פסקי דין על ארנון פרשקובסקי ואח' | פסקי דין על ועדה מקומית לתכנון ובניה ראשל"צ

232/16 ערר     22/10/2017




ערר 232/16 ארנון פרשקובסקי ואח' נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה ראשל"צ




מדינת ישראל
משרד האוצר – מנהל התכנון
ועדת ערר מחוז מרכז

עררים מס' 232/16/48+7029/16/48

ועדת הערר:
יו"ר: עו"ד יריב אבן חיים

נציגת מתכננת המחוז אדר' שרון שחף
חבר ועדה: עו"ד ושמאי מקרקעין מר מרדכי דדון

העורר/ים: ארנון פרשקובסקי ואח'
(ערר 232/16/48)
על ידי עו"ד טובי גרש

- נגד -
המשיב/ים: ועדה מקומית לתכנון ובניה ראשל"צ

על ידי עו"ד יעקב ברכה
העוררת: ועדה מקומית לתו"ב ראשל"צ (ערר 7029/16/48)
על ידי עו"ד יעקב ברכה
, ושמאי יובל דנוס
- נגד -
המשיב/ים: ארנון פרשקובסקי ואח'

ע"י ב"כ עו"ד טובי גרש

החלטה
1. בפני
נו שני עררים על הכרעתה של השמאית המכריעה גב' נאוה סירקיס בקשר היטל ההשבחה לנכס המצוי בגוש 3940 חלקה 19, רחוב פריימן ראשון לציון. מדובר בחלקה בשטח נטו של 16,514 מ"ר.

2. החלקה היתה בבעלות משותפת של שלושה בעלים ובהם הנישומים בענייננו. בעקבות מכירת חלקם במקרקעין (שני שלישים בחלקה) שלחה הוועדה המקומית דרישת תשלום, ולאחר שהבעלים השיגו על קיומה של השבחה הועבר העניין להכרעתה של שמאית מכריעה. על הכרעתה של השמאית המכריעה הוגשו שני העררים שבפני
נו, ערר אחד מטעם הבעלים וערר שני מטעם הוועדה המקומית.

3. השמאית המכריעה קבעה, כי חלה השבחה במקרקעין בגין אישורה של תכנית רצ/20/1/א בשנת 1993 אשר שינתה את יעוד המקרקעין משטח חקלאי ל"בית עלמין" להרחבת בית עלמין קיים.

4. תמצית טענות הוועדה המקומית (העוררת בערר 7029/16/48): נפלה בשומה המכרעת טעות חמורה בכך שהשמיטה חלק נכבד מההכנסות המתקבלות בגין קבורה. השמאית חישבה את ההכנסות המתקבלות על ידי בעל הקרקע אך ורק ביחס לחלק מהקברים שניתן לבנות במתחם. תחשיב שווי המקרקעין התבסס על גישת היוון ההכנסות, ולכן שווי הקרקע חושב בחסר. השמאית המכריעה התעלמה מכל ההכנסות המגיעות לבעל הקרקע מהמוסד לביטוח לאומי בגין רכישת חלקות הקבר הממומנות למעשה במקרים שבהם אין מדובר ברכישת חלקה בחיים, ובענייננו מדובר בכ-57.5% מהקבורות בשנה. בנוסף, השמאית המכריעה התעלמה מכך שבעל הקרקע יכול להחליט, כי 100% מהקברים ימכרו כאחוזות קבר בחיים וללא שתתאפשר כלל קבורה במימון המוסד לביטוח לאומי.

5. תמצית תשובת המשיבים לערר: דמי הקבורה המשולמים על ידי המוסד לביטוח לאומי אינם כוללים את שווי הקרקע ואת פיתוח שטחי הקבורה. תשלומים אלה מכסים את הוצאות הקבורה והשירותים ביום הקבורה בלבד. בשיטת היוון ההכנסות יש להביא בחשבון גם את כל ההוצאות אשר חלות בהקמת בית הקברות, בתחזוקה שוטפת בתשלום שכר עובדים והוצאות ביום הלוויה. חיזוק לעמדה זו יש בפרק כ"ב לקווים המנחים של אגף שומת מקרקעין במשרד המשפטים לעריכת שומות לקרקע המיועדת לבית עלמין (להלן: הקווים המנחים). גם שם נאמר שהתשלום המועבר על ידי הביטוח הלאומי מכסה רק את יום הקבורה ולא את הוצאות התפעול השוטף. לעניין חלקות חריגות שמאי העוררת לא כלל כל טענה בנושא זה ומדובר בהרחבת חזית. בכל מקרה, הביקוש לחלקות חריגות בראשון לציון הינו נמוך ושואף לאפס ונכלל בשיעור מקומות הקבורה שנקבעו על ידי השמאית המכריעה (42.5%).

