פסקי דין על בנימין קורן | פסקי דין על אליעזר פישמן | פסקי דין על בועז ארדה | פסקי דין על הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה רחובות | פסקי דין על קלוד נחמיאס חברה לבנין |

8002/13 ערר     27/06/2017




ערר 8002/13 בנימין קורן, אליעזר פישמן, בועז ארדה נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה רחובות, קלוד נחמיאס חברה לבנין בע"מ




מדינת ישראל
משרד האוצר – מנהל התכנון
ועדת ערר מחוזית

עררים מס': 8002/13, 188/15/48
הרכב ועדת הערר:
יו"ר: עו"ד יריב אבן חיים

נציגת מתכננת המחוז: אדר' שרון שחף
חבר ועדה: רו"ח מתן מוסלר

העוררים: 1. בנימין קורן
– העורר בערר 8002/13
ע"כ ב"כ עו"ד מיכל הלפרין
ועו"ד אלירן ענר

2. אליעזר פישמן
, בועז ארדה
- העוררים בערר 188/15/48
ע"י ב"כ עו"ד בתיה שהינו עברי

- נגד -
המשיבים: 1 . הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה רחובות

ע"י ב"כ עו"ד יעקב ברכה

2. קלוד נחמיאס חברה לבנין בע"מ

ע"י ב"כ עו"ד יצחק סרויא
ומר ניסים סבן
החלטה
1. עניינם של שני העררים שבפני
נו הוא שומות השבחה שיצאו לעוררים בשני העררים בעקבות מכירת זכויותיהם במקרקעין למשיבה 2 בעררים (להלן: הרוכשת). מדובר במקרקעין ברח' אהרון צ'חנובר פינת רחוב פרופ' אפרים קציר בשכונת גן הפקאן, מגרש 32 בשלמות (שהוקצה לעוררים בהתאם לתכניות רח/2200 ורח/2200/א, כנגד זכויותיהם בחלקות 119, 120, 121 ו-173 בגוש 3694, וחלקה 32 בגוש 3693).

2. העררים נסבים על החיוב בהיטלי השבחה ועל זהות החייב בהיטל ההשבחה לזכויות בניה בגגות חלקיים, שאין חולק בפני
נו שהותרו בהיתר בניה שניתן לרוכשת לפי תכניות רח/2000/ג/2 (להלן: תכנית ג/2) ורח/מק/2000/ג/3 (להלן: תכנית ג/3), וכן על חיוב בהיטל השבחה לתכנית רח/2200/ב אשר אפשרה תוספת 3 קומות במקרקעין. יש לציין, כי הצדדים אינם חלוקים בכך שתכניות ג/2 ו-ג/3 אפשרו לוועדה המקומית לאשר זכויות בניה בגגות חלקיים כפי שיתואר להלן.

3. שלושת העוררים (בשני העררים), שהיו הבעלים במשותף במקרקעין האמורים, התקשרו עם הרוכשת ביום 29.12.11 בהסכם אחד למכירת כל זכויותיהם במקרקעין. תכניות ג/2 ו-ג/3 וכן תכנית רח/2200/ב אושרו עוד קודם לכן. ביום 22.4.12 אושרה בתנאים בקשה להיתר בניה שהגישה הרוכשת בה אישרה הוועדה המקומית את השטחים שהתבקשו בגגות החלקיים מכח תכניות ג/2 ו-ג/3. ביום 4.6.12 נשלחו דרישות תשלום לעוררים בהתאם לשומה שנערכה על-ידי שמאי הוועדה המקומית (להלן: השומה הראשונה). המדובר היה בשומה כללית שנערכה לכל המתחם (19 מגרשים) ומתייחסת רק לתכניות ג/2 ו-ג/3, ואשר קבעה בטבלה את ההשבחה מתכניות אלה לכל אחד ממגרשי הבניה במתחם גן הפקאן. לטענת העוררים, בחודש נובמבר 2012, מספר ימים לאחר ששולמו השוברים שהונפקו להם בהתאם לשומה הראשונה, הובאה לידיעתם דרישת תשלום בעקבות שומה נוספת שנערכה למקרקעין כבר ביום 2.8.12 על ידי שמאי הוועדה המקומית. בהתאם לשומה זו הם נדרשו לשלם היטל השבחה נוסף בגין תכניות ג/2 ו-ג/3 וכן היטל השבחה בגין רח/2200/ב (להלן: השומה השניה). החיוב בהתאם לשומה השניה הוא הנתון במחלוקת בעררים אלה.

4. ערר 8002/13 הוא, כאמור, עררו של אחד המוכרים, שהוגש על עצם החיוב. נטען, כי השומה השניה הוצאה שלא כדין. הרוכשת צורפה כמשיבה לערר (היא המשיבה 2 בשני העררים) בהחלטה שניתנה בסוף הדיון שקוים בפני
ועדת הערר בהרכבה הקודם ביום 30.9.14, שנימקה זאת "לאור התפתחות הפסיקה מאז הגשת הערר" ומתן פסק דינו של בית המשפט העליון בעניין רע"א 3002/12 הוועדה המקומית לתכנון ובניה גבעתיים נ' אליק רון (15.7.14; להלן: הלכת רון).

5. ערר 188/15/48 הוא ערר בנוגע לשומה השניה שהגישו שניים מהבעלים הנוספים במקרקעין שמכרו את זכויותיהם לרוכשת. הערר הוגש על הכרעתו של השמאי המכריע מר יצחק ברמן (נושאת תאריך 19.11.14), שמונה לבקשתם. השמאי המכריע סבר, כמפורט בהמשך החלטה זו, כי לא ניתן היה להעריך את היקף הזכויות שיאושרו בקומות החלקיות טרם אישור הבקשה להיתר (הוא כינה אותן זכויות "כמוסות"). עם זאת, הכרעתו של השמאי המכריע היתה, כי מדובר "במצב חריג" ועל העוררים לשאת במלוא היטל ההשבחה בגין הזכויות שהקנו תכניות ג/2 ו-ג/3 כפי שהתגבשו לדעתו עם אישור הבקשה להיתר (בקיזוז הסכומים ששולמו לפי השומה הראשונה), וכן בהיטל ההשבחה לתכנית רח/2200/ב, והכל בהתאם לערכי השווי וקביעות שמאיות שקבע לגבי ההשבחה מכל אחת מהתכניות (שאיש מהצדדים בדיון לא חלק עליהן בפני
נו). לשיטתו, הרוכשת צריכה לשאת רק בהיטל השבחה בגין הקלה שאושרה לה במקרקעין, ושאינה מענייננו בעררים אלה.

6. בהתאם להחלטת ועדת הערר בהרכבה הקודם אוחד הדיון בשני העררים. לאחר שוועדת הערר בהרכב הקודם לא הספיקה לסיים את המלאכה קבענו את העררים לדיון בפני
נו. בעקבות הדיון שקוים אפשרנו לצדדים, לפי בקשת העוררים, להגיש התייחסויות נוספות ולרבות לשומה שערכה השמאית המכריעה גב' פריאל ביום 24.11.15, שעסקה אף היא בסוגיית ההשבחה בגין זכויות הבניה המתאפשרות בגגות החלקיים לפי תכניות ג/2 ו-ג/3. כמו כן אפשרנו לצדדים להתייחס לסוגיות נוספות שהועלו לראשונה בשלב הדיון בפני
נו. בתמצית ייאמר (ובהמשך נרחיב בכך), כי גם לפי דעתה של השמאית המכריעה גב' פריאל (בדומה לדעתו של השמאי המכריע מר ברמן) לא ניתן היה לדעת במועד הקובע לתכנית מה היקף תוספות הבניה שיאושרו בגגות החלקיים (היא כינתה אותן זכויות "רעיוניות"). עם זאת, בשונה מהשמאי המכריע מר ברמן, גב' פריאל החילה על זכויות אלה את הלכת רון וקבעה, כי שיעור ההשבחה בשל התכנית בשלב המימוש בדרך מכר (טרם קבלת ההיתר) הוא אפס, וכי יש לחייב במלוא ההשבחה את רוכש הקרקע בשלב קבלת ההיתר.

7. לאחר שנשלם שלב כל הטיעונים הגיעה השעה להכרעתנו. לא נותר לנו אלא להביע את צערנו בפני
הצדדים על התמשכות ההליכים בעררים.

