פסקי דין על דניאל אלכס א.ש אחזקות בע"מ | פסקי דין על לקסל אסטבלישמנט | פסקי דין על גד זאבי |

8389/17 עא     14/12/2017




עא 8389/17 דניאל אלכס א.ש אחזקות בע"מ נ' לקסל אסטבלישמנט, גד זאבי




החלטה בתיק ע"א 8389/17
בבית המשפט העליון


ע"א 8389/17 - א'


לפני:

כבוד השופטת ע' ברון


המערער:
דניאל אלכס א.ש אחזקות בע"מ



נ


ג


ד



המשיבים:
1. לקסל אסטבלישמנט


2. גד זאבי


בקשה למתן סעד זמני בערעור


בשם המערער:
עו"ד אסף גרשגורן
; עו"ד גלי גנוני

בשם המשיבים:
עו"ד ארז דר-לולו
; עו"ד ניר מנחם

החלטה

1.
לפניי בקשה למתן סעד זמני בערעור
(הגם שהמבקשת הכתירה את הבקשה כבקשה לעיכוב ביצוע), שבמסגרתה מבוקש כי בית משפט זה יורה על מתן צו האוסר על ביצוע
דיספוזיציה או פעולה תכנונית
בחלקה נושא הערעור, ובפרט על מתן צו האוסר על מחיקת הערת האזהרה הרשומה בלשכת רישום המקרקעין על שם המבקשת (להלן:
הבקשה
).


במסגרת

פסק דין
מיום 4.9.2017 (ת"א 55504-07-15, כבוד השופט
ס' ג'יוסי
), דחה בית המשפט המחוזי בחיפה את תביעתה של המבקשת וקיבל באופן חלקי את תביעת המשיבים, כך שנקבע כי הסכם מכר שנכרת בין המבקשת למשיבה 1, חברת לקסל אסטבלישמנט
בע"מ (להלן:
לקסל
), בטל
(להלן:
פסק הדין
). בהמשך להכרעה זו ביטל בית המשפט

צו מניעה זמני שהוצא בראשית ההליך, שנועד להגן על זכויותיה הנטענות של המבקשת בחלקה נושא הסכם המכר.
בד בבד עם הגשת הערעור על פסק הדין, הגישה המבקשת את הבקשה דנן.


כדי שלא תהא התמונה חסרה יוער כי
המשיב 2, גד זאבי
, הוא בעל תפקיד בלקסל שצורף לתביעתה של המבקשת בבית המשפט המחוזי משום שנטען לגביו שהוא בעל השליטה (במישרין או בעקיפין) של לקסל. טענה זו הוכחשה על ידי המשיבים; לטענתם נדרש היה לדחות את התביעה נגד המשיב 2 על הסף מחמת היעדר יריבות. ואולם משבמסגרת הסיכומים שהגישו המשיבים הם לא התייחסו לנושא, קבע בית המשפט המחוזי שטענת היעדר היריבות כמוה כטענה שנזנחה, ומשכך אינו נדרש להכריע בה.

רקע עובדתי

2.
ביסוד הערעור ניצבים מקרקעין בעוספיה, בשטח של כ-42.9 דונם, שלטענת לקסל מצויים בבעלותה מאז שנות ה-70 (להלן:
המקרקעין
). בשנת 2002 אושרה תכנית מתאר עד/188 להקמת פרויקט של מרכז נופש וספורט במקרקעין (להלן:
תכנית המתאר
ו-
הפרויקט
, בהתאמה).


ביום 8.12.2010 קיימה הוועדה לבדיקת תכניות תיירותיות של משרד התיירות (להלן:
ועדת התיירות
), לבקשת לקסל, דיון בנוגע לאפשרות הקמת מלון הכולל "אכסון מלונאי מיוחד" בשטח הפרויקט – קרי, מלון

שניתנת אפשרות למכור את חלק מיחידות הדיור המצויות בו (להלן:
אמ"מ
). יחידות דיור אלה, שמשמשות למעשה כדירות נופש, יכולות להיות בשימוש רוכשיהן רק חלק מהשנה וביתרתה הן משמשות כחדרי מלון רגילים. יצוין כי הקמת יחידות דיור מסוג אמ"מ, מחייבת קבלת היתר מתאים ממשרד התיירות. במסגרת הדיון בוועדת התיירות, ניתן ללקסל אישור עקרוני להקמת אמ"מ בהיקף של 6000 מ"ר בשטח הפרויקט, בכפוף להתחייבות לקסל כי לא מדובר בפרויקט מגורים; ולהתאמת האמ"מ לדיני התכנון והבנייה ולנוהלי משרד התיירות בנושא (להלן:
החלטת ועדת התיירות מ-2010
).