6. תמצית הטענות בערר הבעלים (ערר 232/16/48): השמאית המכריעה טעתה בכך שלא ניתן להקיש לענייננו מעסקה שנערכה בחלקה 20 בגוש 3940 שאף היא ביעוד לבית עלמין, אשר בוצעה בסמיכות לתאריך הקובע. אותה שמאית מכריעה במקרה אחר ערכה שומה בהתבסס על עסקאות השוואה ישירה בלבד. התאמת אותה שומה לענייננו מובילה למסקנה אחת ויחידה, שלפיה שווי קרקע לבית עלמין נופל במאוד ביחס לשווי קרקע חקלאית. עסקת ההשוואה בחלקה 20, הינה ביחס לשטח דומה או קרוב יותר לשטח בית העלמין הקיים. טעתה השמאית המכריעה כאשר פסלה את העסקה בגלל שלא הוצג חוזה המכר, וזאת על סמך אינטואיציה שמאית בלבד ובלי בסיס. יש עדיפות מהבחינה השמאית לגישת ההשוואה הישירה. על פי הקווים המנחים, יש לגזור שווי קרקע לבית עלמין מעלות האלטרנטיבית הכרוכה בהוצאתה ממלאי עתודות הקרקע הבלתי מתוכננות ולרבות ביעוד חקלאי. בנוסף, טעתה השמאית המכריעה שקבעה ביקוש לחלקות קבר בחיים בשיעור 42.5%, כאשר התאריך הקובע הינו 1993, ולא ניתנה כל אסמכתא לשיעור ביקוש של קברים בחיים של 50% לתאריך הקובע. לפיכך, ככל שלא תאומץ גישת ההשוואה הישירה, יש לתקן את נתוני הביקוש כפי שהיו ידועים בתאריך הקובע ולהעמידם על 35% בלבד כפי שקבעה השמאית המכריעה עצמה. השמאית המכריעה טעתה לעניין הדחיה, כאשר לא הביאה בחשבון, כי בנוסף להשלמת הקבורה בחלקה 20 הנ"ל יש ליתן דחיה להשלמת הקבורה בחלקה 25. עד עצם היום הזה, 23 שנים אחרי התאריך הקובע, לא הושלמה הקבורה בחלקות 20 ו-25 וטרם החלה הקבורה במקרקעין. השמאית המכריעה טעתה כאשר שמה את סך ההכנסות הצפויות מהמקרקעין מבלי שהביאה בחשבון הוצאות הנדרשות כנגד אותן הכנסות. בכלל זה היה להביא בחשבון הוצאות קבורה למי שאינם מכוסים על ידי הביטוח הלאומי, וכן הוצאות הפעלה שוטפת, הוצאות הנהלה וכלליות, תיקונים, תחזוקה שוטפת, גינון, מים וחשמל.

7. תמצית תשובת הוועדה המקומית לערר הבעלים: מדובר בערר על שיקול דעת שמאי ואין מקום להתערב בכך. השמאית החליטה ליתן משקל גבוה לגישת היוון ההכנסות על פני השוואה לעסקה שנעשתה בחלקה 20. היא נימקה היטב החלטתה זו באשר המחיר שנמסר נמצא נמוך בעשרות אחוזים ביחס למחירי קרקע חקלאית בסביבה באותה עת. השמאית המכריעה ציינה, כי בתי העלמין נמנים על הנכסים המיוחדים אשר לא מתקיים בהם שוק פעיל ומספר העסקאות קטן יחסית, ולכן יש לבחון גישות שומה נוספות. גם בקווים המנחים נקבע, כי גישת ההשוואה בדרך כלל קשה ליישום בבתי העלמין. אין כל רלוונטיות לכך שבשומה מייעצת בנוגע לבית עלמין בירושלים בחרה השמאית המכריעה לעשות שימוש בגישת ההשוואה. בירושלים קיימות יותר עסקאות מאשר בראשון לציון, שגם מהן למדה השמאית שהמחיר שדווח בעסקת ההשוואה הנטענת בענייננו הינו נמוך. בירושלים היה מדובר בקרקע סלעית ומדרונית לעומת קרקע רגילה ומישורית בענייננו, וכן קיימים הבדלים נוספים בין קבורה בירושלים לבין קבורת שדה בראשון לציון. השמאי המכריע מחויב לבחון כל מקרה לגופו ולהחליט בהתאם לשיקול דעתו מה גישת השיטה הראויה. באשר לממוצע ביקוש לחלקות קבר בחיים, קביעת השמאית המכריעה מבטאת נכונה את הגישה השמאית שיש להתחשב בפוטנציאל הגידול בביקוש לחלקות ואין כל הצדקה לעצור את הביקוש במועד הקובע בשיעור של 35%. את מקדם הדחיה יש להעריך לפי המידע במועד הקובע ולא לפי מידע בדיעבד. חלקה 20 היא החלקה החוצצת בין בית העלמין לבין המקרקעין נשוא השומה ובראיה במועד הקובע ניתן להניח היה, כי עם השלמת הקבורה בחלקה 20 תחל הקבורה בחלקה 19. גם בפועל רואים, כי בית העלמין התרחב לכיוון מזרח. יש לדחות גם את הטענה באשר להוצאות שנטען שיש לקזז. כאמור בערר הוועדה המקומית הובאו בחשבון רק חלק מההכנסות, ואילו ההוצאות כוללות את כל הוצאות ההפעלה השוטפות. האמור בקווים המנחים לעניין שווי מזערי לבית עלמין בשיעור 5% מתחזית הפדיון אינו מוכח.

