פסקי דין על אייל גרוס | פסקי דין על בוטיק - שימור מבנים | פסקי דין על דני בשן | פסקי דין על מ.ו. השקעות | פסקי דין על מ.ע.ג.ן - יעוץ וניהול נכסים |

61420-02/17 א     23/05/2018




א 61420-02/17 אייל גרוס, בוטיק - שימור מבנים בע"מ, דני בשן נ' מ.ו. השקעות בע"מ, מ.ע.ג.ן - יעוץ וניהול נכסים בע"מ








בית המשפט המחוזי בתל אביב - יפו



ת"א 61420-02-17 מ.ע.ג.ן - יעוץ וניהול נכסים בע"מ
ואח' נ' בוטיק - שימור מבנים בע"מ
ואח'







מספר בקשה:22
לפני
כבוד השופטת
לימור ביבי


מבקשים

1
.
אייל גרוס
2
.
בוטיק - שימור מבנים בע"מ
3
.
דני בשן
ע"י ב"כ עוה"ד
צביקה מצקין ואח'


נגד


משיבות

1. מ.ו. השקעות בע"מ
2. מ.ע.ג.ן - יעוץ וניהול נכסים בע"מ
ע"י ב"כ עו"ד ערית ברנן ואח'





החלטה

לפני בקשה למתן הוראות אשר הוגשה על ידי המבקשים – הם הנתבעים בתביעה, כנגד המשיבות- הן התובעות בתביעה.

1.
אפתח ואציין כי הבקשה הוכתרה בכותרת בקשה למתן הוראות וביתר פירוט- כבקשה למתן הוראות למומחה בית המשפט ואולם, להלכה ולמעשה עסקינן בבקשה למחיקת שלוש חטיבות סעיפים מכתב תביעתן של התובעות.

ראשית – טוענים הנתבעים כי יש למחוק מכתב התביעה וביתר דיוק מחוות דעת המומחה אשר צורפה לכתב התביעה ואשר על בסיסה נתבעת שומתם הכספית של הליקויים המפורטים בה, את הסעיפים הנוגעים למרזב בחזית המזרחית של הבניין וזאת, הואיל ותביעה הנסבה על מרזב זה נדונה בנפרד והוכרעה על דרך ההסכמה והפשרה לאחר הגשת כתב התביעה.

שנית- לטענת הנתבעים יש למחוק את הסעיפים בחוות הדעת ובהתאמה לתקן את כתב התביעה בשורת הנזק, בכל הנוגע לדירות 16 ו – 17, אשר נמכרו- כך נטען – תוך המחאת זכות התביעה כנגד הנתבעים לידי הרוכשים.
שלישית- ואחרונה- נטען כי יש להפחית את סכום התביעה הנוגע לרכוש המשותף באופן שישקף את חלקן היחסי של התובעות ברכוש המשותף לאור שיעור חלקן היחסי בדירות נשוא הפרויקט ובשים לב, בין היתר, לכך שנמכרו על ידן דירות 16 ו – 17.

2.
לאחר שהבקשה הועברה לתשובה ולתגובה ולאחר שעיינתי בעמדות הצדדים, נחה דעתי כי דין הבקשה להתקבל באופן חלקי.

כך וראשית- בכל הנוגע למרזב –
3.
הרי שאין חולק כי התובעות הגישו, לאחר הגשת התביעה לפי תביעה נוספת (בה"פ 2183-02-18) במסגרתה עתרו לסעד הצהרתי המתיר להן לתקן את המרזב באמצעות מומחה מטעמן. לטענת התובעות הסיבה בעטיה פנו בתביעה זו, הינה כי גילו בדיעבד שהמרזב הותקן שלא כדין והואיל ונגרמו להן נזקים כפועל יוצא מההתקנה האמורה אשר הלכו והחריפו. ביני לביני, באשר לתביעה זו, אביע תמיהה – אשר הובעה על ידי כבר במסגרת הדיון (משהתחוור כי התובעות נוקטות במספר הליכים במקביל באשר לאותו פרוייקט) – מדוע, בהינתן שנושא המרזב מונח להכרעת בית משפט זה, לא פנו התובעות בבקשת ביניים בהליך זה ותחת זאת יזמו הליך נפרד באשר למרזב זה. זאת ועוד, מדוע תביעה זו האחרונה לא סולקה על הסף בהינתן שנושא המרזב נדון בתביעה לפני. יחד עם זאת, אינני מוצאת להידרש לתשובות לתמיהות האמורות וזאת, הואיל והצדדים הגיעו לכדי הסכמה במסגרת "תביעת המרזב" ובהתאם לה המרזב הוסר ונאטם ו"בא לציון הגואל" בכל הנוגע לתיקונו כמו גם לנזקים הנלווים אשר אינו גורם מכאן ואילך.

