פסקי דין על בנימין גבאי | פסקי דין על אבי גבאי | פסקי דין על יהודה אליה

2471-04/15 א     19/12/2017




א 2471-04/15 בנימין גבאי, אבי גבאי נ' יהודה אליה









בית משפט השלום בראשון לציון
בפני
כב' השופט רפי ארניה



ת"א 2471-04-15 גבאי ואח' נ' אליה ואח'


תיק חיצוני: קיים תיק עזר לשופט



התובעים
:
הנתבעים שכנגד

1.בנימין גבאי

2.אבי גבאי
ע"י ב"כ עו"ד ניסים עזרן


נגד


הנתבעים
:
התובעת שכנגד:

1.יהודה אליה

2.מוסך ראשונים בהנהלת א. יהודה בע"מ

ע"י ב"כ עו"ד אריה צ'צ'יק



פסק דין

בפני
י תביעה ותביעה שכנגד שעניינן ביחסי שכירות בין הצדדים.
התביעה העיקרית על סך 656,800 ₪ הוגשה על ידי השוכרים, ה"ה בנימין ואבי גבאי
(להלן: "השוכרים") נגד מוסך ראשונים בהנהלת א. יהודה בע"מ (להלן: "מוסך ראשונים") וכן נגד מר יהודה אליה
(להלן: "יהודה"), הבעלים של הבניין בו נמצא המושכר, בעל מניות יחיד של מוסך ראשונים ומנהלה (למען נוחות הקורא, יקראו מוסך ראשונים ויהודה להלן: "המשכירים").
התביעה שכנגד הוגשה על-ידי מוסך ראשונים נגד השוכרים

לתשלום סך 115,475 ₪.

רקע עובדתי
1.
ביום 19.8.2014 נחתם הסכם שכירות בין השוכרים לבין מוסך ראשונים.
בהתאם להסכם השכירות, שכרו השוכרים ממוסך ראשונים נכס בשטח של כ-130 מ"ר הנמצא ברחוב שמוטקין 5 בראשון-לציון אשר מצוי בבעלותו של יהודה (להלן: "המושכר"). כאמור, יהודה הוא הבעלים הרשום של המושכר, ואולם מוסך ראשונים הינה בעלת הזכות להשכירו, מכח כתב המחאת זכות.
השוכרים ביקשו לפתוח במושכר עסק לממכר בגדי אופנה לגברים, מתן שירותים נלווים ומכירת מוצרים משלימים.
2.
הסכם השכירות נחתם לתקופה מיום 19.8.2014 ועד ליום 15.9.2015 וכלל שלוש אופציות לתקופות שכירות נוספות בנות שנה כל אחת. דמי השכירות החודשיים הועמדו על סך של 7,500 ₪ בתוספת מע"מ, כאשר נקבע כי בתקופות השכירות הנוספות יתווספו לדמי השכירות 5% בתוספת מע"מ לעומת השנה הקודמת.
3.
לאחר החתימה על הסכם השכירות, החלו השוכרים לבצע עבודות במושכר לצורך התאמתו לבית העסק.
4.
ואולם, יחסי השכירות לא האריכו ימים. בפועל, הסכם השכירות בוטל ימים ספורים לפני פתיחת העסק בעיצומן של העבודות, והשוכרים פינו את המושכר.
נסיבות פינוי השוכרים את המושכר שנויות במחלוקת. הסיבה המוצהרת לעזיבתם היא העובדה שהסתבר כי המושכר בנוי בשיטת פל-קל.
אין חולק כי עובדה זו הייתה ידועה למשכירים עובר לחתימת הסכם השכירות (סעיף 5 לכתב ההגנה של המשכירים).

הצדדים חלוקים בשאלה האם גילו המשכירים לשוכרים עובדה זו טרם החתימה על הסכם השכירות, אם לאו.
עוד חלוקים הצדדים בשאלה האם השוכרים הם שביקשו לפנות את המושכר או שמא המשכירים דרשו כי יעזבו אותו.


טענות הצדדים
5.
בתביעה העיקרית טענו השוכרים, כי ביום 5.9.2014, במהלך ביצוע העבודות, הבחינו בתזוזות שונות במבנה המושכר. ביום 7.9.2014 התקיימה פגישה בינם לבין יהודה ואחיו, מר בנדרי אליה (להלן: "בנדרי"). בישיבה זו נודע לשוכרים לראשונה כי המושכר בנוי בשיטת פל-קל.
לטענת השוכרים, מדובר באי גילוי מידע מהותי על אודות המושכר, מצבו, חוקיותו והתאמתו לצרכי העסק העולה כדי ניהול משא-ומתן בחוסר תום לב, הטעיה ותרמית.
לאחר שהמשכירים הודיעו לשוכרים אודות האמור, ביטלו המשכירים את הסכם השכירות ופינו את השוכרים מהמושכר בתואנה שהם אינם יכולים להישאר במבנה
הואיל והוא נבנה בשיטת פל-קל ובשל כך הוא מסוכן. המשכירים פינו את השוכרים ימים ספורים לפני פתיחת העסק ולאחר שביצעו במושכר עבודות שיפוץ נרחבות תוך השקעת כספים רבים. בכך טוענים השוכרים, הפרו המשכירים את הסכם השכירות הפרה יסודית.
לאור כל זאת, עתרו השוכרים לחייב את המשכירים בעלות מערכת מיזוג האוויר (28,000 ₪), עלות חומרי בניין וביצוע השיפוץ במושכר (120,000 ₪), עלות רכישת מוניטין קיים לעסק חדש (100,300 ₪), הפגיעה במוניטין ובשם הטוב של השוכרים (150,000 ₪ בסה"כ) אובדן הכנסה ומניעת רווחים (200,000 ₪), הוצאות שיווק ופרסום (8,500 ₪).
עוד עתרו לחייב את המשכירים בפיצוי בגין עגמת נפש (50,000 ₪),
ובסה"כ 656,800 ₪.
6.
המשכירים טענו מנגד כי השוכרים ידעו על כך שהמושכר בנוי בשיטת פל-קל עוד טרם החתימה על הסכם השכירות והודע להם כי בוצעו בדיקות וקיימים אישורים על בטיחות המקום. מכל מקום, בהסכם השכירות הצהירו השוכרים כי ערכו את כל הבדיקות ובחנו את המושכר וויתרו על כל טענת הטעיה (סעיף 7 להסכם השכירות).
המשכירים הכחישו את הטענה כי הפרו את הסכם השכירות ופינו את השוכרים מהמושכר. לטענתם, השוכרים הם שביקשו לפנות את המושכר ולבטל את הסכם השכירות. המשכירים הסכימו לבקשתם בכפוף להשבת מצב המושכר לקדמותו. בהסתמך על התחייבות השוכרים בעניין זה, הסכימו המשכירים לביטול ההסכם.
לטענת המשכירים, השוכרים הפרו את הסכם השכירות בכך שגרמו נזקים למושכר.
אשר לתביעה נגד יהודה נטען כי יש לדחותה בהעדר יריבות. אומנם הוא הבעלים של המושכר, ואולם בעלת הזכויות להשכרת המושכר היא מוסך ראשונים וזאת מכוח כתב המחאת זכויות מיום 8.1.2012. בהתאם לכך, חברת מוסך ראשונים היא שהשכירה את המושכר לשוכרים וחתימתו של יהודה נעשתה בשם מוסך ראשונים.
7.
כאמור, מוסך ראשונים הגיש כנגד השוכרים תביעה שכנגד.
מוסך ראשונים חזר על הטענה לפיה השוכרים גרמו נזקים למושכר.
לאור כל זאת, עתר לחייב את השוכרים בעלות השבת מצב המושכר לקדמותו בהתאם לחוות-דעת שמאי מטעמו (87,745 ₪), שכר-טרחת השמאי (1,180 ₪) ובגין הפסדי דמי שכירות (26,550 ₪) ובסה"כ 115,475 ₪.
8.
בכתב ההגנה שכנגד הכחישו השוכרים טענות מוסך ראשונים לפיהן הפרו את הסכם השכירות וגרמו נזקים למושכר. ההפך הוא הנכון. לטענתם, הם השקיעו כספים ומשאבים לצורך שיקום ושיפוץ המושכר.
השוכרים הכחישו את הנזקים הנטענים והוסיפו וטענו כי ככל שנגרם נזק עקב עבודות השיפוץ, הרי שהאחריות לכך רובצת על מוסך ראשונים אשר ביטל את הסכם השכירות והדיר רגליהם מהמושכר זמן קצר לפני השלמת העבודות.


השאלות הטעונות הכרעה
9.
אלו הן השאלות העומדות להכרעה בתובענה זו:
א.
האם המשכירים הודיעו לשוכרים, טרם חתימת הסכם השכירות, כי המושכר בנוי בשיטת פל-קל?
ב.
האם הפר צד כלשהו את הסכם השכירות?
ג.
האם קיימת לשוכרים עילת תביעה נגד יהודה?
ד.
האם זכאים הצדדים לסעדים המבוקשים?
אדון אפוא בדברים על-פי סדרם.

