פסקי דין על דוד מיקדש | פסקי דין על יוסף אפרתי | פסקי דין על יהושוע אפרתי |

25071-08/15 א     12/11/2017




א 25071-08/15 דוד מיקדש נ' יוסף אפרתי, יהושוע אפרתי








בתי המשפט
בית משפט השלום קריית גת

ת"א 25071-08-15 מיקדש נ' אפרתי ואח'






בפני
: כבוד השופט אור אדם
, סגן הנשיאה



התובע:
דוד מיקדש
ע"י ב"כ עו"ד דן מיארה


נגד


הנתבעים:

1. יוסף אפרתי
2. יהושוע אפרתי
ע"י ב"כ עו"ד משה אלגאלי




פסק דין


התובע הגיש תביעה זו נגד הנתבעים, לתשלום סך של 80,000 ₪, בגין דמי שכירות, פיצוי בגין הפרת הסכם, הוצאות ונזקים למושכר, הכל בקשר להשכרת חנות ברח' הראשונים 11/1 באשדוד (להלן: "החנות"), בשנת 2005.
טענות מקדמיות


הנתבעים טענו תחילה כי יש לדחות את התביעה על הסף מחמת התיישנות ומעשה בית דין. בית המשפט דחה את הטענה בהחלטה מפורטת מיום 10.5.2016.

בקליפת אגוז, נקבע כי אין מעשה בית דין, שכן במסגרת תיק ת"א (אשדוד) 42637-08-10, מדובר היה במחיקה ולא בדחיה. באשר להתיישנות, נקבע כי בהתאם להוראות סעיף 15 לחוק ההתיישנות התשי"ח – 1958, אין להביא במניין תקופת ההתיישנות את הזמן בו היתה תלויה ועומדת התביעה הנ"ל ת"א (אשדוד) 42637-08-10 (להלן: "התביעה הקודמת").
רקע כללי


ביום 2.2.2003 השכיר התובע את החנות לטל סיילס וארז שמש (להלן: "סיילס ושמש" או בקיצור "סו"ש"), בהסכם שכירות לשנה אחת מיום 1.4.2003 ועד 30.3.2004, עם אופציה להארכת השכירות לתקופה של עד ארבע שנים נוספות, תמורת 650$ בתוספת מע"מ לחודש, כאשר הוסכם כי בתום כל שנת שכירות יועלו דמי השכירות ב 5% (להלן: "הסכם תובע-סו"ש").
בסעיף 23 להסכם תובע-סו"ש, הסכימו הצדדים כי סו"ש יהיו רשאים למכור את בית העסק לאחר, ובלבד שאיננו בעל עבר פלילי, כאשר הרוכש יתחייב כלפי התובע בהסכם זהה להסכם זה.
ביום 21.6.2005 העבירו סו"ש את זכויות השכירות בחנות לידי הנתבעים, החל מיום 1.7.2005 (להלן: "הסכם סו"ש-נתבעים").
לא ניתן לקבל את טענת התובע בסעיף 9 לתצהירו, כאילו "נדהם" יום אחד לגלות את הנתבעים בנכס במקום סו"ש.

מעדותו עלה, כי היתה הידברות עניפה בעניין החלפת השכירות (ע' 18-19 לפרוט'), וכי התובע הרשה לסו"ש להעביר את השכירות לנתבעים, שהיו בני 17-18 ללא עבר פלילי (ע' 26 ש' 14-19 לפרוט').
הנתבע 1 (להלן: "הנתבע"), אף צירף לתצהירו המקורי, טיוטת הסכם שהוחלפה בין הצדדים (נספח ב' לתצהיר המקורי), שיש עליה שינויים ומחיקות, מה שמלמד כי כאשר הנתבעים נכנסו במקום סו"ש, היתה הידברות בין הצדדים לגבי חתימה על חוזה ישיר.

גם הנתבע הסביר, כי כאשר הועברה השכירות מסו"ש לנתבעים, נערכה "פגישה משולשת", מן הסתם המשכיר, השוכר הקודם והשוכר החדש (ע' 30 ש' 11-12 לפרוט').
אין מחלוקת כי אין הסכם ישיר בין התובע והנתבעים.

