פסקי דין על עודד בר לי | פסקי דין על בת שבע מרגולין | פסקי דין על שיכון ובינוי נדל"ן | פסקי דין על אמירי זכרון יעקב |

25871-06/17 תק     14/12/2017




תק 25871-06/17 עודד בר לי, בת שבע מרגולין נ' שיכון ובינוי נדל"ן בע"מ, אמירי זכרון יעקב בע"מ








בית משפט לתביעות קטנות בחיפה



ת"ק 25871-06-17 בר לי ואח' נ' שיכון ובינוי נדל"ן בע"מ
ואח'


תיק חיצוני:


בפני

כבוד השופטת מריה פיקוס בוגדאנוב


תובעים

1.עודד בר לי

2.בת שבע מרגולין


נגד


נתבעות

1.שיכון ובינוי נדל"ן בע"מ

2.אמירי זכרון יעקב בע"מ






פסק דין


לפני תביעה על סך 32,250 ₪ בגין נזק שנגרם לתובעים כתוצאה מאיחור במסירת דירה אותה רכשו מהנתבעות.

בהתאם לכתב התביעה, בין התובעים לנתבעות נחתם הסכם לרכישת דירה חדשה מהנתבעות, ובהתאם להסכם, מועד המסירה נקבע לתאריך 31.5.15 (ראה מבוא להסכם).
בהתאם לסעיפים 12(א)(1) ו- (2) להסכם (שלא הוגש לעיוני במלואו, אלא רק חלק מהעמודים שהיו רלוונטיים, לדעת התובעים):
"(1)... תקופת הבנייה כהגדרתה בסעיף 1(א) לעיל ניתנת להארכה על ידי החברה לתקופה של עד 60 יום וזאת מכל סיבה שהיא (להלן: "תקופת הבנייה המוארכת"). על תקופת הבנייה המוארכת לא יהיה ערעור.
(2)... הארכת תקופת הבנייה בתקופת הבנייה המאורכת כאמור בס"ק 1 לעיל אינה מזכה את הרוכש לפיצוי או לשיפוי כלשהו. לא תשמע טענה או תביעה כי הרוכש התחייב למכור או למסור לאחר את דירתו הקודמת על סמך תקופת הבנייה שבסעיף 1(א) לעיל ו/או כי המשיך לשלם שכר דירה או כי אין לו מקום מגורים וכו'."

בהתאם לכתב התביעה, התובעים ביקשו לבצע מספר שינויים בדירה, ובין היתר, התקנת שקע תלת-פזי במטבח וניקודה לטלוויזיה בפינת אוכל. לצורך ביצוע השינויים הסכימו התובעים כי מסירת הדירה תעוכב ב- 90 יום.
הדירה נמסרה לתובעים בפועל בתאריך 29.10.15. לאחר קבלת הדירה גילו התובעים כי מתוך כלל השינויים שביקשו לא הותקן שקע תלת-פזי לכיריים במטבח, ולא הותקנה נקודת טלוויזיה בפינת אוכל (ראה חוות דעת של מהנדס – אציין כי לכתב התביעה צורפו רק עמודים בודדים מתוך חוות הדעת).
בכתב התביעה דרשו התובעים לשלם להם עבור נזק, שנגרם להם כתוצאה מאיחור במסירת הדירה, בגובה של 4,300 ₪ לכל חודש איחור – שזהו סכום דמי השכירות אותם שילמו בפועל עבור דירה שכורה בה התגוררו בתקופת האיחור. התובעים צירפו הסכם שכירות לתקופה הרלוונטית לכתב התביעה, על מנת להוכיח את נזקיהם.

בבית המשפט הוסיף התובע (שרק הוא התייצב לדיון) וטען כי אומנם הסכים לעיכוב במסירת הדירה ב- 90 ימים, אך זאת על מנת שכלל השינויים שביקש יבוצעו, וברגע שחלק מהשינויים לא בוצעו על ידי הנתבעות, לא היו הן רשאיות לעכב את מסירת הדירה ב- 90 ימים. זאת ועוד, התובע טען כי כלל השינויים בוצעו לפני מועד המסירה המקורי וכי תקופת העיכוב לא נוצלה לשם ביצוע השינויים. הטענה האחרונה הועלתה רק במהלך הדיון בבית המשפט.

אין מחלוקת כי הנתבעות החזירו לתובעים כסף ששולם על ידם בגין השינויים שלא בוצעו.

