פסקי דין על בנימין הלוי | פסקי דין על רבקה הלוי | פסקי דין על שבח את שבח בע"מ

12383-02/13 א     27/03/2018




א 12383-02/13 בנימין הלוי, רבקה הלוי נ' שבח את שבח בע"מ








בית משפט השלום בעפולה



ת"א 12383-02-13 הלוי ואח' נ' שבח את שבח בע"מ


תיק חיצוני:


בפני

כבוד השופט
ויסאם חיר


תובעים

1.בנימין הלוי

2.רבקה הלוי


נגד


נתבעת

שבח את שבח בע"מ




פסק דין


בפני
תביעה כספית בה עותרים התובעים לתשלום פיצויים בגין נזקים וליקויי בנייה שנתגלו בדירת מגורים אותה רכשו מהנתבעת, חברה קבלנית לעבודות בנייה.
רקע עובדתי

ביום 29.5.07 התקשרו התובעים עם הנתבעת, בהסכם מכר לרכישת דירה (להלן: "חוזה המכר"), המצויה ברח' לוטם 34, בעפולה, במקרקעין הידועים כגוש 16739 חלקה 89 (להלן: "הדירה").
הנתבעת התחייבה למכור לתובעים את הזכויות בדירה, כמפורט בחוזה, במפרטים ובתוכניות שצורפו לו, כחלק בלתי נפרד הימנו. בחוזה המכר, סיכמו הצדדים את עקרונות היסוד של עסקת המכר ובכלל זה הנחיות באשר לביצוע שינויים בדירה, מסירת הממכר ועוד. לחוזה המכר צורף גם מפרט טכני, בו פורטו הפריטים שניתנו לבניית הדירה והשלמתה (להלן: "המפרט"). למפרט צורף נספח נוסף במסגרתו פורטו שינויים, שהוסכמו בין הצדדים, ולא נכללו במפרט המקורי
(להלן: "המפרט הנוסף") (סומן כמוצג ת/1).
אין חולק, כי התובעים שילמו את מלוא התמורה עבור הדירה.
טענות הצדדים

