פסקי דין על גיל מילנר | פסקי דין על ס.י.אבן יזמות בע"מ

8629-11/16 עא     01/11/2017




עא 8629-11/16 גיל מילנר נ' ס.י.אבן יזמות בע"מ








בית המשפט המחוזי בתל אביב - יפו בשבתו כבית-משפט לערעורים אזרחיים



ע"א 8629-11-16 מילנר נ' ס.י. אבן יזמות בע"מ





לפני
כבוד השופט, סגן נשיא
ישעיהו שנלר
, אב"ד

כבוד השופט, סגן נשיא קובי ורדי

כבוד השופטת
עינת רביד


מערער

גיל מילנר
ע"י ב"כ עו"ד אשכולי

נגד


משיבה

ס.י. אבן יזמות בע"מ
ע"י ב"כ עו"ד כהן וקפלון




פסק דין


השופטת עינת רביד
:
1.
בפני
נו ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בתל אביב- יפו מיום 8.9.16 בת.א. 44327-10-13 (כבוד השופט הבכיר מ' תמיר) בגדרו התקבלה תביעת המערער כנגד המשיבה בחלקה ונקבע, כי ישולם לו פיצוי מוסכם בסך של 50,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית ואילו תביעות המערער לקבלת בונוס ודמי תיווך נדחו. כמו כן נפסקו למערער הוצאות בסך 2,000 ₪ וכן שכר טרחה בסך 35,000 ₪. אציין כי תביעה שכנגד שהגישה המשיבה נדחיתה במלואה.
2.
הערעור הוגש על ידי המערער בשני הנושאים בהם נדחתה תביעתו, המשיבה לא ערערה על דחיית התביעה שכנגד.
תמצית פסק הדין בבית משפט השלום
3.
המערער הגיש כנגד המשיבה תביעה על סך 697,144 ₪ והמשיבה הגישה כנגד המערער תביעה שכנגד על סך 1,523,813 ₪. הרקע לתביעות הוא מגרש ברחוב נחלת בנימין בתל אביב (להלן: הנכס) שהמשיבה רכשה בדצמבר 2010.
המערער החל לעבוד בעבור המשיבה כ"פרוייקטור" ביום 15.2.11 כדי לקדם את מטרת המשיבה לפנות את המגרש ולהקים עליו בניין חדש. ביום 2.6.11 נחתם בין הצדדים הסכם ניהול (להלן: ההסכם) שבו הוטל עליו לבצע פעולות בקשר לפרויקט "ככל שיורה לו המזמין", לרבות טיפול בפינוי השוכרים מהנכס, שמירה על תחזוקת הבניין, טיפול בכל הנדרש מול עיריית תל-אביב לצורך תכנון וביצוע הפרויקט, ביצוע פעולות להגדלת אחוזי הבניה, קידום הוצאת היתר בנייה, עזרה בבחירת יועצים לפרויקט ובקבלת הצעות מחיר, תיאום בין היועצים ופיקוח עליהם וכן לווי האדריכל וצוות היועצים בפרויקט.
בהסכם התחייבה המשיבה, בין היתר, לשלם למערער 18 תשלומים חודשיים בסך של 12,000 ₪ (216,000) + מע"מ. ביום 16.1.12 נחתמה תוספת להסכם הנוגעת לשינוי שכרו של המערער, תנאי התשלום ומועדיהם (להלן: התוספת). במקום התחייבות המשיבה לשלם את התמורה אשר הופיעה בסע' 6.1 להסכם, קרי 12,000 ₪ + מע"מ למשך 18 חודשים, התחייבה המשיבה בתוספת, בין היתר, לשלם למערער בנוסף ל- 48,000 ₪ ששולם לו ביום החתימה, סך של 100,000 ₪ + מע"מ עד ליום 31.1.12 ומחודש ינואר 2012 ועד לחלוף 14 חודשים סך של 8,286 ₪ + מע"מ.
4.
בית משפט השלום קבע כי הסכומים על פי ההסכם שולמו באיחור וחייב את המשיבה לשלם למערער פיצוי מוסכם בסך של 50,000 ₪. על כך אין ערעור.
5.
בשלב מסוים הודיעה המשיבה כי בכוונתה למכור את הנכס ולא להמשיך בעבודות הבנייה, ואכן ביום 11.7.13 חתמה המשיבה על הסכם עם הרוכשות, נציגי יעקב לב בע"מ ואימפולייט בע"מ (להלן: הרוכשות) למכירת הנכס. כמו כן המשיבה שילמה לעירייה ביום 12.12.13 סך של 1,999,835 ₪ בגין כופר חנייה.
6.