הנתבעות בכתב ההגנה טענו כי בהתאם לסעיף 5א לחוק המכר (דירות), תשל"ג – 1973 (להלן: "חוק המכר (דירות)), נתונים למוכר 60 ימים נוספים, לאחר מועד המסירה הקבוע בחוזה המכר, בטרם הקונה יהיה זכאי לפיצוי בשל איחור במסירה, ולכן המועד לתחילת הזכאות למסירת הדירה הוא 31.7.15.
לאחר חתימה על ההסכם התובעים ביקשו לבצע שלל שינוים בדירה, ובשל השינויים הוסכם כי מועד מסירת הדירה יתעכב ב- 90 ימי עבודה נוספים, התובעים הסכימו לעיכוב במסירה וחתמו על הסכם שינויים. לפי חישוב הנתבעות, יש להתחיל ספירה של 90 הימים החל מיום 31.7.15, ומועד המסירה החדש יחול ביום 1.12.15.
הנתבעות ציינו כי התובעים ביקשו לבצע שינויים בשלושה מועדים שונים, ונוכח העובדה כי כבר בפעם הראשונה הסכימו התובעים לעיכוב במסירת הדירה, הנתבעות לא ביקשו דחיות נוספות של מועד מסירת הדירה.

בתאריך 22.10.15 נשלחה לתובעים הודעת דואר אלקטרוני, בה נמסר להם כי הדירה מוכנה למסירה. הנתבעות ביקשו לתאם את המסירה לתאריך 26.10.15, והדירה נמסרה בפועל בתאריך 29.10.15, לפי חישוב הנתבעות -
כחודש וחצי לפני המועד האחרון, שבו היו חייבות למסור את הדירה.

עוד נטען כי התובעים בעת קבלת הדירה לא דיווחו לנתבעות על אי ביצוע קו חשמל תלת-פזי נפרד לכיריים חשמליות וקו לנקודת טלוויזיה, וכי שינויים אלה מהווים חלק קטן בלבד מכלל השינויים שהנתבעות נתבקשו לבצע, ועל כן אינם מהווים סיבה מוצדקת לביטול דחיית מועד מסירת הדירה ב- 90 ימי עבודה נוספים.

בכתב הגנה הנתבעות לא ביקשו להסתמך על סעיף 12(א)(1)+(2) להסכם המכר.

באשר לטענה של התובעים, שהועלתה במהלך הדיון, לפיה השינויים לא בוצעו בתקופת העיכוב, אלא הרבה קודם לכן ותקופת העיכוב לא נועדה לביצוע השינויים, נטען: "
לשאלת בית המשפט מה עשינו ב-90 יום אני משיב, ברגע שנכנס לקוח לדירה ומבקש לבצע שינויים יושבים איתו ומסבירים לו את כל הנגזרות ששינויים אלו גורמים לחברה, בין השאר ולוח זמנים למסירה, עלויות ותיעדוף של המסירה של הדירה, אנחנו מוסרים, זה לא דירה פרטים, אנחנו מוסרים בניינים עם כמות דירות, ברגע שלקוח מסוים ביקש שינויים והבין שנגזרת של זה דחייה במסירת הדירה, אז מחלקת שינויים מורידה למחלקת ביצוע את ההסכם החתום ומחלקת הביצוע מתעדפת לביצוע את הדירות בהתאם לשינוי החדש, זה לא דווקא השינויים הרשומים בנספח א' מתבצעים אלא כלל סיום הדירות בדירה. מצוין בכוכבית בדף שהוא חותם שבעקבות שינויים אלו מסירת הדירה תתעכב ב- 90 יום. מה מחלקת ביצוע עושה במסגרת 90 יום זה לא משנה אם זה אותם שינויים או דברים אחרים." (פרוטוקול עמ' 3 ש'32-35 – עמ' 4 ש' 1-5).

דיון והכרעה:
למעשה, רוב העובדות שבבסיס התביעה אינו שנוי במחלוקת בין הצדדים.
כך אין מחלוקת כי המועד החוזי למסירת הדירה נקבע ליום 31.5.15, כאשר הדירה בפועל נמסרה ביום 29.10.15.
כך גם אין חולק כי ביולי 2014 ביקשו התובעים לבצע שינויים בדירה (9 במספר שכללו עבודות חשמל, אינסטלציה וטיח), ובאותו מעמד הסכימו כי בעקבות השינויים שביקשו תידחה מסירת הדירה ב- 90 ימי עבודה.
בחודש אוגוסט 2014 ביקשו התובעים לבצע שינוי נוסף בריצוף הדירה, ובנובמבר 2014 ביקשו לבצע עוד שינויים באינסטלציה, חשמל וטיח.
אין חולק כי בגין שתי "בקשות שינויים" האחרונות לא נתבקשה תקופת הארכה נוספת על ידי הנתבעות.

