פסקי דין על אברהם אורן | פסקי דין על אברהם אילנית | פסקי דין על טייטלבאום פיתוח ובנין בע"מ

3639/04 א     15/08/2005




א 3639/04 אברהם אורן , אברהם אילנית נ' טייטלבאום פיתוח ובנין בע"מ




27
בתי המשפט

א 003639/04
בית משפט השלום ירושלים
15/08/2005
תאריך:
כב' השופט משה סובל

בפני
:
1. אברהם אורן

2. אברהם אילנית

בעניין:
תובעים
עופר כהן

ע"י ב"כ עו"ד
נ ג ד
טייטלבאום פיתוח ובנין בע"מ


נתבעת
דניאל נווה

ע"י ב"כ עו"ד
פסק דין
התובעים רכשו מהנתבעת דירה דו-מפלסית בבנין אותו הקימה בשכונת פסגת זאב בירושלים. לטענת התובעים, לפני חתימת הסכם הרכישה הציגה בפני
הם הנתבעת מצג לפיו הגדר התוחמת את החצר העורפית של הדירה תהיה בגובה של 1.3 מטר (4-5 שורות אבן), אך לאחר מכן בנתה את הגדר בגובה של כ-2.5 מטר (כ-10 שורות אבן). הגבהה זו גרמה לחסימת אור, אוויר ונוף במפלס התחתון של הדירה, אליו צמודה החצר, וכתוצאה מכך לירידת ערכה של הדירה. הוסכם כי פסק הדין לגבי טענות אלה יינתן בדרך של פשרה, על יסוד חוות דעת של שמאי מומחה מטעם בית המשפט, ולאחר שמיעת עדויות הצדדים. במקביל ויתרו התובעים על טענתם בדבר נזק נוסף שהגבהת הגדר הסבה להם, לנוכח חוסר יכולתם להכשיר כניסה נפרדת למפלס הדירה התחתון על מנת להשכירו.

המומחית מטעם בית המשפט (שמאית המקרקעין נאוה סירקיס) מציינת בחוות דעתה כי הגדר שנבנתה בפועל מתנשאת לגובה של 9 שורות, דהיינו כ-2.25 מטר, וכי בהגבהתה יש "להשפיע ולהעיב על תחושת המרחב בחצר ואולי גם בחדר הילדים במפלס זה", ומנגד "בהגבהת הגדר יש יתרון כלשהו, שכן היא יוצרת הפרדה ופרטיות בין חצר השכן לדירת התובעים". לצורך אומדן שיעור ירידת הערך בשל ההגבהה, סקרה השמאית עסקאות שבוצעו בפועל בפרויקט בו מצויה הדירה, "וזאת מתוך מגמה ללמוד את תגובת שוק הרוכשים לדירות 'כלואות' הגובלות בגדר גבוהה לעומת דירות 'פתוחות' עם גדר נמוכה". מסקנתה היא כי שיעור ירידת הערך בשל הגבהת הגדר עמד נכון למועד ההערכה על סך של 5,000 דולר.

הנתבעת אינה חולקת על שומה זאת (ראו סעיף 5 לסיכומיה), ובכל זאת סבורה כי אין עליה לשלם לתובעים פיצוי כלשהו. הטעם לכך, טוענת הנתבעת, הוא שהיא לא התחייבה כלפיהם לגובה מסוים של הגדר, וממילא לא הפרה כל חובה בהקמת גדר בגובה של 9 שורות אבן.

הנתבעת מקדישה מקום מרכזי בסיכומיה להדיפת הטענה (שניתן לדלותה מסיכומי התובעים) המייחסת לה התחייבות מפורשת לגובה גדר של 4-5 שורות אבן. אני מסכים כי התחייבות שכזאת לא הוכחה, אך באותו זמן אינני סבור כי יש בכך כדי לשנות את ההתייחסות לתביעה. טענת ההתחייבות המפורשת איננה נזכרת בכתב התביעה, לרבות בסעיף 3 שלו (בו הנתבעת מנסה למצוא טענה כאמור), שם לא נאמר אלא שלפני ההתקשרות הנתבעת הציגה בפני
התובעים מצג בדבר הגובה האמור (השוו לסעיף 9 לכתב התביעה, העוסק בפתיחת הדלת למפלס התחתון, וניסוחו שונה: "הנתבעת התחייבה לתובעים במעמד התקשרות הצדדים בהסכם ואף במשא ומתן שקדם להסכם..."). כידוע, מצג אינו חייב להיעשות בדיבור ובאופן מפורש, אלא יכול לקום גם כתוצאה מהתנהגות או מהצגת מסמך בפני
המתקשר. גם בעדותו של התובע, בתמליל השיחה הטלפונית שהגיש כראיה ובמכתביו לנתבעת לפני הגשת התביעה, לא הועלתה על ידו טענה בדבר הבטחה מפורשת שניתנה לו. בנסיבות אלה אין להשקיע מאמץ מיותר בהתייחסות לטענת ההבטחה, ויש להתמקד בשאלה האמיתית העומדת לדיון, והיא: האם אכן עמד בפני
התובעים לפני הרכישה מצג מטעמה של הנתבעת, עליו הם היו רשאים לבסס, כרוכשים סבירים, את ההנחה לפיה גובה הגדר בדירה הנמכרת להם לא יעלה על 1.3 מטר.

