פסקי דין על עירית ירושלים | פסקי דין על עמוס הדר נכסים והשקעות בע"מ

21574-02/12 א     05/02/2018




א 21574-02/12 עירית ירושלים נ' עמוס הדר נכסים והשקעות בע"מ








בית משפט השלום בירושלים



ת"א 21574-02-12 עירית ירושלים
ואח' נ' עמוס הדר נכסים והשקעות בע"מ
ואח'



בפני

כבוד השופטת
מרים קסלסי


התובעת

עירית ירושלים

ע"י ב"כ עוה"ד אהרון רשף ואח'


נגד


ה
נתבעת

עמוס הדר נכסים והשקעות בע"מ

ע"י ב"כ עוה"ד
רוני כהן ואח'





פסק דין

מבוא
1.
עניינה של תביעה זו הוא חוב ארנונה, לתקופה שבין 25.7.2006 ועד 30.11.2007, בנוגע לנכס מסחרי המצוי בבנין ברח' האומן 16 בירושלים, המכונה "בית גיל", ואשר שייך לנתבעת.
הנתבעת עוסקת בהשכרת נכסים לצדדים שלישיים. הבנין מורכב משלוש קומות וגלריה. כל קומה שטחה מעל 600 מ"ר, ואילו קומת הגלריה בשטח של כ-130 מ"ר (ראו שרטוט הקומות וציון המחזיקים בכל יחידת שטח ששלחה הנתבעת לעיריה ביום 28.1.09, נספח י' לתצהיר העיריה).
השטח המושכר חולק בהתאם לצרכיו של השוכר העדכני. ככל שהודיעה הנתבעת או השוכרים על החזקתם בנכס לעיריה, נקבע מספר נכס לכל יחידת השכרה.
2.
התביעה במקור התייחסה לשני נכסים: נכס שכונה בקיצור "065" ואשר לגביו גם הוגשה הודעת צד שלישי נגד המחזיקים, ניתן

פסק דין
חלקי המאשר הסכם פשרה בין הצדדים. נכס זה מצוי בקומת הגלריה.
נותרה לבירור התביעה על סך 157,192.46 ₪, לגבי נכס/יחידת השכרה
שכונתה בספרי העיריה במספרים שונים שהשתנו לאורך השנים, ואשר לטענת העיריה שטחה עומד על 686 מ"ר.

המחלוקת
3.
המחלוקת בין הצדדים נסובה אודות זיהויו של השטח הנ"ל בתוך הבנין. האם מדובר בנכס בקומה ראשונה אשר מוחזק על ידי השוכרת "סאמיט סקול", שאז מדובר בתביעה לתשלום כפל או תשלום ביתר, כיוון שזו ששכרה שטח של כ- 264 מ"ר או 288 מ"ר שילמה את הארנונה,

או שמדובר בנכס בקומה שניה, שעד 21.12.08 זוהה כנכס מס' 30130-019-001-0069 (להלן: נכס 0069) והחל מהתאריך הנ"ל שונה ל- 30130019101-0068 (להלן: "נכס 0068"), כפי שעולה ממסמך העיריה ("הצגת נתוני ארנונה לנכס" מיום 28.2.13, סומן ת/1).

4.
פעמיים נמחקו תביעות העיריה, תיק הוצל"פ שנפתח ב-2009 והוגשה בו התנגדות, נמחק, התביעה שלפני שהוגשה ב-2012 נמחקה ולאחר בקשה לביטול המחיקה, נעתר לה המותב הקודם וחידש התביעה ביום 12.10.15
(החלטת כב' הש' א. שניידר).
5.
חובת תשלום הארנונה חלה על בעל הנכס או המחזיק. ככל שבעל הנכס אינו מדווח על המחזיק בנכס, או כאשר הנכס נותר ריק, חוב הארנונה חל על בעל הנכס (ראו סעיפים 325 ו-326 לפקודת פקודת העיריות [נוסח חדש].

טענת העיריה
6.
העיריה טענה כי לאורך השנים, בהן ניסתה לגבות החוב נפגשה עם נציג הנתבעת ובא כוחו וביקשה לקבל פרטים – מי החזיק בשטח שבו נצבר החוב, "היו מחזיקים שלא נרשמו, וסמת סקול נרשמו כמחזיקים בשטח של 264 מ"ר או 288, כאשר מלוא השטח הוא 680 ממ"ר של הקומה" (פרו' עמ' 13 ש' 4).