8. בעקבות הדיון שקוים בפני
נו נתנו את ההחלטה הבאה:
"לאחר שעיינו בטענות הצדדים ובשומה המכרעת ולאחר ששמענו בהרחבה את טענות הצדדים בפני
נו, אנו סבורים, כי יש צורך לקבל את התייחסותה של השמאית המכריעה כמפורט להלן:
1. אין מחלוקת בין הצדדים בפני
נו, כי יש חשיבות רבה לנסות לקבל את ההסכם לעסקת ההשוואה משנת 1994. לפיכך, מתבקשת השמאית המכריעה לפנות למנהל מיסוי מקרקעין בהתאם לסמכותה בתוספת השלישית, ולבקש את העתק החוזה (וכן מסמכים נוספים לשיקול דעתה, וככל שקיימים).
2. שני הצדדים העלו בפני
נו טענות לטעויות מהותיות, לשיטתם, בשומה המכרעת: מצד אחד נטען, כי השמאית המכריעה לא הביאה בחשבון את מלוא התקבולים במקרקעין, ובכלל זה התקבולים מביטוח לאומי. מצד שני נטען, כי היא לא הביאה בחשבון את הוצאות הפיתוח וההוצאות השוטפות הצפויות במסגרת ניהול עסק של בית עלמין (וזאת מעבר לשבילים, דרכים ומבנים האמורים בהערת שוליים 1 בעמ' 13).
3. נבקש את התייחסותה של השמאית המכריעה גם לטענת הבעלים בקשר לעדיפות לשומה בהתאם לקווים המנחים שפרסם השמאי הממשלתי הראשי בשנת 2010.
4. באשר לדחייה, מתבקשת השמאית המכריעה להתייחס לטענה שיש להאריך את תקופת הדחיה שהובאה בחשבון גם בהתחשב במיקום חלקה 25, כאשר לפי הטענה השימוש במקרקעין לקבורה היה צפוי רק לאחר שתסתיים הקבורה בחלקה 25.
5. השמאית המכריעה מתבקשת להתייחס לטענות הצדדים ולעסקת ההשוואה האמורה, ככל שניתן להערכתה לעשות כן לאחר תוצאות הפניה למנהל מיסוי מקרקעין.
6. ככל שהשמאית המכריעה תסבור שיש מקום לתקן את שומתה, בין בהתאם לאמור לעיל ובין לאחר שתעיין בכלל טענות הצדדים, נבקש שתעשה כן".