התובע טען כי הנתבעים סרבו לחתום על הסכם ישיר מולו (ע' 18 ש' 22-24 ; ע' 19 ש' 24-26 לפרוט'), ואילו הנתבעים טענו כי התובע היה זה שסירב לחתום על הסכם ישיר מולם (ע' 30 ש' 15 ; ע' 33
ש' 21 לפרוט').
אין חשיבות של ממש למחלוקת עובדתית זו, שכן חוזה לא חייב להיעשות בכתב.

אין מחלוקת כי בפועל, החל מיום 1.7.2005 נכנסו הנתבעים הלכה למעשה במקומם של סו"ש, שכרו את החנות ושילמו את דמי השכירות כסדרם עד ליום 30.6.2006.

הנתבע בעדותו אישר כי למעשה המשיכו הנתבעים את ההסכם שבין התובע לסו"ש, על כל הזכויות והחובות שבו (ע' 29 ש' 19, ע' 30 ש' 4 ; ע' 30 ש' 21 לפרוט').
אין מחלוקת כי בחודש יולי 2005, סמוך לאחר תום שנה אחת לשכירות הנתבעים, הודיעו הנתבעים לתובע על רצונם לעזוב את החנות, ואף הביאו לו שוכר חלופי בשם רפאל דהן (להלן: "דהן"). התובע סירב לאשר כי דהן יחליף את הנתבעים והעסקה עם דהן לא יצאה לפועל.

המחלוקת לגבי מועד פינוי החנות ע"י הנתבעים


הנתבעים טענו, כי שילמו לתובע את מלוא דמי השכירות לתקופה של שנה עד לסוף יוני 2005. בסמוך לכך, לטענתם הם הודיעו לתובע על רצונם להפסיק את השכירות, אולם הוא סירב לקבל מהם את המפתח ולסיים את ההסכם באופן מסודר. הנתבע העיד, כי הנתבעים עזבו את הנכס בסוף יוני 2005 (ע' 35 ש' 3
; ע' 40 ש' 21 לפרוט').

מנגד, התובע טען, כי לא ידע שהנתבעים עזבו את החנות, כי לפתע נתברר לו שהם נעלמו, עד שנאלץ לפנות לבית המשפט בדצמבר 2005 ולפרוץ את החנות ביום 18.1.2006 (ע' 27 לפרוט').

הנתבע העיד, כי כאשר הנתבעים רצו לעזוב את הנכס, הם ניסו לפתור את הסכסוך בדרכי שלום, ולכן ביקשו מעורך דינם עו"ד חיון, שיצור קשר עם התובע ויתן לו את המפתחות, אלא שהתובע סירב (ע' 35 ש' 12-14 לפרוט').

הנתבעים היו אמנם צעירים וחסרי נסיון, אולם היה להם עורך דין. לא ברור מדוע עורך הדין, לא יכול היה לשגר מכתב התראה בדואר רשום, או אף לשלוח את המפתח בדואר רשום למשכיר/התובע. לפיכך לא ניתן לקבל את טענת הנתבע.
בעניין מועד הפינוי, נראה כי שני הצדדים לא דייקו:

מחד גיסא, לא ניתן לקבל את טענת הנתבעים כי הם עזבו את החנות בתום שנת השכירות ביום 1.7.2005. טיוטת ההסכם עם דהן, שלא יצאה לפועל בסופו של דבר לנוכח התנגדות התובע, נערכה ביום 31.7.2005, משמע במועד זה עדיין שהו הנתבעים בנכס.

מאידך גיסא, גם טענת התובע כאילו, לאחר הנסיון להעביר את החנות לדהן, המשיכו הנתבעים להפעיל את החנות כמה חודשים, וכאילו רק בסמוך לסוף שנת 2005 גילה במפתיע שהנתבעים אינן בחנות, היא טענה שלא ניתן לקבל, כמפורט להלן:

א.
התובע העיד כי מדי חודש היה מגיע לחנות לקבל את דמי השכירות במזומן. מחודש יולי 2005 לא שולמה שכירות.

