פסקי דין על אבי ורחל כגן | פסקי דין על גת אורה לוציאנה | פסקי דין על אבי קשת במרגלית | פסקי דין על ועדה מקומית לתכנון ובניה חיפה | פסקי דין על אבי מזור | פסקי דין על אילנה רוזנברג ואח' |

107/17 ערר     20/08/2017




ערר 107/17 אבי ורחל כגן, גת אורה לוציאנה, אבי קשת במרגלית נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה חיפה, אבי מזור, אילנה רוזנברג ואח'




מדינת ישראל
משרד האוצר - מנהל התכנון
ועדת ערר לתכנון ובניה מחוז חיפה

ערר מס' 107/17+108/17+109/17
כתובת בניה: מרגלית 21 חיפה
ישיבת ועדת ערר מס':036
מיום: 24.07.2017

אבי ורחל כגן

ורד מס
חסיה זוברמן
טלי ורדי
העוררים בערר 107/17
המשיבים בערר 108/17+109/17
גת אורה לוציאנה

גרינבאום טובה
שורק אילנה
גצמן רוסה
פדרמן רונית
אלדר שורק
ליאור וליאת סחר ושירותים בע"מ
קומיוניס השקעות בע"מ תות א.א. בע"מ
העוררים בערר 109/17
המשיבים בערר 108/17
אבי קשת במרגלית

העוררים בערר 108/17
המשיבים בערר 109/17

- נגד -

ועדה מקומית לתכנון ובניה חיפה

אבי מזור

אילנה רוזנברג
בן עמי ורמה נובוגרודסקי
לביא רענן
עטרה גוטפרוינד
זילברמן שלמה וינושבסקי צבי
המשיבים
חברים נוכחים:
עו"ד דקלה מוסרי טל
- יו"ר ועדת הערר
אדריכל שמחה אפק - נציג לשכת האדריכלים
אדר' ענת שריד - נציגת מתכנן המחוז
עו"ד חנה קציר - נציגת ציבור
עו"ד יגאל נויפלד - נציג ציבור

נוכחים נוספים:
עו"ד עדי זימרן
- ב"כ העוררים 1-8
מר אבי מזור
- המשיב
עו"ד אבישי קון
- ב"כ עוררים בערר 108/17
עידן אמון - מטעם העוררים בערר 108/17
אדר' יריב לוסטיג - עורך הבקשה
עו"ד הילה אלגרבלי
- ב"כ הוועדה המקומית
מר לאון לחמן - מטעם הוועדה המקומית
גב' לילי ברוור - מטעם הוועדה המקומית
החלטה

לאחר ששמענו את טענות הצדדים ועיינו בטענות העוררים בערר 107/17 אשר לא התייצבו לדיון, החלטנו לדחות את העררים.
הבקשה להיתר שבפני
נו הנה אחת הבקשות הצנועות והמאוזנות לניצול תמריצי תמ"א 38, שעברו תחת ידי וועדה זו.
לאחר שבחנו את הבקשה השתכנענו כי היא נערכה באופן המתחשב ביותר בסביבת הנכס, בין היתר בהנחיית הוועדה המקומית, מתוך מטרה למזער את ההפרעה הנגרמת לסביבת הנכס.
הבניין הקיים בן 5 יח"ד ומבוקשת תוספת של 4 יח"ד בלבד, מקום שבו המפתח הנהוג גבוה משמעותית.
הבליטות למרווחים מינימליות, למעט עבור הממ"ד.
מבוקשת חפירת חניון תת קרקעי, מתחת לבניין הקיים, על מנת לספק מקומות חניה בתחום המגרש לדירות המתווספות. בזכות חפירת החניון, מוצעת התקנת 7 מקומות חניה בתחום המגרש עבור 4 יח"ד החדשות.
התוספת המבוקשת בגובה הבניין, היא של קומה אחת ומעליה קומה חלקית בלבד, כאשר הבניה בקומה החלקית מרוכזת בחלק הצפוני של הבניין. בהחלטת הוועדה המקומית אף צומצם שטח הקומה החלקית למחצית שטח הקומה שמתחתיה ומבקשי ההיתר לא עררו על החלטה זו. סה"כ גובה הבניין לאחר התוספות יהיה ארבע קומות ועוד קומה חלקית.