3.
בשנת 2013, הגישה לקסל לוועדה המקומית לתכנון ובנייה רכס הכרמל בקשה לאישור תכנית מפורטת לשינוי תכנית המתאר (להלן:
תכנית השינוי
). מטרת תכנית השינוי הייתה ליצור מגרשים פנימיים חדשים במקרקעין, שלא היו קיימים קודם לכן – מגרשים 601 עד 603; לפי תכנית השינוי, מגרש 602 יועד להקמת אמ"מ. ביום 18.12.2013, ולאחר שהוועדה המקומית סברה שאישור תכנית השינוי אינו בסמכותה, אישרה הוועדה המחוזית את הפקדתה בתנאים. אחד התנאים שצוינו היה קבלת התייחסותו של משרד התיירות לשינויים המבוקשים.

4.
ביום 12.1.2014 נחתם הסכם מכר בין לקסל למבקשת, חברת דניאל אלכס א.ש. אחזקות בע"מ, שבמסגרתו רכשה המבקשת זכויות בעלות בשטח של 12 דונם במקרקעין, לשם הקמת אולם אירועים (להלן:
החלקה
ו-
ההסכם
,
בהתאמה
). לפי תכנית השינוי, מרבית החלקה מצויה במגרש 601 שמתפרש על פני שטח של כ-9,100 מ"ר, ואמור היה לכלול זכויות בנייה בהיקף של 6,075 מ"ר.


בהסכם נקבע כי בתמורה לזכויות הבעלות בחלקה תשלם המבקשת סכום בסך 7.5 מיליון ש"ח, וכן תעמיד ללקסל שירותי אירוח והסעדה בתמורה כוללת שלא תעלה על 2 מיליון ש"ח. כן נקבע כי התשלום הראשון על חשבון התמורה, בסך 1.5 מיליון ש"ח, ישולם במעמד החתימה על ההסכם ויופקד בנאמנות אצל באי כוח הצדדים; וכי יתרת התמורה, בסך 6 מיליון ש"ח, תשולם בכפוף לקיומם של מספר תנאים (סעיף 6.2.2 להסכם). אחד התנאים והחשוב לענייננו קובע כי נדרש אישור סופי של תכנית השינוי שמסמכיה צורפו כנספח להסכם. עוד יצוין כי הצדדים הסכימו, במסגרת סעיף 6.8 להסכם, כי ככל שלא יתמלאו כל התנאים שנקבעו לעניין העברת יתרת התמורה תוך 18 חודשים ממועד החתימה על ההסכם – וביניהם התנאי הנוגע לאישור תכנית השינוי – ההסכם יהא בטל ומבוטל. לצד זאת, לקסל לקחה על עצמה התחייבות חוזית כי תנקוט על חשבונה בכל הצעדים הנדרשים על מנת שתכנית השינוי תאושר (סעיף 3.5 להסכם).


לאחר שההסכם נחתם, הפקידה המבקשת תשלום בסך 1.5 מיליון ש"ח בנאמנות כאמור, ורשמה לטובתה הערת אזהרה על החלקה בלשכת רישום המקרקעין.

5.
בחלוף כחודשיים מחתימת ההסכם, ביום 16.3.2014, קיימה ועדת התיירות דיון בנוגע לתכנית השינוי, וביום 5.6.2014 העבירה התייחסותה לוועדה המחוזית. ועדת התיירות תמכה בתכנית המוצעת, בכפוף למספר תנאים. בין התנאים, נקבע שככל שלקסל מעוניינת לשמור את ייעוד האמ"מ, עליה להוציא את המגרש שיועד לכך (מספר 602) מתחום התכנית (להלן:
החלטת ועדת התיירות מ-2014
).


בהתאם להתייחסות ועדת התיירות, ערכה לקסל גרסה נוספת של תכנית השינוי (להלן:
תכנית השינוי העדכנית
). במסגרת גרסה זו, הוצא מגרש 602 משטח הפרויקט וכתוצאה מכך הופחתו בכ-40% זכויות הבנייה המוקצות למגרש 601, המהווה את עיקר שטח החלקה, מ-6,075 מ"ר לכ-3,775 מ"ר. לשיטת המשיבים, הפחתה זו של זכויות הבנייה לא מאפשרת הקמת אולם אירועים בחלקה, כפי שתוכנן. גרסה זו של תכנית השינוי והתיקונים שנכללו בה, נמצאת בלב המחלוקת שבין הצדדים. ביום 6.7.2015 תכנית השינוי העדכנית אושרה להפקדה.

