פסקי דין על פנה נתנאל בע''מ | פסקי דין על כהן אלי | פסקי דין על כהן אורי | פסקי דין על כהן דוד |

18880/04 א     18/07/2005




א 18880/04 פנה נתנאל בע''מ נ' כהן אלי, כהן אורי, כהן דוד




1
בתי המשפט

א 018880/04
בית משפט השלום חיפה
18/07/2005
תאריך:
כב' השופטת חני הורוביץ

בפני
:
פנה נתנאל בע''מ

בעניין:
התובעת
פלק יהודה

ע"י ב"כ עו"ד
- נ ג ד -
1 . כהן אלי

2 . כהן אורי

3 . כהן דוד
הנתבעים
תירוש אברהם

ע"י ב"כ עו"ד

פסק דין
1. התובעת הגישה תביעה לפינוי וסילוק יד של הנתבעים מנכס שבבעלותה (חכירה לדורות).

2. הנתבעים הודו בעובדות הנטענות בסעיפים 7 - 1 לכתב התביעה, למעט המסקנות שנטענו
שם.
עוד הודו בסעיף 8 לכתב התביעה, אם כי טענו שאת הדברים המפורטים שם התובעת יכולה היתה להסיק עוד הרבה לפני כן, בשנת 1995.

3. העובדות הינן כלהלן:
א. נתבע מס' 1, אביהם של נתבעים 2 ו-3 (להלן: "אלי") שכר בשנת 1962 או בסמוך לכך
דירה בת 3 חדרים, מרפסת וחדרי שירות, בקומה שמעל קומת החנויות ברח' הרצל 43 חיפה למטרת מספרה (להלן: "המושכר המקורי"). אלי היה דייר מוגן.
ב. ביום 2.11.72 או בסמוך לכך, הסכים אלי להעביר לאליהו חכים חלק מהמושכר המקורי ובמקביל נחתם עם בעל חנות דאז, הסכם שכירות חדש, ביחס ליתרת המושכר המקורי (להלן: "ההסכם"). מטרת השכירות הוגדרה "מספרה לנשים".
ג. הנתבעים מנהלים יחדיו מספרה במושכר. נתבע מס' 2, יליד 1946 עובד במספרה עם אביו עוד מראשית תקופת השכירות בשנת 1962 ואילו נתבע מס' 3, יליד 1952, הצטרף לאביו ואחיו עוד בשנת 1974.
ד. התובעת, חברה פרטית בע"מ, רכשה בנובמבר 1995 את זכויות הבעלים הקודמים בבניין כולו , למעט בית כנסת, לרבות במושכר הנדון.
הנתבעים שילמו את דמי השכירות כסידרם במשך כל התקופה.

4. התובעת טוענת כי קמה לה עילת פינוי עקב כך שאלי, הדייר המוגן, העביר את המושכר לאחרים, לנתבעים 3-2, בניגוד להוראות ההסכם. כמו כן, לבניו - שותפיו, אין זכות להחזיק במבנה ויש לפנותם. לטענתה, עובדות אלו נודעו לה רק בשלהי שנת 2001. (התביעה הוגשה באוקטובר 2004 ).
הנתבעים העלו טענת התיישנות, העדר עילה, מניעות ולחילופין סעד מן הצדק.

5. לאחר ששקלתי את מלוא טענות הצדדים הנני קובעת כי דין התביעה להידחות, להלן אנמק.
התובעת טוענת לעילת פינוי מכח סעיף 131 (2 ) לחוק חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב-1972 (להלן: "החוק") הקובע:
"(2) הדייר לא קיים תנאי מתנאי השכירות אשר אי-קיומו מעניק לבעל הבית לפי תנאי השכירות את הזכות לתבוע פינוי; "
התובעת מסתמכת על סעיפים 6 , 9, ו-10 להסכם משנת 1972.
אכן צודקת התובעת בטענתה כי אין נפקא מינא לכך שההסכם המקורי משנת 1962 לא הוצג, כיוון שההסכם המאוחר, משנת 1972 הוא הקובע.
כמו כן הנתבעים הודו כי אלי חתם על ההסכם, לפיכך אין מקום לטענה כי ההסכם שצורף לכתב התביעה איננו חתום על ידו.