9. בעקבות החלטתנו העבירה השמאית המכריעה את התייחסותה. תמצית הדברים הינה: בעניין עסקת ההשוואה, בעקבות פנייתה למנהל מיסוי מקרקעין נמסר, כי תיק העסקה לא נמצא. כפי שקבעה בשומה המכרעת, המחיר שנמסר ממס שבח נמוך בעשרות אחוזים למחיר קרקע חקלאית ומבלי שמוצג החוזה לא ניתן להקיש לגבי שווי הקרקע לבית עלמין. מושכלות יסוד הן, כי כאשר מדובר בעסקה בודדת שהיא חריגה באופן משמעותי לסביבה, יש להפעיל שיקול דעת. לפיכך הגיעה למסקנה, כי אין להתבסס על המחיר שדווח. בשומה המכרעת נקבע, כי ההנחה היא שהקבורה תתבצע על ידי חברות קבורה מורשות החתומות על הסכם מימון עם הביטוח הלאומי. מבירור שבוצע עם חברת קדישא נאמר באופן קטגורי, כי דמי הקבורה המשולמים על ידי הביטוח הלאומי נועדו לכיסוי הוצאות הקבורה ותפעול בית הקברות ואין בצדם יתרת רווח. גם העובדה שהמחוקק קבע בתקנות הביטוח הלאומי היתר לגביית תשלום נוסף עבור הוצאות מיוחדות יש בה כדי להצביע כי התשלום הרגיל אמור לכסות את ההוצאות השוטפות. לסיכום עניין זה ובשל מיעוט עסקאות ההשוואה נבחן השווי גם בגישת היוון הכנסות כעסק חי, והגישה מבוססת על תועלת כלכלית ולא על תקבולים שנועדו לכיסוי הוצאות. באשר לקווים המנחים אמרה, כי האמור בהם לגבי השוואה בין השווי המתקבל והתועלת הכספית כבית עלמין לבין שווי קרקע בלתי מתוכננת בסביבה, תוך שנקבע ששווי הקרקע יהיה לפי הגבוה ביניהם, מהווה סיבה נוספת מדוע אין להתבסס על עסקת השוואה בחלקה 20. הקווים המנחים אינם מהווים תקן ומדובר "במחיר מזערי לבית עלמין", הקווים המנחים אינם מביאים בחשבון יתרון כלכלי משיווק חלקות בחיים. לפיכך אין להסתמך עליהם בענייננו. אין בקווים המנחים הסבר או פירוט על בסיס מה נקבע שיעור רווח נקי בשיעור 5% בלבד, שיעור זה מצביע על העדר יתרון כלכלי. רווח נמוך כאמור, אינו תואם את הנמסר לשמאית המכריעה מחברת קדישא לפיו התקבולים נועדו לכיסוי הוצאות הקבורה וככל שנותרים עודפים מדובר בשיעור מזערי וזניח. בעניין הדחיה נאמר, כי הפעלת דחיה ארוכת השנים בשיעורי ההיוון שנקבעו על ידה מגלמת את נושא אי-הוודאות והיה סביר להניח שמבחינת שלביות הפיתוח תינתן לחלקה 19 עדיפות על פני חלקה 25. לסיום העירה השמאית המכריעה על הצגה שגויה ומטעה של שמאי הבעלים את האמור בשומה המייעצת שערכה בירושלים.

10. הצדדים ביקשו לטעון בנוגע להתייחסות השמאית המכריעה ולהלן תמצית הטענות שהעלו:

11. הוועדה המקומית: עסקת ההשוואה אינה עומדת בקריטריון של מחיר שוק. המחיר בעניינו גבוה פי 32 ממחיר העסקה בחלקה 20 ולא תיתכן עליית מחירים כזו בתקופה של כ -21 שנים. מחיר קבורה לשנת 93 הוא בסך 3,300 ₪ לחלקת קבר. תעריף הקבורה העדכני הינו מעל 12,000 ₪. השמאית המכריעה היוונה הכנסות רק לחלק מחלקות הקבר בחיים לפי תעריף של 3,300 ₪ והתעלמה מיתר התקבולים. לעניין הקווים המנחים, מדובר בדוגמא לחוסר השקיפות בכל הנוגע לבתי עלמין. גם מוסד השמאי הממשלתי אינו מצוי ברזי בתי העלמין, ולפיכך מקובלת עמדת השמאית המכריעה שלא לייחס משקל. מקובלת קביעת השמאית בעניין הדחיה.

12. הבעלים: שמאי העוררים הציג בפני
השמאית המכריעה עסקת השוואה נוספת בשנת 2006 בחלקה 18 הצמודה ביעוד בית עלמין ואף עסקה זו לא הובאה על ידה בחשבון. השמאית המכריעה טועה בטענה, כי התשלומים המשולמים על ידי המוסד לביטוח לאומי מכסים הוצאות תפעול כאשר לפי המוסד לביטוח לאומי דמי הקבורה מכסים רק את הוצאות יום הקבורה. לעניין הקווים המנחים - יש להתייחס לעסקאות ההשוואה. קביעת השמאית המכריעה לפיה רוב המחזור נועד לכיסוי הוצאות באופן התואם את המידע שנמסר לה מחברת קדישא, מחייבת את המסקנה שהביטוח הלאומי איננו מממן את ההוצאות השוטפות של בית העלמין ואת הוצאות התפעול שלו. גם מכאן עולה, כי עסקת ההשוואה הינה סבירה ואף הגיונית. לעניין הדחיה, זו אינה עולה בקנה אחד עם העובדות ועם כך שחברת קדישא נוהגת לקבור את הנפטרים בבית העלמין השני בעיר. לראשונה בשלב זה נטען, כי נוכח החשיבות של עסקת ההשוואה בחלקה 20 איתר ב"כ הנישומים את ההסכם ולפי הנטען מדובר בהסכם רגיל שכל צד נושא במסים החלים עליו לפי דין.

