פסקי דין על אניטה דיאן הילדסהיים | פסקי דין על אסתר מדואל | פסקי דין על יהל שרום | פסקי דין על אייל גולן ואח' |

39083-11/16 הפ     14/01/2018




הפ 39083-11/16 אניטה דיאן הילדסהיים נ' אסתר מדואל, יהל שרום, אייל גולן ואח'








בית המשפט המחוזי בתל אביב - יפו



ה"פ 39083-11-16 הילדסהיים נ' מדואל ואח'

לפני כבוד השופט דורון חסדאי


המבקשת
אניטה דיאן הילדסהיים
ע"י ב"כ עו"ד דוד זעירא


נגד

המשיבים
1. אסתר מדואל
ע"י ב"כ עו"ד ערן צור


2. יהל שרום
3. אייל גולן
4. ענת גולן
גיל -עד



פסק דין
משלים
רקע כללי בתמצית

1.
בדיון שהתקיים ביום 27.6.17 הגיעו הצדדים ( המבקשת – המשיבה 1) לכלל הסכמה אשר קיבלה תוקף של

פסק דין
חלקי, לפיה:
א.
ימונה שמאי מקרקעין מוסמך אשר שמו יוצע על ידי ב"כ הצדדים ויובא לעיון בית המשפט בתוך 30 ימים. שמאי המקרקעין ימונה כמומחה מוסכם מטעם בית המשפט בתחום שמאות המקרקעין. ככל שהצדדים לא יגיעו לכלל הסכמה בדבר זהותו של השמאי, ימונה זה על ידי
בית המשפט בהתאם לשיקול דעתו.
ב.
שמאי המקרקעין שימונה כמומחה כאמור ישום את שווי הדירה מושא הדיון, ברח' כפר עציון 7 קומה ב, חלק מחלקה 295 בגוש 6188 בבני ברק, נכון למועד מתן שומתו.
ג.
עוד מוסכם כי שומתו של השמאי את ערך הדירה כאמור תהווה את תמורת מכירת הדירה העדכנית והנכונה אותה יהא על המבקשת (הקונה) לשלם למשיבה (המוכרת).
ד.
שמורה למבקשת הזכות להודיע למשיבה בתוך 15 ימים ממועד קבלת השומה האם היא מעוניינת בעסקה, במובן זה שהשומה תהווה את תמורת מכר הדירה.
ה.
ככל שהמשיבה לא תהא מעוניינת ברכישת הדירה בסכום שישום השמאי, הרי שהסכם המכר בין הצדדים מיום 14.1.15 ייחשב מבוטל והודעת הביטול ששלחה המשיבה ביום 26.2.16 למבקשת ולרשות מיסוי המקרקעין ביום 2.5.16 תיחשב בתוקפה והתביעה מושא התובענה כאן תידחה בלא צו להוצאות.
ו.
ככל שהמבקשת תהא מעוניינת לקיים את העסקה בתמורה החדשה – על פי שומת השמאי – הרי שבשלב הראשון מתוך הכספים שמופקדים אצל ב"כ המבקשת (190,000 ₪) ישולם התשלום בגין היטל ההשבחה (הדו-ראשי: בגין חיובי המשיבה וגב' גולן לעיריית בני ברק) על מנת לעצור את מרוץ הריבית.
ז.
מוסכם על הצדדים כי בשאלת היטל ההשבחה אשר על פי המסמך האחרון שהוצג בפני
בית המשפט מסתכם על שני חלקיו בסכום מצרפי של כ-77,000 ₪ נכון ליום 22.7.15, יכריע בסופו של יום בית המשפט על דרך הפשרה בהתאם לסעיף 79א במובן זה שעל מי יחול החיוב ובאיזה שיעור. זאת ייעשה לאחר קבלת סיכומים קצרים בכתב מהצדדים במועד מאוחר יותר.
ח.
ככל שהעסקה תתקיים כאמור בסעיף ו לעיל, יהא על המבקשת להשלים את תשלום יתרת התמורה, בניכוי הסך של 190,000 ₪ אשר הופקד אצל בא כוחה בעבר, בתנאים שיוסכמו בין ב"כ הצדדים ובכל מקרה תמורה מסוימת תשולם על ידי המבקשת למשיבה 1 עוד בטרם רישום הזכויות בדירה על שם המשיבה 1. לצורך קביעת סכום התמורה שתשולם בשלב הראשון, תודיע המבקשת בתוך המועד הנתון לה כאמור בסעיף ד לעיל (15 ימים) האם בכוונתה לממן את רכישת הדירה בחלקה באמצעות הלוואת משכנתה ובאיזה סכום.
ט.
ככל שהמבקשת תבקש לקיים את העסקה, הרי שיינתן צו מתאים על ידי בית המשפט למען תוכל לרשום הערת אזהרה על זכויות גב' גולן המנוחה בדירה בגין העסקה עם המשיבה 1.
י.
מוסכם על הצדדים כי ככל שהמבקשת תבקש לקיים את העסקה על פי שווי השמאי, הרי שאין המדובר בעסקה חדשה אלא בעדכון שווי העסקה שנכרתה בין הצדדים ביום 14.1.15.
יא.
עוד מוסכם עלינו כי ככל שהמבקשת תאשר את העסקה בסכום העדכני כשומת השמאי, הרי שבכל נושא רישום העברת הזכויות בדירה מגולן למשיבה 1 ומהמשיבה 1 למבקשת יטפלו ב"כ המבקשת אשר אף ימונו ככונסי נכסים לצורך זה.
יב.
בהקשר זה מתחייבת המשיבה לשתף פעולה עם המבקשת ועם כונסי הנכסים שימונו, אם ימונו, להמציא כל מסמך נדרש ולחתום על כל מסמך שיידרש לצורך העברת הזכויות.
(ר' עמודים 17–19 לפרוטוקול).