התובעים הלינו, בין היתר, על ליקויי בנייה שנתגלו בדירה וכן על נזקים נוספים שנגרמו להם ע"י הנתבעת, כפי שיפורט בהמשך.
התובעים טענו, כי עם קבלת החזקה בדירה נתחוור להם כי חרף פניותיהם הרבות לנתבעת, הן בכתב והן בעל פה, הדירה היתה רוויה באי התאמות ובליקויים רבים. מרבית הליקויים נותרו בעינם וזאת חרף הזמן הרב שחלף, חרף אינספור פניות לנתבעת ו/או למי מטעמה וחרף ניסיונות (חוזרים ונשנים ללא הצלחה) לתיקון ליקויים אלו. התובעים הוסיפו, כי ליקויים אלו מנעו ועדיים מונעים מהם כל הנאה וכל אפשרות לשימוש סביר בדירה. הנתבעת קיבלה מהם אפשרויות רבות לתקן הליקויים וזו לא שעתה לבקשותיהם. מאידך, גם כאשר שלחה הנתבעת צוותים מטעמה לנסות ולתקן הליקויים, ניסיונות אלה לא צלחו וכל הבעיות חזרו על עצמן ואף החריפו.
נטען, כי משלא שעתה הנתבעת לפניותיהם נאלצו התובעים לפנות לערכאות משפטיות והגישו את התביעה דנן. התובעים צירפו חוות דעת מטעם המהנדס מדרכי שטיינר, אשר מצא ליקויים רבים וחמורים המהווים סטיות חמורות ומהותיות מהמוסכם בין הצדדים ומהנדרש על פי דין. ליקויים אלו כוללים נזילות של מים, רטיבויות חוזרות ונשנות, סדקים, ליקויי ריצוף, ליקויי תכנון, אי התאמות שונות וכיוצא בזה. כפי העולה מחוות הדעת מיום 2.11.12 עלות תיקון הליקויים ו/או ערכם עומד על סך של 230,315 ₪.
במסגרת התביעה ביקשו התובעים את הסעדים כדלקמן:
א.
פיצוי בגין הפרות ו/או ליקויים לאחר קבלת החזקה בדירה בהתאם לחוות הדעת של המהנדס מרדכי שטיינר.
ב.
פיצוי בגין איחור במסירת חזקה בדירה.
ג.
פיצוי בגין ירידת ערך (בפועל, מידות המגרש שונות ביחס למסומן בתוכניות הדירה).
ד.
פיצוי בגין עוגמת נפש (50,000 ₪).
מנגד, הנתבעת הכחישה את כלל הטענות שהופנו כנגדה בכתב התביעה. הנתבעת טענה, כי התביעה הוגשה בשיהוי ניכר (מעל 4 שנים לאחר קבלת החזקה בדירה). כמו כן, הנתבעת טענה, כי כאשר פנו אליה התובעים בעבר הנתבעת שלחה את נציגיה לתקן את הליקויים כאשר, בין היתר, תוקנו על ידי הנתבעת אף ליקויים במרכיבים אשר הוזמנו באופן פרטי על ידי התובעים ולא היו באחריות הנתבעת. הנתבעת שעתה לכל פניות התובעים ותיקנה כראוי כל ליקוי, אפילו אלו שאינם באחריותה. הנתבעת הוסיפה, כי התובעים אינם זכאים לכל פיצוי וככל שיש ליקוי כזה או אחר, שהינו מינורי, בהתאם לחוות דעת המומחה מטעם הנתבעת, הרי שיש ליתן לנתבעת אפשרות לבצע את התיקון. הנתבעת תמכה את טענותיה בחוות דעת מטעם מהנדס יהונתן גושן אשר הצביע על ליקויים מינוריים בסכום כולל של 32,384.
בשים לב לפערים בין חוות דעת, מונה ע"י ביהמ"ש ביום 22.4.15, המהנדס, מודד ושמאי המקרקעין מר אבו ריא אחמד מהדי כמומחה מקצועי מטעמו. המומחה העריך, כי עלות תיקון הליקויים שנתגלו בדירה הינה
בסך של 47,790 ₪. התובעים שלחו אל המומחה שאלות הבהרה עליהן הוא השיב ביום 23.8.15.
בעקבות קבלת חוות דעת המומחה מטעם בית המשפט והמענה לשאלות ההבהרה שהועברו אליו מטעם התובעים, הצדדים קיבלו את ממצאי חוות דעת המומחה מטעם בית המשפט, למעט במספר סוגיות בודדות. בהתאם לסיכומי הצדדים, המחלוקת בין הצדדים בתיק נותרה בשלוש סוגיות, כדלקמן:
א.
פיצוי בגין הליקויים (חלק) המצויים בדירת התובעים;
ב.
פיצוי בגין איחור במסירת הדירה;
ג.
פיצוי בגין עוגמת נפש שנגרמה לתובעים.
יצוין, כי בכתב התביעה העלו התובעים טענות נוספות שעניינן ירידת ערך הדירה בשל גריעת שטח מהמגרש. טענות אלו נזנחו בסיכומים. בהקשר זה כבר נפסק, כי "
אם אין בעל דין מעלה בסיכומי טענותיו טענה מסוימת, משמעות הדבר היא, שאף אם הועלתה טענה זו על ידיו קודם לכן, הרי הוא נחשב כמי שזנחה
" (ראו, ע"א 401/66 מרום נ' מרום, פ"ד כא (1) 673).
להלן נדון ברכיבי הנזק האמורים, כסדרם.
דיון והכרעה
א. פיצוי בגין הליקויים (חלק) המצויים בדירת התובעים
כאמור, לנוכח המחלוקת בין הצדדים והפער בין חוות דעת המומחים מטעמם, מונה על ידי בית המשפט מומחה מטעמו- אינג' אבו ריא. בחוות דעתו, קבע מומחה בית המשפט, כי גובה הנזק בדירת התובעים מסתכם לסך כולל של 47,790 ₪. בהמשך לחוות דעתו של המומחה מטעם בית המשפט והמענה לשאלות ההבהרה שהופנו אליו מטעם התובעים, הצדדים נותרו במחלוקת בנוגע למספר ליקויים שהחבות בגינם מחייבת הכרעה שיפוטית, כדלקמן:
פיצוי בגין המשטח והשבילים;
פיצוי בגין דלת הממ"ד;
פיצוי בגין התקנת הג'קוזי;
פיצוי בגין הצורך בפינוי הדירה במהלך תיקון הליקויים.
להלן נבחן את טענות הצדדים בכל אחת מהנקודות המפורטות לעיל ונכריע במחלוקות שנתגלעו בין הצדדים.
אין צורך להכביר במילים על מעמדו המיוחד של המומחה מטעם ביהמ"ש, אשר מהווה את ידו הארוכה של ביהמ"ש, כמומחה נטרלי ואובייקטיבי, המאפשר לביהמ"ש לקבל חוות דעת ברורה מטעמו שלו בנושאים הטעונים מומחיות. כידוע, מומחה שממונה ע"י ביהמ"ש, מספק לו נתונים מקצועיים לצורך הכרעה בדיון, וסביר להניח כי עמדתו תתקבל, אלא אם נראית סיבה בולטת לעין שלא לעשות זאת. ראו למשל, ע"א 3056/99 שטרן נ' המרכז הרפואי על שם חיים שיבא, (2) 936, 949 (2002).
עוד אציין בהקשר זה, כי "
סכסוכים שעניינם ליקויי בניה מחייבים היכרות מעמיקה עם תחום מקצועי זה.
כאשר
מתעוררות שאלות הדורשות מומחיות מקצועית לצורך הכרעה בסוגיות שבמחלוקת, נעזר בית המשפט במומחה הבקיא ברזי התחום המקצועי בו התבקש לחוות דעתו. כמובן, לבית המשפט שיקול דעת עד כמה להסתמך על חוות דעת המומחה
" ראו,
ע"א 5602/03 אבי ושרה סגל ואח' נ' שיכון ופיתוח לישראל בע"מ (28.2.05).
לאור האמור, מצאתי לאמץ את קביעותיו ומסקנותיו של המומחה בחוות דעתו.
יש לסייג ולומר, כי אני מאמץ רק את מסקנותיו וממצאיו של המומחה שהינם בתחום מומחיותו והבנתו המקצועית. המומחה חיווה עמדה גם לגבי נתונים עובדתיים ואין לכך מקום. יודגש, כי קביעות עובדתיות ומשפטיות נקבעות ע"י ביהמ"ש ולא אחרת.
אבחן את הליקויים אחד לאחד.
1. פיצוי בגין המשטח והשבילים
בין הצדדים ניטשה מחלוקת באשר לביצוע המשטח והשבילים.
בחוות דעתו קבע המומחה מטעם בית המשפט, בסעיף 1.1.5 שכותרתו "ביצוע פני משטח המעבר והחניה ושביל כניסה לנכים" תחת כותרת "ממצאים מסקנות והכרעה"-
-
"לדברי התובעים בזמן הביקור, המשטח בוצע על ידם, ולא על ידי הנתבעת".
-
במשטח קיים פגם בביצוע, הן בשיפוע, והן בהופעת סדקים, והן הפרעה למרזב".
-
בתוכניות קיים תכנון למשטח מרוצף.
-
פתרון כולל לפגם במשטח הנ"ל מחייב פירוק המשטח וביצוע משטח מרוצף כפי שהמופיע בתוכניות, על כן נחה דעתי לקבוע כי עלות הדבר הינה בסך של 13,000 ₪.
-
הסכום הנ"ל מגלם גם כן את עלות תיקון הפגמים בסעיפים 1.1.6, 1.1.7, 1.1.8, 1.1.9, 1.1.10.
בהקשר זה התובעים טענו, כי השבילים והמשטח לא נבנו על ידם אלא ע"י קבלן מטעם הנתבעת ששכרו שולם לו על ידה וכי המשטח הינו חלק בלתי נפרד מהחנייה. לפי המפרט, היה על הנתבעת לסלול שבילים לפי תכנית אדריכל, תכנית אשר לא הוצגה על ידי הנתבעת בפני
בית המשפט וכי מחדל זה אמור לשמש כנגדה. עוד נטען, כי אין ממש בטענת הנתבעת, לפיה השבילים לא נסללו על ידה בהתאם לקביעת המומחה וכי משכך יש לקזז מסך הפיצוי סכום של 13,000 ₪ (הסכום שהוערך על ידי המומחה לתיקון המשטח והחנייה). לגישתם, חלק זה בחוות דעת המומחה אינו פרי מומחיותו של המומחה מטעם בית המשפט ומהווה עדות מפי שמועה מובהקת, אשר אין לקבלה במסגרת חוות דעת מומחה.
מנגד, הנתבעים תמכו את טענותיהם בקביעת המומחה מטעם בית המשפט בחוות הדעת לפיה "לדברי התובעים בזמן הביקור, המשטח בוצע על ידם ולא על ידי הנתבעת". לדידם, טענת התובעים כי המדובר בעדות מפי השמועה אינה נכונה כלל וכלל ואינה יכולה לעמוד. מומחה בית המשפט כתב את אשר נאמר לו ולא את אשר שמע ממאן דהוא. בנוסף נטען, כי הנתבעת לא עשתה שבילי בטון לאיש מהדיירים אלא ביצעה אבן משתלבת בכל שבילי הגישה וכי התובע הודה בחקירתו בפני
בית המשפט כי השביל בוצע על ידי קבלן בשם פיני אזולאי ולא על ידי הנתבעת.
לאחר שעיינתי בטיעוני הצדדים, בתוכן חוות דעת המומחה ובפרוטוקול הדיון, הגעתי למסקנה כי אין מקום לקזז את עלות התיקון בסך 13,000 ₪ מהסכום הכולל בחוות דעת המומחה מטעם בית המשפט. אסביר.
אכן, המומחה ציין בחוות דעתו כי "לדברי התובעים בזמן הביקור, המשטח בוצע על ידם, ולא על ידי הנתבעת". מבלי להיכנס לדקויות בעניין מעמדה של אמירה זו כעדות מפי השמועה או כהודאה של בעל דין בהליך אזרחי, אציין כי המומחה מטעם בית המשפט לא זומן על ידי מי מהצדדים לחקירה נגדית ומשכך לא ניתן היה לעמוד על מלוא המשמעות של אמירה זו, היקפה, נסיבות אמירתה והקשר הדברים. כל שנותר בפני
בית המשפט הינו משפט בודד אשר נכתב ונוסח בידי המומחה מטעם בית המשפט ולא בידי התובעים עצמם. בנסיבות אלו, לא ניתן לבסס ממצאים עובדתיים על משפט זה. לעומתו, התובע כן העיד בפני
בית המשפט וכן נחקר אודות האמירה המיוחסת לו בחוות הדעת. התובע הבהיר בעדותו בפני
בית המשפט כי המשטח בוצע על ידי הקבלן פיני אזולאי שהינו הקבלן אשר ביצע את עבודות הפיתוח. לדבריו, "המשטח הזה היה אמור להיות מרוצף באבנים משתלבות והקבלן היה אמור לבצע את זה בעוד מקום מסוים עם אבן משתלבת. מכיוון שלא יכולתי להישאר בלי שבילים לבית, הייתי חייב לעשות את השבילים ואת הקטע הזה בצורה אחידה. לכן, עשיתי שם את המשטח יציקה שאת הפרש הכסף בין האבן המשתלבת לבין היציקה, הקבלן ופיני יסתדר ביניהם, למרות שהאבן עלתה יותר יקר" (ראו, פרוטוקול הדיון עמוד 9 שורות 13-17).
התרשמתי, כי עדותו של התובע בהקשר זה אמינה מה גם שדבריו מתיישבים עם דבריו של שלמה שבח, נציג הנתבעת, אשר אישר בעדותו כי אכן הנתבעת סללה, באמצעות קבלן פיתוח, את שביל הגישה ואת החניה,
וכך לדבריו:
"ש. לפי המפרט שלכם הייתם צריכים לעשות שבילים?
ת. לא.
ש. מפנה למפרט, סעיף 3.12.3, הייתם צריכים לעשות שבילים.
ת. עשינו שבילים שהם גישה לבית נקודה.
....
ש. קבלן הפיתוח שלכם מי היה?
ת. הוא לא קבלן פיתוח שלנו. הוא קבלן פיתוח.
ש. שאתם שילמתם לו.
ת. שילמנו לו על מה שביקשנו ממנו שזה שביל גישה הביתה וחניה.
ש. ומעבר גם
ת. שביל גישה הביתה וחניה.
ש. את פני משטח הבטון של החניה, אתם ביצעתם?
ת. קבלן הפיתוח ביצע.
ש. של מי הקבלן הזה. מי שילם לו?
ת. על שביל הגישה הביתה, אנחנו שילמנו והחניה."
(עמ' 17 לפרוטוקול ש' 12-29).
דברים אלו מדברים בעד עצמם.
בשים לב לעובדה, כי משטח המעבר והחניה מופיעים בתכניות ובוצעו על ידי קבלן פיתוח אשר הובא למקום על ידי הנתבעת ולאור דבריו של נציג הנתבעת, כי עבור משטח זה והחניה הנתבעת היא זו ששילמה לקבלן הפיתוח, אין מקום להפריד רכיבים אלו מהאחריות הכוללת של הנתבעת לטיב העבודה המבוצעת על ידי קבלני המשנה בהם היא נעזרה.