6.
בחודש אוגוסט 2015 הגישה המבקשת תביעה למתן

פסק דין
הצהרתי, שיקבע כי לקסל הפרה את ההסכם משלא עמדה בהתחייבותה לאישור תכנית השינוי; ותחת זאת בחרה לקדם את תכנית השינוי העדכנית, על פני תכנית השינוי, משיקולים אישיים שלה. בהתאם, ביקשה המבקשת כי בית המשפט יורה על אכיפת ההסכם, וכי ייפסקו לטובתה פיצויים בגין הנזקים שנגרמו לה. במקביל הגישה לקסל תביעה שכנגד, שבה נתבקש

פסק דין
הצהרתי שיקבע כי ההסכם בטל בהיעדר כל אפשרות לאשר את תכנית השינוי כמות שהיא – ובהינתן שאישור תכנית השינוי כפי שצורפה להסכם היוותה תנאי מתלה לקיומו. בהמשך לכך, ביקשה לקסל כי ייקבע שלמבקשת אין זכויות בחלקה וכי היא מחויבת בתשלום הפיצויים המוסכמים שנקבעו בהסכם, בסך 1.5 מיליון ש"ח.


ביום 26.8.2015 ניתן על ידי בית המשפט המחוזי צו מניעה ארעי האוסר על לקסל לפעול למחיקת הערת האזהרה שנרשמה לטובת המבקשת; לבצע כל פעולה או דיספוזיציה בזכויות בחלקה; וכן לעשות פעולות כלשהן לצורך קידום תכנית השינוי העדכנית או הוצאת היתר בנייה בנוגע לחלקה. הצו האמור הותנה במתן התחייבות עצמית; בהפקדת ערובה אוטונומית או פיקדון כספי בסך 50,000 ש"ח; ובהפקדת עירבון בסך 30,000 ש"ח נוספים. בדיון מיום 22.10.2015 ובהסכמת הצדדים, נקבע כי צו המניעה יוותר על כנו עד לתום ההליכים, תוך שכספי הערבות והעירבון שנקבעו (בסך 80,000 ש"ח) והתמורה הראשונית שהופקדה בנאמנות (בסך 1,500,000 ש"ח) ישמשו כבטוחה להבטחת נזקי המשיבים, עד להכרעה בתביעה.

פסק הדין של בית משפט מחוזי

7.
כאמור, בפסק הדין התקבלה התביעה שכנגד באופן חלקי, ובית משפט הורה על ביטול ההסכם. במסגרת הכרעתו, הבהיר בית המשפט כי השאלה המרכזית העומדת לפתחו היא אם לאחר שהתקבלה החלטת ועדת התיירות מ-2014 לעניין הצורך להוציא את האמ"מ משטח תכנית השינוי, עדיין ניתן היה לפעול לאישורה. הווה אומר, אם החלטת ועדת התיירות מ-2014 איינה לחלוטין את יכולת המבקשת לפעול לאישור תכנית השינוי או שרק הציבה בפני
ה אפשרות בחירה – האם לפעול לאישור תכנית השינוי בלי האפשרות לבנות אמ"מ, ובכך לקיים את ההסכם; או ליצור גרסה עדכנית של תכנית השינוי, ובכך לפעול בניגוד להתחייבותה החוזית ותוך הפרת ההסכם. על מנת להשיב על שאלה זו, נדרש בית המשפט להכריע אם ייעוד האמ"מ נכלל בתכנית השינוי מלכתחילה.


בית המשפט המחוזי השיב על השאלה האמורה בשלילה וקבע כי משניתנה החלטת ועדת התיירות מ-2014, לקסל לא הייתה יכולה להביא לאישור תכנית השינוי. זאת, על בסיס הקביעה – שעוגנה בחומר הראיות ובחוות דעת מומחים – כי ייעוד האמ"מ היה חלק מהפרויקט כבר כשאושרה תכנית המתאר או למצער מהחלטת ועדת התיירות מ-2010, בעת שוועדת התיירות נתנה לכך אישור מפורש.