ברע"א 6605/15 אילנה שמש נגד ספייס בניה ויזמות בע"מ (21.2.16) נדונה סוגיה דומה, אך לא זהה למקרה שבפני
(להלן: "הלכת שמש"). בית המשפט העליון קבע כי:

"27. לכאורה, עצם האפשרות לקבוע מועד חוזי חדש אינה נוגדת את הוראות החוק, שהרי האיחור במסירת הדירה יימנה על פי החוק רק מן היום שעליו הוסכם כיום המסירה. זאת, בשונה מתניית פטור מחבות בגין איחור במסירה. יש אפוא לבחון בכל מקרה ומקרה האם בפני
נו הסכמה עדכנית על מועד המסירה או שמא תניית פטור "המוצגת" או "המתחפשת" לתניה שעניינה הסכמה על מועד מסירה חדש, אך בפועל נועדה לפטור את הקבלן מחובת הפיצויים המוטלת עליו מכוח החוק.


28. במקרה זה, אינני נדרשת למצות את הדיון בשאלה זו. די בכך שאקבע כי אין לומר שהצדדים הסכימו על מועד מסירה חדש כאשר ההסכמה החדשה אינה כוללת התייחסות למועד מסירה קונקרטי חדש או מגדירה משך זמן קצוב שבו נדחה המועד החוזי. הדעת נותנת שבחיי המעשה עמידה בדרישה זו תוכל להיעשות בדרכים שונות, שאין זה המקום לדון בהן. כך למשל, אפשר שהחוזה יכלול טבלה המפרטת מועדים חדשים או פרקי זמן קבועים ומוגדרים בגין בקשת שינויים מסוימים. במקרים שבהם החוזה המקורי אינו קובע זאת ייתכן שההסכמה על המועד החדש תהיה פרי של דין ודברים מאוחר יותר בין הקבלן לבין רוכש הדירה (ובלבד שהסכמה מאוחרת זו לא נבעה מיוזמה חד-צדדית של הקבלן שלא הותירה בידי רוכש הדירה כל ברירה). לעומת זאת, כאשר חוזה המכר קובע הוראה רחבה המאפשרת לקבלן לדחות את מועד המסירה בלי לקבוע מועד חדש באופן ברור, הרי שאין לפנינו הסכמה חוזית חדשה אלא תניית פטור מובהקת
.
" (הדגשה לא במקור מ.פ.ב.)