6. להלן לשון הסעיפים הרלוונטים בהסכם:
א. סעיף 6 להסכם:
"השוכר מתחייב:
לא למסור או להעביר או להשכיר את המושכר או חלק ממנו או את זכותו של המושכר או על חלק ממנו לתקופת השכירות או לחלק הימנה וכן לא להרשות למי שהוא אחר להשתמש או להמשיך להשתמש במושכר או חלק ממנו בלי לקבל רשות בכתב מראש לכך מאת המשכיר"
ב. סעיף 9 להסכם:
"במקרה שהשוכר הינו שותפות מוסכמת ומותנה שהשוכר לא יהיה רשאי לקבל שותף או שותפים מבלי הסכמת המשכיר וכל קבלת שותף או שותפים נוספים וגם /או העברת זכויות לשותף או שותפים נוספים תחשב כהפרת תנאי השכירות".
ג. סעיף 10 להסכם:
"אם השוכר יפר או לא יקיים איזה תנאי או התחייבות הכלולים בחוזה זה... - אזי בכל אחד מהמקרים הנ"ל יחשב החוזה הזה כבטל ומבוטל ומבלי לפגוע בזכותו לקבל כל סעד או תרופה אחרים, המשכיר יהיה רשאי לתבוע מיד את פינוי המושכר בלי כל צורך בהודעה או התראה כלשהם....".

7. יש לבחון, מהי "העברת שכירות" העולה כדי הפרת החוזה במובן המקים עילת פינוי המושכר. את חוזה השכירות יש לפרש, ככל חוזה, בהתאם לאומד דעת הצדדים בעת כריתתו, המשתקף מלשון החוזה ומנסיבות כריתתו (ע"א 2073/98, שלמה ידיגר נ' שרה וייסקירך, פ"ד נד (1), 129, 136; ע"א 4628/93, מדינת ישראל נ' אפרופים שיכון וייזום
(1991) בע"מ, פ"ד מט (2), 265, 311; ע"א 528/86, פולגת תעשיות בע"מ נ' עזבון המנוח יעקב בלכנר ז"ל, פ"ד מד (2), 821, 826; ע"א 15/86, חיצוב סחר ופיתוח בע"מ נ' מנורה חברה לביטוח בע"מ, פ"ד מב (4), 666, 671).

8. ההסכם משנת 1972, הינו טופס אחיד של הסכם שכירות ולא הסכם שנוסח לצורך הסדרת היחסים בין צדדים ספציפיים. הסעיף המקנה זכות פינוי אף הוא כוללני ומתייחס לכל סעיף וסעיף בהסכם . יש לכך נפקות לעניין פרשנות כוונת הצדדים. יש מקום להניח כי הסכמת הצדדים ואומד דעתם, לא בהכרח תאמו את "הפשט " הכתוב בהסכם.

9. במועד בו נכרת ההסכם, בשנת 1972, כבר עבד בנו של התובע, אורי, ביחד עם אביו במושכר, במספרה. כזכור אורי עבד במספרה עם אלי , עוד משנת 1962!
לפיכך טענת אלי כי היה ברור לכל שגם לבניו זכות להשתמש עמו במושכר, וכי כוונת הצדדים בעת כריתת ההסכם, לא הייתה כי עיסוקם של בניו עמו במספרה, תהווה הפרת ההסכם - מתקבלת על הדעת. במקרה דנן, כוונת הצדדים הייתה רק כי העברת המושכר לזרים אסורה. יש בסיס לטענת אלי, כי בעל הבית הסכים לכך, שבניו של התובע ישתתפו עמו בהחזקת המספרה.
הראיה לכך, שעל אף שאורי עבד במספרה עוד משנת 1962, הסכים בעל הבית לחתום הסכם חדש עם אלי. דוד הצטרף בשנת 1974. במשך שנים ארוכות, בעל הבית לא מחה ולא טען מאומה כנגד כך שאורי ודוד עובדים עם אלי במספרה. בעל הבית הסכים וקיבל דמי שכירות במשך שנים ארוכות. אין לשער כי מקום עבודתם הקבוע של אורי ודוד במשך שנים ארוכות נסתר מבעל הבית.