ב.
בתצהיר התובע מיום 18.12.05 שצורף לבקשה לפינוי המושכר מדצמבר 2005, הצהיר התובע: "החנות (המושכר) סגור מזה ארבעה חודשים, ומפתחות החנות עדיין בידי הנתבעים".

ג.
בתצהיר שהגיש התובע ביום 15.3.16 בתגובה לבקשה לסילוק על הסף, נטען בסעיף 1 כך: "האחים אפרתי ... הפסיקו לשלם לי שכירות, גרמו נזק למושכר, סגרו את המושכר ונעלמו, ולא הצלחתי לאתא אותם. זה היה ביולי 2005".

ד.
בכתב התביעה בתביעה הקודמת שהוגשה באשדוד, טען התובע עצמו בסעיף 11: "בתחילת חודש 08/05 התחוור לתובע כי החנות (המושכר) ננטשה כשהיא סגורה..."
אני קובע אפוא עובדתית, כי הנתבעים עזבו את המושכר בסוף חודש יולי 2005, וכי התובע ידע על כך לכל המאוחר בתחילת חודש אוגוסט 2005
.

האם מדובר בהפרת חוזה
?

התובע טען, כי הנתבעים הפרו את החוזה עימו.

כמתואר לעיל, אין הסכם ישיר בין הנתבעים לתובע, כאשר כל צד טען כי העדר הסכם ישיר, הוא בעטיו של הצד השני.

התובע הוא בעל הזכויות בנכס. התובע יכול היה בכל שלב, לו רצה בכך, לדרוש את פינוי הנתבעים מהחנות, בטענה כי הם מסרבים לחתום על הסכם ישיר מולו, כפי שהתחייבו סו"ש בסעיף 23 להסכם עימם, אם יעבירו את הזכויות לאחר.

גם אם הנתבעים הם אלה שסרבו לחתום על הסכם ישיר, ואינני קובע זאת, התובע בהתנהגותו, למעשה הסכים כי לא ייחתם הסכם ישיר, והסתפק בקיומו של הסכם תובע-סו"ש, לצד ההסכם סו"ש-נתבעים.
התובע הבין היטב, כי הנתבעים מבקשים לעזוב את החנות, שהרי אחרת לא היו מביאים בפני
ו את דהן, ומבקשים להעביר לדהן את השכירות.

גם אם התובע סרב קונקרטית לדהן מסיבותיו שלו (בניגוד לסעיף 23 להסכם תובע-סו"ש, שם המניעה היחידה המצויינת היא קיומו של עבר פלילי), גם אז ברור שהוא ידע היטב שהנתבעים מבקשים לעזוב את החנות.
לאחר שהתובע בהתנהגותו במשך שנה תמימה, ויתר במשתמע על זכותו לדרוש חוזה ישיר מול הנתבעים, הרי שלא ניתן לטעון ל"הפרת הסכם".

תשלום דמי שכירות בהעדר הסכם
כאמור לעיל, מן הראיות עלה, כי ההסכם בין הצדדים היה הסכם במשתמע, כשהתובע ויתר על זכותו להסכם ישיר וחתום כדין, בו יוגדרו תקופות השכירות.

התובע טען, כי הנתבעים הודיעו בינואר 2005 לסו"ש על הארכת השכירות לתקופה של שנה נוספת, והגיש את המסמך ת/1.

הנתבע 1 התכחש למסמך (ע' 38 ש' 23 לפרוט').

המסמך לא צורף לכתב התביעה ולא לראיות התובע, והוא אף איננו מוזכר כלל בתצהיר התובע. קשה להאמין שראייה כה משמעותית תושמט בטעות מהתצהיר ומכתב התביעה. בנסיבות אלה, לא ניתן לייחס למסמך משקל של ממש.
יתרה מכך, המסמך סותר את העובדה, לפיה התובע ידע עוד ביולי 2005 שהנתבעים רוצים לעזוב את החנות, שכן הם ביקשו ממנו לחתום על חוזה עם דהן.

