פסקי דין על אליהו יעקב | פסקי דין על בן אבי רז | פסקי דין על קיר הד | פסקי דין על הועדה המקומית לתכנון ולבניה ראשון – לציון

7085/17 ערר     21/03/2018




ערר 7085/17 אליהו יעקב, בן אבי רז, קיר הד בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה ראשון – לציון





מדינת ישראל
מחוז מרכז
ועדת ערר מחוזית לתכנון ובניה
פיצויים והיטלי השבחה
__________________________________________________________
בפני
הוועדה: יו"ר: עו"ד יריב אבן חיים

חברי הועדה: נציגת מתכנן המחוז, גב' נדיה ואזה
עו"ד ושמאי מקרקעין, מר מרדכי דדון

העוררים: 1. אליהו יעקב

2.בן אבי רז

3. קיר הד בע"מ

ע"י ב"כ עו"ד טובי גרש


- נגד -

המשיבה: הועדה המקומית לתכנון ולבניה ראשון – לציון

ע"י ב"כ עו"ד אדוה זגון


כתובת הנכס: רח' יהודה 6-10, ראשון לציון
גוש וחלקה: גוש 3932, חלקות 61-63
תאריך הדיון: 1.11.17

החלטה
1. בפני
נו ערר על שומה של השמאית המכריעה, גב' גבע בלטר בנוגע להיטל ההשבחה בו חבים העוררים בעקבות מימוש זכויות בדרך של בקשה להיתר ומימוש מלא לאחר ההיתר.

2. תמצית טענות העוררים: השמאית המכריעה טעתה כאשר העריכה את ההשבחה מתכנית רצ/1/1/ז על פי שטח החלקה הרשום, בהתעלם מכך כי על פי תכנית רצ/1/110 חלק מחזית החלקה יועד להרחבת דרך, והיה מקום להעריך את שטח המרפסות מהשטח נטו. טעתה השמאית המכריעה כאשר קבעה השבחה בגין תכנית רצ/מק/1/1/ז/3, כאשר שמאי העוררים הציג עסקאות הסותרות קיומה של השבחה בגין תכנית זו, ולנוכח בדיקה מקיפה שערך. בנוסף, השמאית המכריעה קבעה השבחה בגין תכנית רצ/מק/31/110 (להלן: תכנית 31), שהיא תכנית נקודתית החלה על המקרקעין, המאחדת 3 חלקות למגרש אחד, עם בניין בגובה 7 קומות מעל קומת עמודים מפולשת ומרתף חניה. השמאית המכריעה שגתה בקביעה, כי ניתן לממש במצב החדש לפי תכנית 31 חדרי יציאה לגג מכוח תכנית רצ/1/1/ו/6. תכנית 31 קובעת מספר קומות מעל כניסה בלא חדרי יציאה לגג. בנוסף, שגתה השמאית המכריעה כאשר קבעה, כי ההוראה בדבר איסור הבניה מעל גגות חלקיים בתכנית רצ/1/1/ו בוטלה בתכנית רצ/1/1/ו/א. השמאית המכריעה טעתה כאשר לא הביאה בחשבון שווי חניות עיליות במצב הקודם. השמאית המכריעה טעתה כאשר קבעה עלויות בניה למרתף חניה תת-קרקעי, אשר אינן נתמכות בראיות ואף סותרות עלויות שנקבעו במחירון "דקל". השמאית המכריעה טעתה כאשר לא הביאה בחשבון הפחתה למושע לאחר איחוד 3 החלקות לחלקה אחת בבעלות שונה. השמאית המכריעה לא הביאה בחשבון מגבלות מימוש של חדרי יציאה לגג לפי תכנית רצ/1/1/ו/6 מעל גג חלקי.