2.
לפי שלא עלה בידי הצדדים להגיע לכלל הסכמה באשר לזהות שמאי המקרקעין, מינה בית המשפט ביום 27.7.17 את שמאי המקרקעין מר יגאל אברהמוב ,כמומחה מוסכם מטעם בית המשפט בתחום שמאות המקרקעין (להלן: "המומחה")( להלן: "החלטת המינוי").

3.
המומחה המציא את חוות דעתו לתיק בית המשפט ביום 13.11.17 (להלן: "חוות הדעת"). באותו יום ניתנה החלטת בית המשפט, לפיה הצדדים רשאים להפנות למומחה שאלות הבהרה במניין סביר ( ר' גם סע' 9 להחלטת המינוי ).

4.
המשיבה 1 (להלן: המשיבה") שלחה למומחה שאלות הבהרה ביום 6.12.17.
המבקשת מצידה שלחה למומחה שאלות הבהרה ביום 7.12.17.

5.
ביום 8.12.17 הגישה המבקשת בקשה להורות על הוצאת חוות הדעת השמאית ששלחה המשיבה למומחה ולהנחות את המומחה שלא להתייחס אליה. טיעונה של המבקשת התייחס לכך שלשאלות ההבהרה ששלחה המשיבה למומחה צורפה חוות דעת של שמאי פרטי, תוך שהמשיבה עימתה את המומחה עם הנטען על ידי השמאי מטעמה (בקשה מס' 21).
המשיבה הגיבה לבקשה זו ביום 11.12.17.

6.
ביום 13.12.17 המציא המומחה את תשובותיו לשאלות ההבהרה שנשאל על ידי הצדדים
( למעט לשאלה 8 ). במצב דברים זה נתבקש ב"כ המבקשת להבהיר האם יש עוד טעם בבקשה מס' 21 והוא השיב כי למעשה מדובר במעשה מוגמר ואין עוד טעם בדיון בבקשה. בהתאם להחלטה מיום 13.12.17, נמחקה בקשה מס' 21 בלא צו להוצאות.

7.
בנסיבות העניין ולפי שלא גובשה הסכמה דיונית לסיומו של ההליך בטיעון בכתב ( ר' למשל החלטות ביהמ"ש מיום
13.11.17,12.12.17,13.12.17,14.12.17,17.12.17), נקבע דיון ליום 11.1.18.

חוות דעת המומחה

8.
בפסק הדין החלקי ניתן תוקף שיפוטי להסכמת הצדדים, לפיה "שמאי המקרקעין שימונה כמומחה כאמור ישום את שווי הדירה מושא הדיון, ברחוב כפר עציון 7 קומה ב, חלק מחלקה 295 בגוש 6188 בבני ברק, נכון למועד שומתו". בסעיף ג לפסק הדין נקבע "כי שומתו של השמאי את ערך הדירה כאמור תהווה את תמורת מכירת הדירה העדכניתו הנכונה אותה יהא על המבקשת (הקונה) לשלם למשיבה (המוכרת)".

9.
המומחה בחוות דעתו פירט בין היתר ובקצירת האומר את פרטי הנכס, את הרקע הכללי לשומה ואת ההסכמה שגובשה בדיון ובהתאם לה ניתן פסק הדין החלקי. המומחה ביקר בנכס ביום 17.9.17 בנוכחות הצדדים ובאי כוחם. המומחה התייחס למסמכים שהוצגו בפני
ו והבהיר כי לא הוצג בפני
ו כל הסכם קובינציה שנטען כי המבקשת חתמה עם יזם כלשהו (עמוד 7)( ר' גם תגובת המבקשת מיום 19.9.19).