7.
לטענת העיריה מדובר בנכס שזוהה בזמנים הרלוונטיים לחוב הארנונה במס' 0069

(ראו תדפיס העיריה שהודפס ממחשביה ביום 28.2.13 , נספח ד' לתצהיר הנתבעת). לאחר מכן ביום 21.12.08 שונה מספרו ל-0068, כאשר נרשם שם המעדכן – ברונו גוטמן – מנהל הנתבעת דאז, אולם יתר הנתונים כמו שטח הנכס (686 מ"ר), מס' חשבון המשלם (4566642-025) ומספר הזיהוי של הנתבעת (ח.פ. 51-08121000 נותרו בעינם, ולכן מדובר באותו נכס שלגביו לא שולמה ארנונה, ולא בנכס שמוחזק על ידי חב' סאמיט סקול.
נציג העיריה מר קרה - הסביר כי "אין ולא קיים מצב שבו יהיה מס' חשבון זהה לשני נכסים או לשתי תקופות חזקה שונות" (פרו' עמ'
14 ש' 4).

טענות הנתבעת
8.
הנתבעת טוענת כי ריבוי הסתירות ואי ההתאמות בין התדפיסים והמסמכים השונים שהציגה העיריה, צריך להביא לדחיית התביעה נגדה.
9.
חב' סאמיט סקול מחזיקה בנכס 0068 שבקומה הראשונה
, כראיה לכך מפנה הנתבעת לנספח י"א לתצהירי העיריה, שהוא שרטוט ומדידה שערך פקיד העיריה ביום 1.2.09 , השטח הנמדד בקומה ראשונה הוא 285 מ"ר נטו, ומס' זיהוי הנכס הוא 0068.
תדפיס הנושא תאריך הדפסה 22.4.09 (נספח ו' לתצהיר הנתבעת) מפרט נתונים לחשבון 3104205-080 ובו רשומה סאמיט סקול כמחזיקה בנכס המזוהה במס' 0068, בשטח לחיוב של 231 מ"ר, החל מ-10.7.08. עוד מצוי בטופס נתון בשם: "קובעי מס: 92102" ומס' הזיהוי של ה"תושב" – 580031813.
10.
הנתבעת מפנה גם לנספח ה' בתצהירה (הודפס ביום 1.2.17) שם נכס 0069 המיוחס לאותו מס' זיהוי התושב, קרי סאמיט סקור, שטחו 231 מ"ר ולא 686 מ"ר, ומכאן שמדובר בתביעה לתשלום כפל.


הראיות
11.
מטעם העיריה העיד מר יהושע קרה , מטעם הנתבעת העיד מר יאיר הדר. הצדדים הציגו מסמכים שונים ונחקרו עליהם.
עדותו של מר קרה עשתה רושם מהימן, ואילו עדותו של מר יאיר הדר היתה פתלתלה מתחכמת ומתחמקת. בנוסף בולטת היעדרותם של אנשי הנתבעת שהיו אחראים על מח' הנכסים אצל הנתבעת והיו בקשר עם העיריה. יחד עם זאת, יש להבהיר כי לא הרושם שעשו הצדדים הוא זה שיקבע את תוצאת פסק הדין, כי אם הבנת המסמכים הרבים שצורפו ובחינת השאלה – האם העיריה הוכיחה כדבעי במסמכיה כי קיים חוב ארנונה על נכס בשטח של 688 מ"ר לתקופה שמיום
25.7.2006 ועד יום

30.11.2007.
הקושי בהוכחת החוב נובע מחילופי מספרי זיהוי של שטחים בתוך בנין הנתבעת, בעקבות שינויים במחזיקים וחלוקה שונה של שטחי ההשכרה. מדובר באלפי מטרים מושכרים. מי שצריך לדווח על השינויים בהחזקת המושכרים ובשטחי ההשכרה היא הנתבעת, ולכן הטרוניה כלפי העיריה בנוגע לאי סדר, נעוץ בעדכון חסר של הנתבעת, לתקופת החוב הרלוונטית. אמנם נטל הראיה הוא על המוציא מחברו, קרי העיריה, אך לו רצתה הנתבעת להסיר כל ספק בשאלת קיומו של חוב ארנונה, היה עליה להמציא ראיות הנוגעות לתשלום הארנונה בתקופה הרלוונטית בכל שטח הבנין, ובדרך זו לסתור באופן מלא ומוחלט את טענת העיריה, אולם את זאת לא עשתה, אלא הסתפקה בטענה כי החוב מיוחס לנכס בקומה א' אותו מחזיקה חב' סאמיט סקול וזו שילמה את חובותיה, אגב, גם באיחור ניכר.