התובעים טוענים לשלושה מצגים כאלה, המשתלבים זה בזה:

א. תכניות היתר הבניה: התובע העיד כי כאשר ביקר באתר הבניה לפני שהחליט לרכוש את הדירה, הוצג בפני
ו היתר הבניה, וכי הוא התבונן בתכניות המהוות חלק מההיתר וראה בהן כי גובה הגדר בבנין מס' 4, בו החליט לרכוש את הדירה, וכמוהו בבנין הסמוך לו (מס' 5), הנו כמטר אחד (עמ' 14 שו' 26-27; עמ' 17 שו' 26-28). האדריכלית נעמי זירי, שהעידה מטעם התובעים, אישרה כי התכניות המצורפות להיתר הבניה (ת/1) מצביעות על גדר בבנין מס' 4 בגובה של 98 ס"מ. הנתבעת אינה חולקת על כך שנתונים אלה אכן עולים מהתכניות (ראו סעיף 3 לסיכומיה). כל שנאמר על ידי מנהל הנתבעת בהקשר זה (בעמ' 26 שו' 12-13) הוא שתכנית הפיתוח המצורפת להיתר איננה בהירה די הצורך באשר לגובה המדויק של הגדר. דברים אלו נאמרו בקשר לניסיונו של מנהל הנתבעת (בעמ' 19 שו' 6-10) להצדיק את גובה הגדר שהוקמה בפועל באמצעות תכנית הפיתוח שנכללה בהיתר הבניה של בנין מס' 5 (נ/2). אך הלוא האדריכלית זירי, אף שהזכירה גם את תכנית הפיתוח, ביססה את החישוב המדויק של הגובה בעיקר על חתך הבנין הכלול בתכניות ההיתר של בנין מס' 4. בעניין זה לא באה, כאמור, כל טענה נוגדת מצד הנתבעת, ולא עוד אלא שמנהלה לא יכול היה לומר האם התכניות מהן ניסה להיבנות הוצגו בפני
התובעים לפני הרכישה (עמ' 22 שו' 24-25). מנהל הנתבעת אף לא כפר בעדותו בטענה בדבר זמינותן של תכניות ההיתר באתר הבניה (עמ' 24 שו' 20-23; ראו גם סעיף 10.1 להסכם המכר וסעיף 4 רישא לכתב ההגנה). הטענה היחידה המועלית בהקשר זה בסיכומי הנתבעת הנה שהתובעים לא ידעו לפני רכישת הדירה מהו גובה הגדר לפי תכניות ההיתר, וזאת לנוכח עדותו של התובע (בעמ' 15 שו' 17-18) כי הוא נהג מונית שאיננו מבין בתכניות. אולם ספק רב באם טענה זו מסוגלת להועיל לנתבעת. בהמשך עדותו הבהיר התובע (בעמ' 17 שו' 26) כי נעזר לצורך פיענוח תכניות ההיתר בהסברים שניתנו לו בשטח (ראו גם דבריו בעמ' 15 שו' 18). מאחר שטענה זו לא נסתרה ואף לא הוכחשה בראיות ההגנה, לכאורה אין סיבה שלא לראות בתכניות ההיתר משום מצג מחייב. כך במיוחד לנוכח התחייבות הנתבעת (בסעיף 2.1 להסכם המכר) לבנות את הבנין ואת הדירה "בהתאם להיתר הבניה".

