פסקי דין על רענן כהן | פסקי דין על ברוריה כהן | פסקי דין על שיכון ובינוי נדל"ן בע"מ

17285-01/15 א     12/11/2017




א 17285-01/15 רענן כהן, ברוריה כהן נ' שיכון ובינוי נדל"ן בע"מ








בית משפט השלום בחיפה



ת"א 17285-01-15 כהן ואח' נ' שיכון ובינוי נדל"ן בע"מ
ואח'


תיק חיצוני:


בפני
כבוד השופטת סיגלית מצא





התובעים:

.1
רענן כהן
, ת.ז. 022006993
.2
ברוריה כהן
, ת.ז. 059654467
על-ידי ב"כ עו"ד טל רבינוביץ

נגד

הנתבעים:

.1
שיכון ובינוי נדל"ן בע"מ
, ח.פ. 520021171
.2
בתי שכון בזכרון יעקב בע'מ, ח.פ. 510278418
.3
אמירי זכרון יעקב בע"מ, ח.פ. 513560730
על-ידי ב"כ עו"ד ל.ד. קומיסר ושות'





פסק דין



1.
מהו גובה הפיצויים להם זכאים התובעים בגין ליקויי בנייה בדירה שרכשו מהנתבעות, זו השאלה המונחת לפניי בתיק זה.
העובדות
2.
ביום 20.1.2011 התקשרו הנתבעות ומר אבשרה אברהם לרכישת דירה בפרויקט "חלומות זיכרון יעקב" ברחוב דרור 11, דירה 18 בזיכרון יעקב (להלן: "הדירה").
3.
בהסכם המכר מתוארת הדירה כדופלקס הכולל 5 חדרים בשטח 156 מ"ר בקומה רביעית, בתוספת מרפסת בשטח 84 מ"ר, חניה לא מקורה צמודה בשטח 13 מ"ר, חניה מקורה צמודה בשטח של 15 מ"ר ומחסן צמוד בשטח של 12 מ"ר.
4.
ביום 9.10.2011 נערך פרוטוקול תיקוני בדק ממנו עולה כי הנתבעות ביצעו את כל התיקונים שהתבקשו (פרוטוקול תיקוני בדק צורף כנספח א' לתצהירו של מר יעקב יעקובי, אחראי בדק בפרויקט "חלומות זיכרון").
5.
לאחר מסירת הדירה התלונן מר אבשרה על רטיבות בדירה. הנתבעות בצעו בדיקות נרחבות לאיתור הרטיבות. ממצאי הבדיקות העלו כי לא נראה כשל בצינור הניקוז של הגג ולא נראתה נזילה (דו"ח "צילום ובדיקת אטימות לצנרת ניקוז מגג ... עקב רטיבות בתקרת קומה עליונה חלומות זיכרון יעקב" מיום 16.11.2011 צורף כנספח ב' לתצהירו של מר יעקב יעקובי).
במהלך הבדיקות נמצא כי הדייר ביצע עבודות הרחבה ופיצול של הדירה, לרבות פתיחת חלון להחדרת אור בגג באזור בו התלונן על הרטיבות. לטענת הנתבעות פתיחת החלון פגעה באיטום באזור זה.
6.
ביום 6.3.2012 נרשם צו בית משותף. בהתאם לצו נרשמה הדירה כתת חלקה 58, חלקה 11, גוש 12728. שטחה הרשום של הדירה, בהתאם לנסח הרישום מפנקס הבתים המשותפים, 162.10 מ"ר, בקומות הרביעית והחמישית. הדירה מתוארת בצו כדירת קוטג' עם שתי מרפסות לא מקורות בשטח כולל של 76.54 מ"ר (צו רישום בית משותף ונסח רישום מתוך פנקס הבתים המשותפים צורפו כנספח ב' לתצהיר התובע מספר 1, להלן: "התובע").
הבעלות בדירה נרשמה על שם הנתבעת מספר 2 ולזכות מר אבשרה אברהם נרשמה הערת אזהרה.
7.
ביום 30.3.2012 התקשרו התובעים עם מר אבשרה אברהם בהסכם מכר לרכישת זכויותיו בדירה (הסכם המכר מיום 30.3.2012 צורף כנספח א' לתצהיר התובע).
8.
בדצמבר 2013 התפתחה רטיבות בתקרת סלון הקומה השנייה וגרמה להתפוררות התקרה בסלון ופעירת חור. הצדדים חלוקים לגבי אופן הטיפול ברטיבות:
א.
לטענת הנתבעות, עם קבלת הודעה על הרטיבות ביקרו בדירה נציגיה. במהלך הביקור אותר מקור הרטיבות והוזמן מומחה לבדיקת הצנרת. לאחר הבדיקה הוצע פתרון של ביצוע "צנתור" צינור המרזב העובר מגג הבניין, דרך תקרת הדירה, וגרם לרטיבות. התובעים ביקשו להמתין עד סוף החודש בו מסתיימת תקופת השכירות כדי לבצע את התיקון - וכך נעשה.
הצנתור לא צלח בשל מזג האוויר, ולפיכך בוצע תיקון "שמרני", אשר כלל את פתיחת התקרה. התיקון בוצע ביעילות במועד שהתבקש על-ידי התובעים ופתר את הבעיה, שכן לא התקבלו תלונות נוספות. הנתבעות שילמו לשוכר אשר שכר את דירת התובעים עבור שמירת חפציו של הדייר בתקופת התיקונים וכן שילמו בגין ניקיון הדירה.
ב.
לטענת התובעים, לא ביקשו מהנתבעות להשהות את הטיפול ברטיבות בכל הנוגע לצנתור. משלא הועיל הצנתור, ביקשו כי הנתבעות ימתינו עם ביצוע התיקון מתוך הדירה עד לפינוי השוכרים (עדות התובע, ע' 25, ש' 7-19).
9.
בשל נזקי הרטיבות הגישו שוכרי הדירה אותה עת כנגד התובעים תביעה לבית משפט השלום בחיפה (ת.א. 55656-03-14
דוד חי טייב ורוית טייב נגד רענן וברוריה כהן

). בהתאם לפסק דינה של כב' השופטת א' דגן מיום 26.11.2014 (נספח ג' לתצהיר התובע) חויבו התובעים לשלם לשוכרים, התובעים, 36,000 ₪.
10.
לעניין התביעה שהגישה משפחת טייב טוענות הנתבעות כי לא היו צד לתביעה, לא ניתן להן יומן בבית המשפט ולא ניתנה להן הזדמנות להתגונן ולהשמיע עמדתן. עוד טוענות הנתבעות כי בפסק הדין אין כל התייחסות לעבודות שבוצעו על-ידי אבשרה אברהם וגרמו לרטיבות.
11.
אשר על כן, עותרים התובעים לפיצוי בראשי הנזק הבאים:

א.
דמי שכירות בגין שלושה חודשים בסך 3,500 ₪ לחודש, סך הכל 10,500 ₪;
ב.
תיקון בסך 850 ₪ של האינסטלציה בדירה;
ג.
36,000 ₪ ששילמו התובעים לשוכרים מכוח פסק הדין שניתן בת.א. 55656-03-14;
ד.
שכר טרחת עו"ד אורי עמרני אשר ייצג אותם בת.א.
55676-03-14 בסך 6,000 ₪ + מע"מ;
ה.
שכר טרחתו של המהנדס ד"ר אברהם בן עזרא בגין חוות דעתו בנושא הליקויים בדירה בסכום של 3,540 ₪;
ו.
פיצויים בגין ליקויי בנייה בהתאם לחוות דעתו של ד"ר אברהם בן עזרא מיום 8.12.2014 בסך
92,028 ₪;
ז.
פיצוי בגין ירידת ערך הדירה בשל מעבר צינור ניקוז אופקי בתקרת הדירה אל גשמה שבמרפסת, בסך 180,000 ₪, בהתאם לחוות דעתו של השמאי אלכס זברק מיום 24.12.2014;
ח.
שכר טרחתו של השמאי אלכס זברק בסך 1,180 ₪;
ט.
פיצוי בגין דיור חלופי במהלך תקופת התיקונים אשר תארך כחודשיים. התובעים תובעים בראש נזק זה פיצוי בסך 12,000 ₪;
י.
עוגמת נפש – 30,000 ₪.
סך הכל: 317,748 ₪. התובעים העמידו תביעתם, לצרכי אגרה, על סכום של 280,000 ₪.
12.
בישיבת יום 7.9.2015 הודיעה ב"כ התובעים כי התובעים לא יסכימו למינוי מומחה מטעם בית המשפט. ב"כ הנתבעים הסכימו למינוי מומחה מטעם בית המשפט.
13.
ביום 11.10.2015 הגישו הנתבעות מטעמן את חוות דעתו של המהנדס גיל לזר.
14.
בהחלטתו מיום 20.12.2015 מינה בית המשפט את המהנדס והשמאי מר דן ברלינר כמומחה מטעם בית המשפט בתיק זה. המומחה התבקש לעיין בכתבי הטענות ובחוות הדעת שהוגשו מטעם הצדדים, לבקר בדירה וליתן חוות דעתו
בשאלה האם קיימים ליקויים בדירה, מה הגורמים להם ועל מי מוטלת האחריות להיווצרותם, האם הם ניתנים לתיקון, מהי עלות תיקונים ובמידה ואינם ניתנים לתיקון, מהו הפיצוי המגיע בגינם. כן התבקש המומחה לחוות דעתו בשאלה האם הליקויים או מי מהם גרמו לירידת ערכה של הדירה.
15.
ביום 20.3.2016 הוגשה חוות דעתו של המומחה לתיק בית המשפט. ב"כ התובעים שלחה למומחה שאלות הבהרה ואלה נענו במכתב מיום 13.4.2016.
16.
לאחר שהתובעים התלוננו כי עם בוא החורף פרצה שוב רטיבות בדירה. בהחלטת בית המשפט מיום 17.1.2017 התבקש המומחה לבקר בדירה לפני המועד שנקבע לחקירתו וככל שימצא לנכון להשלים חוות דעתו בעקבות ביקור זה, יודיע על כך לבית המשפט.
17.
ביום 31.1.2017 הגיש המומחה חוות דעת משלימה, לאחר שביקר בדירה.
18.
ביום 1.2.2017 נחקר המומחה. כן נחקרו המצהירים מטעם הצדדים (התובע מטעם התובע ומר יעקב יעקובי מטעם הנתבעות) וניתנה החלטה בדבר הגשת סיכומים בכתב.
חוות הדעת
19.
להלן התייחסות השמאים לליקויים, בהתאם לסדר הופעתם בחוות דעתו של השמאי ד"ר
אברהם בן-עזרא.
20.
דלת כניסה
במפלס תחתון:
א.
סף הדלת אינו במישור הדלת. הדבר מהווה פגם אסתטי ותפקודי;
ב.
אין נעילה כנדרש בתקנה 2.92 (נעילה לארבעה כיוונים) לתוספת השנייה לתקנות התכנון והבנייה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), תש"ל-1970 (להלן: "תקנות התכנון והבנייה"). אין נעילה לכיוון הרצפה;
ג.
אין סגר ביטחון לדלת;
ד.
יש חור מיותר במשקוף אשר לא חודר אליו עוקץ;
ה.
גובה הידית 107 ס"מ. על-פי ת"י 23.3, נדרש כי גובה הידית יוגבל בין 97 ס"מ ל-101 ס"מ. אין חשיבות לחומר ממנו מורכבת הדלת.
מומחה הנתבעות (מר גיל לזר)
מומחה מטעם בית המשפט (מר דן ברלינר)
אין כל ליקוי.
התובעים רכשו את הנכס במצבו.
סף הדלת נמצא כ-1 ס"מ מחוץ לדירה. אין בכך פגם.
אכן הדלת הראשית ללא עוקץ כלפי הרצפה.
סעיף 2.92 לתוספת השנייה לתקנות התכנון והבנייה קובעת כי "נעילת הדלתות תהיה באחד האמצעים המפורטים להלן, או בכל אמצעי אחר שווה ערך להם מבחינת חוזקו, עמידותו ואמינותו, ובלבד שהראיה שהאמצעי האחר הוא אמנם שווה ערך כאמור – תהיה על מי שטוען כך ...". סעיף (א) לאמצעי (2) מתייחס למנעול ביטחון בעל ארבעה בריחים הננעלים בארבעה כיוונים על-ידי מנגנון גלילי.
בדירה הותקנה דלת פלדה הכוללת מנעול ביטחון בעל מנגנון גלילי הננעל לשלושה כיוונים, כאשר במקום כיוון הנעילה הרביעי (לרצפה) בוצעה נעילה בעזרת מוט תחתון הצידה.
מפמ"כ 27 של מכון התקנים מאפשר בסעיף 10.2.9 להתקין מוט נעילה צדי תחתון במקום מוט נעילה תחתון, וקובע כי הדבר שווה ערך לנעילה תחתונה. לפיכך, אין ליקוי בכך שמוט הנעילה התחתון אינו מופנה כלפי הרצפה אלא כלפי תחתית המזוזה. מוטה נעילה תחתון היה נסתם מכניסת חול והיה מפריע לנעילת הדלת.
דלת הכניסה תקנית ומאושרת. בשנים האחרונות הדלתות הנן ללא נעילה לכיוון הרצפה משיקולים של יעילות מאחר וחור ברצפה נוטה להיסתם ולפגוע באפשרות נעילת הדלת.
אין חובה להתקנת סגר ביטחון.
אין חובה לסגר ביטחון בדלת.
הדלת ביטחונית ונושאת תו תקן. המשקוף מגיע לגובה סטנדרטי ומותאם לכנף פתיחה ימין ו/או שמאל. אין כל ליקוי.
אין פגם בחור מיותר במשקוף.
הטענה קנטרנית. התקן אינו מחייב אלא ממליץ על גובה זה.
אין פגם בגובה ידית 107 ס"מ.

