פסקי דין על דן שחם | פסקי דין על אלכסנדר קצף | פסקי דין על ועדה מקומית לתכנון ובניה חיפה | פסקי דין על חנן שגב יזמות | פסקי דין על רוס מימי |

106/17 ערר     10/04/2018




ערר 106/17 דן שחם, אלכסנדר קצף נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה חיפה, חנן שגב יזמות בע"מ, רוס מימי





מדינת ישראל
מחוז חיפה
ועדת ערר מחוזית לתכנון ובניה

__________________________________________________________
בפני
הוועדה: יו"ר: עו"ד דקלה מוסרי טל

חברי הועדה: אדר' שמחה אפק
עו"ד יגאל נויפלד
נציגת מתכננת המחוז: גב' אורית חפר רוגובין

העוררים: דן שחם

אלכסנדר קצף

ע"י ב"כ עו"ד ליאור דץ


-נגד-

המשיבים: ועדה מקומית לתכנון ובניה חיפה

ע"י ב"כ עו"ד הילה אלגרבלי


חנן שגב יזמות בע"מ

ע"י ב"כ עו"ד ישי שנידור
רוס מימי

אירית ברנשטיין
כתובת הנכס: רח' מרגלית 15 חיפה
גוש וחלקה: 67/10766
תאריך הדיון:22.11.2017
החלטה
1. הבקשה שבפני
נו היא להריסת מבנה קיים בן 6 יח"ד ו- 3 קומות והקמת מבנה חדש תחתיו בן 6.5 קומות ו- 13 יח"ד, תוך ניצול תמריצים מכח תמ"א 38, ברחוב מרגלית 15, חיפה.
2. טענות העוררים הופנו בעיקר לנושא הסתרת הנוף שתגרם לדירותיהם. אולם טענו גם טענות נוספות אליהן נידרש תחילה.
3. חישוב השטחים:
על פי פרוטוקול הוועדה המקומית שטח קומה טיפוסית בבניין 187.94 מ"ר. על בסיס שטח זה חושבו תמריצי התמ"א. העוררים טענו בדיון כי בחישוב השטחים בהיתר המקורי שטח קומה קיימת הנו 152 מ"ר בלבד וכי לעומת זאת חישוב השטחים בוצע על פי קומה קיימת בשטח של 207 מ"ר ולכן קיימת חריגה משמעותית משטחי הבניה הניתנים לאישור.
המשיבה 2 טענה כי סוגיית חישוב השטחים כלל לא עלתה בערר ונטענה לראשונה בדיון וכי לכן אין להידרש לה כלל.
לאחר הדיון הגישה הוועדה המקומית חישוב חדש של שטח הקומה הטיפוסית, ובו נמצא כי שטח הקומה הנו 191.2 מ"ר. הוועדה המקומית טענה כי ההיתר המקורי ניתן לפני אישור תכנית חפ/229 ה' ולכן השטחים בו חושבו ללא שטחי המרפסות המקורות. בהתאם לתיקון 3א להוראות תמ"א 38 (דברי ההסבר לתיקון 3א) שטח קומה טיפוסית צריך לכלול גם שטחי מרפסות מקורות. בהתאם, צורפו שטחי המרפסות המקורות לשטח הקומה הטיפוסית.
אכן, טענת חריגה בשטחי הבניה לא נטענה בערר. במצב דברים זה, לאחר שהוועדה המקומית העבירה חישוב של קומה קיימת אשר לא נסתר על ידי העוררים, חישוב זה מקובל עלינו ואיננו מתערבים בו.
למען הסר ספק, בסיס חישוב תמריצי התמ"א הוא קומה טיפוסית מורחבת, משמע קומה טיפוסית בצירוף 13 מ"ר עבור כל יח"ד קיימת בקומה הטיפוסית. שטח זה מוכפל במכפלה שנקבעה, בהתאם למס' הקומות בבניין הקיים, בענייננו ב- 3. לכך מוסיפים 13 מ"ר עבור כל יח"ד קיימת.
4. חתימת הבעלים- גם טענה זו שלא עלתה בערר. בדיון הבהירה המשיבה 2 כי בידיה חתימות של הבעלים וכי אלה נמסרו יחד עם הבקשה להיתר. הוועדה המקומית דנה בבקשה ואנו מסיקים כי על פי חזקת התקינות פעלה כדין משמע היו בידיה תימוכין מספקים לקיים דיון. מסקנה זו נתמכת גם בעובדה שעד היום לא הייתה פניה לוועדה המקומית או לוועדת הערר של מי מבעלי הזכויות בבניין המבקש, בטענה כי הסכמתו לא ניתנה וממילא לא הגישו התנגדות לבקשה. אשר על כן, ומאחר שהעוררים אינה מייצגים את בעלי הדירות בפרויקט ולפיכך אינם רשאים לטעון בשמם את מה שהם עצמם אינם מבקשים לטעון, אנו דוחים טענה זו.
