פסקי דין על דלית אלקובי צחי אלקובי ניצן אביב קרן ציפורה רגב אביב ענבר צרי איתן צרי הדס פרי אייל פרי סימון סגל מיטל סגל מרדכי בת-אל חיו שרון שמואל חיו | פסקי דין על ס.י.אבן יזמות בע"מ

48498-01/14 א     01/10/2017




א 48498-01/14 דלית אלקובי צחי אלקובי ניצן אביב קרן ציפורה רגב אביב ענבר צרי איתן צרי הדס פרי אייל פרי סימון סגל מיטל סגל מרדכי בת-אל חיו שרון שמואל חיו נ' ס.י.אבן יזמות בע"מ








בית משפט השלום בתל אביב - יפו



ת"א 48498-01-14 אלקובי נ' ס.י. אבן יזמות בע"מ




לפני
כבוד השופט בכיר אהוד שוורץ


ה
תובעים
:

1. דלית אלקובי

2. צחי אלקובי
3. ניצן אביב
4. קרן ציפורה רגב אביב
5. ענבר צרי
6. איתן צרי
7. הדס פרי
8. אייל פרי
9. סימון סגל מיטל
10. סגל מרדכי
11. בת-אל חיו
12. שרון שמואל חיו
ע"י ב"כ עו"ד דן גור



נגד


ה
נתבעת
:

ס.י. אבן יזמות בע"מ
ע"י ב"כ עו"ד גלית קפלון





פסק דין


כללי וטענות הצדדים:
זו תביעה כספית בסך 916,106 ₪ ובגין הפרת הסכם מכר ובקשר לאי
רישום זכויות התובעים בדירות שרכשו מן הנתבעת, על שמם במועד.



בין התובעים השונים שהינם זוגות, לבין הנתבעת נחתמו 6
חוזי מכר לרכישת דירות במסגרת פרוייקט "תלמי מנשה" ברח' החצב בבאר יעקב
במקרקעין הידועים כחלקה 38 גוש 3834.

לטענת התובעים , הנתבעת התחייבה לבנות ולמסור להם דירות מגורים, בהתאם לתנאי החוזים השונים . חרף הזמן הרב ביותר אשר חלף מאז חתימת ההסכמים , בשנת 2007, טרם נרשמו זכויות הדיירים בלשכת רישום המקרקעין.
נטען כי בהתאם לסעיף 17.1 להסכמי המכר, על הנתבעת לבצע את רישום הדירות בלשכת רישום המקרקעין בתוך 24 חודשים ממועד מסירת הדירות, סעיף 17.2 קובע כי על הנתבעת לרשום את הבית המשותף בתוך 36 חודשים מיום מסירת הדירות.
נטען כי חרף העובדה שכל המועדים חלפו, טרם נרשמו היחידות כבית משותף וכן היחידות לא נרשמו ע"ש התובעים, ובניגוד למתחייב בחוזה. נטען כי אי רישום הדירות בטאבו, מהווה הפרת הסכם ע"י הנתבעת בין במפורש או מכללא, ועל כן על הנתבעת לפצות את התובעים בגין הפרה זו.
נטען כי אי רישום הדירה , גרם לתובעים לפגיעה כלכלית, העדר יכולת או קושי במכירת הדירות , טרדה ואי נוחות כתוצאה מעיכוב שאינו סביר בביצוע רישום הדירות.
נטען כי הנתבעת התרשלה בקיום החוזה והתובעים זכאים לקבל ממנה, פיצוי בשיעור הפיצוי המוסכם בחוזי מכר , 10% מהתמורה של כל חוזה וכדלקמן: התובעים 1-2 משפחת אלקובי 108,300 ₪ מיום 24.6.07 , התובעים 3-4 משפחת אביב
116,568 ₪ מיום 17.7.07, התובעים 5-6 משפחת צרי 110,000 ₪ מיום 7.6.07 , התובעים 7-8 משפחת פרי 115,500 ₪ מיום 1.5.06, התובעים 9-10 משפחת סגל 107,600 ₪ מיום 6.3.07 , התובעים 11-12 משפחת חיו 110,769 ₪ מיום 24.6.07.