דיון והכרעה
12.
להלן הממצאים העולים מהמסמכים הרבים שצורפו:
משרד התמ"ת פינה את המושכר ביום 25.7.06

(מכתב התמ"ת - נספח ה' לתצהיר התובעת). זיהוי הנכסים המצוין בהודעת הפינוי הוא: 0069 ו-119. אין מחלוקת כי משרד התמ"ת שכר שטחים בקומות ב' וג'.
ביקור פקח העיריה בבנין
–ביום 16.4.08
העלה כי נכס מס' 0069 בשטח של 686 מ"ר פוצל לארבעה מחזיקים שונים: חב' כרמל פנימיה תורנית, חב' אמיטול, חב' דניאל מערכות מידע וחב' לפיתוח מפעלים שהחזיקה ב-231 מ"ר – אולם בעת הביקור המקום נמצא ריק. (נספח ט' לתצהיר העיריה).
הנתבעת לא הציגה כל ראיות לתשלום ארנונה על ידי מי ממחזיקי הנכס בקומה ב', לאחר עזיבת
משרד התמ"ת. בנוסף, יש בביקור זה ראיה לכך שחלק מהקומה לא הושכר ולכן חוב הארנונה חל על הבעלים.

שרטוט שערכה הנתבעת ביום 28.1.09
(נספח י') המפרט את שמות המחזיקים בקומות השונות בבנין תואם את ממצאי מפקח העיריה, קוקה יעקב.

13.
המסקנה משלושת המסמכים (נספחים ה' ט' וי') היא שנכון לתקופת החוב – 25.7.06 – 30.11.07, נכס 0069 משתרע על מלוא קומה ב' והוא בן 686 מ"ר.
התראות שנשלחו לנתבעת בתאריכים 17.9.07, 18.9.07 וב-4.12.07 מציינים את נכס מס' 0069.
(נספח ג' לתצהיר העיריה עמ' 3-5) והיות שמדובר בקומה שניה ולא בקומה ראשונה, טענת הנתבעת כי מדובר בחוב ארנונה המיוחס לסאמט סקול וכי חוב זה שולם, אינה נכונה.

14.
שינויים מספרי הזיהוי של יחידות השטח השונות בבנין נעשו מאוחר לתקופת החוב, ולכן אינם רלוונטיים.
אציין את השינויים במספרי זיהוי השטחים/הנכסים המושכרים בתוך הבנין של הנתבעת, כדי להדגים את חוסר הבהירות, שהביא לנקיטת הליכים ומחיקתם. למעשה, רק בסיום ההוכחות ובסיכומי העיריה ניתן להבין את השתלשלות סימני הזיהוי בנכסים השונים בבנין, וגם זאת לא באופן מושלם. השימוש החוזר של העיריה באותו מספר זיהוי ששימש קודם לנכס אחר, אף כי בתקופת חוב אחרת,
תרם אף הוא לבלבול שנוצר שנים לאחר היווצרות החוב – בעת הדיונים עם הנתבעת טרם הגשת התביעות ולאחריהן.


15.
בעקבות ביקור המפקח ב16.4.08
בוטל מס' הזיהוי 0069
שניתן למלוא השטח בקומה ב', עת משרד התמ"ת החזיק בו, וניתנו מספרים חדשים, מספר זיהוי לכל מחזיק:

0216 – לחב' כרמל
0034 - לאולפני אור, 0232 - לאמיטול ו0224 - לחב' דניאל מערכות. אולפני אור איישו את החלק הריק שהוחזק קודם לכן על ידי חב' פיתוח מפעלים, זאת אני למדה מהשוואת השטחים בבדיקת המפקח ובתשריטים שערכה הנתבעת - נספח י'.
16.
תשריטי הנתבעת - הנתבעת מציינת ליד כל מחזיק את תאריך החזקתו: כרמל – מ-1.12.07, אולפני אור מ-1.7.08, אמיטול מ-1.5.08 ודניאל מערכות מ-1.8.08.
השוכרים הנ"ל החזיקו יחדיו את קומה ב' מאוחר לתקופת החוב.
תקופת החוב היא למעשה תקופת הביניים בין יציאת משרד התמ"ת לבין כניסתם של שוכרים חדשים.