דיון והכרעה
האם המשכירים הודיעו לשוכרים, טרם חתימת הסכם השכירות, כי המושכר בנוי בשיטת פל-קל?
10.
המשכירים טוענים כי הודיעו לשוכרים שהמושכר בנוי מפל קל טרם החתימה על הסכם השכירות ואף הציגו בפני
הם אישורים על בטיחות המקום. בהקשר זה מוסיפים המשכירים וטוענים כי בסעיף 7 להסכם השכירות הצהירו השוכרים כי ערכו את כל הבדיקות ובחנו את המושכר וויתרו על כל טענת הטעיה.
השוכרים מנגד שוללים זאת מכל וכל וטוענים כי הדבר נודע להם רק ביום 7.9.2014, לאחר חתימת הסכם השכירות, בפגישה שנערכה ביניהם ובין יהודה ואחיו.
11.
לאחר שעיינתי בכתבי הטענות, בתצהירים, בתמלולי השיחות בין הצדדים, בסיכומים ושמעתי את עדויות הצדדים, אני סבור כי יש לדחות את גירסת המשכירים ולאמץ את גירסת השוכרים, ולקבוע כי המשכירים לא גילו לשוכרים עובר לחתימת הסכם השכירות את העובדה כי המושכר בנוי מפל-קל.
להלן נימוקי.
12.
ראשית
, גרסתם של השוכרים בעניין זה הייתה מהימנה ולא נסתרה (ראו סעיפים 25 - 26 לתצהירי עדות ראשית של השוכרים וכן חקירתו של בנימין גבאי

- עמוד 19 לפרוטוקול, שורות 4 - 14).
חיזוק משמעותי לגרסת השוכרים מצאתי בתמלולי השיחות שצורפו לתצהירים מטעמם (נספחים 14 - 15 לתצהירים).
עיון בתמלול השיחה מיום 8.9.2014 בין יהודה לבין השוכרים לא מותיר כל ספק אשר לשאלת ידיעתם של השוכרים אודות מצבו של המושכר טרם החתימה על ההסכם.
נוכח חשיבות הדברים הם יובאו להלן כלשונם:
"אבי: לא. אני ירדתי מזה. אני ירדתי מזה, כי בוא נגיד ככה, זה מה שנקרא טובל ושרץ בידו. ואני אסביר. מהתחלה לא היית צריך לתת לי להכנס לזה, אם שבוע –
יהודה: למה?
אבי: להכנס להשכיר את המקום ולהתחיל עבודה.
יהודה: למה, מה...
אבי: ברשותך, ברשותך, אם הייתי יודע שזה פלקל מלכתחילה לא הייתי משכיר את זה, אנשים עזבו פה, דיברתי עם האנשים בגלל הפלקל..."
(נספח 15, עמוד 4 שורות 11 - 19).
עינינו הרואות כי בשיחה זו יהודה אינו מכחיש את טענת השוכרים לפיה לא ידעו שהמושכר בנוי בשיטת פל-קל טרם החתימה על הסכם השכירות. אני משוכנע כי לו אכן הדברים היו בידיעתם, הרי שיהודה היה שולל מכל ולכל ולאלתר את הטענה שהוטחה בפני
ו. שתיקתו והימנעותו מלהגיב לדברי אבי גבאי
בעניין זה מחזקת את גרסתם של השוכרים באופן שאינו ניתן להפרכה.
יהודה עומת עם דברים אלה בחקירתו בפני
י ולא מסר הסבר מניח את הדעת:

"ש. אני מפנה לעמ' 4. אבי מטיח ואומר לך: "מהתחלה לא היית צריך..." ואותם מדברים והוא אומר: "אם הייתי יודע שזה פלקל מלכתחילה...". ואני לא רואה בשום מקום שאתה אומר לו: דיברנו ואתה ביקשת להפר. אתה פשוט לא מגיב.
ת. תקשיב, היתה הסכמה, קודם כל אמרתי לו על הפלקל, אין לי עניין להסתיר, הוא לא הלך לשים טרקטורים... כל הדברים היו ברורים, אני לא מדבר עם ילדים, גם לו יש ניסיון בכל הדברים האלה, והודעתי לו, הוא בדק בעירייה, והוא אמר אני רואה שהגג זז, אז זה שלא דיברתי...
ש. אתה מסכים איתי שכל בן אדם שמטיחים בו אם הייתי יודע לא היית נכנס, היית צריך לענות לו: ידעת זאת מלכתחילה.
ת. הוא ידע שזה פלקל מהתחלה. ושלחתי אותו לעיריה כדי לבדוק. הוא הלך ובדק, ואמר לי מתאים לי. יותר מזה, לא חששתי מהעניין בשום דרך שתהיה בעיה, סה"כ זה בגדים..."
(עמוד 43 לפרוטוקול, שורות 7 - 16).
גרסת השוכרים הובאה גם בתמלול השיחה מיום 7.9.2014 (נספח 14) בין אבי גבאי
לבין אחיו של יהודה, בנדרי אליה. גם כאן נמנעו מלהגיב לדבריו של גבאי:
"אבי: אם הוא ירצה אני מוכן לתת לו הצעה לזה, אני מתעסק עם זה, אבל שוב, אני, אם הייתי יודע מהתחלה שאני, אני רק יום שישי ידעתי שזה פלקל. כי אני התחלתי לשים את הניצבים לתצוגה וכשראיתי שיש לי את הירידה ל-5 מטר, 5.8, יש לי הבדל של 3.5 ס"מ
בנדרי: זה המון.
אבי: מה זה המון?
בנדרי: זה המון
אבי: ובאיזה שהוא שלב היה מן תזוזה כזאת, היה אירוע למטה, ישבתי במחסן והרגשתי את התקרה ככה, אמרתי לבני, בני, זה תקרת פלקל. כשאתם הכנסתם אותי היום, לפני שדיברת, נכון? אני אמרתי לך נכון שזה בגלל התקרה?
בנדרי: כן, נכון.
אבי: כי אני ידעתי את זה ביום שישי, ואני לא ידעתי, אני אמרתי אני, גם אמרתי לך, אני רציתי לדבר עם יהודה על זה במהלך היום הראשון..."
(עמוד 3 שורה 13
- עמוד 4 שורה 3).
יצוין, כי בהחלטתי מיום 18.11.2016 קבעתי כי ההקלטות עמדו בתנאי הקבילות הפסיקתיים.
המשכירים טענו כנגד מהימנות ההקלטות. לטענתם, הן אינן משקפות את מצב הדברים לאשורו שכן יש בהן השמטות ונוסף על כך התקיימו שיחות נוספות בין הצדדים שלא הוצגו ואשר מהן עולה תמונה שונה.
איני מקבל את הטענה.
המשכירים לא הצביעו על השמטות קונקרטיות בהקלטות. כל שנטען הוא להיתכנות קיומן של השמטות בהקלטות (חקירתו של יהודה - עמוד 38 לפרוטוקול, שורות 13 - 14 וכן עמוד 44, שורות 5 - 7). מכל מקום, יהודה לא שלל שאמר את הדברים בהקלטות אלא ניסה ליישב בינם לבין גרסתו ולפרשם בדרכו שלו.
נוסף על כך, המשכירים לא הביאו ראיה כלשהי או חוות-דעת המצביעה על פגמים בהקלטות וכן לא המציאו תמלילים נגדיים המציגים את השיחות באור שונה כנטען, וזאת על אף שקלטות השיחות הומצאו להם במהלך שלבי קדם המשפט.
שנית,
גרסתם של המשכירים לא נתמכה בראיה כלשהי.
בנדרי ובנו של יהודה, מר רותם אליה (להלן: "רותם"), בני משפחה של יהודה שנכחו במהלך הפגישות בין הצדדים, זומנו לעדות דווקא מטעם השוכרים זאת לאחר שהמשכירים לא ביקשו להעידם. ואולם, עדותם לא שפכה אור בעניין זה. מכל מקום, מדובר בבני משפחה של יהודה ובשל כך הם עדים המעוניינים בתוצאות המשפט ולכן ממילא המשקל שיש לתת לעדותם הוא נמוך.
שלישית,
בהסכם לא מופיעה הצהרה של השוכרים על אודות ידיעתם כי המושכר נבנה בשיטת פל-קל. הדעת נותנת, כי אם מצבו של המושכר אכן היה בידיעת השוכרים, הדבר היה מוצא את ביטויו בהסכם השכירות, זאת בשים לב לחשיבות שייחסו המשכירים עצמם לנושא זה, שעה שלטענתם הפנו את השוכרים לבצע בירורים ובדיקות בעירייה (ראו עמוד 43 לפרוטוקול, שורות 19 - 24).
נוכח האמור לעיל, אני קובע כממצא עובדתי שהוכח כי השוכרים לא ידעו שהמושכר בנוי בשיטת פל-קל שעה שחתמו על הסכם השכירות, והמשכירים לא גילו להם עובדה זו, על אף שידעו עליה.
13.
איני מקבל טענת המשכירים לפיה יש לראות את השוכרים כמוחזקים כמי שידעו על כך המושכר בנוי בשיטת פל-קל לאור הצהרתם בסעיף 7 להסכם השכירות כי בדקו את המושכר ומוותרים על כל טענת הטעיה.
סעיף 8 לחוק השכירות והשאילה, התשל"א - 1971 (בנוסחו הקודם טרם התיקון) קובע:
"היו אי-התאמת המושכר או הפגם נובעים מעובדות שהמשכיר ידע או היה עליו לדעת עליהן בעת כריתת החוזה ולא גילה אותן לשוכר, זכאי השוכר לזכויות לפי סעיפים 6 ו-7 על אף האמור בכל הסכם".
בספרם של אייל זמיר, מרדכי א' ראבילו, גבריאלה שלו הפירוש הקצר לחוקים במשפט הפרטי (1996) עמוד 525 נאמר כי:
"על-פי סעיף 8, תנאי בחוזה השכירות, הפוטר את המשכיר במקרה של אי-התאמה או פגם, אינו תקף אם המשכיר ידע או היה עליו לדעת על אי-ההתאמה במועד כריתת החוזה, והוא לא גילה אותה לשוכר. המשכיר חייב להודיע לשוכר על אי-ההתאמה בנכס הקיימת בעת כריתת החוזה והידועה רק לו... זוהי הוראה קוגנטית, המהווה סייג לאפשרות ההתנאה על הוראות החוק".
כאמור, אין חולק כי המשכירים ידעו שמבנה המושכר בנוי בשיטת פל-קל, אך לא גילו עובדה זו לשוכרים טרם החתימה על הסכם השכירות, כפי שקבעתי לעיל.
נוכח האמור, ובהתאם להוראת סעיף 8 לחוק,
אין בהוראת סעיף 7 להסכם השכירות כדי לפטור את המשכירים מאחריות למצבו של המושכר.