לטענת הנתבעת, ביום 29.4.14, בטרם הגשת הגנה בתיק, נרשם בלשכת רישום המקרקעין הבית המשותף של הדירות נשוא התביעה. נטען כי פעלה בשקידה ראויה וברציפות לרישום הבית המשותף, ואף ממשיכה לפעול כך לרישום החכירות ע"ש רוכשי הדירות בפרויקט. הנתבעת לא חסכה באמצעים ואף שכרה לשם ביצוע הרישום את שירותיו של איש מקצוע בעל שם בתחומו, המתמחה ברישום מקרקעין , מר ג'ימי פנחסי.
מדובר במקרקעין של רשות הפיתוח, ומכאן
רישומם נעשה דרך רשות מקרקעי ישראל, ולא רק בלשכת רישום המקרקעין. מדובר בהליך בירוקרטי מול הרשויות שלא זאת בלבד שהיה כפול, אלא שבמהלך רישום הזכויות עבר מינהל מקרקעי ישראל רפורמה, שבמסגרתה הפך לרשות מקרקעי ישראל ולפיכך הליך הרישום התעכב. עוד הסתבר לנתבעת כי בלשכת הרישום ברחובות בה אמור היה להתבצע הרישום, ישנה רק פקידה אחת שמטפלת בנושא
בכל האזור עליו אמונה לשכת המפקחת על הרישום. משכך, ביצועם של חלקים רבים ועיקריים בהליך הרישום לא היה / ואינו תלוי בה, שכן מעורבים בהליך גופים מוסכמים ו/או הרשויות, שהרישום אינו יכול להתבצע ללא אישורם, ואין לנתבעת שליטה עליו ואורך זמן.
נטען כי הנתבעת קיבלה את אישור רשות מקרעי ישראל ביום 26.5.14 להעברת החכירות לשם התובעים, עם רישום הערה "חכירה מהוונת אין הגבלה בהעברה ובירושה", ואף ללא צורך בחתימת רשות מקרקעי ישראל על שטרי העברת זכות השכירות. נטען כי לא הפרה את הסכמי המכר, ולא נגרם לתובעים כל נזק שהוא, וכי התובעים לא זכאים לקבל פיצוי.
כאשר הפרה
מוכחשת, ככל שהייתה, תוקנה עם רישום הבית המשותף, ללא קשר לתביעה, ועוד בטרם הוגש כתב הגנה.
נטען כי אין בהסכמי המכר סעיף כללי הדן בפיצוי מוסכם בין הצדדים בגובה 10% מהתמורה ו/או סעיף הדן בפיצוי מוסכם לעניין מועד רישום הזכויות.

דיון והכרעה:
ביום 14.11.16 אושר הסכם דיוני בין הצדדים, לאחר הגשת תצהירי עדות ותיקי מוצגים מטעמם,
ולפיו ביהמ"ש ייתן פס"ד מנומק על בסיס החומר הקיים בתיק, ולאחר הגשת סיכומים, ובטווח שבין דחיית התביעה, ועד לסך 10,000 ₪ לכל משפחת תובעים.

בסיכומיו ב"כ התובעים חוזר על הטענות ומציין כי עד להגשת התביעה לא נרשמו זכויות התובעים בדירה, רק לאחר הגשת התביעה הזדרזה הנתבעת ודאגה לבצע את הרישום של הבית המשותף ושל הדירות.
טוען כי הפרת החוזה חלה כלפי רוכש הדירה המקורי כלפיו התחייבה הנתבעת לבצע את הרישום, כל עוד מוכר הדירה לא המחה את זכות התביעה כלפי רוכש חדש, קיימת לרוכש המקורי זכות תביעה בגין הפרת החוזה. במקרה הפוך קבע ביהמ"ש כי ניתן להסב את זכויות התביעה
כלפי רוכש חדש של הדירה. ומכך ניתן ללמוד שכל עוד לא הומחתה הזכות, נותרה זכות התביעה של הרוכש המקורי – אף אם מכר את הדירה בטרם ניתן פסק הדין, או אף בטרם הוגשה התביעה, וזאת בהקשר לתובעים 7-8 שמכרו את הדירה לצד ג' לפני התביעה.

לגבי התובעים 9-10, שרכשו את הדירה
כיד שניה, מרוכש מקורי, נטען להמחאת זכות ברורה בחוזה המכר עם הרוכשים המקוריים.
נטען כי נוכח העובדה שהנתבעת מיהרה לבצע את הרישום, רק לאחר הגשת התביעה הסכימו התובעים להגביל את סכום הפיצוי עד לגובה של 10,000 ₪ למשפחה. הנתבעת התרשלה בקיום החוזה, ולא נקטה בכל האמצעים הדרושים לביצוע הרישום
ועליה לשאת בפיצוי לתובעים שיש לגזור מן הפיצוי המוסכם בחוזי המכר, 10% מהתמורה של כל חוזה. כמו כן הנתבעת לא הביאה כל טענה, או ראיות המצדיקות את העיכוב ברישום. עוד נטען כי נפסק במקרים דומים, שאפילו לא נגרם לתובעים נזק, זכאים הם לפיצוי מוסכם.