8.
בית המשפט הבהיר כי בהתאם לפרשנות סעיף 6.2.2 להסכם, כוונת הצדדים הייתה כי יש לאשר את תכנית השינוי, שמסמכיה צורפו כנספח להסכם,
כפי שהיא
. ואולם, בשל החלטת ועדת התיירות מ-2014, לקסל נדרשה לערוך שינויים מהותיים בתכנית השינוי באופן שמנע ממנה לפעול לאישור התכנית שצורפה כנספח להסכם. בית המשפט הוסיף וקבע כי לקסל לא הפרה את התחייבותה לפעול על מנת שתכנית השינוי תאושר (בסעיף 3.5 להסכם), מאחר שהתחייבותה זו הייתה בגדר חיוב השתדלות ולא בגדר חיוב תוצאה. בהקשר זה הוסיף בית משפט כי ממכלול הראיות שהוצגו לפניו עולה כי לקסל עמדה בקיום חיוב ההשתדלות שנטלה על עצמה ומכאן שלא הפרה את ההסכם.


עוד נקבע כי פרשנות ההסכם מצביעה על כך שהצדדים הציבו את אישור תכנית השינוי כתנאי מתלה בהסכם. משכך, ומשתכנית השינוי לא אושרה כפי נוסחה בנספח להסכם, דין ההסכם הוא בטלות. מסקנה זו מתחייבת הן מהסכמת הצדדים לפי 6.8 להסכם והן מכוח סעיף 29 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973. בצד האמור, בית משפט דחה את טענת לקסל כי היא זכאית לפיצויים מוסכמים מאחר שהמבקשת לא שיתפה עמה פעולה לשם ביטול ההסכם וקבע כי אין הצדקה להטלת הפיצוי האמור על המבקשת שפעלה מתוך אמונה כנה שאין עילה לביטול ההסכם.

9.
לנוכח התוצאה שאליה הגיע, הורה בית משפט לצדדים לפעול במשותף לביצוע כל הפעולות המתחייבות על פי דין מביטול ההסכם. בנוסף, נקבע כי צו המניעה וסעדים זמניים נוספים שניתנו בגדרי ההליך בטלים. בהמשך לכך, הורה בית המשפט ביום 2.11.2017 על עיכוב ביצוע פסק דינו עד להגשת הערעור, וזאת בעיקר מן הטעם שעסקינן במקרקעין, שאז יש להעדיף את הותרת המצב על כנו. מאחר שעיכוב הביצוע ניתן לפרק זמן קצר, הסתפק בית המשפט בבטוחות שעליהן הורה זה מכבר להבטחת נזקי לקסל.


ביום 29.10.2017 הוגש הערעור על פסק הדין וצורפה לו הבקשה שלפניי (שנקלטה אך ביום 12.11.2017 לאחר הפקדת העירבון שנקבע). משנקלטה הבקשה, הוריתי על מתן צו ארעי כמבוקש ונתבקשה תגובת המשיבים; וזו אמנם ניתנה.

הבקשה למתן סעד זמני בערעור

10.
המבקשת טוענת שככל שלא יינתן הצו המבוקש, לקסל תערוך שינויים בחלקה – הן קנייניים הן תכנוניים – שיפגעו באופן משמעותי ואף מוחלט ביכולתה של המבקשת לאכוף את ההסכם או לחלופין לבצעו בקירוב, ככל שערעורה יתקבל. עוד מוסיפה המבקשת כי החלקה יועדה להקמת אולם וגן לכנסים ואירועים; עסק שאמור היה לספק תעסוקה ופרנסה לא רק לבעלים במבקשת, אלא גם לבני משפחתו. בהקשר זה מדגישה המבקשת את קיומה של זיקה מיוחדת מבחינתה לחלקה, מהיותה ממוקמת בלב הכרמל, ובהינתן שבצמוד לאולם אירועים שהמבקשת תכננה להקים עתידה לקסל לבנות אתר מלונאות. לנוכח האמור טוענת המבקשת כי אין מדובר אך בנכס להשקעה, ולכן הנזק שייגרם לה אם תידחה הבקשה יהיה בלתי הפיך; זאת לעומת הנזק הכספי בלבד שייגרם ללקסל ככל שהבקשה תיענה.