האם הפר צד כלשהו את הסכם השכירות?

14.
כל אחד מהצדדים טוען לאחריותו של הצד האחר להפרת ההסכם ועותר לקבלת פיצויים.
להלן תבחן אחריותו החוזית של כל אחד מהצדדים.
ביטול הסכם השכירות על-ידי המשכירים ופינוי השוכרים מהמושכר
15.
כאמור לטענת השוכרים, המשכירים ביטלו עימם את הסכם השכירות ופינו אותם מהמושכר בתואנה שמדובר במבנה מסוכן,
ובכך הפרו את ההסכם הפרה יסודית. המשכירים מנגד הכחישו את הטענה מכל וכל.
נוכח כלל הראיות בתיק, אני סבור כי השוכרים הוכיחו את טענתם כי המשכירים הפרו את הסכם השכירות, בכך שדרשו מהם את פינויו - ללא כל עילה שבדין.
מעבר לאמור בתצהיריהם ועדותם בפני
י אשר לא נסתרו, תמכו השוכרים את טענתם בתמלילי השיחות שצורפו כנספחים 14 - 15 לתצהירים.
מתמלול השיחה בין השוכרים לבין יהודה עולה באופן ברור כי הוא שביקש שהשוכרים יפנו את המושכר בתואנה שהוא בנוי בשיטת פל קל:
יהודה: אתה יודע מה, אני אהפוך את הדברים אחרת. באת, ראית, סתם דוגמא, את הפלקל, באמת אמרת לי יהודה תשמע, שרצית לבוא לדבר איתי,
אבי: היום הוא אומר לי
יהודה: זה לא משנה, זה מה שאמר, היית בא ואומר לי, יהודה תשמע, יש לי פה בעיה של הפלקל, זה, אני מוחה. היית אומר לי אני רוצה, אני, היית בא אומר לי, יהודה תשמע, אני רוצה לעזוב את המקום, לא מתאים לי.
(עמוד 34 לנספח 14, שורות 8 - 15).
ובהמשך:
יהודה: אתה מבין? בוא נהפוך את זה כמו שאם, נמשיך בשיחה, אם אתה בא ואומר לי, יהודה תשמע, כך וכך אני פוחד, ללא קשר לשום דבר, אני פוחד, אני לא מתאים לי המקום הזה, אני רוצה
ללכת, אז מה? הייתי מחזיק לך את השכירות או זה? הייתי אומר לך תיקח, וקרו לי דברים מעולם, שקל לא הייתי לוקח, שקל, וקרו דברים מעולם, זה יכל להיות בדיוק הפוך, באותה מידה שהיית בא אליי, אנחנו אולי הקדמנו אותך פה קצת, אבל יכולת אתה להקדים אותי היום בבוקר, באותה מידה. אז מה? הייתי אומר לך
לא, אני מחזיק אותך בכוח כי יש לי חוזה? לא הייתי עושה את זה בחיים. הייתי אומר, אתה יודע מה, אלוהים סוגר חלון פותח דלת,
ככה הייתי עושה, וככה עשיתי כל ימי חיי נהגתי, אין לתפוס בכוח, אני לא תופס בכוח אף אחד"
(עמוד 36 לנספח 14 שורות 1 - 13) (ההדגשה שלי-ר.א.).

הדברים מדברים בעד עצמם ואין צורך להוסיף עליהם.
יהודה נשאל על-ידי בית-המשפט בדבר כוונתו במשפט המודגש בקטע השיחה, אך לא מסר הסבר ענייני מניח את הדעת:
"ש. כשאתה אומר בשיחה אני הקדמתי אותך יכולת לבוא לפני בבוקר. למה התכוונת?
ת. הקדמנו אותו לגבי הפגישה שיבוא לנסות לגמור את כל הדבר הזה. אם זה היה הפוך ואני היית מתקין מזגנים הייתי אומר לו אי אפשר לעשות את זה בצורה הזאת"
(עמוד 38 לפרוטוקול, שורות 20 - 22).
הסבר זה של יהודה אינו מתיישב עם הגיונם של דברים ואינו מתיישב עם תוכנם הטבעי. נראה כי יותר סביר להניח שכוונתו בדברים אלה הייתה כי הקדים את השוכרים בכך שביטל את הסכם השכירות.

דברים דומים עולים גם מתמלול השיחה בין אבי לבנדרי :
"בנדרי: שום דבר לא בכוונה
אבי: לא לא לא לא
בנדרי: ההפך הנכון, אולי הכל לטובה, אני, תבוא אליי בעוד חצי שנה
אבי: אתה שם לב שאנחנו
בנדרי: תגיד לי, בנדרי, אני ישבתי אצלך בחדר ואני אין לי מילים להודות לך ולהודות לכם שיצאתי מהתמונה"
(עמוד 9 לנספח 14, שורות 13 - 19).
מהשיחה בין השניים עולה כי הסיבה בעטייה ביקשו המשכירים לפנות את השוכרים מהמושכר הייתה בשל הסכנה הקיימת לטענתם במבנה המושכר:

"בנדרי: דקה אחת לא יכול להישאר אלא להכניס מהנדס ולראות מה עושים, ואל..
אבי: מהנדס לא, קונסטרוקטור יותר.
בנדרי: קונסטרוקטור, מהנדס קונסטרוקטור. יש לי את בנצי, אדם חבל על הזמן, לקחת אותו, לשמוע אותו ולקחת אותו למקום שייתן, ככה לא יכול להישאר, בכל מקרה. ככה לא יכול להישאר"
(עמוד 4 לנספח 14 שורה 21 - עמוד 5 שורה 4) (ההדגשה שלי- ר.א.).

כך גם עולה מתמלול השיחה בין אבי גבאי
לבין רותם:
רותם: אתה רוצה לקחת את הסיכון? זה סיכון.
אבי: מה?
בנדרי: לסגור לך את העסק זה יותר טוב? עדיף לך?
אבי: לא, זה לא העניין,
רותם: לא, אני שואל, מה זה, אם אתה לוקח,
בנדרי: אין, זה לא אופציה, זה לא ניתן
רותם: האופציה זה או לצאת או לקחת משהו חלופי"
(עמוד 15 לנספח 14, שורה 24 - עמוד 16 שורה 4).
ואולם,
מתברר כי יהודה מעולם לא סבר כי זהו מצבו של המושכר ולמעשה לשיטתו לא קיימת בו כל סכנה (בעניין זה ראו חקירתו של יהודה בפני
י (עמוד 41 לפרוטוקול, שורות 6 - 12)).
16.
זאת ועוד, העובדה שהמשכירים הציעו לשוכרים פיצוי בגין הנזקים שנגרמו להם וכן הציעו לאחסן עבורם את הציוד עד אשר ימצאו מקום חלופי מלמדת כי המשכירים הודו והכירו באחריותם לנזקי השוכרים ותומכת בגרסת השוכרים לפיה המשכירים הם שביקשו לפנותם מהמושכר והפרו את הסכם השכירות.
כך עולה מתמלולי השיחה, נספח 14 לתצהירי השוכרים:

"בנדרי: לא, לא אשם, קודם כל מה שיש לכם נאחסן את זה, נשאיר את זה עד שתמצא מקום, ואפשר למצוא, אני לא חושב שחסר מקומות. שתיים, איך אומרים, אני אומר, אני אומר, אלוהים סוגר חלון פותח דלת, תמיד נפגשים ותמיד ייפגשו, איך אומרים, אני חושב שמגיע לכם פיצוי מסוים, מה שתגיד, שיהיה דבר נורמלי"
(נספח 14, עמוד 5 שורות 20 - 25).
ובהמשך:
"בנדרי: קודם כל אתה יכול להביא כל מה שאתה רוצה עד שתמצא מקום.
אבי: אין בעיה, לא זה,
בנדרי: אנחנו לא הולכים להשכיר למישהו אחר ולתת למישהו אחר.
אבי: אין בעיה, אני מדבר על מומנטום שהפסדנו, על העבודה שהופסדה שם. אז לכן אני אומר, אני שותק, רוצה לשמוע על מה אנחנו מדברים.
בנדרי: תשמע, מי יודע להעריך הכי נכון זה אתם.
אבי: אני יודע, אני יודע איפה אני.
בנדרי: תפתח את פיך, תהיה הוגן, כמו שאנחנו הוגנים איתך, שלום, תודה, נלחץ ידיים, נסגור ענין, שלום, תודה רבה, נגמר הסיפור. תשמע, איך אומרים, אני אומר לך את האמת, אלוהים סוגר חלון פותח דלת"
(עמוד 7, שורות 8 - 20).
וכן:
"בנדרי: אין, בשביל זה, בשביל זה אנחנו אמרנו, תשמע, אני חושב שאתם לא צריכים להינזק, וזה אמרתי לו, ובשביל זה אנחנו פה, פה תהיו הגונים כמו שאנחנו... איתנו, שלום"
(עמוד 8, שורות 11 - 13)
(בנוסף ראו נספח 14 - עמוד 19, שורות 21 - 24, עמוד 30 שורות 1 - 11, עמ' 33 - 34 ועוד).
17.
לא נעלם מעיני כי השוכרים לא התנגדו לפינויים מהמושכר ולא עמדו על קיומו של הסכם השכירות כפי זכותם, שהרי המשכירים הם אלה שביטלו אותו ללא כל עילה שבדין.
דא עקא, התרשמתי, כי לשוכרים לא הייתה ברירה של ממש אלא לציית לדרישת המשכירים ולעזוב את המושכר.
עיון בתמלילי השיחות בין הצדדים מעלה באופן ברור כי למעשה, המשכירים אילצו את השוכרים לעזוב את המושכר בעל כורחם זאת, בתואנה כי מבנה המושכר הינו מסוכן וכי אם לא יעזבו את המושכר עלולים להיגרם להם נזקים גדולים יותר בהמשך. בנסיבות אלה, עזיבת השוכרים את המושכר הייתה אחראית, סבירה והגיונית הן מבחינה בטיחותית והן מבחינה כלכלית.
בשל חשיבות ההקלטות, אביא את הדברים כלשונם:
"בנדרי: ...ככה לא יכול להישאר, בכל מקרה. ככה לא יכול להישאר"
(נספי 14 - עמוד 5, שורה 4) (ההדגשה שלי – ר.א.).
ובהמשך:
"רותם: אתה רוצה לקחת את הסיכון? זה סיכון.
אבי: מה?
בנדרי: לסגור לך את העסק זה יותר טוב? עדיף לך?
אבי: לא, זה לא העניין,
רותם: לא, אני שואל, מה זה, אם אתה לוקח,
בנדרי: אין, זה לא אופציה, זה לא ניתן
רותם: האופציה זה או לצאת או לקחת משהו חלופי.
בנדרי: אופציה יש לך כשאתה בספק משהו ואתה אומר בוא בכל זאת, אין בכל זאת פה.
אבי: לא, אין-,
בנדרי: אני לא יכול לקחת את הסיכון.
רותם: בשביל זה אני אומר, מה, אני אשקיע,
בנדרי: שניהם לא יכולים לקחת את הסיכון.
רותם: משקיע, בסוף העירייה באה, מוציאה בצו סגירה.
בנדרי: הנזק אז יהיה פי 10.
רותם: מה שאני מסביר.
בנדרי: הנזק יהיה הרבה הרבה יותר גדול אז. אתה מבין?