דיון והכרעה:
13. לאחר שבחנו את השומה המכרעת ואת כל טענות הצדדים, ולרבות התייחסותה של השמאית המכריעה וטענות הצדדים בעניינה, החלטנו לדחות את שני העררים.

14. נפתח במושכלות היסוד שלפיהם קיימת עדיפות לשיקול דעתו המקצועי של השמאי המכריע, וועדת הערר תיטה לאמץ את חוות דעתו ככל שלא נפלה בה טעות מהותית או דופי חמור. כך נקבע בבר"ם 3644/13 משרד התחבורה נ' גלר דוד ואארורה ואח' (23.04.2014):
ועדת הערר תיטה לאמץ את חוות דעתו של השמאי וככלל התערבותה תוגבל למקרים שבהם נפלה בה טעות מהותית או דופי חמור ... כך, למשל, ועדת הערר תיטה לאמץ את שיקול דעתו של השמאי אם מסקנותיו הושתתו על שיטה שמאית מקובלת ועל מסד עובדתי הולם, וזאת אף אם קיימות גישות מקצועיות שונות בשאלה שבמחלוקת ... לעומת זאת, תיטה ועדת הערר להתערב בקביעות או בממצאים שקבע השמאי אם נמצא שהם נסמכים על מסד עובדתי בלתי הולם, או כשהוכח שההנחות העומדות בבסיס חוות הדעת לא הגיוניות, או שהשמאי לא סיפק הסבר מניח את הדעת לשאלות שנשאל, או כשחוות הדעת נסמכה על תשתית משפטית חסרה או שגויה ... כמו כן, וכמובן מאליו, תקום עילה להתערב בחוות דעתו של שמאי מכריע אם נפל בה פגם היורד לשורש המעשה המינהלי כגון ניגוד עניינים, משוא פנים, חוסר תום לב וכיוצא באלה..."

על רקע הלכה פסוקה זו נבחן את הטענות בעררים.

ערר הוועדה המקומית:
15. השמאית המכריעה סבורה, כי דמי הקבורה המשולמים על-ידי הביטוח הלאומי אינם מותירים בידי מפעיל בית העלמין יתרת רווח. מסקנתה זו נתמכה גם בבירור שערכה במשרדי חברת קדישא. בהתייחסותה הנוספת היא הבהירה, כי ההנחה בבסיס השומה היא שהקבורה תיעשה על ידי גורם המורשה לכך ועל פי הסכם עם המוסד לביטוח לאומי. עוד הבהירה, כי דמי הקבורה (לכל הקבורות המבוצעות) מכסים את הוצאות יום הקבורה והוצאות התפעול השוטפות של בית העלמין. חיזוק לכך מצאה בקווים המנחים שמהם עולה, כי גם השמאי הממשלתי סבור שהרווח מהפעלת בית העלמין הינו בשיעור 5% בלבד, וזאת מבלי שהביא בחשבון בקווים המנחים מכירת חלקות קבורה בחיים.

16. בחוק הביטוח הלאומי (נוסח משולב), תשנ"ה-1995, נקבע בסעיף 268, כי "כל גוף המורשה ... לעסוק בקבורת נפטרים, לא יגבה בקשר לקבורה כל תשלום, לרבות אגרות שירותים לפי חוק שירותי הדת, בנוסף לדמי קבורה לפי סימן זה, זולת אם הותר התשלום לפי התנאים והמבחנים שנקבעו לפי סעיף 266". סעיף 266 לחוק מורה, כי המוסד לביטול לאומי ישלם למורשה כדין לעסוק בקבורה "דמי קבורה בסכומים ולפי תנאים ומבחנים שקבע השר ...".

