פסקי דין על גיל הורן | פסקי דין על הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב

85279/15 א     12/04/2018




א 85279/15 גיל הורן נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב





מדינת ישראל
מינהל תכנון- משרד האוצר
מחוז תל-אביב
ועדת ערר לתכנון ובניה
פיצויים והיטלי השבחה
__________________________________________________________
בפני
הוועדה: יו"ר: עו"ד גילת אייל

מ"מ חבר ועדה: מר זהר עירון, שמאי מקרקעין ומודד מוסמך
נציג מתכננת המחוז: מר שמעון בוחבוט

העורר: גיל הורן

ע"י ב"כ עו"ד ערן לס


המשיבה: הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב

ע"י ב"כ עו"ד אירית יומטוב
ו/או אוהד גביש
החלטה
בפני
נו ערר שהוגש כנגד החלטת השמאי המכריע, מר משה נדם, מיום 20.07.2015.
ההליך בפני
השמאי המכריע התנהל בעקבות חיוב בהיטל השבחה שהוטל בעקבות מימוש בדרך של היתר בניה.
במוקד השומה המכרעת עומדת ההשבחה מכח תכנית תא/ 3501 "תפרי נווה צדק".
העורר טוען כי נפלה טעות בהחלטת השמאי המכריע להביא בחשבון במסגרת שומת הנכס במצב הקודם, רק את החלק שלגביו נמצא היתר בניה. לטענתו היה על השמאי המכריע להביא בחשבון את החלק הבנוי בפועל (למעט שטח שלגביו ניתן צו הריסה) וזאת במיוחד לנוכח תרומת החלק הבנוי לשווי הנכס במצב שבו היתה קיימת הקפאת בניה מכח התכניות שחלו במצב הקודם.
העורר טוען עוד כי השמאי המכריע שגה משהעריך את הנכס על פי שוויו והתעלם מפוטנציאל הבניה המותר בפועל ויעוד הנכס לתכנון בעתיד.
לטענת העורר השמאי המכריע שגה משייחס את ההשבחה מכח תכנית ע/ 1 – היא תכנית כלל עירונית למרתפים, למצב החדש דווקא. המדובר בתכנית שהתאשרה עוד קודם לאישורה של תכנית 3501 ולטענת העורר לא היתה כל מניעה בהתאם למצב הסטטוטורי לאפשר לו לבנות מרתף בנכס הבנוי ממילא.
העורר מעלה טענה נוספת, כנגד עלויות השימור שהובאו בחשבון ע"י השמאי המכריע. העורר הציג בפני
השמאי המכריע הצעת מחיר שקיבל לביצוע שימור הקיר ששימורו נדרש (באורך 33 מ'). לטענתו, לנוכח העובדה שקיר זה בנוי מכורכר, הרי שמדובר בשימור שעלויותיו מסתכמות בכ- 700,000 ש"ח. לטענת העורר, השמאי המכריע דחה הלכה למעשה ללא הסבר, טענות אלה והכיר בעלויות שימור בהיקף של כ- 80,000 ש"ח בלבד.
הוועדה המקומית עומדת על אמת המידה המצמצמת להתערבות בשמאות מכרעת, כפי שהותוותה בפסיקה.
הוועדה המקומית טוענת כי כדין לא הביא השמאי המכריע בחשבון את תרומת החלקים שלא נמצא לגביהם היתר – לשווי הנכס.
לטענת הוועדה המקומית אין לחשב כחלק מהמצב התכנוני הקודם את הזכויות מכוחה של תכנית 38, שכן תכנית 44 כבר ייעדה את המקרקעין לאזור הריסה ובניה מחדש, תכנית 1200 אסרה כל בניה בשטח, אלא בכפוף לאישור תכנית מפורטת ותכנית בינוי מיוחדת, ואילו תכנית 2277 קבעה את הנכס באזור תכנון בעתיד, הכפוף לתכנית מפורטת אשר תכלול נספח בינוי ארכיטקטוני, וקבעה מגבלת מגרש מינימלי לבניה – 500 מ"ר.