8. תמצית טענות העוררים: בשומה הראשונה נכתב כי היא מתייחסת לבינוי האופטימלי של המקרקעין ולא נכללה כל התייחסות לכך שיש לפי התכניות זכויות "מותנות" או "כמוסות" שלא ניתן לשום אותם באותו שלב. הכלל הינו כי בעת מימוש מלא בדרך של מכר על שומת הוועדה לכלול את מלוא הפוטנציאל התכנוני של התכניות אשר חלות על המקרקעין. סטיה מכך פוגעת בעקרון הוודאות והשקיפות, חושפת את המוכר לחיוב עתידי בזמן בלתי ידוע ומונעת ממנו לכלכל את צעדיו. הוועדה המקומית לא פירטה בשומה הראשונה, ולא הוכיחה, כי לא ניתן היה לשום את מלוא הזכויות על פי התכניות. בעת עריכת השומה הראשונה כבר הוגשה הבקשה להיתר בניה שכללה את מלוא היקף הבניה. לפיכך יש לדחות את עמדת הוועדה המקומית לייחס לשמאי הוועדה כוונה לשום רק חלק מהזכויות. גם במסגרת הליכי הערר לא פירטה הוועדה המקומית ולא הציגה חוות דעת מטעמה המוכיחה כי מדובר בתכנית חריגה, והאם הזכויות נובעות מהתכניות האמורות או שמא מההקלה שביקשה הרוכשת. גם המצג שנעשה כלפי העוררים היה שינתן אישור לטאבו עם תשלום השוברים, ומבלי לציין כי מדובר בתשלום חלקי. אין בשומות שערכו השמאים המכריעים ברמן ופריאל כדי לסייע לוועדה המקומית. סמכות השמאי המכריע היא רק להערכת גובה החיוב בהיטל השבחה, והוא איננו מוסמך לדון בסוגיית עצם החוקיות לדרישת ההיטל. לפיכך, הכרעת השמאי המכריע ניתנה בחוסר סמכות. השאלה האם השומה הראשונה כללה את מלוא הזכויות הפוטנציאליות של התכניות אינה שאלה שמאית. מדובר בקביעה משפטית שכאשר נערכת שומה בעת מימוש מלא ולא חל כל שינוי בתכנית ניתן להוציא שומה נוספת בשלב הוצאת היתר הבניה ומי צריך לשאת בתשלום שומה נוספת זו. מה גם ששומתו ניתנה לפני שפורסמה הלכת רון. העורר בערר 8002/13 פנה לוועדת הערר בעניין עצם הטלת החיוב ולא היה צד בדיון אצל השמאי ברמן וממילא אין תוקף לקביעותיו של מר ברמן לגביו. גם השמאית המכריעה פריאל חרגה מסמכותה כאשר קבעה, כי על אף קיומה של שומה מכרעת קודמת שהוצאה עקב אירוע המכר, יש מקום לחייב בהיטל גם בעקבות בקשה להיתר בניה. מדובר בשאלה משפטית בעניין עצם החיוב שאיננה בסמכותה. האפשרות לתקן שומה הינה מוגבלת לתיקונים טכניים בלבד כאמור בסעיף 14(ו) לתוספת השלישית. במקרה דנן, אין לקבל שמדובר בתיקון טעות, וגם אין בשומה השניה זכר להיותה תיקון כלשהו לשומה הראשונה או הסבר כלשהו לתיקון של טעות. כאמור, גם בשומה הראשונה אין זכר לכך שהשמאי בחר לשום רק חלק מהזכויות מכח התכנית. מה גם שעולה שמדובר בפגם מהותי ביותר שנפל לכאורה בשומה הראשונה בנוגע לסוגיה משפטית כבדת משקל בדבר עצם חוקיות החיוב. הוועדה המקומית נהגה בהתרשלות חמורה שאין לה כל הסבר או צידוק. היא לא הודיעה למוכרים על הוצאת השומה השניה אלא כעבור שלושה חודשים מיום הוצאתה, ולאחר ששילמו את היטל ההשבחה על פי השומה הראשונה. הוועדה המקומית בחרה להתנהל בשומה השניה רק מול הרוכשת ולהשאיר את המוכרים מחוץ לתמונה. השלמת העסקה הייתה אמורה להתקיים ביום 27.2.12 אולם לאחר משא ומתן בין הצדדים נקבע מועד להשלמת העסקה ליום 6.11.12. לו הייתה הוועדה מודיעה למוכרים בחודש אוגוסט 2012, כי הוצאה שומה חדשה, היו יכולים להסדיר תוספת תשלום זו מול הרוכשת בטרם תושלם העסקה. בכך גרמה הוועדה המקומית למוכרים לשנות את מצבם לרעה. לחלופין, בהתאם להלכת רון, יש להטיל את החיוב על הרוכשת שביקשה את היתר הבניה, והיא שנהנתה מתוספת הזכויות. בהתאם להלכת שנפסקה בע"א 1321/02 נוה בנין ופיתוח בע"מ נ' הוועדה לבנייה למגורים ולתעשייה, מחוז המרכז (2013; להלן: הלכת נוה בנין), העברת החבות בהיטל היא מועד חתימת הסכם המכר ולא עם רישום הזכויות של הרוכשת או תשלום התמורה.

9. תמצית עמדת הוועדה המקומית: מדובר בניסיון לחמוק מחיוב היטל השבחה בגין תכנית אשר השביחה את המקרקעין ואשר הזכויות שבה אף מומשו ונוצלו בפועל. העוררים בערר 188/15/48, לא הגישו ערר על עצם החיוב אלא פנו למסלול של שמאי מכריע וכבר מטעם זה יש לדחות את טענותיהם לגבי עצם החיוב. השומה הראשונה הוכנה כשומת טבלה כללית למתחם בכללותו הכוללת התייחסות אך ורק להוספת חדרים על הגג בגין דירות שבקומה העליונה בהיקף 240 מ"ר לפי תכניות ג/2 ו-ג/3. היא לא כללה התייחסות לתוספות הבניה ביחס לקומות חלקיות, שהינן תוספות מיוחדות וקונקרטיות התלויות באופן הבינוי ובשיקול דעת של הוועדה המקומית בשלב הרישוי. שומת ההשבחה הקונקרטית למגרש הכוללת את מלוא הזכויות המבוקשות על פי התכניות ג/2 ו-ג/3, ולרבות הקומות החלקיות בהיקף 900 מ"ר, נמסרה בשלב ראשון לרוכשת. למחרת היום מיהרו המוכרים לבקש שוברי תשלום ומשנמסרה להם בטעות השומה הכללית הראשונה מיהרו לשלם את השוברים. לאחר שהרוכשת טענה, שאיננה חייבת בתשלום ההיטל בגין תכניות שאושרו לפני מועד הרכישה נשלחה דרישה לעוררים לתשלום יתרת היטל ההשבחה. לא חלה טעות בשומה הראשונה, שכן היא נערכה למועדים הקובעים לתכניות ג/2 ו-ג/3, כאשר במועדים אלה טרם התבקש היתר בניה ולא ניתן היה לדעת מה יהיה היקפן של הזכויות הנוספות בשל הקומות החלקיות כפי שגם קבעו השמאים המכריעים ברמן ופריאל. לחלופין, גם אם שגה שמאי הוועדה כאשר הכין טבלה כללית למתחם מבלי לבדוק בקשה קונקרטית להיתר למגרש זה או אחר, הייתה הוועדה זכאית לתקן כל טעות כאמור בהתאם לסעיף 14(ו) לתוספת השלישית המאפשר תיקון שומה מנימוק שעניינו טעות בזכויות שיש לחייב במקרקעין. אין המדובר בתיקון של עניין שומתי כגון ערכי שווי, ולפיכך זה בדיוק המקרה להפעיל את סעיף 14(ו) ועסקינן בהיקף הזכויות שיש לחייב בהתאם לתכנית ושנבנו הלכה למעשה על ידי הרוכשת. השאלה אם יש להטיל את החיוב לפתחם של המוכרים או הרוכשת או בכל חלוקה שהיא ביניהם, עומדת לפתחה של ועדת הערר כחלק מיישום הלכת רון. הדבר מתיישב עם התכלית הבסיסית לפיה על הנישום לשתף את הציבור בהשבחה שהוקנתה לו בתכנית. השאלה האם השומה שולמה במועד משלוח השומה המתקנת איננה רלבנטית לאחר תיקון 84 לחוק. גם השאלה אם העוררים ידעו על קיומה של השומה הקונקרטית למגרש 32 איננה רלבנטית. ככל שהם או הרוכשת התעשרו מזכויות שהקנו התכניות עליהם לשלם את ההיטל גם אם לא ידעו על קיום השומה השניה (הקונקרטית) במועד תשלום השומה הראשונה (הכללית). טענות העוררים להסתמכות או נזקים שנגרמו להם הינן טענות החורגות מחוק התכנון והבניה, וועדת הערר איננה מוסמכת לדון בהן. גם השמאים המכריעים פריאל וברמן סברו, כי מועד התכנית הוא המועד הקובע ולא נדרשה הקלה לשם מימוש הזכויות. הוועדה המקומית מבקשת לקבל את ההיטל ההשבחה המלא פעם אחת בלבד בכל חלוקה שתיקבע בין המוכרים לרוכשת. השמאים המכריעים לא חרגו מסמכותם. חובתם לדון בתכנית ובין היתר ביחס לשאלה האם במועד הקובע קונה סביר היה יכול לצפות את היקף השטחים הסופי שיאושר. מדובר בליבת שיקול הדעת השמאי. בניגוד לטענת העוררים שומת ברמן נערכה לאחר מתן הלכת רון. המוכרים והרוכשת לא הביאו ראיות בעניין מידת הניצול שניצל כל אחד מהם את ההשבחה. בעניין גובה היטל ההשבחה בעניין העורר בערר 8002/13 מסכימה הוועדה המקומית להפחית את השומה, ולהחיל את ערכי השווי שנקבעו למגרש על ידי השמאי המכריע ביחס לאותם מימושים.