3. תמצית טענות המשיבה: דין הערר להידחות לגופו ועל הסף, מדובר בערר הכולל טענות שמאיות מקצועיות והיקף התערבותה של ועדת הערר בנושאים אלה הינו מצומצם ביותר. בעניין תכנית רצ/מק/1/1/ז/3, השמאית המכריעה קבעה, כי מדובר בשחרור היזם ממגבלה תכנונית המאפשר בינוי איכותי יותר למרפסות, ומשנה את אופי השימוש בהן. לפיכך סברה, כי ניתן להעריך רק את השינוי בשווי המרפסות בשני המצבים. השמאית המכריעה לא קיבלה את טענות שמאי העוררים באשר לסקר העסקאות שהציג בפני
ה. אין שחר לטענה כי מדובר בקביעות על פי אינטואיציה. באשר לתכנית 31 קבעה השמאית המכריעה, בין היתר, כי נוכח תקן החניה המחמיר התחייבה הקמת מרתפים לחניה תת-קרקעית. השמאית המכריעה סברה, כי למקומות החניה תרומה כללית לשווי הדירות, והעריכה זאת בכ- 50,000 ₪ למקום חניה. השמאית גם קיבלה את עמדת שמאי העוררים להבאה בחשבון של עלות עודפת להקמת מקומות חניה. מדובר בתכנית שהוגשה ביוזמת בעלים של שלוש החלקות, הטענה שהיא הסבה להם נזק היא טענה אבסורדית. בהחלטת ועדת הערר בערר8002/14 הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ראשל"צ נ' אלציון עולה בע"מ, נקבע כי תכנית רצ/1/1/ו/א תיקנה את ההסדר שנקבע בתכנית רצ/1/1/ו וביטול איסור הבניה מעל קומה חלקית. באשר לחדרי הגג במצב הקודם, הרי שנספח הבינוי של תכנית 31 הינו מנחה ובניית החדרים אינה סותרת את נספח הבינוי. באשר לשווי חניה תת-קרקעית, אין מדובר בקביעה אינטואיטיבית, אלא קביעה על סמך נסיון ושיקול דעת מקצועי. המבחן הראוי לעניין החניה הינו שווי התרומה של מקום חניה לשווי הדירה, לעומת שווי של דירה ללא מקום חניה. העסקאות שהציג שמאי העוררים הינם על פי רוב חניה שניה לדירה. גם הטענה שעלות בניית חניה אינה נתמכת בראיות אין בה ממש, והיא עולה בקנה אחד עם קביעות שמאים מכריעים אחרים. בעניין שווי החניות העיליות במצב הקודם, הטענה אינה ברורה, משום ששווי חניה עילית זהה לשווי חצר. מעבר לכך, קיום חניה עילית פוגע בשווי הבניין לעומת חצר מגוננת מבחינת מיתוג הבניין כבניין יוקרתי בעל מרתף חניה. בעניין ההפחתה למושע, מדובר בהחלטה סבירה ביותר. הפחתה כזו יש להביא בחשבון רק כשמוכרים חלק מהמקרקעין. בכל מקרה מדובר בהחלטה שמאית מקצועית.

4. במהלך הדיון בפני
נו הודיעו העוררים, כי הם מוותרים על הטענה לעניין תכנית רצ/1/1/ז.

דיון והכרעה
5. לאחר ששקלנו את טענות הצדדים ועיינו בשומתה של השמאית המכריעה, החלטנו לדחות את הערר.