21.
מסתור כביסה:
בשטח מאחורי המעקה קיים שטח אליו יש לגשת לעיתים לשם טיפול במתקנים, ניקיון או הרמת חפצים שנפלו. השטח אינו מוגן על-ידי מעקה שנבנה בהתאם לדרישות ת"י 1142, לרבות עמידות נגד כוחות אופקיים, אלא באמצעות מסתור כביסה חלש ורופף.
מומחה הנתבעות (מר גיל לזר)
מומחה מטעם בית המשפט (מר דן ברלינר)
המעקה נבנה בהתאם לתקנים ולתוכניות. לא הובאה ראיה התומכת בטענת התובעים. אין כל ליקוי.
המעקה בנוי מבלוק בטחון מטויח, ואינו רופף.
אין פגם במעקה של אזור הכביסה.

22.
אדן שיש מעקה מרפסת:
א.
לרוב אורך אדן השיש במרפסת הסלון יש אף מים, ואולם בחלקו המעוגל אין אף מים לאורך 2.6 מ'.
ב.
יש פגמים בשיש המעקה בחלקו המעוגל.
מומחה הנתבעות (מר גיל לזר)
מומחה מטעם בית המשפט (מר דן ברלינר)
עקב ערגול האבן לא ניתן לבצע חרוץ. אם התובע יתעקש, יורכב פרופיל אלומיניום מעורגל – 250 ₪.
יש להשלים אף מים בחלקו המעגלי של אדן השיש – 500 ₪.
הטענה לא הועלתה במועד מסירת הדירה או בפרוטוקול התיקונים.
לא אותרו שברים באבן.
אין צורך בתיקון משטח השיש.

23.
ריצוף מרפסת סלון:
א.
על פי תקן 1555.3 נדרש תפר הפרדה גמיש בעל חתך אנכי בצורת האות "ר" במפגש בין חיפוי רצפה לחיפוי קיר. בפועל, לא קוימה הדרישה;
ב.
במיקום העמדת פלס ליד הסקיצה שבסעיף 14 לחוות הדעת (עמוד 6 לחוות הדעת), מתקבל שיפוע לכיוון הנקז בשיעור 0.5% במקום 1% לפחות, כנדרש בתקן 1752 לגבי משטח מרוצף ומרפסות מרוצפות;
ג.
יש שקיעות והתנתקות רובה עקב תזוזות האריחים, דבר המהווה מוקד למעברי רטיבות.
מומחה הנתבעות (מר גיל לזר)
מומחה מטעם בית המשפט (מר דן ברלינר)
קיים תפר הפרדה גמיש בין הריצוף לחיפוי הקיר, והראיה לכך היא שאין "התפוצצויות" בין החומרים ואין חדירת מים מהחיבור. גם על פי חוק המכר (דירות), האחריות לסעיף זה הינה לשנה בלבד.
אין פגם בתפר ההפרדה בריצוף.
בבדיקה נמצא שיפוע של 1% במקום. אין כל ליקוי. כמו כן בבדיקת הצפה של המרפסת נמצא כי לא נותרו מים עומדים.
אין סימנים לבעיית ניקוז במרפסת.

אחריות הקבלן לנושא הרובה הנה לשנה אחת בלבד. לאחר מכן, תחזוקת הדירה הנה באחריות הדייר. יש ארגזי ריצוף לביצוע תיקונים במסתור הכביסה.
ליקוי מקומי במשטח השיש במילוי רובה – עלות תיקון 500 ₪.

24.
חדר שירותי אורחים:
א.
גובה הכיור 87.5 ס"מ, בעוד על פי ת"י 1205.3 נדרש כי גובה הכיור יהיה 80-85 ס"מ;
ב.
אין תפר הפרדה בהיקף החדר בין חיפויי קיר לבין חיפויי רצפה;
ג.
אין שטח גישה כנדרש מול הכיור – המרחק בין הכיור לבין הקיר 68 ס"מ במקום 75 ס"מ לכל הפחות, כנדרש בהל"ת.
מומחה הנתבעות (מר גיל לזר)
מומחה מטעם בית המשפט (מר דן ברלינר)
בתקן 1205, חלק 3, סעיף 3.5, נכתב: "בהיעדר מידות בתוכניות, מומלץ לקבוע את מיקום ...". כלומר, מדובר בהמלצה בלבד.
אין פגם בגובה הכיור (87.5 ס"מ).
הדרישה למישק הפרדה גמיש אינה מתייחסת לחדרי רחצה.
אין פגם בתפר ההפרדה בריצוף.
התקן מהווה המלצה בלבד.
מרחק גישה לכיור של 68 ס"מ הוא רגיל וניתן להסתפק בכך.

25.
אוורור חדר אמבטיה ראשי:
א.
חדר האמבטיה לא מאוורר אל אויר חוץ, אלא אל חדר כביסה. חדר הכביסה אינו מרפסת, שכן יש בו חלון עם תריס. מעל פתח החלון יש מרווח של 1 מ' עד התקרה – קיר חיצוני בנוי, ולפיכך לא מדובר במרפסת. זאת ועוד, גם במבחן התקנות לא מדובר במרפסת. במצב זה נדרש גיבוי לאוורור על ידי וונטה;
ב.
עקב אירוע של תיקוני איטום בעקבות רטיבות בחדר האמבטיה ובחדר הכביסה, נוסר כיסוי לצנרת לצורך יצירת פתח לביצוע תיקונים. יש לבצע תיקון (יצירת מכסה נפתח על מנת שניתן יהיה לבצע טיפול ותיקון בעתיד ככל שיידרש);
ג.
בחדר הכביסה, בצד הנגדי, יש כתמי רטיבות עבר בתקרה ובקירות. בעקבות ליקוי זה וליקויים נוספים בשאר הדירה המחייבים תיקוני טיח וצבע ולאור מיקומם של הליקויים בכל רחבי הדירה, יש צורך בתום ביצוע התיקונים לבצע תיקוני טיח וצביעה של הדירה כולה. מעל הכיור בחדר האמבטיה יש סימני תיקונים על התקרה שלא תוקנו ולא נצבעו;
ד.
גובה הכיור בחדר האמבטיה 88 ס"מ במקום עד 85 ס"מ.
מומחה הנתבעות (מר גיל לזר)
מומחה מטעם בית המשפט (מר דן ברלינר)
חלק ב', סימן ד' לתוספת השנייה לתקנות התכנון והבנייה עוסק ב"אוורור חדר שירות". סעיף 2.40 לתוספת השנייה מפרט את אמצעי האוורור, ביניהם אוורור יהא על ידי "חלון הנפתח לאוויר החוץ, או למרפסת הסגורה באמצעות תריס בלבד" (2.40(1)). אמבט מוגדר כחדר שירות (תקנה 1 לתקנות).
חדר הכביסה סגור רק בתריס ולכן אין בעיית אוורור.
אכן נדרש להרכיב לוח גבס לתיקון – עלות 300 ₪.
יש לסגור כיסוי צנרת במכסה הניתן לפתיחה וסגירה – עלות 400 ₪.
אכן נמצאו הליקויים. יש לשפשף את שכבת הסיד ולסייד – עלות 300 ₪.
נראו כתמי רטיבות בחדר כביסה ובחדר אמבטיה – עלות תיקון 1,250 ₪.
אין פגם בגובה הכיור.
אין פגם בגובה הכיור (88 ס"מ).

26.
חלון ממ"ד:
א.
גודל הממ"ד הנו 10.8 מ"ר. שטח החלון אמור להיות 8% משטח הממ"ד בהתאם לתקנה 2.21, כלומר 0.86 מ"ר. בפועל, גודל החלון לפי מדידת מעבר אויר ואור הוא 85 * 85 ס"מ = 0.722225 מ"ר, קטן ב-16% מהמינימום הנדרש;

ב.
חלון האלומיניום אינו מאוזן ונעצר בעת פתיחתו בזווית של 90 מעלות;
ג.
משמאל לחלון הקיר הוא ברוחב 1.25 מ' ומימון 1.05 מ'. מאחר והפתיחה היא בניגוד להיגיון התכנוני, נגרע חלק רב יותר מחלל הממ"ד כחלל המופרע על-ידי פתיחת החלון.
מומחה הנתבעות (מר גיל לזר)
מומחה מטעם בית המשפט (מר דן ברלינר)
שטח החלון בפתח הבנייה הנו 1.05 מ' * 1.05 מ' = 1.1 מ"ר, מעל המינימום הנדרש. במדידה נמצא כי פתח אור נטו הנו 0.95 מ' * 0.95 מ' = 0.9025 מ"ר נטו, מעל המינימום הנדרש (0.86 מ"ר).
בהתאם לתקנה 2.01, חלק ב', סימן א' לתוספת השנייה לתקנות התכנון והבנייה, שעניינה: גודלם, אוורורם ותאורתם של חלקי בניין, "שטח חלון" מוגדר כ: "שטח הפתח שבו מותקן החלון, לפי מידות הבנייה המינימליות". המומחה מטעם התובעים מדד את פתחי האור ולא את פתח הבנייה, ולפיכך מצא כי שטח החלון קטן מהנדרש. אין כל ליקוי.
החלון נבנה על פי התכנון והנו נושא תו תקן.
חלון הממ"ד רגיל.
אכן נדרש לכוון את זוית החלון בעזרת פינים מותאמים לכך על גבי סגרת החלון – עלות 100 ₪.
חלון האלומיניום אינו מאוזן ויש לתקנו – עלות 300 ₪.
החלון נפתח בדיוק בהתאם לתכנון וכמופיע בתוכנית המכר. אין ליקוי.
אין פגם בכיוון פתיחה של חלון ממ"ד.

27.
מפתן דלת ממ"ד:
א.
מפתן דלת הממ"ד עשוי ברשלנות. סף הריצוף אינו מגיע לסף הדלת;
ב.
המפתן חלוד ומוכתם.
מומחה הנתבעות (מר גיל לזר)
מומחה מטעם בית המשפט (מר דן ברלינר)
הטענה אינה נכונה.
התובע רכש את הדירה במצב הקיים, ובמועד הרכישה לא הפריע לו מפתן דלת הממ"ד.
נדרשים תיקונים מקומיים – 300 ₪.
אחריות המוכר על פי חוק המכר הנה לשנה בלבד, וזו תמה מזמן.


28.
דלתות פנים:
דלתות הפנים אינן מתאימות לתנאי רטיבות, בהתאם למדבקת היצרן שהוטבעה על צד הדלתות.
מומחה הנתבעות (מר גיל לזר)
מומחה מטעם בית המשפט (מר דן ברלינר)
בהתאם לחוק המכר, אחריות הנתבעת לדלתות הפנים הנה לשנה אחת בלבד.
בנוסף, כל הדלתות נושאות תו תקן. הכיתוב על המדבקה "יש למנוע מגע עם מים" אינו מעיד על כך שהדלתות אינו תקניות.
גם היום, ארבע שנים לאחר מסירת החזקה בדירה, לא נמצאו ליקויים בדלתות הפנים באזורים הטובים.
לא נמצאו פגמים.

29.
דלת חוסמת מעבר:
בחדר שירותי ההורים דלת צירית החוסמת את המעבר אל תא הרחצה. המעבר שנותר הוא ברוחב 11 ס"מ. יש להמיר את הדלת לדלת הזזה.
מומחה הנתבעות (מר גיל לזר)
מומחה מטעם בית המשפט (מר דן ברלינר)
הדלת אינה חוסמת את המעבר ובוצעה בדיוק בהתאם לתוכניות. אין כל ליקוי. גם אין כל קושי וצפיפות בחדר שירותי ההורים.
בשירותי ההורים יש לסגור את הדלת כדי לעבור מצד אחד אל הצד השני של החדר. זה מצב רגיל בחדר שירותי הורים ולא נדרש שינוי.

30.
סדקים ורטיבות:
א.
בחלון הגדול יש סימני חדירת רטיבות שמקורה בגגון חיצוני המחובר לקיר, וכן סדק בקיר באזור הרטיבות;
ב.
בחלון הקטן אדן החלון העשוי משיש שבור בפינה. יש להחליפו שכן הוא מהווה מוקד לחדירת רטיבות;
ג.
זיגוג תחת החלון צריך להיות כמעקה (רבוד ומחוסם). בפועל אין בו סימון ולפיכך הזיגוג טעות החלפה.
מומחה הנתבעות (מר גיל לזר)
מומחה מטעם בית המשפט (מר דן ברלינר)
לא אותר ליקוי.
סימני רטיבות ליד החלון – עלות תיקון 500 ₪.
אין גישה למקום בשל מיקום מיטה זוגית גדולה עם מבנה המסתיר את החלון. בכל מקרה לא הועלתה הטענה בעת מסירת הדירה.
אין ליקוי.
ת"י 1099 הדן בבחירת סוג הזכוכית אשר ממוקם באזור סכנה מפנה לתקן 938, חלק 3. בהתאם לתקן זכוכית מחוסמת מצופה בפלסטיק תסומן בסימן בר קיימא. אולם זכוכית בטיחות רבודה, תסומן בהדפסה הניתנת להסרה עם חומר ממיס זול (אלכוהול, אציטון וכו').
דרישת המומחה לסימון הנה תמוהה. אם היה בודק עם מכשיר לייזר פשוט, היה מוצא כי הזכוכית רבודה במידות 5 + 4 מ"מ כנדרש.
לא נדרש להחליף זיגוג מתחת לחלון.

31.
דלת כניסה – קומה עליונה:
א.
יש מרווח גדול בתחתית הדלת היוצר מוקד לחדירת מזיקים ודרוש להתקין רכיב סוגר;
ב.
הדלת ללא מנגנון נעילה לארבעה כיוונים וללא סגר ביטחון;
ג.
אין בדלת סגר ביטחון.
מומחה הנתבעות (מר גיל לזר)
מומחה מטעם בית המשפט (מר דן ברלינר)
אין כל מרווח במקום.
יש לכוון את החלק התחתון של דלת הכניסה לסגירת מרווח – עלות תיקון 250 ₪.
מפנה להתייחסות לדלת כניסה מפלס תחתון.
דלת הכניסה תקנית ומאושרת.

אין חובה לסגר ביטחון לדלת.