בסיכומיה ב"כ הנתבעת חוזרת על טענותיה ומציינת כי מדובר בתביעה שהוגשה בחוסר תום לב מובהק, בניסיון סרק להוצאת כספים.
התובעים לא הוכיחו תביעתם כלל, והטענותיהם בתצהירים נסתרו כליל, נוכח ראיות הנתבעת. לטענתה הוכח כי לא נקבע פיצוי מוסכם בהסכמי המכר לעניין מועדי רישום, ולא נוצק ע"י התובעים כל תוכן ל"נזק", שטוענים לו, ולא הובאה כל ראיה לתמיכת טענותיהם.
נטען כי התובעים מנהלים הליך סרק משך מס' שנים, כאשר הוכח כי חלקם לא קידמו ו/או לא מקדמים את רישום הזכויות על שמם, הוכח כי חלק מהתובעים 11 ו-12, השתהו במשך תקופה של 14 חודשים, עד שהעבירו לנתבעת את כלל המסמכים שנדרשו כדי להשלים את ביצוע הרישום על שמם, וחלקם, התובעים 1-2, אף לא פעלו כלל להשלמת הרישום העברת הזכויות על שמם, למועד סיכומי הנתבעת.

ב"כ הנתבעת מדגישה כי רישום הבית המשותף הושלם עוד טרם הגשת כתב הגנה, וכאשר
במסגרת הדיונים שהתנהלו בפני
ביהמ"ש, צוין בכל פעם מחדש, כי הנתבעת ממתינה לתובעים לצורך השלמת הרישומים, חרף זאת מאנו
חלק מן התובעים לפעול להשלמת הרישום על שמם. כך גם לא נסתרה עדותו של מומחה והמטפל ברישום , השמאי מר ג'ימי פנחסי, אשר הצהיר כי התובעים לא פעלו במסגרת המועדים שנדרשו להשלמת העברת הזכויות על שמם. עוד נטען כי לא הוכחה פגיעה כלכלית עקב אי רישום דירות התובעים עד למועד שבוצע בפועל, לא נסתר כי הנתבעת פעלה בשקידה ראויה וברציפות, לא חסכה באמצעים, ואף שכרה לשם ביצוע הרישום שירותיו של מומחה, אשר הינו איש מקצוע
מוכר בתחומו. נטען כי התובעים 1-4 מושתקים ו/או מנועים מלתבוע את הנתבעת כאשר כבר תבעו אותה בעבר בגין עילה של הפרת הסכם
המכר, ובהקשר של ליקויי בניה, ולא ביקשו פיצול סעדים. התובעים 9-10 מנועים לתבוע נוכח העדר יריבות בינם לנתבעת, כרוכשים "יד שניה" שלא הומחתה להם זכות התביעה כאן מן הרוכש המקורי.
נטען כי
הסכמי המכר בין התובעים 1-8 ו11-12 לא קבעו מועד קלנדרי קונקרטי לסיום רישום הבית והדירות, וכל שקבעו הסכמי המכר היא מסגרת זמנים, כך שבנסיבות העניין יש לבחון את מועד הרישום בהתאם לסעיף 41 לחוק החוזים ולעניין סבירות המועד. כמו כן הסכמי המכר לא קבעו פיצוי מוסכם, במקרה של אי השלמת הרישום במועד, נטען כי הנתבעת לא הפרה את הסכמי המכר עימם, והנתבעים כולם לא הוכיחו נזק כלשהו, נהפוך הוא, הוכח כי במקרה של מכר, כפי שהיה במקרה של התובעים 7-8 9-10, חל שבח ניכר ולא הפסד, ושעה שטרם נרשמו הזכויות.

נטען כי הנתבעת שקדה לבצע את הרישום
ומלכתחילה, ללא קשר לתביעה, בטרם הגשת כתב ההגנה, אפשרה העברת זכויות בדירות למי שחפץ וכחברה משקמת, וכי העיכוב
הקל ברישום, ככל שקיים, נגרם כתוצאה מגורמים שאינם בשליטת הנתבעת.

לאחר עיון בחומר שבתיק , וסיכומי הפרקליטים אני מחליט לדחות את התביעה ואלו נימוקי:

המסגרת הנורמטיבית בפסיקה:
פסיקה מרובה קיימת בהקשר של טענות לאיחור בביצוע רישום נכס מקרקעין שנרכש מקבלן מוכר, למשל קביעות כלהלן:

כב' השופט הבכיר
יצחק שמעוני בת.א (י-ם) 7538-07 עדנאן קואמלה פאיז נ' אלגולאני אברהים חסין [פורסם בנבו]
"דיו רב נשפך בפסקי הדין שניתנו על ידי בתי המשפט השונים בסוגיית רישום הזכויות בעסקת מכר מקרקעין. למעשה, יודע כל אדם מן היישוב כי עסקת מכר במקרקעין מסתיימת ברישום הזכויות. רישום הזכויות מעוגן בכל הסכם מכר. ברכישת דירה מיד ראשונה, מתחייב הקבלן לבצע את הרישום על שמם של הרוכשים. התחייבות זו מגלמת את תכליתה ומהותה של עסקת המכר, שכן נועדה היא להעביר את זכויות הקניין בממכר לידי הרוכש. פשיטא שהסכמים צריך לקיים. התחייבות שנטל על עצמו הקבלן- הנתבע, מטילה עליו אחריות לביצועה ולא יכולה להישמע כל טענה לפיה עשה הוא ככל שלאל ידו. אחריותו מוחלטת היא וככל ואינו עומד בה, עליו לשאת בכל הנפקויות וההשלכות הנובעות הימנה, לרבות זכותו של הנפגע לפיצוי (ראה (
ע"א 3912/90
eximin s.a

