ד מ"ט(5) 17, 24-23 (1995) (להלן – עניין אורן), נדרש השופט (בדימ') מ' חשין למהותו ולתכליתו של התאגיד העירוני:


"אם באחת נמצא לה לעירייה כי
מוסמכת היא לפעול פעילות פלונית, מוסמכת היא לפעול אותה פעילות בין במישרין – למשל: באמצעות מחלקה ממחלקות העירייה – ובין על דרך של הקמתה של חברה אשר תעסוק באותה פעילות. הקמתה של חברה הנתונה לשליטתה של עירייה נועדה, בין השאר, להקל על העירייה בביצוע תפקידיה ולשחרר פעילויות מסוימות מן הצורך להתמודד עם מנגנון ביורוקרטי המאפיין מנגנון ציבורי באשר הוא... ומשידענו שככלל אין טובה בלא עקבה, נדע אף זאת שהקמתה של חברה בידי עירייה נושאת מאליה בשובלה אף בעיות וקשיים, משפטיים ושאינם משפטיים. הנה כי כן, תאגיד עירוני נועד, ככלל, לשמש כלי בידי עירייה לביצוע משימות המוטלת עליה, מעין זרועה הארוכה של העירייה.


כעולה מדבריו של השופט מ' חשין, התאגידים העירוניים הם כלי חשוב בידי הרשויות המקומיות שבמהותו נועד לאפשר להן גמישות בביצוע משימותיהן במהירות וביעילות, וזאת במקרים המתאימים.

בענייננו,
החכ"ל היא תאגיד שהוקם בזמנו על ידי מועצת ראש העין בכדי שתשמש כזרועה הארוכה וכמכשיר לפיתוח אורבני וליזמות עסקית בתחום היישוב. מר יוסף, אשר שימש באותם זמנים כיו"ר הדירקטוריון בחכ"ל (לצד תפקידו כראש המועצה) הסביר בעדותו כי: "אני כראש רשות האורגן שלי הזרוע הביצועית שלי ... היא החברה הכלכלית" [פר' עמ' 158, ש' 15-14].
ברם, בעצם היותה של החכ"ל זרוע ביצועית של הרשות המקומית אין כדי לגרוע מאישיותה המשפטית נפרדת. וכך שנה השופט מ' חשין בעניין אורן:



"בה בעת, תאגיד עירוני הינו אישיות משפטית הנושאת את עצמה, והרי בעיקר מטעם זה אומרת עירייה להקימו. מרגע התהוותו בונה התאגיד העירוני – ככל אחיו התאגידים – זכויות וסמכויות לעצמו, נושא הוא בחובות לעצמו, ואין רואים בו מחלקה ממחלקות העירייה. דואליות גנטית זו השוכנת בתאגיד עירוני יוצרת מטבע הדברים – מכל מקום עלולה היא ליצור – מתח פנימי: מתח בין העירייה לבין התאגיד, ומתח בתוככי העירייה והתאגיד עצמם. ביחוד כך פני הדברים, ביודענו כי תאגיד עירוני, על-פי עצם הגדרתו, אמור לעסוק בנושאים הנתונים לסמכותה של העירייה אף היא... ".

37.

נכון הוא שהחכ"ל פועלת בהרשאת העירייה ולמען ביצוע פעולות שהעירייה אחראית להן. עם זאת, אין פירושם של דברים, כשלעצמם, שהעירייה והחכ"ל חד הם.
יתר על כן, בענייננו קיימים מספר טעמים השוללים הטלת חבות חוזית על העירייה בגין הסכם שכר הטרחה והעדכון לשכה"ט, ואלה הם:


ראשית, מר יוסף שהעיד מטעם התובעים מסר גרסה ברורה וחד משמעית כי כוונתו כראש המועצה דאז וכיו"ר דירקטוריון החכ"ל הייתה ליצור חבות חוזית אך ורק מצד החכ"ל, וכלשונו:
"העירייה לא הייתה חייבת בשכר טרחה, החברה הכלכלית כן" [פר' עמ' 157, ש' 30].
גרסתו של מר יוסף מתיישבת עם נוסח הסכם שכר הטרחה ועם העדכון להסכם שכה"ט, אשר בהם מתחייבת החכ"ל לשאת בשכר טרחת התובעים, בלא הטלת חבות כלשהי על העירייה. יתר על כן, יש להביא בחשבון כי מר יוסף זומן להעיד מצד התובעים, בכדי לתמוך בתביעתם. הוא אינו עד שמעוניין בתוצאה. אף התרשמתי לחיוב מגרסתו, כמי שבא להציג את הדברים כהווייתם, ללא כחל ושרק. לפיכך, אני רואה לנכון להעניק לגרסתו של מר יוסף במחלוקת זו משקל מוגבר.


שנית, בכל הכבוד הראוי לעו"ד בירן ולעו"ד חתוכה, לא אוכל לקבל את גרסתם הכללית כי העירייה תחוב בחבות חוזית, שעה שעו"ד חתוכה כמי שניסח את הסכם שכר הטרחה ואת העדכון לשכה"ט (כיועצה המשפטי של החכ"ל) לא דאג להוסיף תניה כלשהי באשר לחבותה של העירייה.
הלכה פסוקה היא, שחוזה הניתן לפירושים שונים, יפורש כנגד הצד המנסח [ע"א 9609/01 מול הים (1978) בע"מ נ' עו"ד שגב, פ"ד נח(4) 106, 138-135 (2004) וההפניות המובאות שם].
חזקה על עו"ד חתוכה כי ידע לנסח את הסכם שכר טרחתו ואם לא נקבעה באופן פוזיטיבי חבות שכזו - הרי שחבות כזו אינה קיימת.



שלישית, הן בהסכם שכר הטרחה והן בעדכון לשכה"ט לא נקבע ולא הוסכם דבר קיומה של חבות חוזית מצד העירייה לתשלום שכר הטרחה.
לוּ היה הדבר מוסכם על הצדדים
היה עליו לבוא לידי ביטוי בגוף הסכם שכר הטרחה או בעדכון לשכה"ט. משלא נעשה דבר זה על ידי הצדדים עצמם, ממילא אין זה בסמכותו של בית המשפט לנסח חוזה חדש בעבורם. וראו לעניין זה דבריו של פרופ' אהרן ברק בספרו פרשנות במשפט – פרשנות חוזה 61-60 (2001):

"בית המשפט אינו מוסמך לעשות בעבור הצדדים חוזה שהם עצמם לא עשו. יצירת חוזה ופירוש חוזה הם שתי פונקציות שונות ונפרדות. אכן, כחוט השני עוברת בפסיקה ובספרות בישראל ובמשפט המשווה הקביעה, כי תפקידו של בית המשפט וכוחו הם לפרש חוזה שהצדדים עשו. אין זה תפקידו של בית המשפט ואין זה מכוחו לעשות לצדדים חוזה שאותו הם לא עשו. רעיון זה הורחב גם לעבר הפרופוזיציה שלפיה אין זה מתפקידו של בית המשפט ואין זה מכוחו לשנות חוזה שאותו הם עשו. אם הצדדים לא הסדירו עניין פלוני ביניהם – עניין שהסדרתו רצויה היא וראויה – אין זה מתפקידו של בית המשפט להסדיר עניין זה בעבור הצדדים."


רביעית, החותם מטעם החכ"ל על עדכון שכה"ט, מר חדד, טרח לציין בכתב ידו את החלטות הדירקטוריון של החכ"ל מכוחן אושר הסכם שכר הטרחה והעדכון לשכה"ט:
"הנני לאשר מכתב זה המבוסס על התחייבויות החברה כלפיכם, כמפורט בהסכם מיום ה-7.5.91 והחלטות הדירקטוריון מיום ה-29.12.93 (מס' 6/93) ומיום ה-5.2.96 (מס' 1/96)".
ההפניה להחלטות הדירקטוריון ולא להחלטות מועצת העיר לדוגמא, מלמדת אף היא
כי הצדדים התכוונו לחבות חוזית של החכ"ל בלבד.


חמישית, כפי ששנינו העדכון לשכה"ט נערך ונחתם בחודש יוני בשנת 2002. היה זה שנים לא מעטות לאחר גיבוש התכנית העסקית-הסכמית באשר למקרקעי הקיבוצים. תכנית זו, שהתבססה על החלטה 611 של מועצת מקרקעי ישראל (וגם אליה עוד נידרש בהמשך) ועל שיתוף פעולה עם הקיבוצים, היוותה עסקת יזמות מובהקת, במסגרתה נטלה על עצמה החכ"ל לבצע את התכנון והפיתוח במקרקעי הקיבוצים ולשווקם לאחר מכן, כאשר התמורה בגין שיווק הקרקעות במכרזים תחולק בין הגורמים השונים. הואיל והחכ"ל היא זו שנבחרה לבצע את עסקת הייזום, ממילא נגזר מכך שהיא זו שתחוב בשכר הטרחה החוזי בגין עסקת היזמות ולא העירייה.

אני קובע אפוא, שהעירייה אינה מהווה צד להסכם שכר הטרחה ולעדכון שנערך לו כעשר שנים לאחר מכן.
בנסיבות אלה, ובהינתן שהעירייה והחכ"ל הם גופים בעלי אישיות משפטית עצמאית ונפרדת, לא ניתן להקים חבות חוזית כלפי העירייה, כמי שלא נטלה על עצמה כל התחייבות כלפי התובעים ולא חתמה עמם על הסכם כלשהו.


38.
לא זו אף זו, סעיף 203(א) לפקודת העיריות קובע כי
חוזה של עירייה שיש בו התחייבות כספית לא יחייב את העירייה, אלא אם חתמו עליו בשם העירייה, בצד חותמת העירייה, ראש העירייה והגזבר. הוראה זו חלה על מועצות מקומיות מכוח
סעיף 34א לפקודת המועצות המקומיות [נוסח חדש] וסעיף 193(א) של צו המועצות המקומיות, תשי"א-
1951. דרישות צורניות אלה פורשו בפסיקת בית המשפט העליון כדרישות מהותיות וקוגנטיות, קרי – חוזה שאינו מקיים אחר דרישות אלה ייחשב כחוזה בלתי חוקי, על כל הכרוך בכך [
ע"א 6705/04 בית הרכב בע"מ נ' עירית ירושלים, פסקאות 23-21 בפסק דינה של השופטת (כתוארה דאז) מ' נאור (פורסם בנבו, 22.01.2009) (להלן – עניין בית הרכב); ע"א 3005/11 קריסטל מוצרי צריכה בע"מ נ' עיריית באר שבע, פסקה 19 בפסק דינו של השופט י' דנציגר (פורסם בנבו, 04.06.2013) )(להלן – עניין קריסטל)].
תכליתן של דרישות אלה הוא להגן על שלטון החוק, לשמור על עקרון חוקיות המינהל ולהבטיח שהאינטרס הציבורי יישמר. בנוסף לכך, הדרישה הצורנית יוצרת מנגנון בקרה ופיקוח על התחייבויות כספיות שנוטלות על עצמן רשויות מקומיות ויש בה לקדם ודאות משפטית [רע"א 5210/08 עו"ד רוזנבלום נ' מועצה מקומית חבל מודיעין, פסקה 21 בפסק דינו של השופט י' דנציגר (פורסם בנבו, 20.10.2010) (להלן – עניין עו"ד רוזנבלום)].

39.

במקרה דנן, אין חולק כי בין העירייה לבין עורכי הדין לא נערך הסכם בכתב בעניין שכר הטרחה. ממילא
האורגנים המוסמכים לחתום בשם העיריה על הסכמים והתחייבויות ברי חיוב, היינו ראש העיריה והגזבר (בצירוף חותמת העיריה), לא חתמו על הסכם שכר הטרחה ואף לא על כל מסמך אחר היוצר חיוב חוזי של העירייה כלפי התובעים. לפיכך, לא קוימו הדרישות הצורניות שנקבעו בהוראת סעיף 203 לפקודת העיריות. חסרונן של כל אלה בולט במיוחד בהשוואה למערכת ההסכמית המסודרת (באופן יחסי) שהתנהלה מול החכ"ל שכללה לא רק הסכם שכ"ט בכתב, אלא עדכון מאוחר יותר של הסכם שכר הטרחה וקבלת החלטות נלוות ומאשרות של דירקטוריון החכ"ל.
משכך, ואף לנוכח הוראתו המפורשת של
סעיף 203(א) לפקודת העיריות,
לא ניתן לחייב את העירייה מכוח הסכם שכר הטרחה והעדכון לשכה"ט, אף אם זו הייתה שותפה של החברה הכלכלית בקבלת החלטות לגבי ביצוע המיזם ואף אם החברה הכלכלית פעלה כזרועה הארוכה של העירייה, כטענת התובעים.
אני קובע אפוא, כי בפן החוזי להסכם שכר הטרחה היו שני צדדים בלבד: עורכי הדין והחכ"ל. משכך, אני דוחה את טענות התובעים כנגד העירייה באשר להפרת הסכם שכר הטרחה על גלגוליו.

40.
על בסיס ההסכמות אליהן הגיעו הצדדים ותוך שיתוף פעולה עם מר יוסף, מי שעמד בראש היישוב, הגו עורכי הדין מיזם אשר כלל שתי שכונות מגורים בהיקף של כ-4,000 יח"ד וכן אזור תעסוקה מטרופוליטני בהיקף של כ-300,000 מ"ר זכויות בניה. עוד נכלל במיזם שטח של כ-100 דונם בתכנית מתחם קסם, לתכנון בעתיד למטרות תעסוקה. מדובר בפרויקטים עצומים שהמשמעות של הקמתם הינה תוספת של כ-500,000 מ"ר בניה על שטח קרקע בן כ-1,150 דונם.
לצורך הוצאת המיזם אל הפועל ביצעו עורכי הדין מספר רב של פעולות. בין הנושאים הראשונים והדחופים שנדרשו עורכי הדין לטפל בהם הייתה בקשה שהגישה ראש העין, לשינוי גבולות השיפוט המקוריים שלה, על ידי צירוף מקרקעי הקיבוצים בצפון מערבה של ראש העין למתחם שיפוטה.

41.
מקרקעי הקיבוצים בצפון מערבה של ראש העין הינם בבעלות המדינה וגופיה, אשר נוהלו על ידי אורגן המדינה, הוא המינהל. הקרקעות הוחכרו לקיבוצים, שהחזיקו ועיבדו אותם משך למעלה מ-40 שנים, על פי "חוזי משבצת" שנחתמו מעת לעת עם המינהל.
בענייננו, המקרקעין נחלקו לשלושה מתחמים:

א. מתחם "החורשים" – כ-300 דונם. מקרקעין אלה היו במקור בתחום שיפוטה של ראש העין, הוחזקו ועובדו על ידי קיבוץ "החורשים".

ב. מתחם "גבעת השלושה" – כ-250 דונם. מקרקעין אלה הוחזקו ועובדו על ידי קיבוץ "גבעת השלושה" ונמצאו בתחום שיפוטה של המועצה האזורית דרום השרון.


ג. מתחם "צומת קסם" – כ-600 דונם. מתוכם כ-80% הוחזקו ועובדו על ידי קיבוץ "החורשים" והיתרה על ידי קיבוץ "גבעת השלושה". מקרקעין אלה נמצאו בתחום שיפוטה של המועצה האזורית דרום השרון.

42.
בקשתה של ראש העין לשינוי גבולות השיפוט המקוריים שלה, אשר הוגשה טרם החלו עורכי הדין לפעול מטעמה, נקלעה למבוי סתום, לנוכח התנגדותה של המועצה האזורית דרום השרון. עם כניסתם של עורכי הדין לתפקיד, ייעץ עו"ד בירן למר יוסף להגיע להסכמה עם הקיבוצים, על מנת לצרף את מקרקעי הקיבוצים לתחום שיפוטה של ראש העין, לתכנונם, פיתוחם והקמתם במשותף, על ידי ראש העין והקיבוצים, מתוך מטרה לחלק את הרווחים שיצמחו מהייזום המשותף בחלקים שווים בין ראש העין לבין הקיבוצים.

43.
לאחר שעו"ד בירן הצליח לשכנע את מר יוסף לפעול במתווה של "הליכה משותפת" עם הקיבוצים, יזמו עורכי הדין פנייה אל הנהלות הקיבוצים. עקב פעילות משרד עו"ד בירן במגזר החקלאי, הייתה לעו"ד בירן גישה ישירה לראשי התנועה ההתיישבותית. עורכי הדין הסבירו לנציגי הקיבוצים כי פיתוח מקרקעי הקיבוצים הינו חסר סיכוי בלא שיתוף פעולה עם ראש העין וללא צירוף שטחיהם לתחום שיפוטה המוניציפאלי. לאחר מאמצי שכנוע, הסכימו הקיבוצים למתווה זה והצדדים החלו לנהל משא ומתן באשר לתנאים להקמת המיזם המשותף.

44.
במסגרת המשא ומתן שניהלו הצדדים, הצליחו עורכי הדין לשכנע את הקיבוצים ובאי כוחם ליתן הסכמתם לכך שראש העין תבקש מהמינהל לחתום עמה על הסכם הרשאה לתכנון בקשר עם מקרקעי הקיבוצים.
בתחילה, המינהל התנגד לחתימה על הסכם הרשאה. אולם, עורכי הדין בשיתוף פעולה עם מר יוסף, הצליחו לשכנע את שר השיכון והבינוי ויו"ר מועצת מקרקעי ישראל באותה העת, מר אריאל שרון ז"ל לתמוך ברעיון שהגו. בנסיבות אלה, ביום 3.6.1991 נחתם בין המינהל לבין החכ"ל הסכם הרשאה, במסגרתו קיבלה החכ"ל הרשאה למשך שנה, לתכנון מקרקעי הייזום מאת המינהל, על אף שהחכ"ל לא הייתה בעלת הזכויות במקרקעין (להלן – הסכם הרשאה) [נספח 6 ל-ת/1].

45.
ביום 22.11.1991 נחתם הסכם בין החכ"ל לבין הקיבוצים (להלן – הסכם הקיבוצים הראשון). בהסכם זה סוכמו התנאים לשיתוף פעולה בין יישוב עירוני לבין קיבוצים לצורך תכנון, פיתוח והקמה של המיזם [נספח 7 ל-ת/1]. עיקריו של הסכם הקיבוצים הראשון היו כדלקמן:

א.
תוסר התנגדות הקיבוצים והמועצה האזורית דרום השרון לסיפוח מקרקעי הקיבוצים לתחום שיפוטה של ראש העין.

ב.
ראש העין והקיבוצים יפעלו במשותף לקידום התכנון ולפיתוח ובניה בשלושת המתחמים שהיו באותה עת תחת זכויות הקיבוצים מכוח הסכמים עם המינהל.

ג.
הכנסות המיזם המשותף יחולקו בין הצדדים, כך שראש העין תקבל 50% והקיבוצים (יחדיו) יקבלו 50% בחלקים שווים ביניהם.

46.
לאחר החתימה על הסכם הקיבוצים הראשון פעלו עורכי הדין והקיבוצים להקמת חברה משותפת לצורך ניהול הפרויקט וביצועו [נספח 8 ל-ת/1], והחלו לגבש מהלכי תכנון של המיזם. בהמשך, על פי ההסכמות בין הצדדים, סופחו מקרקעי הקיבוצים לתחום שיפוטה של ראש העין.

בהתאם לסעיף 8 בהסכם ההרשאה, החליט המינהל לבסוף להשתמש בעצמו בתכנון שאושר על ידי המינהל. בנסיבות אלה, ביקשה ראש העין ואף קיבלה החזר בגין הוצאות התכנון [סעיף 32 ל-נ/17].
ביום 4.1.1993 התקיים דיון במינהל בקשר עם מקרקעי הקיבוצים ונקבע כי החכ"ל תקבל את התכנון שבוצע על ידי המינהל עד כה ותקדם אותו בכוחות עצמה. עם זאת, ההחלטה להאריך את הסכם ההרשאה לתכנון ופיתוח לא אושרה על ידי כל הגורמים במינהל וביום 26.1.1993, הורה המינהל על ביטולו [נספח 11 ל-נ/17]

47.
בסמוך לזמנים אלה, על רקע גלי העלייה הגדולים שפקדו את המדינה בתחילת שנות ה-90, נוצר חשש שללא מנגנון מהיר להפשרת קרקע חקלאית בהסכמת החוכרים יגרם מחסור חמור בתחום הדיור. בנסיבות אלה, ממשלת ישראל הורתה למועצת מקרקעי ישראל לכונן החלטה אשר מהותה יצירת מלאי קרקעות זמין לצרכי מגורים ותעסוקה בסמיכות למרכזים אורבאניים [סעיף 76 ל-ת/1; סעיף 5 ל-נ/17].

רוב הקרקעות שהיוו פוטנציאל זמין וריאלי לשינוי תכנוני בסמיכות למרכזים אורבאניים היו קרקעות חקלאיות שהיו תחת חוזי חכירה חקלאית של קיבוצים ומושבים. לפיכך, החליטה ממשלת ישראל ליתן תמריצים שונים לאותם קיבוצים ומושבים כדי שאלה יאפשרו המרת היעוד של קרקעותיהם החקלאיות לצרכי מגורים ולצרכי תעסוקה.

48.
כך, ביום 11.5.1992 התקבלה החלטה מס' 533 של מועצת מקרקעי ישראל.

על פי החלטה זו, שנועדה ליתן תמריץ להשבת קרקעות חקלאיות למינהל, נקבע כי במקרה בו קרקע הוחכרה לתקופה שעולה על 21 שנים, יקבל החוכר שיחזיר את הקרקע למנהל פיצוי בשיעור 25% מערכה לאחר שינוי הייעוד ובנוסף יקבל פיצוי בגין השקעותיו בקרקע (עד 40% שמצטבר מערך הקרקע לאחר שינוי הייעוד). לחילופין, אפשרה החלטה 533 לחוכר קרקע חקלאית מהמינהל, שייעודה שונה, או אחר מטעמו, לקבל פיצוי כספי או לרכוש את הקרקע בפטור ממכרז בתמורה לתשלום של 51% בלבד מערך הקרקע לאחר שינוי ייעודה [נספח 1 ל-נ/17].

49.
ביום 13.10.1993 הוחלפה החלטה 533 בהחלטה מס' 611. במסגרת החלטה מס' 611 ניתנה האפשרות, עוד בטרם שונה היעוד של הקרקע, לתת לחוכר (או מי מטעמו) זכות הרשאה לתכנון, כאשר לאחר השלמת התכנון, יהא זכאי החוכר או אחר מטעמו לרכוש את מלוא הזכויות במקרקעין שייעודם שונה, בתמורה לתשלום של 51% בלבד. סעיף 2(ב)(3) להחלטה 611 קבע כי לא יהיה לחוכר או מי מטעמו, בשום מקרה, תביעות נגד המינהל בכל הנוגע לתכנון, לרבות החזר הוצאות תכנון [נספח 2 ל-נ/17].
יובהר כי משמעותן המעשית של החלטה 533 ו - 611 היא הכנסת יזמים שיפעלו מטעם החוכרים, יבצעו תכנון ופיתוח בקרקע וישווקו אותה לכל דורש, כנגד תשלום בשיעור 51% מערך המקרקעין למינהל. מדובר בהחלטה שמגלמת הטבה יוצאת דופן באשר למקרקעי המדינה.

50.
עם קבלת החלטה 533 ועל מנת לבסס את מעמדו של הסכם הקיבוצים הראשון, ביקש עו"ד בירן ממר יוסף לפנות בכתב אל מר נתן חזקיהו, מנהל מחוז מרכז במינהל באותה העת, בשמם ועל דעתם של הקיבוצים, בבקשה שיחיל את הוראות החלטה 533 על מתחמי המקרקעין של הקיבוצים. מאחר שהקיבוצים היו בעלי הזכויות במקרקעין מכוח חוזי המשבצת עם המינהל, ביקש המינהל כי הפנייה להחלת החלטות 533 או 611 תבוא מהקיבוצים עצמם. בנסיבות אלה, ביום 1.12.1993 הגישו הקיבוצים למינהל בקשתם להחלת החלטה 611 על מקרקעיהם [סעיפים 81, 83 ל-ת/1; נספח 16 ל-ת/1].

51.
ביום 6.4.1994, התקבלה החלטה מס' 640 של מועצת מקרקעי ישראל אשר הורתה למינהל להשעות טיפול ולהימנע מפעולה לפי החלטה 533 והחלטה 611, וכן "לא להתקשר על פיהם בכל דרך שהיא ולא להתחייב כלפי גורם כלשהוא או לנהל משא ומתן עמו על פי סעיפי ההחלטות עד לקבלת החלטה חדשה" [סעיף 12 ל-נ/17].
הרקע להחלטה 640 הוסבר על ידי השופט ת' אור בבג"ץ 5575/94 מהדרין בע"מ נ' ממשלת ישראל, משרד הבינוי והשיכון, פ"ד מט(3) 133, 138 (1995) (להלן – עניין מהדרין):
"הציפייה שהחלטות אלה יביאו לבנייה מזורזת על-ידי חוכרים, בין בעצמם ובין בשיתוף עם אחרים, לא התממשה. הוברר למינהל שנכנסו לתמונה סוחרי קרקעות ומתווכים, אשר לא תמיד היה להם עניין בבנייה מיידית, מתוך תקווה ספקולטיבית שהשהיית הבנייה תביא להעלאת ערכה של הקרקע. מכל מקום, מסלול היזמות שאותו איפשרו שתי ההחלטות הנ"ל לא ענה על הציפיות".