17.
אישור הנתבעת לכך שנכס מס' 0069 חלש על 686 מ"ר בקומה השניה וחולק והושכר רק בחלקו לאחרים מצוי במכתב הנתבעת מיום 15.2.08
. (נספח ח' לתצהיר העיריה) שם מצוין כי כרמל השכירה 180 מ"ר, וחב' דניאל 67 מ"ר. (אולפני אור ואמיטול נכנסו לשטחים האחרים מספר חודשים לאחר מכן). מאותו מכתב עולה כי הנתבעת מכירה בחוב, מבקשת חשבונות נפרדים ומעודכנים, אולם אין כל ראיה ששילמה חשבונות אלו.

18.
מאוחר לתקופת החוב, ביום 21.12.08 שונה מס' זיהויו של הנכס בקומה 2 מ-0069 ל-0068. העדכון נעשה ככל הנראה לבקשת ברונו גוטמן – מנהל הנתבעת, שלא הובא להעיד, (ת/1) ולא כפי שנטען על ידי הנתבעת, מיוזמתה של העיריה.

בכל מקרה, עדיין מדובר בזיהוי של הנכס בקומה ב' ולא בקומה א'.
19.
מקור הבלבול הוא ככל הנראה בשימוש החוזר במספר זיהוי 0068 , אך בתקופה מאוחרת יותר, כזיהוי הנכס המוחזק על ידי סאמט סקול. הדבר נעשה ב-10.7.08

סוף דבר
20.
לאחר שעיינתי במסמכים שהוגשו, בתצהירים ובעדויות לפני, הגעתי למסקנה כי הנתבעת חבה בחוב ארנונה, כנטען בכתב התביעה, וכי חוב זה מתייחס לקומה שניה ולא לקומה ראשונה.
21.
קיבלתי
את הסברי העיריה לענין האופן שבו מזוהה נכס (במספר פרמטרים, שחלקם משתנים, בהתאם לדיווח על שינוי המחזיקים וחלקם נותרים קבועים).
הרשומה ת/1 היא רשומה מוסדית שהנתבעת לא הצליחה לקעקע את מהימנותה, ואשר לפיה, נכס מס' 0069 שונה זיהויו ביום 21.12.08 ל-0068, הסיבה לשינוי או השאלה מי יזם אותו אינה חשובה, מה שחשוב הוא העקיבה אחר נכס מסוים ואופן זיהויו בספרי העיריה.
22.
לא מדובר בהרחבת חזית ביחס לכתב התביעה, אלא בהוכחת התביעה וזיהוי הנכס בר החוב.
23.
אשר על כן אני מחייבת את הנתבעת לשלם סך 101,144 ₪ המהווים את קרן החוב בצירוף הפרשי הצמדה בלבד, נכון ליום 1.2.12
(נספח א' לכתב התביעה). לסכום זה יצטרפו הפרשי הצמדה וריבית מיום הגשת התביעה ועד התשלום בפועל.
למעשה שללתי מהעיריה את הריבית הנקובה בתדפיס החוב (56,049 ₪), בשל אשמה התורם לבלבול ולניהול הליכים משפטיים לא יעילים לאורך שנים. אני מניחה שלולא חזרה על שימוש באותם מספרים לגבי שטחים אחרים בבנין, לא היה צורך בניהול התביעות והסכום היה משולם לה קודם לכן.
24.
בשל אותן נסיבות אני מחייבת את הנתבעת בהוצאות משפט נמוכות, בסך 7,500
₪.
הסכום ישא הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד התשלום בפועל.

ניתן היום,
כ' שבט תשע"ח, 05 פברואר 2018, בהעדר הצדדים.













א בית משפט שלום 21574-02/12 עירית ירושלים נ' עמוס הדר נכסים והשקעות בע"מ (פורסם ב-ֽ 05/02/2018)