על כן, הרי שיש לחייב את הנתבעת בעלות תיקון משטח המעבר והחנייה בסך של 13,000 ₪, כמפורט בסעיפים
1.1.5-1.1.10 בחוות דעת המומחה. בהתאם לעמדת המומחה, פירוק משטח המעבר והחנייה יביא לתיקון כלל הפגמים המפורטים בסעיפים הנ"ל.
למען הסדר הטוב ולמען הבהרת הדברים, המומחה מטעם בית המשפט התייחס בחוות דעתו לשני מרכיבים נוספים הנושקים למשטח המעבר והחניה.
האחד, עניינו שבילי הבטון שנוצקו בהיקף הבית (סעיף 1.1.11 לחוות דעת המומחה). בעניין זה, לא עלה בידי התובעים להוכיח כי שבילים אלו אכן בוצעו ע"י הנתבעת.
אמנם, במפרט הנוסף שסומן ת/1 (בסעיף 3.12.3) צוין, כי על הנתבעת לסלול שבילים, בהתאם לתוכנית אדריכל, אך התובעים לא צירפו תכנית זו, מה גם שלעמדת המומחה מטעם בית המשפט השבילים מסביב לדירה אינם מופיעים בתוכניות. כמו כן, אדגיש כי מהמפרט לא ברור על אילו שבילים מדובר וסבורני כי טענה זו לא הוכחה כדבעי ואין לחייב את הנתבעת בגין פרט זה. בכל מקרה, סוגיה זו פורטה לעיל למעלה מן הצורך ולמען הבהרת התמונה הכוללת שכן, ככל הנראה, התובעים זנחו טענה זו משלא בא זכרה בסיכומי טענותיהם.
העניין האחר, עניינו המשטח שבפתח יציאה מחדר כביסה (סעיף 1.1.12 לחוות דעת המומחה מטעם בית המשפט), שעלות ביצועו הוערכה על ידי המומחה בסך כולל של 4500 ₪. עניין זה אינו במחלוקת בין הצדדים והוא נכלל בסכום הכולל של חוות דעת המומחה מטעם בית המשפט.
2. פיצוי בגין הליקוי בדלת הממ"ד
עיון במפרט הנוסף (ת/1) מעלה, כי הוסכם בין הצדדים, כי כל דלתות הפנים בדירה, יהיו ברוחב של 90 ס"מ.
המומחה מטעם בית המשפט קבע בחוות דעתו, כי אין פגם בדלתות פנים וכי כל דלתות הפנים של החדרים הן במידות של 84 ס"מ (פתח אור) כאשר רוחב דלתות מעל 90 ס"מ (הרוחב הקובע הינו רוחב כולל משקוף). זאת, למעט דלת יציאה מחדר כביסה שהינו ברוחב של 76 ס"מ. המומחה העריך עלות תיקון דלת זו בסך של 4000 ₪.
המומחה מטעם בית המשפט לא התייחס בחוות דעתו לרוחב דלת הממ"ד אלא רק לפגם במפתן הדלת. בעקבות כך, התובעים הפנו אליו שאלת הבהרה במסגרתה התבקש המומחה להבהיר האם רוחב דלת הממ"ד אכן נמוך מ-80 ס"מ. המומחה השיב על שאלה זו בחיוב ולמעשה אישר כי רוחב דלת הממ"ד נמוך מהמוסכם ומהתקן. להערכתו, עלות התקנת דלת במידות אחרות הינה בסך של 5,000 ₪ (כולל עלות דלת ועלות ביצוע והתאמה) (ראו, תשובת המומחה לשאלת הבהרה מספר 7).
הנתבעת טענה, כי דלתות הפנים אינן כוללות גם את דלת הממ"ד וכן כי טענת התובעים בהקשר זה היא בבחינת הרחבת חזית. עוד טענה הנתבעת בסיכומיה, כי השינויים בנוגע לרוחב דלתות הפנים במפרט הנוסף ת/1 נכתבו בכתב יד והנתבעת לא אישרה אותם.
ראשית, אין מקום לקבל את הטענה להרחבת חזית שכן טענה ביחס לליקוי ברוחב דלתות הפנים הועלתה בחוות הדעת מטעם התובעים, אשר צורפה לכתב התביעה וכן בחוות דעת המומחה מטעם בית המשפט. הנתבעת לא הצליחה להראות, כי דלתות פנים אינן כוללות את דלת הממ"ד וככל שהיה ברצונה להחריג את דלת הממ"ד מההגדרה של דלתות פנים הנטל מוטל עליה. בהקשר זה יצוין, כי בחוות הדעת המומחה מטעם התובעים (סעיף 2.4 עמוד 9 לחוות הדעת) ניתנה התייחסות לתיקון 10 דלתות פנים בנוגע לליקוי זה. הנתבעת לא הראתה כי מניין 10 הדלתות הנ"ל אינו כולל את דלת הממ"ד.
מעיון במפרט הנוסף ת/1 עולה, כי נקבע באופן גורף כי כל דלתות הפנים יהיו ברוחב של 90 ס"מ, כאשר דלת הממ"ד לא הוחרגה מהמוסכם, ולא נקבע אחרת לגביה. בהקשר זה, בקשת התובעים לדלתות פנים ברוחב מיוחד הועלתה עקב נסיבות אישיות שלהם ובכלל זה מצבם הפיזי, ולכן אין כל הגיון לקבוע כי דלת הממ"ד אמורה הייתה להיות ברוחב אחר, השונה מכל דלתות הפנים בדירה.
משכך, הנני סבור כי בהקשר זה דלת הממ"ד הינה חלק מדלתות הפנים בדירה ואיני מקבל את טענת הנתבעת בהקשר זה.
גם הטענה, כי הנתבעת לא חתמה על השינוי ברוחב הדלתות, הופרכה עת מר שלמה שבח אישר בחקירתו, כי אכן החתימה המוטבעת על המפרט הנוסף ת/1 הינה חתימתו (ראו, פרוטוקול עמוד 17 שורות 30-35 וכן עמוד 18 שורות 1-3).
לפיכך, הנני מחייב את הנתבעת לפצות את התובעים בגין ליקוי זה, בסך של 5,000 ₪ כפי המפורט בתשובת המומחה מטעם בית המשפט במענה לשאלת הבהרה מספר 7.
3. פיצוי בגין הליקוי בג'קוזי
המומחה מטעם בית המשפט לא התייחס בחוות דעתו לעניין הליקוי בג'קוזי (סעיף 4.3 לחוות הדעת עמוד 22) תוך שהוא מציין כי "התובעים אישרו בזמן הביקור כי הג'קוזי לא הותקנה ע"י הנתבעת" וכן כי בסעיף 4.11.3.3 למפרט הטכני (נספח א' לתצהירי עדות ראשית של התובעים, עמוד 5) נדרשת התקנת אמבטיה ולא ג'קוזי. משכך, קבע המומחה כי סעיף זה אינו רלוונטי. בהקשר זה, התובעים הפנו שאלת הבהרה למומחה. במסגרת המענה לשאלת הבהרה מספר 2, העריך המומחה מטעם בית המשפט את עלות תיקון הליקוי בסך של 2500 ₪.
הצדדים לא חלקו על קיומו של ליקוי בג'קוזי. המחלוקת העיקרית בין הצדדים בפרט זה, היא בשאלה מי התקין את הג'קוזי ומי נושא באחריות התיקון לגביו.
אין חולק כי במפרט הטכני מופיעה אמבטיה ולא ג'קוזי. עם זאת, במסגרת שינויים ו/או שדרוגים בדירה, ביקשו התובעים במקום האמבטיה להתקין ג'קוזי (ראו, עדותו של התובע מספר 1 בפרוטוקול עמוד 11, שורות 4-21).
חוזה המכר (נספח א' לתצהירי התובעים) קובע מפורשות את האפשרות לביצוע שינויים ותוספות בדירה (סעיף 14 לחוזה המכר שכותרתו "שינויים"). בהתאם להוראות החוזה, עד לקבלת החזקה בממכר, יוכל הקונה (התובעים) לבצע את השינויים והתוספות אך ורק בהסכמת המוכר (הנתבעת) ובאמצעותו (סעיף 14.1) וכן כי ההתחשבנות המתחייבת מביצוע השינויים תיעשה בין המוכר לקונה (סעיף 14.3). למוכר הזכות הבלעדית לפי שיקול דעתו, להסכים או לסרב לביצוע השינויים (סעיף 14.2).
בחקירתו, העיד התובע כי הג'קוזי הותקן ע"י האינסטלטור מטעם הנתבעת ובהסכמתה. לדבריו, הצעת המחיר של האינסטלטור מטעם הנתבעת (העונה לשם קלימי) היתה גובה ומשכך פנה התובע לנתבעת וביקש להביא אינסטלטור אחר אך הנתבעת סירבה להכניס אנשי מקצוע אחרים לדירה (ראו, פרוטוקול עמוד 11 11-13). התובע הודה, כי שילם את עלות ההתקנה ישירות לאינסטלטור קלימי (ראו, פרוטוקול עמוד 11 שורות 14-15). גם התובעת נחקרה במהלך עדותה בפני
בית המשפט בעניין זה וציינה, כי הג'קוזי הותקנה על ידי מר קלימי שהינו האינסטלטור מטעם הנתבעת וכי נציג הנתבעת סירב להכניס בעלי מקצוע אחרים לדירה בנימוק שהוא אחראי על הדירה כל עוד לא נתן את המפתח. לדבריה, נציג הנתבעת אמר להם שמר קלימי "הוא הקבלן שעושה את העבודות והוא יעשה כל מה שאני רוצה". התובעת הוסיפה, כי הכל נעשה בתיאום עם הנתבעת ולא על דעת עצמה (ראו, פרוטוקול עמוד 13 שורות 18-32).