המערער תבע את המשיבה לתשלום בונוס על פי סעיף 6.4 להסכם בשיעור 5% משווי תוספת זכויות הבנייה +מע"מ, אשר לטענתו הושגו בשל מאמצים ופעולות שביצע. בית משפט השלום דחה את תביעתו וקבע כי המערער לא הרים את הנטל להוכיח כי עשה פעולות משמעותיות, אלא "העיד בכלליות לגבי עשרות ישיבות ושעות עבודה, אך לא הצביע על פעולות ספציפיות כלשהן שביצע לצורך קבלת ההיתר, פרט למילוי טופס בקשה לתיק מידע יחד עם האדריכל רובין." (סעיף 29 לפסק הדין). כמו כן קבע בית המשפט, כי המערער לא בסס את שווי ההשבחה, כפי שנדרש בסעיף 6.4, משום שהמומחית בחוות הדעת מטעמו לא הביאה בחשבון את ההבחנה בין זכויות בנייה נוספות כתוצאה מתמ"א 38/2 לבין זכויות בנייה שנוספו אם בכלל כתוצאה מפעולותיו, ואף לא הביאה בחשבון את ניכוי שווי הקרקע כפי שנקבע בהסכם.
7.
המערער אף תבע את המשיבה לדמי תיווך בגין עסקת מכירת הנכס לרוכשות. בית המשפט קבע בעניין זה כי
על פי כלל הראיות שבפני
ו אין לשלול כי המערער אכן היה הגורם היעיל בעסקה וקישר בין הרוכשות למשיבה. יחד עם זאת קבע כי, מהראיות גם עולה, כי המשיבה הסכימה שהמערער יפעל כמתווך בעסקה ויקבל תמורה מהרוכשות רק בתנאי שהמשיבה לא תחויב לשלם למערער דמי תיווך. עוד קבע בית המשפט בעניין זה, כי מחילופי מיילים בין הצדדים ואף מהקלטה שביצע המערער לשיחה שניהל עם סמנכ"ל המשיבה, מר גיא חנינה (להלן: גיא), ללא ידיעת גיא, עולה כי
בשלב מסוים הייתה הסכמה בין גיא למערער לגבי תשלום הסך של 175,000 ₪ שנכתב בטיוטה ששלחה המשיבה, אך לטענת המערער, הסכמה זו בטלה וחסרת כל תוקף כיוון שהחברה לא הסכימה לשלמו במזומן במועד העסקה כפי שדרש. לכן, המערער המשיך לנהל עם החברה מו"מ לגבי הסכום והתנאים לתשלום דמי תיווך. המערער אמנם אמר לגיא בשיחה שהוא מתכוון לכתוב בטיוטת ההסכם שישלח בדיוק את מה שסוכם, אך כפי שיפורט להלן, בסופו של דבר כתב
בטיוטה סכום ותנאים שמעולם לא סוכמו עם המשיבה או עם גיא (220,000 ₪ במקום 175,000 ₪ ובמקום 330,000 ₪).
8.
המערער הפנה למכתב של המשיבה למשרד מיסוי מקרקעין באזור ת"א מיום 18.8.13 שכותרתו "מכתב נלווה להצהרה על מכירת/ רכישת זכות במקרקעין". במכתב זה צוין בסעיף 7.6.3.2 כי "דמי התיווך במכירה עומדים על סך של 175,000 ₪. כפי שהוסכם עם הגוף המתווך – מר גיל מילנר
– דמי התיווך ישולמו לו רק עם קבלת היתר בניה וסיום העסקה". בית המשפט ציין, כי כל שעולה מהמכתב הוא כי במועד ניסוחו, ככל הנראה בסמוך לפני 18.8.13, המשיבה אכן התכוונה לשלם למערער 175,000 ₪, וכאמור לעיל, שלחה לו טיוטת הסכם המעגנת זאת, אך כאמור המערער לא הסכים לכך והציע למשיבה הצעה שונה. בית המשפט סיכם וקבע כי הוכח ולא נסתר כי הסכמת המשיבה לשלם למערער דמי תיווך הותנתה בין היתר בחתימתו על טיוטת ההסכם שהועברה אליו שבה מפורטים התנאים לתשלום וכן בחתימת מסמך ויתור על תביעות שלא נחתם.
9.
נוסף על כך, קבע בית משפט השלום, כי המערער לא עמד בדרישות הוראות סעיף 9 לחוק המתווכים במקרקעין תשנ"ו-1996 (להלן: חוק המתווכים), משלא דאג להחתים את החברה על טופס הזמנה מראש וגם לא עמד בדרישות שבסעיף 10 לחוק המתווכים עת היה בניגוד עניינים ללא הסכמת המשיבה בכתב. בית המשפט קבע, כי אין חולק שלמערער עניין אישי בעסקת התיווך והוא לא דאג לקבל מהמשיבה אישור בכתב לשמש מתווך בעסקה, למרות האינטרס האישי שלו בעקבות התקשרותו עם הרוכשות. בית המשפט מציין, כי לו חתם המערער על טיוטת ההסכם בנוסח שהעבירה לו המשיבה, אזי בנסיבות העניין והגם שהמשיבה לא הוחתמה על טופס ההזמנה מראש, היה מקום לחייבה לשלם את הסכום שהופיע בטיוטה, קרי 175,000 ₪ כולל מע"מ. ואולם, המערער לא חתם על הטיוטה מטעמיו הוא, ולכן לא הרים את הנטל הכבד להוכיח כי בנסיבות העניין הוא זכאי לדמי תיווך בהעדר טופס הזמנה חתום ובהעדר אישור של המשיבה בכתב לכך שישמש מתווך בעסקה חרף עניינו האישי, באשר היה קשור בהסכם עם הרוכשות לשיתוף רווחים.