נ' טקסטיל והנעלה איטל סטייל בע"מ, פ"ד מז
(4) 64;
ע"א 458/93 פרטין ואח' נ' סלומון, פ"ד מז
5) 537). אכן, עיכוב לא סביר בהשלמת רישום הזכויות בספרי המקרקעין הוכר בשיטת המשפט הישראלית כנזק בר-פיצוי. הפיצוי תכליתו לגלם את ההפרש בין ערכם של המקרקעין עובר לרישום הזכויות כדין ולאחריו. בית המשפט העליון עמד על פוטנציאל הפגיעה בטמון באי רישום הזכויות בספרי המקרקעין, בע"א 532/83
י. סיני השקעות בע"מ נ' י. פישטל, פ"ד מ
(4) 319, בעמ' 328, בהאי לישנא: "קונה פוטנציאלי עשוי להירתע מעסקה במקרקעין שזמן כה רב לא נרשמה על שם המוכר. עיכוב כה ממושך עשוי לעורר בלבו של קונה כזה חשש, שמא יש פגם בזכויותיו של המוכר, ולגרום לכך, שיחדל להתעניין בדירה בלי להעמיק חקר בסיבת העיכוב". היקפו של הפיצוי טעון הוכחה, והדברים ברורים.

דיני עשיית עושר ולא במשפט מעניקים לנו זווית התבוננות נוספת המאירה ומעמיקה את הבנת משמעותו של היעדר רישום הזכויות ולמצער, העיכוב ברישומן...

אם נשליך את המסגרת הנורמטיבית לענייננו, נמצא, איפוא, כי התמורה שולמה לידי הנתבע עבור קיום מלוא התחייבויותיו בהסכם המכר, בעיקר העברת הזכות הקניינית על שמו של כל רוכש ורוכש. מכאן, שחלק מהתמורה ניתן לייחדו עבור השלמת רישומן של הזכויות בלשכת רישום המקרקעין. כך, עת הפר הנתבע את חלקו בהסכם המכר, לרבות הסדרי הפשרה, נמצא הינו מחזיק בחלק מהכסף המגלם את התמורה להעברת הזכות הקניינית בלא שביצע את חלקו בהסכם. במילים פשוטות- הנתבע מחזיק בכסף בלא שהעניק לתובעים את התמורה לכספם. דעת נבון לנקל, שנסיבות אלו מוליכות למסקנה הבלתי נמנעת, לפיה התעשרותו של הנתבע אינה צודקת. אם נלך בדרך בה התחלנו לצעוד, התעשרות שאינה צודקת מגבשת עילה להתעשרות שלא כדין על פי דיני עשיית עושר ולא במשפט, אשר עומדים לימינו של המזכה ומעמידים לו זכות להשבה או לפיצויים. נפקות הדברים- התובעים זכאים להשבת החלק בתמורת המקרקעין המגלם את רישום הזכויות במקרקעין על שמם בלשכת רישום המקרקעין ולחלופין, פיצויים שיגלמו את שוויה של זכותם לרישום הזכויות במקרקעין על שמם כאמור.
עולה מהמקובץ, הן דיני החיובים והן דיני עשיית עושר ולא במשפט, מעמידים בפני
התובעים את הסעד לפיצוי בגין אי רישום הזכויות במקרקעין על שמם בספרי המקרקעין.

כב' השופט דנציגר בע"א 3849/09 הר נשגב השקעות בניה ופיתוח בע"מ נ' ברוך ובר [ פורסם בנבו], שיפה גם לענייננו, מתייחס שם, למרבית הסוגיות שעל הפרק כאן, ובין השאר להוראות חוזיות, שרק בהתקיימן מתגבשת חובת הרישום ונסללת הדרך לבחון שאלת "המועד הסביר ":