במקרה שבפני
בהתאם לחוזה היה על התובעים לפנות לנתבעות בבקשה לביצוע שינויים תוך 30 יום מיום חתימה על החוזה, אך הם פנו בפעם הראשונה רק כעבור כחודשיים, שאז סוכם בין הצדדים כי לצורך ביצוע השינויים ולאור כל הנגזרות, שהשינויים גורמים לחברה, מועד מסירת הדירה ידחה ב- 90 ימי עבודה.
בבית המשפט נטען על ידי התובע כי לא היה צורך ב- 90 ימי עבודה, כדי לבצע את השינויים, וכי רוב השינויים בוצעו עוד לפני תקופת ההארכה. אציין כי אף אחד מהצדדים לא הביא כל ראיה באשר לשאלה, האם השינויים שנתבקשו עומדים בפרופורציה לתקופת אורכה, עליה הוסכם, ועל פניו, מדובר בשינויים שונים ומהותיים הן בחשמל, הן באינסטלציה והן בריצוף (בגין השינויים הנוספים לא התבקשה אורכה נפרדת), כאשר בעקבות השינויים היה גם צורך בביצוע תיקוני טיח, דבר המצביע על השלב, שבו היה מצוי הבניין, שדרש ביצוע שינויים בקיים ולא שינוי מראש של מפרט.
זאת ועוד, הטענה בדבר דיספרופורציה בין השינויים שנתבקשו לבין התקופה של אורכה, עליה סוכם, הועלתה לראשונה רק במהלך דיון בבית המשפט, ועל כן לא אפשרה לנתבעות להביא ראיות כדי לתמוך את טענתיה בעניין הנחיצות של הארכה. אציין עוד, כי הטענה, לפיה אין הכרח כי דווקא שינויים עליהם הוסכם יתבצעו בתקופת הארכה, וייתכנו מקרים כי השינויים יגרמו לשינוי בסדר העבודה בדירה ומכאן תהיה נחיצות לאורכה, מקובלת עלי. על כן לא ניתן לומר כי העובדה שהשינויים או חלקם
בוצעו בתקופה שקדמה לתחילת תקופת האורכה מעידה דווקא כי מדובר בתניית פטור מחובות בגין איחור במסירה.
אין מחלוקת כי קבלן החשמל מטעם הנתבעות לא ביצע את שני השינויים שנתבקשו, דבר שנודע הן לתובעים והן לנתבעות בדיעבד בלבד. סבורני כי בעובדה זו אין כדי לשנות את המועד החוזי החדש שנקבע למסירת הדירה בהסכמת הצדדים, ואין בו כדי לבטל הסכמה זו. אציין כי התובעים נפרעו מהנתבעות בגין הפרה זו באמצעות השבת סכומים ששולמו בגין השינויים שלא בוצעו, ועל כן לא נגרם להם חיסרון כיס.
אציין כי בשונה מהמקרה שנידון בהלכת שמש, הנספח לחוזה, בו הוסכם על אורכה של 90 ימי עבודה מגדיר משך זמן קצוב לאורכה.
נספח השינויים, עליו חתומים התובעים, הינו חוזה אחיד, והשאלה היא איך יש לפרש את האורכה של "90 ימי עבודה". הנספח שותק באשר לשאלה מה סוכם בין הצדדים כבסיס לחישוב ימי עבודה, האם מדובר ב- 6 ימי עבודה בשבוע או 5, האם מבוצעת עבודה בערבי חג וכו'.
אדגיש, כי למעט אותם "נספחי שינויים", החוזה בין הצדדים (לפחות החלקים שהוצגו בפני
על ידי שני הצדדים) נוקט בלשון ימים קלנדריים ולא ימי עבודה. כך גם בחוק המכר (דירות) מופיעים מועדים כימים קלנדריים ולא כימי עבודה. מכתבי טענות ומעדויות בפני
אף עלה כי התובעים סברו, כי סוכם על 90 ימים קלנדריים ולא על 90 ימי עבודה, והנתבעות לא הביאו כל ראיה כי תשומת ליבם של התובעים הוסבה לפרט מהותי זה.
לאור כל האמור לעיל אני סבורה כי יש לפרש את 90 ימי עבודה בצמצום, וכנגד המנסח, כך שיש להוסיף ל- 90 ימים קלנדריים רק ימי שבת וימי חג המוכרים כימי מנוחה ותו לא. מכאן שיש לראות את 90 ימי עבודה כ- 105 ימים קלנדריים.

אינני מסכימה עם פרשנות של הנתבעות באשר למועד, ממנו יש לחשב את 90 ימים. תקופת ה"גרייס" בת 60 יום המופיעה בסעיף 5א לחוק המכר (דירות) אינה מהווה תקופה שיש להוסיף באופן אוטומטי למועד המסירה החוזי, ולכן יש לחשב את 105 הימים הנוספים ממועד המסירה החוזי, שהוא 31.5.15.
מכאן, על הנתבעות היה למסור את הדירה לתובעים עד ליום 13.9.15, וזהו מועד המסירה החדש עליו הוסכם.

לא בכדי לא ביקשו הנתבעות להסתמך על סעיף 12(א)(1)ו-(2) לחוזה כמאפשר לה דחיית מועד המסירה ללא סיבה ב- 60 ימים, וזאת מאחר וסעיף זה מהווה תניית פטור על סעיף 5א לחוק מכר (דירות) כפי שנקבע בהלכת שמש בהקשר זה: "
בחינה כאמור מגלה כי בחוזה ישנן תניות נוספות אשר נועדו לאמיתו של דבר לאפשר למשיבה להתנער מן החובות הסטטוטוריות המוטלות עליה מכוח
סעיף 5א
לחוק. כפי שכבר צוין, סעיף 11 לחוזה קובע כי "בכל מקרה ומכל מקום קובעים הצדדים כי איחור של עד 60 יום במסירת הדירה לקונה – מכל סיבה שהיא – לא ייחשב כהפרת החוזה ע"י המוכר ולא יזכה את הקונה בכל פיצוי שהוא ו/או בכל סעד שהוא כנגד המוכר". בבית המשפט לתביעות קטנות טענה המשיבה כי סעיף זה קובע "זכות" לאיחור נוסף של ששים יום במסירת הדירה (לצד זה הקבוע בסעיף 6(א) לחוזה המכר) אשר הרוכשים אינם זכאים בגינו לפיצוי כלשהו, וזאת בניגוד להוראה הקבועה
בסעיף 5א(ב)
לחוק המקימה לרוכשים זכות לפיצויים בגין ששים ימי האיחור הראשונים מיד לאחר שחלפו"

הדירה נמסרה לתובעים בתאריך 29.10.15 – דהיינו בתקופת 60 ימים של "גרייס" הקבועים בסעיף 5א לחוק המכר (דירות), החוסמת את התובעים מתביעת פיצוי ללא הוכחת נזק.