10. תמצית טענות הרוכשת: אין בשומתה של השמאית המכריעה פריאל שניתנה בקשר לצדדים אחרים כדי לשנות את המתחייב בענייננו לחוסר יכולת הוועדה המקומית לדרוש את הכספים שבשומה השניה, ובוודאי לא מהרוכשת. הבסיס לקביעת השמאית המכריעה פריאל הוא שמדובר במצב יוצא דופן בו לא ניתן היה לשער במועד הקובע מה יהיו הזכויות הרעיוניות שיאושרו. בענייננו לא מדובר בזכויות מותנות כאשר גם השמאי המכריע מר ברמן בהחלטתו קבע כאמור, והן גם לא "כמוסות" מאחר שלפני הוצאת השומה הראשונה אושרה הבקשה להיתר הכוללת את הזכויות שהיום הוועדה המקומית מבקשת לשום במסגרת השומה השניה. כבר במועד השומה הראשונה ידעה הוועדה המקומית מה היקף הזכויות הרעיוניות שאושרו. גם השמאי המכריע ברמן קבע, כי מדובר בזכויות מוקנות וכאשר המצב יוצא הדופן שאליו התייחס השמאי המכריע ברמן בהחלטתו אינו רלבנטי לענייננו, בו ידעה או צריכה הייתה הוועדה המקומית לדעת את היקף הזכויות שאושר בהיתר הבניה. לפי ההסכם שבין הצדדים היטל ההשבחה ככל שחל מוטל על המוכרים. בסיכום שבין הצדדים בנוגע לתמורה עבור המקרקעין הביאו הצדדים בחשבון את שווי המגרש ככולל את כל זכויות הבנייה בהתאם לתכניות שאושרו ללא יוצא מן הכלל (בלי קשר להקלות שלא הובאו בחשבון). הלכת רון לא חלה בענייננו. הרוכשת לא היתה בעלים במועדים הרלבנטיים משום שלא הושלמה עדיין העסקה ולא שולמה מלוא התמורה לפי ההסכם. היא גם לא היתה בעלים ביושר במועד מתן ההיתר, והעוררים היו הבעלים בכל המועדים הרלבנטיים. גם השמאי המכריע קבע שמדובר בזכויות מוקנות ולפיכך כל ההשבחה נכללה במחיר המוסכם והמוכרים נהנו ממנה, ואין רלבנטיות להלכת רון.

11. לאחר הדיון שקוים והשלמות טיעון שהגישו הצדדים, הפנתה אותנו הוועדה המקומית לשומה מכרעת נוספת שערך השמאי המכריע מר יעקב פז, שעסקה אף היא בתכנית ג/2. משומה זו עולה, כי גם השמאי המכריע מר פז סבור, כמו השמאית המכריעה גב' פריאל, כי לא חלה כל השבחה בגין זכויות בניה בגגות החלקיים במועד אישור התכנית, אלא רק במועד אישור היתר הבניה ככל שיאושרו. העורר בערר 8002/13 הגיש בקשה להתעלם משומה זו ולהוציאה מהתיק מאחר שלא ניתן להוסיף בשלב זה טיעונים לתיק. כמו כן טען שקביעה זו של השמאי המכריע מר פז ניתנה בחוסר סמכות (כמו, לשיטתו, קביעתה של השמאית המכריעה גב' פריאל) שכן סמכות השמאי המכריע היא להערכת גובה החיוב בהיטל השבחה, ולא לעצם חוקיות הדרישה.

12. כבר בשלב זה נאמר, כי לא מצאנו להתעלם משומה זו. מדובר בעמדה שמאית של שמאי מכריע נוסף העוסקת בסוגיה העומדת במחלוקת בעררים, ושיש לה גם פנים שמאיים מובהקים (כמוסבר להלן). בהתאם להלכת רון, החלה לדעתנו בענייננו כפי שיפורט להלן, השאלה מה מידת התרומה לשווי של זכויות הכלולות בתכנית בשלב אישור התכנית ומה מידת התרומה שלהם לשווי בשלב ההיתר הינה שאלה שמאית העומדת לפתחו של השמאי המכריע. באשר להיבט הדיוני – הרי שהצדדים יכלו להתייחס לשומה זו ככל שראו לנכון, וממילא ניתנה להם הזדמנות מלאה להתייחס לשומתה של השמאית המכריעה גב' פריאל וקביעתה הדומה בנושא.

דיון והכרעה
13. החלטנו לקבל את העררים חלקית במובן זה שאנו סבורים, כי בכל הנוגע לזכויות מתכניות ג/2 ו-ג/3 לבניה בגגות החלקיים אין לראות את השומה השניה כתיקון שומה, אלא בשומה העוסקת במימוש בהיתר על ידי הרוכשת של זכויות מותנות כאמור בהלכת רון, ושעל הרוכשת לשאת בתשלומה המלא. במובן זה אנו מקבלים את טענתם החלופית של העוררים. בכל הנוגע להשבחה מתכנית רח/2200 אנו סבורים, כי הוועדה המקומית היתה רשאית לתקן את השומה ולחייב את העוררים.

14. תחילה נעמוד על מהות זכויות הבניה בקומות החלקיות האמורות בתכניות ג/2 ו-ג/3. שתי התכניות פורסמו למתן תוקף עוד טרם רכשה המשיבה את המקרקעין.

15. תכנית ג/2 (פורסמה למתן תוקף ביום 11.8.09), קובעת הוראות בדבר בנייה על גגות בבתים משותפים. בדברי ההסבר לתכנית נאמר:
"התכנית באה להסדיר תוספות בנייה על גגות מבנים בבנייה רוויה בתחום המרחב התכנוני, לפי הנושאים הבאים:
1.הגדלת חדר היציאה על הגג
2. הוראות בדבר בניית סככות ופרגולות
3. הוראות בדבר תוספות מרפסות מקורות בבניינים קיימים"
16. סעיף 2.1 עוסק ב"מטרת התכנית". נוסח סעיף זה: "לקבוע הוראות לבניית חדרים על הגג, סככות/תוספות בניה, מרפסות מקורות ומתקנית טכניים".

17. סעיף 2.2, העוסק ב"עיקרי הוראות התכנית", קובע בסעיף משנה (2) הרלוונטי לענייננו "הוראות בניה לפרגולות, סככות/תוספות בניה באזורים האמורים בסעיף 2.2.1." (המדובר באזור מגורים ב', ג', אזור מגורים מיוחד ואזור מסחרי בו מותרת בניה למגורים, והכל בתנאי שאינם צמודי קרקע). הוראות אלה מזכירות "תוספות בניה" בצמוד ל"סככות" וכמקשה אחת.

18. סעיף 2.3 כולל "נתונים כמותיים עיקריים בתכנית". ניתן לציין, כי לגבי "מגורים (שטח בניה עיקרי) – מ"ר" נכתב בטבלה, כי סה"כ במצב המוצע 40 מ"ר ובעמודת ההערות הצמודה נכתב, בין היתר, "סככות/תוספות בניה עד 40 מ"ר בקומה חלקית".

19. סעיף 4.1.2 קובע "הוראות בדבר תוספות בניה על הגג העליון (חדר יציאה הגג)". בפני
נו, כאמור, אין מחלוקת בין הצדדים בנוגע להשבחה שחויבו בה העוררים לרכיב זה עוד לפי השומה הראשונה.

20. סעיף 4.1.3 לתכנית קבע "הוראות בדבר בנית סככות/תוספות בניה/פרגולות בקומה חלקית". נוכח חשיבותו למחלוקות בענייננו נביא את נוסחו במלואו:

"א. הגדרות:
1. 'קומה חלקית' תחשב קומה אשר לה יציאה ממבנה המגורים למרפסת גג המצויה באותו מישור של המגורים.
2. קומה בה נבנה חדר יציאה לגג לא תהווה 'קומה חלקית'.
3. 'סככה' תחשב שטח מקורה ומפולש משלושת צדדיו.
4. פרגולה = 'מצללה': 'מבנה בלא קירות, שתקרתו משטח הצללה מישורי ואינו משופע או נטוי, הנסמך על עמודים ובלבד שהמרווחים בין החלקים האטומים של משטח ההצללה מחולקים באופן שווה ומהווים 40% לפחות ממנו;

ב. הועדה המקומית רשאית לאשר בניית האפשרויות המפורטות: סככות, תוספות בניה/פרגולות בקומה חלקית בתנאים הבאים (ראה חתך סכמטי מס' 3):
1. שטח הבניה כמפורט לעיל ולא יעלה על 40 מ"ר לכל יח"ד.
2. סככה תתוחם ע"י קורה היקפית. הקורה תהיה בגובה של כ – 40 ס"מ, בהתאם להנחיות עיצוביות באישור מהנדס העיר.
3. במידה ובבניין אחד קיימות מספר קומות חלקיות, הבניה כמפורט לעיל בכל קומה וקומה תבנה ע"פ אותו הפרט.
4. הבניה כמפורט לעיל תהיה צמודה לקיר הקומה החלקית ותהווה רצף בניה לבניה הקיימת ובנסיגה של 1.5 מ' ממעקה הגג לפחות.
5. חומרי הגמר יהיו כדוגמת המבנה הקיים ובאישור מהנדס העיר.

ג. הקומה בה אושר חדר על הגג לפי סעיף 4.1.2 לא תחשב כ 'קומה חלקית'.

ד. כל האמור לעיל לא יחול בשטח מרפסת אשר מהווה גזוסטרא (מרפסת זיזית) (ראה חתך סכמטי מס' 4)".
21. סעיף זה קובע, אפוא, כי ניתן לאשר "תוספות בניה" (המנויות הפעם דווקא בצמוד למילה "פרגולות") בגגות חלקיים בתנאים מסוימים, ותוך הפניה לחתך סכמטי מס' 3. מעיון בחתך זה עולה, כי מסומנות בו רק סככות בשטח מירבי של 40 מ"ר בקומות החלקיות שכל סככה לא תעלה על 65% משטח הגג. אין בחתך זה כל התייחסות מפורשת לתוספות בניה להרחבת שטח הדירות עצמן (וכאמור מדובר בחתך "סכמטי" שגם אינו מציג "פרגולות"). בנוסף, מעיון ב"טבלת זכויות והוראות בניה – מצב מוצע" (סעיף 5) עולה, כי בקומה חלקית (הערה 2), תחת העמודה שטח עיקרי, נרשם "40 מ"ר סככה ליח"ד", וגם כאן אין כל התייחסות מפורשת לאפשרות להתיר תוספת בניה להרחבת הדירות בשטח עיקרי למגורים.