4.
כאמור טוענות הנתבעות כי יש למחוק את סעיפי המרזב מחוות הדעת כמו גם מהתביעה. במענה לטענות אלו טוענות התובעות כי מדובר בסעיפים זניחים בחוות דעת האוחזת 90 עמודים וכן, כי ממילא אין בתיקון המרזב בכדי למצות טענותיהן הנוגעות לנזקים נלווים הנובעים מהמרזב.

5.
לאחר שעיינתי בחוות דעת מומחה התובעות ובפרט בעמודים 87 ו – 88 לחוות דעתו, אין בידי לקבל את עמדת התובעות. כך, בעמודים אלו מפורטים הבעייתיות במרזב, כמו גם האופן בו יש לתקנה הא ותו לא וביתר דיוק, אין בהם דבר וחצי דבר הנוגע לנזקים הנלווים מהמרזב. עוד אציין כי הואיל והתביעה במסגרתה הוסדר נושא המרזב הוגשה לאחר הנקיטה בהליך לפני והסתיימה ב

פסק דין
במסגרתו נמחקה הואיל והתייתרה רק ביום 25/3/18, הרי שהבקשה בנושא זה הוגשה בלא כל שיהוי.

6.
לאור האמור ובהינתן האמור ומשנושא תיקון המרזב נפתר בהסכמה במסגרת הליך מקביל, הנני מקבלת הטענה ומורה על מחיקת רכיב זה מחוות הדעת ובהתאמה מכתב התביעה.

מכאן אפנה לסוגיית מכירת הדירות;
7.
באשר לסוגייה זו, טוענים כאמור הנתבעים כי במסגרת הסכמי המכר של הדירות הומחו זכויות התביעה בגין ליקויים בהן לידי הרוכשים ומשכך, יש להורות על מחיקת נזקי דירות אלו מכתב התביעה.
לאחר שבחנתי הטענה אין בידי לקבלה.

8.
כך וראשית, בהתאם לפסיקה אין בעצם מכירת דירה ובה ליקוי בכדי לאיין את זכות הדייר הראשון לתביעה בגינה. לעניין זה נדרש בית המשפט העליון לראשונה בע"א 669/86 שכון ופיתוח לישראל בע"מ נ' עמוס ידין, פ''ד מג 353(1), שם. נקבע בעמוד 354 לפסק הדין כי:
"השאלה, אם זכויותיהם האובליגטוריות של המשיבים נותרו בעינן עם העברת הדירה, תלויה בנסיבות. במקרה שלפנינו אך ברור הוא, שהמערערת מנסה להתחמק מן ההתחייבויות החוזיות שנטלה על עצמה. היא טוענת שזכותם של כל המשיבים פקעה עקב ההעברה, ומאידך גיסא היא כופרת או אמורה לכפור בזכותם של הקונים לתבוע אותו נזק. אך במקרה שלפנינו ברור הדבר מן הראיות, שהמשיבים שיירו לעצמם עם המכירה את הזכות האובליגטורית לתבוע את נזקיהם"

דהיינו,
נקודת המוצא הינה כי אין בהעברת זכויות כשלעצמה בכדי למנוע את תביעת הפיצוי בגין ליקויי הבנייה.