התרשמתי, כי תיאורם של התובעים קוהרנטי ומשקף את הלך הדברים כהוויתם. עדויותיהם של התובעים עולים בקנה אחד עם עדות מר שלמה שבח מטעם הנתבעת, אשר העיד כי מר קלימי הוא האינסטלטור מטעם הנתבעת והוא זה שביצע את עבודות האינסטלציה בדירה של התובעים (ראו, פרוטוקול עמוד 16, שורות 12-23).
משכך ובהיעדר טענה מצד הנתבעת כי לא ידעה או לא הסכימה לעריכת השינוי/השדרוג בפרט זה, ביצוע עבודות האינסטלציה בדירתם של התובעים על ידי האינסטלטור קלימי (ללא קשר להתקנת הג'קוזי), יצרה מצג הגיוני, בעיני התובעים, לפיו התקנת הג'קוזי מבוצעת ע"י הנתבעת או מי מטעמה ובפרט כאשר הם לא הורשו להביא בעל מקצוע אחר, טענה אשר לא נסתרה על ידי הנתבעת. אין בידי לקבל את טענת הנתבעת בסיכומיה, כי כל שדרוג שנעשה על ידי רוכש דירה הינו באחריותו, בהיותה עומדת בסתירה להוראות החוזה שנחתם בין הצדדים, כמפורט לעיל.
בהקשר זה יודגש, כי בנסיבות העניין ולאור עדות התובעים אשר לא נסתרה, העברת התשלום בגין התקנת הג'קוזי ישירות לאינסטלטור המבצע, אין בה כדי לפטור את הנתבעת מאחריות כלפי התובעים, שכן בנסיבות העניין אין בעצם העברת התשלום הספציפי, שעניינו הפרש העלויות בין התקנת הג'קוזי לבין התקנת אמבטיה, לעומת יתר עבודות האינסטלציה בדירה, כדי ליצור מערכת יחסים חוזיים עצמאית בין התובעים לבין האינסטלטור קלימי, בפרט עת הדבר נכפה על התובעים עקב סירוב הנתבעת להתיר כניסה של בעלי מקצוע אחרים לדירה.
שינויים או שדרוגים אשר בוצעו טרם מסירת החזקה בדירה בידיעת ובהסכמת הנתבעת ובידי בעל מקצוע מטעם הנתבעת, אשר ביצע את כל עבודות האינסטלציה בדירה, מטילים על הנתבעת את אחריות לכך שהשינויים או השדרוגים יתבצעו באופן מקצועי וללא רבב.
לפיכך, הנני קובע כי על הנתבעת לשלם לתובעים פיצוי בגין ליקוי זה, בסך של 2,500 ₪.
4. פיצוי בגין הצורך בפינוי הדירה במהלך תיקון הליקויים
התובעים ביקשו להסתמך על תשובת המומחה מטעם בית המשפט לשאלת הבהרה מספר 10, ולפיה משך זמן ביצוע התיקונים בדירה הינו 30 יום. משכך, עתרו לפיצוי בסך של 5000 ₪ בגין עלות הדיור החלופי לתקופת ביצוע התיקונים, בהתאם לאסמכתאות שהובאו על ידם בכל הנוגע לעלות דיור חלופי (נספח ט' לתצהירים מטעמם), אשר לא נסתרו על ידי הנתבעת.
מנגד, הנתבעת טענה כי כל התיקונים המפורטים בחוות דעת המומחה מטעם בית המשפט אינם מצריכים כהוא זה פינוי התובעים מהדירה וכי דרישתם לפיצוי בגין הפינוי נובעת מחוסר תום לב.
לאחר שבחנתי ושקלתי את טענות הצדדים בעניין זה, מצאתי כי אין ממש בטענת התובעים, לפיה לצורך ביצוע התיקונים יש לפנותם למשך 30 ימים מהדירה, שכן לא הונחה תשתית ראייתית מספקת ממנה עולה, כי תיקון הליקויים לא יאפשר מגורים בדירה.
התובעים ביקשו לבסס את דרישתם זו לפיצוי על עדויותיהם בלבד ולא הביאו כל ראיה אחרת לביסוס דרישתם, ובכלל זה באמצעות הפניית שאלת הבהרה למומחה מטעם בית המשפט. לצורך עניין זה נזכיר מושכלת יסוד. התובעים מבקשים לחייב את הנתבעת בתשלום פיצוי בסך 5000 ₪ בגין הצורך בפינוי הדירה. חובת ההוכחה מוטלת על התובעים בבחינת "המוציא מחברו עליו הראיה".
על התובעים הנטל להוכיח את תביעתם, בהתאם לכללים הנהוגים בהליך האזרחי. התובעים לא עמדו בנטל זה. עדותו של התובע (ראו, פרוטוקול עמוד 11, שורות 26-30) אינה מספיקה כדי לעמוד בנטל ההוכחה לצורך חיוב הנתבעת בפיצוי בסכום לא מבוטל, כמבוקש על ידם.
לפיכך, מצאתי לדחות את דרישתם של התובעים לפיצוי בגין
הצורך בפינוי הדירה במהלך תיקון הליקויים
.
ב. פיצוי בגין איחור במסירת הדירה
בהתאם לסעיף 1 לנספח ג' לחוזה המכר, מועד מסירת החזקה בדירה הינו 12 חודשים ממועד קבלת היתר הבניה. היתר הבניה ניתן ביום 2.1.2008. משכך, היה על הנתבעת למסור לתובעים את החזקה בדירה עד ליום 2.1.2009. בפועל, נמסרה הדירה לידי התובעים ביום 30.3.2009, כאשר בכותרת פרוטוקול המסירה נרשם "פרוטוקול לפני טופס 4 – לא לאכלוס". אין מחלוקת בין הצדדים כי טופס 4 ניתן לדירה ביום 11.11.2009 (ראו, נספח ב' לתצהיר התובעים).
להשלמת התמונה יצוין, כי סעיף 5.2.3 לחוזה המכר קובע, כי "במקרה שתאריך המסירה ידחה, מעבר לדחייה מוצדקת, יהיה הקונה זכאי לפיצוי מהמוכר בסכום הנקוב בנספח ג', אשר נקבע ע"י הצדדים כהערכת הנזק הצפוי עקב דחייה כזו ...". בסעיף 2 לנספח ג' לחוזה המכר נקבע פיצוי מוסכם לאיחור במסירת החזקה בסך 400$ ארה"ב לחודש.
לאחר בחינת הראיות בתיק ושמיעת עדויות המצהירים בפני
י, נראה כי אין מחלוקת בין הצדדים כי בפועל הדירה נמסרה לתובעים ביום 30.3.2009 לצורכי אכלוס. הנתבעת מצהירה על כך בסעיף 22 לסיכום טענותיה. מר שלמה שבח, נציג הנתבעת, מצהיר על כך באופן מפורש בסעיף 8 לתצהירו. התובע הודה בחקירתו בפני
י, כי הדירה נמסרה להם ביום 30.3.09 (ראו, פרוטוקול עמוד 10, שורות 19-21) וכך גם התובעת (ראו, פרוטוקול עמוד 13, שורות 1-7).
כך גם עולה מ- "פרוטוקול קבלת החזקה בבית" (נספח ד' לתצהיר התובעים) (להלן: "פרוטוקול מסירת החזקה"). יצוין, כי בפרוטוקול מסירת החזקה נכתב בכותרת בכתב יד "פרוטוקול לפני טופס 4
- לא לאיכלוס". כמו כן, במסגרת פרוטוקול זה אישרו התובעים כי קיבלו את החזקה בדירה במועד הנ"ל והיא נמצאה ראויה למגורים להוציא את הליקויים שפורטו בכתב יד. עוד צוין בפרוטוקול, בכתב יד, כי : "ידוע לרוכשים שאין לאכלס את הבית- אלא רק למטרות עבודות פרטיות בביתם". על אף האמור בפרוטוקול מסירת החזקה, אף אחד מהצדדים לא הביא ראיה או הסבר למה הכוונה ב"למטרות עבודות פרטיות בביתם" וכן הנתבעת לא הבהירה מה המשמעות של מסירת הדירה לא לאיכלוס. בהקשר זה, התובעים העידו כי הדברים שנרשמו בפרוטוקול מסירת החזקה נרשמו והוספו בכתב יד על ידי מר שבח ברגע אחרון וכי נרשמו על אף שהדירה נמסרה להם לצורכי מגורים. התובע העיד, כי נכנס לגור בדירה למרות שאין טופס 4 משום שלדבריו, נציג הנתבעת "חייב" אותו להיכנס לדירה. התובע ציין, כי "שבועיים לפני שנכנסנו לדירה הוא הודיע לנו שאנו יכולים לבוא ולהיכנס לדירה ולשלם את התשלום האחרון. ברגע שנכנסנו אליו בכדי לסיים את ההליך ולקבל את הדירה, הוא כתב בכתב ידו, חודש לאחר המכתב, שהדירה נמסרת לשם עבודות בלבד כשהוא אומר לנו שתוך יום יומיים טופס 4 יהיה מוכן. אשתי עוד אמרה לו לפני כן שהיא אישה חולה, אם אין טופס 4 זה בעיה, הבטיח שתוך יום יומיים יהיה הטופס. ארזנו את הדברים. לא הייתה לי שום בעיה להמשיך להתגורר בדירה השכורה עוד כ- 4 שנים נוספות" (ראו, פרוטוקול עמוד 10, שורות 6-11). התובעת חיזקה את עדות התובע והוסיפה כי "להפתעתם", ביום מסירת הדירה גילו, כי הדירה נמסרת להם לביצוע עבודות בלבד, אולם מאחר והבית שלהם כבר היה ארוז, הם עברו לדירה בלית ברירה, על אף שידעו כי טרם התקבל טופס 4 (ראו, פרוטוקול עמוד 12 שורות 24-36 ועמוד 13 שורות 1-7).