11.
בבחינת סיכויי הערעור, טוענת המבקשת כי סיכויי ערעורה גבוהים מאחר שטענותיה נוגעות לפרשנות המשפטית שייחס בית משפט מחוזי לאומד דעתם של הצדדים בעת כריתת ההסכם. לגישת המבקשת פרשנותו של בית משפט לסעיף 6.2.2 להסכם, היא שגויה; כוונת הצדדים מעולם לא הייתה שתכנית השינוי תאושר
בדיוק
בנוסח שצורף להסכם. בנסיבות אלה, סבורה המבקשת, היה מקום לראות באישור תכנית השינוי העדכנית כהתקיימות התנאי המתלה נושא סעיף זה. זאת בפרט, שעה שלקסל כלל לא ייחסה חשיבות מיוחדת לנושא האמ"מ בעת התקשרותה עם המבקשת; לא עיגנה עניין זה בהוראות ההסכם עצמו; ואף לא הביאה סוגיה זו לידיעת המבקשת קודם לחתימה על ההסכם. לגישת המבקשת, שגה בית משפט בכך שלא בחן את הטענות האמורות וייחס משקל מכריע להחלטת ועדת התיירות מ-2010, שלא עיגנה ואף לא הייתה יכולה לעגן את ייעוד האמ"מ בתכנית. בכל מקרה, אין בהחלטת ועדת התיירות מ-2010 כדי להצביע על אומד דעתם של הצדדים בעת כריתת ההסכם בשנת 2014. על כל פנים, המבקשת טוענת כי אף בהנחה שהתנאי המתלה לא התקיים, לקסל אינה יכולה להסתמך על עובדה זו מאחר שהיא זו שגרמה לאי-קיומו. לפיכך, לעמדת המבקשת שגה בית משפט כשקבע כי ההסכם בטל מחמת התנאי המתלה.


עוד טוענת המבקשת כי בכל מקרה ניתן היה לאשר את תכנית השינוי, וכי החלטתה של לקסל שלא לעשות כן ולקדם תחתיה את תכנית השינוי העדכנית מהווה הפרה של ההסכם. בהקשר זה מדגישה המבקשת כי לקסל אף לא עמדה בחיוב החוזי שנקבע בהסכם, לנקוט בכל הצעדים הדרושים על מנת שתכנית השינוי תאושר; וזאת בין אם מדובר בחיוב השתדלות ובין אם בחיוב תוצאה. כסעד חלופי לדרישתה לאכיפת ההסכם, מבהירה המבקשת כי שגה בית משפט בכך שלא בחן את אפשרות ביצוע ההסכם בקירוב, במטרה להביא למימוש התחייבויות הצדדים ובכדי למנוע מצב שבו המפר ייצא נשכר מההפרה.

12.
לקסל מצדה טוענת כי בהתאם להלכה הפסוקה, אין מקום להורות על מתן סעד זמני בערעור, שעה שהמקרקעין נועדו לצרכיה העסקיים של המבקשת – השקעה מסחרית שטרם הגיעה לכדי מימוש. במובן זה, לקסל דוחה כל זיקה מיוחדת שהמבקשת מנסה לייחס לחלקה עבורה. עוד מוסיפה לקסל בהקשר זה, כי בכל מקרה לא קיימת עוד אפשרות תכנונית-חוקית להקים אולם אירועים בחלקה, מאחר שזכויות הבנייה בשטח החלקה הצטמצמו באופן משמעותי. מאחר שמדובר בנכס מסחרי להבדיל מנכס מגורים, לגישת לקסל אין מדובר בנזק בלתי הפיך מבחינת המבקשת; אלא בנזק כספי בלבד שניתן יהיה לפצות עליו אם הערעור יתקבל. זאת בניגוד לנזקים המשמעותיים שקבלת הבקשה תסב ללקסל, כפי שיפורט להלן.



ראשית
, מתן הצו המבוקש יעכב את הפרויקט
כולו
במספר שנים נוספות (מעבר לשנות העיכוב שנלוו להליך בבית המשפט המחוזי), עיכוב שמסב ללקסל נזק המוערך בכ-7 מיליון ש"ח מדי שנה. זאת מאחר שלפי הפרוגרמה התכנונית הנוכחית, בשטח החלקה עתידה לקסל לבנות את חדר האוכל ובריכת השחייה שישמשו את שוהי המלון. במובן זה, בניית בית המלון, לרבות הבנייה במגרש 602, אינה יכולה להתקיים בלי המבנים המשותפים שעתידים להיבנות על החלקה נושא הערעור.
שנית
, הותרת צו המניעה על כנו גרם לכך שלקסל הפסידה מענק של משרד התיירות בגובה 20% מערך ההשקעה בפרויקט – מענק ששוויו 26.5 מיליון ש"ח (להלן:
המענק
). לטענת לקסל, עם הגשת הבקשה לקבלת המענק היא נדרשה לרשום הערת אזהרה במקרקעין לטובת משרד התיירות, צעד שנמנע ממנה לנוכח הערת האזהרה שרשומה לטובת המבקשת. לקסל מוסיפה כי מאחר שאין כל ערובה שתהא זכאית למענק בשנה הבאה, קיימת אפשרות כי העיכוב כרוך באבדן מוחלט של המענק.
שלישית
, העיכוב בבניית המלון אף יסב נזק לתושבי היישוב עוספיה שבתחומו מצויים המקרקעין, שכן המלון צפוי להעסיק כ-1,000 עובדים בני היישוב. לפיכך, טוענת לקסל, קידום הפרויקט מקפל בתוכו אף חשיבות ציבורית עליונה.