כמתואר לעיל, בתחילת חודש אוגוסט 2005, כבר ידע התובע שהנתבעים עזבו בפועל את החנות. למרות זאת, הוא המתין תקופה ארוכה בלא לעשות דבר, עד שהגיש תביעה לפינוי בדצמבר 2005 ופרץ את החנות רק ביום 18.1.2006.

התובע עתר לחייב את הנתבעים עבור שמונה חודשים נוספים, בסכום של 716$ לחודש. הנתבעים מנגד, טענו כי שילמו במלואם את דמי השכירות, עד מועד עזיבת החנות בתום שנת שכירות אחת בסוף יוני 2005.
מחד גיסא
, לא ניתן לקבל את עדות התובע כי לא ידע שהנתבעים עוזבים את החנות. הנתבעים היו צעירים חסרי נסיון, ואילו התובע היה מבוגר ובעל נסיון בהשכרת נכסים. התובע הבין היטב כי הנתבעים רוצים לעזוב את החנות, ונראה כי היה לו נוח להתעלם מכך.

מאידך גיסא, כאמור לעיל, לא ניתן לקבל את עדות הנתבע, כי הנתבעים עשו הכול כדי לסיים את השכירות באופן מסודר ולהחזיר את המפתח. אין לתובע כל אינטרס שלא לקבל מפתח ולהשכיר את הנכס לאחר, ואין כל בעיה לשלוח את המפתח בדואר רשום, בעיקר כאשר בסמוך לעזיבת הנכס, נעזרו הנתבעים בעו"ד חיון.
נראה כי שני הצדדים ניהלו זה עם זה "שיח חרשים", כשכל צד מתעלם במפגיע מכוונותיו של הצד השני, ומקווה כי הדברים יסתדרו איכשהו.

בנסיבות אלה, ולאחר שבפועל המפתח לא הוחזר ע"י הנתבעים, אולם התובע המתין עוד חמישה חודשים לאחר שידע עוד בתחילת אוגוסט 2005 כי הנכס נעזב -
נראה לי נכון לחייב את התובעים בשניים וחצי חודשי שכירות, מעבר לשכירות ששולמה על ידם עד 30.6.17, שכן מדובר בערך בחודש נוסף, כ"דמי הודעה מוקדמת", מעת שנודע לתובע סופית על העזיבה בתחילת אוגוסט 2005, ועד שיכול היה למצוא שוכר חלופי כחודש לאחר מכן, באמצע ספטמבר.
מכיוון שהנתבעים נכנסו לנעליהם של סו"ש, וקיבלו על עצמם את חובותיהם, הרי שבהסכם עם סו"ש נקבע כי בכל שנה נוספת יעלו דמי השכירות ב 5%, ולכן יש ממש בטענת התובע כי דמי השכירות בתקופת השנה השלישית עמדו על 716$.
אין מקום להפרשי הצמדה וריבית באשר לתקופה שעד להגשת התביעה.

בניגוד לטענות התובע, כעולה מרישום ביקורת הגבולות, בסמוך לתום השכירות הנתבעים יצאו לחו"ל רק לתקופות קצרות, ולא היתה כל בעיה לאתר אותם. העובדה שהתובע המתין תקופה כה ארוכה, מבלי לעשות די כדי לאתר את הנתבעים, מחייבת לשלול ממנו את הפרשי ההצמדה והריבית לתקופת השיהוי הבלתי סבירה (ר' בהיקש רע"א 8688/07 יהושע רובין נ' בנק דיסקונט בע"מ (20.12.2010), פסקאות 3-4 לפסה"ד של כב' השופט דנציגר).
ביום הגשת התביעה עמד השער היציג של הדולר על 3.8 ₪ ולפיכך עמד הסכום על כ- 6,800 ₪, העומד נכון להיום על סך של כ- 7,200 ₪.
יש להטיל על הנתבעים גם תשלום עבור הוצאות חשמל לאותה תקופה.