22. עוד יש לציין כי סעיף 6.2 קבע כי: "לא תותר העברת שטחים לא מנוצלים, המוענקים ע"י תכנית זו, בין מפלסי הבניין. זכויות שלא ניתן לנצלן הלכה למעשה – בטלות".

23. תכנית ג/3 שאושרה בהמשך (פורסמה למתן תוקף ביום 18.8.10), הינה תכנית ל"הוראות בינוי בדבר בנייה על גגות" (ומדובר בתכנית שאושרה בסמכות הוועדה המקומית). באשר ליחס בין תכניות היא קובעת בסעיף 1.6, כי יחולו עליה הוראות תכנית ג/2 אלא אם כן שונו בתכנית ג/3. מטרת התכנית נקבעה בסעיף 2.1: "שינוי הוראות בינוי בדבר בניית חדרי יציאה לגג, פרגולות ומרפסות". עולה, כי גם לפי לשון הוראת מטרת התכנית, היא אינה מתייחסת במפורש לתוספות בניה בקומות החלקיות. גם סעיף 2.2 לתכנית, העוסק ב"עיקרי הוראות התכנית", אינו מזכיר כלל סככות או תוספות בניה נוספות האמורות בתכנית ג/2. סעיף 2.3 שכותרתו "נתונים כמותיים עיקריים בתכנית" כולל טבלה ריקה שאין בה כל פירוט לתוספת שטחים מעבר למצב המאושר. כך הדבר גם בטבלת השטחים בסעיף 3.2.

24. בסעיף 6.1 נקבע כי:
"הוראות תכנית זו יחולו בכל אזורי המגורים בתחום מרחב התכנון המקומי לרבות באזורים מסחריים בהם מותרת בניה למגורים ולמעט באזור מגורים א', באזור מגורים א' מיוחד וביעודי קרקע המתירים בנייה צמודי קרקע, אלא אם קיים בהיתר בית משותף בבנייה רוויה בין שתי קומות ויותר ובין 4 יח"ד ויותר".

25. סעיף 6.2 קובע, כי "בכל מקום שבו נדרשת עפ"י תכנית רח/2000/ג/2 באזורים הנ"ל נסיגה של 1.5 מ' ממעקה הגג או תכסית בניה של 65% משטח הגג, יתאפשר מיצוי הזכויות המותרות כמפורט בתכנית זו ובלבד שתיווצר נסיגה כלפי החזיתות הראשיות באישור מהנדס העיר". עולה מכאן, כי מהנדס העיר יכול לאשר בניית תוספות הבניה בגגות החלקיים בשינויים מתכנית ג/2.

26. בסעיף 6.3 נקבע: "השטח הבנוי של חדר היציאה על הגג או של תוספת הבנייה לא יעלה על 40 מ"ר לדירה בהתאם לתקנות חישוב שטחים".

27. שומת שמאי הוועדה, שהתקבלה על דעתו של השמאי המכריע מר ברמן בעניין זה, קבעה שהיתה אי-ודאות מסוימת במועד אישור תכנית ג/2 לגבי תחולתה במקרקעין בענייננו, וזו הוסרה רק בעקבות אישור תכנית ג/3. לפיכך היא יחסה את רוב ההשבחה לתכנית ג/2 (בשיעור 85%), והיתרה (בשיעור 15%) יוחסה לתכנית ג/3 שהסירה לדעת שמאי הוועדה את אי-הוודאות. איש מהצדדים לעררים לא העלה טענות בעניין זה, ולפיכך לא נעסוק בכך בעררים שבפני
נו.

28. בעניין רון נדון מצב בו הוראות בתכנית התנו הענקה של זכויות, ולרבות שטחי בניה עיקריים, באישור נוסף של הוועדה המקומית. גם שם נוסחו התכניות שנדונו באותו עניין בחלקן באופן דומה לסעיף 4.1.3.ב הנ"ל לתכנית ג/2 לפיה, כאמור, "הועדה המקומית רשאית לאשר בניית האפשרויות המפורטות: סככות, תוספות בניה/פרגולות בקומה חלקית בתנאים הבאים ...". כך, בתכניות שנדונו בעניין רון נקבע לגבי זכויות מסוימות ש"הוועדה המקומית תהיה רשאית להתיר תוספת של 5% נוספים לשטחי הבניה המותרים", וכיוצא באלה ניסוחים לסוגי זכויות אחרות ("תינתן תוספת", "תותר תוספת", "הוועדה המקומית תהיה רשאית, בנימוקים שירשמו בהחלטתה, לאשר ניוד שטחי בניה עיקריים..."). כל זאת, באופן שטבלת ההוראות באותן תכניות לא כללה את הזכויות האמורות. בית המשפט כינה זכויות כאלה "זכויות מותנות" (ר' בפתח חוות דעתו של כב' השופט עמית).

29. בסיכומו של דבר קבע בית המשפט העליון, כי זכויות מעין אלה הכלולות בתכניות אינן זכויות הניתנות בהקלה. הפטור מהליכי הקלה הופך אותן "למעין מוקנות" או "מותנות-מוקנות", ומועד ארוע המס בגינן הוא מועד אישור התכנית ולא מועד אישור הזכויות בפועל בהיתר (ר', למשל, עמ' 30-29, פס' 34, 36). עם זאת בית המשפט קבע, כי במקרה שהזכויות נמכרות לאחר אישור התכנית ולפני מימוש הזכויות בהיתר ניתן לגבות מרוכש המקרקעין היטל השבחה "משלים" בהתאם למידת המימוש הנוספת של זכויות אלה עם אישור בקשה להיתר (פסקה 35). כך ניסח בית המשפט את הדברים (ההדגשות בקטעים המצוטטים להלן במקור אלא אם צוין אחרת):
"לשיטתי יש להתייחס להשבחת המקרקעין עקב הזכויות המותנות כהשבחה אחת המורכבת הן מהזכויות המותנות-המוקנות המוטמעות בתכניות והן מאישורן הסופי. עד כאן דומה גישתי לגישת השמאי המכריע ולתפיסת בית משפט השלום, שראו בשני השלבים שבהם התגבשה ההשבחה בגין הזכויות המותנות כמשלימים האחד את השני. עם זאת, במובחן מהכרעתו של השמאי, אני סבור כי יש לחשב השבחה זו בכללותה נכון למועד תחילת התוכנית, ולא למועד אישור הזכויות המותנות בפועל. זאת ועוד, במובחן מתפיסת בית משפט השלום איני רואה באישור הזכויות המותנות "אירוע מס" נוסף. אולם, על אף שההשבחה בכללותה תחושב נכון למועד תחילת התוכניות, היטל ההשבחה ייגבה בשני מועדי מימוש שונים בהתאם למידה שבה ניצל הנישום את הזכויות המותנות בכל אחד מהמועדים הללו [ההדגשה שלנו – י"א]. מאחר שיום תחילת התוכנית הוא המועד הקובע, הרי שמכאן ואילך יש להצמיד את הסכום פעם עד למועד המכירה ופעם עד ליום מתן היתר הבניה (בהנחה כי ביני לביני הייתה מכירה, שאם לא הייתה מכירה, מועד המימוש הוא בעת מתן היתר הבניה ובמועד זה "נבלעת" ההשבחה במלואה בשלב אחד).

ובקיצור: אירוע ההשבחה, אירוע המס הוא אחד (אישור התכנית) אך מימוש הזכויות הוא דו-שלבי (בעת המכירה ובעת הוצאת היתר הבניה) והמועד הקובע לצורך הערכת השומה הוא מועד התחלת התכנית." (בפסקה 43)

בהמשך (פסקה 46) נאמרו הדברים הבאים:
"החלפת זהות הנישומים החייבים בהיטל ההשבחה בהתאם למועד מימוש הזכויות מעוררת קושי לכאורי. כך, בעת אירוע המס ובמועד הקובע לחישוב ההשבחה בגין הזכויות המותנות, שהוא כאמור מועד תחילת התוכניות, המינהל היה הבעלים של המקרקעין, אך נוצר מצב בו החייבים בהיטל הם שניים. מצב זה לא מתיישב לכאורה עם סעיף 2(א) סיפא לתוספת הקובע "חלה השבחה במקרקעין.... ישלם בעלם היטל". מכאן שהחייב בהיטל השבחה הוא בעל המקרקעין במועד שבו חלה ההשבחה (ראו ירמיהו אלוני ופנינה אבן-חן "הצעת תיקון חוק התכנון והבניה - היטל השבחה" מקרקעין וערכם ק"א 22, בסעיף ד.2 למאמר (1989); השוו עניין נווה בנין בעמ' 132)).

על כך אשיב כי קושי זה אינו מתעורר מקום בו הבעלים אינו מוכר את המקרקעין בין השלב של אישור התוכנית הכוללת זכויות מותנות לבין מועד אישור הזכויות המותנות בפועל (ראו התרשים להלן). מכל מקום, כאשר המקרקעין נמכרים לאחר אישור התכנית הרי שעל אף שמדובר בהשבחה אחת הכוללת את הזכויות המותנות, ניתן לומר כי ההשבחה התממשה בשני שלבים. בשלב הראשון עם הכללתן של הזכויות המותנות בתכנית, ובשלב השני עם אישורן בפועל. שני השלבים התממשו כתוצאה מאישורה של תכנית אחת, במובן הרחב של השבחה עקב תכנית. בכל אחד מהשלבים היה אחד מהנישומים הבעלים של המקרקעין, כך שאיני רואה בעיה לחייב את שניהם בהתאם למידת הניצול שניצל כל אחד מהם את ההשבחה במועד מימוש הזכויות. [ההדגשה שלנו – י"א]"

ובהמשך (בפסקה 47):
"קושי לכאורי נוסף הנובע מהשיטה המוצעת הוא, שיש לחשב את ההשבחה הכוללת נכון לתאריך הקובע כאילו היו הזכויות המותנות בתאריך זה בגדר זכויות מוקנות-וודאיות (על אף שההיטל שייגבה במועד המכירה לא ייגבה במלואו כל עוד לא אושרו הזכויות באופן סופי).