52.
ביום 19.9.1994 התקבלה החלטה מס' 666 של המועצה, אשר ביטלה את החלטה 611 וקבעה פיצויים מיטיבים לחוכרים בגין שינויי יעוד הקרקע. החלטה זו בוטלה במסגרת פסק הדין בעניין מהדרין, לנוכח פגמים שנפלו בתהליך כינונה.
לאחריה, ביום 3.7.1995 התקבלה החלטה מס' 727 של מועצת מקרקעי ישראל. בתמצית, החלטה 727 נועדה ליצור מלאי זמין של קרקעות לצרכי בנייה באמצעות שינויי יעוד של קרקע חקלאית לקרקע לבנייה. הדרך לעשות כן הייתה באמצעות מתן הטבות לאותם חוכרים חקלאיים (קיבוצים ומושבים, בעיקר). בניגוד להחלטה 611 שם ניתנה לחוכר החקלאי האפשרות לבצע עסקת יזמות, החלטה 727 יצרה מנגנון של פיצוי מתוך התקבולים שיקבל המינהל כתוצאה משיווק הקרקע, קרי – החוכר החקלאי השיב את הקרקע למינהל, קיבל תמורה בעדה ואילו המינהל הוא שתכנן ושיווק את הקרקע. שיעור התמורה לקרקעות במרכז הארץ עמד על 27%. עיקר ההטבה היה נעוץ בכך שערך הקרקע לצורך הפיצוי נקבע בהתאם לייעודה החדש.

53.
בהמשך להחלטה 640 הוקמה ועדה לה הוקנתה סמכות לאשר או לדחות ביצוע עסקאות בתנאי החלטה 611, ככל שאלה היו מצויות בשלבים מתקדמים ונמצאה לכך הצדקה עניינית (להלן – ועדת 640). עו"ד עזריאל לוי, אשר שימש באותה עת כעוזרו הבכיר של מנהל המינהל, מר עוזי וכסלר, היה חבר בוועדת 640 וריכז את עבודתה. עו"ד לוי הסביר כי ועדת 640 פעלה בשנים 1995-1994 ונדרשה לדון ולהחליט בנוגע למקרים שבעניינם ניתן להחיל את החלטה 611, שבוטלה, בהתקיים תנאים מסוימים שעיקרם: בשלות הפרויקט ורמת המחויבות של המינהל כלפי חוכרי המקרקעין [סעיף 14 ל- ת/4]. עו"ד לוי הדגיש בעדותו לפניי את מעמדו המרכזי בוועדת 640, כדבריו: "אני הוועדה" [פר' עמ' 316, ש' 28].

54.
באותה עת, ובמקביל להחלטות 533 ו – 611, ביקש המינהל לאתר קרקעות זמינות ובעלות פוטנציאל, שניתן לשנות את ייעודן לבניה בתוככי ישובים קיימים או בסמוך להם. בנסיבות אלה, כך הסביר עו"ד לוי, למינהל היה אינטרס כבד משקל במימוש המיזם משום שביקש לקדם תכנון בשטחי המקרקעין בגבעות המזרחיות בראש העין בהיקף של כ-15 אלף יחידות דיור, בנוסף לשכונות החדשות שנבנו במזרחה של ראש העין (כ-5,000 יחידות דיור) [סעיף 84 ל-ת/1; סעיף 20 ל-ת/4]. גרסתו של עו"ד לוי בעניין זה התיישבה עם עדותו של העד המרכזי מטעם המינהל, מר ישראלי [פר' עמ' 713 ש' 29-23].

מר יוסף התנגד בתוקף לבקשה זו של המינהל והודיע כי ראש העין תתנגד לקידום תכנון כלשהו בתחומה של ראש העין בטרם יגובש הסדר מחייב ומגובה משפטית, אשר יעמיד תקציבים לשיקום החלק הוותיק של ראש העין ויבטיח את התפתחותו, לצד וביחד עם השכונות החדשות שבמזרח ראש העין [סעיף 88 ל-ת/1].

55.
לנוכח התנגדותה של העירייה לקידום התכנון בגבעות המזרחיות, פנה בסוף שנת 1994 עו"ד לוי אל מר יוסף וביקש למצוא פתרון שיאפשר את מתן הסכמתה של ראש העין לתכנון זה. עורכי הדין זיהו את "שעת הכושר" לקידומו של המיזם במקרקעי הקיבוצים שהיה בשלבי תכנון.
כך, עו"ד בירן הגה רעיון לפיו ייחתם הסכם בין המינהל לבין ראש העין שעיקריו יהיו: ראש העין תאפשר את קידום התכנון של הגבעות המזרחיות. במקביל, את התקציבים הדרושים לפיתוח ושיקום תשתיות ישנות והקמת תשתיות חדשות והתחדשות עירונית בראש העין הוותיקה יספק המיזם המתוכנן על קרקעות הקיבוצים [סעיפים 91, 93 ל-ת/1].

56.
רעיון זה קסם למר יוסף ולרשויות המדינה. בחודש פברואר 1995 הגיעו העירייה, החכ"ל והמינהל להסכמות שמצאו את ביטויין על גבי מסמך עליו חתומים מר יוסף, מר משה ועו"ד לוי [נספח 19 ל-ת/1]. בתמצית, הוסכם על קידום המיזם בתנאי החלטה 611, השבת 20% מזכויות הבניה למגורים למינהל וויתור מראש של ראש העין כלפי המינהל על סכומים שהובטחו לה בגין תשתיות לשכונות הישנות ביישוב (להלן – הסיכום מחודש פברואר 1995). עו"ד לוי העיד לפניי כי "תרומתו של עו"ד חתוכה להשגת סיכום זה היתה מכרעת" [סעיפים 26-25, 28 ל-ת/4].

ביום 19.2.1995 התקבלה החלטה של ועדת 640 באשר למיזם לפיה אושרו כל התחייבויות המינהל כאמור בסיכום מחודש פברואר 1995 וכן נמצא על ידי ועדת 640 כי למינהל "התחייבות משפטית" לבצע את העסקה בקשר עם מקרקעי המיזם לפי תנאי סעיף 3ב' להחלטה 611 [נספח 20 ל-ת/1] (להלן – החלטת ועדת 640).

57.
ביום 15.8.1995, לאחר שוועדת 640 נתנה את אישורה, נחתם בין המינהל לבין העירייה מסמך עקרונות להסכם גג [נספח 21 ל-ת/1] (להלן – מסמך העקרונות).
מסמך העקרונות אימץ מתוכן מסמך הסיכום מחודש פברואר 1995 מספר סעיפים רלוונטיים לענייננו כדלקמן:
סעיף א' – אישור ועדת 640 להחלת תנאי החלטה 611;
סעיף ד' – המינהל יתכנן, יפתח וישווק את מתחם מזרח ראש העין;
סעיף ו' – העירייה מוותרת על טענותיה כלפי המינהל בעניין תשתיות על.

על בסיס דרישתו של מר יוסף, הובא מסמך העקרונות לאישור בפני
מועצת מקרקעי ישראל. ביום 28.9.1995 במסגרת החלטה מס' 738, אישרה מועצת מקרקעי ישראל את מסמך העקרונות והוסיפה מספר תנאים, ביניהם הצורך באישור ועדת חריגים באשר "לשטחי החורשים-גבעת השלושה-צומת קאסם". (להלן – החלטה 738).

58.
מכאן חלוקים הצדדים בשתי מחלוקות עיקריות:

האחת – מה תוקפו של מסמך העקרונות – האם יש למסמך העקרונות תוקף חוזי מחייב כשלעצמו;

השנייה - האם החלטת ועדת 640 והחלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 738 לקיים את המיזם בתנאי החלטה 611 הייתה מוגבלת בתוקפה וניתנת לביטול בחלוף הזמן?

נבחן טענות אלה כסדרן.

59.
לטענת התובעים, הסיכום מחודש פברואר 1995 ומסמך העקרונות עליהם חתם עו"ד לוי בשם המינהל, מהווים חוזים מחייבים, מכוחם התחייב המינהל כלפי עיריית ראש העין
והחכ"ל לביצוע העסקה בתנאי החלטה 611 ובלא הגבלת זמן [סעיפים 107, 109 ל-ת/1].

מנגד, לטענת המינהל, הסיכום מחודש פברואר 1995 ואף הסכם העקרונות אינם בגדר חוזה מחייב, שכן עו"ד לוי נעדר סמכות חתימה מטעם המינהל. עוד הוסיף המינהל, שמסמך העקרונות נעדר תוקף חוקי לנוכח אי-חתימתו של שר האוצר עליו, כדרישת סעיף 40(ג) לחוק יסודות התקציב, התשמ"ה-1985.

60.
הסיכום מחודש פברואר 1995 ומסמך העקרונות עליהם חתם עו"ד לוי, עוזר מנהל המינהל, מהווים "חוזה רשות". חוזה שכזה כפוף לשתי מערכות דינים: דיני החוזים ודיני המשפט המינהלי [עניין בית הרכב, פסקה 19 בפסק דינה של השופטת (כתוארה דאז) מ' נאור]. זהו "יצור משפטי בן-כלאיים: מתכונתו, צורתו ומהותו - חוזית, אולם תוכנו ואופיו מושפעים מהעובדה שרשות ציבורית היא צד לו" [גבריאלה שלו חוזים ומכרזים
של הרשות הציבורית 13 (1999)].
כפי ששנתה השופטת חיות בע"א 9073/07
מדינת ישראל - משרד הבינוי והשיכון נ' אפרופים שיכון וייזום (1991) בע"מ, פסקה 18 (פורסם בנבו, 03.05.2012) (להלן – עניין אפרופים): "...
סמכותם של האורגנים הפועלים בשם הרשות, בין היתר לצורך התקשרות בחוזים מטעמה, היא סמכות התחומה בהוראות הדין וחריגה מאותן הוראות עשויה על כן להוביל לבטלותה של ההתקשרות, ככל שנוצרה כזו, הן במישור הפרטי (חוזה שכריתתו בלתי חוקית) הן במישור הציבורי (כפעולה הנגועה בחריגה מסמכות) ..."

61.
לאחר שבחנתי את טענות הצדדים ועיינתי בראיות, אני סבור כי בכך שעו"ד לוי חתם על הסיכום מחודש פברואר 1995 ועל הסכם העקרונות, אין כדי להקנות לאותם מסמכים תוקף חוזי עצמאי ומחייב.


ובמה דברים אמורים?

עיקרון חוקיות המינהל, שהוא אחד מהיבטיו של עיקרון שלטון החוק, קובע כי רשות מינהלית אינה יכולה לנקוט פעולה בלא שהוסמכה לכך בחוק [ראו לדוגמא: בג"ץ 7755/14 צלול-עמותה לאיכות הסביבה נ' הממונה על ענייני הנפט (פורסם בנבו, 28.12.2016)].
על פי
עיקרון החוקיות, נדרש שלכל מעשה מנהלי תהיה הסמכה בחוק, בין שההסמכה היא מפורשת, משתמעת, במישרין או בעקיפין. רשות צריכה להצביע על החוק המסמיך אותה לעשות מעשה. באם אין ביכולת הרשות לעשות זאת, הרי שפעולתה מהווה חריגה מסמכות והיא אינה חוקית.
באשר להתחייבות המדינה בחוזים, קובע סעיף 2 בחוק יסוד: משק המדינה כי "עסקאות בנכסי המדינה, רכישת זכויות וקבלת התחייבויות בשם המדינה ייעשו בידי מי שהוסמך לכך בחוק או על פיו".

סעיף 1 בחוק נכסי המדינה, התשי"א-1951 (להלן – חוק נכסי המדינה) מגדיר את המונח "נכס" באופן רחב ביותר וקובע כי הוא "כולל מקרקעים ומטלטלים, וכן זכויות וטובות
הנאה מכל סוג שהוא".

סעיף 6 לחוק נכסי המדינה, קובע בזו הלשון:

"ייצוג הממשלה בעסקות
6.
(א)
ואלה רשאים לייצג את הממשלה בעסקות שמדובר בהן בסעיף 4 או 5 ולחתום בשם המדינה על מסמכים הנוגעים אליהן:
(1)
שר האוצר;
(2)
שר אחר או אדם אחר שהורשה לכך על ידי הממשלה, אם באופן כללי ואם לגבי סוגי עסקות או סוגי נכסים מסויימים;
(3)
אדם אחר שהורשה לכך על ידי שר האוצר, או על ידי שר אחר כאמור בפסקה (2) לגבי עסקות מסויימות.
(4)
מנהל רשות מקרקעי ישראל או אדם שהורשה לכך על ידיו – לגבי מקרקעי ישראל כמשמעותם בחוק-יסוד: מקרקעי ישראל.


(ב)
הודעה על הרשאה לפי סעיף קטן (א) תפורסם ברשומות.

(ג)
חתימתו של שר האוצר, וכן חתימתו של שר אחר או מנהל רשות מקרקעי ישראל או אדם אחר שהורשה לפי סעיף קטן (א), בתחום הרשאתו, על המסמכים הנוגעים אל עסקה מן העסקות שמדובר בהן בסעיף 4 או 5, תשמש ראיה חותכת לכך שהממשלה עשתה את העסקה על ידי החותם ושראתה את תנאי העסקה נאותים.
"



[בנוסח החוק הרלבנטי למועד המחלוקת, חלף המונח "רשות מקרקעי ישראל" נרשם בסעיף לעיל "מינהל מקרקעי ישראל"]

62.
מכאן, שעל פי הוראות חוק יסוד: משק המדינה וחוק נכסי המדינה, יש צורך בהסמכה מפורשת של עו"ד לוי, שתפורסם ברשומות, על פיה הוסמך עו"ד לוי להתחייב בשם המדינה בסוג ההתחייבויות כדוגמת הסיכום מחודש פברואר 1995 והסכם העקרונות.
לא זו אף זאת, מר ישראלי העיד כי "במינהל יש נוהל סמכויות חתימה". בהתייחס לסמכויותיו של עו"ד לוי, הוסיף: "לעזריאל לוי לא הייתה סמכות כזאת, ולכן הוא לא יכול להתחייב התחייבות חוזית, הוא צריך להביא את זה לפחות לחתימה של מנהל מינהל, יועץ משפטי, וחשב, בשביל שזה יהיה" [פר' עמ' 715, ש' 20, 24-22]. עדותו של מר ישראלי בעניין זה הייתה ברורה וחד משמעית. מר ישראלי שימש כמנהל מחוז מרכז בשנים 2004-2001, סמנכ"ל למינהל ומשאבי אנוש בשנים 2015-2013 ומנהל אגף הנדסה ופיתוח תשתיות בשנים 2015-2013. האופן בו הציג מר ישראלי את עמדת המינהל בעניין זה, כמו גם הוותק הרב שלו בתפקידי ההנהלה, מקנים לעדותו לפניי, בסוגיית הסמכות, משקל גבוה ביותר.
בחקירתו הנגדית עו"ד לוי לא ידע לומר אם אכן במועד החתימה על הסיכום מחודש פברואר 1995 הוא היה בעל סמכות חתימה. כך, כשנשאל עו"ד לוי מכוח איזו סמכות חתם על הסיכום מחודש פברואר 1995 עם ראש העין והחכ"ל הסביר כדלקמן: "אני לא זוכר אם באותה תקופה כבר הוסמכתי, כי הוסמכתי להיות בעל זכות חתימה במינהל ברשומות, אני לא זוכר אם זה היה לפני או אחרי
זה, ואני חושב שזה גם לא רלוונטי, כי הוסמכתי כמו שהוסמכתי להיות" [פר' עמ' 308, 32-30].


סיכומם של דברים - בהתחשב בגרסתו הברורה של מר ישראלי, אשר שימש שנים רבות בתפקידי הנהלה במינהל ולנוכח החסר הראייתי בעדותו של עו"ד לוי, באשר לסוגיית הסמכתו כמורשה חתימה מטעם המינהל אני קובע כי לא הוכח לפניי שעו"ד לוי היה בעל סמכות להתחייב בשם המינהל במסגרת סיכום הפגישה מחודש פברואר 1995 ובהסכם העקרונות.

63.
לכאורה, אם היו הצדדים עוצרים בהתנהלותם אל מול המינהל לאחר חתימת הסכם העקרונות על ידי עו"ד לוי, היה בכך ללמד על בטלותה של ההתקשרות, הן במישור הפרטי (כחוזה שכריתתו בלתי חוקית) והן במישור הציבורי (כפעולה הנגועה בחריגה מסמכות) [עניין
בית הרכב, פיסקה 67; עניין אפרופים, פסקה 18].
אולם, גורמי המינהל פעלו לפי בקשתו של מר יוסף והביאו את עיקרי ההסכמות לפני הנהלת המינהל ומועצת מקרקעי ישראל, לשם אישורם בתנאים שנקבעו בהחלטה 738.
כך, כשנשאל עו"ד חתוכה האם בדק אם לעו"ד לוי ישנה סמכות לחתום על הסיכום מחודש פברואר 1995 ועל מסמך העקרונות, השיב כדלקמן: "זה לא מסמך שעומד בפני
עצמו. המסמך עם עזריאל לוי אחר כך הפך להיות הסכם מסגרת שנחתם עם כל התנאים ולאחר מכן עבר מועצת מקרקעי ישראל, זה יכול להיות לא מאושר?" [פר' עמ' 119, ש' 13-11].

64.
יתר על כן, סעיף א' לסיכום מחודש פברואר 1995 קובע כי המינהל יפעל לאישור בקשת הקיבוצים בוועדת החריגים. סעיף זה מלמד כי לא די בחתימתו של עו"ד לוי על הסיכום, אלא נדרש אישורה של ועדת החריגים. וכך עלו הדברים מעדותו של עו"ד לוי: "ממילא זה היה סוג של תנאי מתלה בתפיסה שלהם, שאם אין אישור של 640 אז אין גם את ההסכם הזה" [פר עמ' 313, ש' 21-20]. עו"ד לוי אף אישר בחקירתו הנגדית כי הסיכום מחודש פברואר 1995 היה תלוי בהחלטה של ועדת 640 [פר' עמ' 314, ש' 26-25]. גרסה דומה עלתה מעדותו של מר ישראלי לפניי, לפיה "ועדת החריגים זאת הייתה ועדת 640" [פר' עמ' 717 ש' 6].
אני מקבל את הסבריו של עו"ד לוי בחלקם – אין מדובר בתנאי מתלה, אך יש בכך ללמד כי הצדדים להסכם העקרונות הכירו שהסכמתם כפופה לקבלת אישור הגורמים המוסמכים במינהל ובמועצת מקרקעי ישראל. יפים לכך הדברים שנקבעו בע"א 5042/96
כהן נ' מינהל מקרקעי ישראל, פ"ד נג(1) 743, 752 (1999):
"מה היא אפוא משמעות הדרישה לקבל את אישור הנהלת המינהל?
[...]
אישור הנהלת המינהל הוא בבחינת שלב בדרך לשכלול החוזה ולכריתתו ואינו בבחינת תנאי מתלה לקיומו של חוזה שהשתכלל ונוצר. בהתאם, היעדרו של אישור הנהלת המינהל הינו חֶסֶר ביצירת החוזה. אומר המלומד ד' פרידמן, כי כאשר מתנהל משא ומתן בשם חברה על-ידי פקיד זוטר, וההתקשרות לא אושרה על-ידי האורגן המוסמך מטעם החברה – למשל, מנהל החברה – הרי שכלל לא נכרת חוזה, אף לא חוזה על-תנאי, וזאת, חרף העובדה כי נוהל משא ומתן מטעם החברה. וכלשונו: "אין גם מקום לדבר על חוזה על תנאי, בטענה שחתימת המנהל מהווה, כביכול, 'הסכמת אדם שלישי' כאמור בסעיף 27(ב) לחוק החוזים. המנהל איננו אדם שלישי, אלא הוא הגוף שבאמצעותו מתחייבת החברה, ומכיוון שלא חתם – לא התחייבה" (ראו ד' פרידמן "הערה למשמעות המושג 'חוזה על תנאי' שבסעיף 27 לחוק החוזים" [34], בעמ' 580). יפה לענייננו גם פסק-הדין בע"א 470/76 נג'ם נ' יעקוב [7], בו אמר מ"מ הנשיא (לימים הנשיא), השופט לנדוי את הדברים הבאים: "כאשר שני הצדדים להסכם כבר נתנו את הסכמתם להסכם, אך ביצוע ההסכם תלוי בהסכמתו של צד שלישי – כי אז מתן ההסכמה של הצד השלישי יכול להיות תנאי מתלה, ובמקרה כזה ההסכם הוא הסכם גם לפני השגת אותו אישור. אבל לא כן הוא כאשר אחד הצדדים למשא ומתן לקראת כריתת ההסכם הוא אישיות משפטית הפועלת באמצעות האורגנים שלה, ובטופס ההסכם נאמר במפורש שההסכם לא יכנס לתקפו אלא אם אורגן מסוים של אותה אישיות משפטית יאשר אותו – כי אז אין לפנינו תנאי מתלה ולא נקשר ההסכם עד שלא ניתן האישור הדרוש" (שם, בעמ' 172; ההדגשה שלי – ט' ש' כ'). הפועל היוצא מהאמור הוא כי גם המכתב השני והסכמת המערער לאמור בו, לא שכללו חוזה חכירה עם המינהל, אף לא חוזה על-תנאי.
"

65.
עמדת המינהל לפיה, מערכת הזכויות והחובות עם המינהל באשר למיזם תיחתך על פי החלטת הגורמים המוסמכים במינהל, הועלתה על הכתב באופן ברור וחד ב"זמן אמת".
כך, ביום 27.2.1996 שלחו הקיבוצים וראש העין, באמצעות בא כוחם, מכתב למנהל המחוז דאז, מר משה אדרי, ובו נטען כי מסמך העקרונות, שאושר על ידי המינהל, מחייב את כל הצדדים [נספח 19 ל-נ/17].
במענה למכתב זה מיום 18.4.1996 הבהיר מר אדרי כי "החלטת ועדה 640 קבעה את התנאים על פיהם תיערך העסקה, וזו המסגרת המשפטית העסקית היחידה אשר על פיה ניתן לממש את העסקה האמורה" [נספח 20 ל-נ/17]. כעולה ממכתבו של מר אדרי, כבר בשלב זה נדחתה טענת התובעים להיותו של מסמך העקרונות חוזה מחייב והודגש כי ניתן לבצע את העסקה על יסוד החלטת ועדת 640 בלבד.

מטעמים אלה אני קובע כי הסיכום מחודש פברואר 1995 כמו גם הסכם העקרונות לא היו אלא שלב במשא ומתן עם המינהל וממילא היו כפופים להחלטות הגורמים המוסמכים במינהל, במועצת מקרקעי ישראל ולהוראות חוק נכסי המדינה. לפיכך, אין באותם מסמכים חתומים כדי להוות חוזים עצמאים וברי תוקף כשהם לעצמם.

66.
כאמור, ביום 19.2.1995 התקבלה החלטת ועדת 640 באשר למיזם לפיה אושרו כל התחייבויות המינהל כאמור בסיכום מחודש פברואר 1995. על יסוד החלטת ועדת 640 נחתם הסכם העקרונות והובא לאישורה של מועצת מקרקעי ישראל, אשר ראתה לנכון לאשרו, תוך הוספת תנאים מסוימים, כקבוע בהחלטה 738.
אולם, מה תוקפה של החלטה זו, מבחינת חלוף הזמן ושינוי הנסיבות?

67.
אין חולק כי בהחלטותיה של ועדת 640 שהתקבלו במהלך שנות ה-90, לא נקבעה במפורש מגבלת זמנים. בהקשר זה הסביר מר ישראלי בעדותו לפניי, כי החלטותיה של ועדת 640, שהתקבלו במהלך שנות ה-90, לא היו תחומות בזמן ועסקת ראש העין לא הייתה יוצאת דופן בעניין זה.
עם זאת, אליבא המינהל, בהמשך הוגבלו החלטות ועדת 640 בלוחות זמנים. הטעם לכך היה, כי החלטות אלה הן במהותן "הוראות מעבר" באשר ליישום החלטות 533 ו – 611 שאינן בתוקף עוד. החלטות שכאלה ראוי להגביל בפרק זמן סביר [סעיף 15 ל-נ/17].

ואכן, מיד לאחר אישורה של ועדת 640 לביצוע העסקה בהתאם לסעיף 3ב' להחלטה 611 [נספח 20 ל-ת/1] עמד המינהל בסדרת מכתבים על קציבת המועדים לביצועה.

68.
לשיטת המינהל, נושא קציבת המועדים היה ידוע ומקובל על ידי ב"כ הקיבוצים, העירייה, החכ"ל ועורכי הדין, אשר לא העלו כל טענה כנגד קציבת המועדים, בזמן אמת, ולא נקטו כל הליך משפטי בעניין זה, אלא הגישו למינהל בקשות להארכת מועדים בשל התכנון המורכב של השטח [סעיפים 66-51 ל-נ/17; נספחים 16, 21-18, 23 ל-נ/17].
וכך עלו הדברים מעדותו של מר ישראלי: "אני יודע. הייתי באותה תקופה, ולכן אני אומר לך, זה [מגבלת הזמנים – א.ש.] היה מובנה גם בהחלטה של בית המשפט, וגם בכל ההחלטות שהתקבלו, גם בהנהלה, וגם בדיונים עם הפרקליטות, לקצוב לוחות זמנים ולא לתת לעסקאות האלה להימשך" [פר' עמ' 732, ש' 31-30, עמ' 734, ש' 1] וכן: "... זה גם היה מקובל על כל הצדדים, כולל על הצד של העירייה, כולל על הצד של החברה הכלכלית" [פר' עמ' 734, ש' 7-6].

69.
בשנת 2000 הוגשה העתירה לבג"ץ בעניין שיח חדש.
מר ישראלי הסביר כי בשנת 2001, לאחר הגשת עתירה זו, ולאחר שהתברר כי עדיין קיימים פרויקטים שאושרו בוועדת 640 ואשר טרם בוצעו בהם עסקאות, הוקם צוות ליישום החלטות ועדת 640, בראשות פרקליטות המדינה, אשר בחן האם ישנה הצדקה להמשיך בפרויקטים האמורים, בהתחשב בכך שהחלטה 640 היא במהותה הוראת מעבר [סעיף 25 ל-נ/17; פר' עמ' 735, ש' 4]. המינהל כינה צוות זה: "ועדת 640 המחודשת" (להלן – ועדת 640 המחודשת).