32.
אוורור חדר אמבטיה:
שטח חדר האמבטיה בקומה העליונה הנו 295 * 165 ס"מ = 4.8 מ"ר. לפיכך, שטח החלון לפי תקנה 2.21 צריך להיות 0.48 מ"ר, 10% משטח החדר. בפועל, שטח החלון לפי מדידת שטח מעבר אוויר ואור הנו 56 * 50 ס"מ = 0.28 מ"ר בלבד.
מומחה הנתבעות (מר גיל לזר)
מומחה מטעם בית המשפט (מר דן ברלינר)
מפנה להתייחסות לחלון הממ"ד.
פתח החלון בבנייה הנו 0.5 מ' * 1.05 מ', כך שהנו גדול מהנדרש.
אין הצדקה לדרישה להתקנת מאוורר מכני.

32.
זיגוג:
הזיגוג תחת חלון בחדר פינתי לא מסומן, על אף שמיקומו מצריך זיגוג חזק ויציב כמעקה.
מומחה הנתבעות (מר גיל לזר)
מומחה מטעם בית המשפט (מר דן ברלינר)
מפנה להתייחסות לזיגוג בחדר שירותי הורים.
לא נדרש להחליף זיגוג מתחת לחלון.

33.
דלת דו כנפית במרפסת:
א.
בפתיחת האגף הראשון פתח נטו של 60 ס"מ במקום 80 ס"מ כנדרש בתקנה 3.2.1.3, שורה 22;
ב.
מפתן דלת לא מושקע בריצוף אלא בולט כדי 6 ס"מ – דבר המהווה מכשול.
מומחה הנתבעות (מר גיל לזר)
מומחה מטעם בית המשפט (מר דן ברלינר)
הטענה לא מובנת. הן הדלת הדו כנפית והן דלת הרשת החיצונית הנן דו כנפיות, כך שנפתחות פתיחה מלאה הרבה מעבר ל-80 ס"מ הנדרש.
אין פגם ברוחב חופשי 60 ס"מ, במקום כזה של יציאה אל המרפסת.
הטענה לא מובנת.
אין פגם בכך שמפתן הדלת ביציאה אל המרפסת בולט מהריצוף.

34.
ניקוז ואיטום:
א.
ליקוי ניקוז חמורים הגורמים לחדירת רטיבות לדירה;
ב.
הגג הנו גג רעפים אשר שטחו גדול מ-40 מ"ר (שטח היטל על מישור אופקי). הגג לא תואם את הוראות סעיף 7.5.4 להל"ת: הזרימה החופשית מהגג המשופע היא אל מרכז המרפסת ובכך נוצר מטרד לדיירים; מחוקק המשנה הבחין בין "גג משופע" לבין "קטע של גג משופע". השטח המוטל של הגג אמור להיות קטן מ-40 מ"ר (סעיף 7.5.4.2);
ג.
על פי תקנים ומפרטי מכון התקנים, יש דרישה בלתי מותנית כי גג משופע ינוקז באמצעות מזחלות ומרזבים (ללא תלות בשטח);
ד.
יש צינור ניקוז אופקי בתקרת הקומה העליונה, שהמשכו בגשמה בתוך המרפסת עם כיסוי פח. כיסוי הפח אינו מתאים למגורים ויש לבצע כיסוי על ידי רשת אקספנדית מטויחת או אמצעי אחר. כמו כן יש לכלול פתח גישה לשם תיקונים. מדובר בליקוי תכנוני שגורם לירידת ערך.
מומחה הנתבעות (מר גיל לזר)
מומחה מטעם בית המשפט (מר דן ברלינר)
הליקוי תוקן.
שטח היטל הגג הנו 9.0 מ' * 3.7 מ' = 33.3 מ"ר בלבד.
זרימה חופשית של מי גשם מהגג אל המרפסת. זה מצב לא תקין הטעון תיקון וחיבור למרזב חיצוני. עלות תיקון – 3,000 ₪.

צינור ניקוז אופקי בתקרת הקומה עליונה. זה מצב לא תקין, הגורם לירידת ערך הדירה. פיצוי בגין ירידת ערך – 25,000 ₪.
אין כל איסור לבצע כיסוי בפח.
אין פגם בכיסוי פח למרזב אנכי.

35.
ריצוף ורובה במרפסת:
א.
בכל חלקי המרפסת יש רובה סדוקה ואריחים שוקעים;
ב.
אין תפר הפרדה בין חיפויי רצפה לפנלים / חיפויי קיר כנדרש בתקן ישראלי 1555.3.
מומחה הנתבעות (מר גיל לזר)
מומחה מטעם בית המשפט (מר דן ברלינר)
תקופת האחריות הנה לשנה בלבד.
ליקויים מקומיים בריצוף ורובה במרפסת – עלות תיקון 1,000 ₪.

אין פגם בתפר הפרדה בריצוף.

36.
הפיצוי בגין סך הכל הליקויים בהתאם לחוות דעתו של המומחה מטעם בית המשפט, מר דן ברלינר (להלן: "המומחה") מיום 30.3.2016 הנו 33,000 ₪ (כולל ירידת ערך, לא כולל עוגמת נפש).
37.
בחוות הדעת מיום 31.1.2017, לאחר ביקור בדירה בסמוך לירידת גשמים, נראו סימני רטיבות בתקרה. המומחה עלה אל הגג ומצא כי הצינור האופקי בתקרה תקין, אולם יש בעיה מקומית באיטום הגג. מי גשם שחדרו אל מתחת לאיטום הגג, מצאו את דרכם אל תוואי הצינור העובר בדירה ומשם מטה אל חלל הדירה עצמה. המומחה ציין כי נמסר לו כי וועד הבית יתקן בהקדם את הליקוי.
יחד עם זאת, קבע המומחה כי תוואי הצינור בתקרת הדירה הוא נקודת תורפה מבחינת איטום. לפיכך, העלה המומחה את הפיצוי בגין ירידת ערך ל-35,000 ₪.
38.
הפיצוי הראוי בגין סך הכל הליקויים בהתאם לחוות דעתו המעודכנת של המומחה הנו 43,000 ₪, בצירוף פיקוח: 2,000 ₪ - סך הכל 45,000 ₪ בצירוף מע"מ (למעט על סעיף ירידת ערך).
טענות הצדדים
טענות התובעים
39.
מעמדו של המומחה מטעם בית המשפט: טוענים התובעים כי המומחה אשר מונה מטעם בית המשפט אינו מומחה מוסכם, ולפיכך מעמד חוות דעתו מבחינה ראייתית כמעמד חוות דעת מומחה התובעים.
40.
חובת ההנמקה: טוענים התובעים כי המומחה מטעם בית המשפט לא נימק ולא פירט את חוות דעתו. חוות הדעת אינה כוללת תמונות, מידות, חישובים, פירוט או ביסוס, ולפיכך אינה מאפשרת לבית המשפט לבחון את קביעותיו ונכונות מסקנותיו או לנמק את פסק הדין עליהן. לפיכך, אף מטעם זה, מתבקש בית המשפט להעדיף את חוות הדעת שהוגשה מטעם התובעים.
41.
מעמדם של התקנות והתקנים: טוענים התובעים כי המומחה התייחס להוראות הל"ת (הוראות למתקני תברואה, תש"ל-1970) כאל המלצה בלבד, ואולם מדובר בהוראות מחייבות. לעניין זה מפנים התובעים לתקנה 1.01 לתקנות התכנון והבנייה. כן מפנים התובעים לתקנה 1.13 המפנה בכל הנוגע לקבועות שרברבות להל"ת.
42.
ירידת ערך: טוענים התובעים הערכת השמאי דן ברלינר הנה הערכה כללית, ללא ביסוס או חישוב. לעומת זאת, השמאי אלכס זברק, אשר חוות דעתו הוגשה מטעם התובעים
מבסס את קביעותיו על אחוזים משווי הדירה ועל תחשיב שערך בסעיף 7, עמוד 4 לחוות דעתו כדלקמן: בגין המרזב העובר במרפסת – 3% מערך הדירה (67,500 ₪), מרזב העובר בחדר הרחצה – 5% מערך הדירה (112,500 ₪).
א.
ירידת ערך כתוצאה מכשל תכנוני של מרזב העובר דרך תקרת הדירה אל המרפסת הקומה השנייה: התובעים מפנים לכך שחוק המכר (דירות) הוא חוק צרכני וקוגנטי. החוק מגדיר אי התאמה לא רק כבנייה בניגוד לתקן, תקנה או מפרט, אלא גם בנייה שהיא תוצאה של תכנון לקוי (סעיף 4 לחוק הדירות). השמאי דן ברלינר השיב כי צנרת ניקוז העוברת בתקרה אינה בלתי חוקית, ואולם מדובר בתכנון רשלני היוצר מטרד.
ב.
מרזב העובר דרך חדר הרחצה וקיר הממ"ד בקומה התחתונה: לעניין המרזב בקיר הממ"ד לא קבע המומחה דן ברלינר ירידת ערך מאחר וסבר כי העברת צנרת ניקוז בתוך קיר ממ"ד מותרת (ע' 15, ש' 1-16). בעניין זה, טוענים התובעים,
טעה המומחה. התובעים מפנים לתקנה 213 לתקנות ההתגוננות האזרחית (מפרטים לבניית מקלטים), תש"ן-1990, הקובעת כי דרישות הביצוע של ממ"ד יהיו כמפורט לגבי ממ"ק בתקנה 186 לתקנות. תקנה 186 קובעת כי עבודות שלד הממ"ק, לרבות בקרת איכות החומרים, יבוצעו בהתאם לדרישות המפרט וכאמור בתקנה 74(א) עד (ד) לתקנות ההתגוננות האזרחית.
תקנת משנה (ד) לתקנה 74 לתקנות ההתגוננות האזרחית קובעת כי "כל האלמנטים של המסגרות ומתקני התברואה והחשמל במקלט, המעוגנים בבטון, יותקנו ויוצבו במקומם לפני יציקת הבטון; בשום מקרה לא תעבור צנרת תברואה או צנרת ניקוז בתוך אלמנטים של שלד המקלט במישור האלמנטים, אלא בניצב להם".
מוסיפים התובעים וטוענים כי בתכנית המכר שנמסרה לתובעים אין מרזב בקיר הממ"ד.
42.
ליקויים בדירה
א.
דלת הכניסה: בכל הנוגע לסף הדלת, אשר אינו במישור הדירה, מדובר בפגם אסתטי ותפקודי.
מנגנון הנעילה של דלת הכניסה אינו כולל נעילה לארבעה כיוונים שונים, כנדרש על פי סעיף 2.92 לתוספת השנייה לתקנות ולא הוצג אישור על מנגנון נעילה חלופי שווה ערך כנדרש על פי אמצעי 2 לתקנה.
לעניין זה מפנים הנתבעים לפסקי דין רבים בהם התקבלה הטענה: ת.א. (שלום חיפה) 6404-02-10
אביבה שטיגליץ ואח' נגד יואב זיו בע"מ (15.2.2015)
; ת.א. 6576-04 (שלום חיפה)
אלברט סופר נגד אפריקה ישראל בע"מ
(8.11.2009); ת.א. (שלום נצרת) 8193-07-09
גולדברג ואח' נגד דרורי בע"מ
(3.9.2012); ת.א. 2283-08-12 (שלום חיפה)
לביא נגד י.ב. זיו בע"
מ (17.4.2014); ע"א 4661-03-09
אלון בודנר נגד דינה ג'ורג'יה
(בעקבותיו ניתן