13.
לקסל טוענת כי יש לדחות את הבקשה אף לנוכח סיכוייו הקלושים של הערעור. לדברי לקסל, פסק הדין נסמך כולו על קביעות עובדתיות מתוקף התרשמותו הבלתי אמצעית של בית המשפט מהעדים (לרבות מומחים) והמסמכים הרבים שהוצגו לפניו; משכך, ובהתאם להלכה הפסוקה בנושא, סביר להניח כי ערכאת הערעור לא תתערב בהכרעתו של בית המשפט המחוזי. במסגרת תגובתה חוזרת לקסל על הראיות הרבות והמגוונות שעליהן ביסס בית המשפט המחוזי את מסקנותיו, תוך שהיא מדגישה כי לא נפלו שגיאות בפסק הדין. לקסל מוסיפה כי טענת המבקשת שלפיה היה על לקסל לוותר על הקמת אמ"מ על מנת לקיים את ההסכם, אינה תואמת את הסכמת הצדדים, אינה הוגנת ואף לוקה בחוסר תום לב. לגישתה, עמדה זו אף עומדת בסתירה להיגיון המסחרי שעמד ביסוד ההסכם. עוד מפנה לקסל לכך כי בהיות ההסכם בטל מחמת אי-התקיימות תנאי מתלה, אין הסכם מחייב בין הצדדים ולכן אף לא ניתן להורות על ביצועו בקירוב. יתרה מכך, בקשת המבקשת לעניין ביצוע בקירוב של ההסכם מהווה למעשה יצירת הסכם חדש יש מאין, שנועד לשרת רק את האינטרסים הצרים של המבקשת.


בשולי טענותיה מוסיפה לקסל כי למען הזהירות וככל שלא תתקבל עמדתה, לנוכח הנזקים המשמעותיים שעשויים להיגרם לה כתוצאה מקבלת הבקשה, מתבקש בית המשפט לחייב את המבקשת בערובה בסכום הולם שלא יפחת מ-20 מיליון ש"ח.

14.
להשלמת התמונה, וכמענה לחלק מטענות לקסל, יוער כי במסגרת הבקשה מדגישה המבקשת שהסעד הזמני המבוקש על ידה הוא מצומצם ונוגע רק לשטח החלקה, המהווה כ-12 דונם בלבד מן המקרקעין המשתרעים על פני למעלה מ-42 דונם. במובן זה, טוענת המבקשת כי ככל שתתקבל בקשתה, לא יהא בכך כדי להפריע ללקסל לקדם את הפרויקט ביתר המקרקעין. עוד מציינת המבקשת כי טענתה של לקסל, שלפיה היא איבדה את המענק בשל הערת האזהרה שרשומה לטובת המבקשת בחלק מהמקרקעין, חסרת כל שחר. לקסל כלל לא הוכיחה כי ישנה חובה לרשום הערת אזהרה לזכות משרד התיירות על מנת לקבל את המענק, וממילא הערת האזהרה הקיימת אינה מונעת רישום הערת אזהרה נוספת. יתרה מזאת, טענתה של לקסל בהקשר זה תאורטית בלבד בהיעדר כל ביטחון שאכן יאושר לה המענק האמור, או לחלופין לכך שהוא לא יאושר לה בעתיד.



דיון והכרעה

15.
לאחר בחינת הבקשה והתגובה לה, על נספחיהן, הגעתי לכלל מסקנה כי יש לקבל את הבקשה באופן חלקי, כך שיוצא צו האוסר על עריכת דיספוזיציה בחלקה ובתוך כך על מחיקת הערת האזהרה שרשומה לטובת המבקשת; ולא כן, באשר לפעולה תכנונית.