איני סבור כי יש בכך קושי של ממש. ענייננו בזכויות מותנות שהכללתן העלתה את ערך המקרקעין, אך הזכויות המותנות לכלל מוקנות טרם הגיעו, ואישורן בפועל מוסיף מטבע הדברים ערך למקרקעין. שיעור עליית ערך המקרקעין כתוצאה מהאישור הוא עניין לשמאי המעריך לענות בו, ואישורן בפועל יחייב בהיטל משלים על פי קביעתו. [ההדגשה שלנו – י"א]"

עוד חשובים לענייננו הדברים שנאמרו בפסקה 49:
"הפתרון המוצע מתיישב עם ההבחנה בין מועד אירוע המס לבין מועד מימוש הזכויות. מועד מימוש הזכויות אינו בגדר "אירוע מס" אלא מהווה את מועד תשלום ההיטל בלבד. ההשבחה בגין הכללת הזכויות המותנות בתכנית היא אירוע המס. ההשבחה מחושבת בהתאם למועד תחילת התכנית, אך התשלום בגין הזכויות המותנות ייגבה בשני מועדים שונים. זאת, באשר ההנחה היא שכל עוד הזכויות המותנות לא התממשו בפועל, מחיר השוק של המקרקעין נמוך מהמחיר בו היו נמכרים אילו נעשתה המכירה לאחר המימוש בפועל. ההפרש בין השניים - שהוא עניין לשמאי לענות בו בהתאם למידת "וודאות" הזכויות המותנות - הוא החלק השני של המימוש, החלק שטרם נוצל, כאמור, בשלב המכירה [ההדגשה שלנו – י"א] (והשוו לעניין חברת חלקה בעמ' 786, שם נקבע בהתייחס לעקרון הוודאות כי עצם אישור התכנית מעלה את שווי הנכס, ולפיכך מהווה את ה"השבחה" שהיא אירוע המס ומקור החבות)."
(ור' גם בר"מ 2866/14 הילדה גוזלן ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה הרצליה, 22.7.14, בפסקה 20).

30. אנו סבורים, כי זכויות הבניה בגגות החלקיים לפי ההוראות שסקרנו לעיל הינן "זכויות מותנות", שחלה עליהן הלכת רון (ונתייחס בהמשך לאמירתו של השמאי המכריע בעניין זה שאין מדובר בזכויות מותנות, ומבלי שהזכיר בשומתו כלל את הלכת רון). כאמור, התכניות נוקטות טרמינולוגיה דומה להוראות שנדונו בעניין רון ("הועדה המקומית רשאית לאשר"). זכויות אלה גם לא נכללו בטבלאות הזכויות. לפיכך, מדובר בזכויות שאין ודאות במועד אישור התכנית אם יאושרו בפועל. מעבר לכך, לדעתנו, הוראות התכנית בנוגע לאפשרות לאשר תוספות בניה להרחבת שטח דירות המגורים באופן המאפשר לאשר תוספת שטח מגורים עיקרי אינן לגמרי ברורות ועשויות היו להתפרש באופן שונה מהפרשנות שנתנה להם בסופו של דבר הוועדה המקומית. לפיכך, מקובלת עלינו קביעת השמאי המכריע, כי במועד אישור התכנית לא היתה כל יכולת לדעת אם הוועדה המקומית תראה להתיר בניית שטחים עיקריים נוספים בגגות חלקיים כ"תוספות בניה" לדירות הקיימות (ובפרט תוספות בניה שאינן "פרגולות" או "סככות"), וממילא לא היה ברור באותו מועד מה היקף הזכויות שניתן לצפות במועד אישור התכנית שיאושרו בכל מקרה (אם בכלל).

31. לפיכך אנו סבורים, כי בהתאם להלכת רון, ניתן לגבות היטל השבחה משלים בעת אישור "תוספות הבניה" בפועל, כאשר החייב בכך יהא הבעלים בעת המימוש בדרך של היתר. בענייננו מדובר ברוכשת אשר לפי הלכת נוה בנין יש לראות אותה כבעלים החל ממועד ההתקשרות בהסכם הרכישה וכאשר מעיון בתשריטי הבקשה להיתר שהוצגו בפני
נו נרשמה כמבקשת ההיתר, ואין כל ממש בטענתה שאינה הבעלים לצורך החיוב היטל רק משום שלא נרשמה כבעלים באותו שלב.

32. זאת ועוד, לפי הלכת רון חלוקת ההשבחה בין שלב אישור התכנית לבין שלב המימוש בהיתר היא "עניין לשמאי לענות בו בהתאם למידת "וודאות" הזכויות המותנות" (ור' הקטעים שהדגשנו לעיל). מכאן, שאין לקבל את הטענות שהועלו בפני
נו לפיהן השמאים המכריעים חרגו מסמכותם כאשר עסקו בשיעור החבות בכל אחד מהמימושים.

33. על רקע זה נסקור את קביעתו של השמאי המכריע מר ברמן, אשר בחן את הסוגיה לגבי המגרש בענייננו ובפרט לגבי ההשבחה העולה מהיתר הבניה אשר אושר לרוכשת בכל הנוגע לזכויות הבניה בגגות החלקיים (המשיבה 2 בעררים). נקדים ונאמר, כי אנו סבורים כי נפלה בשומה המכרעת טעות מהותית בכל הנוגע לניתוח המשפטי בנוגע לזהות החייב במס, להבדיל מהקביעות שנקבעו לעניין שיעור ההשבחה בכל אחד מהמועדים הרלבנטיים לשומה. נוכח חשיבות הדברים לענייננו נביא את הכרעתו בעניין זה במלואה (עמ' 29-27; ההדגשות שלנו – י"א):
"למדתי ובדקתי את שתי השומות מטעם המשיבה, השומה הראשונה והשומה השנייה, ומצאתי כי השומה השנייה נדרשה לא מחמת טעות שנפלה בשומה הראשונה, מאחר שלטעמי לא נפלה בשומה זו כל טעות, אלא מן הטעם שבעת עריכת השומה הראשונה, שהינה, כאמור לעיל, שומה כללית למיתחם גן הפקאן, לא ניתן היה לשער מה יהיה אופי הבנייה ומה יהיו זכויות הבנייה במגרש הנדון, מגרש 32, כך שלא ניתן היה לחשב את ההשבחה בשוויו של המגרש בגין שטחי בנייה ואפשרויות בנייה אשר במועד עריכת השומה הראשונה היו כמוסים, בלתי ידועים ובלתי ניתנים לאומדן, וכנגזר מכך אף לא היו ניתנים לחישוב לצורך הערכת ההשבחה וקביעת היטל ההשבחה.

אפשרויות הבנייה הנרחבות למדי, בשטח של 660 מ"ר בנייה (מעבר ל – 240 מ"ר שנישומו בשומה הראשונה), התאפשרו במסגרת מדיניות, אשר כדברי שמאי המשיבה בפרוטוקול הדיון, 'לימים התברר שהפרשנות של העירייה הרבה יותר ליברלית ביחס להיקף הזכויות'.

רק עם הגשתה ואישורה של הבקשה להיתר בנייה התגבשו והוגדרו זכויות בנייה אלו, שאותן לא ניתן היה לשער או להעריך קודם לכן.

אדגיש כי אני סבור כי אין מדובר בזכויות שהיו מותנות בעת עריכת השומה הראשונה והפכו לזכויות מוקנות עם אישור הבקשה להיתר בנייה, אלא בזכויות מוקנות, אשר בפועל, בעת עריכת השומה הראשונה, לא היו ידועות כלל ואף לא ניתן היה לשערן.

עפ"י סעיף 196א לחוק התכנון והבנייה:
'ועדה מקומית תגבה היטל השבחה בשיעור, בתנאים ובדרכים שנקבעו בתוספת השלישית ועל פיה'.

עפ"י סעיף 2(א) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה:
'חלה השבחה במקרקעין, בין מחמת הרחבתן של זכויות הניצול בהם ובין בדרך אחרת, ישלם בעלם היטל השבחה לפי האמור בתוספת זו'.

מן המצוטט לעיל עולה באופן בהיר כי מחד על ועדה מקומית חלה חובה לגבות היטל השבחה ומאידך על בעל המקרקעין שמקרקעיו הושבחו חלה חובה לשלם היטל השבחה. אי–תשלום היטל השבחה בגין הזכויות הנוספות הנרחבות שאושרו במסגרת אישור הבקשה להיתר בנייה, כמתחייב עפ"י החוק, יגרום להתעשרות המבקשים שלא כדין על חשבון הקופה הציבורית, דבר שאין הדעת סובלתו.

אני סבור כי את הזכויות הנוספות שאושרו יש להגדיר כהשבחה הן 'מחמת הרחבתן של זכויות הניצול' במקרקעין, הרחבה שלא ניתן היה לחזותה מראש, והן 'בדרך אחרת' מאחר שאין מדובר באקט תכנוני ישיר ומפורש אלא בפרשנות מאוחרת יותר של המשיבה את האמור בתכנית המשביחה, פרשנות שהביאה לאישור זכויות בנייה נרחבות, המבטאות ערך כלכלי משמעותי.