פסק דין
בת.א. (שלום חדרה) 1151-05
בודנר ואח' נגד ג'ורג'ה ואח'
); ת.א. (שלום חיפה) 2881-10-12
גיא גונן ואח' נגד שיכון עובדים בע"מ ואח'
(4.7.2016); ת.א. (שלום תל אביב) 24009-01-13
יונתן קריצ'בסקי נגד משה"ב
(18.1.2017).
בפסק הדין שניתן בת.א. (שלום חיפה) 22024-01-10
יעקב כץ נגד ט.א. רימון בע"מ
(16.8.2011), שם נטען על-ידי המנהל הטכני הארצי של חברת "שריונית חסם" אשר יצרה את הדלתות נשוא אותו תיק כי בריח לכיוון הרצפה מסוכן, חלש וקל לפריצה. בית המשפט דחה את הטענה וקבע כי "התובעים זכאים לקבל מוצר העומד בדרישות התקנות ולא שוכנעתי כי הוספת בריח רביעי לכיוון הרצפה אינה יעילה".
בפסק הדין שניתן בת.א. (שלום חיפה) 19918-99
אברהם אייל ורבקה נגד ס.ע.מ.ר. בע"מ
(לא פורסם). באותו מקרה דחה בית המשפט (כב' השופט ר' סוקול) את הטענה כי בריח רביעי לכיוון הרצפה אינו יעיל וקבע כי "כפי שראינו נוהג של קבלנים עשוי להביא בסופו של דבר לשינוי הוראה בתוספת, ואילו בעניין הנוכחי למרות הנוהג לא מצא המחוקק לשנות את הוראותיו. אין כל סיבה שקבלן לא ימסור לדייר את שהתחייב לו ואת שנדרש הוא על פי חוק המכר. יתרה מזו, לא ברור מדוע הוספת בריח אינה יעילה ועל פי מה הגיעו למסקנה שהדבר אינו יעיל".
בפסק הדין שניתן בת.א. (שלום חיפה) 25935/01
אדלמן וולף נגד פנחס ארז
(25.9.2003), שם קבע בית המשפט (כב' השופט מ' רניאל) כי יש להציג תו תקן לדלת שאינה מוברחת לרצפה ובהיעדרו יש לתקנה.
בפסק הדין שניתן בת.א. (שלום חיפה) 14308/98
דב ורות גיל ואח' נגד גדקו בע"מ
(1.10.2003), ציטט בית המשפט את פסק הדין בת.א. 6853/99
טל נגד א.י.י.ו. מבנים
, שם נקבע כי: "לשון הסעיף (סעיף 2.92) מאפשרת נעילה באמצעי אחר ובלבד שהראייה שהאמצעי האחר הוא שווה ערך תהיה על מי שטוען לכך. המומחה המוסכם מציין כי מכון התקנים העניק תו תקן לדלת. בכך עמדה הנתבעת בנטל ההוכחה כי האמצעי האחר – שהוא התקנת מנעולים בשלושה כוונים ללא התקנת מנעול בכוון הרצפה – הוא שווה ערך מבחינת חוזקו, עמידותו ואמינותו לאמצעים שפורטו בסעיף 2.92 ואין מדובר בליקוי". בית המשפט הוסיף כי בתיק שלפניו לא טענה וממילא לא הוכיחה הנתבעת כי לדלת הוענק תו תקן מאת מכון התקנים.
בפסק הדין שניתן בת.א. 20295-04
לוי רויטל נגד מטאנס בע"מ
(13.8.2007), מצא המומחה מטעם בית המשפט כי הבריח הרביעי מותקן בצורה אופקית ולא אנכית, וקבע כי אם תמציא החברה אישור יצרן לפיו הדלת תואמת לדרישות התקנות אין צורך בתיקון. בית המשפט ציין כי "חרף טענותיה בעניין זה לא המציאה החברה אישור היצרן . לכן הגם שסעיף 2.92 לתוספת השנייה מתיר אמצעים חלופיים לנעילת דלתות זולת התקנת פין אנכי, משלא הומצא אישור היצרן אודות עמידה בדרישות התקנות והתקנים יש ליתן לדיירים להנות מהספק ולפסוק לטובתם פיצוי בגין ליקוי אפשרי זה".
בפסק הדין שניתן בת.א. (שלום נצרת) 7641-03-10
נציגות הבית המשותף צפת האר"י 13 נגד עיריית צפת ואח'
(11.3.2016) קבע בית המשפט כי נוכח הוראות תקנה 2.92, לא ניתן להחליף עוקץ לכיוון הרצפה בעוקץ בחלק התחתון של הדלת לכיוון המנעול כפי שעשה הקבלן.
בפסק הדין שניתן בת.א. (שלום חיפה) 29350-11-12
גולן חקון ואח' נגד משה בן דוד חברה לבנייה בע"מ ואח'
(18.4.2016), דחה בית המשפט את טענת מומחה הנתבעת כי מדובר בדלת בטיחותית יותר, המיוצרת מזה 17 שנה ללא הבריח הרביעי ומקבלת תו תקן. בית המשפט קבע כי "ייתכן כי נכונים הדברים, אך עובדה היא כי משך זמן זה לא שונתה התקנה והדרישה עדיין קיימת וזכותם של התובעים לקבל את הדירה בהתאם לדרישות התקנות."
בפסק הדין שניתן בת.א. (שלום חיפה) 53594-11-14
ידגר נגד ברהם ואח'
(6.3.2017), קבע בית המשפט, כעניין שבעובדה, כי הטענה כי מנגנון הנעילה בדלת הכניסה הנו לשלושה כיוונים בלבד לא נסתרה. עוד קבע בית המשפט כי לא הורם הנטל להראות כי מנגנון הנעילה המותקן בדלת הכניסה הראשית של דירת התובע הוא שווה ערך מבחינת חוזקו, עמידותו ואמינותו למנגנון נעילה בעל ארבעה בריחים.
התובעים מוסיפים כי התקנת מנעול הכולל צירים לשלושה כיוונים אינה התקנה של אמצעי נעילה אחר כקבוע בתקנה 2.92 אלא התקנה של אמצעי נחות, בין אם בשל המרת בריח ננעל בעוקץ קבוע לצד מזוזת הצירים ובין אם בשל הימנעות מהתקנה של בריח לכיוון הרצפה.
ב.
מסתור כביסה
מדובר בדירה גבוהה ומקום שיש הצדקה, מדי פעם, לצאת אליו. התובעים מפנים לכך שהמומחה מטעם קבע כי יש אי התאמה לתקן 1142 וכי חוזק המסתור אינו מהווה הגנה כמעקה. המומחה קבע כי אין ליקוי, אולם לא יצא למשטח מסתור הכביסה ולא בדק את חוזק המסתור.
התובעים מפנים לפסק הדין שניתן בת.א. 21924/02
איילת אלון ואח' נגד אנגל חברה לקבלנות כללית בע"מ ואח'
(15.9.2008), שם הפנה בית המשפט לסעיף 2.10 לתוספת השנייה לתקנות, הקובע כי בכל מקום בו קיימת סכנת נפילה ובכל מקום בבניין בו הפרשי הגובה בין שני מפלסים סמוכים גבוה משישים ס"מ, יותקן מעקה שיתקיימו בו דרישות ת.י. 1142 לעניין מעקים ומסעדים. בית המשפט הוסיף כי קיימת גישה למשטח מאחורי המעקה התקני ולפני מסתור הכביסה, כי האפשרות שמאן דהוא יעמוד על משטח זה אינה ערטילאית וכי מאחר ומסתור הכביסה מחובר למבנה בברגים, הרי קיימת סכנת התנתקות ונפילה. כן מפנים התובעים לפסק הדין בת.א. (שלום תל אביב) 33126-08-11
שלמה אולו נגד שיכון ובינוי נדל"ן בע"מ

(11.10.2015) ובת.א. (שלום חיפה) 20786-05-13
יוספי אסי ויעל נגד שרביב בע"מ
(28.8.2016), שם דחה בית המשפט את הטענה כי יש להבחין בין הדיירים לבין בעלי מקצוע אשר עשויים לפקוד את המשטח שמאחורי מסתור הכביסה.
ג.
אדן שיש במעקה מרפסת: התובעים מפנים לצילום מעיד על פגמים באדן השיש של מרפסת הסלון.
ד.
ריצוף מרפסת סלון: בחוות דעתו התייחס המומחה בן עזרא לאי התאמה לתקן 1555.3 בעניין תפר הפרדה גמיש נדרש בין ריצוף לאריחי קיר. כן נבדק השיפוע במרפסת לכיוון הנקז ונמצא כי הוא 0.5% במקום 1% כנדרש בתקן 1752.1. כן תועדו שקיעות של הריצוף.
ה.
גובה הכיור: המומחה קבע כי אין פגם בגובה הכיורים, למרות שהם חורגים מהוראות תקן 1205.3 (בין 80 ל-85 ס"מ). התובעים שבים ומפנים לתקנה 1.01 לתקנות המפנה בכל הנוגע למתקני תברואה, בין השאר, לת"י 1205.
ו.
חדר שירותי אורחים: לטענת התובעים בוצע הריצוף בחדר שירותי האורחים ללא תפר הפרדה גמיש. זאת ועוד, מרחק הגישה לכיור הוא קטן מהנדרש על פי סעיף 3.3.3 להל"ת (75 ס"מ לפחות). המומחה אמנם לא מצא פגם, אולם לא נימק.
ז.
חלון ממ"ד: המומחה קבע כי החלון בממ"ד הוא רגיל ולא נדרש שינוי. טוענים התובעים כי שטח החלון בממ"ד קטן מהנדרש על פי תקנה 2.21 לתקנות, לפיה נדרש כי שטח החלון יהא בגודל 8% משטח החדר. שטח חלון מוגדר בתקנה 2.01 לתקנות כ"שטח הפתח שבו מותקן החלון, לפי מידות הבניה החיצוניות, המינימליות".
לעניין אופן מדידת שטח החלון מפנים התובעים לפסק דינו של בית המשפט המחוזי בחיפה בע"א 13935-06-15
רקפות בגבעה בע"מ נגד סבג
(20.10.2015), שם נקבע כי יש לחשב את שטח החלון לפי שטח מעבר אוויר ואור. כן מפנים התובעים לפסק הדין בת.א. (מחוזי תל אביב) 922/95
סולומון ואח' נגד שיכון ופיתוח בע"מ
(28.5.2003); ת.א. (שלום חיפה) 20628-06-13
אבי אוחיון נגד מ.נ. חסקי אלון ייזום בנייה והשקעות בע"מ
(25.4.2016).
ח.
דלתות פנים: התובעים מפנים לכך שעל הדלתות מוטבעת פתקית מטעם היצרן "חמדיה בע"מ" לפיה "יש למנוע מגע ישיר עם מים", המהווה לטענתם הודאת בעלת דין.
ט.
דלת כניסה בקומה עליונה: חוסר התאמה לסעיף 2.92 לתוספת השנייה לתקנות.
י.
דלת דו אגפית אל מרפסת: אגף הדלת 60 ס"מ במקום 80 ס"מ כנדרש. המומחה אישר בחקירתו כי זו הוראת התקנה, אולם לא מצא פגם, בין השאר בשל מיקום הדלת ותפקידה.
יא.
ריצוף הדירה: התובעים טוענים לפגמים בריצוף והיעדר תפר הפרדה גמיש (אי התאמה לתקן 1555.3).
43.
עוגמת נפש: התובעים עותרים כי בית המשפט יפסוק להם פיצויים בגין עוגמת נפש אשר ישקפו את עוגמת הנפש אותה סבלו עת נתבעו על-ידי שוכרים שעזבו את דירתם ונאלצו לנהל הליך משפטי, את הליקויים הרבים בדירה ואת הצורך לנהל מאבקים לשם תיקונם.
44.
לעניין זה מפנים התובעים לפסק הדין בע"א 5602/03
סגל נגד שיכון ופיתוח לישראל בע"מ
(28.2.2005), שם נקבע שלעניין קביעת שיעור הפיצויים בגין עוגמת הנפש בגין ליקויי בנייה יש לקחת בחשבון, בין השאר, את טיב הנכס בו נפלו הליקויים (דירת מגורים, מבנה עסקי או אחר), טיב הליקויים, מידת חומרתם, מידת השפעתם על חיי היום יום בדירה, התנהלותם של הצדדים עובר להליך המשפטי ובמהלכו, עלות תיקון הליקויים ועוד.
לעניין זה מפנים התובעים גם לפסק הדין בע"א 6540-05
סולל בונה בע"מ נגד אברמוביץ אבנר ואח'
(1.12.2008) ולפסק הדין בע"א 611/89
דרוקר זכריה חברה קבלנית לעבודות אזרחיות ופיתוח בע"מ נגד ויקטור נחמיאס ואח'
(15.3.1992), שם נקבע כי אין יחס ישיר בין הסכום הנדרש לתיקון לבין הסבל ועגמת הנפש שרוכש דירה עלול לסבול עקב ליקויים בדירה, כאשר הדוגמא שמביא בית המשפט לעניין זה הוא נזקי רטיבות. כן מפנים התובעים לפסק הדין בת.א. (תל אביב) 37758-04
דדון נגד בוני התיכון
(1.11.2006), שם נקבע כי מפגעי רטיבות, עובש וטחב בדירת מגורים הנם בבחינת "רעה חולה" המסבה עוגמת נפש לבעליה, כמו פגיעה ברווחה ובנוחות.. לעניין זה מפנים התובעים גם לפסק הדין בת.א. (תל אביב) 54538-04
ברזילי רמי ואח' נגד בן טובים תמי
(29.10.2006).
45.
טענות הנתבעות
א.
הנתבעות מפנות לכך שבמסגרת הסכם המכר מיום 30.3.2012 מכוחו רכשו התובעים את הזכויות בדירה, הצהירו התובעים כי בדקו את הדירה ומצאו את מצבה הפיסי והתכנוני תקין ומתאים לצרכיהם.
ב.
התובעים פיצלו את הדירה לשתי דירות דיור
נפרדות, תוך שהרחיבו את היחידה העליונה והוסיפו לה מטבח. הנתבעות מציינות שלא מן הנמנע כי בעבודותיהם כאמור פגעו התובעים באיטום הדירה.
ג.
הנתבעות מציינות כי בדצמבר 2013 התלוננו התובעים על רטיבות בדירה. לאחר שהצנתור לא צלח בשל מזג האוויר בוצע תיקון שמרני. התיקון בוצע בזריזות, ביעילות וברציפות תוך ימים ספורים, במועד אשר התבקש על-ידי התובעים, לאחר עזיבת השוכרים. התיקון פתר את הבעיה. לעניין זה מפנות הנתבעות לכך שהן בחוות דעתו של המומחה גיל לזר והן בחוות דעתו של המומחה צוין כי הצינור תקין ולא נמצאה רטיבות.
46.
מעמד חוות דעת המומחה: הנתבעות טוענות כי משניתנה חוות דעת של מומחה מטעם בית המשפט ובהעדר נימוק ממשי שיש בו להטיל דופי בממצאיה, יש לבסס את ההכרעה על יסוד האמור באותה חוות דעת. לעניין זה מפנות הנתבעות לפסק הדין בע"א 2934/94
סולל בונה נגד איתן ארז ואח'
(2.6.1996) וכן לפסק הדין בע"א 680/87
המגן חברה לביטוח בע"מ ואח' נגד יוסף אליהו
, פ"ד מו (4) 154, בת.א. 369/97
אלברט ושושי אוחנה נגד שיכון ופיתוח לישראל נגד שיכון ופיתוח לישראל בע"מ
(14.10.2002), בת.א. (חי) 1183/95
מלכה יוסף ואח' נגד שיכון עובדים בע"מ
(21.8.2002), בת.א. 1129/01
לוי יהודה נגד ריג'י חברה לבניין בע"מ
(17.6.2004) ובע"א 558/96
חברת שיכון עובדים בע"מ נגד רוזנטל חנן ואח'
, פ"ד נב (4) 563
טוענות הנתבעות כי התובעים לא הצליחו לערער את מסקנותיו של המומחה, אמינות ומקצועיות ממצאיו או להצביע על נימוקים כבדי משקל המצביעים על סטייה הימנה.
47.
התייחסות לליקויים
א.
דלת הכניסה
הנתבעות מפנות לחוות דעתו של המומחה מטעמם, המהנדס מר גיל לזר, לפיה נעילה בעזרת מוט נעילה צדי תחתון במקום מוט נעילה תחתון הנה שוות ערך לעוקץ כלפי הרצפה בהתאם לסעיף 10.2.9 למפמ"כ 27 של מכון התקנים.
כן מפנות הנתבעות לפסק הדין בת.א. (שלום חיפה) 20628-06-13
אבי אוחיון נגד חסקי אלון ייזום בנייה והשקעות בע"מ
(25.4.2016), שם ציטט בית המשפט בפסק דינו את קביעת המומחה מטעמו אשר קבע כי קיומם של ארבעה בריחים הננעלים בארבעה כיוונים שונים מחייב קידוח חור ברצפה וכי במשך השנים התברר כי החור מתמלא בלכלוך ומונע את נעילת הדלת. לפיכך, בשנת 1996 הוציא מכון התקנים מפרט תיקון, והתקן מאפשר כיום להתקין במקום עוקץ בפאה התחתונה של הדלת עוקץ רביעי בחלק התחתון של הפאה הצדדית, בה יותקנו למעשה שני עוקצים. לפיכך, קבע המומחה באותו תיק, הדלת היא תקנית. כן ציין המומחה כי כל דלתות הכניסה הרב בריחיות המיוצרות כיום בארץ אינן כוללות עוקץ לכיוון הרצפה. כדברי בית המשפט:
"התובעים הפנו בסיכומיהם לפסיקה ענפה של בתי משפט השלום שקיבלו טענות של תובעים (ברוב המקרים, מפי ב"כ התובעים בענייננו ומומחה התובעים בענייננו) לפיה העדר בריח נעילה לכיוון הרצפה מהווה ליקוי בניה המקים עילה לפיצוי, בנימוק שהתקן אינו יכול לגבור על התקנות, שכן מעמדן המשפטי גבוה יותר. (יצוין כי התובעים הפנו גם ל