"ניתן לראות איפוא כי מבחינה עובדתית הן בעניין מפעלי ברוך שמיר והן בעניין שהם מדובר היה בחיובים שנטל על עצמו הקבלן לבצעם בתוך פרק זמן מוסכם לאחר שיתקיים תנאי מתלה מסוים (קבלת הודעת המינהל בעניין שהם או קבלת היתר הבניה בעניין מפעלי ברוך שמיר). ואילו במקרה שלפנינו לא הותנה החיוב שנטלה על עצמה החברה, לרשום את הזכויות בדירה על שם הרוכשים, בקיומו של תנאי מתלה מסוים. ודוק, בחוזה שלפנינו נטלה על עצמה החברה חיוב לרשום את הזכויות בדירה על שם הרוכשים בחלוף כשנה ממועד מסירת החזקה בדירות, ולא נטלה על עצמה חיוב מותנה לפיו רישום הזכויות בדירה ייעשה בחלוף כשנה ממועד רישום החלוקה במקרקעין. אילו היה סעיף 11(א) לחוזה מנוסח כך שרישום הזכויות בדירה ייעשה רק לאחר רישום החלוקה במקרקעין, היה עלינו להידרש לשאלה האם פרק הזמן שחלף במקרה דנן (למעלה מ-11 שנה) מבלי שהתקיים התנאי המתלה מהווה עילה לתביעת הרוכשים בגין הפרת חוזה, תוך השוואה לנסיבות שנדונו בעניין שהם ובעניין מפעלי ברוך שמיר, אך זהו אינו החוזה שמונח לפנינו. די בשוני עובדתי זה כדי לדחות את טענות החברה בנוגע לשני פסקי הדין הללו."

נקבע כי
העובדה שמדובר בעסקת מקרקעין וברישום הכרוך ברשויות וגורמים חיצוניים,
מקנה חשיבות רבה לשיקול "הזמן הסביר" , זמן סביר זה אינו זמן סטאטי מוגדר, אלא הינו זמן אשר משתנה לפי נסיבות המקרה, ועולה מהפסיקה הרבה בעניין כי רובה בוחנת אותו לפי הנסיבות.
למשל בענין פס"ד

ע"א 464/81 מפעלי ברוך שמיר חברה לבנין ולהשקעות בע"מ נ' הוך, פ"ד לז
(3) 393
,
נקבע כי 7 שנים נחשב כזמן סביר, ומאידך בעניין ע"א 305/87 שרביב
בע"מ ואח' נ' פרוביזור ואח' נקבע כי, שנתיים בנסיבות
אותו מקרה, עוברות הגבול
המותר.
הזמן הסביר לביצוע החוזה, איננו מונח סטאטי. סבירות הזמן עשויה להשתנות עקב התפתחויות המתרחשות לאחר חתימת החוזה, ועקב התנהגותם של הצדדים עצמם.
ראה
בענין ברוך שמיר הנ"ל,
פרק הזמן הסביר למילוי התחייבות ברישום עסקה פלונית נקבע על ידי בית במשפט,
על יסוד הראיות שמובאות בפני
ו על ידי הצדדים, כמו גם שאלת הרלבנטיות שלו ועל פי תניות החוזה המדובר.

התניה חוזית וציר הזמן
לענין ביצוע הרישום:
בהתעלם בשלב זה מהטענות הפרטניות בקשר לחלק מן התובעים השונים, ולענין תניה ספציפית, העדר יריבות, סילוק בשל מיצוי עילה, ניתן לומר בהקשר זה ועל בסיס חוזי רכישת הדירות מן הנתבעת שהוגשו, כי מדובר ככלל ברכישה "על הנייר" בתחילת/מהלך 2007, וכאשר מועד המסירה החוזי, במרבית החוזים, הינו 30.11.08. ראה סעיף 14 לחוזה המכר, למועד אחרון זה חשיבות, שכן כפי שנראה להלן, ממועד מסירת החזקה בדירות, ייגזר מועד סופי של הרישום, דהיינו רישום הזכות בדירה הספציפית על שם הרוכש, בלשכת רישום המקרקעין.
בהעדר ראיות נוספות מטעם הצדדים בהקשר זה, אני קובע שיש לראות את מועד המסירה לגבי כלל התובעים בהליך זה ביום 1.1.09 וממנו ייגזרו המועדים כלהלן.
סעיף 17 לחוזי המכר קובע מספר אבני דרך ברישום והן: בתוך 24 חודש ממועד המסירה, דהיינו עד 1.1.2011
תבוצע רה-פרצלציה. בתוך 24 חודשים מאותו מועד, ולא יאוחר מ- 3 שנים מן המסירה, דהיינו עד 1.1.2012 יירשם הפרוייקט כבית משותף.
בתוך 12 חודש מיום רישום הבית המשותף ולא יאוחר מ- 48 חודש מיום המסירה, דהיינו עד 1.1.13, יירשמו בלשכת הרישום זכויות החכירה בדירה ע"ש הקונים/התובעים. ראה סעיף 17.4 לחוזי המכר.