יודגש כי אני סבור כי מדובר בהשבחה 'בדרך אחרת' לא מן הטעם שהדבר נובע מקבלת היתר בנייה כשלעצמו, שהרי, כעמדת המבקשים, כל היתר בנייה הינו הוצאה מן הכח אל הפועל של זכויות בנייה מותרו. ברם, בענייננו מצב הדברים שונה מאחר שכאמור לעיל היתר הבנייה אך מהווה ביטוי או תוצאה של זכויות בנייה שכאמור לעיל היו קודם לכן כמוסות, בלתי ידועות ובלתי ניתנות לאומדן, ואילו הבקשה להיתר בנייה שאושרה והיתר הבנייה שהוצא בעקבות אישור זה חשפו ושפכו אור על זכויות בנייה כמוסות אלו.

לאור האמור לעיל על המבקשים לשלם את היטל ההשבחה עפ"י השומה השנייה, ולפי הכרעתי בהמשך החלטה זו באשר לגובהם של ההשבחה והיטל ההשבחה עפ"י השומה השנייה, בקיזוז הסכומים ששולמו על ידם בגין השומה הראשונה.

יודגש כי איני מתעלם מן הפסיקה בפס"ד צרורו:

'שומת היטל ההשבחה, עקב אישור התכנית נקבעת על מלוא פוטנציאל ההשבחה...'
וכן:
'מכל מקום שנקבע שיעור ההשבחה, בעקבות אישורה של התכנית, יש לראותה כמתייחסת למכלול ההשבחה וככלל לא ניתן להוסיף עליה'.

אמנם 'ככלל לא ניתן להוסיף עליה', אולם בענייננו מדובר במצב יוצא דופן שבו לא יהא זה נכון לראות את ההשבחה שנקבעה בשומה הראשונה כמתייחסת למכלול ההשבחה, ולפיכך אני סבור כי במצב חריג זה ניתן, ואף חובה, להוסיף עליה.

אני קובע כי אין מדובר בתיקון טעות ע"י המשיבה אלא במצב נדיר וחריג מאוד, הנובע מכך שהתכנית המשביחה לא הגדירה בצורה ברורה סופיות להיקף הזכויות שניתן לאשר בכל מגרש, והיקף זה הוברר רק לאחר הגשתה ואישורה של הבקשה להיתר בנייה. כתוצאה מכך, כאמור לעיל, נוסף ל – 240 מ"ר שנישומו בשומה הראשונה, זכויות נרחבות של 660 מ"ר, כך שמדובר בזכויות בשטח כולל של 900 מ"ר, שטח הגדול פי 3.75 (!) מן השטח שנישום בשומה הראשונה.

אני סבור כי מדובר במקרה חריג ובלתי מצוי, אשר עקב חריגותו ונדירותו מקנה לגיטימיות למצב דברים בלתי מקובל זה של עריכת שתי שומות השבחה בזו אחר זו, שתיהן למועד הקובע של אישור התכנית המשביחה.

עפ"י הוראות התוספת השלישית (הן לפני אישור תיקון 84 לחוק והן לאחריו, אם כי בתנאים שונים) ניתן בתנאים מסוימים לערוך שומה מתוקנת עקב טעות שנפלה בשומה. קל וחומר במצב הדברים דנן, שבו לא נפלה כל טעות אלא שמצב הדברים הבולט בחריגותו דרש וחייב עריכת שומה נוספת, וזאת כמתחייב עפ"י חוק התכנון והבנייה, עפ"י עקרון רציפות המס ועל מנת למנוע התעשרות המבקשים שלא כדין על חשבון הקופה הציבורית. הדבר מהווה הן חובה של המשיבה עפ"י חוק והן אינטרס ציבורי, המצדיקים ומחייבים את השתתו של תשלום היטל ההשבחה עפ"י השומה השנייה על המבקשים.

לא למותר לציין את העובדה כי במקרה הנדון המבקשים שילמו את היטל ההשבחה עפ"י השומה הראשונה כשלושה וחצי חודשים לאחר עריכת השומה השנייה. מחוסר סמכות לא אדרש למחלוקת העובדתית בין הצדדים בשאלות האם בעת שהמבקשים שילמו את היטל ההשבחה בגין השומה הראשונה היה ידוע להם דבר קיומה של השומה השנייה אם לאו, והאם כאשר פנו המבקשים לעירייה לצורך קבלת אישור לטאבו, הם נתבקשו לחתום על כתב התחייבות אשר בו צוין כי היקף הזכויות מכח תכניות רח/2000/ג/2 ו- רח/מק/2000/ג/3 אינו ידוע, ולפיכך שומת ההשבחה הראשונה, הכללית, איננה שומה סופית ביחס לתכניות אלו, אם לאו. נגזרת משאלות אלו גם המחלוקת בין הצדדים בשאלת הסתמכותם של המבקשים על סופיותו של היטל ההשבחה ששילמו בגין השומה הראשונה, וגם למחלוקת זו, מאותם טעמים, לא אדרש.

אני קובע כי לאור העובדה שזכויות הבנייה הנוספות שאושרו למבקשים היו כמוסות ובלתי ידועות מראש, אין מקום לתת משקל למכתב מיום 18.11.12 שהוצא ע"י המשיבה למבקשים, שבו נכתב כי 'נכון להיום, לאחר התשלומים שבוצעו על ידכם – ניתן לקבל אישור לטאבו'.

כאמור לעיל, על המבקשים לשלם את היטל ההשבחה עפ"י השומה השנייה, ולפי הכרעתי בהמשך החלטה זו באשר לגובהם של ההשבחה והיטל ההשבחה עפ"י השומה השנייה, בקיזוז הסכומים ששולמו על ידם בגין השומה הראשונה."

34. כאמור, אנו סבורים, כי השמאי המכריע שגה בהתייחסותו המשפטית לזכויות הבניה על הגגות החלקיים כזכויות "מוקנות" שהחייב בתשלומם הוא הבעלים בעת אישור התכניות. למעשה השמאי המכריע שגה ביישום הדין לעניין זהות החייב בהיטל בעקבות המימוש בדרך של קבלת ההיתר. לאור הניתוח שערך למהותן של זכויות אלה, המקובל עלינו, היה עליו ליישם את הלכת רון ולקבוע, שהרוכשת היא החייבת בהיטל ההשבחה בעקבות מימושה זכויות אלה בהיתר הבניה. השמאי המכריע, כלל לא התייחס להלכת רון (שהביאה לשינוי מהותי בפרשנות הדין ממה שנהג עד אותה עת, ושניתנה עובר למסירת הכרעתו וכפי העולה לאחר שהושלם סבב הטיעונים בפני
ו). טעות מהותית זו בהתעלמות מהלכת רון, הביאה לדעתנו גם לכך שהשמאי המכריע שגה בטרמינולוגיה בה השתמש, שאינה עולה בקנה אחד עם פסיקת בית המשפט העליון בעניין רון, בכך שקבע כי מדובר בזכויות "מוקנות" ולא בזכויות "מותנות".

35. טעות משפטית מהותית נוספת של השמאי המכריע שאינה עולה בקנה אחד עם הלכת רון, היא בכך שסבר שניתן לראות את ההשבחה בגין זכויות אלה כהשבחה "בדרך אחרת", כאשר נקבע במפורש בהלכת רון, כי דרך אחרת זו אינה יכולה לבוא לידי ביטוי באופן שונה מאחת משלוש פעולות התכנון, וכי מושג זה מתייחס להשבחה שלא בדרך של הגדלת זכויות הניצול (שם, בפס' 15 ו- 23).

36. כאמור, השמאי המכריע סבור, כי מבחינה שמאית אותן זכויות שאושרו לבסוף בהיתר הבניה לפי תכניות ג/2 ו-ג/3 בגגות החלקיים, היו בלתי ידועות לחלוטין בעת אישור התכנית. מדבריו עולה, כי לא רק שלא היה ניתן כלל לצפות באותו שלב אם יאושרו בפועל, אלא אף אם כלל ניתן יהיה לאשרן בהתאם לפרשנות שתינתן להוראות התכניות. מדבריו המובאים לעיל עולה בבירור, כי מבחינה שמאית הוא ראה אי-ודאות מלאה באישור זכויות אלה במועד הקובע לאישור התכניות (שהוא המועד שאליו יש לערוך את השומה כאמור בסעיף 4(7) לתוספת השלישית). מכאן עולה שהשמאי המכריע טעה בכך שהתייחס לזכויות כאלה כזכויות "מוקנות", כדבריו, וזאת כאשר אין ניתן לומר עליהן שבמועד הקובע מדובר בזכויות "מוקנות" אשר הן זכויות אשר "גשר ברזל" מוביל אליהן (כאמור בהלכת רון, ר' בפסקה 34). יישום הניתוח השמאי (המקובל עלינו) שערך השמאי המכריע על התפיסה המשפטית האמורה בהלכת רון באשר לארועי המימוש הרלבנטיים והחייב במס בכל אחד מהם מעלה לדעתנו בבירור, כי מדובר בזכויות "מותנות", כפי שכונו בהלכת רון זכויות מעין אלה. באשר לחלוקת ההשבחה בין הבעלים השונים בכל אחד מהמימושים עולה בבירור מהנמקתו הנ"ל, כי לדעתו לא נפלה כל טעות בשומה הראשונה ומדובר במצב חריג ונדיר בו בשלב אישור התכניות לא חלה השבחה כלל בגין הכללתן בתכניות של הזכויות המותנות לבניה בגגות החלקיים (ולפיכך מימוש ההשבחה בשלב המכר לא יחייב בכל תשלום), וההשבחה תמומש במלואה רק עם מתן היתר הבניה בהתאם למימוש בפועל. כאמור בהלכת רון, מדובר בקביעות שהן בלב סמכותו של השמאי המכריע, ואנו דוחים את הטענות שהשמאי המכריע חרג מסמכותו בעניין זה.