70.
התרשמתי כי המינהל הדגיש לצדדים שמלווים את המיזם כי יש צורך לקבל את אישור הפרקליטות לביצוע העסקה (עוד בטרם ניתן פס"ד בעניין שיח חדש) וכי פרק הזמן שנתון למימוש המיזם על פי מתווה
החלטה 611 איננו בלתי מוגבל.
כך, כבר בחודש יולי 2000 הבהיר המינהל כי לנוכח הגשת העתירה בעניין שיח חדש ודו"ח ועדת מילגרום (ועדה שהוקמה על ידי הממשלה על מנת לבחון את הפיצוי הראוי לחוכרים החקלאיים), צפוי קושי בביצוע העסקה [נספחים 30, 31 ו-33א' ל-נ/17].
ביום 13.5.2001, שלח יועץ משפטי במינהל, עו"ד ניסים אברהם מכתב לקיבוצים ולמר יוסף. העתק ממכתב זה נשלח אף לעו"ד חתוכה. במכתב זה ציין עו"ד אברהם כדלקמן:

"1.
המינהל החליט להתנות את המשך ביצוע העיסקה עפ"י תנאי החלטה 611 ... בכפוף לתנאי החלטת ועדת 640, ובכפוף להשלמת הליכי אישור התוכניות בתוך 6 חודשים מיום מכתבי זה, ולחתימה על הסכם פיתוח בתוך 6 חודשים מיום אישור התוכניות.

[...]

4.
לא יאושרו התוכניות בתוך 6 חודשים מיום מכתבי זה ע"י מוסדות התכנון והבניה, או אם לא תבוצע העיסקה בתוך 6 חודשים מיום אישור התוכניות, לא יאשר המינהל את ביצוע העסקה עפ"י תנאי החלטה 611 ... והעיסקה תבוצע עפ"י תנאי החלטה 727 ... או כל החלטה אחרת אשר תחליף את החלטה 727"
.

[נספח 31 ל-נ/17]

71.
המינהל הדגיש כי עו"ד בירן, עו"ד חתוכה וב"כ הקיבוצים, לא העלו כל טענה או השגה בדבר קציבת הזמנים על ידי המינהל ואף לא נקטו בפעולה משפטית כלשהי שתביא לביטולה.
מר משה סיני, מי ששימש כראש עיריית ראש העין
בשנים 2013-2003 הסביר בעדותו כי עו"ד חתוכה לא ציין בפני
ו מעולם כי מדובר בעסקה בלתי מוגבלת בזמן. לדבריו: "לכל אורך הדרך פעלנו תחת לחץ שהפרוייקט הזה הוא ממש פרוייקט בספק, שיהיה קושי גדול ליישם אותו. אנחנו קצובים בלוחות זמנים ... היה ברור שצריך יהיה לקבל את ההחלטה החיובית של פרקליטות המדינה כדי שהפרוייקט יתממש" [פר' עמ' 503, ש' 6-2]

בדעה דומה החזיק גם עו"ד עופר שפיר, אשר שימש כיועץ המשפטי של החכ"ל לאחר עו"ד חתוכה. עו"ד שפיר הסביר בעדותו כי "אם ההסכמים נחתמו ב-1996, וכבר ב-1995, התקבלה החלטה 640, והיה ברור שצריך הארכה, ומכוח אותם הסכמי עקרונות עם העירייה נותנים לעירייה ולקיבוצים איזושהי ארכה ספציפית כדי בכל זאת לנסות ולהריץ שם מיזם, ברור לחלוטין שאין לצפות על פי הבנה משפטית בסיסית שההסכמים האלה יעצרו כוח לחול על קץ כל הדורות [פר' עמ' 523, ש' 23-18].

72.
מאידך, לטענת התובעים, מיום החתימה על מסמך העקרונות ועד לשנת 2001, קרי במשך שש שנים, לא היה זכר לקציבת זמנים או לקיומה של מגבלת זמנים לקיום ההתחייבויות שסוכמו בין ראש העין לבין המינהל. בשנים אלה, פעלה עיריית ראש העין
בהסתמך על הסיכומים מול המינהל – ויתרה על זכותה לקבל מימון לתשתיות השכונות הישנות, אפשרה למינהל לתכנן את השכונות המזרחיות ביישוב בלא כל הפרעה וקידמה את הליכי התכנון של המיזם.

בהתייחסו למכתב ששלח עו"ד אברהם ביום 13.5.2001, הסביר עו"ד חתוכה כי בשיחות שניהל עם פקידים בכירים במינהל נמסר לו כי המכתב הנ"ל נשלח לקיבוצים משום שהתקבלה החלטה להגביל בזמן את כל העסקאות שאושרו על ידי ועדת 640 בתנאי החלטה 611, מבלי שמאן דהוא נתן דעתו לאבחנה והבחנה בין עסקת ראש העין לבין עסקאות אחרות. לפיכך, המכתב אינו רלוונטי לעסקה עם ראש העין והקיבוצים ביחס למקרקעי המיזם וכי המסגרת היחידה המחייבת בעניינם של הקיבוצים וראש העין, היא מסמך העקרונות [סעיפים 125 ו-161 ל-ת/1].

73.
הראיה לכך, אליבא עו"ד חתוכה, שאף בתום הזמן שהתיימר לקצוב במכתבו, לא ראה המינהל לנכון לטעון כי מסמך העקרונות בטל או שפקע תוקפו עקב חלוף הזמן. ההיפך הוא הנכון, המינהל הוסיף לפעול כמי שמחויב למסמך העקרונות והוסיף לעמוד על קיום ההתחייבויות כלפיו. כך עלו הדברים מעדותו של עו"ד חתוכה:

"ת. אני פניתי לאדון ירון ביבי בשיחה.

[...]

ת. הוא אמר לי גדעון זה מכתב סטנדרטי שיצא לכל אלה שקיבלו החלטות ב-640 ויש שני מקרים חריגים שלך של ראש העין וגליל ים, אלה לא קשורים. והראיה, שאחרי 2001 ישבו איתנו על תוכניות, על משא ומתן לחלוקת הזכויות
[...]

ישבו איתנו ונהגו כאילו המכתב הזה לא קיים מבחינתם לא הייתה משמעות למכתב, המנהל עצמו לא מתייחס למכתבים האלה. אז אני צריך להתייחס אליו?".

[פר' עמ' 112, ש' 11, 18-15, 23-21]

74.
גם מר יוסף הסביר בעדותו כי לאחר משלוח מכתבו של עו"ד אברהם, המשיך המינהל לקדם את המיזם כרגיל ומבלי שאיש הזכיר את המכתב. אלמלא כן, היה מר יוסף עוצר באופן מיידי את מילוי חלקה של ראש העין בהסכם שבינה לבין המינהל. כך עלו הדברים מעדותו של מר יוסף:


"... בהתנהגות המשכנו לעבוד עם המינהל בפגישות והכל היה בסדר, אף אחד לא הזכיר את המכתב הזה, זה כאילו מישהו שלח מישהו ... בלילה ... וכולם התנהגו רגיל".

[פר' עמ' 178, ש' 24-22]

וכן:


"אני קראתי את המכתב, אני קיבלתי, התייעצתי, נאמר לי לא להתייחס אליו, וגם הוכיחו לי שבהתנהלות אין שום בעיה"
.

[פר' עמ' 179, ש' 8-7]



ובהמשך:


"... לא ידעתי מה מקור ההסכם ביני לבין המדינה, ברגע שאם מישהו היה ממצמץ בעיניו ואומר לי "אין לך נגמר תוקף" הייתי שם ברקס. בחוק התכנון והבניה יש את סעיפים 77-78 הייתי מתלה את כל התכניות והיית רואה שכולם היו רצים אחריי, היה לי גם כלי להבטיח שהזמן לא יעצור את זה ..."
.

[פר' עמ' 179, ש' 23-19]

75.
ביום 1.3.2001, כחודשיים לפני שליחת מכתבו של עו"ד אברהם, התקיימה במינהל ישיבה ובה נכח גם עו"ד חתוכה. בסעיף 1 לפרוטוקול הישיבה נכתב כדלקמן:


"המינהל הציג בפני
המשתתפים את השלבים הקודמים לביצוע העסקה:

א. אישור פרקליטות המדינה לביצוע העסקה בתנאים שנקבעו בהחלטה 640"

[נספח 30 ל-נ/17]


כשנשאל עו"ד חתוכה מה עשה בקשר לסעיף 1א למכתב דלעיל, השיב כדלקמן:


"זו בעיה של המינהל"; "לא עשיתי עם זה כלום, לא היה צורך"; את לא היית שם ואת לא יודעת מה היה רוח הדברים. אישור פרקליטות על 640 והמנהל ממשיך לנהל איתי משא ומתן ב-2002, ב-2003, ב-2004, ב-2005, 4 שנים אחר כך והוא ממשיך. אז מה?; "זו לא החלטה, אני מצטער. הוא הציג בפני
המשתתפים את השלבים זו לא החלטה"

[פר' עמ' 115, ש' 21, 24, עמ' 116, ש' 6-4, 11-10]


ובהמשך:


"... 640 זו לא בעיה שלי ... המינהל התחייב בהסכם עם ראש העין כשראש העין נתנה את כל התמורות בגין ההסכם הזה לתת לה את 640 זו בעיה שלו שיעשה מה שהוא רוצה, ילך לפרקליטות או המנהל, הוא התחייב באופן חד משמעי לתת את 640 בתמורות. הוא קיבל תמורה על זה הוא לא נתן את זה סתם ..."

[פר' עמ' 116, ש' 19-15]


לגרסתו של עו"ד חתוכה, הסיכום עם המינהל כלל התחייבויות הדדיות ושלובות של ראש העין מחד ושל רשויות המדינה מאידך. לצדדים היה ברור וידוע שביצועו של מיזם בהיקף המתוכנן, אשר הצריך ביצוע מהלכים ופעולות בכמה מישורים במקביל, אינו מוגבל בזמן וייקח שנים ארוכות. בנסיבות אלה, הבינו הצדדים כי מדובר בהסכם סופי וחלוט אשר כלל התחייבויות הדדיות, בלתי הדירות ובלתי מוגבלות בזמן [סעיף 108 ל-ת/1].

76.
גישה מעט שונה לדברים עלתה מעדותו של מר חדד, מנכ"ל החכ"ל באותם ימים.
מר חדד הסביר בעדותו כי היה מודע לטענות המינהל באשר למגבלת הזמן, ואף היה מודאג מכך. אולם, "לא הסכמנו, וגם ידענו שיש בסיס לאי הסכמה שלנו" [פר' עמ' 252, ש' 31-30, עמ' 253, ש' 3-1]. לדבריו:


"אנחנו לאורך כל הדרך טענו שהבסיס לכל העסקה הזאת מבוסס על אינטרסים לאומיים שבה ראש העין תורמת למדינת ישראל ... והאינטרס הזה גובר על כל עמדה ... אפילו מינהל מקרקעי ישראל שבא ... והוציא לי מכתבים ואמר ... יש מגבלות לוח זמנים לא הסכמנו לדבר הזה ואפילו הוצאתי מכתבים שאמרתי אפילו לשיטתכם אם אני הולך לנושא של מגבלת זמנים, לוח זמנים, אני עמדתי בהתניות, למשל כמו הבאת התכניות לכלל אישור, וכל ההליך מאז שאישרתי את התוכניות האלה לכלל אישור ... עד להתקשרות עם היזמים, "האחריות" רובצת לפתחו של המינהל שלא היה גמיש, ואנחנו מכירים את מינהל מקרקעי ישראל ... כולם יודעים מהם התהליכים במינהל מקרקעי ישראל, בין פגישה לפגישה אתה ממתין חודשים, לא מקבל תשובות, לא מקבל מענה לצרכים מיידיים, ואמרתי להם תשמעו אני עמדתי בהתניות בקידום תוכנית והבאת הקרקע ליכולת מימוש, אנא תהיו שותפים, תעמידו צוות זמין שאני עובד מולו בשוטף, שנוכל לגמור את התהליכים של התקשורת עם יזמים ... וכו'".


[פר' עמ' 254, ש' 30-29, עמ' 255, ש' 14-1]


אף מר חדד החזיק בדעה שלא הייתה מגבלת זמן באשר ליישום החלטה 738.
לגרסתו: "לאחר מכן היו ... עשרות פגישות עם מוסמכים מהמינהל ואף אחד לא אמר לי אדוני אמרתי לך 6 חודשים אז, לא עמדת בהם, אני סוגר את הדלת בפני
ך, אל תפנה אלי בכלל, ניפגש בבתי משפט" [פר' עמ' 255 ש' 31-28].

77.
עו"ד לוי הצטרף אף הוא לעמדת עורכי הדין, מר חדד ומר יוסף. עו"ד לוי הסביר בעדותו כי המינהל לא קצב מועדים לביצוע הפרויקטים מול ראש העין. לדבריו: "יצוין, כי בשונה ממקרים אחרים בהם דנה ועדת 640, בהחלטת הוועדה בנוגע למיזם של מקרקעי הקיבוצים וראש העין לא נקצבו מועדים לביצוע הפרוייקטים או שלבים מסוימים בהם מן הטעם כי ראש העין נתנה את ה"תמורה" מבחינתה בשלב מוקדם לאחר חתימת ההסכם עם המינהל, ואילו המינהל היה אמור למלא אחר התחייבותו בהסכם רק בשלב מאוחר יותר. מניסיוני, ביכולתי להעיד כי הקמת מיזם כה רחב היקף ומורכב אורכת שנים רבות, וזו הייתה ציפיית הצדדים גם במקרה זה. כוונת המינהל וועדת 640 היתה כי בהתחייבות ההסכמית של המינהל על פי ההסכם עם ראש העין, ביצוע המיזם אינו מוגבל בזמן" [סעיף 37 ל-ת/4]. בחקירתו הנגדית נשאל עו"ד לוי האם נכון שהחלטות ועדת 640 לא יכולות להיוותר על כנן לעולמי עד, השיב כדלקמן:


"אין לי ספק שההחלטות הרגילות של ועדות 640 שבו המינהל לא קיבל תמורה עודפת ... אני חושב שלדברים מהסוג הזה צריכה להיות איזושהי תפוגה בגדול. המקרה פה הוא לטעמי מאוד מאוד שונה ... כי אנחנו כמינהל מקרקעי ישראל היה לנו פה אינטרס להביא את הקיבוצים לשולחן יותר ממה שהם אפילו אולי רצו באותה עת ... מקב"ט ראש העין הוא עד היום המקב"ט הכי פורה מכל המקב"טים שהיו, עד היום הוא משפיע על ההיצע במדינת ישראל, ולכן אני חושב שבמקרה הזה שגם הורדנו להם, עשיו להם את הקוויטל של ה-20%, גם קיבלנו בעצם את התמיכה של העירייה בכל הדברים שלנו, וגם לטעמי המינהל אפילו יצא קצת בנזיד עדשים ... כמות הכסף שהוא שפך על ראש העין הישנה, זה אומר יותר כסף שנשאר גם בקופת המדינה כתוצאה מהדברים האלה ... אני חושב שהסכם כזה הוא הסכם שצריכה להיות לו תכולה יותר ארוכה ..."

[פר' עמ' 315, ש' 16-15, 21-18, עמ' 316, ש' 29-27, 20-11]

78.
יתר על כן, אליבא התובעים, ועדת 640 המחודשת נעדרת כל סמכות.
כך, בעדותו הסביר עו"ד לוי: "אני לא מכיר את ועדת 640 השנייה [המחודשת – א.ש.]" [פר' עמ' 317, ש' 11]. וכן: "אין לי מושג מה תוקפה המשפטי. לקרוא לה ועדת 640 בוודאי לא" [פר' עמ' 318, ש' 8].
עו"ד לוי אשר הגדיר עצמו כ"אני הוועדה [ועדת 640 – א.ש.]" [פר' עמ' 316, ש' 28] הסביר את גישתו זו:


"ועדת 640 הוקמה מכוח החלטות מועצת מקרקעי ישראל, לכן זה מסוג של ועדה סטטוטורית כמעט. כשאני סיימתי לדון בכל ה-120 תיקים, כולל ערעורים וכולל כל מיני דברים, למיטב הבנתי אין יותר ועדה 640, הייתה עם מינוי חתום ... אני חושב שפואד בתור יו"ר מועצת מקרקעי ישראל היה חתום על המינוי. כשאני סיימתי. אנחנו זה מרים רובינשטיין, דרור צבן ואני. כשסיימנו לדון והיה לנו סבב שני, והיה לנו סבב שלישי ... כשגמרנו את הכל, כל התיקים היו שם אצלי, ואני גם זוכר כשאני עזבתי את המינהל ונתתי את המפתח של החדר שלי לירון רביד שהחליף אותי, אמרתי לו אתה רואה זה התיקים מה שאומרים שמזמן היו צריכים להעיף אותם מפה לארכיב במינהל, תעיף אותם. אז אני לא יודע איזה עוד ועדה 640 קיימת"

[פר' עמ' 317, ש' 30-18]

79.
אכן, עורכי הדין והעדים שזומנו על ידם הציגו גרסה בעלת קו אחיד, לפיה המינהל לא היה רשאי לסגת מהחלטה 738, חרף חלוף הזמן ושינוי הנסיבות. הטעם לכך היה תוקפה המחייב של החלטה 738, כמו גם החלטת ועדת 640 והסתמכות עורכי הדין, גורמי העירייה והחכ"ל על החלטות אלה וההסכמות שגובשו ברקע להן.

ברם, אין זו חזות הכל.


החלטה 738 היא נגזרת של החלטה 640, שבמהותה מהווה הוראת מעבר ליישום החלטות 533 ו - 611. מעמדן של החלטות אלה, כיתר החלטות מועצת מקרקעי ישראל, הוא כשל הנחיה מינהלית [בג"ץ 4422/92 עפרן נ' מינהל מקרקעי ישראל, פ"ד מז(3) 853 (1993); ע"א 5035/98 משה"ב חברה לשיכון בניין ופיתוח בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל, פ"ד נו(4) 11, 22 (2002); גדעון ויתקון
דיני מקרקעי ישראל 259–262 (2009)].
פרשנותן של הנחיות מינהליות תעשה בדרך כלל בהתאם לכללי הפרשנות המקובלים [יצחק זמיר "הנחיות מינהליות"
הפרקליט
לח 18, 37 (התשמ"ח); יואב דותן הנחיות מינהליות 440 (1996)].

80.
החלטה 738 מקפלת בתוכה את הוראות הסכם העקרונות שהובאו לאישור לפני מועצת מקרקעי ישראל. הסכם העקרונות מתבסס על הסיכום מחודש פברואר 1995, שם בסעיף א' הובלטה הזיקה והתלות בקבלת אישור של ועדת 640: "המינהל יפעל לאישור בקשת הקיבוצים החורשים וגבעת השלושה בועדת החריגים - בהתאם לסעיף 3ב להחלטה 611 לגבי האתרים: החרשים, גבעת השלושה וצומת קסם".
מבחינת התכלית הסובייקטיבית של הסכם העקרונות, נראה כי כוונת הצדדים הייתה לענות על הצורך הציבורי של הפשרת קרקעות חקלאיות לבנייה ולתעסוקה, לצד שימוש בהטבות שהעניקה החלטה 611 לשם פירעון חובות הקיבוצים. להגשמת מטרה זו הסכימו הקיבוצים להעביר חלק משטחי העיבוד החקלאי שלהם לתחום ראש העין ולחלוק עמה בתמורה הכספית שתתקבל. פרנסי ראש העין ראו במיזם מנוף לשדרוג מעמדה של ראש העין לעיר מפותחת ומודרנית שתהווה אבן שואבת לאוכלוסייה חזקה. המדינה מבחינתה קיבלה מענה לצורך הציבורי של מתן מענה לחוסר בבניה שגבר מאוד באותן שנים.

81.
אכן, הצדדים לא טרחו להסדיר את אורך חייו של הסכם העקרונות וממילא מועצת מקרקעי ישראל לא קבעה מועד בו יפוג תוקפה של החלטה 738 שתלויה בהיתר שניתן מכוח החלטת ועדת 640. אולם, בכך אין ללמד כי החלטת ועדת 640, הסכם העקרונות והחלטה 738 יחיו חיי נצח - אם נתייחס למישור החוזי של החלטה 738 ככזו שמאמצת או מאשררת את הסכם העקרונות, ברי כי תחול ההלכה כי חוזה שאינו קצוב בזמן ניתן לסיום על ידי מתן הודעה מראש בפרק זמן סביר [
ע"א 442/85 משה זוהר ושות' נ' מעבדות טרבנול (ישראל) בע"מ, פ"ד מד(3) 661 (1990); ע"א 2850/99 בן חמו נ' טנא נוגה בע"מ, פ"ד נד(4) 849 (2000); ע"א 8566/06 אמריקר שירותי ניהול וייעוץ (1987) בע"מ נ' מליבו - ישראל בע"מ (פורסם בנבו, 08.11.2009)].

מאחר שעניין תוקפה של החלטה 738 (והסכם העקרונות שמקופל בתוכה) לא הוסדר בגוף ההחלטה, ניתן להסתייע
בהתנהגות הצדדים לאחר כריתת החוזה, כדי להעיד על אומד דעתם בעת כריתת החוזה [בג"ץ 932/91 קרן הגימלאות המרכזית של עובדי ההסתדרות בע"מ נ' בית הדין הארצי לעבודה, פ"ד מו(2) 430, 438-437 (1992
);
ע"א 5856/06 לוי נ' נורקייט בע"מ, פסקה 30 בפסק דינו של השופט י' דנציגר (28.1.2008); ע"א 874/13 שד-של בילדינג אנד אינביסטמנט בע"מ נ' עו"ד מירון, פסקה 14 בפסק דינו של השופט צ' זילברטל (פורסם בנבו, 16.06.2015)].

בעניין זה התרשמתי כי מר חדד הכיר בזכותו של המינהל לקציבת לוחות זמנים באשר לתוקפה של החלטה 738 ותוקף היתר העיסקה מכוח החלטת ועדת 640, כפי שהדבר בא לידי ביטוי במכתבו של עו"ד אברהם ביום 13.5.2001. דבר זה עולה ממכתבו של מר חדד מיום 1.11.2001 אל מר ישראלי שכותרתו "סיכום דיון מיום ה-11.10.01 בנושא ראש העין". במסגרת מכתבו, הפנה מר חדד ללוחות הזמנים שנקבעו במכתבו של עו"ד אברהם כדלקמן: "בהמשך לשיחתנו הטל', יש לתקן את סעיף 2 לסיכום, בדבר לו"ז שנקבעו ע"י ממ"י לפרוייקטים בצפון ראש העין, כדלקמן (ראה סעיף 1 למכתב עו"ד ניסים אברהם מיום ה-13.5.01 המצ"ב) ..." [נספח 32 ל-נ/17].
גם במכתב נוסף ששלח מר חדד למר ירון ביבי ז"ל, מנהל מחוז מרכז במינהל באותה עת (להלן – מר ביבי) ביום 20.2.2002, התייחס מר חדד ללוחות הזמנים שנקבעו על ידי המינהל מבלי להתנגד להם כדלקמן: "ב. כזכור, ממ"י במכתבו של עו"ד ניסים אברהם מיום 13/5/01 (מצ"ב עותק), קבע את התנאים ולו"ז להפעלת הפרויקטים הנ"ל, עפ"י תנאי החלטה 611 ובהתאם להנחיות ועדת 640" [נספח 32 ל-נ/17].
גם מר יוסף, ראש העיר דאז, היה מודע למגבלת הזמנים. עניין זה עלה במפורש מסיכום פגישה שנערכה בחברת "אזורים", שם הדגיש מר יוסף את לוחות הזמנים הדוחקים: "חושש שהבדיקות והליך המו"מ יימשך ומעלה חשש לביטול העסקה מצד ממ"י" [ראו מוצג נ/9]. ממצא דומה עולה (אם כי כשנתיים לאחר מכן) מדברים שנשא עו"ד חתוכה בישיבת דירקטוריון החכ"ל ביום 4.12.2003 [נספח 3 ל-נ/12]:


"הפרויקטים של קסם חורשים, מבוססים על החלטות מיוחדות. למעשה, החלטות אלו כבר לא קיימות, ואנו חיים בחלון הזדמנויות צר בהוראות מעבר. כל יום יכולה להתקבל החלטה שתבטל את צורת ההתקשרות הזו. לכן, יש חשיבות לממש את הפרויקטים מהר ככל האפשר".

מר חדד הסביר בעדותו כי היה מודע לטענות המינהל באשר למגבלת הזמן, ואף היה מודאג מזה, אולם "לא הסכמנו, וגם ידענו שיש בסיס לאי הסכמה שלנו" [פר' עמ' 252, ש' 31-30, עמ' 253, ש' 3-1]. דא עקא, החכ"ל לא נקטה בצעד ממשי כנגד המינהל וממילא לא הפגינה התנגדות אקטיבית לקציבת חייה של החלטה 738. יתר על כן, מר חדד הודה בהמשך חקירתו הנגדית כי ידע שאם החכ"ל לא תעמוד במועדים "העסקה תהיה בטלה" [פר' עמ' 255, ש' 18-17].
התנהלות זו של הגורמים הבכירים בעירייה ובחכ"ל (מר חדד ובא כוחה של החכ"ל – עו"ד חתוכה) מלמדת כי התכלית הסובייקטיבית של הסכם העקרונות, וממילא של החלטה 738, מתיישבת עם קציבת מועדים לתוקפה של החלטה זו.

82.
מבחינת התכלית האובייקטיבית שביסוד החלטת ועדת 640 והחלטה 738, ברי כי בראשה יעמדו עקרונות היסוד של שיטתנו המשפטית [
בג"ץ 6698/95 קעדאן נ' מינהל מקרקעי ישראל, פ"ד נד(1) 258, 272 (2000)); אהרון ברק פרשנות במשפט-פרשנות חקיקה 435–436 (1993]).
ודוק -
חזקה היא שכל דבר חקיקה וכל פעולה שלטונית לרבות הנחיות מנהליות, מחויבים לערכי היסוד ונועדו להגשימם.
בענייננו, בחודש אוגוסט 2002 ניתן פסק דינו של בית המשפט העליון בעניין שיח חדש.

פסק דין
זה קבע כי החלטה 727 מטיבה עם מגזרים מסוימים על חשבון הציבור תוך פגיעה בעקרונות של שוויון וצדק חלוקתי ועל כן דינה - בטלות. עוד נקבע בעניין שיח חדש כי "כדי למנוע ספק, אין בבטלות זו כדי להחיות החלטות קודמות (כמו החלטות 533 ו-
611 שקדמו להחלטה 727) אשר בוטלו עם קבלת כל אחת משלוש ההחלטות" [פסקה 58 לפסק דינו של השופט ת' אור].