17. בס' 2 לתקנות הביטוח הלאומי (דמי קבורה), תשל"ו-1976, נקבע, כי "דמי קבורה בסכומים הנקובים בתקנות אלה ישולמו על ידי המוסד לחברה המטפלת בקבורת המת ושאינה תובעת ואינה מקבלת בקשר לקבורה ולהקמת המצבה, בין במישרין ובין בעקיפין, אגרת שירותים או כל תשלום אחר בנוסף לתשלום לפי תקנות אלה; תנאי ההתקשרות בין המוסד לבין החברה לרבות הכללים בדבר מתן שירותי הקבורה ודרכי תשלום דמי הקבורה ייקבעו ביניהם בהסכם לאחר תחילתן של תקנות אלה (להלן - ההסכם)."

18. בנוסף, בפרסום מטעם המוסד לביטוח לאומי (צורף לתשובה לאחד העררים), נאמר בפורש כי "דמי הקבורה משולמים לכיסוי הוצאות הקבורה לנפטר והשירותים הנלווים לקבורה, ביום הקבורה בלבד. דמי הקבורה אינן כוללים את עלות הקרקע ופיתוח שטחי הקבורה". יש אפוא להבין פרסום זה על רקע הוראות החוק והתקנות הנ"ל האוסרים על הגוף המורשה לעסוק בקבורה לגבות תשלום כלשהו מעבר לדמי הקבורה (בחריגים מסוימים שפורטו בתקנות וביניהם מכירת חלקות קבר בחיים ו). מכאן עולה, כי דמי קבורה עצמם משולמים לכיסוי הוצאות הקבורה ולכיסוי הוצאות השירותים הנלווים ביום הקבורה, ובלא שמותירים יתרת רווח לאותו גוף.

19. בהינתן שמדובר בקרקע שיועדה להרחבת בית עלמין עירוני קיים לא ראינו פגם בהנחה של השמאית המכריעה, כי הקבורה תיעשה בהתאם לאמור בהסדר שנקבע בחוק הביטוח הלאומי לתשלום דמי הקבורה ואיסור לגביית תשלומים נוספים (למעט בחריגים שהותרו הנקובים בתקנה 4 המתירה לגבות תשלום נוסף בשל הוצאות נוספות המנויות בו). יצוין, כי לפי תקנה 2 לתקנות שירותי הדת היהודיים (חברות לעניני קבורה), תשכ"ז-1966, לא יינתן רישיון קבורה לחברה לענייני קבורה אם היא לא מציגה הסכם חתום ותקף עם המוסד לביטוח לאומי. מהאיסור לגבות תשלומים נוספים מעבר לדמי הקבורה ניתן אכן להבין שדמי הקבורה אמורים לכסות את העלות הכוללת של שירותי הקבורה (למעט הקרקע והוצאות הפיתוח שיכוסו מהתקבולים שמותר לגבות, בין היתר ממכירת חלקות קבר בחלקה כאשר תשמש ליעודה להרחבת בית העלמין הקיים, וזאת כאמור בתקנה 3(א) לתקנות הנ"ל). מכל מקום, נוכח האמור בחוק הביטוח הלאומי ובתקנות וכן בעמדת המוסד לביטוח לאומי עצמו כפי שבאה לידי ביטוי בפרסום הנ"ל, ובהעדר דו"חות כספיים או ראיות אחרות לכך שדמי הקבורה כוללים גם רכיב של רווח כנטען על-ידי הוועדה המקומית, לא ראינו שנפלה בשומה טעות מהותית או שהיא לוקה בדופי חמור. לפיכך, אין בידנו לקבל את ערר הוועדה המקומית הטוען שיש להכיר בהכנסות נוספות ולהביא בחשבון את גם את התקבול מביטוח לאומי בחישוב הרווח ובקביעת שווי המקרקעין. בהתחשב בכך שמדובר בהרחבת בית עלמין עירוני קיים וכן נוכח ההכרח לחתום על הסכם עם ביטוח לאומי גם איננו סבורים שהוכחה הטענה, שהועלתה בעלמא, שמפעיל בית העלמין בענייננו יכול להחליט, כי כל הקברים ימכרו כאחוזות קבר בחיים.