6. כידוע, בהתאם להלכה הפסוקה, ההתערבות בהכרעתו של שמאי מכריע הינה מצומצמת למקרים בהם נפלה בשומה טעות מהותית או דופי חמור. כך נאמר בבר"ם 3644/13 משרד התחבורה נ' גלר דוד ואארורה ואח' (23.04.2014):
ועדת הערר תיטה לאמץ את חוות דעתו של השמאי וככלל התערבותה תוגבל למקרים שבהם נפלה בה טעות מהותית או דופי חמור ... כך, למשל, ועדת הערר תיטה לאמץ את שיקול דעתו של השמאי אם מסקנותיו הושתתו על שיטה שמאית מקובלת ועל מסד עובדתי הולם, וזאת אף אם קיימות גישות מקצועיות שונות בשאלה שבמחלוקת ... לעומת זאת, תיטה ועדת הערר להתערב בקביעות או בממצאים שקבע השמאי אם נמצא שהם נסמכים על מסד עובדתי בלתי הולם, או כשהוכח שההנחות העומדות בבסיס חוות הדעת לא הגיוניות, או שהשמאי לא סיפק הסבר מניח את הדעת לשאלות שנשאל, או כשחוות הדעת נסמכה על תשתית משפטית חסרה או שגויה ... כמו כן, וכמובן מאליו, תקום עילה להתערב בחוות דעתו של שמאי מכריע אם נפל בה פגם היורד לשורש המעשה המינהלי כגון ניגוד עניינים, משוא פנים, חוסר תום לב וכיוצא באלה..."

7. בהתאם למבחנים שנקבעו בפסיקתו של בית המשפט העליון, אין מקום להתערבותנו באף לא אחד מהנושאים שהעוררים מעלים בערר.

8. באשר לתכנית ז/3, כבר הכרענו בהחלטות קודמות בטענות זהות שהעלה ב"כ העוררות על בסיס סקר העסקאות שהוא מציג בפני
נו גם בערר זה. כך קבענו בערר 7093/16 אלציון עולה בע"מ נ' ועדה מקומית לתו"ב ראשון לציון:
"איננו סבורים, כי נפלה בשומה בעניין מקדם הקירוי למרפסות טעות מהותית או דופי חמור. גם אם שמאי העוררת מצביע על סקר שערך ממנו ניתן להגיע למסקנה אחרת, השמאי המכריע איננו כבול לכך. יש לזכור, כי ההשבחה בגין רכיב הקירוי הינה חלק קטן מאוד מהשווי הכולל של הדירה, ולעיתים הבדלים לא גדולים במאפיינים שונים של הדירות יכולים לטשטש כליל את ההשפעה על השווי המיוחסת לרכיב זה. כפי שטענה המשיבה, רובם ככולם של השמאים המכריעים שעסקו בשאלה זו קבעו, כי קירוי המרפסות גורר השבחה, כאשר רובם העריכו זאת במקדם זהה או קרוב לזה שקבעה בענייננו השמאית המכריעה. לפיכך, טענות אלה נדחות."
(ור' גם החלטתנו בערר 7018/17 גוטליב שרה נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה ראשון-לציון).

9. על כן, הטענות בעניין תכנית ז/3 נדחות.