לעניין החיוב בגין תכנית ע/ 1 טוענת הועדה המקומית כי אין לחשב תכנית זו במצב הקודם, שכן המדובר בקרקע המיועדת לתכנון בעתיד. לפיכך ניצולה של תכנית ע/ 1 התאפשר רק כאשר אושרה תכנית 3501.
בעניין עלויות השימור טוענת הוועדה המקומית כי הטענות שמעלה העורר נדונו בפני
השמאי המכריע והוכרעו על ידו. לטענת הוועדה המקומית הסכום שהציג העורר הוא אסטרונומי וברובו נובע מעלויות הריסה בניה וחיזוק ולא מהוצאות שימור. הסכום שקבע השמאי המכריע מבוסס על העלויות שנקבעו בתכנית השימור כעלות עודפת למעטפת חזיתית.
יצויין כי מלכתחילה הוגש הערר גם כנגד סירוב הוועדה המקומית להכיר בפטור לפי סעיף 19(ג) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה – 1965, והוועדה המקומית בכתב התשובה עמדה בסירובה, בשל העובדה שלעורר נכס מקרקעין נוסף. במסגרת הדיון בפני
נו הודיעה הועדה המקומית כי נוכח פסיקה עדכנית בנושא היא סבורה שהעורר זכאי אכן לפטור, בכפוף למילוי תצהיר בניה עצמית.
על רקע הודעתה זו של הוועדה המקומית ביקשנו את עמדת העורר בדבר הצורך בהכרעה בטענותיו כנגד השומה המכרעת
העורר הודיע כי ביקש לקבל מהוועדה המקומית תחשיב להיקף היטל ההשבחה בהתאם לפטור, ולנסות להגיע לסיום הליך הערר, אך הצדדים לא הגיעו להבנה לא בדבר סיום התיק ולא בדבר שיעור הפטור. על רקע זה הודיע העורר כי הוא ממשיך בהליכי הערר.
הוועדה המקומית הודיעה במקביל כי העבירה לידי ב"כ העורר שובר תשלום ופירוט אודות תחשיב היטל מעודכן אך ב"כ העורר חלק על התחשיב וביקש כי הועדה המקומית תקבל את תחשיב הפטור שנערך על ידו, ולחלופין תסכים להעביר לשמאי המכריע את תחשיב הפטור. הוועדה המקומית לא קיבלה את התחשיב מטעם העורר ואף לא את ההצעה להעביר התחשיב לשמאי המכריע, מאחר שההליך מצוי בפני
ועדת הערר. כן ציינה הועדה המקומית כי נושא הפטור כלל לא נדון בפני
השמאי המכריע, והעורר העלה בפני
ו הנושא רק לאחר שהסתיימו הדיונים בפני
ו.
דיון והכרעה
פטור
אין עוד מחלוקת בפני
נו כי העורר זכאי לפטור לפי סעיף 19(ג) לתוספת השלישית. טוב עשתה הוועדה המקומית משבחנה עצמה על רקע הפסיקה העדכנית והודיעה כי היא מכירה בזכאות העורר לפטור. זאת הגם שמהחומר שבפני
נו עולה כי הבקשה לפטור רק נחתמה ביום 25.05.15, כשישה חודשים לאחר שהומצאה שומת הועדה המקומית בחודש נובמבר 2014. המדובר בהתנהלות ראויה של רשות מנהלית ולא למותר לציין זאת.
התחשבות בבניה בהיתר
אין בידינו לקבל את טענת העורר בדבר טעות בהחלטת השמאי המכריע בשל ההחלטה להתחשב רק בנכס הבנוי בהיתר. בהקשר זה קבע השמאי המכריע כדלקמן:
"קיימת מחלוקת לעניין שטח הנכס הבנוי במצב הקודם, בעוד ששמאי המשיבה מתבסס על היתר הבניה המבוקש לפיו שטח המבנה הינו כ 75 מ"ר ואילו שמאי המבקש בדעה כי סך השטח הבנוי לרבות היציע (גלריה) אשר הייתה בנויה יש לראותה כחלק חוקי מהמצב הקודם והוא סבור כי השטח הינו 123 מ"ר. אני סבור, כי בהעדר הוכחות אחרות אני נסמך על הצהרת האדריכל בבקשה להיתר לפי השטח אשר היה קיים בהיתר הינו כ 75 מ"ר ואין שום הוכחה כי היציע מהווה חלק מסך השטחים שנתנו בהיתר. יתרה מזו, מדובר בזכויות שאינן נתמכות בתכנית מתאר לעניין גלריה וככל שגלריה נבנתה בשנים האחרונות ממילא המצב התכנוני הינו לתכנון בעתיד בלבד ואינו מאפשר הרחבת הבניה"