בעמודים 8–11 לחוות דעת תיאר המומחה את הנכס ואת סביבתו, את החלקה, את הבניין בו מצויה הדירה ואת הדירה לרבות תמונות ותשריט הדירה; בעמודים 12–13 התייחס המומחה למצב התכנוני ובעמוד 14 פירט הוא וסיכם את זכויות הבנייה; בעמוד 15 התייחס להיתרי הבנייה, בעמוד 16 למצב הקנייני ולהסכם הרכישה שבין הצדדים מיום 14.1.15; בעמודים 17–19 התייחס המומחה לעקרונות ולשיקולים שהנחו אותו בקביעת השומה ובעמודים 20–21 לשווי הנכס ולפרמטרים שנלקחו בחשבון על ידו; בעמודים 22–23 התייחס הוא לנתוני השוואה (עסקאות השוואה) בדירות מגורים בבניינים דו־דומתיים ברחוב כפר עציון ובסביבה הקרובה, בבניינים ותיקים בסביבה הקרובה ובדירות בבניינים ותיקים בסביבה ודירות בבניינים חדישים בסביבה והוא הציג בשומתו את התחשיב – חילוץ שווי קרקע לדירת מגורים סטנדרטית – שלושה חדרים; בעמודים 24–25 ערך המומחה את התחשיב לשוויה של הדירה ובסופה של השומה ציין כי שווי הדירה מושא השומה ללא פוטנציאל השבחה הינו בגבולות הסך של 1.7 מיליון ₪ ושווי הדירה כולל הפוטנציאל להשבחה הינו בגבולות של
2.3 מיליון ₪
התואם לעסקאות מכר לדירות דומות שנערכו בסביבה
(סכום הגבוה בכ-21% מתמורת מכירת הדירה בהתאם להסכם המכר בין הצדדים ).

תשובות ההבהרה

10.
במענה לשאלות ההבהרה מיום 7.12.17 שנשאל המומחה על ידי ב"כ המבקשת, ציין הוא בין היתר ובתמצית כי בתחשיב שהציג "הובא בחשבון הדירה במצבה היום" (שאלה 3). המומחה ציין כי יש להפריד בין זכויות הבנייה להרחבת הדירה הקיימת לבין החלק היחסי של הדירה בסך הכול הזכויות בחלקה (שאלה 1). לדבריו, בתחשיב לא חושב שווי ממוצע לדירות רחוב כפר עציון. שווי מטר רבוע בשתי עסקאות ברחוב כפר עציון (ללא העסקה החריגה): 34,000 ₪ למ"ר ו־33,333 ₪ למ"ר. לדברי המומחה, בהתאמה לתקופה השווי הנ"ל תואם לשווי המצוין בעמוד 25 לשומה (כ־35,000 ₪ למ"ר) (שאלה 4).

המומחה הוסיף וציין כי לא נתבקש בשומתו לבדוק את נושא ההשבחה אלא את שווי הדירה בלבד (שאלה 6) ובהתייחס להיטלי ההשבחה בגין שתי תוכניות נוספות המאוחרות למועד העסקה ציין הוא כי בשומתו הוא לא נתבקש לבדוק נושא זה (שאלה 7).

11.
במענה לשאלות ההבהרה מיום 6.12.17 שנשאל המומחה על ידי ב"כ המשיבה, ציין הוא בין היתר ובתמצית כי בתחשיב שווי הנכס בהתאם לחלקו היחסי במגרש הובאה בחשבון הפחתה בגין זמינות הכוללת דחייה עד למימוש ומרכיב המושע (עמוד 25 לשומה) (שאלה 1). המומחה הבהיר כי מאחר שתחשיב השומה מתבסס על "שטח פלדלת" (עיקרי + ממ"ד + סוכה) ,לא הובאו בחשבון שטחי השירות אשר אינם רלוונטיים לנושא שווי לפי שבדרך כלל שטחים אלו מהווים חלק מהממכר אך אינם מוגדרים "שטח פלדלת" (שאלה 2).

בהתייחס לשאלה 3 ציין המומחה כי בתחשיב שהוצג לא התייחס הוא להסכם המקורי בין הצדדים ובטבלאות נתוני ההשוואה (עמוד 22 לשומה) מפורטות עסקאות ההשוואה הרלוונטיות והאחרונות שאותרו לשנים 2015–2017. המומחה הדגיש כי בשומתו הוא נתבקש להעריך "את שווי הדירה ולא ניתוח עסקת הקומבינציה" (שאלה 4)[ לעניין תכלית מינויו של המומחה לשום את שווי הדירה ר' גם תגובת המשיבה מיום 26.7.17 ]. בהתייחס לשאלה 5 ציין המומחה כי עסקאות השוואה לדירות מגורים המופיעות בשומה ממוקמות בסביבת הנכס (מרבית העסקאות הינן מגוש 6188) והעסקאות משקפות לדעתו המקצועית את רמת המחירים הממוצעת בסביבה. באשר לשווי דירה חדשה הפנה המומחה לעמוד 23 בשומתו והבהיר כי מחיר מטר רבוע בעסקאות ברחוב כפר עציון בבניינים דומים (בגבולות 35,000 ₪ למ"ר כאמור בעמוד 25 לשומתו) משקף את שווי הדירות כולל הפוטנציאל העתידי למימוש תוכניות הבנייה .