ב. הדמיית הפרויקט: אין חולק כי באתר הבניה נמצאה הדמיה ממוחשבת של הפרויקט, בה התובעים עיינו לפני שהחליטו לרכוש את הדירה (נ/1). מאחר שההדמיה מציגה את הפרויקט ממבט על, קשה לגזור ממנה גובה מדויק של הגדר. הצדדים האריכו בטענות ובמענות באשר למסקנות הצומחות מההדמיה בקשר לגובה. בשים לב להיותנו מצויים בהליך של פשרה, אין צורך בליבון טענות אלה עד תום (מה עוד שנראה כי גם ב

פסק דין
שהיה ניתן שלא על דרך הפשרה קשה היה להגיע למסקנות נחרצות בנדון). עם זאת, נדמה כי אין מחלוקת, ראשית, על כך שאם ההדמיה אמנם מתייחסת לבנין מס' 4, הרי גדר החצרות של בנין זה הנראית בהדמיה נמוכה ב-7 שורות אבן מגדר החצרות של בנין מס' 3 (כפי שאישר גם מנהל הנתבעת בעמ' 25 שו' 28); ושנית, שההפרש בין גדרות החצרות של שני הבניינים הוא 3 שורות בלבד (מנהל הנתבעת בעמ' 26 שו' 5). ממצאים אלה עשויים להספיק כדי לקבוע כי גדר החצר של התובעים גבוהה מהגדר שלפי ההדמיה ב-4 שורות. אלא שכאן נכנסות לתמונה שתי טענות של הנתבעת. הטענה הראשונה היא שההדמיה לא התייחסה בהכרח לדירה הספציפית שנמכרה לתובעים, אלא לשני בניינים מדגמיים בפרויקט, שאינם בהכרח בניינים מס' 3 ו-4 כפי שטוענים התובעים. הטענה השנייה היא, שגם אם ההדמיה הייתה מתייחסת לדירה שנמכרה לתובעים, עדיין היא לא הייתה אמורה לתאר את הדירה באופן מדויק, אלא רק לתת מושג כללי לגביה, ומטעם זה ההדמיה גם לא נמנתה על הנספחים שצורפו להסכם המכר.

לכאורה, הטענה האחרונה אינה עולה בקנה אחד עם הפסיקה הרואה במצגים שקדמו לכריתת חוזה מכר דירה, ולא באו לידי ביטוי בחוזה עצמו (כגון פרוספקט), חלק מההתקשרות המחייבת (ע"א 6025/92 צמיתות בע"מ נ' חרושת חימר בע"מ, פ"ד נ(1) 826; ע"א 6271/95 אשר נ' פרויקט גן העיר בע"מ, פ"ד נה(1) 577). ניסיון האבחון של הנתבעת (בסעיף 4 לסיכומיה), לפיו במקרה דנן לא נוהל משא ומתן באשר לגובה הגדר, נראה שלא יוכל להתקבל. כך, הן לנוכח אישורו של מנהל הנתבעת (בעמ' 23 שו' 7-8) לכך "שתכנית ההדמיה הייתה חלק מהמשא ומתן", והן מכיוון שההלכה שהוזכרה בדבר תוקפם של מצגים טרום-הסכמיים לא נועדה אלא למצבים בהם במהלך המשא ומתן המוכר מציג בפני
הקונה מסמך, ונתן לו להבין בשתיקה כי הדירה הנמכרת כוללת גם את הפרטים שלפיו. לא זו אף זו, מנהל הנתבעת אישר (בעמ' 21 שו' 3) לאמור: "הדברים המדויקים נמצאים בתכניות ואני לא צריך להציג אותם יותר מזה", והרי ראינו כי לכאורה גובה הגדר בתכניות ההיתר הנו כטענת התובעים.

אשר לטענה הראשונה בדבר זהות הבנין שאליו מתייחסת ההדמיה: התובע העיד כי נציג הנתבעת אמר לו במפורש שהיא מתייחסת לבנין מס' 4 (עמ' 16 שו' 27-29; עמ' 17 שו' 1-2). אך גם לשיטתה הנוגדת של הנתבעת, אין היא טוענת כי להדמיה נלוותה הערה האומרת שאין היא מתייחסת בהכרח לכל אחד מהבניינים הנמכרים. משכך, ולנוכח ההלכה הנזכרת בדבר תוקפם של מצגים משלב המשא ומתן, אין לשלול את הטענה לפיה קבלן המוכר דירה ומציג במהלך המשא ומתן בפני
רוכש פוטנציאלי פרוספקט או הדמיה בלא להתריע בפני
ו כי אלה אינם מתייחסים בהכרח לדירה המוצעת לו, יוצר בעצם שתיקתו מצג (אם נרצה - נוסף), אליו לא יוכל להתכחש לאחר מכן, בדבר השייכות של אותם מסמכים לדירה הנמכרת. מכל מקום, גם אם לא קיים כלל רחב האומר כן, עדיין הדבר עשוי להיות נכון בנסיבות המקרה דנן בהן, מצד אחד, הוצגו בפני
התובעים תכניות ההיתר התומכות בגובה לו הם טוענים, ומצד שני, דרישת התובעים לרכוש דירה "פתוחה" עלתה במהלך המשא ומתן, ותגובת הנתבעת לדרישה זו היוותה לכאורה מצג שלישי מטעמה, כפי שיבואר כעת.