תמצית הטענות בערעור
10.
המערער טוען בעניין הבונוס, כי בית המשפט התעלם מעדותו של אדריכל הפרויקט, רובין (להלן: האדריכל), כי אישור בניית הקומה החמישית הנוספת הייתה בזכות המערער תוך שהאדריכל מפרט בעדותו את תרומתו של המערער להגדלת אחוזי הבנייה וההשבחה של הקרקע, תוך שהוא מפנה לאותם קטעים בעדות האדריכל התומכים בטענתו.
11.
עוד טען בעניין זה כי בית המשפט טעה, בקבעו כי חוות דעת השמאי מטעם המערער לא הביאה בחשבון את ההבחנה בין זכויות בנייה נוספות כתוצאה מתמ"א 38/2 לבין זכויות בנייה כתוצאה מפעולות המערער וכן כי לא הביאה בחשבון את שווי ניכוי הקרקע; וכן טעה בקבעו כי המערער קיבל שכר חודשי עבור עבודתו כפרוייקטור על פי הסכם הניהול ולכן הדבר פוטר את המשיבה מן הבונוס.
12.
בעניין דמי תיווך טען המערער כי בית המשפט התעלם מראיות ברורות, ביניהן טיוטת הסכם התיווך אשר נערכה על ידי המשיבה עצמה, והצהרת המשיבה עצמה למס שבח, וזאת לאחר שבית המשפט קבע כי המערער היה הגורם היעיל, תוך שהמשיבה התכוונה לשלם למערער דמי תיווך בסך של 175,000 ₪ כולל מע"מ, אולם לטענת המערער, בין הצדדים התגלעה מחלוקת לגבי שיעור דמי התיווך ומועד תשלומם, ותנאים נוספים שביקשה המשיבה להוסיף בחוסר תום לב, וכאשר הוא היה מוכן לפשרה מסוימת של הסכום בתוספת מע"מ ופרק זמן קצוב.
13.
כן לטענתו טעה בית המשפט בכך שדחה את תביעתו בשל אי עמידתו בסעיף 9 לחוק המתווכים, משלא דאג להחתים המשיבה על טופס הזמנה. לטענתו, היו ראיות רבות לכך שהייתה הסכמה בין הצדדים על דמי תיווך והמשיבה נמנעה מלחתום על ההסכם בחוסר תום לב קיצוני. לטענתו, על פי ההלכה הפסוקה ניתן לסטות ו/או להגמיש את דרישת הכתב הנוגעת להסכם תיווך כאשר זו מנוצלת לרעה.
14.
כמו כן לטענתו טעה בית המשפט כאשר דחה את התביעה לדמי תיווך בשל הפרת הוראות סעיף 10 לחוק המתווכים, משום שהמשיבה לא התנגדה כי המערער יהיה מנהל פרוייקט מטעם הרוכשות ואף ידעה על כוונתו לקבל דמי תיווך מהרוכשות. עוד טען בעניין זה כי מדובר בטענה שלא עלתה בכתב ההגנה.
15.
המשיבה טענה בכל הנוגע לבונוס, כי בית המשפט קבע זאת לאחר שמיעת עדותו של המערער תוך שהוא מציין בפסק דינו כי המערער התפתל וגמגם בתשובתו בסוגיה זו ולא הוכיח פעולות ספציפיות שביצע
עוד ציינה כי בית המשפט לא התעלם מעדותו של האדריכל ואף הסתמך עליה בקביעתו כי אין לזכות את המערער בנסיבות אלה בבונוס. כמו כן הפנתה המשיבה להוראות תמ"א 38/2 לפיהן רק במקרים מיוחדים ובמשורה תסורב בקשה לפי תוכנית זו.
16.
עוד טענה המשיבה לחוסר רלוונטיות של חוות דעת השמאית מטעם המערער בשל אי התייחסותה לקביעת ערך הקרקע שהייתה מרכיב בנוסחה שקבעו הצדדים לקביעת שווי אחוזי הבנייה.
17.
אשר לדמי התיווך טענה המשיבה, כי המערער בטענות הערעור כלל אינו מתייחס להסתרת הסכם שיתוף הרווחים והעובדה שנקבע באופן פוזיטיבי על ידי בית המשפט כי בשים לב לסעיף 10 לחוק המתווכים יש נפקות להיות המערער צד שותף לרווחים מהנכס. לטענת המשיבה משלא העלה המערער טענה זו השלים עימה והיא אינה במחלוקת.
18.
עוד נטען כי המערער לא היה מעולם מתווך של המשיבה ואף לא הציג עצמו ככזה.
19.
עוד טענה כי המערער דחה את טיוטת המשיבה והעלה מצדו תנאים ודרישות חדשות אשר לא אושרו על ידי המשיבה והוא אף ידע כי גיא אינו מוסמך לקבל החלטות בכל הנוגע לתשלומים. עוד טענה באשר למכתב בעניין מס שבח, כי בית המשפט התייחס לכך וקבע כי לאור מועד ניסוחו של המכתב החברה התכוונה לשלם למערער 175,000 ₪ ואף שלחה לו טיוטת הסכם המעגנת זאת אך המערער לא הסכים לכך והציע הצעה שונה. בית המשפט אף קבע כי בנסיבות אלה אין מקום לקבוע כי התנהלות המשיבה עולה כדי חוסר תום לב המצדיק סטייה מדרישות הכתב.
דיון והכרעה
20.
לטעמי, וכך אציע לחברי, דין הערעור להידחות.
הבונוס
21.