לפי החומר שהוגש, תצהיר ג'ימי פנחסי, שלא נסתר, הנתבעת פעלה בהקשר זה כדלקמן:
ביום
18.4.10 הסתיים הליך הרה-פרצלציה, בחודשים ינואר-מרץ 2011 נרשמו הערות אזהרה לטובת התובעים/הרוכשים.
ביום 6.8.12 המינהל חתם על המסמכים הדרושים לרישום הבית המשותף, רישום הבית המשותף בלשכת רישום המקרקעין נעשה ביום 29.4.14, מאותו מועד פעלה הנתבעת לרישום הזכויות ע"ש כ"א מהרוכשים ולפי קצב האישורים שהמציא כל רוכש, אישורי עיריה, מסמכי משכנתא וכיו"ב, וכאשר למועד תצהירי הנתבעת, נרשמו ע"ש כל התובעים דירותיהם, לרבות התובעים 11-12 (ה"ה חיו, שהביאו הנדרש מהם רק בחלוף 14 חודשים ממועד רישום הבית המשותף), ולמעט רישום ע"ש התובעים 1-2 (ה"ה אלקובי), שעד למועד התצהיר 2.5.16, לא התייצבו כנדרש במשרדי התובעת ולא הביאו האישורים הנדרשים מהם, לצורך השלמת הרישום על שמם.

עולה מן האמור כי האיחור המשמעותי יותר היה בקשר למועד רישום הבית המשותף, שגרר גם איחור ברישום הפרטני, ומכל מקום הרישום הפרטני, היה תלוי בעיקרו בקצב האישורים שהביא כל אחד מן התובעים.
לענין מועד ביצוע הרישום, ועל פי לשון התניה בעניין, אני סבור שסעיף
17 האמור כולו, וסעיף 17.4, הקובע את מועד הרישום הסופי, אינו בבחינת קביעת מסגרת גמישה, כללית, אפשרית לעניין מועד הרישום. לטעמי, מדובר בתניה ברורה ומוגדרת שקובעת מועד מסויים שניתן לחישוב בצורה פשוטה, ממועד המסירה וכפי שקבעתי לעיל. אין מדובר בחיוב של "השתדלות", אלא בחיוב של "תוצאה", כלשון כב' השופט דנצינגר, בענין הר נשגב, שהוזכר לעיל, וראה הדיון בהקשר זה בסעיף 42 לפסק דינו שם.
לקביעה האמורה, משמעות נוספת, וכפי שנקבע שם (בעניין הר נשגב), ולפיה שאלת "הזמן הסביר" להשלמת הרישום לא מתעוררת, שכן השאלה כאמור עולה, רק במקרים שבהם לא נקבע בחוזה מועד לקיום החיוב, מה שקבעתי בענייננו, שלא מתקיים , שכן בעניננו מדובר בחיוב לרישום במועד ברור ומוגדר , שהינו חיוב של "תוצאה".
מן האמור עד לכאן, עולה כי בניגוד להתחייבות החוזית, ומבלי להיכנס לכלל אבני הדרך שצוינו לעיל, חל איחור במועד הרישום ומול התניה החוזית, במועד רישום הבית המשותף. במקום עד יום 1.1.12, הדבר נעשה ב-29.4.14, ורישום הדירות הפרטני הושלם מן הסתם לאחר מועד זה, ומעבר למועד החוזי שהינו 4 שנים מן המסירה, דהיינו, 1.1.13. עולה מן האמור, כי האיחור המשמעותי יותר, היה בקשר למועד רישום הבית המשותף, שגרר גם איחור ברישום הפרטני, וכאשר הרישום הפרטני, היה תלוי בעיקרו בקצב האישורים שהביא כל אחד מן התובעים.
לסיכום פרק זה, אני קובע כי הוכח להנחת דעתי, שהנתבעת הפרה את חובתה לענין מועד הרישום וביחס לחוזי הרכישה המקוריים של כלל התובעים, ואין להזקק לסוגיית "הזמן הסביר", שכן מדובר במועד מוגדר וברור שנקבע וחלף למועד הגשת התביעה.
לענין "הזמן הסביר", בנסיבות פרטניות, יכול ויהא משקל לעניין
שאלת גובה הפיצוי ושיעורו ככל שמגיעים לכך.