טענתם העיקרית של התובעים היא, כי אמנם הדירה נמסרה להם בפועל ביום 30.3.09, אך עדיין אין
מדובר במסירה כדין שכן במועד מסירת החזקה כאמור, טרם התקבל טופס 4 ועל כן הם זכאים לקבלת הפיצוי המוסכם. עוד נטען, כי בתקופה בה התגוררו התובעים בדירה ללא טופס 4, נפגעה איכות חייהם, עת סבלו מהפסקות חשמל חוזרות ונשנות.
מנגד טענה הנתבעת, כי הדירה לא נמסרה באיחור והיא נמסרה לתובעים לצרכי מגורים והייתה ראויה למגורים.
לאור גדר המחלוקת בין הצדדים בנקודה זו ולאחר עיון בטענותיהם, יש להידרש תחילה לשאלה האם מסירת חזקה בדירה בפועל, ללא טופס 4, אכן אינה נחשבת כמסירה כדין.
בהקשר זה ראוי לציין, כי נציג הנתבעת, מר שלמה שבח, אישר בחקירתו הנגדית, כי מסירת דירה לרוכש נעשית רק כשיש טופס 4 (ראו, פרוטוקול עמוד 15, שורות 3-4) אך בהמשך ציין, כי אינו זוכר שבמקרה זה מסר את הדירה לתובעים כעשרה חודשים טרם קבלת טופס 4 ויחד עם זאת, הוסיף וציין בחקירתו הנגדית "...ואם מסרנו לפני, איפה הבעיה?" (ראו, פרוטוקול עמוד 15, שורה 9).
לא אחת עמדו בתי המשפט על חשיבותו של טופס 4 ומשמעותו.
טופס 4
מהווה אישור על פי סעיף 157א' לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה- 1965 ולפי תקנות התכנון והבניה (אישורים למתן שירותים חשמל, מים וטלפון), תשמ"א – 1981, כי ניתן לספק ליחידה את השירותים הנזכרים בתקנות. הרשות המוסמכת רשאית לתת את אישור כאמור רק אם שוכנעה כי הדירה נבנתה והושלמה בהתאם להיתר הבנייה.
מטעם זה נקבע בפסיקה, כי גם אם נמסרה החזקה הפיזית בדירה לקונה, או מפתחות הדירה, בטרם קבלת "טופס 4", אין בכך מסירת חזקה בדירה על-פי הדין (ראו, למשל ת"א (נצרת) 5319/01 וינקלר נ' י.ח.י חברה לבניין בע"מ (2004);
ת"א (חי') 22292/01
מתתיהו אלקיים נ' לב נשר חברה להשקעות בע"מ
;
ת"א (י-ם) 22994/97
בקאל אלי נ' "לי-מעון" חברה קבלנית לבניין בע"מ
(להלן: פס"ד בקאל").
בהקשר זה, יפים הדברים שנכתבו בפס"ד בקאל:
"כי עפ"י
חוק התכנון והבניה
, בנין על דירותיו, אינו נחשב כראוי לשימוש, כל עוד לא ניתן בגינו "טופס 4", ורק בעקבות מתן "טופס 4" מותר לספק לבנין חשמל, מים וטלפון, שעד אז אין לספקם, אלא (חשמל ומים בלבד) עפ"י אישור לפי "טופס 2" בהתאם לתקנה 3 לתקנות למתן שרותי חשמל, מים וטלפון.
כל "סידור" אחר של אספקת חשמל ומים אך בעיקר של חשמל, ע"י הקבלן, ושלא ע"י ספק חשמל מורשה, לאמור חברת החשמל לישראל בע"מ או חברת החשמל למחוז ירושלים בע"מ (ס' 157א (א) לחוק התכנון והבניה), הוא בלתי חוקי ומסוכן, שכן, המדובר בסידורים "פרוביזוריים" בלתי תקניים של מתיחת כבלי חשמל, ללא בדיקה וללא אישור הגורם המוסמך (חברת החשמל)."
...
אמור מעתה, קיומו של "טופס 4" הוא תנאי סף, שאין בלתו, לא סופי ולא קונקלוסיבי, לענין היות דירה או בנין מושלמים וראויים למגורים, או "תנאי מוקדם לאיכלוס הדירות" (כב' השופט מ' גל
ת"א (מחוזי-ירושלים) 978/95
מילון ואח' נ' שיכון עובדים בע"מ
תק-מח 2001 (3) 15114 פיסקה 14).
"טופס 4" אינו מוכיח, כי דירה או בנין נבנו והושלמו לפי הוראת המפרט ו/או התקנים, אלא שהבניה תואמת את התכנית המאושרת, נשוא היתר הבניה, מבחינת הצורה האדריכלית ומבחינת אחוז הבניה.
המסקנה, כי אין לראות דירה או בנין כמושלמים ומוכנים למסירה, כלומר לשימוש, כל עוד לא ניתן "טופס 4", עולה בקנה אחד עם התכלית החקיקתית הן
של
חוק התכנון והבניה
והן של חוק המכר (דירות), חוקים, אשר בחסות משטרם הקוגנטי, מתקיימים היחסים החוזיים שבין מוכר לבין קונה של דירה או בית. "ניתן להזכיר שחוק המכר (דירות) יוצר זיקה מפורשת בין קיום הדרישות שבתקנות התכנון והבניה לבין חיובי ההתאמה של המוכר". (פירוש לחוקי החוזים מיסודו של ג' טדסקי, א' זמיר חוק המכר (דירות), התשל"ג - 1973, תשס"ב - 2002 עורכים:ו
א' זמיר, א"מ ראבילו, ג' שלו, ס' 308 ע' 849 ובמיוחד בעמ' 851)."
הנני שותף לעמדה זו. סבורני, כי קיומו של טופס 4 אכן מהווה תנאי בסיסי ומהותי למסירת דירה לרוכשים כאשר בהעדרו נפגעת התכלית החקיקתית, בין היתר, של חוק התכנון והבניה, תשכ"ה- 1965 ואף עלול להיפגע בטחונו של הרוכש.
בהקשר זה אדגיש, כי צד לחוזה אינו ראשי לוותר או להסכים להיכנס לבית, ללא אישור אכלוס פורמלי בהתאם לדין (ראו לעניין זה, ע"א (ח"י) 8541-05-09 לוי נ' בוארון (27.10.10), שם נפסק כי לאמור:
"לעניין מעמדו של טופס 4, ובאיזו מידה ישנה התנגשות בין חוזה השכירות לבין החיוב וההתניה של קיומו של טופס 4 לצורך אכלוס מבנה למגורים לרבות חיבורו לחשמל, יש לקבוע, באופן חד משמעי, כי תוצאות ה"התנגשות" בין הוראות החוק והתקנות מזה להסכמות בחוזה, מורות שהתניית אכלוס דירה בקיומו של טופס 4 מחייבת ואינה ניתנת להתניה".
כך שגם אם לשונו של החוזה בין הצדדים כאן, אינו נוקט בלשון ברורה לפיה
מסירת הדירה תעשה בכפוף לקבלת טופס 4, ברי כי אין לקבל זאת והצדדים לא יכולים להתנות על כך.
לפיכך, הרי
שמסירת הדירה פיזית, ללא קבלת טופס 4, אינה יכולה להיחשב כמסירה פורמלית, אף אם הרוכש הסכים לכך, ומועד המסירה יהיה רק ביום קבלת טופס 4.
יחד עם זאת, לא יתכן שלא יהיה הבדל במתן פיצוי, בין דיירים שמתגוררים בדירה ללא טופס 4 והלכה למעשה נהנים מהדירה ואין להם הוצאות בגין דירה אחרת, לבין דיירים שאינם מתגוררים בדירה כלל והם זכאים לפיצוי מוסכם, כפי האמור.
התובעים השתמשו בדירה למגורים החל מיום 30.3.09 ובטרם מתן טופס 4, ויש לכך השלכה על גובה הפיצוי. יפים לעניין זה הדברים שנאמרו בת"א (ח"י) 1263-06 בנימין מילר נ' הופמן (15.3.09), שם נפסק כי:
"התובעים זכאים לכך שיהיה בידם טופס 4, אך ההבדל שבין מסירה "בפועל" לבין מסירה "משפטית" חייב לבוא לידי ביטוי בעת שבהמ"ש בוחן את סבירות הפיצוי המוסכם, ובמקרה שלנו – המסקנה המתבקשת היא הפחתתו של הפיצוי המוסכם."