(סעיף 14.2 לשומה המכרעת)
קביעה זו מדברת בעד עצמה והעורר לא הצביע על שגיאה שנפלה בה. טענותיו של העורר מתמקדות בעיקרן בכך שלבניה בפועל קיימת תרומה לשווי הנכס. אלא שאין זו השאלה העומדת להכרעה במקרה דנן. ההלכות לפיהן אין להביא בחשבון בניה בלתי חוקית בנכס במסגרת שומת היטל השבחה, אינן יוצאות מנקודת הנחה שבניה כזו לא תורמת לשווי הנכס. אם זו היתה ההנחה (השמאית) לא היה צורך בבחינת השאלה המשפטית האם ראוי (נורמטיבית) להכיר בתרומתו של מבנה שנבנה שלא כדין לשווי הנכס במסגרת שומת היטל השבחה. ההפך הוא הנכון. נקודת המוצא היא דווקא שבניה בלתי חוקית בהחלט יכולה לתרום לשווי השוק של הנכס, והשאלה המשפטית היא האם מבחינה נורמטיבית קיימת הצדקה להכיר בתרומה זו במסגרת שומת היטל השבחה. תשובתם של בתי המשפט לשאלה זו הינה בשלילה, שכן משמעותה של הכרה שכזו היא הפחתה בהיטל ההשבחה בעקבות הבניה הבלתי חוקית (שכן הכרה בתרומתה של בניה בלתי חוקית לשווי הנכס מעלה את השווי במצב הקודם).
ראו:
עא 3015/06 מדינת ישראל נ' פנינה פינקלשטיין (פורסם בנבו, 09.12.2008)
ברמ 6707/15 הוועדה המקומית לתכנון ובניה פתח תקווה נ' נהור בע"מ (פורסם בנבו, 28.09.2016)
לכן, על מנת שלא יצא חוטא – הבונה שלא כדין – נשכר, בהפחתת ההשבחה והיטל ההשבחה, אין מכירים בתרומת בניה בלתי חוקית לשווי הנכס בשומת היטל השבחה.
העורר עומד על כך שרק לגבי 30 מ"ר משטח הבית קיים צו הריסה, ולפיכך לשיטתו יש להביא בחשבון למצער את כל השטח שלגביו לא קיים צו הריסה. אין בידינו לקבל טענה זו. העובדה שרק לגבי שטח בן 30 מ"ר קיים צו הריסה, אינה מביאה מיניה וביה למסקנה כי יתרת השטח בנוי כדין. היה מקום איפוא לבחינת השטח הבנוי בהתאם להיתר, ודאי על בסיס הצהרת אדריכל העורר בעניין ההיתר, כפי שעשה השמאי המכריע.
לכך יש להוסיף כי השמאי המכריע מציין לגבי חלק הבניה שבה לא הכיר בהעדר היתר כי "יתרה מזו, מדובר בזכויות שאינן נתמכות בתכנית מתאר לעניין גלריה וככל שגלריה נבנתה בשנים האחרונות ממילא המצב התכנוני הינו לתכנון בעתיד בלבד ואינו מאפשר הרחבת הבניה". ללמדך, שלא זו בלבד שלא נמצא היתר לשטחים אלה, אלא שאף לא נמצא מקור סטטוטורי למתן היתר שכזה.
לנוכח כל האמור לעיל לא מצאנו כל דופי בהחלטת השמאי המכריע, ואין מקום להתערבות במסקנתו זו.
המתודולוגיה השמאית לקביעת שווי הנכס
העורר יוצא כנגד הילוכו של השמאי המכריע, אשר לא התחשב ביעוד הקרקע כאזור לתכנון בעתיד, ולטענתו התעלם מפוטנציאל הבניה המותר בפועל שעולה על הזכויות שהתקבלו בתכנית 3501. לטענת העורר שגה השמאי המכריע משהעריך את שוויו של הנכס על בסיס שווי של בית מלאכותי בשטח של 75 מ"ר.