12.
בהתייחס לשאלה 7 הדגיש המומחה כי מאחר ולא אותרו עסקאות השוואה לקרקע דומה בסביבת הנכס בוצע התחשיב בגישת החילוץ. לדבריו תקן 2 נותן תוקף נמוך לגישת החילוץ, אך בהעדר עסקאות השוואה לעתים אין ברירה אלא להשתמש בגישה זו
המומחה הבהיר כי התקינה אינה "סוגרת" את השמאי לדרך ניתוח יחידה, ויש מקרים שניתן או חייבים לסטות מהתקינה ולפעול לפי ההיגיון .
(לאפשרות השימוש בשיטת החילוץ בנסיבות המתאימות כאשר היא מביאה לתוצאה סבירה ר'
ו"ע 38114-03-15 פוליטי ואח'
נ' מנהל מיסוי מקרקעין חיפה
(פורסם בנבו, 4.5.17)).

בנקודה זו ראוי לציין כי המשיבה לא הוכיחה שתקן מס' 2 של מועצת שמאי המקרקעין,אינו רק תקן ממליץ אלא תקן מחייב . לעובדה כי התקינה השמאית אינה מגבילה את שיקול דעתו של המומחה והוא רשאי לסטות ממנה – ר' גם עת"מ ( מרכז)


9062-09-14

מרים ואח'
נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה ואח'

(פורסם בנבו, 19.7.16 )
.

סבורני כי
מדובר בעניין מקצועי מובהק , בו המומחה הפעיל את שיקול דעתו המקצועי (והניטרלי) ,בצורה הגיונית ,מנומקת וסבירה
ואין כל עילה להתערב בהחלטתו זו.


13.
עוד ציין המומחה כי קיים שווי קרקע זמינה לבנייה וקיים שווי דחוי עקב מגבלות, גישת החילוץ משקפת שווי זמין, במקרה דנן הדחייה הינה עקב שיתוף שאינה קשורה לעלויות למימון הבנייה אלא לדחייה במימוש.
ביחס לשאלה 9 ציין המומחה כי "בתחשיב שווי הדירה במצבה כיום, ניתן ביטוי לשווי זכויות ההרחבה לקומת הגג של הדירה. כל עוד קיים שיתוף זכויות תמיד השווי יהיה נמוך משווי בבעלות מלאה או הסכם שיתוף".

טיעוני הצדדים בדיון בקליפת האגוז

14.
שתי נקודות נותרו להכרעה ואליהן נתבקשו ב"כ הצדדים להתייחס בדיון: האחת, לעניין היטל ההשבחה, וזאת בשים לב להסכמה שגובשה בפסק הדין חלקי לפיה הוסמך בית המשפט להכריע על דרך הפשרה בהתאם לסעיף 79א, על מי יחול החיוב ובאיזה שיעור. נכון ליום 22.7.15 עמד החיוב על שני חלקיו בסכום מצרפי של כ־77,000 ₪ (ר' סעיף ז לפסק הדין); השנייה, סוגיית שווי הדירה.

15.
ב"כ המבקשת שב בפתח דבריו על עמדת המבקשת, לפיה היא מעוניינת לרכוש את הנכס בסכום השומה של 2.3 מיליון ₪ וזאת בלא צורך בקבלת משכנתה. לעניין היטל ההשבחה התייחס ב"כ המבקשת בעמוד 20 שורות 25–28 ובעמוד 21 שורות 1–13.

16.
ב"כ המשיבה הביע טרוניה באשר לחוות דעת המומחה ופגמים שנפלו בה לשיטתו, כמפורט בעמוד 21 שורות 15–32, בעמוד 22 שורות 1–26 ובעמוד 24 שורות 19–32 (במסגרת תשובתו ברשות בית המשפט לתשובת המבקשת). עוד ציין ב"כ המשיבה כי לשיטתו, טרם שייקבע השווי הנכון יש לזמן את המומחה שיבוא להעיד ולהיחקר על השמאות שלו או לחלופין על בית המשפט לבחון את השמאות שצורפה על ידי המבקשת ואת הפערים שקיימים בין השמאויות (עמוד 22 שורות 27–32).

לעניין היטל ההשבחה ציין ב"כ המשיבה כי המשיבה מוכנה לקחת על עצמה את ההיטל בגין העסקה בינה לבין גולן (כ־36,000 ₪ לשנת 2015) וראוי כי החיוב בעסקה דנן (בסך 40,000 ₪ לשנת 2015) יושת על המבקשת (עמוד 23 שורות 1–8).