5. הסתרת נוף – זוהי כאמור הסוגיה העיקרית והטענה העיקרית של העוררים. העוררים מתגוררים בשני בתי מגורים שונים. העורר קצף מתגורר במבנה ברח' הירקון 10, שהנו בית פרטי דו משפחתי בן 2 קומות והעורר שחם מתגורר בדירה ברח' הירקון 12 בקומה האחרונה (שלישית). העוררים טוענים כי היום נשקף מחלונות דירתם נוף ים שייחסם בעקבות הבניה המבוקשת (יש לציין כי לכתב הערר צורפו תמונות שצולמו מדירת העורר 1 בלבד). העוררים טענו כי חסימת הנוף תגרום להם פגיעה קשה בערך הנכס ובאיכות החיים וטענו עוד כי קיימות חלופות תכנוניות טובות יותר אשר ימנעו את הפגיעה בהם. העוררים טענו כי ניתן וצריך להנמיך את קומת החניה ב-3 מ' ול"השקיע" אותה אל תוך הקרקע וכן להוריד את הקומה החלקית העליונה "ולפזר" את השטחים המנוצלים בה ביתר הקומות, אשר היום מנצלות רק את קווי הבניין לא חריגות כלל.
6. בתגובה טענו המשיבים כי קומת החניון היא כבר היום קומה תת קרקעית במלואה ואף קומה א' נמצאת ברובה מתחת לקו פני קרקע טבעית. בנוסף, הבהירו המשיבים כי הכניסה לחניון נעשית מהצד הנמוך של המגרש ומוצעים בה שיפועי ירידה מקסימליים ביחס למפלס הרחוב, כך שעל מנת שניתן יהיה לקיים חניון תת קרקעי תקני, לא ניתן להנמיך עוד את המבנה.
7. לאחר שבחנו את הבקשה, את מיקום דירות העוררים ואת חתכי ההסתרה השתכנענו כדלקמן:
א. הבניין המבוקש הונמך ביחס ל-ק.ק.ט, כך שקומת החניה היא תת קרקעית ויורדת ממפלס הרחוב בשיפוע של 5% (תוך הצגת תקן חניה מלא לדירות).
ב. קומה א' אכן ברובה תת קרקעית.
8. התרשמנו כי נעשה מאמץ להנמיך את המבנה ככל הניתן כלפי ההר. כמו כן, הבניין אינו חורג מקווי הבניין לא לאחור ולא לצדדים וכן מוצעת קומת חניה תת קרקעית במלואה, וגם באלה מתחשב הבניין בסביבתו.
9. העוררים טענו כי קיימות חלופות תכנונית פוגעניות פחות אשר יקטינו את הפגיעה בדירותיהם.
10. לאחר שבחנו את ההצעות, אנו סבורים שהחלופות שהציעו העוררים אינן סבירות או ריאליות.
11. ראשית, לדעתנו אין היתכנות לקומת חניה חפורה נמוך מזו שהוצעה בבקשה. זאת לנוכח השיפועים שיידרשו בכניסה לחניון שיהיו בהכרח בניגוד לתקנים החלים. הכניסה לחניון היום היא באמצעות רמפה בשיפוע של 5%. בנוסף, כאמור, מדובר כבר היום בקומת חניה שהיא כולה תת קרקעית ולא זו אף זאת – גם הקומה שמעליה שהיא קומת מגורים, היא כמעט במלואה חפורה ביחס לפני הקרקע הטבעית.
12. חלופה שניה שהוצעה על ידי העוררים היא ביטול קומת החניה התת קרקעית לחלוטין, כך שכל הבניין יונמך בגובה קומת החניון היום. בניגוד להצעה הראשונה מדובר בחלופה שניתנת לביצוע אולם ברי כי יישומה יגרום לפגיעה קשה בדיירי רחוב מרגלית, ובכלל הציבור המשתמש ברחוב, עקב העמסת כלי הרכב הצפויים להתווסף לבניין, על הרחוב. זאת חלף המענה המלא לחניה שניתן בתחום המגרש בבקשה שאישרה הוועדה המקומית.
13. במאזן שבין האינטרס של העוררים לשמר לדירותיהם את מלוא מבטי הנוף הנשקפים מהן היום, אל מול האינטרס הציבורי בהסדרת מקומות חניה בתחום מגרש הבניה, חלף העמסתם על הרחובות והחניות הציבוריות, גובר האינטרס הציבורי באופן ברור. לא למותר להזכיר כי אין לגר בעיר זכות קנויה לנוף, ובכל מקרה עליו לצפות כי העיר תתפתח, על כל הכרוך ומשתמע מכך.
14. באשר להצעת העוררים לביטול הקומה החלקית העליונה, השתכנענו כי ביטולה לא יעלה ולא יוריד מן ההסתרה. ההסתרה על פי חתכי ההסתרה שהוצגו, נגרמת כבר מתוספת קומה אחת ביחס לרחוב הירקון 10 וביחס לירקון 12 מהוספת שתי קומות. משכך ביטול הקומה החלקית (היא הקומה השלישית) לא תתרום דבר לנושא ההסתרה.