השמאי המכריע פירט בחוות דעתו את האופן שבו העריך את הנכס במצב הקודם, כדלקמן:
"הנכס הנדון מהווה חלקה בת כ 140 מ"ר הממוקמת בשכונת נווה-צדק בתל אביב. אף כי כיום הנכס נהרס במרביתו הרי שנכון למועד הקובע במצב הקודם השימוש המיטבי כולל מבנה חד קומתי ישן אשר שופץ ושטחו 75 מ"ר.
אני בדעה, כי נכון למועד הקובע קיימת מציאות תכנונית של למעלה מ 20 שנה, המאפשרת את המשך הקיום והשימוש במבנים ואף ביצוע שיפוצים בהיתר וזאת מבלי להתעלם מתכניות 1200 ו- 2277 והתרת בניה לפי תכניות שקדמו לה. אני סבור כי יש לראות בנכס בייעוד לתכנון בעתיד, שעה שכל הבנוי בו בהיתר מהווה חלק מהמצב הקודם.
במקרה דומה, אשר נדון בהכרעת לבנה אשד במבנה מסחרי ישן הבנוי על חלקה, המסווגת בשלמות לשצ"פ בתכנית לתכנון מחדש. בהכרעה זו נקבע, כי מאחר וקיימת מציאות תכנונית של עשרות שנים, אשר לא פעלה להריסת המבנים, הרי שראוי כי השווי הקודם ייגזר מהשוי החדש בהתחשב בהפחתה לאי ודאות עד להסדרת השימוש, בשיעור 30%.
גישה שונה ננקטה בהכרת נורית ג'רבי לנכס סמוך לתכנית זו ובה הוערך השווי הקודם כקרקע לתכנון בעתיד בתוספת שווי המבנה, בהתבסס על ניתוח עסקה בקרקע דומה.
לפיכך ולאור מיקום הנכס בשכונת מגורים מבוקשת ביותר בתל אביב, הכוללת מציאות תכנונית של עשרות שנים, אשר פועלת לשימור אופי השכונה ותחזוקת המבנים, ראוי לבסס את השווי הקודם בהתבסס על שווי המבנה כצמוד קרקע וכן החצר הצמודה לו".
(סעיף 14 בעמ' 8 לשומה המכרעת).
טענת העורר כנגד קביעת השמאי המכריע הינה כפולה:
ראשית, העורר טוען כי השמאי המכריע לא התחשב ביעוד הקרקע לאזור תכנון בעתיד. כפי שניתן לראות מהציטוט דלעיל, השמאי המכריע בהחלט התייחס להיות הנכס ממוקם באזור לתכנון בעתיד. השמאי המכריע סבר כי הנכס אמנם מצוי באזור לתכנון בעתיד, אך מצוי בו נכס בהיתר והמציאות התכנונית לאורך 20 שנה היא כזו שאיפשרה את המשך הקיום והשימוש במבנה, ולפיכך מצא לתת לנכס שווי שיבטא את ערכו של המבנה הבנוי. לולא מציאות זו ניתן היה לטעון כי הבית הבנוי לא תורם לשוויו של הנכס מאחר שממילא דינו הריסה. אלא שהשמאי המכריע ניתח את המצב התכנוני ששורר במקום בעשרים השנים האחרונות והניח כדין כי למבנה תרומה לשווי הנכס שכן מציאות זו איפשרה המשך קיומו ואף שיפוצו. העורר סובר כי היה על השמאי המכריע להביא בחשבון את פוטנציאל הבניה המותר בפועל, אלא שלנוכח הוראות תכנית 2277 לא הותרה בפועל כל בניה בנכס, ולפיכך "התעלמות" השמאי המכריע מפוטנציאל הבניה המותר בפועל אינה טעות כי אם ניתוח נכון של המצב הסטטוטורי בנכס.
דומה כי עיקר הקושי שרואה העורר בקביעות השמאי המכריע, הלכה למעשה, נעוץ, גם בהקשר זה, בעובדה שהשמאי המכריע לא הביא בחשבון את מלוא שטחו של הבית הבנוי, כי אם חישב את התרומה לשווי אך ורק של החלק שלגביו נמצא היתר. הדברים עולים מסעיף 2א. לערר שם נטען כי הטעות הנגררת של השמאי המכריע נובעת מהגישה כי שווי הבית הינו השימוש הטוב והמועיל. צויין כי הדבר אולי היה נכון במידה והשמאי המכריע היה מחשב את כל שטח הבית הקיים ולא רק על פי שטח של מסמך מנדטורי, שכן כל קונה סביר היה מודע לכך ששטח של 123 מ"ר לא יהרס וישמש את הבית כל עוד אין תכנון חדש.