התובע טען כי מדובר בחוב חשמל בסך 1,012 ₪, אולם הדוח שצורף הוא מיום 27.2.2006, למעלה מחצי שנה לאחר עזיבת הנתבעים. התובע טען שיש חשבון מקורי אחר (ע' 24 ש' 22 לפרוט'), אולם לאחר שהחשבון המקורי, רק בגין התקופה בה שהו בנכס לא הוצג, אין מנוס אלא לקבוע על דרך האומדן, בהנחה שהחנות כבר היתה סגורה מרב התקופה, פיצוי נוסף בסך 400 ₪, בגין הוצאות החשמל לאותם חודשיים וחצי.
פיצוי עבור נזקים אחרים
התובע עתר עוד לחייב את הנתבעים בפיצוי עבור הנזקים במושכר שנמצאו והוערכו ע"י השמאי יעקב ברוכים לאחר שהחנות נפרצה בינואר 2006.
הנתבעים טענו, כי הנזקים בדירה אינם בעטיים. נהפוך הוא, לטענתם הם הותירו בחנות ציוד רב ערך, שיש לקזז את ערכו מכל נזק נטען (ר' ע' 35 ש' 21-23 לפרוט').
השמאי ברוכים בחקירתו הנגדית,
אישר כי הוא רק תיעד מה שראה, ואינו יודע כלל ועיקר, מה היה מצב החנות בעת שהושכרה לסו"ש או בעת שהשכירות עברה לידי הנתבעים (ע' 13 ש' 23 לפרוט').

הוא גם לא ידע אם חלק מהציוד שחסר בחנות, הותקן ע"י השוכרים סו"ש או הנתבעים (ע' 14 ש' 1 ; ע' 15 ש' 3-5 לפרוט').

השמאי ברוכים גם אישר, כי חלק נכבד מחוות דעתו, התבסס על דברים שאמר לו התובע, ולא על נתונים אובייקטיביים שראה (ע' 17 ש' 2-17 לפרוט').
על מנת לתת משקל לחוות דעתו של השמאי ברוכים, ולעתור לחיוב הנתבעים בכל עלות התיקונים, היה על התובע להעיד כיצד היה הנכס בעת שנמסר לנתבעים.

דא עקא, התובע לא הביא כל חוות דעת לגבי מצב הנכס בעת שהנתבעים קיבלו אותו מסו"ש לחזקתם, בידיעתו ובהסכמתו.
אכן, בתצהיר התובע הוא ציין אגב אורחא, כי הנתבעים עקרו גופי תאורה, הרסו קיר, והורידו תריס גלילה (ס' 35 לתצהיר המתוקן מטעמו). ואולם, התובע לא תיאר בתצהיר כיצד היה הנכס בעת שנמסר לנתבעים, ואף לא צירף קבלות על הוצאה בפועל שהוציא בעקבות הנזקים. הנטל הוא על התובע. לא ניתן לקבוע איזה מן הנזקים אותם תיאר השמאי ברוכים, הוא אכן באשמתם של הנתבעים.
לא זו אף זו - למרות חקירתו הנגדית הארוכה של הנתבע, הוא לא נשאל אף שאלה לגבי מצב הנכס בעת שהנתבעים קיבלו אותו לחזקתם, למול מצב הנכס בעת שעזבו את החנות. הימנעות מחקירה נגדית בשאלה מהותית, משמעותה שאם היתה השאלה נשאלת, היתה התשובה לרעת הצד שנמנע מלשאול אותה.
יתרה מכך, בהסכם עם סו"ש (שהנתבעים נכנסו לנעליהם), נקבע במפורש בסעיף 6 להסכם תובע-סו"ש, כי אף שתקופת השכירות היא רק מיום 1.4.03: "...השוכרים יקבלו את המפתחות למושכר ביום 6.3.03 לשם התחלת השיפוץ...".