וגישה נוספת (
ראו, ת"א (שלום חי) 1960/04 שוורץ נ' אלמוג בניה והשקעות בע"מ (15.3.07)
):
"על-אף שאין חובה לקבל חזקה בדירה בהעדרו של טופס 4, הרי שגם במקרה בו קבל הדייר חזקה בדירה, למרות העדרו של טופס 4, אומנם אין לראות בכך ויתור על קבלת פיצוי כספי, אך מנגד במקרה כזה, על בית המשפט הדן בעניין להפחית דמי שימוש ראויים, אשר מן הראוי היה לשלם עבור הנכס הכולל את הפגם האמור של העדר טופס 4 (ראה: ורדי, דיני מכר דירות, עמ' 169-170)".
דעתי, כי גישה זו מתאימה לנסיבות בפני
נו.
גובה הפיצוי המוסכם לפי חוזה המכר מסירת החזקה הועמד על סך של 400 $ לחודש. בהתאם לאמור לעיל, היה מקום לשקול הפחתת סכום הפיצוי המוסכם בשיעור שישקף באופן יחסי את החלק של דמי השכירות שנחסך מהתובעים עת עברו להתגורר בדירה החל מיום 30.3.09.
ברם, הצדדים לא הציגו שום אסמכתא בעניין גובה דמי השכירות בתקופה הרלוונטית (לעניין זה, האסמכתאות שהובא על ידי התובעים בנספח ט' לתצהירם- מהם עולה דמי שכירות של 5000 ₪ לחודש- אינם רלוונטיים) וכן לא הוכיחו את אחוז דמי השכירות מתוך סך הפיצוי המוסכם. מעיון בהוראות חוזה המכר עולה, כי הפיצוי המוסכם משקף הערכה של הנזק הצפוי ובכלל זה דמי שכירות אך לא רק. בנוסף, מעיון בסעיף 5.2.3 לחוזה המכר עולה, כי הפיצוי המוסכם נקבע על ידי הצדדים כהערכת הנזק הצפוי עקב איחור במסירה וכן נקבע כי פרט לכך ועל אף האמור בכל מקום אחר בחוזה ובכל דין, לא יגיע לקונה דבר מהמוכר וסעיף 15(ב) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א- 1970, לא יחול. בהינתן כך, ובשים לב לנזקים שנגרמו לתובעים עקב מגוריהם בדירה ללא טופס 4, ובכלל זה על ידי חיבור דירתם לחשמל באופן מאולתר באופן שהביא להפסקות חשמל (ראו, עדות התובעת בפרוטוקול עמוד 13, שורות 3-7), עדות אשר לא נסתרה על ידי הנתבעת, הגעתי למסקנה כי, בנסיבות המקרה הקונקרטי, אין מקום להפחית את סכום הפיצוי המוסכם.
זאת להבהיר, כי לאור העובדה כי בהתאם להוראות החוזה, סכום הפיצוי המוסכם מגלם בתוכו את הנזק הצפוי עקב איחור במסירת הדירה ומשהגעתי למסקנה כי בנסיבות העניין אין מקום להפחית את גובה סכום הפיצוי המוסכם בשל כך (אף שהדבר היה מתבקש בנסיבות העניין), אזי הסבל, אי הנוחות והטרדה שנגרמו בשל האיחור במסירת הדירה, כמפורט בעדות התובעים, לא יובאו בחשבון במסגרת הפיצוי בגין עוגמת נפש להלן, על מנת להימנע מכפל פיצוי.
הנתבעת העלתה טענה נוספת המחייבת התייחסות. לדידה, בהתאם להוראות סעיף 5 לחוזה המכר, לנתבעת קיימים עוד 90 יום ממועד המסירה הנקוב, אשר אינם מהווים איחור במסירה. משכך, ובמידה וייקבע כי ללא טופס 4 אין מסירת חזקה, הרי האיחור עומד על 5 חודשים בלבד.
אין בידי לקבל טענה זו. יפים לעניין זה הדברים
שנפסקו ב
ע"א (מחוזי ת"א) 583/84, 584 גורי ואיזיקוביץ נ חברת רובינשטיין בע"מ, פ"מ תשמ"ו (3) 359, שם נדונה שאלה דומה:
"ראשית, אין להוציא מקרא מידי פשוטו הסעיף אומר: "איחור שלא יעלה על
90
יום", הוא, והוא לבדו לא ייחשב כהפרת הסכם. משמעותה הפשוטה של קביעה זו היא שכל איחור שמעל ל-
90
יום אין תניית הפטור הזו חלה