17.
ב"כ המבקשת בתשובתו התייחס לטיעוני ב"כ המשיבה באשר לנכונותה של השמאות, כמפורט בעמוד 23 שורות 13–31 ובעמוד 24 שורות 1–8. לדבריו בין היתר, בית המשפט אפשר לשאול את המומחה שאלות הבהרה ולא אפשר חקירתו ובכל מקרה יש להכפיף את הדבר למועדים בהם ניתן היה לבקש את חקירת המומחה. המשיבה לא ביקשה לזמן את המומחה לחקירה וכיום, למעלה מחודשיים ימים מאז הוגשה חוות דעתו, לא ניתן לבקש לחקור אותו.

ב"כ המשיבה בתשובתו לתשובת המבקשת באישור בית המשפט, טען בין היתר כי חוות דעתו של המומחה מנוגדת לתקינה השמאית ואולי עקב כך אין צורך לחקור אותו וצריך לבטל את השמאות או להגיש בקשה לפסול אותו או את השמאות שלו. לשיטתו "להגיד שאי אפשר לחקור את השמאי ולהשאיר חוות דעת שמנוגדת לתקינה זה לא יעלה על הדעת" (עמוד 24 שורות 29–32 ועמוד 25 שורות 1–2).

דיון והכרעה



מומחה מטעם בית המשפט – המסגרת המשפטית

18.
כזכור, בפסק הדין החלקי נקבע כי ימונה שמאי מקרקעין כ"מומחה מוסכם מטעם בית המשפט בתחום שמאות המקרקעין" (ר' סעיף א לפסק הדין) (ר' גם סעיף 2 להחלטה בדבר מינויו של המומחה מיום 27.7.17).

19.
הלכה פסוקה היא כי משמינה בית המשפט מומחה מטעמו, אך טבעי הוא שבהעדר נסיבות כבדות־משקל יאמץ הוא את קביעותיו (ר' ע"א 3134/02 עירית רחובות נ' בוטנרו (פורסם בנבו,21.7.03); ע"א 293/88 ניימן נ' רבי תק' על 90 (2) 532; ע"א 3056/99 שטרן נ' המרכז הרפואי שיבא פד"י נו (2) 936).
ההלכה הפסוקה שהובאה לעיל מתבססת על העדפת העמדה האובייקטיבית-ניטרלית של המומחה מטעם בית המשפט.

20.
ככלל, הנטייה היא שלא לסטות מחוות דעתו של מומחה מטעם בית המשפט, בהיעדר טעות בולטת. כך לדוגמה נפסק בפרשת שטרן לעיל, בין היתר כי:

משממנה בית המשפט מומחה על מנת שחוות דעתו תספק לבית משפט נתונים מקצועיים לצורך הכרעה בדיון, סביר להניח שבית המשפט יאמץ ממצאיו של המומחה אלא אם כן נראית סיבה בולטת לעין שלא לעשות זאת. אכן עד מומחה כמוהו ככל עד - שקילת אמינותו מסורה לבית המשפט ואין בעובדת היותו מומחה כדי להגביל שקול דעתו של בית המשפט. אך כאמור לא ייטה בית המשפט לסטות מחוות דעתו של המומחה בהעדר נימוקים כבדי משקל שיניעוהו לעשות כן...
(שם, 949).

21.
ראוי אף להבחין בין מעמדו של מומחה שהתמנה בהסכמה לבין מומחה שהתמנה שלא בהסכמה. ברגיל, משנתמנה מומחה בהסכמה, מתפרשת הסכמת הצדדים כוויתור על העדת המומחים מטעמם. לא כך כאשר המינוי נעשה שלא בהסכמה, שאז זכותו של כל צד להביא כראיה את המומחה מטעמו (ר' רע"א 3112/93 עיזבון וולף נ' מושב גן השומרון, פ"ד מח(5) 397; ע"א 2688/95 פנחס נ' כרם מהנדסים, פ"ד נ(5) 742).

22.
בע"א 558/96 חברת שיכון עובדים בע"מ נ' רוזנטל אח', פ"ד נב(4) 563, נפסק באופן ההולם את ענייננו ותקף לגביו, בין היתר כי:

בענייננו הוכנה, כזכור, חוות-הדעת על בסיס הסכמת הצדדים. הסכמה זו כמו מלמדת מעצמה, כי הצדדים נמנו וגמרו ביניהם שחוות-הדעת תהווה תשקיף נאמן של המציאות הנדונה כלפי בית-המשפט, עד שזה האחרון יוכל לראותה כמשקפת נאמנה את מסכת העובדות המוגמרות והמוסכמות על הצדדים
.