האם מדובר בהפרה יסודית:
אני מקבל את טענת הנתבעת, כי בענייננו אין מדובר בהפרה יסודית של הסכמי המכר, ראשית מן הטעם שלמעט בנספח השינויים שנערך עם התובעים 1-2 (ה"ה אלקובי), בכל חוזי המכר עם שאר התובעים לא נקבע לענין הרישום, שמדובר בתניה יסודית, או שהפרתה תהווה הפרה יסודית.
המקום היחיד בהסכמים בו נקבע פיצוי מוסכם בגובה 10% ממה ששולם, הוא לפי סעיף 14.8 לחוזים ובמקרה של ביטול והשבה, עקב איחור במסירת הדירות.
מכלל ההן בענין זה, אנו למדים לענין הלאו, בהקשר של טענה להפרה יסודית וברת פיצוי בשיעור פיצוי מוסכם מקובל. יצויין שמבחינת אומד דעת הנתבעת, בחוזה עם ה"ה אלקובי (סעיף 1.3 לנספח לשינויים) נלמד כי הסכימה לסיכון של עד 10,000 ₪, כפיצוי מוסכם ובמקרה של איחור ברישום מעבר ל- 60 חודש, שהינו מעבר למועד החוזי הכללי שנקבע לעיל, ועד ליום 1.1.14 ועם אותם רוכשים בלבד.
יש לדחות את טענת התובעים בענין, גם מן הטעם שלגופו, ולאחר עיון בכלל החומר ובהתנהלות הצדדים בהקשר לרישום, לא ראיתי לקבוע כי מדובר בהפרה בוטה או יסודית, אלא מדובר לכל היותר בהפרה רגילה, שתוקנה במהלך ההליך, וכאשר הנתבעת מלכתחילה פועלת בענין ואינה מזניחה אותו, הגם שאיני מקבל טענתה שפטורה בנסיבות, היה ויוכח נזק, עקב נסיבות שאינן בשליטתה ותלויות בגורמי הרישום וכיו"ב, לענין זה אציין שמדובר בסיכון שנטלה הנתבעת על עצמה, עת נקבע בהסכמי המכר מועד מוגדר ומסויים לטעמי, וללא סייגים בעת עריכתו, לענין תנאי מתלה או אחר, בקשר להתנהלות של רשות או גורם רישומי כזה או אחר, המעורב בענין.
כפועל
יוצא, לקביעה שאין מדובר בהפרה יסודית, עולה שנדרשת הודעה על ההפרה מטעם התובעים לרבות קביעת מועד לתיקונה, התכתבות בענין לא צורפה לראיות התובעים, למעט בקשר לתובעים 9-10 ה"ה סגל, ואולם ניתן לראות בעצם הגשת התביעה בענין למועדה, התראה מתאימה.

האם הוכח נזק:
בענין הר נשגב נקבע, לעניין הנטל המוטל על הרוכשים,
בהקשר זה:
"בשולי הדברים, ולמען הסר ספק, יוער כי ככל שהרוכשים יגישו בעתיד תביעה כספית לפיצוי בגין הנזקים שנגרמו להם לטענתם מהעיכוב ברישום, הרי שהנטל להוכיח כי אכן נגרמו נזקים ומהו היקפם, יוטל על כתפי הרוכשים, ומובן כי לחברה שמורות כל טענותיה בענין זה."

לא ראיתי כי בענייננו,
וכאשר אין המדובר בשאלה של בחינת זמן סביר של עיכוב מחד, ומאידך
הרישום טופל לאורך ציר הזמן ובצורה רצופה ממועד המסירה ועד לסיומו, והושלם במהלך ההליך, לקבוע שיחול כאן חריג לכלל בדבר הנטל האמור.
יחד עם זאת, אציין
כי ניתן לומר ככלל, ובבחינת "ידיעה שיפוטית " ונוכח הניסיון המצטבר בעניין, שזכות רשומה עדיפה ושווה כספית יותר, מזכות שטרם הושלמו הליכי הרישום לגביה.

מכל מקום, בענייננו, התובעים לא הוכיחו, מלבד ההפרה, קיומו של נזק כלשהו, פרטני, לכל אחד מהם, וכתוצאה מן ההפרה המדוברת. נהפוך הוא לפי החומר שבפני
, וכטענת הנתבעת, הוכח במקרה של מכירת דירה בפרוייקט, שבח משמעותי ולא הפסד, וכאשר הליכי הרישום טרם נסתיימו. כך יש לקבל, ולא נסתר, שהתובעים 7-8 (ה"ה פרי) מכרו את דירתם בסך 2,175,000 ₪ וכאשר רכשו את הדירה תמורת 1,155,000 ₪.
גם התובעים
10-11 (ה"ה סגל) רכשו את דירתם מרוכש מקורי, ובתוך זמן קצר מהרכישה המקורית, במחיר העולה על מחיר רכישתה המקורי מהנתבעת.

איש מן התובעים לא הוכיח או פירט, ולו באופן מינימלי, כי נגרם לו נזק כלשהו, בעת שניסה למכור את דירתו ו/או להעדר יכולת למוכרה, או לשעבדה. וכפי שצויין, שתי דירות שנמכרו, נמכרו בשבח, ולא פורטו קשיים בעניין.
נקבע לעיל, שאין מדובר בהפרה יסודית, או בהפרה לגביה קבוע פיצוי מוסכם חוזי, או שיש לגזור שיעור פיצוי מוסכם לגביה מסעיף אחר בהסכם, או שמקובל בענין כגון זה. משכך, וכאשר אין מדובר בתביעה לפיצוי בגין ביטול הסכם, אלא בפיצוי כספי גרידא, אין מקום לפסיקת פיצוי, ללא הוכחת נזק, כאמור בסעיף 11 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), ויש לדחות את הדרישה לפיצוי, כאשר לא הוכח יסוד הנזק, הנדרש בסעיף 10 לאותו חוק.