זה בעיה
"
(עמוד 15 לנספח 14, שורה 24 - עמוד 16 שורה 15) (ההדגשות שלי – ר.א.).
וכן:
"אבי: אני אומר, אין בעיה, בואו, ניקח את המקום, מה שאתה אומר, נראה מה האופציות, נבדוק בעירייה, אם כמו שאתה אומר אז זה בטח לא מתאים, כי אני לא אשלם, אתה יודע כמה אני צריך למכור בשביל להוציא את השכירות הזאת?
בנדרי: אבל זה לא רק העירייה, זה לא שאלה של רק העירייה פה"
(עמוד 20 לנספח 14,שורות 1 - 5) (ההדגשה שלי – ר.א.).
ער אנוכי לכך, שכאשר צד מקליט שיחה ללא ידיעת הצד שכנגד, הרי שהקלטת השיחה חשודה להיות מגמתית באופן המשרת את האינטרסים של המקליט. לכן, ובמקרים כאלה, אין ליתן משמעות גדולה מדי לכל אמירה או חצי אמירה, שלעיתים נאמרים בהיסח הדעת ולעיתים מוצאים מהקשרם.
ואולם, אין זה המקרה כאן. התרשמתי שבנדרי ורותם דיברו באופן חופשי ולא היו מובלים על- כלל ועיקר. מדובר בשיחות ארוכות ונמשכות בין הצדדים מהן עולה תמונה ברורה, מפורשת וחד משמעית לפיה המשכירים הציגו בפני
השוכרים אופציה אחת - לפנות את המושכר.
גם מעדות השוכרים עולה כי הם אולצו לעזוב את המושכר.
אבי גבאי
העיד בעניין זה כדלקמן:
"הוא אמר לך, קבלן גדול תצא. והוא אמר אם לא הנזקים יהיו יותר גדולים וזה גם בהקלטה. אני יכול להשקיע ובסוף הוא לא יאריך לי את האופציה. זה אופציה שלו לא שלי"
(עמוד 22 לפרוטוקול, שורות 26 - 27).
ובהמשך:
"ש. אבל הוא לא יכול לפנות האופציה היא שלך.
ת. היחסים היו כל כך טובים, הנימה הייתה כל כך אבהית שאמרתי בסדר יש להם בעיה עם פינוי אז בסדר, הם דיברו על פיצו
[י] אז שתקתי, מה אני יכול לעשות ללכת למלחמה? (עמוד 23 לפרוטוקול, שורות 25 - 27).
דברים דומים העיד בני גבאי:
"ת. עד היום אני לא יודע למה יצאנו משום
(צ"ל: משם – ר.א.), אמיתי. פשוט מאוד נאמר לנו שהתקרה היא פלקל, יהודה אמר לנו. ביום ראשון בצהריים. הוא אמר לנו התקרה היא פלקל, זה מסוכן, תצאו. רותם בא אלינו באותו יום גם הוא הסביר לנו פשוט שהתקרה מסוכנת ואי אפשר להשאיר, ושהוא גם מפנה את הבעלים מלמעלה. זה כתוב בתצהיר.
ת. אמור להיות כתוב. אני אומר את מה שהיה. עבר 3 שנים ואני זוכר כי זה קרוב אלי. לא הבנו בדיוק מה קורה באותו זמן הוא אמר בואו נקראה
(צ"ל: נראה – ר.א.) יש לנו עוד נסים. הלכנו לראות עוד נכס ממול, למרות שהוא לא התאים לנו, ראינו את יהודה כבן אדם טוב וסכמנו (צ"ל: סמכנו – ר.א.) עליו, אמרנו אוקי לא יודעים מה קרה, הוא רצה על הנכס מחיר יותר גבוה ולא התאים לנו ובעקבות הוא הזמין אותנו לאח שלו לבנדרי ושמה הסבירו לנו, אח שלו הגדול, אמר שלי ליהודה שהוא כבר אמר לו לפני הרבה זמן שהמקום מסוכן וצריך לטפל בו, הבנו שיש משהו מאוד כבד. ואיך אפשר להישאר במצב כזה. ויתרנו ואמרנו בואו נעשה עם זה משהו.
ש. למה לא הלכתם למהנדס לבדוק. לפני שאמרתם שאתם מוותרים.
ת. אבא הציע לו כמה פתרונות, אפשר לפנות למומחים, הוא לא רצה.
ש. למה לא הלכתם למומחה בתחום שיבדוק אם התקרה מסוכנת או לא.
ת. אני צריך להיות במקום שאני מרגיש מרומה שבאים ואומרים לי שהמקום הוא פלקל, שכבר נהיה נזק, שיכל להיות יותר גדול. למעלה יושבים ילדים בני 12 13, על תקרת פלקל שיכול להתמוטט.
ש. ראית שבחוות הדעת הוא כותב שהמקום מתאים לילדים.
ת. זה שמותר ובסדר אבל ברגע שבן אדם מוציא אותך מה זה משנה. אני אגיד לו שאני רוצה ויכול להישאר והוא יגיד לי אתה לא יכול"
(עמוד 19 לפרוטוקול, שורות 11 - 30).
בחקירתו החוזרת נשאל בני גבאי:
"כשסיפרת על השיחה עם יהודה, אמר שמפחידים אותך שהתקר
[ה] היא ככה וככה. תבהיר את המילים ככה וככה".
והשיב:
"שהתקרה מאוד מסוכנת שהוא מחליט לפנות את הבניין ולעשות חיז
[ו]קים. אח שלו כבר הזהיר אותו שזה מסוכן, שזו בעיה גדולה. שאתה רואה חילוקי דעות בין 2 אחים מהדהדת לך נורה אדומה והחלטנו שזה לא מתאים" (עמוד 21 לפרוטוקול, שורות 2- 6).
עדותם של השוכרים לא נסתרה, נתמכה בתמלילי השיחות ומצאתי ליתן בה אמון מלא.
18.
המשכירים טוענים כי יש לדחות את טענת השוכרים לפיה הם פינו אותם מהמושכר. זאת, לאור הוראת סעיף 29 להסכם השכירות הקובעת כי כל שינוי בחוזה יהיה בר תוקף אך ורק אם נעשה בכתב ומראש.
למעשה המשכירים טוענים כי בהתאם להוראות הסכם השכירות לא הייתה להם כל אפשרות לפנות את השוכרים מהמושכר ובהעדר ראיה בכתב על שינוי הוראות החוזה בעניין זה, דין טענת השוכרים להידחות.
טענת המשכירים תמוהה בעיני. השוכרים לא טענו לשינוי הוראה כלשהי בהסכם השכירות אלא בהפרתו. לפיכך, אין לסעיף 29 להסכם השכירות כל רלוונטיות ודין הטענה להידחות.
19.
נוסף על כך, לא התעלמתי מעדותו של בנדרי, אחיו של יהודה, שאמר בעדותו כי הוא חושב שאבי גבאי
הוא שביקש לעזוב את המושכר בשל החשש מתקרת הפלקל (עמוד 15 לפרוטוקול, שורות 16 - 20). ואולם הוא לא היה בטוח בכך. מה עוד שבתחילת עדותו כלל לא זכר את אשר נאמר במהלך הפגישות בין הצדדים (עמוד 14 לפרוטוקול, שורה 34 - עמוד 15 שורה 7). מכל מקום,
מדובר באחיו של יהודה ובשל כך הוא עד המעוניין בתוצאות המשפט ולכן ממילא המשקל שיש לתת לעדותו הוא נמוך.
גרימת נזקים למושכר
20.
כאמור, המשכירים טוענים כי השוכרים הרסו את המושכר וגרמו לו לנזקים.
השוכרים מצדם הכחישו את הדברים וטענו כי השקיעו כספים ומשאבים לצורך שיקום ושיפוץ המושכר.
21.
בתמיכה לטענתם צירפו המשכירים את חוות-הדעת של השמאי והמהנדס יעקב ברוכים, מתאריך 23.11.2014 (נספח ז' לתצהיר עדות ראשית מטעם המשכירים).
אלא שבחוות-הדעת אין קביעה לפיה השוכרים גרמו לנזקים במושכר, כפי שהמשכירים מבקשים לטעון.
אומנם המומחה פירט את העבודות שיש לבצע במושכר והעריך את עלות תיקונם. ואולם, העבודות שפורטו בחוות-דעתו נדרשות על-מנת להשיב את מצב המושכר לקדמותו זאת לאחר שהשוכרים ביצעו שיפוצים במושכר לצורך התאמתו לצרכי העסק (זאת להבדיל מהרס המושכר).
כך צוין בסעיף 3 לחוות הדעת כי "בביקורי באולם מתבצעים עבודות שיפוצים הכוללים בין השאר בניית קירות גבס, עבודות מיזוג אוויר וכיוצ"ב שבוצעו ע"י השוכר". בנוסף ראו סעיף 2 לחוות הדעת: "...השוכר פירק ופינה את חדרי המשרדים ואת רצפת הפרקט והחל בביצוע עבודות שיתאימו לצרכיו".
גם התמונות שצורפו לחוות-דעת המומחה אינן מסייעות למשכירים בהוכחת הטענה. עיון בתמונות מעלה כי לכל היותר השוכרים ביצעו עבודות שיפוץ שטרם הגיעו לידי סיום.
כאמור, המשכירים הם שפינו את השוכרים טרם השלמת עבודות השיפוץ. אלמלא היו המשכירים מפנים את השוכרים מהמושכר, היו השוכרים משלימים את ביצוע העבודות וסביר להניח כי בעקבות כך המושכר היה משביח את ערכו. לפיכך, מנועים המשכירים מלטעון כי השוכרים הרסו את המושכר והפרו את הסכם השכירות.
22.
מהראיות שהובאו בפני
י עולה כי למעשה גם המשכירים עצמם לא סברו כי השוכרים הרסו את המושכר ולא ראו בכך הפרה של הסכם בשכירות.
ראשית
, המשכירים השיבו לשוכרים את השיקים בגין דמי השכירות וכן את הביטחונות שנמסרו. אם אכן כטענת המשכירים, השוכרים הרסו את המושכר, מדוע השיבו את הביטחונות והשיקים לפני תיקון הנזקים והשבת מצב המושכר לקדמותו? התנהגות כזו אינה מתיישבת עם השכל הישר ואורחות מסחר מקובלים ונהוגים.
יהודה נשאל על כך בחקירתו בפני
י והשיב כדלקמן:

"ש. בא אליך בן אדם ומפר איתך הסכם.
ת. נכון
ש. ואתה אומר לך סבבה, תחזיר לי את הנכס למקורו ואני נותן לך את השיקים. למה איש עסקים כמוך למה הוא אומר לו את זה אין בעיה אבל יש פיצוי מוסכם 100,000 ₪. אני לוקח 100,000 ₪ מהשיקים.
ת. נכון שאני פה ושם משכיר אבל אני כל ימי חיי לא חיפשתי מריבות ויש לי אמונה באנשים. אני הבנתי שאני לוחץ איתו ידיים אני נותן לו את השיקים. הוא אמר לי אין בעיה בשבילי זה כלום להחזיר את זה. אמרתי לו בבקשה והוא הפר את זה.
ש. מקבל. אבל למה אתה נותן לו את השיקים לפני שהוא גמר את עבודות השיפוץ?
ת. לחיצת ידיים מבחינתי זה היה כבוד אני לא ראיתי שתהיה בעיה. הוא גימד את העניין שהוא שיפוצניק והעלויות הן מינימליות. אני לא חשבתי שהוא יסוד
(צ"ל: יסוג-ר.א.) ממה שהוא אומר" (עמוד 40 לפרוטוקול שורות 7 - 17).
הסבר זה לא הניח את דעתי.
התרשמתי מיהודה כאדם אינטליגנטי בעל ניסיון עסקי וכלכלי. אני מתקשה להאמין שלא היה עומד על זכויותיו ועל תיקון המושכר בידי השוכרים, לו אכן סבר שהרסו את המושכר והפרו את הסכם השכירות.
שנית,
לאורך התמלילים שצורפו לתצהירי השוכרים (נספחים 14 - 15) אין זכר לטענה כלשהי בנוגע למצב המושכר, הריסתו על-ידי השוכרים והפרת הסכם השכירות מצדם. למעשה מהתמלילים מצטיירת תמונה הפוכה לפיה המשכירים הם אלה שהפרו את ההסכם, לקחו אחריות על כך ואף ביקשו לפצות את השוכרים בגין הנזקים שנגרמו להם.
כך גם במסמך מיום 8.9.2014 המאשר השבת השיקים והביטחונות לידי השוכרים והשבת מפתחות המושכר לידי יהודה, לא צוין דבר על אודות מצב המושכר ונזקים כלשהם שנגרמו לו. יש להניח כי לו היו אכן היו נגרמים למושכר נזקים, היו המשכירים מציינים זאת במסמך זה.
גם במכתב מיום 14.9.2014 שנשלח על-ידי המשכירים לשוכרים לא נטענה טענה בעניין זה, למעט בקשה לפינוי מזגנים, השבת דלתות, משקופים ונברשת.
שלישית,
המשכירים אף הציעו לשוכרים נכס חלופי להשכרה (ראו נספח 14, עמודים 11 -17, עמוד 20, עמוד 22 - 23). עובדה זו אינה מתיישבת עם טענת המשכירים כי השוכרים הרסו את המושכר והפרו את הסכם השכירות. בלתי סביר בעיני כי במצב דברים הנטען על-ידי המשכירים יציעו לשוכרים לשכור מהם או מי מטעמם נכס חלופי.
לפיכך מסקנתי הינה, כי לא הוכח שהשוכרים הרסו את המושכר והפרו את הסכם השכירות.





סיכום עובדתי
23.
נוכח האמור לעיל, אני קובע כעניין שבעובדה, כדלקמן:
א.
המשכירים ידעו על כך שהמושכר בנוי מפל קל, אך לא גילו זאת לשוכרים עובר לחתימת הסכם השכירות.
ב.
לאחר חתימת הסכם השכירות, ובמהלך ביצוע עבודות השיפוצים במושכר, אבי גבאי
חש בתנודות פיזיות של המושכר.
ג.
רק בשלב זה, המשכירים גילו לשוכרים את העובדה שהמושכר בנוי מפל קל, דרשו מהם לפנותו.
ד.
בנסיבות אלה, השוכרים חשו עצמם בסיטואציה של "אין ברירה" וזאת מחמת הסיכון הפוטנציאלי הכרוך בניהול עסק הבנוי בשיטת פל קל, ולכן לא עמדו על זכותם לאכיפת הסכם השכירות, ונאלצו לעזוב את המושכר.
ה.
לא הוכח כי השוכרים גרמו נזקים למושכר.

הפן המשפטי
24.
בפן המשפטי, אני סבור כי העובדה שהמשכירים לא גילו לשוכרים שהמושכר בנוי בשיטת פל-קל עולה כדי הטעיה כמשמעותה בסעיף 15 לחוק החוזים (חלק כללי) התשל"ג - 1973 (להלן: "חוק החוזים") אשר קובע:

"מי שהתקשר בחוזה עקב טעות שהיא תוצאת הטעיה שהטעהו הצד השני או אחר מטעמו, רשאי לבטל את החוזה; לענין זה, "הטעיה" – לרבות אי גילוין של עובדות אשר לפי דין, לפי נוהג או לפי הנסיבות היה על הצד השני לגלותן".
לטעמי, מדובר במידע מהותי שעל המשכירים היה לגלותו לשוכרים טרם החתימה על הסכם השכירות. ואולם, כאמור המשכירים לא עשו כן.
יפים לעניין זה, בשינויים המחויבים, הדברים שנאמרו בת"א (ירושלים) 29643-12-11 קרייסברג נ' גנור (31.7.2016), בכל הנוגע לאי גילוי עובדה זו בחוזה מכר:
"הייתה מוטלת על הנתבעים החובה לידע את התובעים, בטרם חתימת הסכם המכר, כי הבית בנוי בשיטת הפל-קל. לגבי שיטה זו נקבע כי מדובר בשיטה בלתי תקנית ומסוכנת ... מדובר במידע מהותי וחיוני לרוכש הנכס אשר יש בו כדי להשפיע על היבטיה הכלכליים של העסקה, ואף על עצם נכונותם של חלק מן הרוכשים הפוטנציאליים להתקשר בעסקה. חובת הגילוי אף מתעצמת ככל שמדובר במידע הנוגע להיבטים בטיחותיים של הנכס. לכך יש להוסיף כי מידע זה, שהיה ידוע היטב לנתבעים, לא היה נגיש לתובעים. העובדה שהבית נבנה מפל-קל לא צוינה בתיק ההיתר וגם בדיקותיהם המוקדמות של התובעים, באמצעות מומחים מטעמם, לא גילו עובדה זו. לפיכך התנהגותם של הנתבעים אשר לא גילו מידע זה, עולה כדי הפרה של חובת תום-הלב בשלב הטרום חוזי".
אני סבור כי האבחנה בין חוזה מכר להסכם שכירות אינה רלוונטית. לדעתי, יש להביא שיטת בניה זו לידיעתו של מי שעומד להתקשר בהסכם שכירות, במיוחד כאשר מדובר בבית עסק אשר אנשים רבים צפויים לבוא בשעריו. בנסיבות אלה, מן הראוי הוא כי מידע זה יובא לידיעתו, על-מנת שיקח אותו במניין שיקוליו באם להתקשר בהסכם, אם לאו.
זאת ועוד. אני סבור כי בדרך הילוך זו הפרו המשכירים אף את חובתם לנהוג בתום לב בעת ניהול משא-ומתן לצורך כריתת חוזה כאמור בסעיף 12 לחוק החוזים.
כך נקבע בד"נ 7/81 פנידר, חברה להשקעות פתוח ובנין בע"מ נ' קסטרו, פ"ד ל"ז (4) 673, 696 (14.12.1983) נקבע:
"הפרת החובה לנהוג בדרך מקובלת ובתום-לב יכולה ללבוש צורתו של מחדל או של אי-גילוי עובדות, כאשר על פי הנסיבות היה מקום לצפות לכך שהאדם, המנהל משא ומתן, יגלה אותן לצד השני. הגילוי המתחייב מסעיף 12 אינו דווקא גילוי כתוצאה משאלותיו של הצד השני. אלא יש נסיבות, בהן מתחייבת מסירת פרטים יזומה של מידע, שהוא חיוני למי שנמצא במשא ומתן לקראת כריתת חוזה..."
25.
כמו כן, דרישתם של המשכירים מהשוכרים לפנות את המושכר בנסיבות המפורטות מעלה, מהווה ביטולו של ההסכם ללא כל עילה שבדין, והפרתו היסודית המסתברת.
לפיכך, על המשכירים לפצות את השוכרים בגין נזקיהם.