10. העובדה שהוצגה קבלה עליה מופיעים רק שמותיהם של אורי ודוד, איננה מלמדת כי אלי איננו עובד עמם במספרה ו/או כי מדובר בשותפות של אורי ודוד בלבד או בשותפות רשומה בכלל.
בכתב התביעה טענה התובעת כי הבנים מחזיקים במושכר "ביחד עם האב".

11. התובעת רכשה את המושכר בשנת 1995 והיא רכשה את הזכויות והחובות שהיו לבעלי הבית, כלפי הדיירים. העובדות הנכונות לגבי מי שעובד ומחזיק את המספרה הנדונה, היו לנגד עיניה, או שללא שום קושי, יכלו להיות לנגד עיניה, עוד בשלב הרכישה, של המושכר.

12. אכן ע"א 4100/97 יוסף רינדר ואח' נ. אסתר ויזלטיר פ"ד נב (4) 580 דן בדירת מגורים. אכן קיימת נטיה לצמצם יותר את הגנת הדייר לגבי בתי עסק, אולם ההגיון העומד מאחורי קביעת הרוב (וגם המעוט) בפסה"ד, יפה אף לענייננו.
כפי שנקבע בפסק הדין, כי סעיף 20 לחוק צריך לעמוד לנגד עיניו של הפרשן בבואו לפרש את האיסור על העברת השימוש בחלק מהמושכר לאחר, כך צריך לעמוד לנגד עיניו גם הסעיף המקביל, סעיף 23 לחוק הקובע:

"23. דייר של בית עסק שנפטר
(א) דייר של בית עסק שנפטר, יהיה בן-זוגו לדייר, ובלבד שהשנים היו בני-זוג לפחות ששה חדשים סמוך לפטירת הדייר והיו מתגוררים יחד תקופה זו.

(ב) באין בן-זוג כאמור בסעיף קטן (א) - יהיו ילדי הדייר לדיירים, ובאין ילדים - אותם היורשים על פי דין שעבדו עם הדייר בעסקו לפחות ששה חדשים סמוך לפטירתו."

13 אף קביעת כב' השופט אור (בדעת המעוט) עולה בקנה אחד עם קביעתי דלעיל. כדבריו: "לכאורה, לשון סעיף האיסור ברורה: הסעיף אוסר באורח גורף על מגוריו של כל אדם אחר- לרבות ידוע בציבור ובן מבוגר לבד מן הדייר על- פי החוזה. אולם, ההתחקות אחר מובנו של הסעיף אינה מתמצה בכך. לעתים התחקות אחר מובנו של הסכם כיצירה תכליתית עשויה להוביל למסקנה כי גם נוסח גורף על פניו אינו חובק כל... בהעדר אינידקציה לכוונתם הסובייקטיבית של הצדדים לחוזה, יש לנסות ולחלץ את הפתרון ההסכמי מתוך השלכה של מהות העיסקה והגיונה על עובדות המקרים העומדים לדיון".
כפי שקבעתי, כבר במועד כריתת ההסכם המקורי, ובמשך 10 שנים עד לכריתת ההסכם דנן, עבד אורי עם אביו אלי במספרה; האיסור על העברת חלק מהמושכר ושיתוף הבנים בעבודה במספרה, לא נכלל באיסור שבסעיפים 6 ו- 9 להסכם והצדדים לא התכוונו כי סעיף 10 להסכם יחול על מקרה כזה. לא זו היתה תכלית האיסור בהסכם הנדון.

13. כיוון שדחיתי את הטענה לקיומה של עילת פינוי, מתייתר הצורך לדון בשאר טענות ב"כ הנתבעים.
התביעה נדחית.
התובעת תשלם לנתבעים שכ"ט עו"ד בסך 7,500 ₪ בצירוף מע"מ.

המזכירות תמציא העתק פסק הדין לב"כ הצדדים
ניתן היום י"א בתמוז, תשס"ה (18 ביולי 2005) בהעדר הצדדים.

________________
ח. הורוביץ, שופטת
קלדנית: לימור ב.








א בית משפט שלום 18880/04 פנה נתנאל בע''מ נ' כהן אלי, כהן אורי, כהן דוד (פורסם ב-ֽ 18/07/2005)