10. באשר לבניית חדרי גג במצב התכנוני החדש לפי תכנית 31, דחינו במקרה דומה את הטענות שהעלו בעלי המגרש להיעדר אפשרות כזו (ערר 7018/17 הנ"ל):
"לפי עמדת הוועדה המקומית התכנית חלה על המגרש בענייננו ולפיה יתאפשר למי שרכש את הזכויות במקרקעין מהעוררות לקבל היתר לחדרי גג. עמדה זו מקובלת עלינו. אכן, בטבלת הזכויות בתכנית צוין במצב הקיים תחת הכותרת מספר קומות מעל הכניסה הקובעת: 'ע+4 קומות + ק. טכנית וח. על הגג', ואילו במצב המוצע נכתב תחת אותה כותרת 'ע + 5 קומות + ק. טכנית'. אולם, אין להסיק מכך שלא ניתן לבנות חדרי גג במקרקעין גם לאחר אישור תכנית 45. רישומים אלה בטבלת הזכויות הינן בצד שטחי הבניה המותרים בשני המצבים (עיקרי ושירות), ומקובלת עלינו טענת המשיבה, כי תכנית ו/6 - שאושרה ופורסמה לתוקף לאחר שתכנית 45 הופקדה - הוסיפה לחלקה בענייננו 40 מ"ר נוספים לחדרי גג (בהיות המגרש ריק – ר' החלטתנו בערר 8002/14 ועדה מקומית לתכנון ובנייה ראשל"צ נ' אלציון עולה בע"מ, 18.1.17). גם בהוראות היחס בין התכניות לא נאמר כי לא ניתן יהיה לבנות חדרי יציאה לגג או כי לא תחול תכנית ו/6 או תכנית רצ/1/1/ו (ויתר תכניות הגגות שתיקנו אותה, שעסקו אף הן בחדרי גג והיו בתוקף במועד הפקדת ואישור תכנית 45). לפיכך, מקובלת עלינו טענתה שניתן יהיה לאשר בחלקה חדרי גג גם אם אלה לא נזכרו במפורש בטבלת הזכויות בתכנית 45. אכן, בהוראות היחס בין התכניות שבתכנית 45 לא נזכרת תכניות חדרי הגג החלות במרחב התכנון, אולם בדומה גם לא נזכרות תכניות נושאיות אחרות (כמו תכנית ז/3 שהעוררות כלל לא חלקו על תחולתה אלא כאמור לעיל רק על מקדם ההשבחה לשטחים שהוסיפה).
גם נספח הבינוי שאליו מפנות אותנו העוררות לא משנה ממסקנה זו. מדובר בנספח מנחה בלבד (ס' 1.7 לתכנית) וסטיה ממנו תתאפשר לדעתנו בהתאם להוראות תכנית ו/6 החלה כאמור בחלקה גם לאחר אישור תכנית 45. ההפניה להחלטה בערר (דרום) 6092/16 בעלי זכויות במקרקעין בישוב להבים נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה להבים, איננה מצדיקה את קבלת טענת העוררות. שם דווקא נקבע, כי סטיה מנספח בינוי שמעמדו מנחה אינה סטיה מתכנית במישור הסמכות של ועדת הערר (אלא אם מדובר בסטיה 'בוטה, ברורה ומהותית'; ר' פס' 53), גם אם נאמר שם, כי 'שינוי מהותי מנספח בינוי מנחה, אשר יש בו פגיעה פוטנציאלית בציבור הרחב או בבעלי מקרקעין סמוכים, חייב להיבחן בהליך מינהלי אשר יאפשר לוועדה המקומית לבחון טענות נפגעים אפשריים, לרבות טענות כלליות ל'שינוי אופי היישוב''; פס' 56). עוד נאמר שם, כי סטיה מהותית מנספח בינוי מנחה תחייב פרסום. מכל מקום דברים אלה אינם רלבנטיים למצב התכנוני בענייננו נוכח הטענה המקובלת עלינו שתכנית ו/6 אכן חלה במקרקעין, וכאשר לפיה מתווספות זכויות לבניית חדרי גג.

על כן, כאמור לעיל, מקובלת עלינו עמדת הוועדה המקומית, כי גם לאחר תכנית 45 ניתן לאשר במקרקעין חדרי גג בהתאם לתכנית ו/6 וממילא מבלי שהדבר יהווה סטיה מתכנית.