פסק דין
אחד של בית המשפט המחוזי שנטען כי הלך בדרך זו [ע"א 4661-03-09 בודנר נ' גורגה (14.5.2010)], ברם ההפניה אינה במקום שכן בית המשפט שם סבר כי 'הורכבו בדלת 3 עוקצים במקום 4').
אין בידי לקבל את טענת התובעים או את האסמכתאות להן הפנו. על פי הוראת תקנה 2.92 עליה מבוססת טענת התובעים ואשר מפרטת את אמצעי הנעילה הנדרשים, ניתן להסתפק גם 'בכל אמצעי אחר שווה ערך להם מבחינת חוזקו, עמידותו ואמינותו, ובלבד שהראיה שהאמצעי האחר הוא אמנם שווה ערך כאמור – תהיה על מי שטען לכך'. מומחה בית המשפט בדק ומצא כי במקרה דנן הותקנה נעילה לדלת בחלקה התחתון של הפאה הצדדית וקבע כי פתרון זה מהווה תחליף ראוי ושווה ערך לנעילה לכיוון הרצפה - לראיה, התקן הרלבנטי מאפשר זאת - ודרך נעילה זו אף פרקטית מזו של בריח רביעי לכיוון הרצפה, מכיוון שהחור ברצפה נוטה להיסתם בלכלוך באופן המונע את נעילת הדלת [ראו פסקה 12(ג) לפסק דינו של כב' השופט יצחק עמית בת.א. (מחוזי, חיפה) 889/98
אופק ואח' נגד שיכון עובדים בע"מ
(1.5.2005), שם נדחתה טענה דומה]. אשר על כן, אני מאמץ את קביעת מומחה ביהמ"ש וקובע כי אמצעי הנעילה של הדלת לא רק תקני אלא גם תקין, ואין כל ליקוי."
ב.
מסתור כביסה: הנתבעות מפנות לכך שהמהנדס גיל לזר קבע כי המעקה בנוי מבלון בטון מטויח ואינו רופף. קביעה זו מתיישבת עם קביעת המומחה לפיה: "אינני מוצא פגם במעקה של אזור הכביסה, שלשם אין גישה באופן שוטף".
ג.
אדן שיש במעקה מרפסת: המומחה קבע כי עלות השלמת אף מים בחלקו המעגלי של אדן השיש הנה 500 ₪. המומחה לא ראה צורך בתיקונים במשטח השיש. בחקירתו הנגדית הוסיף המומחה (ע' 8, ש' 13) "לא ראיתי צורך בתיקונים במשטח השיש, מאחר ומדובר בפגמים קטנים".
ד.
ריצוף מרפסת סלון: המומחה לא מצא פגם בתפר ההפרדה בריצוף מרפסת הסלון. מר גיל לזר קבע כי "קיים תפר הפרדה גמיש בין הריצוף לחיפוי הקיר, לראיה אין 'התפוצצויות' בין החומרים ואין חדירת מים מהחיבור."
ה.
ניקוז המרפסת: המומחה קבע כי לא מצא סימן לבעיית ניקוז במרפסת. המהנדס מר גיל לזר ערך בדיקה של שיפוע המרפסת ומצא כי הוא עומד על אחוז אחד כנדרש, לאחר בדיקה בפלס דיגיטלי מכויל. כן ערך המהנדס לזר בדיקת הצפה בה נמצא כי לא נותרו מים עומדים. המהנדס לזר ציין בחוות דעתו כי גם השוכר מסר לו כי אין בעיה של מים עומדים בעת גשמים.
ו.
גובה הכיור: המומחה קבע כי אין פגם בגובה כיור של 87.5 ס"מ או 88 ס"מ. המהנדס מר גיל לזר הפנה בחוות דעתו לסעיף 3.5 לתקן 1205 שם נקבע כי "בהעדר מידות בתוכניות, מומלץ לקבוע את מיקום ...", כלומר מדובר בהמלצה בלבד. כך קבע גם המומחה בחקירתו (ע' 10, ש' 1-2) "הדרישות הן בעיני בגדר המלצה, זה לא מחייב. אני חושב שהגובה הזה של 87.5 ס"מ ובכיור השני 88 ס"מ, זה מאוד סביר. עד 90 ס"מ זה סביר בעיני".
התובעות אף מפנות לפסק הדין בת.א. 13669-11-11 (שלום חיפה)
חיה מרים בראונר נגד שיכון עובדים בע"מ
(25.3.2015), שם ציין בית המשפט כי המומחה מטעם התובעים לא צירף לחוות דעתו את התקן והוא לא הוגש, וכי במהלך עדותו של המומחה מטעם בית המשפט התברר כי התקן קובע מידות מומלצות בלבד.
ז.
שירותי אורחים: המומחה קבע כי לא ראה פגם בתפר ההפרדה בריצוף. לעניין מרחק הגישה לכיור (68 ס"מ) קבע המומחה כי מדובר במרחק רגיל. המהנדס גיל לזר הפנה בחוות דעתו לסעיף 3.5 לתקן 1205.3, המהווה המלצה.
הנתבעות מפנות לפסק הדין בת.א. 22117-08-09
מרינה מנחימוב נגד גורדי בע"מ
(2.11.2014):
"התקן אליו מתייחסים הן התובעים והן המומחה מטעם בית המשפט, תקן 1205.3, קובע כי המידות הנזכרות בנספח לו (נספח א') יחולו רק במקרה בו מיקום 'קבועות השרברבות' לא יקבעו בתכניות המתכנן, אז 'מומלץ' לקבוע את המיקום והמידות בהתאם לנספח א'.
...
עמדת המומחה מקובלת עליי. איני סבור שסטייה מן התקן, שהוא כאמור בגדר הנחייה לביצוע סביר, מהווה ליקוי בנסיבות דנן. הקטנת המרחק בין הכיור לאסלה ב-15 ס"מ מן ההמלצה הייתה הכרחית עקב מידות חדר השירותים (שאין טענה כי מהווים ליקוי כלשהו). על כן, בהתחשב בגודל הסטייה, ובקביעת המומחה כי מיקומו של הכיור הוא ראוי, איני סבור כי מרחב הגישה הוא בניגוד לכללי הביצוע הסבירים.
יתרה, כפי שעולה מדברי המומחה, גם אם נגרמה חוסר נוחות מסוימת עקב הצפיפות בתא השירותים, התקנת הכיור, שלא הייתה מחויבת, היוותה שיפור שהגדילה בסופו של דבר את הנוחות בשימוש בתא.
גם בעניין זה יש לציין כי לא מדובר בפגם נסתר וכי התובעים רכש את הדירה במצבה."
ח.
חלון ממ"ד: לטענת הנתבעות מדד המומחה מטעם התובעים את פתח האור במקום את פתח הבנייה, כנדרש על פי לשון תקנה 2.01. לעניין זה מפנות הנתבעות לפסק הדין בת.א. (שלום חיפה) 25126-06-14
אריק לב נגד גרופית הנדסה אזרחית ועבודות ציבוריות בע"מ
(17.7.2016):

"המומחה מטעם הנתבעים טען, כי מדידת שטח החלון נעשתה באופן שגוי, שלא על פי שטח בניה. הוא טען, כי שטח החלון (על פי מידות בניה) הינו 1.0 מ"ר ולכן, הוא תקין. עוד נטען, כי מדובר בחלון סטנדרטי שגודלו מספיק לחדר ממ"ד, עד לשטח של 12 מ"ר ברוטו, שהם 9 - 10 מ"ר נטו.
המומחה סיגל קבל את עמדת הנתבעת, על נימוקיה, בעניין זה וקבע, כי החלון תקין. בחקירתו הנגדית, עמד המומחה על דעתו והבהיר, כי כל חלונות הממ"ד המיוצרים בארץ הינם בגודל סטנדרטי של 1.0 מ"ר והם מתאימים לממ"ד בשטח של 12 מ"ר ברוטו, שהם כ - 9.5 מ"ר נטו. טענתו זו לא נסתרה והוא לא עומת בחקירתו הנגדית עם ממצאים אחרים.
אין בידי לקבל את עמדתם של התובעים בעניין זה. אכן, כפי שנקבע בפסק הדין בע"א 13935-06-15, הנזכר בסיכומי התובעים, הגדרת המונח 'חלון' בתקנות חלה גם על חלון הממ"ד. עם זאת, אינני מסכים עם הפרשנות שניתנה בפסק הדין הנ"ל באשר לאופן מדידת שטח החלון. אעיר, כי מדובר ב

פסק דין
מנחה ולא מחייב.
חלק ב' של התוספת הראשונה בתקנות התכנון והבניה עוסק בגודלם, אוורורם ותאורתם של חלקי הבניין.
תקנה 2.01 מגדירה את המונח 'חלון' כ'פתח המשמש אמצעי תאורה ואוורור טבעיים והפונה לשמים, לרחוב, למרפסת הסגורה בתריס בלבד, או לחצר, לרבות אשנב, דלת מזוגגת או פתח אחר כיוצא באלה'.
בנוסף, קובעת תקנה 2.01, כי 'שטח חלון' הוא 'שטח הפתח שבו מותקן החלון, לפי מידות הבניה החיצוניות המינימליות'.
תקנה 2.01 קובעת באופן ברור, כי 'שטח חלון' הוא אותו שטח בו מותקן החלון, קרי - פתח האור טרם התקנת החלון, לפי מידות הבניה החיצוניות המינימליות (משמע, לאחר יישום טיח או חיפוי אחר). בהתאם להוראות תקנה 2.01, מדידת שטח החלון מתבצעת, אפוא, לפי שטח בניה ולא לפי פתח האור בין מסגרות החלון עצמו.
תקנה 2.21 קובעת כי 'לא יפחת שטחם הכולל של החלונות בחדר מגורים מ-8% משטח רצפת החדר'.
אין חולק, כי שטח הממ"ד נטו ('שטח רצפה') הינו 9.715 מ"ר. לפיכך, שטח החלון המינימלי, על פי מידות בניה, אמור להיות 0.777 מ"ר. שטח חלון הממ"ד בענייננו הינו 1.0 מ"ר ולכן, הוא עומד בדרישות הוראות התקנות".
ט.
דלתות פנים: המומחה לא מצא פגם בדלתות. המומחה גיל לזר ציין כי כל הדלתות נושאות תו תקן והאמור במדבקה אינו מעיד על כך שאינן תקניות. גם במועד הבדיקה, ארבע שנים ממועד מסירת החזקה בדירה, לא נמצאו ליקויים בדלתות הפנים באזורים הרטובים.
י.
דלת דו אגפית למרפסת: המומחה לא מצא פגם.
48.
ירידת ערך
טוענות הנתבעות כי התובעים רכשו את הדירה במצבה, תוך שהם מצהירים שבדקו אותה ומצאו אותה נקייה מפגמים ומתאימה לצרכיהם.
עוד טוענות הנתבעות כי תכלית מתן הפיצוי בגין ירידת ערך הוא הפחתת התשלום אותו ישלם קונה סביר בבואו לרכוש את הדירה. מאחר והתובעים הצהירו כי בדקו את הדירה והואיל וידעו על הרטיבות, הרי ככל שקיימת ירידת ערך היא גולמה במחיר רכישת הדירה. עוד טוענות הנתבעות כי אי הבאת הרוכש המקורי לעדות מטעם התובעות תומכת בכך שליקויי הרטיבות גולמו במחיר הדירה. לעניין זה מפנות הנתבעות לפסק הדין בת.א. (שלום אשדוד) 30962-08-13
רפי שמעון רז נגד ש.י. שפץ וקנין קבלני בנין בע"מ
(4.8.2016), שם קבע בית המשפט כי העובדה שהתובעים לא הזמינו את הרוכש המקורי למתן עדות נזקפת לרעתם ולפיכך קבע אשם תורם בשיעור שלושים אחוז (שם דובר במיקום מכלי האשפה).
49.
לעניין צינור הניקוז בתקרת הקומה התחתונה המוביל למרפסת טוענות הנתבעות כי יצאו ידי חובתן עת תיקנו את הצינור. הנתבעות מציינות כי המומחה קבע כי אין כל פגם בצינור והוא תקין. הרטיבות בתקרת הסלון, כעולה מחוות דעתו המשלימה של המומחה, הנה תוצאה של מחדל בשמירה על תחזוקת הבניין, דבר שגרם לאטימת פתח הניקוז שעל גג המבנה בשכבת לכלוך, הצטברות מי גשמים על גג הבניין והיווצרות רטיבות.
50.
לעניין מרזב הבניין העובר בחדר רחצה מפנות הנתבעות לכך כי המומחה קבע כי לא קיימת ירידת ערך בנקודה זו.
טוענות הנתבעות כי מעיון בתמונה המצורפת בעמוד 4 לחוות דעתו של המהנדס גיל לזר (ק-4) ניתן לראות כי קיר הממ"ד וקיר חדר הרחצה לאו אחד הם, וכי בחדר הרחצה יש קיר נוסף הנשען על קיר הממ"ד. הצמ"ג (צינור מי גשם) מופיע בתכנית המכר של הבית בקיר חדר האמבטיה (עמוד 4 לחוות דעתו של המהנדס גיל לזר).
טוענות הנתבעות כי אין איסור להעביר מרזב בחדר רחצה או אף בקיר ממ"ד, כל עוד הוא מותקן בניצב לאלמנטים, כנדרש על פי תקנה 74 לתקנות ההתגוננות האזרחית, ולא הוכח כי לא כך נעשה.
דיון והכרעה
מעמד חוות דעתו של המומחה מטעם בית המשפט
51.
מומחה בית המשפט משמש זרועו הארוכה של בית המשפט. משמדובר במומחה הממונה על-ידי בית המשפט, קמה חזקה בדבר היותו נויטראלי ואובייקטיבי, נטול פניות ואינטרסים מכל סוג ומין. המומחה ממונה על מנת לסייע ולייעץ לבית המשפט, לתת בידיו כלים מקצועיים ואובייקטיבים, להכריע במחלוקות שבין הצדדים. פסיקת בתי המשפט ייחסה לחוות דעת מומחה מטעם בית משפט מעמד מיוחד, ובהעדר סיבה מוצדקת, סביר שבית המשפט יאמצה.
לעניין זה ר' פסק הדין בע"א 3056/99
שטרן נגד המרכז הרפואי על שם חיים שיבא
, פ"ד נו(2) 936, 949:
"משממנה בית המשפט מומחה על מנת שחוות דעתו תספק לבית המשפט נתונים מקצועיים לצורך הכרעה בדיון, סביר להניח שבית המשפט יאמץ ממצאיו של המומחה אלא אם כן נראית סיבה בולטת לעין שלא לעשות זאת. אכן עד מומחה כמוהו ככל עד - שקילת אמינותו מסורה לבית המשפט ואין בעובדת היותו מומחה כדי להגביל שקול דעתו של בית המשפט. אך כאמור לא ייטה בית המשפט לסטות מחוות דעתו של המומחה
בהעדר נימוקים כבדי משקל שיניעוהו לעשות כן..." . כן ר' דבריו של השופט א' גולדברג בע"א 558/96
חברת שיכון עובדים בע"מ נגד רוזנטל
, פ"ד נב(4) 563, 568-569 (1998).
עם זאת, מסקנות המומחה לעולם אינן באות במקום מסקנות בית המשפט, וההכרעה הסופית לעולם מסורה בידי בית המשפט. מינוי מומחה מטעם בית המשפט וההסתמכות על חוות דעתו, אין בהן כדי להגביל את שיקול דעתו של בית המשפט או את סמכותו להכריע במחלוקת שבין הצדדים.
כך הדבר אף כשאין מדובר במומחה מוסכם, בהתאם לסעיף 130(ג) לחוק לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984.
52.
ומכאן לענייננו.
בתיק זה מונה המהנדס מר דן ברלינר כמומחה מטעם בית המשפט. הגם שהתובעים לא הסכימו למינוי מומחה מטעם בית המשפט, הם הסכימו לזהות המומחה. המומחה הגיש חוות דעת, חוות דעת משלימה, השיב לשאלות הבהרה ששלחו לו התובעים ונחקר בחקירה נגדית. התרשמתי כי מדובר במומחה רב ניסיון, מתון, מאוזן ואובייקטיבי. חוות דעתו של המומחה אמנם מנוסחת בקצרה, אולם המומחה השלים תשובותיו, כשהתבקש, במסגרת שאלות ההשלמה וחקירתו הנגדית. המומחה לא שינה מחוות דעתו, למעט בעניין ירידת ערך בגין צינור הניקוז האופקי, בגינה שינה את הערכתו במסגרת חוות דעתו המשלימה מינואר 2017.
לפיכך, ככלל, אני מאמצת את ממצאי חוות דעתו של המומחה, והיא תשמש כנקודת מוצא לגבי עצם קיומו של הפגם/אי ההתאמה ועלות תיקונו, למעט באותן נקודות בהן המסקנה אליה הגיע המומחה אינה מעוגנת משפטית, או אינה סבירה.
המסגרת הנורמטיבית
53.
סעיף 4 לחוק המכר (דירות), התשל"ג-1973 (להלן: "חוק הדירות") קובע כדלקמן:
"(א)
המוכר לא קיים את חיוביו כלפי הקונה או קונה המשנה אם התקיים אחד מאלה:
(1)
הדירה או כל דבר שבה (להלן - הדירה) שונים מן האמור במפרט, בתקן רשמי או בתקנות הבניה;