ג. הדרישה לדירה "פתוחה": אף שגובה הגדר לא עלה באופן ספציפי במסגרת ההסכמות (בכתב או בעל-פה) שבין הצדדים, הנתבעת ידעה עוד משלב המשא והמתן כי התובעים דורשים לרכוש דירה שאיננה חסומה. מטעם זה התובעים פסלו על הסף את האפשרות לרכוש דירה בבניינים מס' 1-3, החסומים על ידי בניינים של פרויקט אחר, והתלבטותם הייתה בין בנין מס' 4 לבין בנין מס' 5. אכן, מנהל הנתבעת אישר (בעמ' 18 שו' 18): "לא דובר על הגובה באופן ספציפי אלא על כך שרוצים פתיחות באופן כללי". אמנם הצדדים חלוקים ביניהם באשר לסיבה שהובילה את התובעים להעדיף לבסוף את בנין מס' 4 על פני בנין מס' 5. אולם לפי שתי השיטות, עדיין עניין ה"פתיחות" היה חשוב אף הוא לתובעים, במידה זו או אחרת. ניתן אפוא לטעון כי ידיעת הנתבעת על הלך רוח זה של התובעים, הטילה עליה חובה מוגברת של התאמה בין המצגים שיצאו ממנה לבין מצבה של הדירה, ככל שמדובר באובייקטים החוסמים אותה. לא זו בלבד שהנתבעת לא הבהירה לתובעים במפורש כי המפלס התחתון של הדירה לא יהנה ממראה פתוח, אלא שהיא העמידה לרשותם תכניות היתר והדמיה המאפשרות להבין שגובה הגדר לא ימנע פתיחות שכזו. בנסיבות אלה, בהן הנתבעת ידעה על דרישת הפתיחות של התובעים, עצם אי-הסיוג המפורש של התכניות ושל ההדמיה עשוי לעלות כדי מצג נוסף באשר לנומך הגדר. יתירה מכך. מנהל הנתבעת אינו זוכר היום האם אמר לתובעים בעת המשא ומתן שמפלס החצר של דירתם יהיה גבוה או נמוך ממפלס החצר של הפרויקט הסמוך, וכן אין הוא זוכר האם הוא עצמו ידע אז איזה מפלס יהיה גבוה יותר (עמ' 23 שו' 18-22; ראו גם דבריו בעמ' 2 למעלה לתמליל, ת/3). זאת בשעה שבפועל מפלס החצר של הפרויקט הסמוך נבנה גבוה ממפלס החצר של דירת התובעים, והוא זה שחייב את הגבהת הגדר של חצר זו (שהנה למעשה קיר תמך של חצר הפרויקט הסמוך).

יש במכלול האמור כדי להצביע לכאורה על סיכויים טובים של התובעים להצליח להוכיח כי הנתבעת הייתה מחויבת למכור להם דירה שגובה הגדר שלה נמוך בכמטר אחד מגובה הגדר שהוקמה בפועל, ושגובה מפלס החצר של הפרויקט הגובל בה אינו עולה על גובה מפלס החצר שלה. חיזוק לכך מצוי בהודאותיה של הנתבעת לפני הגשת התביעה בקיומה של בעיה בנדון הטעונה פיתרון (ראו דברי מנהל הנתבעת בעמ' 21 שו' 21-22; עמ' 22 שו' 17; ועמ' 2 לתמליל, ת/3). הצלחת התובעים בהוכחת מחויבות זו סוללת לכאורה את דרכם לפיצוי בגין ירידת הערך, גם אם נכונה טענת הנתבעת לפיה לא היא שיזמה את הגבהת הגדר, אלא הדבר נכפה עליה על ידי החברה הקבלנית שהקימה את הפרויקט הסמוך, ובמסגרת זאת הגדילה והגביהה את חצר אחד הבתים בפרויקט שלה באופן שיצר ממילא את ההגבהה בחצר התובעים. התובעים רכשו מהנתבעת את הדירה "על הנייר", בעת תחילת הבניה, ובשעה שמפלס החצר של הדירה היה גבוה ממפלס הפרויקט הסמוך (שטרם נבנה בקטע הגובל בבנין מס' 4 - מנהל הנתבעת בעמ' 18 שו' 13-14). התובעים זכאים לקבל את מה שרכשו, בהתאם למצגים הלכאוריים שנדונו לעיל, ואין זה מעניינם מהי הסיבה שמנעה לאחר מכן מהנתבעת לספק להם ממכר זה ושגרמה לכך שחצר הפרויקט הסמוך גבוהה מהחצר של דירתם.