התובעים לא הגישו תביעה בהתאם לסעיף 5א לחוק המכר (דירות), ולא ביקשו לחייב את הנתבעות בתשלום פיצוי ללא הוכחת נזק, אלא ביקשו לפסוק להם נזק שנגרם להם בפועל כתוצאה מאיחור במסירת הדירה, אשר אילץ אותם להאריך חוזה שכירות ולשאת בהוצאות בגין מקום מגורים חלופי.

השאלה היא האם סעיף 5א לחוק המכר (דירות) מונע פסיקת פיצוי בגין נזק שנגרם בפועל, אם המסירה התבצעה בתוך 60 ימי "גרייס".

לדדי, החוק אינו יוצר מניעה לתבוע בגין הנזקים שנגרמו בפועל עקב איחור במסירה, והתובעים אכן הוכיחו את ההוצאות שהוציאו כתוצאה מאיחור במסירה מצד הנתבעות. סעיף 5א לחוק המכר (דירות) אינו קובע כי תקופה בת 60 יום אינה מהווה איחור וכי אינה מהווה הפרת ההסכם, אלא חוסם מפני פיצוי סטטוטורי בלבד בגין תקופה זו במידה והמסירה מבוצעת בתוך התקופה של 60 ימים. ולראיה, במידה והקבלן מוסר את הדירה בחלוף 60 ימים של "גרייס", הרי עליו לשלם פיצוי לרוכש מהיום הראשון של האיחור – דהיינו הפיצוי הסטטוטוריים משולם גם בעבור 60 ימי "גרייס".

השאלה הנשאלת היא האם הנתבעות הפרו את ההסכם באופן שמזכה את התובעים בפיצוי בהתאם לסעיף 10 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א - 1970.
הנתבעות הפרו את החוזה, כאשר לא מסרו את הדירה במועד החוזי החדש (דהיינו 105 ימים מתאריך 31.5.17), והן גרמו לנזק שהוכח על ידי התובעים. לטעמי, תקופת ה"גרייס" שבסעיף 5א לחוק המכר (דירות) יכולה להגן על הקבלן רק מפני תביעה ללא הוכחת הנזק לפיצוי סטטוטורי, ואין זה אומר
כי בכל מקרה איחור שעד 60 ימים לא יהווה הפרת חוזה.

מכאן שהתובעים זכאים לתשלום שכר דירה ששילמו עבור חודש ו- 16 ימים.
דהיינו: 2,293 = (4300:30)*16 עבור חלק מחודש אוקטובר ועוד 4,300 ₪ עובר חודש ספטמבר – וסך הכל 6,593 ₪.

סוך דבר, על הנתבעות, יחד ולחוד, לשלם לתובעים סך 6,593 ₪, וזאת תוך 30 יום מיום קבלת פסק הדין, אם לא, יישא סכום זה הפרשי הצמדה וריבית מיום הגשת התביעה ועד התשלום המלא בפועל.

על הנתבעות, יחד ולחוד, לשלם לתובעים הוצאות משפט בסך 350 ₪, וזאת תוך 30 יום מיום קבלת פסק הדין. אם לא, יישא סכום זה הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום מתן פסק הדין ועד התשלום המלא בפועל.

על

פסק דין
זה ניתן להגיש בקשת רשות ערעור לבית המשפט המחוזי בחיפה תוך 15 יום מיום קבלת פסק הדין.

המזכירות תשלח את פסק הדין בדואר רושם לצדדים.


ניתן היום, כ"ו כסלו תשע"ח, 14 דצמבר 2017, בהעדר הצדדים.













תק בית משפט לתביעות קטנות 25871-06/17 עודד בר לי, בת שבע מרגולין נ' שיכון ובינוי נדל"ן בע"מ, אמירי זכרון יעקב בע"מ (פורסם ב-ֽ 14/12/2017)