15. אולם לא זו אף זאת, ניתן בנקל להתרשם כי בתי העוררים ממוקמים דווקא אל מול המיפתחים שבין הבניינים ברחוב מרגלית, ולא ישירות מאחורי הבניין המבקש, כך שבין כה ובין כה נשמרים לעוררים מבטי הנוף בין הבניינים. מבטים אלה אינם מופרעים שכן הבקשה אינה כרוכה בחריגות מקווי בניין.
16. לאחר שמצאנו כי לא נגרמת הסתרת נוף מלאה או משמעותית, ממילא אף נגרמת הסתרת נוף כלשהי, אין היא מצדיקה ביטול או שינוי בפרויקט המוצע.
17. על כך נוסיף כי בתי העוררים נבנו מבלי שנוצלו מלוא הזכויות המוקנות על פי התכניות החלות. דרישתם להתאים את הבניה בסביבתם באופן שתשתלב עם מימדי בתיהם, משמעותה להתאים את כל הסביבה למימדי בניה בלתי רלבנטיים אשר אף אינם ממצים זכויות מוקנות.
18. בכל מקרה, כאמור, לא מצאנו כי נגרמת הסתרת נוף מלאה או משמעותית או כי נגרמת להם פגיעה מהותית, וממילא לא קיימת חלופה תכנונית אחרת אשר הנה אפשרית וישימה ותועיל לשנות את הפגיעה המסוימת הנגרמת לעוררים.
19. במצב דברים זה, במאזן שבין הקטנה של השקף הנוף לדירות העוררים ובין הצורך בחיזוק מבנה המשיבים בן 6 יח"ד כנגד רעידות אדמה, לטעמנו גובר האחרון ויש לאשר את הפרויקט כפי שעשתה הוועדה המקומית.
20. אשר על כן, אנו דוחים את טענת העוררים בעניין זה.
21. חשוב לציין כי הבקשה להיתר תואמת את מסמך המדיניות של הוועדה המקומית ליישום תמ"א 38, בכל הנוגע לגובה המבנה (אף כי מסמך המדיניות אינו חל עליה) והבקשה אף תואמת את הוראות תכנית המתאר החדשה של חיפה חפ/2000 (אשר אושרה אולם וטרם פורסמה לתוקף).
22. אמנם בשלב זה, כאשר העוררים לא מיצו את זכויות הבניה בחלקותיהם, נוצר מצב זמני בו מבנה המשיבים שהנו המבנה הנמוך בטופוגרפיית ההר גבוה ממבני העוררים המצויים מעליו ברכס, אולם בעתיד, כאשר יבקשו העוררים להגביר את הבניה במגרשיהם ולמצות את הזכויות המוקנות להם (ואולי יבקשו לממש זכויות מכוח תמ"א 38 או מכוח תכנית המתאר), יוכלו אף הם לתכנן מבנים גבוהים יותר מאלה הקיימים היום, באופן שדירוג הבניה בהר ימשיך להתקיים.
23. אשר על כן ולאור כל האמור אנו דוחים את הערר.
24. עם זאת, ועל אף האמור ומאחר שעל פי החלטת הוועדה המקומית יש לצמצם את הקומה העליונה והחלקית, כך ששטחה לא יעלה על 50% משטח הקומה שמתחתיה, אנו סבורים כי תכנונית נכון יהיה לצמצם את השטח ברוחב הבינוי כלפי בתי העוררים, כך שרוחב הבינוי יהיה 16.50 מ' לעומת 19.40 מ' היום (אין מניעה לשנות את מימדי האורך ככל שיש צורך על מנת להגיע ל50% שטח).

ההחלטה התקבלה ביום: כ"ה ניסן תשע"ח, 10.04.2018.
_______________________ ________________________
אוריה סעדון דקלה מוסרי טל, עו"ד
מזכירת ועדת ערר יו"ר ועדת ערר
ועדת ערר לתכנון ובניה ועדת ערר לתכנון ובניה
מחוז חיפה מחוז חיפה
ערר מס': 106/17
ועדת ערר לתכנון ובניה - מחוז חיפה
שד' פלי"ם 2, בניין אורן, קומה 5, חיפה 33095
קבלת קהל: ימים א', ב', ג', ה' 08:00-14:00, יום ד' 08:00-16:30
טלפון: 04-8512345 פקס: 04-8522111 מייל: [email protected]
1









ערר ועדת ערר לתכנון ובניה 106/17 דן שחם, אלכסנדר קצף נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה חיפה, חנן שגב יזמות בע"מ, רוס מימי (פורסם ב-ֽ 10/04/2018)