האם קיימת לשוכרים עילת תביעה אישית נגד יהודה?

26.
השוכרים ביקשו להטיל גם על יהודה אחריות לנזקיהם הנטענים.
המשכירים ביקשו מנגד לדחות את התביעה נגדו בהעדר יריבות. לטענתם, על אף שהוא הבעלים של המושכר, בעלת הזכויות להשכרת המושכר היא מוסך ראשונים וזאת מכוח כתב המחאת זכויות מיום 8.1.2012. בהתאם לכך, חברת מוסך ראשונים היא שהשכירה את המושכר לשוכרים וחתימתו של יהודה על הסכם השכירות נעשתה בשם מוסך ראשונים.
27.
בפתח הדיון בשאלה זו יש להפנות לע"א 407/89 צוק אור בע"מ נ' קאר סקיוריטי בע"מ, פ"ד מח (5) 661, 700 (25.10.1994). בעניין זה עמד בית-המשפט על ההבחנה שבין הרמת מסך בין החברה לבעלי מניותיה לבין הטלת אחריות אישית על אורגן בחברה:

"אחריות אישית פירושה הטלת חבות על האורגן עצמו, באופן אישי, בשל פעולותיו...הרמת מסך היא תרופה. מהותה של התרופה - התעלמות מהאישיות המשפטית הנפרדת של החברה ויצירת קשר משפטי ישיר בין צד שלישי לבין בעלי המניות בחברה...ודוק: האחריות האישית מוטלת על אורגן. לעיתים אורגן הוא בעל מניות. לעיתים אורגן בחברה איננו בעל מניות. התרופה של הרמת המסך מחייבת את בעלי המניות של החברה... מבחינה עיונית, יש להדגיש כי האחריות האישית מקיימת את העיקרון היסודי בדבר אישיותה המשפטית הנפרדת של החברה. הרמת המסך מכרסמת באותו עיקרון על-ידי התעלמותה ממנו. יתרונה של האחריות האישית הינו בהצלחתה "להרחיב את מעגל היריבויות ולתרום לפיתוחם של סטנדרטים לאחריות אישית של נושאי משרה ובעלי שליטה בחברה, מבלי לכרסם בכלליותו של עיקרון האישיות המשפטית הנפרדת" ... האחריות האישית מוטלת על האורגן על-פי קני המידה הרגילים להטלת אחריות במשפט האזרחי. האורגן יישא באותו נזק אשר הוא גרם אישית לפי דיני האחריות, הסיבתיות והפיצויים. הרמת המסך - לעומת זאת - חותרת תחת עצם האחריות המוגבלת, הנובעת מאישיות המשפטית של החברה... הסרת המחיצה האופפת את אישיות החברה עלולה לחייב את בעלי המניות באחריות בהיקף עצום, ללא בחינה מדויקת של אחריותם האישית בהתאם למכשירים המקובלים במשפטנו האזרחי"
.
הבחנה עקרונית נוספת עליה עמד בית-המשפט היא ההבחנה שבין הטלת אחריות אישית במישור הנזיקי לבין הטלת אחריות אישית במישור החוזי:
"חשיבות מיוחדת נודעת להטלת אחריות אישית בנזיקין לעומת אחריות אישית חוזית. הבחנה זו נובעת מאופייה של האחריות. האחריות החוזית מבוססת על חבות רצונית. הנושה החוזי הוא נושה רצוני. אין אדם נכפה, בדרך כלל, להתקשרות חוזית עם חברה. האחריות הנזיקית נכפית על המזיק הר כגיגית. היא איננה מבוססת על פעולה רצונית של הניזוק. הנושה הנזיקי איננו נושה רצוני. הוא מוצא עצמו מול חברה. הנושה החוזי של החברה יכול לבחור בין מסלול של התקשרות חוזית עם החברה בלבד לבין מסלול של התקשרות חוזית עם החברה ובעלי השליטה בה. התנאת התקשרות עם החברה בחיוב אישי של מנהליה - חיוב עיקרי או משני (בטוחה קניינית או אישית - ערבות) - פירושה העברת נטל סיכון לחדלות פירעון החברה מהנושה אל בעלי השליטה (או נושאי המשרה, האורגנים של החברה או כל אדם אחר). הנושה החוזי רשאי לבור לעצמו - התקשרות עם החברה בלבד או התקשרות עם החברה ועם בעלי השליטה (או כל גוף אחר בחברה). מסתבר, כי התקשרות עם החברה בלבד תתומחר במחיר ההתקשרות ... שונים הם פני הדברים ביצירת הקשר הנזיקי. קשר זה אינו רצוני. הנושה אינו רשאי לבור לעצמו מסלול של קשר עם החברה בלבד או מסלול של קשר עם החברה וגופים נוספים בה. נושה רצוני-חוזי אשר התקשר עם החברה בלבד אינו יכול לשטוח את טרונייתו כי החברה חדלת פירעון (להוציא, מקרים נדירים דוגמת תרמית). לעומת זאת, הנושה הנזיקי אינו צריך להיפגע מעצם העובדה כי חברה ביצעה את העוולה כלפיו. ודוק: אין בכך הצדקה להרמת מסך. יש בכך הצדקה לנקיטת הדרך המתונה של הטלת אחריות אישית על מנהלים, אם הם עצמם - אישית - קיימו את יסודות האחריות בנזיקין"
(עמ' 699-698).
28.
במישור החוזי פיתחה הפסיקה אחריות של נושא משרה או אורגן אחר, מכוח חובת תום הלב.
נפסק, כי החובה לנהל משא ומתן בתום לב בהתאם לסעיף 12 לחוק החוזים חלה גם על נושא משרה, וכי הפרת חובה זו עשויה להביא בנסיבות מסוימות להטלת אחריות אישית על נושא המשרה לפצות את הנפגע (ראו פסק-דין פנידר).
עם זאת, "להטלת חבות אישית על המנהל אין די להיווכח כי נורמת תום-הלב - המכתיבה רמת התנהגות אובייקטיבית - הופרה, אלא יש להראות שעל המנהל רובץ אשם אישי (סובייקטיבי) למעשים או למחדלים שיש בהם משום ביצוע עוולה או הפרת חובה חוקית" (ע"א 10385/02 מכנס נ' ריג'נט השקעות בע"מ, פ"ד נח (2) 53, 58 (17.12.2003)).
בע"א 3807/12 מרכז העיר אשדוד ק.א. בע"מ נ' שמואל שמעון (22.1.2015) נקבע:
"עיקרון תום הלב חל כמובן גם בשלב קיום החוזה בהתאם לסעיף 39 לחוק החוזים, וככזה הוא מחייב את הצדדים לחוזה לפעול זה כלפי זה בתום לב ובדרך מקובלת לאורך כל חיי החוזה. עיקרון זה חל כמובן על החברה שהיא צד לחוזה, אך עם הזמן נעשה בו גם שימוש על מנת לקבוע כי במקרים מסוימים עלולה הפרת החוזה על ידי החברה לגרור בעקבותיה גם הטלת אחריות אישית על האורגן, ככל שזה פעל בשמה והיה אחראי באופן אישי להפרת עיקרון תום הלב בשלב קיום החוזה...עם זאת הודגש כי גם אם עקרונית ייתכנו מקרים שבהם ניתן להטיל חבות אישית חוזית על אורגן או נושא משרה בחברה בשל התנהגותו חסרת תום הלב שתרמה להפרת החוזה, עדיין אין בכך "כדי ליצור זהות בין סטנדרט ההתנהגות שבחריגה ממנו יש כדי להטיל חיוב חוזי על החברה לבין הסטנדרט שחריגה ממנו מצדיקה הטלת אחריות אישית על האורגן", וכי המבחן שנקבע בפסק הדין בעניין מכנס לעניין הפרת חובת תום הלב בשלב המשא ומתן ... לפיו נדרש "להראות שעל המנהל רובץ אשם אישי (סובייקטיבי) למעשים או למחדלים..." על מנת לחייבו אישית, יפה גם לעניין הפרת חובת תום הלב בשלב קיום החוזה ...".
מן הכלל אל הפרט
29.
בענייננו, אין ספק בעיני כי הוכחה אחריות אישית של יהודה כלפי השוכרים.
אני סבור כי המדובר במקרה מובהק של חוסר תום לב סובייקטיבי, המצדיק הטלת אחריות אישית על יהודה
.
כאמור, יהודה הוא בעל מניות יחיד של מוסך ראשונים ומנהלה ואין חולק שהוא אשר ניהל את המשא ומתן עם השוכרים לקראת כריתתו של הסכם השכירות והיה בקשר עם השוכרים לאורך כל הדרך.
הוכח כי יהודה ידע שהמושכר בנוי בשיטת פל-קל, אך לא גילה זאת לשוכרים טרם החתימה על הסכם השכירות. המדובר במידע מהותי שהיה עליו לגלותו לשוכרים, ואולם,
כאמור לא עשה כן ובכך הפר את החובה לנהוג בתום לב במהלך משא ומתן לקראת כריתתו של הסכם השכירות.
יש לציין, כי יהודה נמנע מלהביא זאת לידיעתם גם בסמוך ולאחר הסכם השכירות כל זאת בעודו נוכח ומודע לעבודות השיפוץ הנרחבות שביצעו השוכרים במושכר. יהודה גילה לשוכרים שהמושכר בנוי בשיטת פל-קל רק כאשר עבודות השיפוץ היו בשלבים מתקדמים וגם אז עשה זאת לצרכיו כאשר חפץ בפינויים מהמושכר.
עוד הוכח, כי יהודה פינה את השוכרים מהמושכר בעל כורחם ללא כל עילה שבדין ובתואנה כי לא ניתן להיות במושכר היות והמבנה הינו מסוכן. כל זאת עשה, הגם שסבר באותה העת שאין בדברים אמת (ראו עדותו של יהודה - עמוד 41 לפרוטוקול, שורות 6 - 12). מדובר במצג חסר תום לב ומטעה שעולה כדי "אשם אישי סובייקטיבי".
מסקנה זו מתחזקת נוכח העובדה כי יהודה הינו הבעלים הרשום של המושכר.
30.
נוכח האמור, מצאתי כי יש להטיל אחריות אישית על יהודה ולחייבו בפיצוי השוכרים בגין נזקיהם.
בנסיבות אלה, לא מצאתי להידרש לשאלת הרמת מסך.