כאמור, מסקנתו של השמאי המכריע המבקשת להסתמך אך על חלקו של הבית הבנוי בהיתר, אינה מצדיקה התערבות. בנוסף, כפי שציינו לעיל, התעלמות מבניה ללא היתר אינה מניחה שאין לבניה כזאת השפעה על שווי השוק, אלא מדובר במסקנה נורמטיבית. על רקע זה, טענות העורר על כך שגם החלק שלגביו לא נמצא היתר תורם לשווי הנכס בשוק החופשי אינן מעלות ואין מורידות בהקשר זה.
הכללת הזכויות למרתף במצב החדש לפי תכנית 3501
טענת העורר הינה כי הזכות למרתף מכח תכנית 44 ו-ע' ותכנית ג' לגגות מהווה מצב קודם עקב רכישת הנכס בשנת 1998.
השמאי המכריע דחה את טענות העורר לפיהן יש להביא בחשבון במצב הקודם זכויות בניה מתכנית 38 ו- 44. זאת לנוכח הוראות תכניות 1200 ו- 2277 אשר קבעו את הנכס לתכנון בעתיד. עוד קבע השמאי המכריע כי בעת אישורן של תכניות ע, ע1 ו-ג', יעוד הנכס הינו לתכנון בעתיד ועל כן אין כל השפעה לאישור תכניות אלה על שוויו.
העורר טוען כי משאושרו תכניות אלה במצב הקודם ולא תרמו לשווי הנכס, אין מקום להביא את הזכויות מכוחן בחשבון לאחר אישורה של תכנית 3501. לעניין זה מסתמך העורר על החלטתנו בערר 85242/11 גל קנז נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב (פורסם בנבו, 03.09.2015).
אלא שבענייננו, ובשונה מעניין קנז הנ"ל, אין המדובר במצב שבו קיימות זכויות הניתנות למימוש אך הן לא תורמות במועד הקובע לשווי הנכס. המדובר בענייננו במצב שבו מתווספות זכויות למרתפים או לבניה בגג, במסגרת תכנית נושאית כלל עירונית, באזור שלא ניתן להוציא בו היתר בניה כלל, למצער למן אישורה של תכנית 2277. דהיינו, הזכויות מכח התכניות הכלל עירוניות כלל לא ניתנות למימוש. בנסיבות אלה לא קם חיוב היטל השבחה בגין תכנית כלל עירונית אשר אושרה בתקופה שבה לא היה ניתן להוציא התרי בניה במקרקעין, מאחר שכלל לא ניתן לממשה.
לשאלה דומה התייחסנו בערר (ת"א)85112/12 עמוס מימון נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב (פורסם בנבו, 17.08.2015)
"השמאי המכריע קבע כי לא חלה השבחה במקרקעין עקב אישורן של התכניות הנושאיות הכלל עירוניות שהיו בפני
ו (שעניינן בגגות ומרתפים), שכן אלה לא היו ניתנות למימוש במועד הקובע לשומה. זאת, מאחר שעל הקרקע לא חלה תכנית מפורטת המאפשרת בניה וממילא לא ניתן לבנות בה גם את המותר בתכניות הנושאיות.
העורר אינו יוצא כנגד קביעתו זו של השמאי המכריע לפיה לא קם חיוב בהיטל השבחה בגין תכניות אלה למועד הקובע שלגביו נערכה השומה.
קביעת השמאי המכריע אותה התבקשה ועדת הערר לבטל היא הקביעה הנוספת לפיה:
"לכשיאושרו למקרקעין תכניות בהן יוגדרו ייעודי קרקע ברורים, וניתן יהיה לממש על פי הוראותיהן את זכויות הבניה כפי שיוגדרו, תחול בגין אישורן חבות בהיטל השבחה, ובאומדן השווי במצב הקודם לא יובאו בחשבון כל התכניות הנושאיות הכלל עירוניות".
הלכה למעשה מבקש העורר כי נקבע, חרף קביעתו של השמאי המכריע כי התכניות הנושאיות נשוא שומתו לא היו ניתנות למימוש למועד הקובע, כי גם אם בעתיד יאושרו תכניות מפורטות שיאפשרו את מימוש התכניות הנושאיות, הרי שלא ניתן יהיה לגבות בגינן היטל השבחה שכן "בעת המימוש "מנוקה" כל העבר ובמימוש לאחר מכן מצב הבסיס במצב הקודם הינו מועד המימוש בו העורר רכש את המקרקעין" (סעיף 9 לערר).
אנו מוצאים קושי להענות לבקשת העורר, שהינה הלכה למעשה בקשה כי נעניק לו "חסינות" מפני הטלת היטל השבחה בגין התכניות הנושאיות למועד בו יהפכו בנות מימוש. אם וכאשר יאושרו תכניות מפורטות, יהיה צורך לבדוק האם ובאיזו מידה הן יאפשרו מימושן של התכניות הנושאיות והאם ובאיזו מידה הן נושאות עימן השבחה למקרקעין בדמות מתן אפשרות של מימוש זכויות מכח התכניות הנושאיות. לטעמנו, השאלה מורכבת מעט יותר מהקביעה כי כל התכניות שאושרו במועד שקדם למכר "נבלעו" באחת בעת המימוש במכר, מאחר שקיימים מצבים מורכבים יותר. כך למשל כאשר קיים אקט תכנוני אשר יוצר אפשרות של מימוש תכניות קודמות שלא היתה אפשרית (או לא היתה אפשרית באותה מידה) עד לאותו אקט תכנוני, הכיר בית המשפט העליון בכך שהאקט התכנוני "מחולל השבחה" גם בגין האפשרות שיצר למימוש של התכניות שקדמו לו.
השוו:
בר"מ 2866/14 גוזלן נ' הועדה המקומית הרצליה (פורסם בנבו [7.12.14])
ודוק: איננו מבקשים לקבוע מסמרות בשאלת האפשרות לגבות היטל השבחה בגין הבניה מכוחן של התכניות הנושאיות לעת אישורן של תכניות מפורטות, עניין שעתיד עוד להתברר אם וכאשר יאושרו כאלה. לכשיאושרו תכניות כאלה ניתן יהיה לבחון האם הן מאפשרות מימושן של התכניות הנושאיות, באיזו מידה, והאם ניתן לגבות בגינן היטל השבחה בשל עניין זה. עם זאת אין בידינו לקבל את טענת "החסינות"."
בעניין קנז היה המצב שונה. באותו עניין לא היה ספק בדבר יכולת מימושה של תכנית 1680 בנכס, אך נקבע ע"י השמאי המכריע כי מבחינה שמאית התכנית לא תרמה לשווי הנכס במועד הקובע של אישורה (מאחר שהיתה קיימת תכנית אחרת, התורמת יותר לשווי הנכס, ואשר לא ניתן לממשן במקביל). באותו עניין קבענו אכן כי משנקבע שתכנית 1680 ניתנת למימוש אך אינה משביחה למועד אישורה, הרי שהתכנית אינה יכולה להוות בסיס לגביית היטל השבחה במועד עתידי, מאחר שבכל מועד עתידי היא תהיה חלק מהמצב התכנוני הקודם.
ענייננו בתיק דנן שונה כאמור, ובענייננו מדובר במצב שבו לא ניתן לממש את התכניות הנושאיות מאחר שעל הנכס חלה תכנית אשר אינה מאפשרת להוציא בו היתרים.
העורר טוען כי לא היתה מניעה ליתן היתר לתוספת זכויות מכח התכניות הכלל עירוניות בנכס שהיה בנוי, חרף הוראות ההקפאה.