עליו מדעיקרא, וכאילו אינה מופיעה בחוזה כלל
.
שנית, וזה העיקר, ירידה לכוונתם המשוערת של הצדדים מובילה

לתוצאה זהה. משקבעו הצדדים בחוזה תאריך מדוייק למסירת החזקה משמעות הדבר שיש חשיבות בעיניהם - בעיקר בעיני הקונה כמובן - למועד זה. אלא שהקונה, מתוך התחשבות במורכבות הרבה שבה כרוכה עבודת הבניה והגורמים השונים בהם היא תלויה, מוותר מראש לקבלן הבונה על תקופה מסויימת של איחור, בתקווה ובתנאי שהדבר ישמש לקבלן תמריץ לסיים את הבניה בגבולות הזמן שנקבע בתוספת "תקופת החסד" של
90
יום. הדעת נותנת שאין כאן תקופת חסד העומדת לקבלן בכל אחור שהוא, יהא גודלו אשר יהא, כי אם כך היה הדבר אין משמעות כלל למועד המקורי למסירת החזקה שנקבע בחוזה והקבלן זוכה בפרס שכלל אינו מגיע לו. לפיכך גם אם מדובר במקרה הגבולי של
91
יום יש למנות את ההפרה למן היום הראשון לאיחור במסירה, ואין כאן אבסורד כלשהו: משלא עשה הקבלן די כדי לזכות בתמריץ על תנאי שניתן לו בחוזה, ממילא אין מחילתו של הקונה מחילה. דומני שכך היו עונים שני הצדדים אילו נשאלו לכוונתם בסעיף זה מיד לאחר חתימת החוזה..."
עוד נפסק כי, "
איחור מעבר לתקופה שנקבעה מהווה הפרת החוזה, ומשהופר החוזה, זכאי הצד הנפגע לפיצוי מהיום שבו התחייב המפר למסור את החזקה, ולא מתום הארכה, אלא אם קבעו הצדדים אחרת
"(
ע"א 4337/02
ירמיהו עייני חברה לבניין בע"מ נ' קו-אופ צפון היפרשוק, רשתות שיווק בע"מ, פ"ד נח(1) 799, 806).
לאור כל האמור, זכאים התובעים
לפיצוי המוסכם בהתאם לחוזה המכר בגין עיכוב של 10 חודשים במסירת החזקה בסך כולל של 4000$ לפי שער יציג של יום מתן פסק הדין
3.487 ₪, סך הכל 13950 ₪.
ד. פיצוי בגין עוגמת נפש
התובעים עתרו לחייב את הנתבעת לפצותם בגין עוגמת נפש בסך של 30000 ₪. זאת, בשל העובדה כי הפרת החוזה ואי מסירת הדירה כדין טרדה את מנוחתם ושלוותם של התובעים משך חודשים ארוכים בהם הם היו אנוסים לחיות ללא חיבור חשמל ומים קבוע אלא חיבור חשמל זמני שגרם לקצרים ונפילות מתח רבות. כמו כן, מחוות הדעת של המומחים ניתן להיווכח כי התובעים סובלים ממגורים בדירה לקויה המשפיעה על איכות חייהם.
מנגד, הנתבעת טענה כי בכתב התביעה טענו התובעים לפיצוי בסך של 50000 ₪ בגין מרכיב זה ואילו בסיכומיהם טענו לפיצוי בסך 30000 ₪ בגין אותו רכיב. לדידם, די בכך על מנת לדחות כלל את הדרישה לפיצוי בגין עוגמת נפש שכן הדבר מלמד כי התובעים פועלים "בשיטת מצליח". בנוסף, הנתבעת טענה כי הגישו תביעה על סך 406000 ₪ כאשר כמעט כל טענותיהם נדחו על ידי מומחה בית המשפט ובסופו של דבר בסיכומיהם דרשו סכום נמוך בהרבה.
סעיף 13 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א- 1970, קובע את הזכות לקבל פיצוי על עוגמת נפש, סבל ואי נוחות, וזו לשונו:

"13.
פיצויים בעד נזק שאינו נזק-ממון
גרמה הפרת החוזה נזק שאינו נזק-ממון, רשאי בית המשפט לפסוק פיצויים בעד נזק זה בשיעור שיראה לו בנסיבות העניין".
מטרתו של הפיצוי בגין עוגמת נפש הינו להעמיד את הניזוק במצב בו היה נמצא אלמלא אירעה ההפרה והנזק שנגרם בעקבותיה ואין מטרתו, להעניש את הנתבעת אלא לפצות את התובעים על סבלם.
"
בקביעת שיעור הפיצויים בגין עגמת הנפש בגין ליקויי בניה יילקחו בחשבון, בין היתר, טיב הנכס בו נפלו הליקויים – האם מדובר בדירת מגורים, במבנה עסקי או אחר
;
מה טיב הליקויים, מידת חומרתם, מידת השפעתם על חיי היומיום בדירה
;
התנהלות הצדדים עובר להליך המשפטי ובמהלכו
;
עלות תיקון הליקויים ועוד

". ראו, ע"א 5602/03 אבי ושרה סגל ואח' נ' שיכון ופיתוח לישראל בע"מ (28.2.05) (להלן: "פס"ד סגל").

כמו כן, יש להביא בחשבון גם את התנהלות הקבלן ומידת נכונותו לתקן את הליקויים.
יש לציין כי "
לא אחת עלות תיקונו של ליקוי מסוים אינה משקפת בהכרח את עגמת הנפש הנגרמת בשל ליקוי זה ולא קיים בהכרח מיתאם בין עלות תיקון הנזק לבין עגמת הנפש הנגרמת בעטיו של ליקוי זה
." (ראו, פס"ד סגל לעיל).
ולענייננו, אין ספק כי לתובעים נגרמה עוגמת נפש, סבל ואי הנאה מביתם, אך לא בממדים שהוצגו על ידם. מחד, ניכר מעדותו של התובע כי הוא נדרש לפנות באופן תדיר לנתבעת לצורך תיקון הליקויים וכלשונו "רדפתי אחרי שלמה שלוש שנים" (ראו, פרוטוקול עמוד 10, שורה 29), אך מאידך התרשמתי, כי אכן הייתה נכונות מסוימת מצד הנתבעת לתקן את הליקויים שנתגלו בדירה, גם אם אלה לא תוקנו לשביעות רצונם של התובעים (ראו למשל, סעיף 13 לכתב התביעה). כמו כן, לא ניתן להתעלם מכך כי התביעה הוגשה על סך של 406000 ₪ כאשר רכיב עלות תיקון הליקויים עמד על 230315 ₪ בעוד בהתאם לחוות דעת המומחה מטעם בית המשפט עלות תיקון הליקויים שהתגלו עומד על סך של 47790 ₪.
לאחר ששקלתי את כלל השיקולים, כמו גם את העובדה כי הליקויים שנותרו במחלוקת בין הצדדים אינם כאלה שפוגעים באופן משמעותי בשימוש היומיומי בדירה, הנני סבור כי יש להעמיד את גובה הפיצוי בגין עוגמת נפש על סך של 10,000 ₪.
בטרם סיום
הנתבעת טענה, כי כל הליקויים להם טוענים התובעים, הינם ליקויים אשר על התובעים היה להודיע לנתבעת עליהם בתקופות הנקובות בחוק המכר (דירות), תשל"ג- 1973 ומשלא עשתה כן יש לדחות את רכיבי התביעה על הסף. אין בידי לקבל טענה זו.
התרשמתי, כי התובעים אכן פנו אל הנתבעת, מעת לעת וסמוך למועד קבלת הדירה (ראו, פרוטוקול עמוד 10 שורות 26-29), כדי שזו תתקן אי אלו ליקויים בדירה. אף הנתבעת אישרה, כי שעתה לפניות התובעים בנוגע לתיקון הליקויים (ראו, פרוטוקול עמוד 16 שורות 30-35 ועמוד 17 שורות 1-6).
מעבר לכך יש לומר, כי חלק מהליקויים, למשל הליקוי בג'קוזי ובדלת הממ"ד, לא היו ניתנים לגילוי בבדיקה סבירה, אלא ע"י איש מקצוע.
סוף דבר
הנני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעים סך של 33,300 ₪ לפי הפירוט הבא:
בגין איחור במסירת הדירה- 13,950 ₪.
בגין הליקויים בדירה סך של 55,290 ₪ (כערכם במועד מתן חוות דעת המומחה מטעם בית המשפט. סכום זה ישוערך ממועד מתן חוות הדעת ועד ליום מתן פסק הדין).
בגין עוגמת נפש סך של 10,000 ₪.
כמו כן, הנני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעים הוצאות משפט בסך של 10,000 ₪ (כאמור בסעיף 42 לתצהיר התובע) וכן שכ"ט עו"ד בסכום כולל של 10,000 ₪.
הסכומים הנ"ל ישולמו לתובעים, באמצעות בא כוחם, תוך 30 ימים מיום המצאת פסק הדין, שאם לא כן יישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד לתשלום המלא בפועל.
המזכירות תמציא פסק הדין לצדדים

ניתן היום,
י"א ניסן תשע"ח, 27 מרץ 2018, בהעדר הצדדים.














א בית משפט שלום 12383-02/13 בנימין הלוי, רבקה הלוי נ' שבח את שבח בע"מ (פורסם ב-ֽ 27/03/2018)