83.
להתרחשות זו חשיבות רבה באשר לפרשנותן של החלטות מועצת מקרקעי ישראל. יפים בהקשר זה הדברים שנקבעו על ידי השופטת א' חיות בע"א 3996/05
מינהל מקרקעי ישראל נ' דה מרקוביץ, פסקה 8 (פורסם בנבו, 05.08.2007):

"... נשאלת השאלה האם ועד כמה יש בהחלטת הבטלות שנתקבלה בעניין שיח חדש כדי להשפיע על פרשנותן של הוראות הפיצוי בהחלטה 727. דומני כי לא יכול להיות ספק בכך שההחלטה המבטלת נושאת משקל מהותי ביותר בהקשר זה וכי משנקבע כי החלטה 727 חוטאת לעקרונות יסוד להם מחויב המערער כנאמן הציבור בבואו להקצות משאבים ציבוריים ולחלקם (עניין שיח חדש, 64, 66-65, 77), ממילא משמיע לנו ביטולה של החלטה זו גישה מצמצמת ומדיניות של "יד קמוצה" לעניין היקף הפיצוי המשתלם על ידי המערער מתוקף אותה החלטה".


קביעה דומה, באשר להחלטה 611, נמצאה בפסק דינו של המשנה לנשיאה, השופט א' רובינשטיין בע"א 3578/15 מצפה בית שמש בע"מ נ' מדינת ישראל-מינהל מקרקעי ישראל, (פורסם בנבו, 03.01.2017):

"... סבורני כי קשה להלום גישה המפרשת בהרחבה את ההטבות שניתנו מכוחה של החלטה 611, וזאת נוכח אופיה הייחודי ומעמדה הנורמטיבי. כזכור, המדובר בהחלטה אשר בוטלה זמן קצר לאחר שנתקבלה, ואף שתי ההחלטות שבאו תחתיה בוטלו בבית משפט זה (ראו פסקה כ"א מעלה), משנקבע כי הנהיגו פרקטיקה פסולה של מתן הטבות המפלה לטובה את ההתישבות החקלאית באופן בלתי סביר, תוך פגיעה הן בעקרון השויון וערך הצדק החלוקתי הנגזר ממנו הן בחופש העיסוק (פרשת
שיח חדש, פסקה 54).

"

84.
הסיכום מחודש פברואר 1995 קבע באופן מפורש את התלות בהיתר לביצוע המיזם מכוח החלטת ועדת 640. רק לאחר מכן ובהמשך לפניית הקיבוצים, התכנסה ועדת 640 וניתן האישור לקידום המיזם, כפי שבא לידי ביטוי בהסכם העקרונות ובהחלטה 738. התלות בהחלטת ועדת 640, שסמכויותיה נגעו לבחינת המשך ביצוען של עסקאות מכוח החלטות 533 ו – 611, מחייבת את המסקנה כי אורך חייה של החלטה 738 יהא מוגבל ותלוי נסיבות. משנמצא על ידי בית המשפט העליון כי החלטה 727 וקודמותיה (בהן גם החלטה 611) הן החלטות פסולות, מפלות ובלתי סבירות, שפוגעות בערכי יסוד של השיטה, ברי כי פרשנות המבוססת על תכלית אובייקטיבית תביא לתוצאה לפיה החלטה 738 אינה החלטה בת אלמוות, אלא ברת חלוף, בהתאם לערכי יסוד כפי שעוצבו בפסיקת בית המשפט העליון בעניין שיח חדש.

85.
תכלית האובייקטיבית זו, מתיישבת עם התכלית הסובייקטיבית אותה שנינו לעיל ועם זכותה של הרשות לשנות ממדיניותה מקום בו הדבר נדרש. בעניין זה נקבע, לא אחת, כי רשות מינהלית רשאית, ולעיתים אף חייבת, לשנות את מדיניותה וכי אין לשום אדם או גורם זכות מוקנית בהותרת מדיניות מסוימת של הרשות על כנה. עמד על כך השופט ח' מלצר בעע"ם 3801/13 ארז נ' שר הביטחון, פסקה 35 (פורסם בנבו, 21.7.2016):


"ככלל, רשות מינהלית רשאית בכל עת, לשנות את מדיניותה, וזאת בין היתר – כדי להתאימה למציאות החיים המשתנה (ראו:
בג"צ 627/82 ליבמן נ' המועצה המדעית של ההסתדרות הרפואית בישראל, פ"ד לח
(1) 645, סעיף 5 לפסק דינה של המשנה לנשיא (כתוארה דאז) מ' בן פורת (1984); יואב
דותן, הנחיות מינהליות
165 (1996) (להלן: דותן)). ואולם, אין משמעות הדבר כי שינוי המדיניות משוחרר מכל מגבלה, או ביקורת שיפוטית. החלטה בדבר שינוי מדיניות היא בגדר החלטה מינהלית לכל דבר ועניין, והיא כפופה, מטבע הדברים, לכללים החלים על כל החלטה מינהלית אחרת, וביניהם: הכלל לפיו על שינוי המדיניות להיעשות על בסיס שיקולים עניניים ולעמוד במתחם הסבירות, בדרישות המידתיות ובחובת ההגינות ..."

וכן
:

"כשהנסיבות והצרכים משתנים ומצדיקים זאת, רשאית הרשות המוסמכת לשנות את מדיניותה זו. אין לאף אדם זכות שמדיניות כלכלית אותה נקטה הרשות תמשיך להתקיים. גם טענה של אדם כי ביסס את חישוביו העיסקיים על מדיניות זו, לא תועיל".

[כן ראו: בג"ץ 198/82 מינץ נ' בנק ישראל, פ"ד לו(3) 466, 470 (1982); בג"ץ 4806/94 ד. ש. א. איכות הסביבה נ' שר האוצר, פ"ד נב(2) 193 (1998); בג"ץ 1869/95 חברה להובלת דלק בע"מ נ' שר המסחר והתעשייה, פ"ד מט(5) 559 (1996); בג"ץ 11483/04 ועד מחוז תל אביב והמרכז של לשכת עורכי הדין נ' המועצה הארצית של לשכת עורכי הדין בישראל, פסקה 43 בפסק דינו של המשנה לנשיא, השופט מ' חשין (פורסם בנבו, 13.03.2006)].


אני קובע אפוא, כי פרשנות של החלטת ועדת 640 ושל החלטה 738 מחייבת כי אורך חייהן יהא מוגבל ומותנה בנסיבות שחלו לאחר פסיקת בית המשפט העליון בעניין שיח חדש.

אני ער לכך שסוגיה פרשנית זו לא עלתה במלוא עוזה על ידי הצדדים, אך בהינתן כי הונחו לפני מלוא היסודות העובדתיים ובהתחשב כי שני הצדדים טענו באופן מפורט וממצה באשר לסוגיית תוקפה של החלטת ועדת 640 והסכם העקרונות, אינני רואה מקום כי בית המשפט ימנע מלהידרש לסוגיה משפטית זו [
ע"א 4839/92 גנז נ' כץ, פ"ד מח(4) 749, 764 (1994); ע"א 1395/02 לוי נ' האפוטרופוס הכללי כמנהל נכסי המנוחה וידה בן עזרא ז"ל, פ"ד נט(5) 49, 59 (2005); ע"א 8299/10 בנק מזרחי טפחות בע"מ נ' חרושת מתכת בית השיטה (בהח) בע"מ, פסקה 31 בפסק דינו של הנשיא (בדימ') א' גרוניס (פורסם בנבו, 15.03.2015)].
86.
ואכן, לאחר פסק דינו של בית המשפט העליון, המצב המשפטי היה כזה שלא ניתן היה עוד לבצע עסקאות לפי ההחלטות המיטיבות, אלא במקרים חריגים שאושרו על ידי נציגי היועץ המשפטי לממשלה, אשר בחנו את העסקאות על יסוד הרציונאליים שהתווה בית המשפט העליון בעניין שיח חדש, בקשר לתקופת המעבר. עמד על כך מר ישראלי בעדותו כדלקמן:


"ת. אם היה צורך לעסקאות האלה של 717 727 737 [החלטות מועצה שבוטלו במסגרת עניין עמותת שיח חדש – א.ש] לעשות הוראות מעבר, על אחת כמה וכמה על אלה

[...]



ת. על אלה של 611 צריך להגביל אותם בזמן.

[...]


ת. זה היה קו השבר... שבו גם הפרקליטות וגם הנהלת המינהל הבינה, ואני הייתי באותה תקופה.

[...]


ת. ...ולכן אני אומר לך, זה היה מובנה גם בהחלטה של בית המשפט, וגם בכל ההחלטות שהתקבלו, גם בהנהלה, וגם בדיונים עם הפרקליטות, לקצוב לוחות זמנים ולא לתת לעסקאות האלה להימשך"
.

[פר' עמ' 733, ש' 25-20, 31-27, עמ' 734, ש' 1]

87.
כך, בחודש ספטמבר 2002 דחתה פרקליטות המדינה את בקשת המינהל להאריך את המועד לביצוע העסקה בתנאי 611 כדלקמן: "פסק דינו של בית המשפט העליון בג"ץ 244/00 אשר קבע כי לא היה תוקף להחלטה 611 כבר כאשר התקבלה, משליך גם על עסקאות שאושרו במסגרת "ועדה 640". נושא זה מחייב גיבוש במסגרת הוראות המעבר. בנסיבות אלו, אין לאשר את הארכה המבוקשת" [נספח 36 ל-נ/17].

ודוק - המינהל, כאורגן של המדינה, כפוף ככל רשות שלטונית אחרת, לפרשנות הדין על ידי היועץ המשפטי לממשלה ובאי כוחו ועליו להתכבד ולפעול בהתאם להנחיותיהם [בג"ץ 6494/14 גיני נ' הרבנות הראשית, פסקה 24 לפסק דינו של השופט א' שוהם (פורסם בנבו, 06.06.2016)].

88.
התרשמתי שהתובעים היו מודעים בזמן אמת לבטלותה של החלטה 611, לתפקידה של ועדת 640 ו"לחלון הזמנים". מעת קציבת המועדים על ידי המינהל, במסגרת מכתבו של עו"ד אברהם, ניתנו לעורכי הדין מספר ארכות להתקשרות עם יזמים ולמימוש המיזם. אולם, בסופו של דבר המיזם לא קרם עור וגידים, כפי שיפורט להלן.


ביום 9.4.2002 פורסמו ברשומות תכניות רנ/50 ורנ/9/א. ביום 1.5.2002 התקיים דיון בהנהלת המינהל, בנוכחות עורכי הדין. במסגרת דיון זה הובהר כי לוח הזמנים שנקבע בהחלטת המינהל (באמצעות ועדת הפרקליטות) הינו עד ליום 2.5.2002. על כן, סוכם כי המינהל יפנה לפרקליטות בבקשה להארכת המועד לחתימת הסכם פיתוח בשישה חודשים נוספים. אף במסגרתו של דיון זה לא הועלתה כל טענה מצד עורכי הדין לפיה קיום העסקה בתנאי החלטה 611 איננו תחום בזמן [נספח 33א' ל-נ/17].


ביום 22.10.2002 התכנסה ועדת 640 המחודשת ודנה במספר עסקאות שטרם מומשו, ביניהם העסקה נשוא התביעה דנן. בסופו של דיון החליטה הוועדה להאריך את המועד לביצוע העסקה בתנאי החלטה 611 בתוך ארבעה חודשים [נספח 37 ל-נ/17]. חרף האמור, עיריית ראש העין
והקיבוצים נמנעו מביצוע העסקה. במכתב ששלח מר חדד למינהל ביום 25.11.2002 עולה כי קיים קושי במציאת יזם אשר "יקח על עצמו" את הפרויקט כדלקמן:


"... אין יזמים אשר מוכנים בעת זו לבצע עסקאות בהיקפים ובסדרי גודל של פרויקט זה. בנוסף לכך, יזמים ממאנים "לסגור" עסקאות, ובכל מקרה - הצעותיהם אינם עומדים במבחן הכלכליות".

[נספח 38 ל-נ/17]

בסוף שנת 2003 פנו ראש העין והקיבוצים למינהל בבקשה לביצוע העסקה עם חברת גב-ים כיזם. המינהל הסכים לנסות ולקדם עסקה זו ובסיכום דיון ההנהלה מיום 18.11.2003 נכתב כדלקמן: "מנהל המינהל הודיע כי ניתן לבצע את העסקה בפרק הזמן המוקצב". לשם כך הוכן "טופס סיכום עסקה". בסופו של דבר עסקה זו לא יצאה אל הפועל [נספחים 40א'-40ד' ל-נ/17].

בתצהירו הסביר מר חדד כי היה קיים קושי בשיווק הפרויקט ליזמים כדלקמן: "באותה תקופה, שנת 2002, פקד את ישראל משבר נדל"ן, אשר הקשה באופן משמעותי על קידום השיווק, בעיקר ככל הנוגע לשטחי התעסוקה. בנוסף, מטה הסדר הקיבוצים החל אף הוא להערים קשיים במהלכי קידום ושיווק המיזם, עקב לחצם של הבנקים הנושים שהעדיפו לקבל "מעט" מחובות קיבוץ החורשים באורח מיידי מאשר לקבל החזר של כל חובות הקיבוץ לעתיד לבוא" [סעיף 69 ל- ת/3]. כעולה מעדותו של מר עוז לפניי, המינהל יצא מגדרו בכדי לסייע ליישב את המחלוקת שנפלה בין הבנקים (נושי הקיבוצים) לבין העירייה:

"ת: ... המנהל שהרגיש שיש סוג של מלכודת, כי בין הצדדים והבנקים לא נסגרים דברים, יזם ניסיון גישור של איתי היידס, בניסיון לגשר בין הצדדים.
ש: המנהל יזם את הגישור?
ת: המנהל יזם את הגישור.
ש: מה הקשר של המנהל?
ת: המנהל ביקש מאיתי היידס להיות מגשר. הוא דיבר עם ראש העין והוא דיבר עם הבנק והם הסכימו. למיטב זכרוני זה היה התהליך.
[...]
ת: הנה, אני אפילו כותב במכתב: "איתי מונה על ידי ממ"י כמגשר בין בנק הפועלים וראש העין". זה מכתב מתאריך 21.7.04, ..."

[פר' עמ' 679, ש' 32-29, עמ' 680, ש' 7-1]

89.
הנה כי כן, כעולה מחומר הראיות שהובא לפניי, המינהל היה מוכן לבצע את העסקה ואף ניסה לסייע ולגשר בין הבנקים לבין העירייה. אולם, למרות נכונות זו, לא עלה בידי עורכי הדין והחכ"ל להציג עסקה ברת ביצוע עם יזמים.
לפיכך, ביום 6.3.2005 הודיע המינהל לעירייה, לחכ"ל ולעורכי הדין כי לנוכח העובדה שעד למועד זה לא ביצעו הצדדים עסקה לפי החלטה 611, הרי ש"המועד לביצוע עסקאות במקרקעין שבנדון עפ"י תנאי החלטה 611 חלף, ומכאן ואילך, כל עסקה הנוגעת למקרקעין שבנדון תתבצע על פי החלטות מועצת מקרקעי ישראל שיהיו בתוקף בעת ביצוע העסקה" [נספח 41 ל-נ/17].

90.
במהלך שנת 2005 נמצא יזם אחר - מר קובי מימון וחברת "יואל".
בדיון שהתקיים ביום 30.6.2005 בהנהלת המינהל, בו נכחו, בין היתר, עו"ד חתוכה, יו"ר מטה הסדר הקיבוצים ומר קובי מימון, הובהר על ידי מר ביבי כי "קיימת בעיה ליישם את החלטת מועצה 611 – מבחינת תוקף ההחלטה. ההחלטה הוארכה פעם אחרונה בשנת 2002 עד לסוף 2004, על מנת ליישם את הפרוייקט עפ"י החלטה 611, יהיה צורך לקבל את אישור הנהלת המינהל ופרקליטות המדינה".
על אף האמור, וחרף החלטת המינהל מיום 6.3.2005, הוחלט כי "בעקבות הפגישות ובמידה והצדדים יגיעו להסכמות, היועצת המשפטית למינהל תעביר בקשה לפרקליטות המדינה לאישור ההסכם עפ"י החלטה 611" [נספח 42 ל-נ/17].

91.
בנסיבות אלה, ביום 16.10.2005 פנה מר ביבי לעו"ד סון, מנהלת המחלקה האזרחית דאז, בפרקליטות המדינה, במכתב מ
פורט ובו תיאר את ייחודיות העסקה ואת הסיבות שהביאו לעיכובה וביקש להחיל עליה את החלטה 611 [נספח 44 ל-נ/17]. מכתב זה נעשה מתוך מאמץ כן ואמיתי מצד מנהל המחוז במינהל לשכנע את נציגי היועץ המשפטי לממשלה לאשר את מתכונת העסקה שגובשה עם יואל. כפי שהעיד לפניי מר סיני, נוסח המכתב גובש ביחד עם העירייה, בכדי לשכנע את מנהלת המחלקה האזרחית בפרקליטות המדינה שתאשר את מתווה העסקה תחת החלטה 611:

"ש. הלאה, בוא נתקדם. עכשיו תראה לגבי הטענה של הגבלת זמן, בוא נמשיך לראות מה קובע פה מר ירון ביבי. "אין בהסכם העקרונות מגבלות זמן כלשהן, ותכליתו הינה מציאת מקורות תקציביים אשר אפשרו לראש העין לקדם תשתיות של העין הוותיקה לטובת הפרויקטים החדשים שישווקו על ידי המינהל ומשרד הבינוי והשיכון". במילים אחרות מה שאומרים לך ב-2005, אין בשום מקום מגבלת זמן.
ת: זה מה שאנחנו הכתבנו לו, זה לא מה שאומרים לי, אתה מבין?
ש: מה זה הכתבת לו, אני רוצה רגע להבין, אני כבר פעם שלישית שומע את הדבר הזה.
ת: אז פעם רביעית.
ש: אתה מכתיב, אתה בא למינהל מקרקעי ישראל ואתה מכתיב לראשי המינהל מה לכתוב, למה אין להם שיקול דעת עצמאי מה לעשות?
ת: אני חושב שאז היה אינטרס משותף של הגורמים במינהל וגם של עיריית ראש העין
לקדם את העסקה על פי 611, ניסינו למצוא את כל הנתונים בעולם, כולל מה שכתוב פה, כדי לשכנע שהדברים האלה צריכים ללכת על פי 611."

[פר' עמ' 454, ש' 29-6]

ביום 20.2.2006, בטרם התקבלה תשובתה של עו"ד סון, ועל רקע העובדה כי בתקופה זו פנה המינהל לפרקליטות כדי לקבל אישור למימוש פרויקט אחר בקיבוץ גליל ים בתנאי החלטה 611 ונענה בשלילה, הציע מנהל המינהל, מר אפרתי, לראש המטה לביצוע הסדר הקיבוצים, מר עוז, לבחון את האפשרות לקידומה של העסקה בתנאי החלטה 727. אופציה זו, כך כתב מר אפרתי, ניתנה למימוש עד לחודש מאי 2006 בלבד [נספח 45 ל-נ/17].

על אף ניסיונותיהם של עורכי הדין והעירייה למנוע מהמינהל להודיע כי לא ניתן לבצע את העסקה בתנאי החלטה 611 [נספח 46 ל-נ/17], ביום 5.4.2006 הודיע מנהל מחוז המרכז במינהל, מר ביבי, לקיבוצים ולעירייה כי לנוכח עמדת הפרקליטות בעניין גליל ים מוצע לבצע את העסקה בתנאי החלטה 727:

"מנהלת המחלקה האזרחית בפרקליטות המדינה, עו"ד אורית סון, המשמשת כיו"ר ועדת המעקב של ועדת 640 בעניין גליל-ים, בחנה את אפשרות ביצוע העסקה עפ"י החלטה 611 של מועצת מקרקעי ישראל (להלן: "ההחלטה"). מחוות דעתה עולה כי קיים קושי ממשי לבצע את העסקה בתנאי ההחלטה. לפיכך מוצע לקדם את העסקה בתנאי החלטה 727, אופציה הניתנת למימוש עד מאי 2006 בלבד."

[נספח 48 ל-נ/17].

92.
לנוכח שינוי "נתוני היסוד" על ידי פסיקת בג"ץ בעניין שיח חדש, החלטת ועדת 640 המחודשת לתחימת ביצוע העסקה בהתאם להחלטה 611 בסד זמנים ומודעות מלאה מצד עורכי הדין לסד זמנים זה, ובהתחשב בארכות השונות שניתנו לקיבוצים לצורך הוצאת המיזם אל הפועל ובכך שבסופו של יום ארכות אלה חלפו זה מכבר חרף מאמצי המינהל לסייע לצדדים להביא עסקאות לידי גמר מעשה, הנני קובע כי המינהל פעל בסבירות ובהגינות הנדרשת מרשות מינהלית עת הציע לבצע את העסקה בתנאי החלטה 727 [ראו:
בבג"ץ 2324/91
‎

‎
התנועה למען איכות השלטון בישראל
‎

‎
נ' המועצה הארצית לתכנון ולבניה
,
פ''ד מה(3) 678, 688 (1991)].

התובעים ביקשו להסתמך על ההלכה שיצאה מלפני בית המשפט העליון בעניין
בג"ץ 10934/02 קיבוץ כפר עזה אגודה להתיישבות חקלאית שיתופית נ' מינהל מקרקעי ישראל (פורסם בנבו, 10.05.2004) (להלן – עניין כפר עזה), כראיה לכך שהיה בידי המינהל לכבד את החלטה 738 והסכם העקרונות חרף פסיקת בג"ץ בעניין שיח חדש.

אינני מקבל טיעון זה.

פסק הדין בעניין כפר עזה עסק בתוקפן החוקי של החלטות מועצת מקרקעי ישראל מיום 2.9.2003 באשר להוראות המעבר שנקבעו בעקבות ההלכה שנקבעה בעניין שיח חדש.

פסק דין
זה אינו נוגע להחלטות מועצת מקרקעי ישראל באשר ליישום מתווה עסקה על בסיס החלטה 611 (שהיא החלטה שמטיבה יותר מהחלטה 727), אלא להצעת המינהל לעירייה ולקיבוצים לפעול במתווה החלופי לפי החלטה 727 (שבוטלה באותה עת). מכאן שהצעת המינהל למתווה החלופי על פי החלטה 727 נעשתה כדין, על פי אמות המידה שנקבעו בהוראות המעבר של מועצת מקרקעי ישראל כפי שאושרו בפסיקת בית המשפט העליון בעניין כפר עזה.

93.
בהינתן כי החלטת ועדת 640 הוגבלה בזמן כמו גם החלטה 738, ובהתחשב בשינוי הנסיבות המהותי ומתן מספר ארכות לביצוע המיזם בתנאי החלטה 738 אני קובע כי האופן בו פעל המינהל בהקשר למיזם אינו מהווה הפרה של החלטה 738 ושל הסכם העקרונות הנכלל בה.
ודוק – החלטה 738 אף נעדרה חתימת קיום של שר האוצר, כדרישת סעיף 40(ג) לחוק יסודות התקציב, התשמ"ה-1985:


"החלטות של מועצת מקרקעי ישראל בדבר הדרך והשיטה לקביעת דמי חכירה או בדבר מועדי תשלום דמי חכירה, שבביצוען כרוכות הפחתה של דמי החכירה או דחיית מועדי תשלומם, וכתוצאה מכך הפחתה של הכנסות המדינה לכל תקופה שהיא, טעונות אישור שר האוצר...".


כפי ששנינו, החלטה 738 מקפלת בתוכה את הסכם העקרונות ואת הסיכום מפברואר 1995.
בקליפת האגוז, על פי מסמכים אלה, נקבע הסדר כללי באשר למקרקעי הקיבוצים, לפיו 20% מהקרקעות (על פי זכויות בנייה) יושבו למינהל ואילו היתרה תשווק על ידי החכ"ל ליזמים, כאשר בתמורה יחלקו החכ"ל והקיבוצים. מדובר בהקניית זכויות במקרקעי ישראל לידי צדדים שלישיים בפטור ממכרז ובתנאים מיטיבים. אין ספק כי מדובר במהלך בעל היקפים כלכליים משמעותיים.
לכך יש להוסיף כי על פי הערכת עלות שנחתמה על ידי שר הבינוי והשיכון ויו"ר מועצת מקרקעי ישראל דאז, מר בנימין בן אליעזר ז"ל, הסכום שיוקצב למימוש הסכם העקרונות הוא שבעה מיליון ₪ [נספח ב' להסכם העקרונות].

בחקירתו הנגדית נשאל עו"ד חתוכה האם מסמך העקרונות קיבל את אישור שר האוצר והשיב כי מסמך זה לא היה צריך לקבל את אישור שר האוצר. לדבריו: "... אם תסתכלי בתנאים של ההסכם לפי חוק תקציב למיטב זכרוני מה שצריך לבוא לאישור שר האוצר הם דברים שיש בהם הפחתה בהנחה בקרקע וכל מיני דברים מהסוג הזה. במקרה הספציפי ... אין שום סעיף שמצריך אישור של שר, ממש לא ..." [פר' עמ' 119, 26-21]. ובהמשך: "... קראתי את הסכם העקרונות הזה אחד לאחד בסעיפים באופן מאוד דקדקני וקראתי וראיתי את עצמי ששום סעיף אין בו דבר שמצריך אישור שר האוצר, שום סעיף בתוך ההחלטה הזאת" [פר' עמ' 122, ש' 30-29, עמ' 123, ש' 2-1].


דעתי שונה.