במסגרת ע"א 472/95
זכריה זלוצין ואח' נ' דיור לעולה בע"מ, פ"ד נ (2) 858 (להלן: "

פסק דין
דיור לעולה"), נדרש בית המשפט העליון שוב לסוגיה והוסיף וקבע בעמוד 864 לפסק הדין כי:
"נראה לי שבעניין זה צודקים באי-כוח הדיירים, שעילת התביעה, גם של מוכרי דירותיהם, התגבשה כאשר נמסרו להם דירות פגומות. אין זה מתקבל על דעתי, שקונה ששילם במיטב כספו את מלוא מחירו של מוצר פגום, לא יהא זכאי לפיצוי, רק
מפני שבינתיים המוצר כבר אינו ברשותו, כגון שמכר אותו. מה גם שניתן להניח שהפגמים שבדירות נתנו אותותיהם במחיר שנתקבל בעדן. ....
יש אפוא לקבל את הערעור גם לגבי בעלי שש דירות אלה, שגם הם זכאים לפיצוי בשיעור עלות התיקונים בדירותיהם"

עולה כי על קביעת בית המשפט העליון בע"א 669/89, הוסיף בית המשפט העליון וקבע כי לא זו בלבד שאין במכירה בכדי לאיין את הזכות לתביעת פיצוי בגין ליקויי בנייה, אלא שקיימת אף חזקה כי הפגמים בדירות באו לידי ביטוי במחיר אשר התקבל בעדן (ראו גם - עא 5602/03 אבי ושרה סגל ואח' נ' שיכון ופתוח לישראל בע"מ (28.02.2005))

יתרה מכך, בע"א 11254/02 בן אבו חברה לבנין ולפיתוח בע"מ נ' דני סלמן
(15.01.2004) ציטט בית המשפט העליון בהסכמה את הלכת בית המשפט העליון כפי שנקבעה ב

פסק דין
דיור לעולה בע"מ והוסיף והטעים את הטעם העומד בבסיס ההלכה האמורה, בעמוד 6 כדלקמן:
"דין זה יפה גם להכרעה בשאלת זכאותם לפיצויים של המשיבים 1-2 ו – 3-4 אשר בעוד תובענתם נגד המערערת מתבררת והולכת הקדימו ומכרו את בתיהם לאחרים. עילתם לקבלת פיצוי בגין אי-ההתאמה שבה לקו בתיהם התגבשה ביום שבו מסרה להם המערערת את
הבתים; ומכירת בתיהם לא גרעה את זכותם לקבל פיצוי מלא על אשר רכשו והיו זכאים לקבל, אך בפועל לא קיבלו. המערערת כזכור טענה, כי במכירת בתיהם קיבלו משיבים אלה את מלוא מחירם הראוי, משמע כי אי-ההתאמה לא הורידה את ערך הבתים. אינני סבור, כי טענה זו יכולה להועיל למערערת. כשלעצמי, אינני סבור כי מתקיים קשר של התנייה בין מכירתו או אי-מכירתו של נכס לבין זכותו של הרוכש לקבל פיצוי מלא בגין אי-ההתאמה שבה לקה הנכס במועד מסירתו לידיו. הלוא גם אלה מבין המשיבים המוסיפים להחזיק בבתים עשויים, ביום מן הימים, למכור את בתיהם מבלי להשתמש בכספי הפיצויים שנפסקו לזכותם לתיקון אי ההתאמה; ועל שום-מה ייגרע חלקם של אלה שהקדימו למכור לעומת אלה שעל זכותם למכור בעתיד (אף מבלי לבצע את התיקונים) אין מי שיחלוק? ברם, גם לגופה, הטענה שאי-ההתאמה לא הורידה את ערך הבתים איננה משכנעת. לא זה בלבד שמחיריהם של נכסי מקרקעין יכולים להיות מושפעים מגורמים שונים ומשונים, אלא שהדעת גם נותנת כי המחיר ששולם למשיבים תמורת הבתים הלם את מצב הבתים כמות שהיו, ולא מן הנמנע שאלמלא אי ההתאמה בה לקו הבתים עשויה הייתה מכירתם להניב למשיבים תמורה גבוהה יותר
. "

9.
מן האמור עולה כי אין במכירת דירות כשלעצמה בכדי לאיין הזכות לתביעת פיצויים בגין ליקויים בהן.