37. גם השמאית המכריעה גב' פריאל, שערכה את שומתה המכריעה הנ"ל במועד מאוחר יותר והתייחסה במפורש להלכת רון, הגיעה למסקנה שמאית דומה בקשר לזכויות הבניה בגגות החלקיים, וכדבריה (עמ' 9-8; ההדגשות שלנו אלא אם צוין אחרת – י"א):

"תכנית רח/2000/ג/2 כוללת שני סוגי זכויות –

- זכות קונקרטית לבניית חדרי יציאה לגג על הגג העליון

- זכות רעיונית לתוספות בניה בקומות החלקיות.

הזכות הקונקרטית ברורה וחד משמעית ואינה מעלה שאלות כלשהן.

הזכות הרעיונית מאפשרת תוספת בניה בקומה חלקית לפי חתך סכמטי (המפרט בינוי של דירה מעל דירה במדורג כך שתקרת הקומה משמשת אף למרפסת לקומה מעליה) בשטח שלא יעלה על 40 מ"ר ליח"ד.

התכנית אינה מגדירה את מספר הקומות החלקיות בהן מדובר, ובמועד הקובע [ההדגשה במקור – י"א] לא ניתן לדעת האם תאושרנה קומות חלקיות, וככל שתאושרנה – באילו היקפים מדובר. הזכות תלויה ונגזרת ממספר הקומות החלקיות שיאושרו בנכס, ככל שיאושרו.

שומת סירקיס מתייחסת להשבחה בגין אישור תכנית רח/2000/ג/2, רח/מק/450/14/ב, רח/מק/2000/ג/3. מעיון בשומה זו עולה כי המחלוקת שם התמקדה בעניין הזכות הקונקרטית בלבד ובשאלת שטח הרחבת 3 חדרי היציאה לגג. הזכות הרעיונית לשטחי בניה בקומות חלקיות לא הועלתה על ידי הצדדים ואף לא נדונה.

זהו מקרה חריג בו התכנית מקנה זכות רעיונית שלא ניתן לשער היקפה במועד הקובע ואף שומה מכרעת שנערכה למימוש מלא לא הביאה בחשבון זכות זו.

במצב דברים זה אני סבורה כי יש לגבות היטל ההשבחה בעת המימוש הראשון בו הזכות הופכת מזכות רעיונית לזכות קונקרטית, דהיינו בעת מימוש בדרך של אישור בקשה להיתר. במועד זה קיימת וודאות מלאה בנוגע למידת ניצול הזכויות ולכן בגין מימוש זה יש לגבות היטל ההשבחה.

תוצאת טענת שמאי המבקש, לפיה יהנה המבקש מתוספת זכויות אך לא ישלם היטל השבחה בגינן – אינה סבירה גם על רקע עקרון ההתעשרות שבבסיס התוספת השלישית וחלוקת התעשרות זו עם הציבור. בגין תוספת הזכויות בהיקף של כ – 400 מ"ר, זכויות שלא היו ניתנות לשיעור במועד הקובע, קיימת חבות נוספת בהיטל השבחה.

בעניין זה מסכימה אני למפורט בשומתו המכרעת של י. ברמן מיום 19.11.2014.

באשר לטענת יישום הלכת אליק רון – ככל שמידת ניצול הזכויות לא היתה ניתנת לשיעור במועד הקובע ועניין ההשבחה בגינן לא נדון בעת המימוש בדרך של מכר, ומאחר ויש לגבות מס אמת ממי שנהנה מההשבחה, יש לראות את שיעור ההשבחה במימוש הראשון כ – 0%.

שמאי המבקש הציג שומות מכריעות בהן מידע באשר להיתרי בניה שכללו קומות חלקיות וזאת כתמיכה לטענתו לשיעור של 90% מההשבחה בעת המימוש הראשון, ו – 10% במימוש בשלב השני הנוכחי. כל אישורי הבניה בהם מדובר מאוחרים למועדים הקובעים לתכניות רח/2000/ג/2 ו– רח/מק/2000/ג/3 ואינם חלק מהמידע העומד לנגד קונה סביר במועדים קובעים. ידיעה זו ככל שקיימת התגבשה על פי הנתונים הקיימים במועד מאוחר יותר ולפיכך אינני מקבלת הטענה.

שומת פרימו אינה עוסקת בנושא הנדון אלא בזכות למרפסות ואני סבורה כי אינה רלבנטית לנדון. "

38. גם השמאי המכריע מר פז, אשר שומתו מיום 1.11.16 הוגשה אלינו שותף לעמדה האמורה. כך קבע בשומתו (עמ' 27; ההדגשות שלנו – י"א):
"תכנית רח/2000/ג/2 כוללת שני סוגי זכויות:

- זכות לבניית חדרי יציאה לגג בשטח של 40 מ"ר אותם ניתן לממש במועד הקובע.

- זכות רעיונית לתוספת בניה בקומות חלקיות לפי חתם סכמטי לבינוי דירות במדרוג, כך שתקרת הקומה משמשת אף למרפסת לקומה שמעליה, בשטח של עד 40 מ"ר.

אני מקבל את טענתו של שמאי המשיבה כי במועד תכנית רח/2000/ג/2 לא ניתן לקבוע את הבינוי המתוכנן ואת מספר הקומות החלקיות להם תתבקש תוספת בניה שכזו, בנוסף תוספת זכויות אלו לקומות חלקיות מותנות באישור הועדה המקומית בתנאים. לפיכך לא תחושב השבחה לתוספת הזכויות הרעיוניות במועד התכנית, ההשבחה בגין זכויות רעיוניות אלו יחושבו במועד בו ימומשו בדרך של היתר בניה במידה ויתבקשו. (כך קבעה גם השמאית המכריעה דורית פריאל בשומתה ברח' גורודצקי 27 רחובות, בה נלקחו הזכויות לתוספת אפשרית 40 מ"ר בקומה חלקית כזכות רעיונית לתוספת בניה, אותן יש לחייב עת המימוש בדרך של היתר בנייה את המבקש)."

39. ניתן לסכם ולומר, כי לדעתנו זכויות הבניה לשטחי מגורים עיקריים בגגות החלקיים מתכניות ג/2 ו-ג/3 הינן זכויות "מותנות" במובן הלכת רון ואין מדובר בזכויות "מוקנות". לפיכך, נפלה טעות מהותית בשומה המכרעת שנערכה בענייננו (בערר 188/15/48). עם זאת, מקובלות עלינו הקביעות השמאיות של השמאי המכריע (כמו גם של השמאים המכריעים הנוספים שצטטנו לעיל), כי מדובר במצב דברים חריג שבו במועד אישור התכניות היתה אי–ודאות מלאה באשר להשבחה מתוספת שטחים עיקריים בקומות החלקיות להרחבת שטח הדירות. לפיכך, מקובלת עלינו עמדות שלושת השמאים המכריעים הנ"ל, כי שווי הזכויות המותנות במועד הקובע לאישור התכניות ("שהוא עניין לשמאי לענות בו בהתאם למידת "וודאות" הזכויות המותנות"; כאמור בפס' 49 הנ"ל בהלכת רון), ונוכח היעדר היכולת לחזותן באותו שלב, הינו אפסי, וכל עליית השווי באשר לזכויות הבניה הנ"ל בקומות חלקיות תתממש במועד אישור היתר הבניה ובהתאם להיקף הזכויות שאושרו בפועל. השמאי המכריע בענייננו נבדל מעמדות השמאים המכריעים ה"ה פריאל ופז באשר לזהות החייב בהיטל בגין המימוש בהיתר, ובכך לדעתנו שגה. היה עליו – כפי שעשו השמאים המכריעים פריאל ופז – ליישם את הקביעה השמאית להיעדר השבחה במועד אישור התכנית בשל זכויות מותנות אלה ולמימוש מלוא ההשבחה במועד אישור הזכויות בשלב ההיתר על ההלכה הפסוקה שנקבעה בהלכת רון.

40. מסקנתנו מחייבת לקבל את העררים בכל הנוגע לתכניות ג/2 ו-ג/3 במובן זה, שבהתאם להלכת רון הוועדה המקומית רשאית להוציא דרישת תשלום נוספת, משלימה, בגין המימוש של תכניות אלה לרוכשת בשלב המימוש בדרך של היתר. מובהר, כי ישום הלכת רון על ענייננו מביא למסקנה שאין מדובר בתיקון השומה הראשונה (כפי שגם סבר השמאי המכריע מר ברמן עקב קביעתו לאי-הוודאות המלאה במועד אישור התכנית לאישור זכויות אלה במסגרת היתר בניה). אלא מדובר בהוצאת שומה משלימה לרוכשת המקרקעין בהתאם לתוספות הבניה שאושרו לה בפועל בגגות החלקיים בהיתר שקבלה, והכל בהתאם להלכה הפסוקה המחייבת. לפיכך, גם הטענות שהועלו בקשר לכך שבמועד הוצאת השומה הראשונה לעוררים כבר ידעה המשיבה, או היתה צריכה לדעת, בדיוק מה היקף הזכויות שאושרו בפועל בגגות החלקיים ואלה לא היו "כמוסות" (כפי שקבע השמאי המכריע), אינן מעלות או מורידות לענייננו. בכל מקרה, מעיקרו של דין החבות בגין המימוש בפועל של הזכויות לתוספות הבניה בגגות החלקיים מוטלת כולה על הרוכשת עם קבלת היתר הבניה.