לא בכדי מוותר משכיר על כמעט חודש של שכירות. מכאן ניתן ללמוד, כי כאשר נמסר הנכס לשוכרים, הוא היה במצב כזה שהיה דרוש בו שיפוץ משמעותי.
לא זו אף זו, בטיוטת החוזה שהתובע צירף לתצהירו המקורי כנספח ב', כחוזה שהוא ביקש לחתום עם הנתבעים והם לטענתו סרבו, מצורף נספח ממנו נמחקו במפגיע תריס הגלילה, הפרגולה ותפאורת החוץ, ונותר רק הציוד של מערכת אזעקה, שלט נאון ומאוורר ונטה. זאת ותו לא.
נוכח כל האמור לעיל, התובע לא הוכיח כי הנתבעים הם אלה שגרמו את הנזק במושכר עליו העיד השמאי ברוכים, והתביעה בראש נזק זה נדחית.
למרות זאת, אני נכון לאשר פיצוי בגין פריצת המנעולים, ורכישת מנעולים חדשים, לאחר שהנתבעים לא השיבו את המפתח של החנות כאשר עזבו, גם אם בדואר רשום או באמצעות עו"ד, אם התובע סירב
לכך, לטענתם.


ההוצאות בגין פריצת החנות ע"י מנעולן ורכישת מנעולים חדשים, עומדות נכון להיום על כ- 400 ₪ נוספים.

הוצאות אחרות


אין מקום לחיוב הנתבעים בהוצאות אחרות שנתבעו, כגון שכ"ט שמאי, אגרה והוצאות מתביעה אחרת שהוגשה באשדוד, או הוצאות בגין מסירות דואר. כמתואר לעיל, חוות דעת השמאי לא העלתה ולא הורידה, שכן היא רק תיארה מצב קיים.

באשר להוצאות, אין לתובע אלא להלין על עצמו, בכך שלא עשה די לאתר את הנתבעים עובר לתום השכירות ולעזיבת החנות, הרבה לפני שיצאו לחו"ל, ואת ההוצאות בגין התביעה באשדוד, היה עליו לדרוש במסגרת אותו הליך.

סיכומו של דבר
התובע הגיש תביעה זו לפיצוי בסך 80,000 ₪, בגין אי תשלום בפועל של חודשים ספורים של דמי שכירות ונזקים למושכר.

התובע ידע כבר בתחילת אוגוסט 2005 כי הנתבעים עזבו.

התובע ידע כי מרב הליקויים בחנות אינם בגין הנתבעים.

נראה כי שני הצדדים בחרו משיקוליהם, שלא לסיים את תקופת השכירות בשיתוף פעולה והבנה.
התובע השתהה עת ארוכה מאד, עד שהגיעה תביעה זו לבירור: תחילה הוגשה תביעת פינוי. התביעה לפיצוי הוגשה לבית המשפט באשדוד רק בשנת 2010, בשיהוי של חמש שנים. לאחר שנים ארוכות של ניהול התביעה, מבלי לבצע מסירה כדין, מחק התובע את התביעה, ולאחר זמן קצר, הגיש אותה מחדש בבית משפט אחר, וגם אז ללא ייצוג משפטי, באופן שהקשה עד מאד לקבל החלטה בבקשה לסילוק על הסף. מדובר בהתנהלות מסורבלת ובלתי ראויה.
במאמר מוסגר יצויין, כי תביעות כאלה, ניתן להגיש במסגרת הליך של תביעה קטנה, ולברר אותן בהליך קצר ומהיר. צר הדבר כי התובע בחר לתבוע בהליך של תביעה אזרחית רגילה (אפילו לא בסדר דין מהיר), להעצים את הנזק ולתבוע סכום בלתי פרופורציונאלי של 80,000 ₪. בנסיבות אלה, גם ההוצאות תהיינה מינוריות.
אשר על כן, אני מקבל את התביעה רק באופן חלקי, ומחייב את הנתבעים בסכום כולל של 8,000 ₪ בלבד, בתוספת סכום כולל וגלובאלי בגין שכ"ט עו"ד והוצאות בסך 3,500 ₪ נוספים. הסכומים האמורים ישולמו בתוך 30 יום מהיום.

המזכירות תשלח את פסק הדין לצדדים.
זכות ערעור לבית המשפט המחוזי בתוך 45 יום.

ניתנה היום, כ"ג חשוון תשע"ח, 12 נובמבר 2017, בהעדר הצדדים.









א בית משפט שלום 25071-08/15 דוד מיקדש נ' יוסף אפרתי, יהושוע אפרתי (פורסם ב-ֽ 12/11/2017)