זכאות
הצדדים לסעדים הנתבעים
תביעת השוכרים
עלות חומרי בניין וביצוע שיפוץ בנכס
31.
השוכרים עותרים לפיצוי על סך של 120,000 ₪ בגין עבודות שיפוץ שביצעו במושכר.
להוכחת רכיב זה של התביעה הגישו השוכרים חוות-דעת של המהנדס והשמאי מיכאל קרבצ'יק מתאריך 28.6.2016 (להלן: "קרבצ'יק") . הלה ביקר במושכר ביום 21.6.2016.
בחוות-דעתו פירט קרבצ'יק את העבודות שבוצעו במושכר והעריך את העלויות של עבודות אלה כדלקמן:
עבודות פירוק והכנה
- 18,614 ₪
עבודות גבס וריצוף
-

44,243 ₪
מערכת חשמל ומיזוג - 36,182 ₪ (סכום זה מורכב מסך של 23,932 ₪ בגין מיזוג, 12,250 ₪ בגין מערכות חשמל).
ובסה"כ 99,039 ₪ לא כולל מע"מ.
32.
המשכירים מצדם הגישו חוות-דעת נגדית של השמאי והמהנדס יעקב ברוכים (להלן: "ברוכים"). ברוכים העריך עלות העבודות שביצעו השוכרים במושכר כדלקמן:
עבודות גבס - 8,000 ₪
עבודות הכנה למיזוג אוויר+ יחידת מיזוג אוויר - 17,000 ₪
עבודות בניית דלפק – 3,000 ₪
ניצבים ומסלולים בתקרה - 500 ₪
ובסה"כ 28,500 ₪ לא כולל מע"מ.
33.
ברוכים לא התייחס לכל העלויות שפורטו בחוות-הדעת של קרבצ'יק. הוא אישר זאת בחקירתו. כך אין בחוות-דעתו התייחסות לעלויות פירוק והכנה (ראו עמוד 29 לפרוטוקול, שורות 4 - 12, 24 -28) וכן לעלויות מערכת החשמל (עמוד 29 לפרוטוקול שורה 36 - עמוד 30 שורה 1).
קרבצ'יק נחקר בפני
י על חוות דעתו וחזר על האמור בה. בחקירתו הנגדית לא נסתרה הערכתו את עלות עבודות הפירוק וההכנה ועלויות מערכת החשמל. התרשמתי ממהימנותו, מקצועיותו ובקיאותו בעניין זה, ולא מצאתי לסטות מחוות-דעתו.
בנסיבות אלה, ובהעדר חוות-דעת נגדית הסותרת את קביעות המומחה מטעם השוכרים, יש לפסוק לשוכרים בגין עבודות פירוק והכנה ומערכת חשמל. הואיל ובהמשך פסקתי לשוכרים פיצוי בגין מערכת מיזוג האוויר שהותקנו במושכר, לא כללתי פיצוי בגין כך במסגרת רכיב זה של התובענה.
השוכרים מודים כי השיפוץ בוצע על-ידי העסק של אבי גבאי

"אבי גבאי
שיפוצים ופרויקטים" (סעיפים 17 - 18 לתצהיר השוכרים וכן סעיף 7 לסיכומים מטעמם). בנסיבות אלה, מצאתי להפחית מסכום הפיצוי רווח קבלני בשיעור של 15%
(עמוד 37 לפרוטוקול, שורה 16).
נוכח האמור אני פוסק לשוכרים סך של 28,436 ₪ [16,186 ₪ (פירוק והכנה לאחר הפחתת רווח קבלני) +12,250 ₪ (מערכת חשמל ללא פיצוי על מזגנים)].
34.
אשר לעבודות גבס וריצוף, קבע קרבצ'יק את העלויות כדלקמן:
א.
ביצוע בניה של מחיצות גבס לרבות חלק עם שפכטל מוכן לצבע חלק רק קונסטרוקציה - 22,338 ₪
ב.
תוספת פיגום לעבודה בגובה - 3,725 ₪.
ג.
ביצוע קרניז קונסטרוקציה בלבד - 3,000 ₪
ד.
הזמנה של פרקט לרבות פנלים שהוזמן ולא הורכב - 15,180 ₪.
35.
קביעותיו של קרבצ'יק בנוגע לעלויות סעיפים ב' ו-ג' לא נסתרו. גם כאן לא הייתה התייחסות לכך בחוות-הדעת מטעם המשכירים. לפיכך, אני מקבל את קביעותיו של המומחה מטעם השוכרים בעניין זה.
36.
אשר לסעיף ד, אין חולק שהפרקט לא הורכב במושכר. בנסיבות אלה, ניתן היה למכור את הפרקט ובכך להקטין את הנזק. לפיכך, מצאתי להעמיד את הפיצוי עבור הפרקט על סך של 7,590 ₪.


37.
אשר לסעיף א', מצאתי לבכר את הערכתו של קרבצ'יק על פני הערכתו של ברוכים.
הסברו של ברוכים אשר לפער המשמעותי בין הערכתו את עלות עבודות הגבס שביצעו השוכרים לבין הערכתו בעניין זה כאשר העבודות בוצעו על-ידי המשכירים
(80 ₪ למ"ר לעומת 220 ₪ למ"ר) לא הניח את דעתי.
אשר על כן ונוכח האמור לעיל, אני פוסק לשוכרים בגין רכיב זה של התביעה סך כולל של 65,089 ₪.
מערכת מיזוג אוויר
38.
השוכרים עותרים לחייב את המשכירים בסך של 28,000 ₪ בגין מערכת מיזוג אוויר שהתקינו במושכר והציגו חשבונית מס / קבלה מתאריך 1.9.2014 להוכחת התשלום בפועל (נספח 13 לתצהיר עדות ראשית מטעמם).
בנסיבות העניין והואיל והשוכרים פונו מהמושכר לאחר התקנת המזגנים, אני פוסק לשוכרים בגין רכיב זה סך של 23,729 ₪ ללא מע"מ.
בנסיבות העניין, שעה שהמזגנים הורכבו במושכר, לא מצאתי כי השוכרים הפרו חובתם להקטנת נזקם.
מוניטין ושם טוב
39.
השוכרים טוענים כי נאלצו לבטל הסכמים שכרתו עם ספקים ולהחזיר סחורות באופן שהציג אותם כאנשי עסקים לא אמינים ולא מקצועיים והדבר אף פגע להם במוניטין. לפיכך, עותרים לפיצוי בגין פגיעה במוניטין ובשם הטוב בסכום כולל של 150,000 ₪. בעבור בני גבאי עתרו לפיצוי בגין פגיעה בשם הטוב בסך של 50,000 ₪,
ובעבור אבי גבאי
עתרו לפיצוי בגין פגיעה במוניטין ובשם הטוב בסך 100,000 ₪ (סעיפים 45.4 - 45.5 לכתב-התביעה).
כבר נפסק, כי העותר לפיצויים בשל פגיעה במוניטין, מוטל הנטל להוכיח עובדתית מה היה המוניטין שלו טרם הפגיעה וכי נגרם נזק למוניטין שלו (ת"א (תל-אביב-יפו) 1608/03 סי.פי.אם ניהול ובניה בע"מ נ' קרית שדה התעופה בע"מ (13.2.2006)).
השוכרים נקבו בסכום הפיצוי בגין רכיב זה באופן סתמי ולא הוכיחו אותו בכל צורה ואופן.
לפיכך, אני דוחה רכיב זה של התביעה.
עלות רכישת מוניטין
40.
השוכרים טוענים כי לאור הפגיעה בשם הטוב ובמוניטין, וכחלק מהמאמצים להקטין את הנזקים, נאלץ בני גבאי לרכוש מוניטין קיים בסך של 100,300 ₪.
בתמיכה לטענתם צירפו השוכרים הסכם למכירת עסק (נספח 21 לתצהיר עדותם הראשית), ואולם בהעדר אסמכתא כלשהי לביצוע תשלום בפועל, יש לדחות רכיב זה של התביעה.
עגמת נפש
41.
השוכרים עתרו לפיצוי בגין עגמת נפש על סך של 50,000 ₪.
בנסיבות העניין, מצאתי לפסוק לשוכרים פיצוי בגין עגמת נפש על סך של 30,000 ₪.
אובדן הכנסה ומניעת רווחים
42.
לטענת השוכרים, לאחר שפונו מהנכס, שכר בני גבאי נכס חלופי ברחוב שמוטקין 21 בראשון לציון ששטחו כ-20 מ"ר בלבד (לעומת שטח של כ-130 מ"ר). בנסיבות אלה, הוא נאלץ לשנות את הקונספט העסקי ופתח עסק לממכר בגדי אופנה לגברים בלבד, ללא שירותים נלווים, דבר שהקטין את רווחיות העסק באופן משמעותי. לפיכך, עתרו לפיצוי בגין אובדן הכנסה ומניעת רווחים על סך של 200,000 ₪.
43.
לצורך הוכחת רכיב זה של התביעה צירפו השוכרים מסמך של רו"ח יוסף דלרהים מתאריך 30.6.2016 הקרוי בשם "הערכת גודל המחזור ביחס לשטח".
במסמך זה העריך רו"ח דלרהים את גודל המחזור של העסק בהתייחס לגודל ושטח החנויות.
רו"ח דלרהים ציין כי ההערכה בוצעה בהתבסס על מחזור עסקי של העסק הנמצא ברח' שמוטקין 21 ראשל"צ שדווח במהלך חודשים 1-12/2015 ואשר עמד על סך 90,303 ₪. דהיינו 376 ₪ לחודש למ"ר (לפני מע"מ).
רו"ח דלרהים קבע כי בהנחה שהחנות הייתה ממוקמת באותו רחוב ושטחה היה גדול ב- 100 מ"ר נוספים, ההערכה לתוספת מחזור משוער לשנה הייתה כ-451,200 ₪ .
44.
מסמך זה לא נערך בדרך הצורנית הנדרשת בהתאם לסעיף 24 לפקודת הראיות (נוסח חדש), תשל"א - 1971 הואיל ונעדרו ממנה פרטי השכלתו וניסיונו של עורך חוות-הדעת, וכבר נפסק כי עמידה בנוסח חוות-הדעת היא תנאי לקבילותה (ראו ספרו של המלומד י.קדמי, על הראיות, מהדורה משולבת ומעודכנת, תש"ע - 2009 חלק שני, עמ' 951).
פרטים אלה אינם טכניים בלבד, שכן כפי שנקבע ברע"א (מחוזי-י-ם) 37682-03-16 עיריית ירושלים נ' ש.ג. (20.4.2016), אלה נדרשים כדי להעריך מומחיותו והתאמתו של עורך המסמך לשמש כמומחה וכן כדי לאפשר לנסות להפריך את אותה מומחיות.