בדבר כוחה המחייב של חוות-הדעת נקבע בפסיקה, כי:
"מינויו מטעם בית המשפט של מומחה מוסכם על הצדדים הוא נוהג רצוי, שיש לעודדו (ע"א 521/77). כפועל יוצא ממינויו של המומחה אין הצדדים צריכים להביא ראיות נוספות ולחקור עדים, ובכך שכרם; מאידך גיסא, מוגבלת, כמובן, יכולתם לערער על מסקנות המומחה. הצדדים רשאים לחקור את העד המומחה... והם אף רשאים לדרוש מן המומחה הבהרות בכתב על חוות-דעתו... עקב ההגבלה על יכולתם של הצדדים להביא ראיות נוספות מצטמצמת ממילא יכולתם לשכנע את בית המשפט בטעותו של המומחה, והיא מתמקדת בעיקר בטענות עיוניות לגבי נכונות מסקנותיו. טענות אלו חייבות למצוא ביטוין בחקירתו של העד, כי זו שיטת המבחן של הרציונאליות של מסקנותיו" (ע"א 323/85 מדינת ישראל נ' מזרחי [2], בעמ' 189).
מתוך הדברים שהובאו לעיל עולה, כי חוות-דעת מומחה נהנית ממעמד מיוחד, עד שהיא קובעת ומעצבת בדרך-כלל את מסכת העובדות הרלוונטית ואת המסקנות המקצועיות המתבקשות ממנה
.

(שם, עמודים 568–569; ר' גם ע"א 605/88 תבורי בע"מ נ' מעינות הגליל המערבי בע"מ, פ"ד מה(2) 1, 11;
ע"א 5509/09
מסארווה נ' מסארווה


(פורסם בנבו
23.2.14)
;
ת"א(מרכז) 36334-11-10

כלל חברה לביטוח בע"מ ואח'
נ' חברת החשמל לישראל בע"מ ואח'

(פורסם בנבו, 9.1.17 )).

23.
לענין שיטת החילוץ ובהמשך לאמור לעיל ,לא מצאתי בשימוש שעשה המומחה , בנסיבות השומה שבפני
, עת נקט בשיטה זו פגם מקצועי הפוסל את חוות דעתו ונוטל ממנה כל תוקף .
טענות המשיבה בהקשר זה נידחות .
ונפסק לעניין זה בין היתר כי "..
בנסיבות אחרות, כגון במקרים בהם אין בנמצא עסקאות מתאימות להשוואה, ניתן לעשות שימוש בשיטות חישוב אחרות ובהן "השיטה השיורית" (המכונה גם "שיטת החילוץ"). על-פי שיטה זו ניתן, בין היתר, לגזור את שוויה של קרקע ריקה בדרך של הפחתת הוצאות הבנייה ורכיבים אחרים ממחיר של קרקע מבונה"
(ר'
ע"א 7060/14
מדינת ישראל - מנהל מקרקעי ישראל נ' סמיח סאלח דבאח
(פורסם בנבו, 06.12.16)).

24.
לעניין טיעונו של ב"כ המבקשת באשר ל"היטל ההשבחה החדש". אין מקום לחייב את המשיבה בחיובים אלו. מדובר בחיובים שמועדם מאוחר למועד ההסכם בין הצדדים. בפסק הדין החלקי נקבע מפורשות ש"אין המדובר בעסקה חדשה אלא בעדכון שווי העסקה שנכרתה בין הצדדים ביום 14.1.15" (סעיף י). לא מצאתי כי יש עילה לחיובה של המשיבה בהיטל זה. במאמר מוסגר ובזהירות הראויה
יצוין, כי סבורני שאף במהלך הדיון חזר בו ב"כ המבקשת ,ברוב הגינותו, מדרישה זו וזאת נוכח דברי בית המשפט .

25.
בסופו של יום חזרה בה המבקשת כאמור מבקשה מס' 21 וזו נמחקה בלא צו להוצאות, לאחר שהוגשה תגובת המשיבה. בשולי הדברים ולעניין בקשה זו יצוין, כי נראה שהיה ממש בבקשה וזאת לאור הוראת תקנה 130(ג) לתקסד"א, לפיה ככל שממונה מומחה מטעם בית המשפט בהסכמת בעלי הדין "יראו הסכמה זו כהסדר דיוני הכולל את ההוראות המפורטות להלן, אלא אם קבע בית המשפט או הרשם אחרת:
1) לא יוגשו חוות דעת מומחה מטעם בעלי דין
".