בסעיפים 6.4 עד 6.6 להסכם נקבע כי בגין כל זכויות בניה נוספות מעבר למצוין בדוח השמאי אולפינר מיום 20.7.10 יהיה זכאי המערער ל- 5% + מע"מ משווי ההשבחה, אשר נוצרה כתוצאה מתוספת זכויות הבנייה בהתאם לחוות דעת שמאי הבנק המלווה. עוד נקבע כי אם תודיע המשיבה על סיום ההסכם טרם קבלת היתר, כי אז יהיה זכאי המערער לבונוס של הגדלת זכויות הבנייה אם זכויות הבנייה יגדלו "כתוצאה מביצוע התחייבויות הפרוייקטור בהתאם להסכם זה" (סעיף 6.6 להסכם). הצדדים חלוקים בשאלה האם זכויות הבנייה אכן גדלו כתוצאה מעבודתו של המערער.
22.
אין מחלוקת כי זכויות הבנייה בנכס הושבחו, כאשר ניתנה אפשרות לדירה נוספת בכל קומה וכן קומה חמישית ונוספת. המערער מייחס זאת לעבודתו ואלו המשיבה טוענת כי הדבר נובע מכניסתה לתוקף של תמ"א 38/2 ויישומה על ידי עיריית תל אביב.
23.
בית המשפט קבע בעניין זה על בסיס עדותו של האדריכל ועדותו של המערער, כי המערער לא הצליח לפרט ולתאר באופן ספציפי מה הפעולות המשמעותיות שנקט בקשר לאותה השבחה ,ולכן מצא כי לא מגיע למערער בונוס בשל ההשבחה.
24.
כידוע הכלל הוא כי רק לעיתים רחוקות תתערב ערכאת הערעור בממצאים עובדתיים אשר נקבעו על-ידי הערכאה הדיונית, אשר שמעה את העדויות והתרשמה התרשמות ישירה ובלתי אמצעית ממהימנותם של העדים. התערבות מסוג זה יוחדה למקרים חריגים ויוצאי דופן בהם הגרסה העובדתית שאומצה על-ידי הערכאה הדיונית אינה מתקבלת על הדעת, או שהיא תוצאה של התעלמות מראיות שהוצגו בפני
ה. לא מצאתי כי עניין זה שבפני
נו הוא בכלל החריגים.
25.
בראש ובראשונה יש לציין, כי בעיקרי הטיעון של המערער לא הופנינו לדברים שאמר המערער ולמסמכים שהציג בבית משפט קמא מהם ניתן ללמוד על פעולותיו הספציפיות של המערער שהן הן שהביאו להשבחה. טיעון המערער נסמך אך ורק על דברי האדריכל, שהיה עד מטעמו בבית המשפט בחקירתו, וזאת משום שגם קריאת עדותו של המערער, ובעיקר בעמודים 150 עד 169, אינה מעלה כי פירט פעולות ספציפיות שנעשו, אלא באופן כללי "התרוצצויות במסדרונות", ופעולות "שכנוע", מצגת וכדו', שעשה ביחד עם האדריכל והיועץ המשפטי ושיצרו כדבריו "סינרגיה" שהביאה להשבחה. נראה שאין די בכך על מנת להתערב בהכרעתו של בית משפט השלום.
26.
אם לא די בכך, הרי שגם האדריכל אמר בתשובתו הראשונית, כי ההשבחה התקבלה רק הודות לכך שאושרה תוכנית ארצית תמ"א 38/2. ראו תשובת האדריכל לשאלה: השאלה בכל זאת איך הצלחתם לקבל היתר או הקלה בגובה ? תודות למה? ת: למזלנו המדינה חוקקה את החוק של תמ"א 38 והגיעה להשתמש ב , בסעיף הזה , על מנת לשכנע את מחלקת המידע שאמורה לכתוב תיקי מידע , שיצרפו את האפשרות שבמסגרת תמ"א 38 יהיה ניתן להוסיף קומה." (עמוד 15 שורות 25-27, ההדגשה הוספה-ע.ר.). המערער מפנה למשפט אחר בעדותו של האדריכל בחקירתו הראשית שבה הוא אומר בתשובה לשאלה, איך השגתם את הקומה החמישית, כך: "הייתי אומר שהעבודה מאחורי הקלעים נעשתה על ידי גיל , להתרוצצויות שלו בין החדרים במסדרונות של העירייה הייתה תרומה גדולה מאוד לקבלת הקומה הנוספת."
(עמוד 15 שורות 4-6), אך יחד עם זאת, הוא אמר בחקירה הנגדית כי לא רק המערער אלא גם המערער סייע בהשבחה, כאשר הוא מציין בכך הוא "עשה את עבודתו" (עמוד 27 שורות 17-18). עוד הוא מסביר שהטקטיקה המקורית הייתה לבקש "הקלה", שזה הליך מסובך ופתוח להתנגדויות, ואילו מעת שאושרה ונכנסה לתוקף תמ"א 38/2 הוקל תפקידם מאוד (עמ' 28 שורות 13-15).
27.
לפיכך, נראה אכן שאין מקום להתערב בהכרעתו של בית משפט השלום המבוססת על הראיות והעדויות שהיו בפני
ו.
דמי התיווך
28.
לעניין זה יש לציין כי המערער אכן תיווך בעסקה, בית המשפט קבע כי היה "הגורם היעיל", והוא אף קיבל דמי תיווך מהרוכשות. יחד עם זאת, אין מחלוקת, כי המערער לא החתים את המשיבה על טופס הזמנה בכתב ולא נחתם הסכם לדמי תיווך בין המערער לבין המשיבה, למרות חילופי דברים ביניהם בנושא זה. עוד אין מחלוקת, כי המערער הינו שותף לרווחים של הרוכשות והסכם
שיתוף הרווחים הוצג לפני בית המשפט.
29.
בנושא שיתוף ברווחים בית המשפט מפנה לסעיף 10 לחוק המתווכים הקובע:

"מתווך במקרקעין לא יתווך בעסקת מקרקעין אם יש לו ענין אישי במקרקעין או בעסקה, אלא אם כן גילה ללקוחו את ענינו האישי כאמור וקיבל את הסכמת הלקוח לכך בכתב; בסעיף זה, "עניין אישי" – לרבות עניין אישי של קרובו של המתווך במקרקעין או של גוף שהמתווך או קרובו הם בעלי שליטה בו; לעניין זה, "בעל שליטה" ו"קרוב" – כהגדרתם בסעיף 4א(ד), בשינויים המחויבים."
30.
יש להזכיר כי קודם לסעיף 10 לחוק המתווכים, סעיף 8 לחוק הקובע את חובת המתווך לפעול "בנאמנות, בהגינות ובדרך מקובלת".
31.
כבר מצינו בפסיקה מקרים שבהם מתווך פנה לצד והודיע שהוא מצטרף לקבוצת הרוכשים וקיבל הסכמה בכתב מהקונה [ראו בעובדות

פסק דין
בע"א (ת"א) 1183/08 מטרופוליס ייזום השקעות ונכסים בע"מ נ' מנחם מליק, 30.10.05, והשוו לסעיף 26 בעניין ת"א (מחוזי נצ') 4532-02-12 תוגלילי נכסים בע"מ נ' יעקב טסלר (14.8.14) – שם בוטל חוזה מכר בגין הסתרה מהקונה כי המתווך יהיה זכאי לכל דלתא נוספת במחיר שישיג שהגיעה באותו מקרה ל-20% שהם הרבה מעבר ל-2% המקובלים] וכן מקרים בהם בוטלו דמי תיווך כאשר מתווך לא גילה עניין אישי שהיה לו בעסקה [למשל, ע"א (נצ') 22789-04-15 עזבון ינאי נ' צמרת הכרמל נדל"ן (23.11.15) ות.א. (חד') 4083/07 בראל נ' גפן (22.2.10)].
32.
בית משפט השלום בסעיף 63 לפסק הדין קבע בעניין הסכם השותפות ברווחים כי: "אין חולק כי היה למילנר עניין אישי בעסקת התיווך והוא לא דאג לקבל מהחברה אישור בכתב לשמש מתווך בעסקה למרות האינטרס האישי שלו בעקבות התקשרותו עם הרוכשות.", אך לא פירט בעניין זה.
33.
המערער התייחס בעיקרי הטיעון מטעמו בסוגיית האינטרס האישי לשתי טענות: האחת, המשך עבודתו
אצל הרוכשות, והשנייה, קבלת דמי תיווך מהן, כאשר אין מחלוקת כי שני נושאים אלה אכן הוסדרו והוסכמו עם המשיבה לפני חתימת ההסכם ויש לציין כי קבלת דמי תיווך משני הצדדים לא הוגדרה בפסיקת בגדר עניין אישי של המתווך [ ראו ת"א (מחוזי מרכז) 5276-07-10 ג'ונתן דויד פיית' נ' שרה רובינשטיין פסקה 42 (2013)].
34.
אולם לנושא העיקרי בסוגיית האינטרס האישי, הסכם שיתוף ברווחי הרוכשות, לא התייחס המערער בעיקרי הטיעון. זה הנושא אליו התייחס בית המשפט בפסק דינו לעיל וראה בכך נושא "שאינו שנוי במחלוקת". הסכם השיתוף ברווחי הרוכשות, קבע כך: "במידה והרווח הכולל מן הפרויקט לא יעלה על סך של (המספר הושחר) ₪ - קבוצת קדרון (עליה נמנה המערער- ע.ר.) לא תהיה זכאית לשכ"ט כלשהו." ובהמשך נקבעים אחוזים מן הרווח הכולל מן הפרוייקט באופן יחסי לשיעור הרווח ["במידה והרווח הכולל מן הפרוייקט יהיה בין (המספר הושחר) מיליון ₪ ועד (המספר הושחר מיליון ₪ - קבוצת קדרון (עליה נמנה המערער- ע.ר.) תהיה זכאית לקבלת שכ"ט בגובה הרווח הכולל מן הפרוייקט בניכוי 7 מיליון. במידה והרווח הכולל מן הפרוייקט יהיה מעל (המספר הושחר) מיליון ₪ - קבוצת קדרון (עליה נמנה המערער- ע.ר.) תהיה זכאית לקבלת שכ"ט על פי הנקוב בסעיף 2 לעיל בתוספת (המספר הושחר) מהרווח מעל (המספר הושחר) מיליון ₪."].
המשיבה טענה כי הדבר מוכיח אינטרס אישי של המערער בפרוייקט ונראה כי בית משפט השלום אימץ טענה זו.
35.
הטענה היחידה של המערער כנגד העובדה, שהיה לו אינטרס אישי בעסקה, היא, שהסכם השותפות ברווחים הנ"ל נעשה ביום 2.12.13, דהיינו כחמישה חודשים לאחר חתימת ההסכם הרכישה, ולכן קודם למועד הרכישה, ובמועד התיווך, לא היה לו אינטרס אישי בעסקה. למול זה טוענת המשיבה כי התאריך (2.12.13) הוסף בכתב יד על הסכם מודפס, ולכן ההסכם נחתם עוד קודם לכן והתאריך הוסף מאוחר יותר. בעניין זה, בית משפט השלום לא קבע ממצא עובדתי.
יחד עם זאת, ולחיזוק קביעת בית המשפט כי למערער היה אינטרס אישי בדמות שיתוף ברווחים עוד קודם לחתימת הסכם הרכישה, ניתן להביא מעדות מר איתן לב, שהוא בעלים ומנכ"ל ברוכשות,
והעיד על כך שמלכתחילה כאשר הוצגה לו העסקה על ידי המערער ורואה חשבון יובל קדרון (להלן: רואה החשבון), הוא, כבעלי חברת מימון ולא חברת בנייה, דיבר על כך שאחת האופציות לתמורה לעסקה היא, כי המערער ינהל את העסק (יפנה את הדיירים, ידאג לקבלנים, ישווק) ובתמורה יקבל אחוזים מן הרווח. ראו עדותו של איתן לב בעמוד 205 שורות 9-18:


"ש. היה לך ברור שהם לא עושים את זה לשם שמיים אלא לעסקים?
ת. ברור. היתה אפשרות או שיקבלו תיווך עבור העיסקה או שהם יעזרו לנו בניהול העיסקה כיוון שאנחנו לא יזמים, השקענו במימון ולא כיזמים, האפשרות היתה שיעזרו לנו בניהול העסק וניהול הבניה והמכירות ויקבלו אחוז מהרווח. בסופו של דבר הלכנו על האופציה השניה.
ש. מה האופציה השניה?
ת. האופציה השניה, שתמורה לזה שהם ינהלו, היה צריך שם ביקשנו תיקון בהיתר, היה פינוי דיירים מוגנים, סגירת חוזים מול קבלנים, שיווק שהם יטפלו בכל הנושא הזה ובתמורה יקבלו אחוז מהרווח מעל רווח מסוים שהסכמנו שקודם כל מגיע לנו ואחרי זה תהיה חלוקה.

"
ובהמשך הוא נשאל בבירור על המועד שבו עלתה האפשרות של תמורה בדרך של רווח מהפרויקט כדלקמן:


"ש. איזה דיבורים היו ביניכם בין מרץ 2013 שאז עניינו אותך ברכישת הנכס לבין חתימת ההסכם, בנושא שכ"ט שלהם?
ת.
לא נכנסנו לפרטים. אני מכיר את יובל (רואה החשבון- ע.ר) 15 שנה קודם. מיד ברור שאם נעשה עסקה, הם יקבלו תמורה. גם לו היה ברור ולא החתימו אותי על שום דבר ולא אני החתמתי אותו. היה ברור שאם נמצא משהו שיהיה כדאי להם ולי, אנחנו נעשה עסקה. העלינו את האפשרות שהם יעשו עבורנו את כל הניהול של הדבר הזה ויקבלו אחוז מהרווח."
(ההדגשה הוספה- ע.ר.).
36.
מחקירתו של מר לב עולה בבירור, כי האפשרות, שהמערער יקבל אחוזים מן הרווח, הייתה ברורה למערער כבר מתחילת התעניינות הרוכשות בנכס ועוד קודם לחתימת ההסכם הרכישה. לכך יש להוסיף, כי, כפי שהסביר מר לב, המערער בא עם הניסיון היזמי והניסיון בבנייה בעוד שהרוכשות היו חברות מימון, שהיה ברור שיעדיפו איש מהתחום לניהול, ובוודאי את המערער כמי שכבר עבד במקום והכירו. כאן יש להדגיש את ההבדל בין מי שמקבל משכורות חודשיות, כפי שסוכם עם המערער, כאשר עבד בעבור המשיבה, ובין מי, שהתמורה שלו היא גם מהרווח, וכאשר שיעור התמורה מושפע מגובה הרווח, מה שהופכו לשותף לפרויקט ובעל עניין אישי בעסקת המכר, שהרי ככל שהתמורה, שתשולם על ידי הרוכשות בגין הנכס, תהיה נמוכה יותר, הרווח שיוכל להפיק יהיה גדול יותר.
37.