(2)
תוך תקופת הבדק התגלתה אי-התאמה בדירה, זולת אם הוכיח המוכר שאי-ההתאמה נגרמה בשל מעשה או מחדל של הקונה או קונה המשנה;

(3)
תוך תקופת האחריות התגלתה בדירה אי-התאמה והקונה או קונה המשנה הוכיח שמקורה בתכנון, בעבודה או בחומרים;
...

(ב)
אי-קיום חיוב כאמור בסעיף קטן (א) יראו כאי-התאמה כמשמעותה בחוק המכר, תשכ"ח-1968.
(ג)
לעניין סעיף זה –
'תקופת בדק' - תקופה הקבועה בתוספת, שתחילתה בעת העמדת הדירה לרשות הקונה;
'תקופת אחריות' - תקופה של שלוש שנים שתחילתה בתום תקופת הבדק."
54.
הדירה נמסרה לרוכש המקורי (מר אבשרה) בספטמבר 2011, התובעים תפשו חזקה בדירה במרץ 2012 והתביעה הוגשה בינואר 2015. לפיכך, תקופת הבדק ביחס לרוב הליקויים חלפה. ואולם, טענות התובעים בחוות דעתם מתייחסות בעיקרן לאי התאמה להוראות המפרט, התקן והתקנות, כאמור בסעיף 4(א)(1) לחוק הדירות. בהתאם לסעיף 4(ב) לחוק הדירות, אי קיום חיוב במפרט, בתקן או בתקנות כמוהו כאי התאמה, כהגדרת המונח בסעיף 11 לחוק המכר, תשכ"ח-1968 (להלן: "חוק המכר").
טענה למניעות
55.
טוענות הנתבעות כי התובעים רכשו דירה בנויה וגמורה, לאחר שבדקו אותה ומצאו אותה מתאימה לצרכיהם. עוד טוענות הנתבעות כי ככל שהיו ליקויים בדירה, הרי אלה באו לידי ביטוי במחיר עליו הסכימו הצדדים.
56.
אני דוחה טענה זו. ראשית, לא הובאה כל ראיה התומכת בטענה כי התובעים ידעו על ליקויי הרטיבות בטרם רכישת הדירה. יצוין כי מהשוואת מחיר המכר לקונה המקורי (מר אבשרה) למחיר בו רכשו התובעים את הדירה כשנה לאחר מכן, עולה כי המחיר בו רכשו התובעים את הדירה גבוה יותר. שנית, חוק הדירות הנו חוק קוגנטי ולא ניתן להתנות על הוראותיו, אף לא בהסכם שנערך בין הצדדים. לעניין זה ר' פסק דינו של השופט ר' סוקול בע"א (חי') 39022-06-14
רמי שטיינר נגד רונן אלטרוביץ'
(31.12.2014)"
"המשיבים מפנים גם להצהרתם של שטיינר בסעיף 15 להסכם המכר, שמהווה על פי הנטען ויתור על כל תביעה בגין ליקויים ופגמים שלא פורטו בהסכם.
טענה זו דינה להידחות, שהרי סעיף 7א לחוק המכר (דירות) קובע כי ניתן להתנות על הוראות החוק רק לטובתו של הקונה (ראו א' זמיר לעיל בעמ' 783; ע"א 8939/01
אביצור נגד חפציבה חברה לבניין עבודות ופיתוח בע"מ
, פ"ד נז(6) 83 (2003)). על כן אין בהוראת ההסכם המהווה התניה לטובת המוכר, כדי למנוע זכות תביעה משטיינר."
57.
יחד עם זאת, בשים לב לכך שהתובעים רכשו את הדירה לאחר בנייתה ולאחר שבדקו אותה ומצאו אותה מתאימה לצרכיהם, הרי הם מנועים מלטעון כנגד ליקויים עליהם ידעו או יכלו לדעת במועד המכר (פגם גלוי) ועליהם לא התריעו במועד גילויים. לעניין זה קובע סעיף 12 לחוק המכר קובע כי: "אין הקונה זכאי להסתמך על אי-התאמת הממכר כאמור בסעיף 11 (להלן – אי-התאמה) אם ידע עליה בעת גמירת החוזה." לעניין זה ר' פסק הדין ב ת"א (שלום חי') 30086-04-12
רמי שטיינר נגד רונן אלטרוביץ'
(26.5.2014):
"כל הליקויים המופיעים בפרק זה של חוות דעת מומחה התובעים הם ליקויים הנראים היטב לעין, לא צריך להיות מומחה כדי להבחין בהם ולא מדובר בליקויים ופגמים נסתרים. עניין הקטנת דמי הנזק ואי פסיקת נזק מקום שיש לעשות זאת נותח ונקבע לעיל, התובעים לא קנו דירה על הנייר מתוך ציפייה שתיראה ותהיה חדשה ונטולת פגם אלא דירה קיימת שנמסרה לשוכרים .
התובעים לא יכולים להיבנות במישור זה רק משום שהתגלה להם בדיעבד שהם יכולים להסתמך על חוק המכר דירות. הם לא יכולים להיפרע בגין מה שממילא ראו, שקלו והסכימו לו, הכל מתוך הכרה שהתמורה ששילמו שווה את מה שכאמור ראו וקנו.
חריג לקביעה זו הם שני ליקויים שגם אם רואים אותם ומסכימים להם, הקונה הסביר והאינטליגנטי שאיננו מהנדס לא יבין מה משמעותם ולכן אפסוק חלק מהפיצוי שהוצע ע"י מומחה התובעים...."
אתייחס לעניין זה במסגרת ההתייחסות לסעיפי הליקוי השונים.
58.
ראשי הנזק
א.
דלת כניסה
במפלס תחתון:
סף הדירה שלא במישור הדלת: לטענת התובעים מדובר בפגם אסתטי ותפקודי. המומחה לא מצא פגם בסעיף זה. התובעים לא מצביעים על סטייה מהוראות התקנות. אף לא מדובר בעניין בטיחותי. בכל הנוגע להיבט האסתטי והתפקודי, הרי סף הדירה היה גלוי לעיני התובעים עת רכשו את הדירה במרץ 2012. למרות זאת לא סברו כי קיים פגם ולא הודיעו עליו לנתבעות. כך גם הרוכש המקורי. אשר על כן, אני קובעת כי התובעים אינם זכאים לפיצוי בסעיף זה.
מנגנון נעילה שלא לארבעה כיוונים: המומחה קבע כי מדובר בדלת רב בריח, תקנית ומאושרת, ולא מצא פגם בסעיף זה.
המהנדס גיל לזר מטעם הנתבעות הוסיף כי מפמ"כ 27 של מכון התקנים מאפשר בסעיף 10.2.9 להתקין מוט נעילה צדי תחתון במקום מוט נעילה תחתון, כפי שנעשה בענייננו, וקובע כי הדבר שווה ערך לנעילה תחתונה. בנסיבות אלה, תואם מנגנון הנעילה את אמצעי 2 בסעיף 2.92 לתוספת השנייה לתקנות.
התובעים הפנו בסיכומיהם לפסקי דין רבים בהם התקבלה עמדתם. דא עקא, כעולה מסיכומי הנתבעות, קיימים גם פסקי דין אשר דחו את טענת התובעים בנקודה זו. זאת ועוד, מעיון בפסקי הדין עולה כי ברבים מהם לא מדובר באותן דלתות או באותו מנגנון נעילה כזה המוצג בתיק זה. לא זו אף זו, נימוקי בית המשפט בפסקי הדין השונים – שונים הם.
לכשעצמי, סבורני כי משמדובר בדלת רב בריח תקנית, התואמת את מפמ"כ 27 למכון התקנים, ונוכח הטענה שנשמעה בתיקים רבים לפיה אלה הן הדלתות המיוצרות מזה שנים רבות, ואף יש בהן יתרון לעומת הדלת עם מנגנון נעילה הכולל עוקץ לרצפה (בשל סתימת החור ברצפה עקב לכלוך ואבק), פסיקת פיצוי בגין סעיף זה אינה ראויה או צודקת. לטעמי אין לייחס משמעות יתר לכך שפרט 2.92 לתוספת השנייה לתקנות לא תוקן עד כה, באשר תיקוני החקיקה לעיתים מפגרים הם אחר ההתפתחות הטכנולוגית. ייתכן גם שהמחוקק סבור כי אין צורך בתיקון הפרט, בשים לב לאפשרות הקבועה באמצעי 2 להתקין אמצעי שווה ערך מבחינת אמינותו, בטיחותו וחוזקו.
לזאת יוסף כי התובעים ראו את הדלת טרם רכשו את הדירה, ומצאו אותה מתאימה לצרכיהם.
לעניין זה ר' פסק דינו של השופט ר' סוקול בת.א. (חי') 27349/99
סטארובין מרדכי נגד שיכון ופיתוח לישראל בע"מ
(27.2.2005):
"נעילת דלת כניסה ראשית לדירה - לפי הנדרש בסעיף 2.92 לתקנות התכנון והבניה, יהיו עוקצי נעילת הדלת הראשית בארבעה כיוונים שונים. במנעול דלת הכניסה הראשית חסר פין אנכי תחתון לנעילת הדלת אל רצפת הדירה, וסף הדלת חסר קדח לפין. המומחה המוסכם כותב בחוות דעתו כי אין מדובר בליקוי כיוון שבדלת הכניסה הותקן מוט נעילה צידי תחתון, השווה ערך לנעילה תחתונה ולפיכך מתקיימות הוראות תקנה 2.92 לתוספת השנייה. לטענת התובע בסיכומיו אין די בבריח צידי תחתון ויש למלא את לשון התקנות. בהתאם לקביעת המומחה בריח צידי תחתון הוא שווה ערך לבריח לכיוון הרצפה ואיני מוצא מקום לסטות מקביעתו המבוססת על מומחיות. לפיכך אני דוחה את דרישת התובע בפריט זה."
כן ר' פסק דינו של השופט י' עמית בת.א. (חי') 889/98
אופק אריה וטוני נגד שיכון
בע"מ
(1.5.2005):
"המומחה בדק ומצא, כי הותקנה נעילה לדלת בחלק התחתון, כתחליף לנעילה לכיוון הרצפה, ודרך נעילה זו אף פרקטית מזו המוצעת בתקנות, כיוון שחור ברצפה נוטה להיסתם בלכלוך באופן המקשה על סגירתו. מסקנתו של המומחה הייתה, כי יש לראות בדלת הקיימת שוות ערך לדלת עם נעילה לכיוון הרצפה. כן ציין המומחה, כי בדגמים מהשנים האחרונות, כבר לא משתמשים בנעילה לכיוון הרצפה. אשר על כן, אני דוחה דרישת התובעים בפריט זה."
לעניין זה ר' גם פסק הדין בת.א. (חי') 8212-06-10