מעבר לכך, לא ניתן לקבל את הטענה שהועלתה 'לחלופי חלופין', כי לא ניתן להוסיף חדרי גג מעל קומה חלקית. בערר 8002/14 הנ"ל קבענו, כי המצב התכנוני החל במרחב התכנוני מאפשר לאשר חדרי גג גם מעל קומות חלקיות. כך אמרנו בדחותנו את הטענה הזהה לזו שמעלה שוב בענייננו ב"כ העוררות:
'טענה זו מתעלמת מהוראות תכנית ו/א. מטרתה של תכנית זו: 'לקבוע הוראות בדבר בניה על גגות בנינים'. בסעיף ד' כוללת התכנית 13 סעיפים הקובעים את התנאים לאישור חדרי יציאה לגג, והושמט ממנה התנאי שנקבע בתכנית רצ/1/1/ו שעל פיו לא ניתן לבנות חדר יציאה לגג על קומה חלקית. יתר על, כן התנאי האמור בסעיף ד(10) עוסק במקרה בו לא תותר יציאה לגג וכלל לא נזכרת בו קומה חלקית. לשון הסעיף הינה:
'10. למרות כל האמור לעיל, לא תותר יציאה לגג על גג בנין שנבנה או יבנה עפ"י תכנית הכוללת בינוי מיוחד החל על הבנין ושעל פיה אין מותרים חדרי יציאה לגג'
לאחר שעיינו בתכניות אנו סבורים, כי תכנית ו/א נועדה לקבוע הסדר בעניין בנייה על גגות שתיקן את ההסדר הקודם שנקבע בתכנית רצ/1/1/ו. מעבר לכך, לדברי הוועדה המקומית היא נוהגת לאשר חדרי גג על קומות חלקיות בהתאם לתכנית ו/א, שהיא מפרשת כמשנה את תכנית רצ/1/1/ו. נוכח האמור, איננו רואים כל הצדקה לפרש את התכניות אחרת.'
מעבר לצורך נציין, כי מדובר במגרש ריק וממילא אין בו בינוי הכולל קומה חלקית."
11. גם בענייננו מקובלת עלינו טענת הוועדה המקומית, כי מדובר בנספח בינוי מנחה, וגם בעניינו חלקה 61 (עליה בלבד נקבעה ההשבחה בעניין זה) היתה חלקה ריקה במועד הקובע (ר' בשומה המכרעת בעמ' 14). על כן, אנו דוחים את הטענות בנושא.

12. העוררים מעלים טענות שמאיות מובהקות כנגד שיקול דעתה המקצועי של השמאית המכריעה. איננו סבורים, כי הם מראים טעות מהותית בערכי השווי שקבעה לחניות או בעלויות שקבעה לבניית המרתף. גם אם ניתן היה לנמק עוד את הקביעות בעניין שווי החניה ובעניין עלויות הבניה (עמ' 45-44 לשומה), עדיין לאחר בחינת הסברי המשיבה כפי שהועלו בדיון בפני
נו לא ראינו בנושא זה טעות מהותית או דופי חמור בהתחשב בגודל המרתף ובכך שמדובר במרתף חניה אחד. לפיכך, איננו סבורים כי קביעות השמאית המכריעה בעניינים אלה מצדיקות התערבות ועדת הערר.

13. כך גם בנוגע לטענות בנושא שווי החניות העיליות או הפחתה למושע שלשיטת העוררים היה על השמאית המכריעה לתת במצב החדש. השמאית המכריעה שללה בשומתה את הצורך בהפחתה למושע בנסיבות של מימוש מלוא הזכויות במכר ובהיתר (עמ' 44). מעיון בשומתה עולה, שהטענות באשר לשווי החניות העיליות לא נטענו בפני
ה על ידי שמאי העוררים (ששומתו גם לא צורפה לערר). מכל מקום, לאחר ששקלנו את טענות הצדדים בערר בעניינים אלה נחה דעתנו, כי לא הוכחו בפני
נו טעות מהותית או דופי חמור גם בעניינים האלה.

14. אשר על כן, הערר נדחה. בנסיבות יישאו העוררים בהוצאות המשיבה בסך כולל של 6,000 ₪.

ההחלטה התקבלה ביום: ה' ניסן, תשע"ח, 21 מרץ, 2018.


_______________________ ________________________
ליאת אורין סנדורי עו"ד יריב אבן חיים

מזכירת ועדת ערר יו"ר ועדת ערר
ועדת ערר לתכנון ובניה ועדת ערר לתכנון ובניה
מחוז מרכז מחוז מרכז
ערר מס': 7085/17/48
1









ערר ועדת ערר לתכנון ובניה 7085/17 אליהו יעקב, בן אבי רז, קיר הד בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה ראשון – לציון (פורסם ב-ֽ 21/03/2018)