16.
על המבקש סעד זמני לתקופת הערעור להראות כי סיכויי הערעור גבוהים וכי מאזן הנוחות נוטה לטובתו. אמנם מדובר בתנאים מצטברים, אולם הלכה היא כי היחס שביניהם מקיים מאזן של "מקבילית כוחות" או "כלים שלובים" שלפיו ככל שסיכויי הערעור טובים יותר כך ניתן להקל בדרישת מאזן הנוחות, ולהיפך. חרף האמור, "מאזן הנוחות" נחשב לאבן הבוחן המרכזית להכרעה בבקשה למתן סעד זמני (ע"א 3066/17
אורגד נ' אורגד
(22.11.2017); ע"א 5578/16
סוילם נ' סוילם
(12.9.2016). ואכן אף בענייננו, מבחן זה הוא שמטה את הכף לטובת היענות חלקית לבקשה.

17.

סיכויי הערעור
. קביעותיו של בית המשפט המחוזי מעוגנות במסכת הראיות הרחבה שהוצגה לפניו ובהתרשמותו מהעדים ששמע. הלכה מושרשת היא כי היקף ההתערבות של ערכאת הערעור בממצאים עובדתיים מצומצם, וייעשה רק במקרים חריגים (עע"מ 6949/17
בני עאדל גבאלי חברה לעבודות עפר ופיתוח בע"מ נ' ועדת המכרזים של החברה הכלכלית לפיתוח מעלות תרשיחא (1989) בע"מ
(26.9.2017)); עם זאת, מאחר שמסקנתו של בית משפט נסמכת במידה רבה על פרשנותו את ההסכם, לנוכח השגותיה המשפטיות של המבקשת בעניין זה ובלא שאקבע מסמרות, אין לומר בשלב זה כי סיכויי הערעור מבוטלים (ע"א 1536/15
פז חברת נפט בע"מ נ' תחנת דלק חוואסה בע"מ
, בפסקה 27 (3.11.2015)).

18.
על כל פנים, וכפי שצוין מעלה, מבחן
מאזן הנוחות
הוא שמטה בענייננו את הכף לטובת מתן סעד זמני חלקי בערעור. הסעד הזמני שמבוקש בבקשה הוא בעל שני ראשים – האחד קנייני והשני תכנוני. שקלתי את טענות הצדדים באשר לנזק שצפוי להיגרם להם כתוצאה מדחיית או קבלת הבקשה, וסבורתני כי בעוד ביחס לפן הקנייני של הצו המבוקש, מאזן הנוחות נוטה לטובת המבקשת; אזי ביחס לפן התכנוני של הצו, מאזן הנוחות נוטה דווקא לצד השני. ואבאר.


ככל שתידחה בקשת המבקשת למתן סעד זמני בערעור ותימחק הערת האזהרה שרשומה לטובתה, אין זה בלתי נמנע כי יתייתר חלק הארי של הערעור שעניינו אכיפת ההסכם. זאת במיוחד בהינתן האפשרות שלקסל תעביר את הזכויות בחלקה לצד שלישי. אל מול זאת, לא מצאתי ממש בטענותיה של לקסל בדבר הנזק שצפוי להיגרם לה ככל שהערת האזהרה תיוותר על כנה; ועל על פנים, לא שוכנעתי כלל ועיקר כי מדובר בנזק שאינו ניתן לפיצוי כספי (ע"א 1657/17

קרית טעלז אירוינג סטון שבקרית יערים בע"מ נ' ישיבת טעלז בישראל (ע"ר)
(29.6.2017)). ראשית, איסור על עריכת דיספוזיציה בזכויות בחלקה על פניו אינו מונע מלקסל לפעול לקבלת היתר בנייה במקרקעין, לרבות בשטח החלקה. ויוזכר, כי הליך קבלת היתר בנייה הוא לרוב הליך ממושך ומורכב שאורך זמן. במובן זה, לא הונח כל יסוד לטענתה של לקסל כי סעד זמני "קנייני" יעכב את הוצאתו של הפרויקט אל הפועל. יוער אגב כך כי ייתכן שלקסל תבחר שלא לקדם את הליכי התכנון בשל הסיכון, ככל שקיים, שערעור המבקשת יתקבל, שאז ייגרם ללקסל נזק; אולם המדובר בעיכוב הנובע מעצם קיומו של הליך תלוי ועומד בעניין החלקה המצויה בשטח הפרויקט – ולא כתוצאה מן הצו המבוקש. שנית, הפסד מענק משרד התיירות הוא נזק תאורטי בלבד, שכן אין כל ערובה לכך שלקסל אכן הייתה מקבלת אותו. יתרה מכך, לא הוצג כל בסיס לעניין הזיקה הנטענת על ידי לקסל בין רישום הערת אזהרה לטובת המבקשת על החלקה, ובין שלילת זכאותה של לקסל למענק. בהינתן כל האמור, איני רואה להגדיל הבטוחות שעליהן הורה בית המשפט המחוזי העומדות על סך של 1,580,000 ש"ח (80,000 ש"ח שהופקדו בקופת בית המשפט המחוזי יחד עם 1,500,000 ש"ח שהופקדו בנאמנות אצל באי כוח הצדדים).