לכך יש להוסיף את ההתנגדות הרבה של המערער לחשיפת הסכם השיתוף ברווחים במהלך הדיונים בבית משפט קמא (ראו פרוטוקולי דיון מיום 5.1.15 עמודים 39-36; מיום 16.2.15 עמודים 173-172; ומיום 16.4.15 עמודים 198 עד 204). רק לאחר שהתייצב מר לב לעדות והסכים להראות את ההסכם ובלבד שיושחרו הסכומים, שהוגדרו כ"נושאים מסחריים", נחשף ההסכם.
38.
לטעמי די בידיעת המערער שאחת האפשרויות לקבלת תמורה מן העסקה תתבטא בשותפות ברווחים, כדי להפוך אותו למי שיש לו אינטרס אישי בעסקה, דבר המנוגד לסעיף 10 לחוק המתווכים ולא בכדי. היה עליו להבהיר למשיבה, כי זו אחת מאפשרויות התמורה שיקבל מהרוכשות, ולא רק דמי תיווך או המשך העסקתו בתשלום חודשי בפרוייקט, ולקבל הסכמתה, אשר ספק אם הייתה ניתנת בנסיבות אלה. ברגע שיש למתווך אינטרס בצד זה או אחר, הרי שהאינטרס שלו אינו דווקא להביא למפגש רצונות נקי המשיא את תשואת שני הצדדים, אלא להביא למפגש רצונות המשיא את תשואת הצד שאליו הוא קשור בשותפות רווחים, כאשר הצד השני אינו יודע על כך דבר. לפיכך מדובר בהתנהלות שמנוגדת לחוק המתווכים, ובוודאי חסרת תום לב, ולכן המערער אינו זכאי לדמי תיווך מהצד שהאינטרס שלו נזנח. לכך יש להוסיף את העובדה שהמשיבה בניגוד לסיכום הראשוני שבין הצדדים מצאה עצמה משלמת את כופר החניה בסך 1,200,000 ₪, סכום שבוודאי משמעותי לרווחי הרוכשות.
39.
מכל האמור לעיל עולה כי די באינטרס האישי שהיה למערער ובפעולתו חסרת תום הלב ובניגוד לסעיף 10 לחוק המתווכים, כדי לקבוע כי לא היה זכאי במקרה זה לדמי תיווך.
40.
לאור מסקנתי לעיל, איני מוצאת צורך לדון בסוגיה של קיומו של הסכם תיווך בין הצדדים, כאשר אין מחלוקת שהסכם שכזה לא נחתם בכתב, ובית משפט השלום קבע כי כאשר המערער לא חתם על הסכם התיווך מטעמיו הוא, הרי שאינו זכאי לדמי תיווך. יחד עם זאת, אני מוצאת מקום להביא את החלטתו המפורטת והמקיפה של חברנו, כב' השופט י' אטדגי, בת"א (ת"א) 28763-07-14 רוני מאנה נ' תעשיות מזון תנובה (10.2.15), הדנה בבקשה לדחייה על הסף של תביעת מתווך בטענה כי אינו יכול בשום אופן לקבל דמי תיווך משלא נחתם בין הצדדים הסכם תיווך, כאשר חוק המתווכים קובע זאת כתנאי לזכותו של מתווך לקבלת דמי תיווך. כבוד השופט אטדגי מביא בהחלטתו את מכלול הפסיקה בשאלה זו ומקדים וקובע "כי לא נמצאה בסוגיה זו הלכה פסוקה מחייבת של בית המשפט העליון". אני מפנה לסקירת הפסיקה בסעיפים 28-23 להחלטתו,