אריק רוזנטל נגד י.ב. זיו נכסים וקבלנות בע"מ
(22.8.2016) ופסק הדין בת.א. (חי') 14760-05-13
איציק איטח נגד א.ב. רימונים בע"מ
(24.3.2015), שם הוצג מכתב של חברת רב בריח, הקובע כי "כאשר מותקן בריח רביעי בחלק התחתון של הדלת, אין הדבר גורע מעמידותה ולא רק זאת, הדבר מקל על תחזוקתה."
ב.
מסתור כביסה: המומחה לא מצא פגם במעקה של המשטח מאחורי מסתור הכביסה. יחד עם זאת, כעולה מעדותו, לא יצא למשטח שמאחורי מסתור הכביסה ולא בדק אותו (ע' 7, ש' 32). המהנדס מר גיל לזר מטעם הנתבעות קבע כי המעקה נבנה בהתאם לתקנים ולתוכניות, וכי הוא בנוי מבלוק בטחון מטויח ואינו רופף. לעומת זאת, טוען המומחה מטעם התובעים כי מסתור הכביסה מחובר במספר ברגים והוא רופף. כן קבע המומחה מטעם התובעים כי המעקה אינו מתאים לתקן 1142 בעניין חוזק המסתור, כנדרש לפי סעיף 2.10 לתוספת השנייה.
יצוין כי המומחה מטעם התובעים לא הבהיר במה מתבטאת חוסר ההתאמה של המעקה לתקן 1142, אשר לא צורף לחוות דעתו. אף לא צורפה תמונה של המעקה.
מאחר והמומחה הודה כי לא ירד למשטח מאחורי מסתור הכביסה, מאחר והמומחה נימק עמדתו בכך שאין גישה למשטח באופן שוטף _ע' 7, ש' 16-19), מאחר וחוזק המעקה אינו עניין גלוי לעין הדיוט ומאחר ומדובר בעניין בטיחותי ולטעמי יש להבטיח את באי המשטח, גם אם אינם מגיעים למקום באופן תדיר, אני קובעת כי התובעים זכאים לפיצוי בסך 750 ₪ לשם חיזוק המעקה. (לעניין זה ר' פסק הדין בת.א. (חי') 40733-09-13

יורם אדלר נגד יובל אלון חברה לבניין בע"מ
(30.9.2014):
מומחה התובעים ציין כי מסתור הכביסה, העשוי שלבים אופקיים מאלומיניום, אינו עומד בדרישות תקן ישראלי 1142 כמעקה, 'לא מבחינה גיאומטרית ולא לעומת כוח אופקי המופעל עליו'.
...
מומחה בית המשפט ציין כי הקונסטרוקציה של מסתור הכביסה אינה מגיעה עד הקירות והחיבור נעשה על-ידי זוויתנים וברגים. הוא קבע כי יש צורך בחיזוק המסתור, באמצעות הוספת פרופילים בחיבורי הקיר בעלות של 300 ₪. עם זאת, הוא הדגיש כי מסתור הכביסה אינו משמש אמצעי בטיחות למי שמטפל במכשירים המוצבים על משטח בטון אשר מסתור הכביסה נמצא בקצהו.
הנני מאמץ את הקביעות לפיהן מסתור הכביסה בדירת התובעים אינו משמש מעקה, וממילא אין תקן 1142 חל עליו. מעבר לדרוש יוער כי בחוות הדעת של מומחה התובעים לא הוסבר באיזה אופן, לדעתו, מסתור הכביסה אינו תואם את דרישות התקן. לאור האמור בחוות דעת מומחה בית המשפט בדבר הצורך בחיזוק המסתור, הנני קובע עלות תיקונו בסך 300 ₪." (יצוין כי על פסק הדין הוגש ערעור אשר נדון
בע"א (חי') 27348-10-16

יורם אדלר נגד יובל אלון חברה לבניין בע"מ
(19.1.2017). פסק הדין בערעור לא שינה את קביעתו של בית משפט השלום בנקודה זו).
ג.
אדן שיש מעקה מרפסת: המומחה קבע כי יש להשלים אף מים בחלקו המעגלי של אדן השיש בעלות של 500 ₪. המומחה קבע כי אין צורך בתיקון משטח השיש. בעדותו נימק את קביעתו בכך שמדובר בפגמים קטנים (ע' 8, ש' 12-13).
לא מצאתי לנכון לחרוג מחוות דעתו של המומחה בנקודה זו. כעולה מהתמונה שצורפה לחוות דעתו של המומחה מטעם התובעים, מדובר בשני שקעים קטנים, אשר אינם פוגמים בתפקידו של אדן השיש ואף אינם פוגמים במראהו האסתטי. זאת ועוד, מדובר בפגם גלוי, אשר הטענה לגביו הועלתה למעלה משלוש שנים ממועד תפישת החזקה בדירה. אף אין לדעת האם הפגם היה קיים במועד מסירת הדירה לרוכש המקורי (מר אבשרה). משכך, אני קובעת כי התובעים אינם זכאים לפיצוי נוסף בסעיף זה.
ד.
ריצוף מרפסת סלון: המומחה מצא ליקוי מקומי במילוי רובה במשטח השיש – עלות תיקון 500 ₪. המומחה לא מצא פגם בעניין תפר ההפרדה הגמיש בין הריצוף לחיפוי הקיר או בשיפוע הריצוף. בחקירתו הנגדית השיב: "הדירה לא הייתה חדשה ואם לא רואים פער שנוצר בין הפאנלים לבין הריצוף, לא חשבתי שיש בעיה עם זה שאין תפר הפרדה" (ע' 8, ש' 29-31). עוד העיד המומחה כי עיקר תפקידו של התפר לאטום את החיבור (ע' 9, ש' 4).

המומחה הודה בחקירתו כי לא מדד את השיפוע במרפסת הסלון והסתמך על כך שלא מצא היקוות מים בעת ביקוריו בדירה במהלך החורף (ע' 9, ש' 10-11). אף כשהוצגו בפני
ו סרטים שצילם התובע וצירף לתצהירו, לא שינה המומחה דעתו ואמר: "אני לא ראיתי מים. מה שהצלחתי לראות בסרט, זה שיש שינוי גוון במילוי הרובה בין האריחים. אני לא מצאתי בסרטים ראיה לכך שהשיפוע לא מספיק" (ע' 9, ש' 21-22).

אני מאמצת את חוות דעתו של המומחה לעניין שיפוע המרפסת והתפר. הדירה אוכלסה לפני למעלה משלוש שנים. עד כה לא התגלה כל ליקוי הנובע מתפר ההפרדה בין הריצוף לקיר, שאם לא כן היו התובעים מודיעים על כך זה מכבר. אין זה סביר בנסיבות אלה להשקיע אלפי ₪ בעקירת הריצוף וריצוף מחדש, עניין העשוי לכשעצמו לגרום לליקויים אחרים. דברים אלה חלים בגדר קל וחומר ביחס לשיפוע המרפסת, אשר תיקונו מחייב עקירת כל הריצוף וריצוף המרפסת מלכתחילה בעלות של 3,000 ₪. עוד יצוין כי בנקודה זו אל מול מדידת המומחה מטעם התובעים, עומדת מדידה שערך המומחה מטעם הנתבעות, המהנדס מר גיל לזר, בפלס שכויל, ולפיה השיפוע הנו בהתאם לנדרש (1%).

יחד עם זאת, מהתמונות עולה כי אכן קיימים ליקויים ברובה ותזוזת ריצוף נקודתית (שתי רצפות). לפיכך אני קובעת כי הפיצוי בראש נזק זה יעמוד על 1,250 ₪ (במקום 500 ₪ כפי שקבע המומחה).
ה.
חדר שירותי אורחים: המומחה לא מצא פגם בגובה הכיור או במרחק הגישה בין הכיור הקטן לקיר. בחקירתו הנגדית ציין המומחה כי הדרישות בתקן 1205 הן בגדר המלצה (השאלה אמנם התייחסה להל"ת, אולם התשובה התייחסה ככל הנראה לגובה הכיורים לפי התקן). עוד ציין המומחה כי גובה של 87.5 או 88 ס"מ הנו סביר בעיניו (עד 90 ס"מ) (ע' 10, ש' 1-2).
המומחה מטעם הנתבעות, המהנדס גיל לזר מציין כי בתקן 1205, חלק 3, סעיף 3.5, נכתב: "בהיעדר מידות בתוכניות, מומלץ לקבוע את מיקום ...". כלומר, מדובר בהמלצה בלבד.
פרט 1.01 לתוספת השנייה לתקנות אכן מפנה לתקן 1205. אולם, בשים לב לכך שהתקן מכפיף הוראותיו לכדי המלצה, הרי לא ניתן לומר כי הופרו הוראותיו. לעניין זה ר' גם פסק הדין בת.א. (חי') 16863/01
גלוזמן בריקר ברוך ואידה נגד כץ מנחם
(2.10.2005); תא (חי') 22117-08-09
מרינה מנחימוב נגד גורדי בע"מ
(2.11.2014). יתר על כן, מדובר בסטייה קטנה (2.5-3 ס"מ המהווים כ-3%) מהקבוע בתקן, אשר אינה מהווה הצדקה להחלפת הכיורים בהיעדר הפרעה לשימוש, וזו לא נטענה ולא הוכחה. גם בנקודה זו לא למותר לציין כי מדובר בעניין הגלוי לעין התובעים, ולמרות זאת לא הועלתה כל טענה בעניין זה עד להגשת התביעה.
פרט 1.01 לתוספת השנייה אף מפנה להל"ת. טוענים התובעים כי מרחק הגישה לכיור קטן מהנדרש על-פי הל"ת (68 ס"מ במקום 75 ס"מ).
המומחה מצא כי המרחק סביר ואינו פוגע בשימוש בכיור. עמדתו מקובלת עליי. המומחה מטעם התובעים לא צירף תרשים או צילום, ואף לא את הל"ת. לסיכומי התובעים צורפה טבלה המדגימה את אורך ורוחב מרחב השימוש של קבועות סניטציה שונות. התובעים מפנים ל"כיור קטן", אשר מרחקי השימוש לגביו הנם 75 ס"מ (אורך ורוחב). לא צורפו ההגדרות ואף לא הערות השוליים המופיעות לצד הכלים הסניטריים. כן צרפו התובעים שרטוט 3.3.3 (א) "מידות מינימליות למרחקי שימוש לקבועות" – אשר אינו מתייחס לכיור אמבט והחץ שהוסף מפנה ל"אסלה מזרחית".
מכל מקום, אין זה סביר לדעתי לבקש לתכנן מחדש את חדר האמבטיה בעלות של 5,000 ₪, כמבוקש, בשים לב לכך שמיקום האביזרים הסניטריים תואם את תכנית המכר ובעיקר נוכח העובדה שהתובעים קנו את הדירה לאחר שראו, בין השאר, את חדר האמבטיה, ומצאו כי הוא ללא פגמים ומתאים לצרכיהם.
ו.
אוורור חדר אמבטיה ראשי: המומחה קבע כי
יש לסגור כיסוי צנרת במכסה הניתן לפתיחה וסגירה – עלות 400 ₪. כן קבע המומחה כי נראו כתמי רטיבות בחדר כביסה ובחדר אמבטיה – עלות תיקון 1,250 ₪.
ז.
חלון ממ"ד: המומחה קבע כי חלון הממ"ד רגיל, ואין חוסר התאמה.

המומחה מטעם הנתבעות, המהנדס גיל לזר, ציין כי במדידה נמצא כי פתח אור נטו הנו 0.95 מ' * 0.95 מ' = 0.9025 מ"ר נטו. בהתאם לפריט 2.01, חלק ב', סימן א' לתוספת השנייה לתקנות התכנון והבנייה, שעניינה: גודלם, אוורורם ותאורתם של חלקי בניין, "שטח חלון" מוגדר כ: "שטח הפתח שבו מותקן החלון, לפי מידות בנייה המינימליות". התובעים, לעומת זאת, טוענים כי יש להתייחס לשטח האוויר והאור ולא לשטח הבנייה, ולפיכך טוענים כי שטח החלון קטן מידי.
במחלוקת שנפלה בין הצדדים בכל הנוגע לפרשנות פריט 2.01 לתוספת השנייה לתקנות, אני קובעת כי יש למדוד את פתח הבנייה, ולא את פתח האור, כפי שעשה המומחה מטעם התובעות. כך עולה, לטעמי, באופן מפורש מלשון הפריט (לעניין זה ר' פסק הדין בת.א. (חי') 13669-11-11
חיה מרים בראונר נגד שיכון עובדים בע"מ
(25.3.2015).