45.
מכל מקום, לא מצאתי לקבל את הערכתו של רו"ח דלרהים וזאת מהנימוקים הבאים.
כזכור, רו"ח דלרהים העריך את המחזור העסקי של העסק על בסיס דו"חות מע"מ לחודשים 1/2015 - 12/2015. ואולם אלה לא הוצגו בפני
י. בכך יש כדי לשמוט את הבסיס העובדתי עליו מבוססות קביעותיו של רו"ח דלרהים.
זאת ועוד,
קביעת המומחה כי ההכנסה גדלה ככל ששטח הנכס גדול יותר לא הוכחה כלל ועיקר.
כמו-כן, בחקירתו בפני
י אישר המומחה כי גידול בהכנסה לא מעידים בהכרח על רווח ובהחלט יתכן כי ככל ששטח החנות קטן יותר, הרווח נטו יהיה גדול יותר (עמוד 12 לפרוטוקול, שורות 2
- 5).
בנסיבות אלה, לא הוכיחו השוכרים רכיב זה של התביעה ואני דוחה הטענה.
46.
בסיכומיהם כללו השוכרים במסגרת רכיב זה פיצוי על סך 13,161 ₪ בגין אובדן הכנסה שנגרם לבני גבאי במשך הזמן שעד שכירת הנכס החלופי (סעיף 71 לסיכומים). הואיל ועתירה זו לא נכללה במסגרת תביעת השוכרים ותצהיר עדות הראשית מטעמם, היא נדחית.
הוצאות שיווק ופרסום
47.
השוכרים עותרים לחייב את המשכירים בהוצאות שיווק ופרסום בסך של 8,500 ₪.
להוכחת רכיב זה של התביעה צירפו השוכרים מסמכים שונים (נספח 11 לתצהירים).
מעבר לקבלת אחת על סך של 300 ₪ המעידה על תשלום בפועל, יתר הסכומים לא הוכחו, שכן מדובר בהזמנה, הצעת מחיר, פירוט חיובים של כרטיס אשראי שבבעלותו של אבי גבאי
וחשבונית מס בלבד.
לפיכך, אני פוסק לשוכרים בגין רכיב זה סך של 300 ₪ בלבד.

תביעת מוסך ראשונים
השבת מצב המושכר לקדמותו
48.
בתביעה שכנגד עתר מוסך ראשונים לפיצוי על סך של 87,745 ₪ בגין עלות השבת המושכר לקדמותו.
49.
כבר עתה ייאמר, כי לא מצאתי לפצות את מוסך ראשונים בגין רכיב זה.
סעיף 13 להסכם השכירות קובע:
"השוכר מתחייב לא לשנות את מבנה המושכר באיזה אופן שהוא וכן להוסיף לו כל מבנה בלי לקבל רשות בכתב מאת המשכיר, מבלי לפגוע בזכויות המשכיר הנ"ל הרי כל תוספת או שינוי שיעשו במושכר יחשבו כרכושו של המשכיר אלא אם ידרוש המשכיר מאת השוכר לסלקם ובמקרה זה על השוכר לעשות זאת על חשבונו הוא ולמשכיר הרשות לעשות זאת על חשבון השוכר...".
סעיף 20 להסכם השכירות קובע:
"בתום תקופת השכירות, (או עם ביטול השכירות), חייב השוכר לפנות את המושכר ולמסרו למשכיר כפי שקיבל. באם השוכר לא ימלא התחייבותו זו, יהיה עליו לשלם למשכיר סך השווה ל-1,000$ (____שקל חדש) ליום כפיצויים קבועים ומוערכים מראש עד למסירת המושכר בפועל לידי המשכיר, וזאת מבלי לפגוע בזכויות המשכיר עפ"י חוזה ועפ"י דין".
אין מחלוקת כי לא ניתנה הסכמה בכתב לביצוע שינויים במושכר ואולם המשכירים לא טענו דבר בעניין זה ולא הלינו על כך. מכאן שיש לומר כי המשכירים הסכימו בהתנהגותם לשינויים ולעבודות השיפוץ שבוצעו במושכר.
לא הוצגה בפני
י כל דרישה או פנייה של המשכירים לשוכרים להשבת המצב לקדמותו או התחייבות כלשהי מצדם בעניין זה. המשכירים אף לא עתרו במסגרת תובענה זו לפיצוי בהתאם לסעיף 20 להסכם השכירות.
מכל מקום,
שעה שהסכם השכירות בוטל על-ידי המשכירים ללא עילה שבדין, הם אינם זכאים לפיצוי בגין רכיב זה.
אמנם ביטול חוזה מקים באופן אוטומטי חובת השבה שחלה על הנפגע ועל המפר כאחד (ספרם של גבריאלה שלו ויהודה אדר דיני חוזים - התרופות, לקראת קודיפיקציה של המשפט האזרחי, התשס"ט - 2009, עמ' 694) ואולם בענייננו מדובר בביטול שלא כדין, ולכן עולה כדי הפרת הסכם השכירות.
50.
נוכח כל האמור לעיל, אני דוחה את הטענה.
בנסיבות אלה, נדחית גם עתירת מוסך ראשונים לפיצוי בגין עלות חוות-דעת המומחה מטעמם.
אובדן דמי שכירות
51.
לטענת מוסך ראשונים, לאחר עזיבת השוכרים את המושכר, לא הצליחה להשכירו לשוכרים אחרים במשך 3 חודשים ובלית ברירה נאלצה להכשירו לצרכיה והרחיבה את עסקה. לפיכך, עתרה לחייב את השוכרים בגין הפסדי דמי שכירות למשך 3 חודשים בסך של 26,550 ₪ כולל מע"מ.
מוסך ראשונים לא הוכיח מהן העבודות שביצע במושכר ופרק הזמן המדויק בו נמשכו העבודות. המומחה מטעם המשכירים לא התייחס בחוות דעתו לעניין זה. נוסף על כך, לא הוכחו בפני
י אלו מאמצים נעשו על-מנת למצוא שוכרים פוטנציאלים, כגון פרסום מודעות בעיתונים, באתרים, פנייה למתווכים וכו'.
מכל מקום, שעה שהמשכירים הם שפינו את השוכרים מהמושכר ללא עילה כדין, אין להם להלין אלא על עצמם.
נוכח האמור, אני דוחה רכיב זה של התביעה שכנגד.

סוף דבר
52.
תביעת השוכרים מתקבלת באופן חלקי, במובן זה שאני מחייב את המשכירים, ביחד ולחוד, לשלם לשוכרים סך של
119,118 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום הגשת התביעה ועד מועד התשלום בפועל.
התביעה שכנגד שהוגשה על-ידי מוסך ראשונים, נדחית.
המשכירים, ביחד ולחוד, ישלמו לשוכרים את הוצאות המשפט ובנוסף ישאו בשכר-טרחת עורך-דין בסך של 20,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום (או מיום ההוצאה, לפי העניין) ועד מועד התשלום בפועל.
ערעור לבית המשפט המחוזי תוך 45 יום.

ניתן היום,
א' טבת תשע"ח, 19 דצמבר 2017, בהעדר הצדדים.













א בית משפט שלום 2471-04/15 בנימין גבאי, אבי גבאי נ' יהודה אליה (פורסם ב-ֽ 19/12/2017)