הנכונות של שני הצדדים להעביר את הסכסוך לפסים של פסיקת פשרה טומנת בחובה "קניית" סיכון וסיכוי מצד שניהם. בשים לב לאמור לעיל, פסק הדין צריך לצאת מתוך הנחה שסיכויי התובעים לגבי עצם האחריות טובים מסיכויי הנתבעת. עם זאת, על הפסק לתת ביטוי מסוים גם לסיכון שנחסך מהתובעים תודות להימנעותם מקיום הדיון בדרך רגילה, הכרוכה לא רק במשאבי זמן וממון מוגדלים אלא גם בחוסר ביטחון לגבי התוצאה.

כאמור, המומחית מטעם בית המשפט העריכה את ירידת הערך בסך של 5,000 דולר. הערכה זו נסמכת בין היתר על כך שהגבהת הגדר לא הזיקה לחדר הממ"ד ולמחסנים המצויים במפלס הדירה התחתון "שמלכתחילה הנם שטחים עם אוורור ותאורה מופחתים". התובעים טוענים כי מן הראוי להכפיל את ירידת הערך שקבעה המומחית, בשל כך שהממ"ד משמש בפועל חדר ילדים. המומחית נתבקשה להגיב על כך בשאלות ההבהרה שהפנו אליה התובעים, ועדיין נותרה בדעתה כי אין בנתון זה כדי להגדיל את ירידת הערך, בשים לב לכך שמהחצר לא היה אמור בלאו הכי להיות נשקף נוף יפה (שהרי ברחוב הגובל בנויים בתי מגורים), ואילו זרימת האור והאוויר לחדר הממ"ד לא נפגעה כתוצאה מהגבהת הגדר, מהטעם שצוטט לעיל. התובעים תוקפים בסיכומיהם קביעה זו. אולם לאחר ששקלתי בדבר סבורני כי הסיכוי שלהם להוכיח ירידת ערך גדולה יותר בגין הממ"ד אינו רב. הוא הדין לעניין טענתם אודות הימנעותה של השמאית מהתחשבות באלמנטים נוספים לצורך קביעת ירידת הערך, מלבד עסקאות בנכסים סמוכים. האמור לעניין זה בתשובות ההבהרה של המומחית מצביע לכאורה על כך שהשיטה בה נקטה עדיפה על פני השיטות המוצעות על ידי התובעים. בכל מקרה, ירידת הערך לה טוענים התובעים בסיכומיהם (10,549 דולר) גבוהה בכ-40 אחוז מירידת הערך שנקבעה על ידי השמאי מטעמם בגין ראשי הנזק של מניעת אור, אוויר ונוף (4 אחוז משווי דירה של 180,000 דולר = 7,200 דולר). עם זאת, מצאתי ממש בטענת התובעים לפיה יש מקום להחלת שיעור ירידת הערך שנקבע על ידי המומחית (2.8 אחוז) על מחיר הדירה אותו שילמו על פי הסכם המכר (188,371 דולר, שהנו אף נמוך מהמחיר של 191,300 דולר לו טוענת הנתבעת בסעיף 5(א) לשאלות ההבהרה ששיגרה למומחית), ולא על מחיר של 175,000 דולר עליו הסתמכה המומחית (ראו תשובתה לשאלת הבהרה מס' 4 של התובעים). תיקון זה מעמיד את ירידת הערך על סך של 5,274 דולר.

בתיתי את הדעת לכל אלה, אני מחליט לחייב את הנתבעת לשלם לתובעים סך בשקלים השווה ל-4,500 דולר בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק החל מיום 21.12.04 (בו ניתנה חוות דעת המומחית מטעם בית המשפט) ועד התשלום בפועל. בנוסף לכך, הנתבעת תישא בהוצאות המשפט של התובעים בסך של 3,000 ₪ ובשכר טרחת עורך דינם בסך של 3,000 ₪ ומע"מ. ההוצאות ושכר הטרחה יישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק החל מהיום ועד התשלום בפועל.
ניתן היום י' באב תשס"ה (15 באוגוסט 2005) בהעדר הצדדים.
המזכירות תמציא העתקים לב"כ הצדדים.

משה סובל
, שופט








א בית משפט שלום 3639/04 אברהם אורן , אברהם אילנית נ' טייטלבאום פיתוח ובנין בע"מ (פורסם ב-ֽ 15/08/2005)