10.
אציין כי אמנם נכון הדבר כי נקודת המוצא לפסיקה האמורה הינה כי זכויות התביעה לא הומחו שאז, יש ממש בטענה ולפיה מאבד הדייר הראשון את זכות תביעתו ואולם, הנני סבורה כי השאלה האם אמנם הומחתה זכות התביעה אם לאו- אינה שאלה פרשנית משפטית גרידא, כפי הנטען על ידי הנתבעים, אלא שהיא שאלה הכרוכה גם בבירור עובדתי ובלל זה של השאלות – האם ככל שהומחתה הזכות האם הומחתה כולה או מקצתה, האם הליקויים מצאו ביטויים במחיר הדירה על דרך הפחתתו וכן, האם בוצעו תיקונים בדירה (כפי הנטען על ידי התובעות) – שאלות אשר כולן טעונות בירור עובדתי ומשכך, אמנם יש מקום להידרש אליהן ואולם לא בשלב מקדמי של הדיון .

ואחרונה סוגיית שיעור חלקן של התובעות ברכוש המשותף ;
11.
אפתח ואציין כי לסוגיית הרכוש המשותף נדרשתי כבר בהחלטה קודמת מיום 8/1/18 במסגרתה קבעתי כי המקום להידרש לה הינו במסגרת הסיכומים. על החלטתי זו הינני מוצאת להוסיף ולציין – ראשית, הנתבעים אינם חולקים על כך שככל שהסעד הנתבע היה תיקון בעין, הרי שהיה עליהם לתקן את מלוא התיקונים ברכוש המשותף ולא רק את חלקן היחסי של התובעות ואולם, לטענתם הואיל והסעד הינו כספי, הרי שהתובעות זכאיות רק לחלקו היחסי. כיוון שכך ובהינתן שבמקרים רבים ניתנת לנתבעים – הקבלנים – אפשרות לתיקון במסגרת הליך משפטי גם ככל שהטענות הנטענות במסגרתו הינן כספיות, אינני סבורה כי יש מקום להגביל בשלב זה את יריעת הדיון.

12.
זאת ועוד, ממילא הנתבעים אינם טוענים כי אין מקום לבדוק את כל הליקויים, אלא שטענתם נסבה רק על חלקן של התובעות בפיצוי הכספי בגין ליקויים אלו, משכך – הרי שממילא לא יהיה בהכרעה בנושא בשלב זה בכדי לייתר החובה של מומחה בית המשפט לבחון את מלוא הליקויים.

13.
זאת אף זאת, במענה לטענות הנתבעים טוענות התובעות, בין היתר כי ממילא הואיל ומקור זכותן לפיצוי בגין נזקי הרכוש המשותף הינו בחוזה הקומבינציה אשר נחתם בין הצדדים, הרי שאינני מוצאת לקבוע, בשלב זה של הדיון וטרם בירור הטענות, מסמרות בשאלה האם אמנם זכאיות התובעות רק לפיצוי יחסי בהתאם לשיעור חלקן ברכוש המשותף .

סוף דבר-
14.
לאור האמור והמפורט הנני מורה על מחיקת סעיפי חוות דעת מומחה התובעות הנוגעות למרזב והנני מורה על דחיית הבקשה באשר לסעיפים האחרים.

15.
הוצאות הבקשה תובאנה לידי ביטוי בפסיקת הוצאות ההליך.



ניתנה היום, ט' סיוון תשע"ח, 23 מאי 2018, בהעדר הצדדים.










א בית משפט מחוזי 61420-02/17 אייל גרוס, בוטיק - שימור מבנים בע"מ, דני בשן נ' מ.ו. השקעות בע"מ, מ.ע.ג.ן - יעוץ וניהול נכסים בע"מ (פורסם ב-ֽ 23/05/2018)