מסמך העקרונות נושא בתוכו השפעה תקציבית על הכנסות המדינה שכן הוא כולל סעיף שיש בו כדי להפחית מהכנסותיה, באמצעות שיווק קרקעות בפטור ממכרז והעברת חלק משמעותי מהתמורה בגינן לידי החכ"ל והקיבוצים. לכך יש להוסיף תשלום ישיר שהוערך בסך שבעה מיליון ₪. בנסיבות אלה, נדרשת חתימתו של שר האוצר כאמור בסעיף 40(ג) לחוק יסודות התקציב [ראו: בג"ץ 5134/14
התנועה למען איכות השלטון בישראל נ' מועצת מקרקעי ישראל
, פסקה 44 בפסק דינה של השופטת ע' ברון, (פורסם בנבו, 14.11.2016)]. בהיעדר חתימת קיום של שר האוצר נעדרת החלטה 738 תוקף מחייב. גם בכך יש להשמיט כל טענה של התובעים כנגד המינהל באשר לאי-הארכת תוקפה של החלטה 738 או אי מתן ארכות נוספות לביצוע המיזם בתנאי החלטה 611.

94.
לטענת התובעים, יש לחייב את המינהל בתשלום שכר טרחתם של עורכי הדין מכוח סעיף 1 לחוק עשיית עושר ולא במשפט, מאחר ששלושת יסודות הסעיף מתקיימים כדלקמן:


המינהל התעשר – המינהל זכה בגידול ערך הקרקע בבעלותו בזכות התב"עות המאושרות אשר השביחו את ערכה של קרקע חקלאית בלתי סחירה והפכוה לקרקע בשווי מיליוני ₪. עוד התעשר המינהל מהסטת תוואי כביש 6 אשר אפשרה לו לעשות שימוש בעתודות קרקע במזרח ראש העין.


ההתעשרות באה למינהל מאדם אחר – התעשרות המינהל היא פרי עבודתם של עורכי הדין שעמלו ליצירת תב"עות ולהשגת שיתוף פעולה של ראש העין והקיבוצים. בעניין זה הסתמכו עורכי הדין על פסק דינו של השופט ע' בנימיני בת"א (מחוזי-ת"א) 884/92 אורן נ' עזבון האדמו"ר בונם אלתר (פורסם בנבו, 28.1.2007) (להלן – עניין אורן).

ההתעשרות באה למינהל שלא על פי זכות שבדין – בעניין זה הפנו התובעים לרע"א 5768/94
א.ש.י.ר יבוא יצור והפצה נ' פורום אביזרים ומוצרי צריכה בע"מ
, פ"ד נב(4) 289, 312 (1998) (להלן – עניין א.ש.י.ר) שם נקבע כי מקום שנמצא כי ההתעשרות אינה צודקת יש לראותה כהתעשרות שלא כדין.

95.
מנגד, לטענת המינהל התכניות ששינו את ייעוד המקרקעין והתכניות שהביאו להסטת כביש 6 אושרו כדין והן בבחינת חיקוק. בנסיבות אלה, חל הכלל לפיו, ההתעשרות הולכת אחרי הזכויות שבדין. זאת ועוד, התובעים מבקשים לחייב את המינהל בתשלום עבור עבודה שביצעו מבלי שהמינהל נתן את הסכמתו לעצם שכירת שירותיהם ולגובה שכר הטרחה.

96.

בספרו, עשיית עושר ולא במשפט, מציין המלומד ד' פרידמן כי ככלל אדם הפועל מכוח חוזה עם אדם אחד איננו זכאי לתשלום מאנשים אחרים שנהנו מביצוע החוזה. לדוגמא, מציין פרידמן כי "עורך דין שנשכר על ידי פלוני זוכה בשכר ממי שהעסיקו ואין לו תביעה לשכר נוסף כלפי אנשים אחרים שנהנו מתוצאות המשפט. כך, נניח, שעורך דין נשכר כדי לטעון נגד חוקיותיו של מס. החליט בית המשפט שהמס איננו חוקי, פטור פלוני מתשלומו, ועימו פטורים אנשים אחרים עליהם הוטל המס. אך אין לעורך הדין אלא השכר המוסכם עם לקוחו ואין הוא זכאי לתשלום מיתר הנישומים" [ראו: דניאל פרידמן, עשיית עושר ולא במשפט, כרך א מהדורה שניה 201-200 (1998)].

הקושי מתעורר מקום בו עורך הדין לא קיבל את שכר טרחתו מהצד שהתקשר עמו בחוזה ובמקרה דנן, מאת החכ"ל. בהקשר זה, הדגיש פרידמן כי "במקרה של הפרה גרידא [בענייננו, הפרת הסכם שכר הטרחה – א.ש.] לא תוכר, בדרך כלל, עילת תביעה של הצד הנפגע כלפי צדדים שלישיים, אליהם הועברה טובת ההנאה לפני ביצוע ההפרה" [שם, בעמ' 202].

97.

התובעים הפנו לפסק הדין שניתן בעניין אורן כאסמכתא המבססת את לזכותם לקבלת שכר ראוי בגין פעולותיהם במקרקעין.
בעניין אורן דן השופט ע' בנימיני, בתביעה לשכר טרחה מצד גב' אורן שנקטה בפעולות אינטינסיביות למעלה מ-20 שנה במטרה להפשיר אדמות לבניה בפרויקט בשכונת נווה-ים ארסוף, פעולות שלימים נחלו הצלחה. פעולותיה היטיבו לא רק עם המגרש שהיה בבעלותה, אלא גם עם מגרשים שהיו בבעלות נתבעים נוספים, מהם תבעה אורן שכר ראוי.
בית המשפט קיבל את תביעתה בעילת עשיית עושר וקבע כי אין ספק ששני היסודות הראשונים לעילה, קרי יסוד ההתעשרות ויסוד הקשר הסיבתי מתקיימים. לגבי היסוד הנורמטיבי, קבע השופט ע' בנימיני כי מדובר היה בהתעשרות שנעשתה "שלא על פי זכות שבדין", כזו שאיננה צודקת או שנוגדת את תחושת המצפון והיושר. בית המשפט הסביר את טעמיו כדלקמן (פסקאות 153-148):

"פגיעה בציפייה של אדם לרווח, אף שציפייה זו איננה עולה כדי זכות חוזית או קניינית, עשויה להיחשב כהתעשרות שלא כדין, כאשר ניתן לראות בה התנהגות פסולה אשר פוגעת בחוש ההגינות והצדק. ... הנתבעים במקרה זה הם אותם "טרמפיסטים" (
free riders
), אשר מעדיפים "לשבת על הגדר" ולהמתין שהעבודה תיעשה בידי אחרים למענם. הם מפיקים תועלת רבה מפעילותם של האחרים, אך אינם מעוניינים להשתתף בתשלום כלשהו".

יצויין כי
ערעור על פסק הדין בעניין אורן הסתיים בקביעת סכומי פיצוי על דרך הפשרה, והקביעה כי הגב' אורן זכאית לשכר מן המערערים בעבור עבודתה, בשל עילת עשיית עושר ולא במשפט, נותרה על כנה [ראו:
ע"א 1829/09 פרלגר נ' אורן,

(פורסם בנבו
, 3.10.2010
)].

98.
המלומדים ד' פרידמן וא' שפירא בר אור ביקרו את תוצאת פסק הדין בעניין אורן:

"תוצאת פסק הדין קשה. בית המשפט המחוזי כפה, למעשה, התקשרות בין התובעת לבין יתר בעלי המגרשים בנסיבות שבהן אין הסכמה מחייבת ... בכך נפגע עקרון הבסיס של חופש החוזים במובנו השלילי, קרי חירותו של אדם שלא להיות מחויב לעסקה שלא נתן לה הסכמתו המודעת והמפורשת".

[דניאל ופרידמן ואלון שפירא בר-אור דיני עשיית עושר ולא במשפט, מהדורה שלישית כרך א' (2015) עמ' 214 (להלן – פרידמן ושפירא בר-אור)].

99.

במקרה שלפניי, אין מדובר במי ש"ישב על הגדר" בזמן שעורכי הדין ביצעו את עבודתם והמתין ליהנות מפירות העשייה, תוך שהוא מסרב להשתתף בעלות הכרוכה בכך. לעורכי הדין הייתה מערכת הסכמית-חוזית עם החכ"ל, לפיה עבודתם תבוצע בתמורה לשכר מוסכם. המינהל לא היה צד ישיר או צד עקיף להסכמה זו.
המדינה היא שנשאה בעלויות השבת הקרקע לבעליה, על פי החלטה 727. כפי שעלה מעדותו של מר עוז, תכלית השבת מקרקעי הקיבוצים למדינה הייתה קבלת כספים שנועדו לפירעון חובות הקיבוצים לנושים, במסגרת הסדר החובות. מטרה זו אכן התיישבה עם האינטרס הציבורי של "הפשרת קרקעות חקלאיות" לבנייה לנוכח גלי העלייה שהגיעו ארצה. אולם, מטרות אלה הן מטרות עצמאיות שאינן מלמדות על היותו של המינהל
free rider
, שיושב על הגדר ומפיק הנאה מעמלו של האחר. לפיכך, לא מצאתי הצדקה לחרוג מהכלל לפיו מי שפעל למען "אינטרס עצמי", כגון עבור שכר, אינו זכאי להשבה ממי שהפיק תועלת מפעולתו [ראו: פרידמן ושפירא בר-אור, עמ' 205]. על כן אני קובע כי לא התקיים היסוד הנורמטיבי של עילת עשיית עושר מצד המינהל.

100.
אף לא שוכנעתי כי יסוד ההתעשרות התקיים באשר למינהל.
כפי ששנינו, מקרקעי הקיבוצים הוחזרו למדינה על יסוד החלטה 727 של מועצת מקרקעי ישראל. על פי החלטה 727
שיעור התמורה, ששילם המינהל בגין הקרקעות שהוחזרו לחזקתו על ידי החקלאים במרכז הארץ, עמד על 27% משווי הקרקע בהתאם לייעודה החדש (הייעוד לבנייה). יתר על כן, על פי הוראות סעיף 21 לתוספת השלישית בחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965, חויב המינהל לשלם לרשויות המקומיות חלף היטל השבחה בשיעור 10% מהתקבולים השנתיים בגין עסקאות שנערכו בתחומיהן [וראו בעניין זה עדותו של מר סיני, פר' עמ' 498 ש' 24-23]. מר סיני אף ציין בעדותו לפניי כי בשנת 2010 חתם בשמה של העירייה על הסכם גג עם משרד הבינוי והשיכון. על פי עדותו של עו"ד שפיר, במסגרת הסכם הגג מימנה המדינה את עלויות "תשתיות העל" [פר' עמ' 543 ש' 25-20]. גרסה דומה באשר למימון עלויות הפיתוח עלתה מצידו של מר ישראלי [פר' עמ' 729 ש' 23].
עסקינן בסכומים נכבדים ביותר שיש בהם לעקר מתוכן את יסוד ההתעשרות שהעלו עורכי הדין כנגד המינהל.

101.
לכל היותר, עניין ההתעשרות מצד המינהל יכול להצטמצם לנושא אחד, והוא עלויות התכנון של מקרקעי הקיבוצים. ברם, בעניין הוצאות התכנון דרשה העירייה מהמינהל לקבל סך תשעה מיליוני ₪, בגין הוצאות התכנון על בסיס החלטה 611 [נספחים 53 ו-57 ל-נ/17]. לשם כך, נערך תחשיב עלויות תכנון ובמסגרת מכרזים שפרסם המינהל לשם שיווק המקרקעין עיגן הוא את החובה בתשלומן של הוצאות תכנון בסך 4,185,192 ₪ [נספחים 60, 66א' ו-66ב' ל-נ/17]. בסופו של יום שילם הזוכה במכרז לחכ"ל את הוצאות הפיתוח בסך 4.31 מיליון ₪ [נספח 36 ל-נ/15].
בעדותו לפניי אישר מר סיני כי המינהל שילם חלק מהוצאות הפיתוח לחכ"ל, על אף שלא היה חייב לעשות כן בהתאם להסכם ההרשאה. כך עלו הדברים מעדותו:

"ש. ...הסכם הרשאה לתכנון משנת 1991, אני מפנה אותך לסעיף קטן ב' הראשון. תסכים איתי שהמינהל בעצם בכלל לא היה חייב על בסיס אותו הסכם הרשאה להחשיב הוצאות תכנון?

ת. לפי זה אני רואה שזה נכון.

ש. המינהל החזיר בשלב מסוים את הוצאות התכנון?

ת. חלק מהם.

ש. ... למי אגב הוא החזיר אותם?

ת. לחברה הכלכלית אני חושב.

[...]


ש. האם החברה הכלכלית היא זאת שהוציאה את הוצאות התכנון?

ת. כן.
ש. עו"ד חתוכה הוציא את הוצאות התכנון האם עו"ד חתוכה אי פעם שילם לאיזשהו מתכנן, אדריכל, יועץ תנועה?

ת. אני לא שמעתי על זה.

ש. או הכל החכ"ל?

ת. החכ"ל ככל שאני יודע".

[פר' עמ' 508, ש' 27-11]


הנה כי כן, התובעים אינם זכאים להשבת הוצאות התכנון, הן מאחר שלא הם נשאו בהן והן מאחר שהמינהל דאג להשבת כספים אלה לחכ"ל (באמצעות השתתם על הזוכה במכרז).
הואיל ויסוד ההתעשרות והיסוד הנורמטיבי לא התקיימו באשר למינהל, אני קובע כי אין לחייב את המינהל בתשלום שכר טרחתם של עורכי הדין מכוח חוק עשיית עושר ולא במשפט.

102.
התובעים עתרו לחייב את העירייה והחכ"ל בתשלום שכר טרחה מכוח חיוב חוזי, הוא הסכם שכר הטרחה ומכוח עילת עשיית עושר ולא במשפט.

לטענת עורכי הדין, הסכם שכר הטרחה אינו מותנה בתוצאה. אף אם יוחלט אחרת, אין לפטור את העירייה והחכ"ל מתשלום שכר טרחה בהתאם להסכם, מאחר שעורכי הדין השלימו את כל המטלות שנדרשו לבצע. בכך שהעירייה והחכ"ל בחרו לוותר על המיזם אין כדי לגרוע מזכותם של עורכי הדין לתשלום שכר טרחתם.
לטענת התובעים, לאחר 16 שנים של עבודה מרובה ומקצועית ולאחר שהושגו המטרות והיעדים, החליטו העירייה והחכ"ל לוותר על המיזם ולהעבירו למינהל, "מאחורי גבם" של עורכי הדין ומבלי שנשמעה דעתם בעניין זה [סעיף 211 ל-ת/1]. בכך, הפרו העירייה והחכ"ל את הסכם שכר הטרחה.

103.
מנגד, לטענת העירייה והחכ"ל, הסכם שכר הטרחה הוא הסכם שתשלום התמורה מכוחו מותנה בקיום תוצאה. הסכם זה שיקף את האינטרסים של שני הצדדים באותה העת: מחד ניתנה לעורכי הדין האופציה לשכר טרחה גבוה, ככל שהקמת הפרוייקטים תסתיים בהצלחה. מאידך, מאחר שקופתן של העירייה והחכ"ל הייתה ריקה בעת החתימה על הסכם שכר הטרחה, התחייבו לשלם לעורכי הדין על בסיס הצלחה.

תוצאתו של הסכם שכר הטרחה לא התקיימה:
החכ"ל לא קיבלה דמי ניהול מהיזמים, ועל כן עורכי הדין אינם זכאים לאחוזים מדמי הניהול (סעיף 6 להסכם שכר הטרחה);
החכ"ל לא חתמה על הסכם לביצוע פיתוח עם יזמים ולא קיבלה תמורה עבור כך ועל כן התובעים אינם זכאים לאחוזים מתוך התמורה ששילם היזם (סעיף 7 להסכם שכר הטרחה);
החכ"ל לא ביצעה הקצאת קרקע בפרוייקט לקבלנים ולכן לא מגיע לעורכי הדין אחוז ממחיר המכירה או ההשכרה של הנכסים (סעיף 7(ב) להסכם שכר הטרחה).

104.
המחלוקת בין עורכי הדין לבין העירייה והחכ"ל מתמקדת אפוא, בשתי סוגיות עיקריות:


הראשונה – האם הסכם שכר הטרחה מותנה בתוצאה? אם כן - האם התוצאה התקיימה?

השניה - האם החלטת העירייה והחכ"ל לוותר על המיזם ולפעול בתנאי החלטה 727 עולה כדי הפרת הסכם שכר הטרחה?

להלן נבחן שאלות אלה כסדרן.

105.
פרשנות הסכם שכר הטרחה והעדכון לשכה"ט תעשה בדומה לכללים הנהוגים עימנו באשר לפרשנות חוזה – פנייה אל
הנסיבות החיצוניות של ההתקשרות כדי להתחקות אחר אומד דעתם הסובייקטיבי של הצדדים וחקר המטרות, היעדים, האינטרסים, והתכנית אשר הצדדים ביקשו במשותף להגשים". אומד דעתם הסובייקטיבי של הצדדים יושלם באיתור התכלית האובייקטיבית, קרי – "על פי המטרות, האינטרסים, והתכליות שחוזה מהסוג או מהטיפוס של החוזה שנכרת נועד להגשים ..." [ע"א 4628/93 מדינת ישראל נ' אפרופים שיכון ויזום בע"מ, פ"ד מט(2), 265, 311, 313 (1995); ע"א 9784/05 עיריית תל אביב יפו נ' גורן, פסקה 26 בפסק דינה של השופטת א' חיות (פורסם בנבו, 12.08.2009) (להלן – עניין גורן)].
ודוק – "... מקום בו לשון החוזה אינה ניתנת לפרשנות ברורה על פי המונחים הנהוגים במוסד החוזי הספציפי, אין מנוס מבחינת נסיבות כריתת החוזה לשם פרשנותו. כך, ככל שלא עשו הצדדים שימוש במונחים השגורים במוסד החוזי הספציפי ממילא תחלש עצמת החזקה כי הלשון משקפת את הכוונה. ולהיפך, ככל שמדובר במונחים מקובלים יותר, בעלי משמעות ידועה, כך תהיה ההנחה שלמשמעות זו התכוונו הצדדים חזקה יותר" [ע"א 3894/11 דלק - חברת הדלק הישראלית בע"מ נ' ניר בן שלום, פסקה 15 בפסק דינו של השופט (כתוארו דאז) ס' ג'ובראן (פורסם בנבו, 06.06.2013)].

בענייננו, הסכם שכר הטרחה והעדכון לשכה"ט יצרו מנגנון לפיו שכרם של עורכי הדין יגזר מתוך תמורות שתקבל החכ"ל מפרוייקטים או מטעמו של יזם שיחתום על הסכם לביצוע פיתוח עם החכ"ל. כך, במסגרת העדכון לשכה"ט, שנחתם כעשר שנים לאחר חתימת הסכם שכר הטרחה, נקבע בזו הלשון:

"[...]

שכר הטרחה בגין הפרוייקטים בנדון יהא מורכב כדלקמן:


1.
1.5% מהוצאות הפיתוח שיהיו בקשר עם הפרוייקטים האמורים.

2.
0.75% משווי השטחים המבונים הסחירים (להוציא שטחי ציבור אשר אינם סחירים) שיבנו בפרוייקטים הנ"ל.

3.
1.5% משווי כל מכירה או השכרה של כל השטחים שיבנו (מחלקה של ראש העין בעסקה שבין ראש העין לקיבוצים: גבעת השלושה והחורשים) בפרוייקטים הנ"ל. גם אלה אשר ימכרו או יושכרו ע"י היזם/יזמים. שכ"ט זה יושת על רוכשי/שוכרי נכסים בפרוייקטים בהתאם להסכם עימם, כי אנו נבצע את חוזי המכר/שכירות בפרוייקטים מטעמם ונבצע את פעולות הרישום בתמורה לשכה"ט דלעיל. לא יחתם הסכם עם יזם כלשהוא לביצוע הפרוייקטים אלא אם יכבד את ההתחייבויות דלעיל."

106.

על פי לשון החוזה, הוסכם בין עורכי הדין לבין החכ"ל על מנגנון לפיו שכר הטרחה ישולם לעורכי הדין בשלוש דרכים: האחת, 1.5% מהוצאות הפיתוח; השנייה, 0.75% משווי השטחים המבונים הסחירים; השלישית, 1.5% משווי כל מכירה או השכרה.
מנגנון תשלום התמורה וקביעת מועד חיוב שנגזר מהתממשות המיזם ושיווק הקרקעות ליזמים תואמים את
העדויות שנשמעו לפניי, מפיהם של עדי התובעים:

וכך הסביר מר חדד בעדותו: "ההסכמה המשפטית שרשומה בנייר אומרת שכאשר תהיה עסקה ויהיו תקבולים, כי יש חיסרון כיס לחברה, ועל כן חיפשתי מקור, והמקור יהיה מרגע שיש לי יזמים שיהיו מקור לטובת תשלום שכר הטרחה. הזכאות היא מהרגע שהוא מילא את התנאים והמטלות. אמנם, אני מדגיש, אמנם לא כל המטלות במלואם הושגו" [פר' עמ' 203, ש' 27-25]. ובהמשך חקירתו הנגדית, הציג מר חדד את תמצית העניין, לפי הבנתו: "כי בלי הצלחה אין מקור לתשלום" [פר' עמ' 279, ש' 29].

גם מר יוסף הסביר בעדותו כי מאחר שלחכ"ל לא היה מקור כלכלי זמין באותה עת, דרש מעורכי הדין כי שכר טרחתם יהיה מותנה בתוצאה [פר' עמ' 160, ש' 14-10].

היותו של הסכם שכר הטרחה מותנה בתוצאה עלה אף מעדותו של עו"ד בירן אשר הסביר כי "אני ידעתי ... שאנחנו עובדים על בסיס של הצלחה, את זה אנחנו ידענו, והרגע שתהיה הצלחה, שכר טרחתנו יגיע אלינו" [פר' עמ' 338, ש' 26-24].

גרסה דומה הציג עו"ד חתוכה בעדותו בהליך משפטי אחר שהתנהל בת.א. (מחוזי-מר') 2710-04-08
גלברד נ' קיבוץ גבעת השלושה (להלן – עניין גלברד), שעסק בעניין שכר הטרחה לו זכאי עו"ד גלברד, מי שייצג את קיבוץ גבעת השלושה במסגרת המיזם. וכך עלו הדברים מעדותו של עו"ד חתוכה שם: "הטריגר לשכר טרחה זה שיש פרויקטים, יש הסדר עם המינהל, יש תכניות בנות תוקף ויש עסקה שמבצעת על בסיס אותם נתונים" [פר' עמ' 291 ש' 7-5 בעניין גלברד – נ/1; יצוין כי פרוטוקול הדיון בעניין גלברד הוגש בהסכמת הצדדים כראיה במשפט - פר' עמ' 33, ש' 20-11].

107.
העדויות שנשמעו לפניי מצד הגורמים שפעלו באופן ישיר לכריתת הסכם שכר הטרחה והעדכון לשכה"ט מלמדות על אומד דעתם הסובייקטיבי של הצדדים בעת כריתת ההסכם. על פי העדויות מדובר בהתחייבות למתן שירותים משפטיים כאשר החיוב בשכר הטרחה הותנה במימוש המיזם, קרי – ביצוע עסקת ייזמות וקבלת התמורה אצל החכ"ל. אומד דעתם הסובייקטיבי של הצדדים מתיישב עם לשון הסכם שכר הטרחה ולשון העדכון לשכה"ט.
תוצאה זו עולה בקנה אחד עם התנהלות עורכי הדין באשר למתחם גבעת השלושה – שטח קרקע של
כ-250 דונם, שהוחזקו ועובדו על ידי קיבוץ "גבעת השלושה" והועברו במסגרת המיזם לשטחה המוניציפאלי של ראש העין. משביקשו החכ"ל ועורכי הדין ליזום תכנית במתחם גבעת השלושה בהיקף של 2,500 יחידות דיור נקבע על ידי הרגולטור כי עקב מגבלות מי תהום לא ניתן לבנות בשטחים אלה והתכנית בוטלה [סעיפים 146-143 ל-ת/1]. למרות המאמצים הרבים שהושקעו מצד עורכי הדין בקידום המיזם בכל הנוגע למתחם גבעת השלושה, הם לא כללו מתחם זה במסגרת תביעתם הכספית, מאחר שבמתחם זה לא התאפשר להגיע להישגים כלשהם מבחינה תכנונית ומשפטית. התנהגותם של הצדדים, במהלך חיי החוזה, מהווה כלי פרשני חשוב, לקביעת האופן בו ראו הצדדים את ההסכמות ביניהם
[עניין גורן, פסקה 18; אהרון ברק, פרשנות במשפט כרך רביעי - פרשנות החוזה, 469-467 (2001)].
בכך יש ללמד, גם לשיטת התובעים, כי הזכות לתמורה החוזית מותנית בהשגת התוצאה הנדרשת.
אני קובע אפוא שהתכלית הסובייקטיבית של הסכם שכר הטרחה והעדכון לשכה"ט נועדה לקבל שירותים משפטיים ברמה גבוהה ביותר על ידי רשות מקומית וחברה כלכלית שקופתן ריקה ומדולדלת, תוך התניית התשלום בכניסת התקבולים מהם ייגזר שכר טרחתם של עורכי הדין.
לשון החוזה והתכלית הסובייקטיבית כמפורט לעיל, משתלבים עם התכלית האובייקטיבית של הסכם שכר טרחה שמותנה בתוצאה, כפי שהוגדרה על ידי בית המשפט העליון: "...
מנגנון אשר לפיו תלוי שכר הטרחה באופן כלשהו בתוצאות הטיפול. כך, המבנה הנפוץ של שכר טרחה מותנה מבוסס על שיעור מסוים, בין קבוע ובין משתנה, מהסכום שהלקוח זוכה בו" [ע"א 2871/00 ח'ורי נ' בנק מרכנתיל דיסקונט בע"מ, פ"ד נז(6) 319, 326 (2003); דניאל פרידמן "שכר טרחה ראוי לעורך-דין" המשפט ב 105, 109 (1994) (להלן – פרידמן, שכר טרחה ראוי)].
לפיכך, אני קובע כי
הסכם שכר הטרחה והעדכון לשכה"ט הם הסכמים שמותנים בתוצאה
(contingency fee
)
.