26.
המשיבה המציאה למומחה את שאלות ההבהרה אליהן צירפה חוות דעת מומחה מטעמה מיום 6.12.17, רק לאחר שהמומחה מטעם בית המשפט המציא את חוות דעתו וזאת על מנת לעמתו עם התזה השמאית שהיא דוגלת בה. סבורני כי מהלך זה אינו ראוי. ככל שחפצה המשיבה להציג בפני
המומחה את חוות הדעת מטעמה, יכולה הייתה לעשות כן טרם שהמומחה המציא את חוות דעתו ,זאת במסגרת המסמכים אשר היא העבירה לעיונו וכפי שנקבע בהחלטת המינוי "ב"כ הצדדים (מבקשת – משיבה 1) ימציאו למשרדו של המומחה בתוך 10 ימים,
כל
תיעוד שברצונם שיעמוד לנגד עיניו טרם מתן חווה"ד
, לרבות פר' הדיון מיום 27/6/17
" (ר' סעיף 5 להחלטה). משכך אף לא מצאתי כל רבב בכך שהמומחה לא השיב לשאלה 8.


זאת ועוד, ככל שהיו בידי המשיבה " הצעות מחייבות בכתב לרכישת הדירה", יכולה היתה להביאן בפני
המומחה, כדי לתמוך גרסתה לעניין שווי הדירה
( ר' סע' 7 לתגובתה מיום 26.7.17 ).

27.
בסעיף 9 להחלטת מינוי המומחה נקבע כי "
היה ויהיו למי מהצדדים שאלות הבהרה למומחה (במניין סביר) הן יוגשו לו תוך 15 יום ממועד קבלת חוות דעתו והמומחה מתבקש להשיב לשאלות אלה תוך 15 יום נוספים
".
לאחר מתן החלטה זו המשיבה לא ביקשה לשמר זכותה לחקור את המומחה.

יתרה מזו, אף לאחר שהומצאה חוות דעת המומחה ביום 13.11.17 לא הוגשה בקשה מטעם
המשיבה לחקור את המומחה. כך למשל בתגובתה מיום 11.12.17 לבקשה להוצאת חוות דעת השמאי (מטעמה),נתבקש בית המשפט "לדחות את הבקשה ולהורות למומחה להשיב לשאלות ההבהרה".

גם טרם מועד ישיבת יום 11.1.18, לא נתבקש בית המשפט על ידי המשיבה להורות על זימונו של המומחה לחקירה. סבורני כי העלאת טענה/בקשה כבושה זו במועד הדיון נעשתה שלא בתום לב ובשיהוי ולפיכך לא היה מקום להיענות לה, קל וחומר לאחר שהמומחה השיב כבר
לשאלות ההבהרה שהוא נשאל על ידי המשיבה.

זאת ועוד, תקנה 130א לתקסד"א קובעת כי "ביקש מי מבעלי הדין לחקור מומחה שהגיש חוות דעת, יודיע על כך לבית המשפט ולשאר הצדדים 30 ימים לפחות לפני המועד שנקבע לשמיעת הראיות או בתוך 7 ימים מקבלת חוות הדעת, לפי המאוחר".

בענייננו כאמור, המשיבה לא הודיעה לבית המשפט בשום שלב כאמור, כי ברצונה לחקור את המומחה המוסכם מטעם בית המשפט.

28.
אשר על כן ובהינתן כל האמור, לאחר שנתתי דעתי לטיעוני הצדדים בכתב ובעל פה, עיינתי בחוות דעת המומחה לרבות בשאלות ההבהרה ובתשובות ההבהרה, נחה דעתי כי אין מקום לפסול את חוות דעת המומחה ויש מקום לאמצה כמו
שהיא. לא מצאתי כי נפלו פגמים בחוות דעת המומחה או כי שיקול דעתו המקצועי הופעל שלא כהלכה ובאורח שאינו מקצועי. חוות דעתו של המומחה המוסכם מטעם בית המשפט מקובלת עליי ומצאתי לפיכך להכריע בתובענה בהתאם לאמור בה.

29.

בזיקה לסעיף ד לפסק הדין החלקי ולאחר שהמבקשת הודיעה כי היא מאמצת את שומת המומחה ברף העליון, דהיינו בסכום של
2.3 מיליון ₪
,
הנני מורה כי סכום זה יהווה את תמורת מכירת הדירה שעל המבקשת (הקונה) לשלם למשיבה (המוכרת
)(ר' גם סע' 35 להלן).

30.
בהמשך לדיון שהתקיים ביום 11.1.18 ולהצהרת ב"כ המבקשת כי בידה שיק לפקודת המשיבה על סך
1.3
מיליון ₪, הנני מורה כי שיק זה יימסר למשיבה ולפקודתה, באמצעות בא כוחה, בתוך 5 ימים
.

31.
בזיקה לסעיף ח לפסק הדין החלקי יודיעו הצדדים בתוך 10 ימים מהיום האם עלה בידם לגבש הסכמה באשר לאופן תשלום יתרת התמורה.