אף נראה כי מדובר בחלון סטנדרטי המותקן בממ"דים, אשר שטחם בד"כ זהה.
המומחה קבע כי חלון האלומיניום אינו מאוזן ויש לתקנו – עלות 300 ₪. איני מוצאת סיבה לשנות מקביעתו.
ח.
מפתן דלת ממ"ד: המומחה קבע כי נדרשים תיקונים מקומיים – 300 ₪. איני מוצאת סיבה לשנות מקביעתו.
ט.
דלתות פנים: המומחה לא מצא חוסר התאמה. המהנדס מר גיל לזר מוסיף כי כל הדלתות נושאות תו תקן. אין מוצאת סיבה לסטות מחוות דעתו של המומחה בנקודה זו. הדלתות שהותקנו הנן דלתות הנושא תו תקן, והתובעים ראו אותן (ואת המדבקות שעליהן) בטרם החליטו לרכוש את הדירה. זאת ועוד, אף דלתות בחדר אמבטיה או שירותים אינן אמורות לבוא במגע ישיר עם מים. לפיכך, אין בכיתוב על המדבקה בכדי לפגוע בתפקודן. לא נטען וממילא לא הוכח כי קיים פגם כלשהו בדלתות, או שוני בין הדלתות שהותקנו בפתח החדרים הרטובים לאלה שהותקנו בחדרים האחרים. לא מדובר בעניין בטיחותי. משכך, אני דוחה את הטענה כי התובעים זכאים לפיצוי בראש נזק זה לעניין זה ר' גם פסק הדין בת.א. (חי') 8212-06-10
אריק רוזנטל נגד י.ב. זיו נכסים וקבלנות בע"מ
(22.8.2016).
י.
דלת חוסמת מעבר: המומחה מצא כי בשירותי ההורים יש לסגור את הדלת כדי לעבור מצד אחד אל הצד השני של החדר. המומחה קבע כי זה מצב רגיל בחדר שירותי הורים ולא נדרש שינוי. המומחה מטעם התובעים אינו מפנה לתקנה לפיה מדובר במעבר צר מדי. יחד עם זאת, מעיון בתמונה נראה לי כי אכן מדובר בשימוש לא נוח ולא סביר, אשר אף עשוי להוות ליקוי בטיחותי. משכך, אני קובעת כי התובעים זכאים להחלפת דלת שירותי ההורים בדלת הזזה. המומחה מטעם התובעים לא שם בנפרד סעיף זה. לפיכך, אני קובעת, על דרך האומדנא, את הפיצוי בגין סעיף זה ב-1,000 ₪.
יא.
סדקים ורטיבות: המומחה קבע כי קיימים סימני רטיבות ליד החלון – עלות תיקון 500 ₪. איני מוצאת סיבה לשנות מקביעתו.
יב.
דלת דו כנפית במרפסת: המומחה קבע כי אין חוסר התאמה בסעיף זה, בשים לב לתפקודה ושימושה של הדלת. התובעים מפנים לטבלה בפרט 4.2.1.3 לתוספת השנייה לתקנות, הקובעת כי בדלת דו אגפית, הרוחב החופשי באגף הנפתח ראשון יהיה 80 ס"מ. בענייננו, רוחב כל אגף 60 ס"מ. לא מצאתי לנכון לחרוג מחוות דעת המומחה בנקודה זו. רוחב הדלת הנו דבר גלוי. התובעים לא טענו כי הדלת אינה מתאימה לצרכיהם או כי העובדה כי בפתיחה של אגף אחד בלבד של הדלת רוחב הפתח הנו 60 ס"מ. למותר לציין כי
ניתן לפתוח את שני אגפי הדלת, ואז הרוחב גדול בהרבה מ-80 ס"מ. דומני כי החלוקה לשני אגפים שווים נוחה יותר מהתקנת דלת אשר אגף אחד שלה עולה כדי 80 ס"מ והשני כדי 40 ס"מ בלבד.
יג.
ריצוף ורובה במרפסת: המומחה קבע כי קיימים ליקויים מקומיים בריצוף ורובה במרפסת – עלות תיקון 1,000 ₪. איני מוצאת סיבה לשנות מקביעתו.
ניקוז ואיטום – ירידת ערך
59.
המומחה קבע כי יש לתקן את הזרימה החופשית של מי הגשם מהגג אל המרפסת ולחבר את צינור הניקוז למרזב חיצוני. עלות התיקון, בהתאם לקביעת המומחה, 3,000 ₪.
60.
עוד קבע המומחה כי קיים פגם תכנוני בהעברת צינור ניקוז אופקי בתקרת הקומה העליונה, וכי ליקוי זה מביא לירידת ערך הדירה. בחוות דעתו הראשונה שם המומחה את הפיצוי בגין ירידת ערך ב- 25,000 ₪. בחוות דעתו המשלימה מינואר 2017, לאחר שביקר שוב בדירה, שינה המומחה את הערכתו לעניין ירידת הערך בגין ליקוי זה והעמידה על 35,000 ₪.
61.
המומחה א' זברק מטעם התובעים העמיד כשל תכנוני זה על 3% מערך הדירה, 67,500 ₪. בסיכומיהם טוענים התובעים כי יש להעדיף את חוות דעתו של השמאי א' זברק על חוות דעתו של המומחה, שכן היא מבוססת על תחשיב, בעוד הערכתו של המומחה מבוססת על אומדן כללי. איני מקבלת טענה זו. מעיון בחוות דעתו של השמאי א' זברק לא מצאתי הנמקה או ביסוס לאומדנו. ערך הדירה אינו מבוסס על עסקות להשוואה. אף לא ברור מדוע קבע 3% דווקא (ולא 10 או 1 או חצי). משכך, אין הערכתו עדיפה על הערכתו של המומחה, ואני מאמצת את האחרונה, אשר נראית לי סבירה.
62.
המומחה מטעם התובעים קבע בחוות דעתו כי תכנונו של צינור המרזב השני, העובר דרך קיר הדירה בקומה 5 (בין הממ"ד לחדר הרחצה), תחת האמבטיה ויוצא דרך קיר חיצוני לתחתית הבניין, מהווה ליקוי, שכן בכל מקרה של כשל במרזב יהיה צורך לפרק את חדר הרחצה על מנת לתקנו ומאחר וצינור מרזב אינו יכול לעבור בקיר ממ"ד. עוד קבע המומחה כי לא ניתן להסיט מרזב זה, ולפיכך קיומו מהווה כשל תכנוני. השמאי א' זברק העריך את ירידת הערך בגין ליקוי זה ב-5% מערך הדירה, 112,500 ₪.
63.
המומחה מטעם בית המשפט קבע, וקביעתו מקובלת עליי, כי לא מדובר בכשל תכנוני, כי העברת המרזב בקיר המבנה היא הדרך הרגילה והנכונה וכי אין כל פגם באופן העברת צינור המרזב. לעניין זה מקובל עליי כי מיקום הצינור הנו כמוראה בתרשים ק-4 בעמוד 4 לחוות דעתו של המהנדס גיל לזר, קיר האמבטיה. אף לא הוכח כי צינור זה גרם לליקויים כלשהם. המומחה עמד על דעתו זו אף במסגרת חקירתו הנגדית. משכך, אני דוחה את התביעה לפיצוי בגין ירידת ערך בסעיף זה.
עוגמת נפש
64.
לעניין הפיצויים בגין עוגמת נפש לקחתי בחשבון כי מדובר בדירת מגורים, הגם שלא מדובר בדירה בה מתגוררים התובעים, את ההפרש בין הסכום הנתבע לבין הסכום שנפסק ואת העובדה שרבים מהליקויים הנם ליקויים גלויים, מחד גיסא, את ליקויי הרטיבות החמורים שהתגלו בדירה ואירוע הצפת הדירה במהלך דצמבר 2013, בגינו אף נתבעו התובעים על-ידי השוכרים, מאידך גיסא.
לאחר ששקלתי את כלל נסיבות העניין, אני פוסקת לתובעים פיצויים בגין עוגמת נפש בשיעור 20,000 ₪. בקביעתי זו נתתי משקל יתר לכך שלתובעים, כמי שרכשו דירה חדשה, הייתה ציפייה לגיטימית להנות ממגורים חסרי הפרעה בדירה. בפועל, סבלו התובעים מליקויי רטיבות חוזרים אשר פגעו בשגרת חייהם, גרמו להם לעוגמת נפש ואף לנזקים.
הוצאות ההליך המשפטי שנוהל מול השוכרים
65.
לא מצאתי לנכון לפצות את התובעים בגין הוצאותיהם בהליך בו נתבעו על-ידי השוכרים, וזאת מכמה טעמים: ראשית, התובעים לא צירפו את הנתבעות כצד לאותו הליך ולא אפשרו לה להגן על עצמה או להשמיע קולה בבית המשפט. בנסיבות אלה, אין זה הוגן להשית עליה את תוצאות ההליך; שנית, מכתב התביעה עולה כי אין הלימה בין טענות השוכרים כנגד התובעים לבין טענות התובעים כנגד הנתבעות. כך, לדוגמא, טענו השוכרים כי התובעים פדו את ההמחאות שמסרו להם השוכרים, אף לאחר שהאחרונים נאלצו לפנות את הדירה.
בסעיף 4 (עמוד 3) לכתב הגנתם מודים התובעים כי בטרם חתימת הצדדים על הסכם השכירות ביום 22.12.2012 התגלתה רטיבות קלה בחדר הסלון והתובעים הבטיחו לפעול לתיקון בעיית הרטיבות "ללא ציון מועד ספציפי לתיקון הבעיה". עוד טוענים התובעים בכתב הגנתם כי בחודש פברואר 2013 ביקרו נציגי חברת סולל בונה לבדוק את מקור הרטיבות. לאחר בדיקה מצאו כי הרטיבות נובעת בשל חוסר איטום של היריעות הביטומניות שעל גג הדירה.
נציגי סולל בונה ביקשו לתאם מועד לתיקון הרטיבות, אולם השוכרים לא שיתפו פעולה ולא אפשרו להם לבצע את התיקון. משכך, ביצעו הנתבעים את התיקונים בעצמם במהלך חודשים מאי – יוני 2012 (סעיף 17, עמוד 4 לכתב ההגנה) ובספטמבר 2012 (סעיף 20, עמוד 5 לכתב ההגנה), עת איש מקצוע מטעמם אטם את הכניסה למרזב הנמצא מעל גג המושכר ממנו נוזלים המים לדירה, לטענתו. לטענת הנתבעות, כעולה מכתב הגנתן ותצהיר העדות הראשית שהגישו בתיק זה, נמסרה להן תלונה על הרטיבות רק בדצמבר 2013 ואז טיפלו בה לאלתר.
שלישית, כעולה מעדותו של התובע, ביצוע התיקון (השמרני, לאחר שהצנתור נכשל) התעכב לבקשת התובעים.
66.
יחד עם זאת, זכאים התובעים לפיצוי בגין שלושה חודשים בהם נאלצו לפנות את הדירה לשם ביצוע התיקונים בדצמבר 2013. בהתאם להערכת המומחה מדובר ב-10,500 ₪ (לעניין זה ר' עדותו בעמוד 20, ש' 26-32).
פיצול הדירה
67.
פיצול הדירה לשתי דירות הנו אכן, כטענת הנתבעות, בלתי חוקי ובניגוד להוראות חוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965. לא זו בלבד שמדובר בפעולה בלתי חוקית, יש בה כדי להעמיס על התשתיות הציבוריות, אשר תוכננו למספר יחידות הדיור המאושרות בתוכנית, ועל ידי כך לפגוע בסביבה.
יחד עם זאת, הנתבעות לא הביאו כל ראיה כי פיצול הדירה או הרחבת היחידה העליונה, בין אם על-ידי התובעים ובין אם על-ידי הרוכש המקורי, בין אם במסגרת היתר ובין אם בלעדיו, הם שגרמו לליקויי הרטיבות. משכך, אין בפיצול הדירה, הגם שאינו כדין, בכדי להקטין את הפיצויים להם זכאים התובעים.
הוצאות
68.
הנתבעות ישלמו לתובעים את הוצאותיהם כדלקמן:

א.
חוות דעת המומחה מטעם בית המשפט – 3,000 ₪ ביום 16.1.2015;

ב.
שכר בטלתו של המומחה בגין חקירתו בבית המשפט – 2,500 ₪ מיום 6.2.2017;

ג.
חוות דעת ד"ר בן עזרא – 3,540 ₪ מיום 14.12.2014;

ד.
חוות דעת השמאי אלכס זברק – 1,180 ₪ ליום 25.12.2014;

ה.
מחצית ראשונה של אגרת בית המשפט – 3,500 ₪ ליום 5.9.2013;

ו.
מחצית שנייה של אגרת בית המשפט – 3,500 ₪ ביום 2.3.2017.
ריבית
69.
פסיקת ריבית נועדה להעמיד את הנפגע במצב במצב בו היה אלמלא ההפרה או אילו תוקנה זו במועד, שאחרת יוצא המפר נשכר מחלוף הזמן והנפגע יוצא חסר (ע"א 611/89
דרוקר זכריה חברה קבלנית לעבודות אזרחיות ופיתוח בע"מ נגד נחמיאס,
פ"ד מו(2) 60, 68-67 (1992)).
70.
המומחה מטעם בית המשפט העריך את עלות תיקון הליקויים ליום עריכת חוות הדעת. הוספת ריבית לעלות התיקונים ממועד קודם למועד הגשת חוות הדעת תעשיר שלא כדין את התובעים ואין לה כל הצדקה.
71.
אשר על כן אני קובעת כי הפיצויים בגין הליקויים יישאו ריבית והצמדה מיום מתן חוות דעתו של המומחה (מועד הגשתה לתיק בית המשפט, 24.3.2016) ועד התשלום בפועל.
הפיצויים בגין עוגמת נפש ישולמו תוך שלושים יום מיום מתן פסק דיני, שאם לא כן יישאו הפרשי ריבית והצמדה.












סופו של דבר
72.
מורם מהאמור עד כה, הנתבעות ישלמו לתובעים את הסכומים הבאים:
א.
פיצויים בגין נזק בסכום 10,500 ₪ בצירוף 2,000 ₪ פיקוח הנדסי. סך הכל 12,500 ₪ בצירוף מע"מ, הפרשי הצמדה וריבית מיום 24.3.2016 ועד התשלום המלא בפועל;

ב.
הוצאות משפט, כמפורט בסעיף 68 לפסק דיני;

ג.
פיצויים בגין עוגמת נפש בשיעור 20,000 ₪;

ד.
פיצויים בגין ירידת ערך בסכום 35,000 ₪;

ה.
עלות דיור חלופי לשלושה חודשים בשיעור 10,500 ₪;

ו.
שכ"ט עו"ד בסכום כולל של 11,700 ₪.

ניתן היום,
כ"ג חשוון תשע"ח, 12 נובמבר 2017, בהעדר הצדדים.



סיגלית מצא
, שופטת













א בית משפט שלום 17285-01/15 רענן כהן, ברוריה כהן נ' שיכון ובינוי נדל"ן בע"מ (פורסם ב-ֽ 12/11/2017)