108.
עו"ד בירן בעדותו לפניי הציג את עיקר הישגיהם של עורכי הדין:

"אמרתי לך, אילולא גמרנו עם הקיבוצים לא היינו הולכים הלאה. אילולא גמרנו עם המינהל לא יכולנו לתכנן. כשגמרנו עם הקיבוצים, גמרנו עם המינהל, גמרנו עם התכנון, צירפנו את השטחים האלה לתחום השיפוט של ראש העין, סילקנו את כביש 6 מראש העין, פשוט לידיעתך סילקנו, זה אני עשיתי את העניין, אף אחד לא האמין, ובדרגה ראשונה זה הלך לחצות את ראש העין."

[פר' עמ' 357, ש' 5-1]

כעולה מעדותו של עו"ד בירן "התוצאה" אליה הגיעו עורכי הדין באה לידי ביטוי בגיבוש ההסכמה עם הקיבוצים שהביאה להעברת מקרקעי הקיבוצים לתחום המוניציפאלי של ראש העין; חתימת הסכם העקרונות עם המינהל והחלטה 738; תכנון מתחם קסם ומתחם חורשים והסטת נתיבו של כביש 6. מר חדד, אשר העיד מטעם עורכי הדין והוא ששימש כמנכ"ל החכ"ל וכמי שחתם בשמה על העדכון לשכה"ט היה מעט פחות נחרץ בעדותו מעו"ד בירן: "אני מדגיש, לא כל המטלות במלואם הושגו" [פר' עמ' 203, ש' 27-26].

109.
לגופם של דברים, לא שוכנעתי כי יש לזקוף את מלוא ההישגים שמנה עו"ד בירן לזכות המערכת ההסכמית שבין עורכי הדין לבין החכ"ל.

ראשית, בעניין הסטת נתיבו של כביש 6 הודה עו"ד חתוכה ברוב הגינותו, כי "מר יגאל יוסף שינס מותניים, ובמאמצים רבים הביא להסטת התוואי של כביש 6 לאיזור מערבה של ראש העין. לכשהתקשרנו בהסכם עם ראש העין סייענו בהשלמת ההליכים ..." [סעיף 35 ל-ת/1]. יתר עלכן, בחקירתו הנגדית הודה עו"ד בירן כי פעל בעניין כביש 6 במסגרת מתן שירותים משפטיים לקיבוץ נחשולים [פר' עמ' 374, ש' 15-14]. מכאן שאין לזקוף תוצאה זו לזכות המערכת ההסכמית שבין עורכי הדין לבין החכ"ל.

שנית, באשר לתכנון מתחם חורשים ומתחם קסם, כפי ששנינו, הוצאות התכנון שולמו על ידי החכ"ל והושבו לה מאוחר יותר במסגרת שיווק הקרקעות על ידי המינהל. יתרה מכך, כפי שעלה מעדותו של השמאי מר רוזנברג, אישורן של תכניות רנ/150 ו- רנ/9א אין משמעו כי המתחמים הפכו לקרקע זמינה לבנייה:

"ש: יש לו קרקע מפותחת, יש תכניות.
ת: אין קרקע מפותחת, כל מה שיש יש תכנית, ובתוכנית הזאת יש שורה ארוכה מאוד של הוראות
ש: ועשר שנים זה הזמן הממוצע, זה זמן מקובל, אתה בדקת את זה פה, אתה התייחסת לעסקה פה? תגיד לי רק במשפט אחד.
ת: אני אומר לאדוני, חלק מהתנאים פה הם תנאים שהם תנאים קשורים למערכות ארציות, ועד שלא התחילו מחדש עכשיו בקטע של שר האוצר כחלון לעשות עוד פעם את ההסכמים המשולשים. אי אפשר היה להזיז תכניות. אם בתוך תכנית היה כתוב שצריך לבנות את קו המאסף הביוב הדרומי, אז קו המאסף הדרומי ייגבור על כל תכנית שתהיה.

[פר' עמ' 583, ש' 19-10]

שלישית, עם כל ההערכה לעבודתם המאומצת של עורכי הדין, לא ניתן לבטל בהינף יד את פועלו של ראש העיר דאז, מר יוסף, במישור הפוליטי, לתיקון תחום השטח המוניציפאלי של ראש והעין ולקידום התכניות הכרוכות במיזם. כפי שהעיד מר יוסף מדם ליבו: "... אותי פחות מעניין שכר הטרחה, אותי מעניין הפרויקט שירד לטמיון, עבדתי עליו 15 שנים ..." [פר' עמ' 168, ש' 13-12; ראו גם תכתובות מאת מר יוסף שצורפה כחלק מנספח 9 ל-ת/1; כן ראו בהקשר זה גם את עדותו של מר סיני – פר' עמ' 413, ש' 9-5]

רביעית, באשר להסכמות עם הקיבוצים ולהסכמות עם המינהל כפי שבאו לידי ביטוי בהסכם העקרונות ובהחלטה 738, הרי שבמסגרת השבת הקרקע לפי החלטה 727 ממילא היה ניתן להגיע תוצאה זהה, קרי – הפיכתה של הקרקע החקלאית לקרקע עירונית.

110.
לא זו אף זאת, ההישגים אותם מנה עורך דין בירן בעדותו לפניי אינם מסוג התוצאות המזכות בשכר טרחה. כפי ששנינו, סעיף 6 להסכם שכר הטרחה עוסק בתמורות שתקבל החכ"ל מפרויקט כלשהו, מהן יגזר שכר טרחתם של עורכי הדין. סעיף 7 להסכם שכר הטרחה עוסק בשיעור שכר טרחה שיגזר מהסכמי פיתוח שיחתמו בין החכ"ל ליזם מסוים ומהקצאת הקרקע לקבלנים. הוראות דומות נקבעו כעשור לאחר מכן, במסגרת העדכון לשכה"ט.

בסופו של יום, הקיבוצים, אשר הם אלה שהיו בעלי זכויות החכירה החקלאית, החליטו להשיב את המקרקעין למינהל בהתאם לתנאי החלטה 727. כעולה ממכתבו של מר ביבי מיום 27.8.2007, המינהל החל להיערך לשיווק המקרקעין [נספח 50 ל-נ/17]. מכאן, שהתוצאה המיוחלת של הסכם שכר הטרחה והעדכון לשכה"ט, קרי - שיווק המקרקעין על ידי החכ"ל, כאמור בסעיפים 7-6 להסכם שכר הטרחה, לא יכולה הייתה לצאת אל הפועל וממילא לא באה לידי מימוש. לפיכך, אני קובע איפוא כי התנאי שנקבע לתשלום שכר הטרחה לעורכי הדין לא התקיים ועל כן החבות החוזית לתשלום מצד החכ"ל לא הבשילה.

111.
אליבא התובעים, העירייה והחכ"ל הם שהפרו את הסכם שכר הטרחה והעדכון לשכה"ט בכך שהסכימו להצעת המינהל לפעול במתווה החלטה 727, חלף עמידה איתנה על הזכויות מכוח הסכם העקרונות, החלטת ועדת 640 והחלטה 738.

באשר לעירייה, דין טענה זו להידחות מאחר שנמצא כי העירייה לא הייתה צד להסכם שכר הטרחה ולעדכון לשכה"ט וממילא אינה מחוייבת בהוראותיו.
באשר לחבותה של החכ"ל, הסכם שכר הטרחה והעדכון לשכה"ט שנחתם כעשר שנים לאחר מכן נועדו להסדיר מערכת יחסים אסטרטגית וממושכת בין עורכי הדין ובין החכ"ל, מתוך כוונה ששכרם של עורכי הדין ייגזר בעת מימוש המיזם שיביא לפיתוחה של ראש העין. עסקינן אפוא בחוזה יחס, שתכליתו הסדרת מערכת יחסים ארוכת טווח בין הצדדים
(
relational contract
). הסכם מסוג זה מחייב את הצדדים לגמישות וליכולת להסתגל לשינויים, בתנאי תום לב מוגבר. על ההבדלים שבין חוזה יחס לבין חוזה בדיד עמדה השופטת א' חיות ב
עניין גורן, פסקה 14, כדלקמן:
"חוזה היחס שונה מחוזה שנועד להסדיר עסקה בודדה, אשר להבדיל מ"חוזה בדיד" (
discrete contract
) או "חוזה עיסקה", נועד להסדיר מערכת יחסים ארוכת טווח על כל המורכבות הכרוכה בכך, בין היתר, בשל חוסר היכולת להביא בחשבון את נסיבותיו המשתנות והבלתי ידועות באותה נקודת זמן של כל אחד מן המקרים הפרטניים שעליהם נועד החוזה לחול. פרופ' גבריאלה שלו מציינת בהקשר זה כי "המודל של חוזי יחס מתאפיין בגמישות ובדינמיות של הקשר החוזי ובנכונות מוגברת של הצדדים לחוזה לנהוג בתום לב" (גבריאלה שלו דיני חוזים - החלק הכללי 104 (2005) (להלן: שלו, החלק הכללי). וראו גם ע"א 9946/01 אררט חברה לביטוח בע"מ נ' המוסד לביטוח לאומי, פ"ד נח(1) 103, 117 (2003) (להלן: עניין אררט)). על מאפייניו של חוזה יחס עמד בית משפט זה ברע"א 1185/97 יורשי ומנהלי עיזבון המנוחה מילגרום הינדה ז"ל נ' מרכז משען, פ"ד נב(4) 145, 160 (1998) בציינו כי:
"חוזים אלה רגישים לקיומן של נסיבות עתידיות שלא הוסדרו במפורש בחוזה. הם מנסים ליצור במסגרתם שלהם איזון בין הצורך בוודאות וצפיות לבין הצורך בגמישות ויכולת הסתגלות לתנאים משתנים. איזון זה מושג על-ידי אמצעים מגוונים, ובהם קביעת מנגנונים לשינוי תנאי החוזה והשלמתם, קביעת אמות מידה לחלוקה הדדית של סיכונים וקביעת דרכים לפתרון מוסכם של מחלוקות תוך המשך קיום היחסים החוזיים ...
"

112.
בענייננו, נתוני היסוד מבחינת עמדת המינהל לאפשר עסקאות על יסוד החלטה 738 (המקפלת בתוכה את החלטה 611 והחלטת 640) השתנו מן הקצה אל הקצה. כפי ששנינו, עמדה זו התבססה על הכרעת בית המשפט העליון באשר לשורת החלטות מטיבות של מועצת מקרקעי ישראל, כדוגמת החלטה 611 ועל הנחיית הדרגים המקצועיים בפרקליטות המדינה, בכובעם כנציגי היועץ המשפטי לממשלה וכאורגן שמנחה את גורמי הרשות המבצעת כיצד לנהוג בסוגיות משפטיות. חרף החלטותיו הברורות של המינהל לפיהן לא ניתן לקדם את העסקה בתנאי החלטה 611, המשיך מר סיני בניסיונות לשנות מקביעה זו [נספחים 13-12 ל-נ/12]. אף עו"ד חתוכה העיד כי מר סיני "גילה מחויבות ושיתף פעולה בקידומו של המיזם המשותף" [סעיף 206 ל-ת/1]. ברם, החלטת המינהל נותרה בעינה.

113.
מר ישראל עוז, מי שהיה ראש המטה לביצוע הסדר הקיבוצים בשנים 2015-2003, הסביר בתצהירו כי "ביום 20.2.2006 הודיע לנו המינהל כי עמדת הפרקליטות נשארה בעינה, ולפיה לא ניתן לממש את העסקה דנן בתנאי החלטה 611, למרות פניתו ... על כן, ביקש המינהל לקדם את העסקה בתנאי החלטה 727 תוך שציין כי אופציה זו מוגבלת בזמן ועומדת לזכות הקיבוצים, רק עד לחודש מאי 2006" [סעיף 22 ל-נ/16]. ביום 24.10.2006 התקיימה פגישה בהנהלת המנהל, במסגרתה הסכימו ראש העין וקיבוץ חורשים לקיים את העסקה בתנאי החלטה 727 [סעיף 30 ל-נ/16].

114.

עורכי הדין הרבו לציין את עסקת שינוי הייעוד שנעשתה בין המינהל לבין קיבוץ גליל ים כראיה לכך שאם העירייה והחכ"ל היו "עומדות על זכויותיהן", היה בכך למנוע את נסיגת המינהל מהמתווה של החלטה 738 [ראו לדוגמא מוצגים ת/18 – ת/19 שעוסקים בפרטי ההסדר בין המינהל לבין קיבוץ גליל ים].
אינני משוכנע שכך הם פני הדברים – עניין קיבוץ גליל ים שונה מעניין הקיבוצים דנן בעיקר בכך שקיבוץ גליל ים לא נכלל בהסדר הקיבוצים, קרי – התנהלותו באשר להחלטות המינהל לא הונעה על ידי הנושים והיה בכוחו לתמרן את המאבק אל מול הרשויות בכוחות עצמו, תוך שהוא מחזיק במאגר קרקעות יקר ביותר בלב איזור הביקוש, בסמוך לעיר הרצליה. עוד אציין, כי לדברי מר עוז, אשר משמש כיו"ר קיבוץ גליל ים, העסקה בעניין גליל ים לא הייתה קשורה לכל המערך של ההחלטות [פר' עמ' 688, 18-8, 29].

115.
מאידך, בענייננו, הקיבוצים הם שהיו בעלי הזכויות במקרקעין מכוח חוזי המשבצת (ובעיקר קיבוץ חורשים) ולא העיריה או החכ"ל. הקיבוצים, באמצעות המטה להסדר חובות הקיבוצים, היו בעלי אינטרס שונה מזה של העירייה והחכ"ל.

על השיקולים שעמדו בבסיס ההחלטה של המטה להסדר הקיבוצים לפעול במתווה של החלטה 727 עמד מר עוז בחקירתו הנגדית כדלקמן: "עשינו את כל המאמצים להשלים את העסקה הזאתי ב-611 גם בגב ים, גם עם שלושת העסקאות למגורים, גם ביואל ומשכנו את זה עד לדקה ה-90. ביקשנו מהמינהל בכל לשון של בקשה, אני, ישראל, ראש המטה, תתנו את הסכמת הפרקליטות ... וכשהבנו ש-2006 הולכת ונגמרת ולא יהיה הסדר לקיבוץ חורשים והוא ישאר עם חוב של למעלה מ-100 מיליון שקל ועמדת המינהל, בסגנונו הוא, עיקשת ועקבית, נאלצנו בדקה ה-90 לעשות הסדר" [פר' עמ' 687, ש' 24-16]. במקום אחר, בהתייחס למשא ומתן שנוהל בזמנו עם אפריקה ישראל, אנגל ורסקו, הדגיש מר עוז את הקושי מול הבנקים, נושי הקיבוצים: "פניתי לבנקים והבנקים ענו בצורה מפורשת מטעמיהם שלהם ... לא רוצים ללכת לעסקאות האלה. אנחנו נלך לעסקה על פי הסדר הקיבוצים, לעסקת השבה" [כלומר במתווה החלטה 727 – א.ש.] [פר' עמ' 668, ש' 17-14].

מר סיני הסביר בעדותו כי לא היה בכוחו למנוע מהקיבוצים לממש את העסקה בתנאי החלטה 727 משום שלדבריו: "... משפטית הם לא צריכים את ההסכמה שלי בכלל ... כי אין לי זכות קניינית על הקרקע, וברגע שהם החליטו להחזיר אותה אז אני לא צד בעניין" [פר' עמ' 507, ש' 25, 29-27]. בחקירתו הנגדית ציין מר סיני כי פנה אל שר הבינוי והשיכון (אשר שימש גם כשר האחראי על המינהל), בכדי שזה יסייע לקדם את המיזם בתנאי החלטה 611. אולם, השר דחה את פנייתו, וכדברי מר סיני: "גם ממנו קיבלתי תשובה שלילית" [פר' עמ' 459, ש' 20-18].
מר סיני הוסיף ופרש את שיקוליו באשר לקבלת הצעת המינהל: "אני גיבשתי החלטה ללכת לדיון הזה, מתוך הנחה שצריך לקדם על פי החלטה 727, זה לא אני מחזיר את הקרקע, זה לא קרקע קניינית שלי, זה הקיבוצים מחזירים את הקרקע, היה ברור שהם יחזירו, לא משנה מה עיריית ראש העין
תגיד או לא תגיד" [פר' עמ' 467, ש' 25-22].

גם מר ינאי הציג גרסה דומה, לפיה מר סיני חשש כי העירייה תאבד את הפרויקט. לכן בחר שלא להתעמת עם המינהל, הקיבוצים, מטה הסדר חובות הקיבוצים ושר הבינוי והשיכון והסכים להצעת המינהל לביצוע העסקה במתווה של החלטה 727:

ת. אני יודע שאחרי שעסקת יואל וקיבלנו תשובה שלילית ולא יצא שהיה ניסיון לקדם אותה, מאותו שלב הוא החליט שתשמע, צריך להוציא את הפרויקט לפועל בכל דרך. כי העוגן הכלכלי.
ש: מי זה הוא?
ת: ראש העיר.
ש: מי זה הוא? ראש העיר. וראש העיר שפונה אליו ישראל עוז ואומר לו אני רוצה שתסכים כי ראש העין להחזרה של הקרקע, שהקיבוצים יחזירו את הקרקע, למרות שיש לנו הסכמים וראש העיר מסכים, זו הייתה עמדה של ראש העיר, שקורית בחודש ספטמבר
2006.
ת. ישראל עוז הסביר שאם גם 727 שעומד לפוג תוקפה לא יתבצע, הם יחזירו. זה הקרקעות שלהם. אנחנו צד שלישי פה."

[פר' עמ' 619 ש' 30-20]

116.
מר סיני העיד לפניי כי הסביר את עמדתו במישרין לעו"ד חתוכה, ואף אפשר לו לפנות לערכאות (מבלי שהעירייה תיקח חלק במימון מהלך משפטי זה):

"... כל הקונטקסט של הדיבור ביני לבין עו"ד חתוכה היה על החלטה 611, האם ללכת לבג"ץ או לעתירה לממש את ההסכם על פי החלטה 611, ואז אמרתי לו, תשמע אני עשיתי את כל המאמץ במשך החודשים האחרונים, כל נייר שבאת וביקשת שאני אחתום עליו חתמתי, כל ניסוח הסכמתי, אבל אני לא יכול לממן בג"ץ או עתירה משפטית נגד המדינה. אני חושב שגם אחרי שנאמר לי במפורש גם על ידי הפרקליטות, וגם על ידי שר הבינוי והשיכון שאי אפשר לממש אותה, אני סובר שהסיכויים הם לא גדולים, אני לא רוצה להשקיע את הכספים הציבוריים בעתירה כזאת, אני לא חושב שזה נכון, אתה רוצה, אני מאפשר לך כראש רשות תלך על זה.
ש: והוא לא עשה את זה?
ת: לא."

[פר' עמ' 507 ש' 23-13]

117.
עו"ד שפיר חיזק את עמדתו של מר סיני. כך, עו"ד שפיר הסביר בעדותו כי הקרקע הוחזרה על ידי הקיבוצים ולא על ידי העיריה משום שהיא איננה בעלת זכויות בקרקע. לדבריו: "...האופן שבו, או מטבע הלשון שבה אתה משתמש שהעירייה החזירה את הקרקע זה פשוט הטעיה, זה לא נכון, משום שהעירייה לא החזירה הקרקע איננה שלה, הקיבוצים החזירו, והעירייה החזיקה אחריהם בכך שהיא אמרה, אם הקיבוצים החזירו את הקרקע אין לנו כבר מה לעשות" [פר' עמ' 517, ש' 9-5].

בנסיבות אלה, ראה ראש העיר לנכון להרפות מהמיזם המשותף ולהסיר את התנגדותו לשיווק מקרקעי הקיבוצים בהתאם להחלטה 727 של מועצת מקרקעי ישראל, שמשמעה – השבת מקרקעי הקיבוצים למדינה ושיווקם על ידי המינהל באופן עצמאי.

אני ער לכך שמר סיני לא התייעץ עם עורכי הדין בטרם הודיע על כוונתו להסיר את התנגדותו להצעת המינהל ולפעול במתווה החלטה 727. אולם בהקשר זה אני מביא בחשבון כי המתכונת של הסכם שכר הטרחה והעדכון לשכה"ט יצרו הטיה אינהרנטית אצל עורכי הדין, שכן שכרם הותנה במימוש הפרוייקט. בנסיבות אלה, אינני רואה לנכון לזקוף את הדבר לחובת החכ"ל או לחובת העירייה.

118.
בשלב מאוחר יותר, נתבקש עו"ד שפיר לחוות דעתו באשר ליכולתה של החכ"ל ומועצת העיר לעמוד על זכויותיה מכוח החלטה 640, הסכם העקרונות והחלטה 738.
במסגרת חוות דעתו, הסביר עו"ד שפיר כי לעיריית ראש העין
והחכ"ל אין עילה מוצדקת כלפי המינהל להחלתה של החלטה 611 וזאת על אף קיומם של הסכמים בין הצדדים; אין לעיריית ראש העין
והחכ"ל זכויות קניייניות או מעין קנייניות במקרקעין; לא ניתן לקדם את הפרויקט בהתאם לתנאי החלטה 611; כניסה להליכים משפטיים מול המינהל והקיבוצים להחלטת תנאי החלטה 611 תגרור ניהול הליך משפטי ארוך שיסב לעיריית ראש העין
ולחכ"ל אבדן הכנסות שוטפות בסך מיליוני ₪ [נספח 3 ל-נ/13].
יש בחוות דעת זו כדי לחזק את החלטתן של העירייה והחכ"ל לסגת מעמידה דווקנית על קיום הפרויקט לפי החלטה 611 וללמד כי מדובר בהחלטה שמצוייה בד' אמות מתחם הסבירות. יתר על כן, התרשמתי כי מר סיני ניסה לפעול למימוש המיזם בכל כוחו, הן מבחינת שיתוף הפעולה עם גורמי המחוז במינהל, הן מבחינת פנייה לשר הממונה והן מבחינת נסיונות שכנוע של הרשויות הרלבנטיות. נסיבות אלה מעידות כי העירייה פעלה בתום לב מלא ורק כשנוכחה כי אפסו הסיכויים לממש את המיזם (מבחינת עמדת הקיבוצים, עמדתו המוצהרת של המינהל והכתף הקרה שהופנתה אליה מהשר הממונה) הניחה ידיה, ויתרה על מתווה החלטה 611 והסכימה כי מקרקעי הקיבוצים ישווקו על ידי המינהל בהתאם להחלטה 727.

119.
בהסכם שכר הטרחה אין הוראה שמחייבת את החכ"ל להמשיך ולדבוק במיזם גם מקום בו חל שינוי מהותי בנסיבות ושעה שהתוצאה המיוחלת נראית קשה מאוד להשגה בטווח הנראה לעין. הסכם שכר הטרחה אף אינו קובע מנגנון תשלום במקרה של סיום היחסים בין עורכי הדין לבין העירייה והחכ"ל, בטרם תושג התוצאה המיוחלת שלמענה נשכרו עורכי
הדין.
ודוק - בעת חתימת העדכון לשכה"ט, ביום 20.6.2002, היו ההליכים המשפטיים בעניין שיח חדש מצויים בעיצומם. כך, ביום 15.8.2001 בהמשך לדו"ח ועדת מילגום ועמדת היועץ המשפטי לממשלה אשר שללה את ההחלטות המיטיבות, ניתן צו ביניים על ידי בג"ץ [עניין שיח חדש, בעמ' 55].
חרף זאת, ולמרות מומחיותם של עורכי הדין בתחום הקרקעות במגזר החקלאי, הם לא ראו לנכון לכלול הוראה נוספת שתחייב את החכ"ל לדבוק במיזם גם במקרה בו יחול שינוי נורמטיבי שיהא בו למנוע או לשבש בצורה מהותית את מימוש המיזם.
גם מר יוסף, שנמנה על הגרעין המצוצמצם שמיסד את הקשר החוזי עם עורכי הדין, הסביר בעדותו לפניי כי ויתורו של מר סיני על המיזם הוא "מעשה שלא יעשה" מבחינת האינטרסים של ראש העין. אולם, ויתור זה מסור לשיקול דעתו של מר סיני כראש העיר, כדבריו: "אם זה אסור או מותר, זה בגבול שיקול הדעת שלו" [פר' עמ' 156, ש' 22-21].

בנסיבות אלה, ולאחר שהשתכנעתי במערכת השיקולים העניינית שהנחתה את מר סיני ואת החכ"ל, אני דוחה את טענתם של עורכי הדין כאילו החכ"ל הפרה את הסכם שכר הטרחה.
דברים אלה יפים, וביתר שאת, גם באשר לעירייה שכלל אינה צד להסכם הטרחה. אני קובע אפוא כי אין להשית על העירייה והחכ"ל פיצויים חוזיים מכוח הסכם שכר הטרחה והעדכון לשכה"ט, מכוח הוראות חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970 ו/או מכוח הוראת סעיף 39 לחוק החוזים.

120.

אליבא התובעים, יש במעשי המינהל, כדי גרם הפרת חוזה כאמור בסעיף 62(א) לפקודת הנזיקין. עוולת גרם הפרת חוזה היא בעלת חמישה יסודות: חוזה מחייב כדין, הפרת חוזה, גרימת הפרה, ביודעין, והיעדרו של צידוק מספיק [ראו:
ע"א 8483/02
אלוניאל בע"מ נ' מקדונלד, פ"ד נח(4) 314, 368 (2004)]. תנאי הכרחי להתגבשותה של עוולה זו הוא קיומה של הפרת חוזה [פרופ' נ' כהן, "גרם הפרת חוזה" דיני הנזיקין - העוולות השונות

(המכון למחקרי חקיקה ולמשפט השוואתי על שם הרי סאקר, ג' טדסקי עורך, תשמ"ו) 59ׂ]. משנוכחנו כי החכ"ל והעירייה לא הפרו את הסכם שכר הטרחה או את העדכון לשכה"ט, ממילא דין טענת עורכי הדין כנגד המינהל באשר לעוולת גרם הפרת החוזה להידחות.