הטענות הפרטניות:
נוכח קביעתי לעיל, לפיה לא הוכח נזק על ידי מי מן התובעים, מתייתר הצורך לדון בהקשר זה, יחד עם זאת ולמעלה מן הצורך, אציין כי אני סבור בהקשרים אלה כדלקמן:
אני סבור כי מן החומר שבפני
לא נסתרה היריבות המשפטית שבין התובעים 7-8 (ה"ה פרי), הגם שמכרו דירתם לאחר, ורשאים לשייר בידם זכות התביעה בענין כלפי הנתבעת. גם לתובעים 10-11
(ה"ה סגל) קיימת זכות תביעה ראויה והגם שאינם רוכשים מקוריים, וזאת מכח חוזה המכר שבינם לבין הרוכשים המקוריים, ה"ה ברנס.

לענין מיצוי העילה הנטען, ובקשר לתובעים 1-4, אומר כי מדובר בענין שלכאורה דיוני, יחד עם זאת אני סבור שיש לקבל, אם כי בדוחק, את עמדת הנתבעת בענין זה, ובקשר לתובעים 1-4 (ה"ה אלקובי ואביב), לא נסתר שתובעים אלו ניהלו הליך קודם בגין החוזה נשוא הדיון כאן וטענות להפרתו, אמנם, בהקשר של ליקויים, ושניתן בכל אחד מהם

פסק דין
, או הושגה פשרה, ולא התבקש או ניתן צו המתיר פיצול סעדים, וכאשר מדובר לטעמי באותה מערכת חוזית. לא הוצגו נסיבות, או הבהרות פרטניות, ולענין גיבוש העילה כאן, להבדיל מהנתבע שם, המצדיקות סטיה מן הכלל השולל תביעה שניה ונוספת ובקשר לאותו חוזה ועילה, ומבלי שהותר פיצול סעדים. ענין
שניתן לעתור לו ולקבלו אף במסגרת פסק-דין בתיק קודם. אציין בקשר לתובעים 3-4, שפסק הדין בעניינם ניתן ביום 23.1.14, שהוא אותו יום בו הוגשה תביעתם כאן. לא ברור, מדוע לכל הפחות, במסגרת הסיכומים ופסק הדין ובהליך הקודם, שהינו מאותו יום, לא התבקשה התייחסות לענין זה.
נושא הסתמכות הנתבעת על סופיות ההליכים לא התבררה עד תום בהקשר זה, ואולם כפי שציינתי על פי החומר הקיים, יש לקבל טענת הנתבעת בענין.

לגבי התובעים 1-2 (ה"ה אלקובי), שאיתם קיים סעיף פיצוי מוסכם בנספח השינויים, יש לדחות התביעה, מהטעמים הכללים שצוינו לעיל, וכן מהטעם שאותו פיצוי מוסכם ספציפי, לא נתבע כלל בתביעתם, אלא תבעו סכום גבוה בהרבה ובעשרת מונים, כשאר התובעים, שתביעתם נדחתה, וכן מן הטעם של מיצוי העילה כאמור לעיל, ומן הטעם הנוסף, שמי שלא דואג להשלים רישום דירתו במשך תקופה ארוכה, ולאחר שהדבר אפשרי מבחינת רישום הבית המשותף, קשה לקבל מפיו טענה בהקשר של איחור מינורי על פי התניה הספציפית בענייננו, שמדברת על 60 חודש.

סוף דבר:
נוכח כל האמור והגם שנקבע, שמדובר בהפרת הסכם, שאינה יסודית, ובהעדר הוכחת נזק כלשהו שנגרם למי מן התובעים, אני מחליט לדחות את תביעת כל התובעים שבפני
, ובנסיבות הענין, משנקבע שהיתה הפרה מחד, ומאידך לא הוכח נזק,
ולרבות נוכח ההסכמה הדיונית, שחסכה זמן והוצאות, אני מחליט שכל צד ישא בהוצאותיו.
המזכירות תשלח את פסק הדין לב"כ הצדדים.

ניתן היום,
י"א תשרי תשע"ח, 01 אוקטובר 2017, בהעדר הצדדים.









א בית משפט שלום 48498-01/14 דלית אלקובי צחי אלקובי ניצן אביב קרן ציפורה רגב אביב ענבר צרי איתן צרי הדס פרי אייל פרי סימון סגל מיטל סגל מרדכי בת-אל חיו שרון שמואל חיו נ' ס.י.אבן יזמות בע"מ (פורסם ב-ֽ 01/10/2017)