לו מדובר היה במקרקעין שחלה עליהם תכנית 1200 בלבד, אשר נתנה גמישות מסויימת בידי הועדה המקומית ואיפשרה לה מתן היתרים שאינם סותרים את התכנון בעתידה - יכולה היתה להתעורר שאלה של ממש על האפשרות ליתן היתרים בהתאם לתכניות הנושאיות הכלל עירוניות, בבניין שהיה בנוי כדין. במקרה כזה, מבלי לקבוע מסמרות נאמר, שהיה יסוד לטענה כי מתן היתר לבניה על הגג, לבניין הבנוי ממילא ייתפס דרך כלל כאפשרי תחת משטר גמישות שכזה, אם כי כמובן היה מקום לשמוע טיעונים בעניין.
אך בעניינו, תכנית 1200 אינה התכנית המקפיאה היחידה.
ראשית, תכנית 44 שאושרה למתן תוקף בנובמבר 1941, סיווגה את הנכס באזור הריסה ובניה מחדש וקבעה כי הקמת בניינים חדשים והשימושים המותרים יהיו כפופים לתקנות מיוחדות לאזור הריסה ובניה מחדש, אשר יאושרו על ידי הועדה המחוזית. תכנית זו קדמה הן לתכנית 1200 והן לתכניות הכלל עירוניות.
בנוסף, בחודש נובמבר 1991 אושרה במקרקעין תכנית 2277, אשר קובעת הוראת הקפאה ברורה וללא אפשרות גמישות במתן היתרים. תכנית זו קדמה לתכניות ע/ 1 ו- ג/ 1 (ראו סקירה רחבה יותר בהחלטתנו מיום 11/04/2018 בערר (ת"א) 85269/14 ענת מי דן נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב
.
על רקע זה הרי שלא ניתן לממש במגרש את התכניות הנושאיות הכלל עירוניות והשבחה מכוחן נוצרת אכן רק למועד אישורה של תכנית 3501.
הוצאות השימור
אין מחלוקת כי התכנית קובעת שימור של קיר החזית לרחוב אמזלג, שאורכו עומד על 33 מ'.
השמאי המכריע הכיר בעלות שימור של 990 ש"ח למ"ר על בסיס תכנית 2650ב', ובעלות הכנתו של תיק תיעוד. עלות זו מסתכמת בכ- 80,000 ש"ח.
לטענת העורר עלות זו אינה ריאלית והוא מציג הצעת מחיר לביצוע העבודות בהיקף של כ- 705,000 ש"ח. יצויין כבר כאן כי העורר מפרט כי עלויות אלו כוללות עלויות הנדסיות הנובעות מהצורך לשימור של התקרה והרצפה במבנה הקיים, אשר לא הוברר לנו עד תום מדוע הן נחוצות בשים לב לכך שהדרישה בתכנית היא לשימור קיר החזית בלבד ולכאורה אין חובה לשמר את הרצפה והתקרה.
עם זאת, בנקודה זו השומה המכרעת אינה מנומקת דיה ולמעשה לבד מציון העובדה כי השמאי המכריע נסמך על תכנית 2650ב' הוא מוסיף כי הוא בדעה שאין לגבות עלויות שימור גבוהות מאלה חרף טענות המבקש – אך אינו מפרט קביעתו זו.
נבקש איפוא מהשמאי המכריע לפרט ולנמק קביעתו באשר לעליות השימור, בהתייחס גם להצעת המחיר שהציג העורר בפני
ו.
נבקש מהשמאי המכריע להעביר ההבהרות בתוך 14 יום בהתאם לסעיף 15 (א) לתקנות התכנון והבנייה (סדרי הדין בוועדות ערר בעררים לפי סעיף 14 לתוספת השלישית לחוק), תשע"א-2010.

ההחלטה התקבלה פה אחד.

ההחלטה התקבלה ביום: כ"ז בניסן התשע"ח, 12.4.2018.

_______________________ __________________________
אילנית מלניק דבי גילת אייל, עו"ד
מזכירת ועדת ערר יו"ר ועדת ערר
מחוז תל-אביב לפיצויים והיטלי השבחה
מחוז תל-אביב

ערר מס' : תא/85279/15

1








א ועדת ערר לתכנון ובניה 85279/15 גיל הורן נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב (פורסם ב-ֽ 12/04/2018)