121.
מעבר לכך, עו"ד חתוכה העיד לפניי כי קיום העסקה בתנאי החלטה 611 לא היה תנאי לתשלום שכר טרחתם, על פי הסכם שכר הטרחה. לדבריו: "העניין הזה של 611 או לא 611 זה בכלל לא קשור, זה הזדמן לנו בדרך ואז היה לנו לקפוץ על ההזדמנות הזאת, אבל זה לא היה תנאי לתשלום בשום אופן לא, חד משמעית" [פר' עמ' 75, ש' 25-22].
מכאן, שעל פי גרסתו של עו"ד חתוכה החלטת המינהל שלא לקיים את העסקה בתנאי החלטה 611 והצעתו החלופית לבצע את העסקה בתנאי החלטה 727, אינה מהווה הפרה של הסכם שכר הטרחה. גם בכך יש כדי להביא לדחיית טענת התובעים כנגד המינהל באשר לעוולת גרם הפרת חוזה.

122.
אף יסוד גרימת ההפרה "בלי צידוק מספיק" אינו מתקיים בענייננו.
בע"א 628/77 חסיד נ' קנופף (פורסם בנבו, 28.11.1979) (להלן – עניין חסיד) עמדה השופטת מ' בן-פורת על היסוד "בלי צידוק מספיק" כדלקמן:

"אולם, כפי שהבהרתי, אין ממילא לראות כצידוק משפטי את האינטרס העצמי של הנתבע בגרם הפרת החוזה. שונה המצב, כאשר הנתבע מגן על אינטרס ציבורי או על זכות חוקית משלו, שהיתה נפגעת אילו בוצע החוזה:
prosser on torts 4th ed. (1971) 944, 945
וכן
46 d.l.r. 2d 210, 270
שם נאמר, בין היתר:

"interference promoted by impersonal or disinterested motives has been sanctioned; similarly with things in the public interest".

וכן:

"justification because of some statutory or contractual privilege""

[פסקה 4 בפסק דינה של השופטת מ' בן-פורת]

123.
כפי ששנינו, פסק הדין בעניין שיח חדש אשר הורה על בטלות ההחלטות המיטיבות עמד על שיקולים של צדק חלוקתי, עת נקבע כי מקרקעי ישראל הינם נכס חשוב וקיים אינטרס ציבורי רב משקל בכך שנכסים מסוג זה יחולקו באופן הגון, צודק וסביר [עניין שיח חדש, בעמ' 66-65].
פרשנות אובייקטיבית תכליתית מכירה בזכותו של המינהל לקצוב את תוקפה של החלטה 738 בפרק זמן לנוכח שינוי הנסיבות ופסיקת בית המשפט העליון. מכאן, שהמינהל, כאורגן המדינה שהופקד על ניהול מקרקעיה, היה מחויב מכוח האינטרס הציבורי הכרוך בצדק חלוקתי של מקרקעי ישראל שלא להאריך עוד ועוד את תוקפה של החלטה 738.
כפי שנקבע בהלכה שנקבעה בעניין חסיד, אשר מאמצת את הגישה האמריקאית, מניע שכזה שאינו בגדר מניע פרטי, אלא מניע ציבורי ייחשב כ"צידוק מספיק". כעולה ממאמרה של פנינה פרידמן "מאזן האינטרסים בבחינת היסוד "בלי צידוק מספיק" בעוולת גרם הפרת חוזה" עיוני משפט ו' 625, 633 (תשל"ח), "הגישה האמריקאית לגבי פעולה לטובת אינטרס ציבורי היא מרחיבה ביותר. הגנת האינטרס הציבורי תהיה מוצדקת כל אימת שהאינטרס המוגן הוא בעל ערך חברתי גדול יותר מהאינטרס של הבטחת יציבות החוזה ...".
בענייננו, המינהל קצב פרק זמן סביר ולמעלה מכך לשם מימוש העסקה על פי מתווה החלטה 611. בחלוף פרק הזמן הסביר היה המינהל נעדר יכולת לאשר את ביצוע העסקה בתנאי החלטה 611 וחובתו הנורמטיבית הייתה לפעול לשם הגנה על האינטרס הציבורי ועל הזכויות החוקתיות של הציבור, כפי שאלה הוגדרו בפסיקת בית המשפט העליון בעניין שיח חדש.
מטעמים אלה אני קובע אפוא כי המינהל פעל מתוך "צידוק מספיק" עת הודיע לחכ"ל ולעירייה כי לא ניתן לקיים את המיזם בתנאי החלטה 611. לפיכך, גם מטעם זה אני דוחה את טענת התובעים לפיה המינהל גרם להפרת הסכם שכר הטרחה בין עורכי הדין לבין החכ"ל.

לנוכח התוצאה אליה הגעתי באשר לעילת עשיית עושר ולא במשפט ולאחר שקבעתי כי המינהל היה רשאי לקצוב את אורך חייה של החלטת ועדת 640 כמו גם את החלטה 738 וכי אין לחייבו בתשלום שכר טרחת עורכי הדין מכוח עוולת גרם הפרת חוזה, הרי שדין התביעה כנגד המינהל – להידחות.

124.
בהסכם שכר הטרחה, וכך גם בעדכון לשכה"ט, לא נקבע מנגנון חוזי שמסדיר את סיום היחסים בין הצדדים. אף לא נקבע מה יהא במקרה בו תחליט החכ"ל (כמי שפועלת תחת הוראות הרשות המקומית) שלא לממש את המיזם.
בעניין גורן, שנסוב סביב חוזי יחס למתן שירותים משפטיים, עמדה השופטת א' חיות על החשיבות בניסוח מדויק ומפורט של תנאי ההתקשרות בין הצדדים, לרבות קביעת מנגנון שיסדיר את סיום היחסים החוזיים:

"בשל המאפיינים המייחדים אותם כחוזי יחס, ניתן היה לצפות כי מערכות יחסים אלה יעוגנו בהסכמים כתובים ומפורטים במסגרתם יסדירו הצדדים, בין היתר, את התנאים המקימים לעורכי הדין זכות לקבלת שכר טרחה בגין שירותי הגבייה הניתנים על-ידם בדרך של הגשת תביעה לערכאות ובדרך של הליכי הוצאה לפועל; את שיעור שכר הטרחה בקטגוריות שונות של מצבים משתנים ובין היתר באותם המקרים שבהם מבקשת העירייה להפחית מן החוב המגיע לה או לוותר עליו כליל; ולבסוף ניתן היה לצפות כי יפורט באותם הסכמים מנגנון מתאים המסדיר את סיום היחסים בין הצדדים על כל הכרוך בכך, לרבות בכל הנוגע למלאי התיקים "הפתוחים" והמשך הטיפול בהם וכן בכל הנוגע לתקופת ההודעה המוקדמת. ציפייה זו היא סבירה ביותר נוכח העובדה שמדובר כאמור במערכת יחסים ארוכת טווח. העדרם של הסכמים כתובים ומפורטים כאלה תמוה ובעייתי במיוחד נוכח העובדה כי עניין לנו ברשות שלטונית שהינה אחת הרשויות המקומיות הגדולות בארץ ובשירותי גבייה משפטיים שניתנו לה במשך עשרות שנים
"
.

[עניין גורן, פסקה 14]

125.

סעיף 46 לחוק החוזים יסודו בדיני
עשיית עושר ולא במשפט
ולפיו, אדם זכאי לשכר בגין עמלו, שאם לא כן יימצא מקבל השירות מתעשר שלא כדין [ראו: ע"א 136/92 ביניש-עדיאל נ' דניה סיבוס חברה לבנין בע"מ, פ"ד מז(5) 114, 125 (להלן – עניין ביניש-עדיאל)].
עוד נקבע בעניין ביניש-עדיאל
כדלקמן:

"
בהתקשרות שבין עורך דין ללקוח, ככל שמדובר בשכרו של

עורך הדין, אם לא הוסכם במפורש אחרת, יש לקרוא תנאי מכללא, ולפיו רשאי הלקוח לנתק את הקשר עם עורך הדין ולחדול מלהיזקק לשירותיו בכל עת, אפילו טרם הושלמה העיסקה שבקשר אליה נתבקשו שירותיו של עורך הדין, ובתנאי שיובטח שכר ראוי עבור השירות שכבר ניתן. בכך יש כדי ליצור את האיזון הראוי שבין זכות הלקוח לייצוג תוך שמירה על יחסי אמון מלאים בינו לבין פרקליטו, לבין זכותו הלגיטימית של עורך הדין לקבל שכר בגין טרחתו".

[עניין ביניש-עדיאל, בעמ' 124]

126.

בע"א 8854/06 קורפו נ' סורוצקין (פורסם בנבו, 20.3.2008) (להלן – עניין קורפו), התייחס השופט י' דנציגר להלכה שנפסקה בעניין ביניש-עדיאל:

"בהלכת
ביניש-עדיאל נדון הסכם שכר טרחה בו נקבע כי התשלום לעורך הדין יהיה על פי אחוזים ממכירת דירות בפרויקט. ואולם, כשנה וחצי לאחר עריכת ההסכם החליט הלקוח כי אין הוא מעוניין עוד בהמשך הפרויקט, ועל כן אין הוא זקוק עוד לייצוג משפטי. אכן, במקרים מסוג זה, בהם הלקוח אינו מעוניין עוד בפרויקט שלשמו התקשר עם עורך הדין, יש לקרוא תנאי מכללא לתוך ההסכם לפיו לא יהיה זכאי עורך הדין לפיצויי ציפייה. כחלק מיסוד האמון של הלקוח בעורך דינו יש לראות גם את הסתמכותו של הלקוח, כי עורך דינו לא יכפה עליו פרויקט אשר הוא אינו רוצה בו עוד ולא ידרוש פיצויי ציפייה כאשר מופסק הייצוג משפטי הנוגע לאותו פרויקט. על כן, הלכת
ביניש-עדיאל, בה נפסק כי במקרה זה זכאי עורך הדין לפיצויים בגין שכר ראוי בלבד ואינו זכאי לפיצויי ציפייה, משמרת את יסוד האמון האמור.
ואולם, יש להבדיל בין שימור יסוד האמון לבין הפיכת ההסכם בין עורך הדין ללקוח לנייר אשר הינו בגדר המלצה בלבד עבור הלקוח. אין מקום לאפשר ללקוח להשתחרר מן ההסכם אותו כרת עם עורך דין פלוני מבלי להיות חייב בתשלום פיצויי ציפייה, רק משום שהגיעה אליו הצעה מפתה יותר מעורך דין אלמוני".


הנה כי כן, ככל שהפסקת ההתקשרות נובעת מ"שינוי נסיבות מהותי", ואינה נגועה בחוסר תום לב, אזי לא יהיה מקום לחייב את הנתבעות בפיצוי ציפייה (פיצוי קיום), אלא בשכר ראוי בלבד [עניין קורפו, פסקה 17].

בענייננו, אין בהיעדרו של פתרון חוזי לשכר טרחתם של עורכי הדין במקרה בו הודיע הלקוח על הפסקת השירות המשפטי, כמו גם בהיותה של החלטת העירייה והחכ"ל לפעול בתנאי החלטה 727 סבירה, כדי לשלול מעורכי הדין שכר טרחה ראוי שמגיע להם בעבור העבודה שביצעו לאורך תקופה ארוכה. בפרט נכון הדבר מקום בו לא נקבע במפורש בהסכם שכר הטרחה כי עורכי הדין לא יהיו זכאים לכל תשלום, אלא על בסיס הצלחה בלבד [ראו לדוגמא נסיבותיו השונות של
ת"א (מחוזי מרכז) 49872-11-12 עו"ד פז נ' החקלאי תלמי מנשה אגודה שיתופית להתיישבות חקלאית בע"מ (פורסם בנבו, 03.03.2016); הערעור על פסק הדין נמחק – ע"א 3226/12 עו"ד פז נ' החקלאי תלמי מנשה אגודה שיתופית להתיישבות חקלאית בע"מ (פורסם בנבו, 22.06.2017)].

127.
כפי שנקבע לעיל, העירייה והחכ"ל פעלו בתום לב ומשיקולים ענייניים, עת מצאו לנכון להיענות להצעת המינהל ולפעול בהתאם לעמדת הקיבוצים באשר למתווה החלטה 727.
יודגש, כי לא החכ"ל היא שהודיעה לעורכי הדין על הפסקת היחסים החוזים, אלא עו"ד חתוכה הוא שהודיע בחודש נובמבר 2007 לחכ"ל על הפסקת ייצוגה על ידי עורכי הדין [מוצג נ/5]. בחקירתו הנגדית הסביר עו"ד חתוכה את מניעיו:

"לא היה לי מה, הם לקחו את הקרקע, מה אני אטפל את הקירות? אני לא מבין אותך. לקחו את הקרקע והחזירו אותה למנהל, המנהל הלך ושיווק אותה לקובי מימון, מה יש לי לטפל עוד?"

[פר' עמ' 99, ש' 3-1]

128.

בנסיבות אלה, ולאור ההלכה שנפסקה בעניין ביניש עדיאל ובעניין קורפו, זכאים עורכי הדין לשכר ראוי, אך אינם זכאים לפיצויי ציפייה (פיצויי קיום).
תוצאה זו מתיישבת עם האופן בו פעלה החכ"ל ביום 26.1.2006, טרם "ויתרה" ראש העין על המיזם, אז שלח מר ינאי מכתב לעו"ד חתוכה ולמר עוז. במכתב זה הבהיר מר ינאי כי "ראש העין תישא בהוצאות שכר הטרחה של עורכי הדין בירן וחתוכה" [נספח 6 ל-נ/15]. ביום 11.12.2006, לאחר "ויתורה" של ראש העין על המיזם, שלח עו"ד חתוכה למר ינאי מכתב דרישה לתשלום שכר הטרחה [נספח 53 ל-ת/1]. ביום 10.1.2007, שלח מר ינאי מכתב תשובה ובו נכתב, בין היתר, כדלקמן:

"החכ"ל מוכנה לשלם לכם את שכר הטרחה בשים לב להסדרים שנקשרו עימכם, תוך יישומם למציאות החדשה ולתמורות המגיעות ו/או שיגיעו לכיסה של החכ"ל"

[נספח 54 ל-ת/1]


בעדותו אישר מר ינאי כי עמדת עיריית ראש העין
והחכ"ל הייתה שיש לשלם לעורכי הדין שכר טרחה [פר' עמ' 648, ש' 22-18].
גם מר סיני אישר בעדותו כי היועצת המשפטית לעירייה הבהירה שיש לשלם לעורכי הדין שכר טרחה [פר' עמ' 500, ש' 16-9]. מר סיני אף מינה נציגים לניהול משא ומתן מול עורכי הדין באשר לגובה שכר טרחתם [פר' עמ' 501, ש' 9-7].
בנסיבות אלה ומכוחה של הוראת סעיף 46 לחוק החוזים, וההלכה הפסוקה שנקבעה בעניין ביניש-עדיאל, זכאים עורכי הדין לשכר ראוי מהחכ"ל כמי שכרתה עימם את הסכם שכר הטרחה ואת העדכון לשכה"ט.

129.
באשר לעירייה, זו לא הייתה צד ישיר למערכת החיובים החוזית עם עורכי הדין.
בשונה מהנסיבות בעניין בית הרכב ו
בעניין עו"ד רוזנבלום, שם דובר על הסכמים שלא
נתמלאו בהם הדרישות החוקיות למתן תוקף חוזי, בענייננו, הסכם שכר הטרחה נערך מלכתחילה עם החכ"ל.
יתר על כן, כפי שעלה מהעדכון לשכה"ט להתקשרות החוזית התקבלו האישורים מצד הגורמים המוסמכים בחכ"ל. בנסיבות שכאלה, עלול חיובה של העירייה בתשלום שכר ראוי לעורכי הדין לרוקן מתוכן את הסכמת הצדדים בעת כריתת הסכם שכר הטרחה ואף לאחר מכן, בעת עדכון שכה"ט.


מאידך, ביסוד ההתקשרות החוזית שבין עורכי הדין לבין החכ"ל עמד רצונם של הצדדים שהתמורה לעורכי הדין תשלום מתוך הכנסותיה של החכ"ל, כמי שתקבל לידה את תכנון המיזם ותעסוק בשיווקו, כזרוע הביצועית של העירייה. אולם, הצלחת המיזם והזרמת התקבולים לשיקום התשתיות הישנות בראש העין לא היוו מטרה עצמאית ונפרדת של החכ"ל, אלא מטרה של העירייה, שהחכ"ל נבחרה לפעול ליישומה כזרוע הביצועית שלה.
בסופו של יום, כתוצאה משינוי נסיבות מהותי במצב המשפטי ובעמדת המינהל, הוחלט על ידי העירייה שלא להמשיך ולפעול למימוש המיזם, אלא לקבל את הצעת המינהל לשווק את הקרקעות לפי החלטה 727. מכאן נגזרה גם תוצאת סיום היחסים החוזיים שבין עורכי הדין לבין החכ"ל. שיקולים אלה דווקא תומכים בחיובה של העירייה בתשלום שכר ראוי לעורכי הדין.

לאחר שהבאתי בחשבון את מכלול השיקולים, אני סבור כי מקום בו הצדדים עצמם הסכימו כי מי שיחוב בשכר הטרחה היא החכ"ל, בהינתן כי לא הובאו לפניי ראיות שיילמדו כי אין בכוחה של החכ"ל לעמוד בחיובים אלה, יש להשית את החיוב בשכר טרחה ראוי על החכ"ל בלבד. תוצאה זו עולה בקנה אחד עם כוונת הצדדים וגם עם שיקולים מערכתיים של אי-כפיית התקשרות חוזית או מעין חוזית, בניגוד לכוונת הצדדים כמו גם על ההקפדה בשמירה על התכלית הציבורית שמגולמת בהוראות סעיף 203 לפקודת העיריות, אליה כבר נדרשנו לעיל בראשית דברינו. מכאן שדין התביעה כנגד העירייה להידחות.

130.
קביעת גובה שכר טרחה ראוי נעשית בכל מקרה על פי נסיבותיו ועל יסוד חומר הראיות המצוי בפני
בית המשפט [ראו: עניין בייניש עדיאל, בעמ' 125;
ע"א 261/86
‎

‎
חברת דנו הישראלית
‎

‎
נ' הורשפלד
, פ''ד מג(1) 160 (1989);
ע"א 9282/02 יכין חקל בע"מ נגד יחיאל, פ"ד נח(5) 20 (2004) (להלן – עניין יכין חקל)].

לשם הערכת שכר הטרחה הראוי לו זכאים עורכי הדין, צירפו התובעים את חוות דעתו של עו"ד זאב הרטבי
. במסגרת חוות דעתו העריך עו"ד הרטבי, על בסיס ניסיונו האישי [פר' עמ' 391, ש' 14] כי השכר הראוי לו זכאים עורכי הדין הינו 11% משווי המקרקעין בייעודם החדש כדלקמן: 10% בגין עבודה משפטית של שינוי ייעוד המקרקעין ופעולות ייחודיות שביצעו עורכי הדין לצורך השגת זכויות עבור ראש העין. 1% משווי המקרקעין בגין שירותי יזמות [נ/6].
לביסוס הערכת שווי המקרקעין הגישו התובעים את חוות דעתו של שמאי המקרקעין אריה קמיל. בחוות דעתו העריך השמאי קמיל את שווי המקרקעין לחודש מרץ 2007, בסך 571,700,000 ₪ [ת/7].
את הערכתו ביסס עו"ד הרטבי, בין היתר, על כך שעורכי הדין הגו ויצרו את המיזם יש מאין והשיגו עבור ראש העין זכויות שלא היו לה; השגת הסכם הרשאה; היקפו של המיזם ומידת מורכבותו; הכנתן ואישורן של שתי תב"עות מורכבות; משך הזמן בו טיפלו עורכי הדין במיזם.
131.
בחקירתו הנגדית הסביר עו"ד הרטבי כי הסכם שכר הטרחה איננו כולל רכיב של יזמות. עם זאת, במסגרת הערכת השכר הראוי בחר עו"ד הרטבי להוסיף רכיב זה מאחר ש"ההסכם [הסכם שכר טרחה – א.ש.] היה הסכם לטיפול משפטי ... הייתה שם עבודה רבה, הייתה עבודה שאני מניסיוני יודע שזו עבודה של יזם, ואני לא פעם מעיר בחוות הדעת שלי כשעורך מבצע פעולה שהיא מעבר לפעולה הרגילה כלומר הוא יוזם פעולה הוא מביא עסקה לאנשים ומפתח אותה או מחבר כמה גופים יחד, לדעתי מגיע לו שכר נוסף ..." [פר' עמ' 390, ש' 12-7].


132.
עו"ד הרטבי הציע חלופה נוספת להערכת שכר הטרחה הראוי - לפי שעות עבודה. לצורך הערכה זו ועל בסיס כתב התביעה, חילק עו"ד הרטבי את עבודתם של עורכי הדין במסגרת המיזם לשלוש תקופות:


תקופה ראשונה, בשנים 1994-1990: בתקופה זו הגו עורכי הדין את המתווה למיזם, השיגו הסכם הרשאה לתכנון, ניהלו משא ומתן והביאו להסכם מול הקיבוצים, הביאו לסיפוח מקרקעי הקיבוצים, החלו בהליך של הגשת בקשות למינהל להחלת הוראות החלטה 533/611 על מקרקעי הקיבוצים והחלו בהליכי התכנון של המקרקעין. להערכת עו"ד הרטבי בתקופה זו עבדו עורכי הדין 5,000 שעות.


תקופה שניה, בשנים 2002-1995: בתקופה זו, נוהל משא ומתן אינטנסיבי עם המינהל ונחתמו עימו הסכמים, ניתן אישור ועדת 640 להחלת החלטה 611, הוקמה מינהל משותפת עם הקיבוצים, נוהל משא ומתן עם הקיבוצים ונחתמו עימם הסכמים נוספים, תוכננו ואושרו שתי תב"עות, החלו פעולות לשיווק המקרקעין, לאחר הוצאת שומות. להערכת עו"ד הרטבי בתקופה זו עבדו עורכי הדין 10,000 שעות.


תקופה שלישית בשנים 2006-2003: בתקופה זו, נעשו פעולות אינטנסיביות לשיווק המקרקעין וכן התנהלו מגעים מול המינהל והקיבוצים בנושאים שונים. להערכת עו"ד הרטבי בתקופה זו עבדו עורכי הדין 3,000 שעות.

133.
להערכתו של עו"ד הרטבי במשך התקופה של 16 שנים עבדו עורכי הדין 18,000 שעות. את שכר הטרחה הממוצע לשעת עבודה של עורכי הדין העריך עו"ד הרטבי בסך 1,000 ₪ לשעה (בתוספת מע"מ). מכאן ששכר הטרחה הראוי לפי חישובו של עו"ד הרטבי עומד על סך 18,000,000 ₪.

בעדותו הסביר עו"ד הרטבי כדלקמן: "מאחר שאני לא יודע את החלוקה המדויקת כמה עבד כל אחד עשיתי מן אומדן שעורך דין בירן עבד 20 שעות מכלל המשרד וחתוכה עבד 40 שעות מכלל זה והשאר אולי עבדו אחרים ... ולכן הגעתי לאלף כממוצע מפני שלדעתי מגיע לבירן עבור העבודה ..." [פר' עמ' 393, ש' 27-23].

134.
מטעם העירייה והחכ"ל הוגשה חוות דעתו של שמאי המקרקעין מר שאול רוזנברג. במסגרת חוות דעתו העריך השמאי רוזנברג את שווי המקרקעין לחודש מרץ 2007 בסך 196,940,000 ₪ [נ/14].

חוות דעתו של השמאי רוזנברג כללה אף חישוב של שכר טרחה. אולם, אין מדובר בשכר טרחה ראוי, כי אם בשכר טרחה שחושב בהתאם ל"הסדר שכר טרחה-פרוייקטים עם הקיבוצים" מיום 20.6.2002.
וכך הסביר השמאי רוזנברג בעדותו: "... חוות הדעת בעיקרה היא חוות דעת שמאית שבה אומדים שווי, גם שווי הקרקע כריקה, וגם שווי הבנוי הוא מרכיב שמאי. בסופו של דבר הקטע שבו עשיתי בסיומו של האומדן גם את נושא שכר הטרחה, הוא תרגום של מכתב שכר הטרחה המתומצת האחרון והתאמתו לאותם מחירים שאצלי. כלומר זו לא חוות דעת משפטית שקובעת שכר טרחה" [פר' עמ' 568, ש' 32-30, עמ' 569, ש' 2-1]

במסגרת חוות דעתו הסביר השמאי רוזנברג כי התבקש לערוך את חישוב שכר הטרחה "אילו הפרויקט היה יוצא לפועל במלואו" ובהתאם לעדכון שכה"ט מיום 20.6.02, אשר על פיו שכ"ט ייגזר ממרכיבי הוצאות הפיתוח והתמורות שהייתה אמורה העיריה לקבל ממימוש הפרויקט וכן שכ"ט אשר היה אמור להיות משולם על ידי רוכשי או שוכרי נכסים בפרויקט, הנגזר משווי מכירה או השכרה של מבנים שיבנו בפרויקט. בדרך זו העריך השמאי רוזנברג כי עורכי הדין זכאים לשכ"ט בסך 2,558,043 ₪ מאת החכ"ל וכן שכ"ט בסך 10,068,880 ₪ מאת הרוכשים או השוכרים.

135.
הן עו"ד הרטבי (באחת מהחלופות שהציע) והן השמאי רוזנברג הציגו תחשיבים המבוססים על חילוץ שכר הטרחה משווי המקרקעין. דרך הערכה זו של שכר טרחה ראוי הוכרה ויושמה, לא אחת, בפסיקה [ראו לדוגמא, עניין יכין חקל, בעמ' 31-30]. דרך זו מתיישבת לכאורה עם הוראות הסכם שכר הטרחה והעדכון לשכה"ט. אולם, כפי ששנינו, הצדדים התכוונו להתנות את תשלום שכר הטרחה בהתקיים התוצאה, קרי – מתוך התמורות שיתקבלו אצל החכ"ל לאחר מימוש המיזם. מאחר שתוצאה זו לא התקיימה אני סבור כי לא יהא זה נכון לאמץ אמת מידה של שכר ראוי על פי שווי המקרקעין.
לכך יש להוסיף את חסרונותיה של השיטה לפיה השכר ראוי נקבע כפונקציה משווי הנכס, עליהם עמד פרידמן. לגישתו, קביעת שכר טרחה באחוזים משוויו של נכס היא שיטה בלתי רצויה, שיכולה להלום בעיקר תביעות בנזיקין שמידת הצלחתן תלויה בספק או תביעה לדמי תיווך. אולם, במקרים בהם מדובר בתביעות גבוהות מאוד, עלול שכר הטרחה שנקבע באחוזים משווי הנכס לחרוג מגדר הסבירות [פרידמן, שכר טרחה ראוי, בעמ' 109].