ולסיכום בסעיף 29 להחלטה, בה מוצגת גם "גישת ביניים":

"סיכום הדברים עד כאן הוא, שלמרות העדרה של פסיקה מחייבת בסוגיה הנדונה, הרי שמרבית הפסיקה תומכת בדעה, לפיה דין תביעה לדמי תיווך, בהעדר הסכם בכתב, להידחות, אך יחד עם זאת, החלו להשתרש דעות נוספות: דעה המבקשת לעשות הבחנה בין סוגי עסקאות, דעה המבקשת להקיש על סוגייתנו מסוגיית דרישת הכתב שלפי חוק המקרקעין ודעות המבקשות להגמיש את דרישת הכתב שלפי חוק המתווכים, באופן זה או אחר.
אוסיף, כי לא מן הנמנע שתתפתח בסוגיה זו גישה המשלבת בין הגישות השונות.
כך למשל – מבלי לקבוע מסמרות בדבר – ניתן לסבור כי "זעקת ההגינות" המוכרת מדרישת הכתב לפי חוק המקרקעין תופעל בתביעה הנדונה במסגרת חוק המתווכים דווקא ביחס
לעסקאות מסחריות גדולות, שהפיקו רווח נאה לגופים המסחריים שהשתתפו בהן, ולא ביחס לעסקאות מקרקעין "רגילות", של מכר או רכישת דירת מגורים."

אציין כי בקשת רשות ערעור שהוגשה על ההחלטה נדחתה בהחלטת כבוד השופט י' עמית ברע"א 1833/15 תנובה נ' מאנה (25.3.15).
41.
לאור הפסיקה, נראה כי במקרה שבפני
נו ומבלי לקבוע מסמרות בסוגיה האם המייל של גיא, שבו נכתב "קיים סכום שנסגר" יחד עם המילים "אמרתי לך שמכינים מסמך העדר תביעות בעניין" [מייל מיום 18.7.13 (מוצג 16 למוצגי המערער)] הבשילו לכלל הסכם תיווך מחייב לסכום של 175,000 ₪ + מע"מ, כאשר המערער לא חתם על הסכם התיווך, וכאשר המשיבה דרשה כתנאי לתשלום חתימה על מסמך היעדר תביעות, הרי שבנסיבות אלה, ולאור אשר נקבע לעיל בעניין האינטרס האישי של המערער בעסקה, לא נראה כי קיימת "זעקת ההגינות" המצדיקה סטייה מהוראות החוק המפורשות לעניין כתב, שנכתבו בדרך של דרישה כפולה הן בסעיף 9(א) לחוק המתווכים והן בסעיף 14(א) לחוק.
סוף דבר
42.
לאור כל האמור לעיל, אציע לחברי כי הערעור יידחה.
43.
המערער יחויב בהוצאות בסך של 30,000 ₪. המזכירות תעביר הפיקדון לידי המשיבה באמצעות בא כוחה על חשבון האמור.

עינת רביד
, שופטת


השופט ישעיהו שנלר
-סג"נ, אב"ד :
אני מסכים ומצטרף לאמור בחוות דעת של חברתי כב' השופטת עינת רביד
.

אוסיף כי המקרה דנן הינו דוגמא נאה לדרישה של הסכם בכתב משעסקינן בתביעת מתווך מקרקעין. כידוע, אחד הטעמים לדרישת הכתב, מניעת הצורך בוויכוח ובמחלוקת האם אכן הייתה הסכמה לתשלום דמי תיווך אם לאו. והנה קמה לה המחלוקת בתיק זה – מחלוקת שהייתה יכולה להימנע אם אכן הייתה נחתמת הזמנת התיווך.

יתר על כן, גם אם היה נחתם הסכם שלא ממלא אחר כל הדרישות שבדין, למצער היה ברור כי הייתה התקשרות והתחייבות לתשלום דמי התיווך. אולם, במקרה דנן לא רק שלא נחתם הסכם שכזה, אלא הוכנה טיוטה אשר במכוון לא נחתמה ואף הוצעו תנאים שונים, בגדר הצעה חדשה שלא התקבלה.





ישעיהו שנלר
, שופט סג"נ, אב"ד



השופט ד"ר קובי ורדי
,סג"נ:
אני מסכים ומצטרף לאמור בחוות דעתה של חברתי כבוד השופטת רביד.




קובי ורדי
, שופט, סג"נ

הוחלט בהתאם לפסק דינה של השופטת עינת רביד
.
המזכירות תמציא העתק מפסק הדין לבאי כוח הצדדים.
ניתן היום,
י"ב חשוון תשע"ח, 01 נובמבר 2017, בהעדר הצדדים.






ישעיהו שנלר
, סג"נ, שופט- אב"ד


ד"ר קובי ורדי
, סג"נ, שופט

עינת רביד
, שופטת







עא בית משפט מחוזי 8629-11/16 גיל מילנר נ' ס.י.אבן יזמות בע"מ (פורסם ב-ֽ 01/11/2017)