ככל שהצדדים לא יצליחו לגבש הסכמה, תינתן החלטה מתאימה בעניין זה על פי שיקול דעת בית המשפט, כאשר בתוך מועד עשרת הימים יביא כל צד בפני
בית המשפט את עמדתו בעניין. בית המשפט מצפה מהצדדים לגבש הסכמה בנקודה זו בתום לב ובדרך מקובלת
.

32.
בזיקה לסעיף ט לפסק הדין החלקי ניתן בזאת צו לפיו המבקשת רשאית לרשום הערת אזהרה על זכויות גב' גולן המנוחה בדירה, בגין העסקה עם המשיבה .

33.
בזיקה לאמור בסעיף יא לפסק הדין החלקי מודגש בזאת כי ב"כ המבקשת הם שיטפלו בכל נושא הרישום והעברת הזכויות בדירה, מגולן
ע"ש המשיבה ומהמשיבה ע"ש המבקשת.
המבקשת תישא בכל העלויות הכרוכות בכך.

34.
הנני ממנה את עורכי הדין דוד זעירא וברוך אלגרבלי ככונסי נכסים על הדירה ( גוש 6188 חלקה 295 , דירה בקומה ראשונה, ברח' כפר עציון 7 בני ברק), לצורך העברת רישום הזכויות בה מגולן ז"ל ע"ש המשיבה ומהמשיבה ע"ש המבקשת, כאשר בכל עלות ההעברות הנ"ל תישא המבקשת. כל כונס נכסים
ימציא לתיק ביהמ"ש בתוך 10 ימים התחייבות כונס ע"ס 50,000 ₪.

35.
תשומת לב המשיבה לסעיף יב לפסק הדין החלקי, לפיו היא מתחייבת לשתף פעולה עם המבקשת ועם כונסי הנכסים שימונו ולהמציא כל מסמך נדרש ולחתום על כל מסמך שיידרש לצורך העברת הזכויות.





לעניין היטל ההשבחה ('ההיסטורי')

36.
בהתאם לנתונים שהוצגו בפני
בית המשפט, נכון לחודש יולי 2015 החוב הכולל בגין היטל ההשבחה לעיריית בני ברק עמד על סך של כ־77,000 ₪ והוא מורכב משניים – חיוב בגין 'עסקת גולן' בסך 36,860 ₪ וחיוב בגין העסקה שבין הצדדים דכאן בסך 40,763 ₪.

37.
כזכור, בפסק הדין החלקי הסכימו הצדדים והסמיכו את בית המשפט להכריע באופן בו יחול החיוב על מי מהצדדים ובאיזה שיעור בהתאם לסעיף 79א לחוק בתי המשפט. נוכח העובדה כי לא היה בידי הצדדים לעדכן את בית המשפט באשר לגובה החיוב העדכני, הובהר בהחלטה מיום 11.1.18 כי הפסיקה תינתן בחלוקה לאחוזים, בהם יישא כל צד.

38.
לאחר שעיינתי בכתבי הטענות,נתתי דעתי לטיעוני הצדדים בנקודה זו ועל סמך כל החומר שבפני
י, ולאחר שהבאתי בחשבון טענות הצדדים האחד כלפי משנהו, נטלי השכנוע, שקלתי הדברים אלו מול אלו, תוך שבחנתי את המסמכים המצויים בתיק, הנני פוסק בזאת כי סכום החוב העדכני
ישולם ע"י הצדדים בחלקים דלהלן :
המבקשת - % 57.5


( הסכום מהווה למעשה תוספת תשלום לתמורת הדירה).
המשיבה
- 42.5%
(התשלום יבוצע בפועל ע"י כונס הנכסים על דרך קיזוזו מתמורת המכר
(הסך של
190,000 ₪)
ותומצא אסמכתה מתאימה בכתב על התשלום והקיזוז לב"כ משיבה).

39.
כאמור, בסוגיית היטל ההשבחה פסק הדין ניתן ללא נימוקים, לפי שזו הדרך הנכונה לעשות בפסיקה לפי סעיף 79א לחוק. בנסיבות אלו הרי שאין בו קביעת ממצאים או קביעות בעניין מהימנות ואחריות.

40.
ב"כ המבקשת יפעל בהקדם לתשלום מלוא
היטל ההשבחה 'ההסטורי', מושא פסה"ד לעיל.

41.
ככל שב"כ המבקשת מעוניינים להמציא פסיקתה מתאימה לחתימתי לעניין מינויים ככונסי נכסים, הם יעשו כן בתוך 10 ימים.

42.
אין צו להוצאות.

ניתן היום,
כ"ז טבת תשע"ח, 14 ינואר 2018, בהעדר הצדדים.













הפ בית משפט מחוזי 39083-11/16 אניטה דיאן הילדסהיים נ' אסתר מדואל, יהל שרום, אייל גולן ואח' (פורסם ב-ֽ 14/01/2018)