יתר על כן, קיימים מספר שיקולים רלבנטיים נוספים, שיש להביאם בחשבון במסגרת השיקולים בפסיקת השבה של שכר ראוי מכוח עילת עשיית עושר ולא במשפט [עניין בית הרכב, פסקה 54]. בשיקולים אלה יש כדי להצדיק פסיקת שכר ראוי על בסיס שעות עבודה, חלף קביעתו כנגזרת מהערכת שווי מקרקעי הקיבוצים בייעודם החדש, כפי שאפרט להלן:

ראשית, ההצדקה לשכר טרחה באחוזים משווי הנכס הייתה יכולה להתקיים אילו המיזם היה יוצא לפועל בשלמותו. אולם, לא כך הוא הדבר. כפי שקבעתי לעיל, תוצאת הסכם שכר הטרחה לא התקיימה. לאור שינוי המדיניות, קרי - החזרת המקרקעין למינהל בהתאם להחלטה 727, תוצאת הסכם שכר הטרחה אף אינה יכולה להתקיים בעתיד לבוא.

שנית, קביעת שכר הטרחה כנגזרת משווי המקרקעין או כנגזרת של שווי "השטח המבונה" תגרום לעיוות במובן זה שלא תביא בחשבון את העלות הנחסכת לעורכי הדין בכך שלא נדרשו להשלים את חלקם בעבודה שכזו, קרי - השלמת העבודה המשפטית הרבה שכרוכה בהתקשרויות הפרטניות שמיזם בסדר גודל שכזה מחייב [ראו עדותו של עו"ד הרטבי לפיה מדובר באלפי שעות - פר' עמ' 399, ש' 15-7].

שלישית, מקרקעי הקיבוצים לא היוו חלק ממסת הנכסים של החכ"ל. זכויות החכירה החקלאית בקרקעות אלה היו בידי הקיבוצים והם אלה שנהנו מהתמורות שהגיעו לידיהם מכוח החלטה 727 (באמצעות פירעון חובותיהם לנושים). מכאן, שפסיקת שכר ראוי על בסיס שווי הערכת מקרקעי הקיבוצים במצבם התכנוני החדש אינה מתיישבת עם רכיב ההתעשרות ממנו נהנתה החכ"ל, רכיב שנוגע בעיקר לעבודה הרבה שהשקיעו עורכי הדין במיזם.

רביעית, בעוד שעסקה במתווה החלטה 611 היא עסקת יזמות לכל דבר ועניין, הרי שבמתווה החלטה 727 הושבו מקרקעי הקיבוצים למינהל והוא שפעל לשיווקם, לפי שיקול דעתו. מכאן, שפסיקת שכר ראוי על בסיס מתווה יזמי מנוגדת למתכונת החלטה 727 של מועצת מקרקעי ישראל. פסיקת שכר ראוי כנגזרת של שווי המקרקעין אף מנוגדת לאופייה של החכ"ל, כתאגיד עירוני, שאמור לשרת את העירייה ואינו אמור לפעול כיזם פרטי בשוק המקרקעין ולבטח לא בהיקפי שיווק פוטנציאליים של מאות יחידות דיור ושטחי מסחר בהיקף כה רב.

חמישית, לא ניתן להתעלם משיקולי הקופה הציבורית. המתכונת עליה הוסכם באשר לתשלום שכר הטרחה כפי שנקבעה נועדה למנוע קיומו של נטל רב על הקופה הציבורית.
נכון הוא שבסופו של יום הגיעו לקופתה של העירייה או לקופתה של החכ"ל תשלומים בגין "חלף היטל השבחה" וכן כספים בגין העברות תקציביות לתשלום הוצאות פיתוח (מכוח הסכם הגג שנחתם עם המדינה). ברם, דמים אלה נועדו לצרכי ציבור בלבד ולשם פיתוח התשתיות החדשות והישנות בראש העין. קביעת שכר ראוי על פי מבחן שווי הקרקע, עלולה בנסיבות שכאלה להביא לתוצאה בלתי צודקת, שפוגעת באינטרס הציבורי, בבחינת "אבות אכלו בוסר ושיני בנים תקהינה".

בנסיבות אלה, קביעת שכר טרחה ראוי על בסיס אחוזים משווי המקרקעין איננה יכולה להתקבל, באשר היא מתבססת על פיצויי קיום, היא מביאה לתוצאה בלתי סבירה והיא מטילה עול כלכלי כבד על הקופה הציבורית, בניגוד לכוונת הצדדים.

136.
לפיכך, אני סבור כי הדרך הנכונה יותר להערכת שכר הטרחה הראוי תתבסס על היקף העבודה שהושקע מצד עורכי הדין בקידום המיזם. דרך זו עולה בקנה אחד עם השיטה החלופית אותה הציע עו"ד הרטבי - חישוב שכר הטרחה על פי שעות העבודה שהשקיעו עורכי הדין במסגרת פועלם לקידום המיזם.

בהלכה הפסוקה נקבעו קריטריונים שונים שיש לשקלל לצורך קביעת שכר הטרחה ובין היתר: שווי הפרויקט; משך הזמן שארך הטיפול בפרויקט; כישוריו של עורך הדין והמוניטין שלו; היקף העבודה שבוצעה ותוצאותיה

[ראו:
ע"א 499/89
רמת אביבים בע"מ נ' מירון, בן ציון ופריבס, עו"ד
, פ"ד מו(4) 586, 593 (1992)].
בעניין עו"ד רוזנבלום, פסקה 35, עמד השופט י' דנציגר על אמות המידה לאורן ייקבע השכר הראוי:

"באשר לקביעת השכר הראוי או גובה התמורה החלקית שתחויב הרשות בתשלומה, אסתפק בהצבת "סימני הדרך" הבאים: כפי שציינתי לעיל, הכלל הוא כי בית המשפט לא יורה לרשות לשלם את התמורה החוזית עליה הוסכם כשכר ראוי או על דרך של צו לקיום ההתחייבות. בנוסף, בקביעת הסכום שעל הרשות לשלם, אם בכלל, יש להעדיף אמות מידה אובייקטיביות להערכת שווי העבודה או השירות שנהנתה מהם הרשות, ובכל מקרה בו נותן השירות או מבצע העבודה אינו תם לב לחלוטין, יש לתת ביטוי לחוסר תום לב זה באמצעות הפחתת הסך בו מוערכים השירות או העבודה באופן אובייקטיבי ...
יחד עם זאת, כאשר מתברר כי גובה התמורה החוזית נמוך מהשווי האובייקטיבי של השירות או העבודה, יש לבסס את הקביעה באשר ל"שכר הראוי" או באשר לצו הקיום החלקי על גובה התמורה החוזית, ומובן שגם מסך זה ניתן להפחית על מנת לאזן בין השיקולים הנוגדים [השוו:
גרוסקופף, 610-609]

."

137.
לאחר שעיינתי בכתבי הטענות ובמוצגים ולאחר ששמעתי את עדויות הצדדים, התרשמתי כי היקף העבודה שביצעו עורכי הדין הוא רחב ומשתרע על פני מספר תחומים: משפטי, תכנוני ויזמי. מדובר בעבודה רבה, שהתמשכה על פני 16 שנים ובצידה הישגים, הגם שלא הבשילה לידי הצלחה במיזם והבאתו לקו הסיום.

מר יגאל ינאי, מי ששימש כמנכ"ל החכ"ל בשנים 2009-2003, אישר במהלך חקירתו הנגדית כי מקרקעי הקיבוצים סופחו לתחום שיפוטה של ראש העין באמצעות פעילותם של עורכי הדין [פר' עמ' 592, ש' 5-2]; מר ינאי הקדיש חלק ניכר מזמנו לטובת קידום המיזם יחד עם משרדו של עו"ד בירן [פר' עמ' 592, ש' 32-30]; מדובר בפרויקט הגדול ביותר של ראש העין באותה תקופה ועורכי הדין מעורבים בו מתחילתו [פר' עמ' 592, ש' 26-24, עמ' 594, ש' 11-8]; משרד עו"ד בירן באמצעות עו"ד חתוכה היו "הרוח החיה" בתהליכים הקשורים לקידום המיזם והשקיעו בו עבודה עצומה [פר' עמ' 603, ש' 5-1], פר' עמ' 644, ש' 4-1].
גם מר סיני אישר בחקירתו הנגדית כי עורכי הדין "עבדו מאוד קשה" במסגרת הפרויקט [פר' עמ' 494, ש' 4-2].

138.
לעדויות אלה מצטרפות עדויותיהם של מר יוסף ומר חדד אשר כיהנו ב"עמדות מפתח" בזמנים בהם המיזם החל להתהוות ואשר תיארו את עבודתם הרבה, המאומצת והנחוצה של עורכי הדין. כך, מר יוסף הסביר כי "... כשלא היה כלום בראש העין, שום עתיד לא היה ואני קיבלתי את הצוות הכי טוב שיכול להיות [עורכי הדין – א.ש.] בלי לשלם ריטיינר שוטף להגשים פרויקטים אדירים מבחינה כלכלית לראש העין ולמדינת ישראל, כשהם הובילו את התהליך הזה לאורך כל כך הרבה זמן ..." [פר' עמ' 154, ש' 30-27].
עוד הסביר מר יוסף כי עורכי הדין הצליחו להגיע לפשרה עם הקיבוצים באשר לסיפוח מקרקעיהם לתחום שיפוטה של ראש העין ותיאר הישג זה כתקדימי. לדבריו: "עד היום לא ראיתי תקדים של הסכם כזה" [פר' עמ' 167, ש' 7-6].
להערכתו של מר יוסף עורכי הדין "עבדו הרבה מאוד זמן כי לי הם היו הזרוע הכי משמעותית לייעוץ הדרכה וכיוון ולהתמודדות כדי להגשים מטרה חשובה" [פר' עמ' 175, ש' 5-3]. את הערכתו ביסס מר יוסף "על מציאות חיים עבדנו כתף לצד כתף הרבה מאוד שעות ומשא ומתן ופגישות בירושלים עם כל הגורמים, הרבה מאוד שעות" [פר' עמ' 175, ש' 10-9]. במסגרת תצהירו פירט מר יוסף בהרחבה את הפעולות השונות שביצעו עורכי הדין החל מבדיקת הנתונים הנוגעים למצבה התכנוני של ראש העין, קיומן של ישיבות רבות במשרדו של מר יוסף, הגשת התנגדויות לפעולות חד צדדיות של המדינה, שינוי גבולותיה של ראש העין וסיפוח מקרקעי הקיבוצים, וכלה בחתימה על הסכם הרשאה לתכנון עם המינהל, גיבוש מהלכי תכנון של המיזם, חתימה על הסכם עקרונות עם המינהל ואישורן של שתי תב"עות. גרסתו של מר יוסף בהקשר זה מקובלת עליי והיא נתמכת במספר ראיות חפציות, עליהן עמדנו, ביניהן: הסכם ההרשאה לתכנון, הסכם העקרונות, הסכמים עם הקיבוצים, תכניות בניין עיר שאושרו באשר למקרקעי הקיבוצים, החלטה 738 ועשרות המכתבים שצורפו למוצגי הצדדים.

139.
אף מר חדד תיאר בתצהירו את עורכי הדין כ"רוח החיה" מאחורי המיזם ואת העבודה הרבה שהשקיעו עורכי הדין לצורך הוצאת המיזם אל הפועל. מר חדד הגדיר את עורכי הדין כ"אנשי מקצוע עם הרבה ניסיון וידע שהיו דומיננטיים בכל תהליכי קידום המיזם". עוד הסביר מר חדד כי תרומתם של עורכי הדין הייתה מכרעת בכל היבטי המיזם [סעיפים 37-27, 40-39, 53-51, 74, 82, 95 ל- ת/3].

140.
הנה כי כן, תרומתה רבת החשיבות של עבודת עורכי הדין עוברת כבריח תיכון בכל העדויות אותן סקרתי לעיל.

בחוות דעתו העריך עו"ד הרטבי כי לאורך תקופה של 16 שנים עבדו עורכי הדין 18,000 שעות.
לא אוכל לקבל הערכה זו במלואה. לכך שני טעמים עיקריים:


ראשית, עורכי הדין לא צירפו דו"ח שעות עבודה, יומן עבודה או תצהירים מטעם מנהלי משרד ש. בירן על מנת לתמוך בהיקף שעות נרחב זה. עורכי הדין לא ידעו לכמת את היקף העבודה שהשקיעו במיזם, זולת שימוש בסופרלטיבים כללים, כגון: "המון, המון והמון" או "ימים ולילות" [פר' עמ' 367, ש' 32; עמ' 368, ש' 1]. עו"ד חתוכה בתצהירו לא הציג ראיות של ממש באשר להיקף השעות בהן עבד, זולת הערכה כללית שמהווה תמונת מראה של חוות דעתו של עו"ד הרטבי [סעיפים 284-281 ל-ת/1]. ברם, לפי עדותו של עו"ד בירן, בסניף המשרד בתל-אביב, הוא מקום עבודתו של עו"ד חתוכה, דווקא נהגו לרשום את שעות העבודה בגין מתן שירותים משפטיים [פר' עמ' 167, ש' 15]. חסר ראייתי זה מפחית מאוד ממשקל הערכתו של עו"ד הרטבי וממשקל הצהרתו של עו"ד חתוכה בעניין היקף שעות העבודה של עורכי הדין.


שנית, בהנחה שהוקדשו לפרויקט הספציפי 8 שעות בכל יום, מדובר ב 2,250 ימי עבודה. עם זאת, יש להניח כי בתקופה זו עבדו עורכי הדין במקביל על פרויקטים נוספים ולא השקיעו את מלוא הזמן בפרויקט זה בלבד. לפי עדותו של עו"ד בירן, הוא הקדיש "עבודה עצומה" בעניין הסטת נתיבו המתוכנן של כביש 6, אלא שעבודה זו נעשתה בעבור לקוחות אחרים של המשרד - קיבוץ נחשונים ולאחר מכן בעבור תאגיד שהיה קשור למערכת ההפעלה והניתוב של כביש 6. על פי עדותו של מר חדד (שהעיד מטעם התובעים) עורכי הדין עבדו גם בפרוייקטים אחרים בעבור חכ"ל בגינם נערכה התחשבנות נפרדת, כריטיינר או כמטלות אד הוק "במסגרת שכר טרחה פיקס" [פר' עמ' 234, ש' 3-1].


מטעמים אלא ובהתחשב בהיקף העבודה הנדרש לפרויקט מסוג זה ובמשך השנים בהן פעלו עורכי הדין לשם הגשמת המיזם, אני מעמיד את מספר שעות העבודה שביצעו עורכי הדין על סך 11,000 שעות, שהינו 687.5 שעות עבודה בשנה, קרי – כיומיים עבודה בשבוע לפי תחשיב של שמונה שעות עבודה ליום, בניכוי תקופת פגרות וחגים: (51-8)/687.5= 15.988 שעות לשבוע.

141.
את מחיר שעת העבודה הממוצע של עורכי הדין העריך עו"ד הרטבי בסך 1,000 ₪ לשעה. אני סבור כי תחשיב זה מוטה כלפי מעלה. לכך שלשה טעמים.


ראשית, בשנת 1999, במסגרת ת.א. (ת"א) 1240/95 הגיש עו"ד הרטבי חוות דעת בשאלת שכר טרחה ראוי. חוות דעת זו הוגשה כמוצג במסגרת התביעה דנן [נ/11]. בחוות דעת זו כתב עו"ד הרטבי כדלקמן: "בראשית שנות ה-90 היה השכר שנע בין 150$ - 200$ (בתוספת מע"מ) שכר סביר ומקובל לעו"ד בכיר במשרדנו עבור שעת עבודה עבור לקוח" [ההדגש הוסף – א.ש.].

שנית, בעדותו לפניי הסביר עו"ד הרטבי כי לא ידע מהי החלוקה המדויקת של שעות העבודה שביצע כל אחד מעורכי הדין ולכן ביצע אומדן "שעורך דין בירן עבד 20 שעות מכלל המשרד וחתוכה עבד 40 שעות מכלל זה והשאר אולי עבדו אחרים. סתם זרקתי מספרים ולכן הגעתי לאלף כממוצע ..." [פר' עמ' 393, ש' 31-23]. כעולה מעדויות הצדדים והמוצגים שהוגשו, התרשמתי כי עו"ד חתוכה היה הגורם "הפעיל" אשר השתתף בישיבות החכ"ל, שלח מכתבים לגורמים שונים והניע מהלכים לקידום המיזם. כך כשנשאל מר ינאי בחקירתו הנגדית: "עורך דין בירן היה בשלבים היותר קודמים אבל מי שתפעל את היום יום זה היה עורך דין חתוכה, נכון?", השיב מר ינאי בחיוב [פר' עמ' 593, ש' 7-5].

שלישית, עו"ד חתוכה העיד כי החל לעבוד במשרדו של עו"ד בירן כמתמחה וסיים כעו"ד בכיר. לגרסתו של עו"ד חתוכה הוא עבד במשרדו של עו"ד בירן במשך 25 שנים. ברור כי בחלק מתקופה זו, ובטרם הפך לעו"ד בכיר ולשותף במשרד ש. בירן, כבר החל עו"ד חתוכה לעבוד בקידום המיזם. במקביל וכפי שהעיד עו"ד חתוכה עבדו על המיזם שני עו"ד שכירים במשרד ומתמחה. מכאן ניתן ללמוד שעיקר שעות העבודה שהושקעו במיזם לא היה של שותפים בכירים במשרד ש. בירן.

142.
עם זאת, אני מביא בחשבון כי פעולותיו של עו"ד חתוכה נעשו בהנחייתו, השגחתו ועצתו של עו"ד בירן, כמי שנחשב כמומחה מהשורה הראשונה בתחום המקרקעין וכמי שעומד בראש משרד עו"ד ש. בירן ושות'. כך, עו"ד בירן היה זה שהגה את הרעיון לשיתוף פעולה עם הקיבוצים וכן היה מעורב בכל צומת מרכזית בתהליך של קידום המיזם.
בהתבסס על נתונים אלה, בהתחשב במוניטין של משרד עו"ד בירן בתחום הנדל"ן, משך הזמן שבו בוצעה העבודה (16 שנים), היקף העבודה ומורכבותה ולנוכח העובדה כי הערכת שעות העבודה במסגרת המיזם התבססה על הערכה כללית בלבד מבלי שצורפה כל עדות לכמות השעות בפועל ואף בשים לב לכך שמדובר בלקוח שקיבל שירות באופן ממושך ובהיקף שעות גדול יחסית, הנני קובע כי מחיר שכר הטרחה השעתי יעמוד על סך 425 ₪ (לא כולל מע"מ), שהינו שווי מעוגל של 110 דולר ארה"ב לפי שער של 3.866 ₪ לדולר ליום 26.11.2007, הוא המועד בו הודיע עו"ד חתוכה כי עורכי הדין לא ייצגו יותר את החכ"ל [מוצג נ/5].

143.
התוצאה היא אפוא, כי שכרם הראוי של עורכי הדין יעמוד על סך 4,675,000 ₪ (425 ₪ לשעה*11,000 שעות עבודה) בתוספת הפרשי ריבית והצמדה כחוק מיום הודעה הפסקת הייצוג של עו"ד חתוכה – 26.11.2007.

אכן, מדובר בסכום נכבד שעל החכ"ל להתכבד ולשלם לעורכי הדין. אולם, יש לזכור כי סכום זה מבטא את עמלם של עורכי הדין במשך כ – 16 שנים, עמל ממנו נהנתה החכ"ל, והוא שהביא להישגים משמעותיים ליישוב, ביניהם: הרחבת שטח היישוב באופן מהיר ויעיל תוך שיתוף פעולה עם הקיבוצים השכנים, תכנון שכונות חדשות ומרכזי תעסוקה ומסחר ויצירת קטליזטור משמעותי להנעת מהלך אסטרטגי שהביא להתרחבותה של העיר לפי חזונה של המנהיגות המקומית דאז. מנקודת מבט זו, הסכום שנפסק לחובתה של החכ"ל הוא הוגן, סביר וראוי.

144.
הנתבעות העלו טענת התיישנות ושיהוי כנגד התובעים.

לנוכח התוצאה אליה הגעתי לעיל, באשר לגוף התביעה, ממילא מתייתרות טענות אלה באשר למינהל ולעירייה.

בעניין החכ"ל אינני סבור כי התביעה התיישנה. כפי ששנינו, החכ"ל הודתה בזכותם של עורכי הדין לקבל שכר טרחה בגין פועלם במסגרת מכתבו של מר ינאי, מנכ"ל החכ"ל, מיום 10.1.2007, שם נכתב כי "החכ"ל מוכנה לשלם לכם את שכר הטרחה ..." [נספח 54 ל-ת/1]. יתר על כן, כפי שעלה מחקירתו הנגדית של סיני, הוא מינה בשנת 2010 את סגנו, מר מלמוד, בכדי שינהל משא ומתן עם עורכי הדין [פר' עמ' 501, ש' 3-1].
בהינתן כי ההודאה בזכותם של התובעים נעשתה בחודש ינואר 2007 ובהתחשב בכך שהתביעה דנן הוגשה בחודש מאי בשנת 2013, ברי כי התביעה לא התיישנה ואף לא לקתה בשיהוי קיצוני שיש בו להצדיק את דחייתה [
ראו: סעיף 9 לחוק ההתיישנות, תשי"ח-1958; ע"א 8438/09 רובאב חברה לנכסים בע"מ נ' אחים דוניץ בע"מ, פ"ד סה(2) 635 (2012). לעניין שיהוי ראו: ע"א 6805/99 תלמוד תורה הכללי והישיבה הגדולה עץ חיים בירושלים נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים, פ"ד נז(5) 433, 448 (2003); ע"א 8496/06 עזבון המנוח משה איסקולסקי ז"ל נ' גן-הדר קורפוריישן אינק (גן הדר קורפורציה) (פורסם בנבו, 04.05.2008)].

סיכומם של דברים – אין בטענת ההתיישנות ובטענת השיהוי כדי להועיל לחכ"ל.

145.
כעולה מעדותו של עו"ד בירן הוא המחה את זכותו לקבלת שכר הטרחה לידי "המכון לרפורמות מבניות", שהינו חברה לתועלת הציבור ללא מטרות רווח [סעיף 4 ל-ת/5]. הסכם המחאת הזכויות והנאמנות צורף כנספח 2 לתצהירו של מר בירן. נסיבות חתימת המחאת הזכות הוסברו בתצהירו של עו"ד בירן ולא נסתרו במסגרת חקירתו הנגדית. מכאן שמתוקף המחאת הזכות יועבר חלקו של עו"ד בירן, לאחר ההתחשבנות הפנימית שתיערך בינו לבין עו"ד חתוכה, לידי המכון. עד לביצוע החלוקה הפנימית יועברו הכספים מכוח פסק הדין לידי עו"ד בן צור, ויוחזקו בידיו בחשבון נאמנות מתאים.

146.
לא מצאתי ממש ביתר טענות הצדדים והן נדחות.

147.
סוף דבר:

התביעה כנגד עיריית ראש העין
– נדחית.

התביעה כנגד החכ"ל מתקבלת בחלקה. אני מחייב את החכ"ל לשלם לתובעים סך 4,675,000 ₪ בתוספת הפרשי ריבית והצמדה כחוק מיום 26.11.2007. לסכום זה יצטרף מע"מ כדין, אשר ישולם כנגד חשבונית מס.

בהתחשב בתוצאה אליה הגעתי באשר לשתי הנתבעות, אני מחייב את החכ"ל בהוצאות משפט בשיעור מחצית אגרת בית המשפט, בעלות חוות הדעת של עו"ד הרטבי (על פי קבלה), בעלות ההקלטה והתמלול בהן נשאו התובעים ובהוצאות זימון עדי התובעים כפי שנפסק על ידי. אינני מחייב את החכ"ל בעלות חוות הדעת של השמאי קמיל מאחר שהיא לא
נדרשה
לפסיקת החיוב בפסק הדין. להוצאות יתווספו הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום תשלומן לגורמים הרלבנטיים. באשר לשכר טרחת באי כוח התובעים, בשים לב למורכבות ההליך, היקפו הרחב והסוגיות המשפטיות הנכבדות שהוא העלה, אך תוך שאני מביא בחשבון כי התביעה כנגד עיריית ראש העין
נדחתה, אני רואה לנכון להעמיד את שכר טרחת באי כוח התובעים על סך 375,000 ₪ ועל החכ"ל לשאת גם בחיוב זה.

התביעה כנגד רשות מקרקעי ישראל - נדחית. בהתחשב בנסיבות העניין, בהיקף ההליך ובטעמי דחייתה של התביעה אני קובע כי התובעים ישפו את רשות מקרקעי ישראל בהוצאות ההקלטה והתמלול בהן נשאה. בנוסף לכך, יישאו בשכ"ט באי כוח רשות מקרקעי ישראל בסך 100,000 ₪.

לנוכח דחיית התביעה כנגד רשות מקרקעי ישראל, ממילא נדחית ההודעה לצד שלישי. בהליכים אלה יישא כל צד בהוצאותיו.


החיובים דלעיל ישולמו בתוך 60 ימים מיום מתן פסק הדין.


ב"כ התובעים יגיש פסיקתא לחתימתי בתוך 7 ימים.

ניתן היום,
ד' תשרי תשע"ח, 24 ספטמבר 2017, בהעדר הצדדים.






א בית משפט מחוזי 26148-05/13 עו"ד אלי זהר, עו"ד גדעון חתוכה נ' עיריית ראש העין, החברה הכלכלית לראש העין בע"מ, מדינת ישראל - רשות מקרקעי ישראל (פורסם ב-ֽ 24/09/2017)