ערר הבעלים:
20. השמאית המכריעה החליטה שלא להתייחס לעסקת ההשוואה בחלקה 20. היא נימקה עמדתה בנושא זה בכך, שמדובר בעסקה חריגה משמעותית לסביבה, אשר בוצעה במחיר נמוך בעשרות אחוזים ביחס למחירי קרקע חקלאית בסביבה באותה עת, ולפי קביעתה בשומה ככל שלא מוצג חוזה המכר שממנו ניתן ללמוד על פרטי העסקה לא ניתן להקיש לשווי קרקע לבית עלמין. משום מה, רק בשלב מתקדם יחסית של הדיון בערר, לאחר שהומצאה התייחסותה של השמאית המכריעה בהתאם להחלטתנו הנ"ל, ולאחר שעלה כי תיק העסקה איננו מצוי אצל שלטונות מס שבח, המציא שמאי הנישומים את ההסכם שאיתר לדבריו רק בשלב זה ומבלי שטרח להציגה בשלב הדיון בפני
השמאית המכריעה. בנסיבות אלה ונוכח נימוקי השמאית המכריעה לא ראינו מקום להחזיר אליה את הדיון (ור' תקנה 11(ה) לתקנות התכנון והבניה (סדרי הדין בוועדות ערר בעררים לפי סעיף 14 לתוספת השלישית לחוק), תשע"א-2010). מכל מקום, בשומתה, ציינה בנוסף השמאית המכריעה, כי שתי עסקאות ההשוואה הנוספות שהוצגו בפני
ה, שבוצעו בשנת 2006, אינן מביאות בחשבון עליית מחירים הנובעת משינויים בביקושים בהפרש שנים כה גדול מהמועד הקובע, ולכן היתה מסקנתה שבחישוב הלוקח בחשבון רק מידוד השווי מעסקאות ההשוואה האמורות למועד הקובע קיים אי דיוק רב. מעבר לכך, גם לפי האמור בקווים המנחים נאמר, כי "גישת ההשוואה בדרך כלל קשה ליישום לגבי בתי עלמין" (פס' 6), וזאת בין היתר בשל היעדר שוק פעיל של קונים מרצון ומוכרים מרצון וכאשר נאמר שם, כי גם בעסקאות המעטות המבוצעות המחיר מצוי בטווח רחב שאינם מבטאים תועלת כלכלית. בכלל הנסיבות האמורות איננו סבורים, כי נפלו דופי מהותי או טעות חמורה בחוות דעתה של השמאית המכריעה בבחירתה שלא להביא בחשבון את עסקת ההשוואה הנ"ל ובהעדפה שראתה לגישת היוון ההכנסות.

21. לא מצאנו מקום להתערב בעמדת השמאית המכריעה לגבי נטרול הוצאות נוספות מהרווח. בשומתה של השמאית המכריעה נקבע, כי יש להתוות דרכי גישה בשיעור 10% משטח החלקה (נטו), וכן להקים מבנים בשטח 250 מ"ר. הוצאות אלה קוזזו על ידה מההכנסות ממכירת חלקות קבר בחיים. כאמור לעיל, היא הבהירה בהתייחסותה, כי יתר הוצאות הקבורה (לכל הקבורות המבוצעות) והוצאות התפעול השוטפות של בית העלמין מכוסות על ידי המוסד לביטוח לאומי, ולכן אין להביא בחשבון הוצאות נוספות. מעיון בפרסום הבטוח הלאומי עולה, כי דמי הקבורה המשולמים לחברה קדישא בעבור כל אדם שנפטר בישראל ונקבר בה ולכל תושב ישראל (גם אם נפטר בחו"ל) כוללים את "מקום הקבורה" (על פי הסדרי הקבורה שנקבעו בחברה קדישא), הטיפול בנפטר (כולל טהרת הנפטר ותכריכים), כריית הקבר, כיסויו ויתר הוצאות חלקת הקבר, השירותים בזמן הלוויה והשתתפות חזן וצוות קבורה המונה לפחות 2 אנשים, וכן העברת הנפטר למקום הקבורה (למעט מקרים מיוחדים). לפיכך, איננו סבורים שנפלה טעות מהותית או דופי חמור בקביעה שאין להביא הוצאות נוספות.