41. בניגוד לכך, ההשבחה שנכללה בשומה השניה בכל הנוגע לתכנית רח/2200/ב מהווה לדעתנו תיקון שומה מותר. כאמור, השומה הראשונה אשר הוצאה למוכרים נערכה בצורת טבלה המחשבת את ההשבחה לשיטת שמאי הוועדה, רק לתכניות ג/2 ו-ג/3 למגרשים השונים במתחם "גן הפקאן" (כך נאמר במפורש לכותרת השומה מיום 4.6.12 שערך שמאי הוועדה). עולה, כי לא נערכה באותו שלב שומה להשבחה מתכנית רח/2200/ב למרות שמדובר בתכנית החלה על המקרקעין. בכך נפלה טעות בשומה הראשונה. אין מדובר בטעות בקביעה שמאית להיעדר השבחה לתכנית זו, אלא בהתעלמות ממנה באותו שלב. הוועדה המקומית אף כתבה לעוררים שניתן לקבל אישור לטאבו (מכתב מיום 18.11.12) על בסיס תשלום השומה הראשונה ששולמה בסמוך לפני כן. לדעתנו, ניתן לראות באי הכנת שומה שתתייחס לתכנית רח/2200/ב טעות בעניין התכניות החלות על המקרקעין כאמור בהוראת סעיף 14(ו) לתוספת. הוראה זו מתירה לוועדה המקומית לשנות את השומה בשל טעות שחלה בעניין "התכניות החלות על המקרקעין". באיזון שנערך בין עקרון סופיות השומה לבין האינטרס הציבורי לגבות מס אמת ממי שהתעשר בפועל כתוצאה מאישור תכנית אנו סבורים שהתוספת השלישית מתירה לתקן טעות זו (ע"א 8453/09 חיים קרן נ' בנק דיסקונט לישראל בע"מ, 2012, בפסקה 16).

42. לפיכך, ערר 188/15/48 על הכרעת השמאי המכריע מתקבל בהתאם לטענה החלופית שהעלו העוררים. החייב הנכון בשומה השניה לתכניות ג/2 ו-ג/3 הוא הרוכשת. הערר נדחה בכל הנוגע להשבחה מתכנית רח/2200/ב.

43. אין לנו לדון בטענותיה של הרוכשת המבוססות על ההסכם שכרתה עם העוררים בשני העררים בפני
נו לפיהן העוררים נטלו על עצמם לשלם את היטל ההשבחה בגין התכניות, או בטענתה שבמחיר ששילמה לעוררים עבור רכישת הזכויות במקרקעין תמחרו הצדדים את מלוא הזכויות שלבסוף אושרו בפועל. עלינו לקבוע את החבות בהיטל ההשבחה שיש לשלם לוועדה המקומית בהתאם להוראות החוק וההלכה הפסוקה החלה בנושא (ולרבות למועדים הקובעים לחישוב ההשבחה לפי התוספת השלישית), וגם אם אפשר שבמישור היחסים שבין העוררים לבין הרוכשת עליהם לשאת כלפיה בתשלום נוסף בשל ההשבחה (ומבלי שנחווה כל דעה בנושא שאינו בסמכותנו).

44. עוד יובהר, כי גם טענות העוררים השונים להתרשלותה של הוועדה המקומית ולנזק שנגרם להם, לדבריהם, כתוצאה מכך הינן טענות שבמובהק אינן בסמכות ועדת הערר. אין מדובר בטענות נגד חוקיות דרישת ההיטל. מדובר למעשה בטענות לנזק שנגרם לעוררים כתוצאה מהתנהלות רשלנית של הרשות בהליכי דרישת היטל ההשבחה (או נזק בשל כל עילה אחרת החיצונית לחוק התכנון והבניה), והדבר יוכל להתברר בפני
הערכאה הרלבנטית.

ערר 8002/13
45. התוצאה אינה שונה בכל הנוגע לערר 8002/13, שהוגש על עצם החיוב. השמאי המכריע בערר 188/15/48 דן בהשבחה לאותו מגרש, לאותן תכניות וביחס לאותם מימושים במכר ובהיתר (שלושת הבעלים המשותפים התקשרו כאמור לעיל בהסכם אחד עם הרוכשת לשם מכירת כל זכויותיהם במקרקעין). השמאי המכריע קבע את ערכי השווי הרלבנטיים לזכויות במקרקעין לתכניות השונות וחיווה דעתו בנוגע לגובה ההשבחה במועדים הקובעים וביחס למימושי הזכויות שהיו בענייננו (כמפורט לעיל). כאמור, קביעותיו השמאיות מקובלות עלינו. יישומן הנכון על המצב המשפטי הנוהג והחל בענייננו מחייב לדעתנו את הטלת החיוב בהיטל ההשבחה בגין תכניות ג/2 ו-ג/3 לפי השומה השניה על הרוכשת גם בערר זה. בדומה, את החיוב מכח תכנית רח/2200/ב יש להטיל על העורר, ועולה, כי כל אחד מהשותפים במקרקעין ישא בהיטל באופן יחסי לחלקו במקרקעין המשותפים (כהוראת סעיף 11 לתוספת השלישית).

46. לאחר שגם העורר בערר זה וגם הרוכשת נשמעו בפני
נו ולאחר ששקלנו את טענותיהם, אנו סבורים שאין צורך למנות שמאי מייעץ (בהתאם לסמכות ועדת הערר לפי סעיף 14(ג)(2) לתוספת השלישית) שיעסוק שוב באותן מחלוקות בדיוק לגבי אותו מגרש עצמו, אותן תכניות משביחות ואותו מימוש. למעשה, לא הועלתה בפני
נו דרישה בערר זה למינוי שמאי מייעץ ולא הועלו מצידם של הרוכשת או העורר טענות כלשהן (וגם לא הוצגו מטעמם בפני
נו שומות), המצביעות על טעות מהותית בערכי השווי והמקדמים שנקבעו או במתודה השמאית שנקט (וזאת בפרט שהוועדה המקומית הביעה בפני
נו הסכמה מפורשת להחיל על ערר זה את התחשיב שערך השמאי המכריע מר ברמן ולהפחית בכך את השומה שקבע מלכתחילה שמאי הוועדה). כל המחלוקת היתה באשר ליישום הלכת רון על נסיבות העניין. בכלל נסיבות אלה, אנו סבורים כי אין כל מקום להשיב את הדיון לשמאי המכריע (שגם פרש בינתיים מתפקידו וכבר אינו כלול ברשימת השמאים המכריעים) על מנת שישמע טענות נוספות או למנות שמאי מייעץ (השוו: בר"מ 2049/15 פרדסי כפר ברנדייס בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה חדרה, 31.5.15; ע"א (ת"א) 1160-08 פנינת העיר רמת גן בע"מ נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה רמת גן, 6.9.12 - בקשת רשות ערעור נדחתה ברע"א 7526/12 עיריית רמת גן נ' פנינת העיר, 13.1.13; ערר (מרכז) 323/16 עזרא שירזי נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה גבעת שמואל, 10.5.17). לפיכך, אנו רואים מקום להחיל גם על חלקו של העורר בזכויות במגרש שנמכרו לרוכשת את התחשיבים שערך השמאי המכריע לגבי יתר הזכויות שהועברו לרוכשת.

47. עוד יצוין, כי הרוכשת היתה ערה לשומה המשלימה בכל הנוגע לזכויות הבניה שמימשה בגגות החלקיים. היא הפנתה את הוועדה המקומית אל העוררים, ולא ראתה מקום לבקש להצטרף להליכים בפני
השמאי המכריע (עד לצירופה לערר כמתואר לעיל; וכאמור הלכת רון ניתנה עוד טרם פרסם השמאי המכריע את שומתו). בכך נטלה על עצמה סיכון (גם ביחסים הפנימיים בינה לבין המוכרים וגם ביחסים בינה לבין הוועדה המקומית), כי תקבע חבות בהליך בירור היטל ההשבחה בפני
השמאי המכריע שהיא תאלץ לשאת בה בהתאם לתחשיב שיערוך. איננו מקבלים את טענותיה המשפטיות של הרוכשת כמוסבר בהחלטתנו, וכאמור היא כלל לא העלתה טענות בעניין הקביעות השמאיות השונות לערכי השווי או למקדמים שהוחלו במועדים הקובעים (מעבר למחלוקות שהכרענו בהן כאמור לעיל).

48. לפיכך, בהתאם לסמכותנו בסעיף 14(ג)(1) לתוספת אנו מחליטים לקבל גם ערר זה בחלקו בכל הנוגע לתכניות ג/2 ו-ג/3, במובן זה שהוועדה המקומית רשאית להוציא שומה משלימה לרוכשת, וזאת בהתאם לערכי השווי שקבע השמאי המכריע גם בכל הנוגע לחלקו של העורר בערר זה במקרקעין. אנו דוחים את הערר בכל הנוגע לתכנית רח/2200/ב, ועל העורר לשלם את היטל ההשבחה לתכנית זו בהתאם לקביעות השמאיות בשומתו של מר ברמן שיש להחיל גם בעניינו, והכל בהתאם לחלקו היחסי במקרקעין.

49. אשר על כן אנו מקבלים את העררים חלקית. בנסיבות העניין אין צו להוצאות.
___________________ _____________ ________________
ניתנה בתאריך 27.06.2017 מעיין לוי, יריב אבן חיים, עו"ד מזכירת ועדת הערר יו"ר ועדת הערר
5








ערר ועדת ערר לתכנון ובניה 8002/13 בנימין קורן, אליעזר פישמן, בועז ארדה נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה רחובות, קלוד נחמיאס חברה לבנין בע"מ (פורסם ב-ֽ 27/06/2017)