יוער בהקשר זה כי לא נעלמה מעיניי העובדה שעסקינן בזכויות בנכס מקרקעין שאינו משמש לדירת מגורים ונועד לצרכים מסחריים, שאז הנטייה היא להימנע ממתן סעד זמני בערעור (ע"א 3799/17
מקור

הנפקות וזכויות בע"מ נ' עיריית ירושלים
(3.10.2017); ע"א 7769/15
אנקורי נ' גל-ער
(3.12.2015)). אולם בנסיבות המקרה, מצאתי כי בראיית התמונה הכוללת יש מקום למתן הצו במתכונת שפורטה. ראשית, המדובר בעסקה ייחודית עבור המבקשת. זאת משום מיקומה הגאוגרפי של החלקה ואף בשל המסגרת הכללית של הפרויקט, שלפיה אולם האירועים אמור היה לפעול לצד בית מלון באתר בעל איכויות מיוחדות, על כל המשתמע מכך. ואוסיף כי אף שאין מדובר בזיקה יתרה, יש בה כדי להשליך על מאזן הנוחות לטובת המבקשת. ושנית, וכפי שפורט לעיל, לנוכח היעדרו של נזק בלתי-הפיך בצדו השני של המטבע (ראו והשוו: ע"א 1204/15
איפרגן נ' ברנס
(26.3.2015), בפסקה 15).

19.
באשר לראש השני של הצו שהתבקש, שלפיו ייאסר על לקסל לבצע כל פעולה תכנונית בחלקה – על פניו הנזק שייגרם ללקסל כתוצאה ממתן צו האוסר עליה לערוך כל שינוי תכנוני בחלקה שנמצאת בבעלותה מזה עשרות שנים, לרבות קידום הליכי תכנון והוצאת היתרי בנייה, אינו מבוטל; ואף לא נראה שצו כזה נדרש להגשמת התכלית שעומדת בבסיס הבקשה. שהרי גם אם יחולו שינויים תכנוניים בחלקה, ספק אם יהיה בכך כדי להפוך את ההסכם לבלתי-אכיף; ולכל היותר, יבוא הדבר לידי ביטוי בנזק שייגרם למי מהצדדים כתוצאה מקבלת או דחיית הערעור ובפיצוי ככל שנגזר מכך (ראו והשוו: ע"א 3077/15
לדאוי נ' מתאני
(1.7.2015)
)
.

סוף דבר

20.
הבקשה מתקבלת באופן חלקי כך שניתן צו זמני האוסר על ביצוע כל דיספוזיציה בחלקה נושא הערעור, לרבות מחיקת הערת האזהרה שרשומה לטובת המבקשת. עם זאת, הצו הארעי האוסר על ביצוע פעולה תכנונית בחלקה, בטל.


הבטוחות שהופקדו בקופת בית המשפט המחוזי ובידיהם הנאמנות של באי כוח הצדדים, בסך 1,580,000 ש"ח, יוותרו על כנן עד להכרעה בערעור. בנסיבות המקרה, אינני רואה מקום לעשות צו להוצאות.


ניתנה היום, כ"ו בכסלו התשע"ח (14.12.2017).




ש ו פ ט ת

_________________________
העותק כפוף לשינויי עריכה וניסוח.


17083890_g02.doc

שו
מרכז מידע, טל' 077-2703333 ; אתר אינטרנט,

www.court.gov.il







עא בית המשפט העליון 8389/17 דניאל אלכס א.ש אחזקות בע"מ נ' לקסל אסטבלישמנט, גד זאבי (פורסם ב-ֽ 14/12/2017)