22. הדחיה לשווי במצב החדש: השמאית המכריעה קבעה בהתאם לשיקול דעתה המקצועי מקדם דחיה של 0.645 (תקופה של 9 שנים בריבית 5%). השמאית המכריעה נימקה זאת בכך שהיה צפוי במועד הקובע שחלקה 20 הסמוכה תתאכלס בתקופה של 9 שנים שלאחר מכן, ואז תחל הקבורה בחלקה 19. היא נימקה הנחה זו על בסיס מספר הנפטרים בעיר בשנה בה חל המועד הקובע, ומתוך הנחה שמחצית הנפטרים יקברו בבית עלמין פעיל אחר בעיר ולא בזה שהחלקה נועדה להרחיבו. בהתייחסותה שניתנה בהתאם להחלטתנו ציינה, שהיה סביר להניח שמבחינת שלביות הפיתוח תינתן לחלקה 19 עדיפות על פני חלקה 25. אנו סבורים, כי מדובר בהערכות המצויות בלב שיקול הדעת המקצועי של השמאי. השמאי העורך את השומה נדרש להעריך מה המועד הסביר להתחלת השימוש בקרקע ומה הקצב הצפוי לניצול הקרקע, והכל לפי מה שניתן היה להעריך למועד הקובע (שהרי הערכת השווי היא לאותו מועד) ובהתאם לכלל הנסיבות. גם אם עלה בדיעבד שתחילת השימוש בחלקה לא היתה במועד שהשמאית המכריעה העריכה את ציפיית השוק במועד הקובע, אין בכך כדי לומר שנפלה טעות מהותית או דופי חמור בדחיה שקבעה השמאית המכריעה לפי מיטב הערכתה לאותו מועד וכפי שנימקה זאת בציפייה לתחילת השימוש לאחר סיום אכלוסה של חלקה 20. על השמאי להעריך את שווי השוק של המקרקעין למועד הקובע וכפי שלפי הערכתו המקצועית השוק תמחר זאת לרבות בהתאם לתקופת הדחיה הראויה לאותה העת (בשיטת היוון ההכנסות). לפיכך, לא ראינו במקדם שנקבע טעות מהותית או דופי חמור רק בגלל שבפועל התקופה עד לתחילת הניצול בחלקה 19 היתה ארוכה יותר.

23. לעניין שיעור הקבורה בחלקות קבר בחיים: השמאית המכריעה קבעה, כי בעבר הביקוש לחלקות בחיים היה בשיעור של 35%. העוררים מבקשים להחיל שיעור זה בתחשיב (ככל שנדחה את טענתם העיקרית לשומה בשיטת ההשוואה). אולם, מקובל עלינו, כי השמאית המכריעה רשאית היתה להביא בחשבון ציפיה של השוק לעליה בשיעור הביקוש במועד הקובע. בסופו של דבר היא העמידה את השיעור הצפוי על 42.5% כממוצע בין השיעור שהיה אז ובין השיעור המקובל כיום. בכך הביאה בחשבון ציפיה לעליית שיעור רכישת חלקות קבורה במועד הקבוע (תוך שהעמידה את השיעור על שיעור הנמוך יותר מהשיעור בפועל כיום). בהתחשב בכך שמדובר באומדנה שמאית בלבד, הנדרשת בשיטת היוון ההכנסות מתוך נסיון להתחקות אחר הערכות השוק במועד הקובע (וכאמור בהיעדר נתוני השוואה אמינים), לא ראינו שמדובר בטעות מהותית בשומה. כאמור בהלכת גלר, כמצוטט לעיל, "ועדת הערר תיטה לאמץ את שיקול דעתו של השמאי אם מסקנותיו הושתתו על שיטה שמאית מקובלת ועל מסד עובדתי הולם, וזאת אף אם קיימות גישות מקצועיות שונות בשאלה שבמחלוקת". על כן אנו דוחים גם טענה זו.

24. בעניין הקווים המנחים, לא ראינו לקבל את טענות העוררים שלפיהם יש להתייחס לשיטת השוואה. למעשה – כאמור לעיל - נאמר שם ההפך (פס' 6 לקווים המנחים). בנוסף, עיון בקווים המנחים מעלה, כי צודקת השמאית המכריעה בכך שאין בהם התייחסות למקרים בהם מתאפשרים תקבולים נוספים, ובכלל זה מכירת חלקות קבורה בחיי הנפטר (או לקבורה בבתי עלמין סגורים – דבר שאינו רלבנטי לענייננו - או בהתאם להסכם עם החברה הנותנת את שירותי הקבורה שלא הוצג בפני
נו ולא הובא בחשבון השומה; ר' האמור בתקנה 3).

25. אשר על כן, החלטנו לדחות את שני העררים.

26. נוכח דחיית שני העררים איננו עושים צו להוצאות באף אחד מהעררים.
ניתנה היום, ב' בחשוון תשע"ח, 22 אוקטובר 2017.

___________________
ליאת אורין סנדורי
מזכירת ועדת הערר
מחוז מרכז
___________________
יריב אבן חיים, עו"ד
יו"ר ועדות ערר
מחוז מרכז
8








ערר ועדת ערר תכנון ובניה - מחוזי 232/16 ארנון פרשקובסקי ואח' נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה ראשל"צ (פורסם ב-ֽ 22/10/2017)