על מנת למנוע ככל הניתן הסתרה לבניינים הגובלים (ובעיקר בניין העוררים בירקון 18) לא התבקשה תוספת קומות מעבר לקומה וחצי המבוקשות, וחלף תוספת קומות, מבוקשת דירה נוספת באגף נפרד, בקדמת הבניין ובמרוחק מבתי העוררים. כן מבוקשת תוספת של דירה בקומת עמודים.
בניין העוררים בירקון 18 עובר אף הוא הליך התחדשות. בניגוד למוצע כאן, בבניין הירקון 18 מבוצעת הריסה ובניה מחדש, כאשר חלף 5 יח"ד קיימות התבקשו ואושרו 12 יח"ד (תוספת 7 יח"ד חדשות). כמו כן, אושרו 6 קומות ועליית גג. משמע לבניין העוררים אושרו תמריצים רבים יותר מאלה שאושרו בבקשה שבפני
נו.
כעולה מן החתכים שצורפו לבקשה, נראה כי תיגרם הסתרה מסוימת לדירות העוררים בירקון 18. עם זאת, נראה כי היתה נגרמת הסתרה דומה גם מבניית בניין על פי התכניות החלות וללא ניצול תמריצי תמ"א 38. זאת מן הטעם שעל פי התכניות החלות ניתן לבנות במקום מבנה בן 4 קומות ומעליו עליית גג. בבקשה שבפני
נו מבוקש בניין בן 4 קומות ועוד קומה חלקית. כלומר, גובה המבנה דומה לזה שניתן היה לאשר גם ללא תמריצי התמ"א, וההפרש בגבהים, הנו מינורי, אם בכלל.
בנוסף, לעוררים בעלי הדירות בירקון 18, חלק ביצירת ההסתרה. זאת לנוכח העובדה שהפניית הדירות המקוריות בבניין בירקון 18, שונתה במסגרת בקשת הירקון 18 להריסת הבניין והקמתו מחדש, וכעת, ההפניה של הדירות בירקון 18 על פי הבקשה שאושרה, היא לכיוון המגרש המבקש כאן. העוררים היו צריכים לצפות שהמבנה לכיוונו בחרו להפנות את דירותיהם (בשונה מהפנייתן המקורית) יבקש אף הוא תוספת בניה מכוח תמ"א 38, כפי שעשו אף הם.
העוררים בעלי הדירות בירקון 18 טענו כי המבנה שאושר להם אינו עולה על הגובה המותר בתכנית מעל פני קרקע טבעית וכי מטעם זה נוצרת ההפרעה. דא עקא שגם הבניין המבוקש כאן אינו חורג מהותית מהגובה המותר בתכנית החלה. כאמור, מותר לבנות במגרש 4 קומות ומעליהן עליית גג, ובבקשה שבפני
נו מבוקשות 4 קומות ועוד חצי קומה. כך שההפרש בגובה הנו מינימלי, אם בכלל.
על כן, ומאחר שמצאנו שמדובר שפרויקט מאוזן ולמעלה מסביר, במסגרת חיזוק מבנה קיים וניצול תמריצים מכוח תמ"א 38, ולאחר שהשתכנענו כי הסתרה דומה הייתה נגרמת מניצול זכויות גם ללא תמריצי תמ"א 38, ובהתחשב בכך שההפניה של הדירות בירקון 18 שונתה באופן שכעת הם פונות לכיוון המגרש המבקש, והעוררים עצמם נהנים מתמריצים משמעותיים יותר מכוח תמ"א 38, אנו דוחים את ערר הירקון 18.
עם זאת אנו קובעים כדלקמן:
שטח הממ"ד במרווח יצומצם ל-9 מ"ר נטו, אם חורג מעבר למותר על פי תקנות התכנון והבניה (סטייה ניכרת מתכנית) תשס"ב - 2002. אם הממ"ד בתחום הסטיה המותרת על פי התקנות, אין מניעה כי יוותר בשטח המבוקש, ובלבד שלא יהיו פתחים לכיוון המגרש הגובל מצידו; חדר דוודים על הגג יבוטל; קולטי השמש יוסטו מזרחה כולל מעקה להסתרתם, ואילו מעקות הגג בצד המערבי יהיו שקופים.
באשר לערר הירקון 16 -
הדברים האמורים לעיל המתייחסים להסתרת הנוף לירקון 18 נכונים מקל וחומר לירקון 16, אשר מרוחק מן המבנה המבוקש והפניית חלונותיהם העיקריים אינה לכיוון המבנה המבוקש.
על כן, השתכנענו כי לא תיגרם להם הפרעה לנוף, ובכל מקרה לא תיגרם הפרעה משמעותית, המצדיקה כי נתערב בהחלטת הוועדה המקומית. על כן, גם ערר זה נדחה.
באשר לערר היזם, בעניין כתב השיפוי, לא מצאנו לנכון להתערב בהחלטת הוועדה המקומית בעניין זה מן הטעם שבהתאם לתיקון 115 לחוק ולהוראות תמ"א 38, אשר תקפות במועד הדיון בפני
נו, אין מניעה לדרוש כתב שיפוי.
על כן הערר נדחה.
סוף דבר, הבקשה תתוקן באופן הבא:
שטח הממ"ד במרווח יצומצם ל-9 מ"ר נטו, למעט אם מצוי בתחום הסטיה המותרת על פי התקנות, שאז אין מניעה כי יוותר בשטח המבוקש ובלבד שלא יהיו פתחים לכיוון המגרש הגובל מצידו;
חדר דוודים על הגג יבוטל;
קולטי השמש יוסטו מזרחה כולל מעקה להסתרתם, ואילו מעקות הגג בצד המערבי יהיו שקופים.
יתר טענות העוררים נדחות.

ההחלטה ניתנה ביום 20.08.2017, פה אחד, ע"י כל החברים הנוכחים.
_______________ _________________
אוריה סעדון עו"ד דקלה מוסרי טל

מזכירת ועדת הערר יו"ר ועדת הערר

______________________________________________________________________
ועדת ערר מחוז חיפה – שד' פל-ים 2 בניין אורן, קומה 5 חיפה מיקוד 33095
טלפון: 04-8512345, פקס: 04-8522111,
קבלת קהל: ימים א', ב', ג', ה' 08:00-14:00, יום ד' 08:00-16:30
107/17+108/17+109/17 2









ערר ועדת ערר לתכנון ובניה 107/17 אבי ורחל כגן, גת אורה לוציאנה, אבי קשת במרגלית נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה חיפה, אבי מזור, אילנה רוזנברג ואח' (פורסם ב-ֽ 20/08/2017)