פסקי דין על אופק בטאן בניה וייזום (1998) | פסקי דין על אופק בטאן ייזום ושיווק פרוייקטים | פסקי דין על נציגות בעלי הדירות בבית המשותף | פסקי דין על ברחוב אריה אליאב 18 ו- 20 בנו"ש חיפה |

11021-01/18 א     21/05/2018




א 11021-01/18 אופק בטאן בניה וייזום (1998) בע"מ, אופק בטאן ייזום ושיווק פרוייקטים בע"מ נ' נציגות בעלי הדירות בבית המשותף, ברחוב אריה אליאב 18 ו- 20 בנו"ש חיפה








בית משפט השלום בחיפה


ת"א 11021-01-18 נציגות בעלי הדירות בבית המשותף
נ' אופק בטאן בניה וייזום (1998) בע"מ
ואח'





תיק חיצוני: מספר תיק חיצוני







בפני

כבוד השופטת
עידית וינברגר

המבקשות/הנתבעות





1. אופק בטאן בניה וייזום (1998) בע"מ
2. אופק בטאן ייזום ושיווק פרוייקטים בע"מ
ע"י עו"ד הרצוג פוקס נאמן ושות'


נגד

המשיבה/התובעת
נציגות בעלי הדירות בבית המשותף
ברחוב אריה אליאב 18 ו- 20 בנו"ש חיפה
ע"י עו"ד אנוש וקסמן ואח'






החלטה


1.
התביעה הוגשה על ידי המשיבה, נציגות הבית המשותף ברחוב אריה אליאב 18 ו- 20 בחיפה (להלן:"הנציגות"). הסעדים המבוקשים בה הם צווי עשה, כמפורט להלן: צו אשר יורה לנתבעות לפתוח במגעים עם הנהלת הטכניון, בשיתוף התובעת, לתיאום פרטי עבודות בניית שביל ושער לצרכי מעבר ישיר בין שטח הרכוש המשותף לבין קמפוס הטכניון, צו עשה המורה לחברת הניהול, הנתבעת 2, לתקן את פוליסת ביטוח הרכוש המשותף כך שתכלול גם נזקי צנרת, וצו עשה המורה לנתבעת 2 להמציא לנציגות דו"ח כספי מפורט מבוסס על הוצאות והכנסות בפועל, לתקופה שמיום 1.1.2016.

2.
מונחת לפניי בקשת הנתבעות לסילוק התביעה על הסף, מטעמים של חוסר סמכות עניינית, העדר יריבות ואי צירוף מסמך מהותי.
אדון בכל אחת מטענות הנתבעות, ובתגובת התובעת, להלן.

דיון והכרעה
טענת הסמכות העניינית
3.
לטענת הנתבעות, יש להורות על סילוק התביעה על הסף, בשל קיומה של סמכות ייחודית לדון במחלוקת נשוא התביעה, למפקח על רישום מקרקעין.
לטענתן, בהתאם לסעיף 72(א) לחוק המקרקעין, תשכ"ט – 1969 (להלן:"חוק המקרקעין"), למפקח על רישום מקרקעין סמכות ייחודית לדון בסכסוך בין בעלי דירות בבית משותף בדבר זכויותיהם או חובותיהם לפי התקנון או לפי סעיפי החוק המנויים בסעיף. שניים מהסעדים הנתבעים בכתב התביעה, המצאת דו"חות כספיים והדרישה לתיקון פוליסת הביטוח לרכוש המשותף, עניינם ניהול הרכוש המשותף, ועל כן היה על התובעים להביא עניינים אלה בפני
המפקח על רישום מקרקעין.
עוד טוענות הנתבעות, כי המציאו לידי התובעת פוליסת ביטוח בהתאם להתחייבותן במסגרת הסכם הניהול, ולא ניתן לחייבן לבצע ביטוחים מעבר למה שהוסכם במסגרת הסכם הניהול.

4.
לטענת התובעת, אין ממש בטענה, משום שהנתבעת 2, חברת הניהול, אינה "מתחזק" כמשמעו בחוק, שכן לא מונתה על פי קביעה בתקנון, או בהחלטה שהתקבלה ברוב של בעלי הדירות. הנתבעת 1, היא שמינתה את הנתבעת 2 להיות חברת הניהול, וכחלק מחוזי מכר הדירות חתמו רוכשי הדירות על הסכם הניהול עם הנתבעת 2. בנוסף, אין מדובר בסכסוך בדבר זכויות וחובות בעלי הדירות בהתאם לתקנון, שטרם נרשם, ואף לא בסכסוך שעניינו הוצאות החזקת הרכוש המשותף. על כן, לטענתה, אין הסכסוך מצוי בסמכותו הייחודית של המפקח על רישום מקרקעין.

5.
לאחר עיון בטיעוני הצדדים, מצאתי לקבל את עמדת הנתבעות. אנמק;

6.
על פי סעיף 73 לחוק המקרקעין, הזכאים להביא סכסוך להכרעתו של מפקח על רישום מקרקעין הם כל בעל דירה, או צד אחר לסכסוך על פי סעיף 72, ונציגות הבית המשותף.
סעיף 72(ג) מגדיר
"צד לסכסוך" לרבות "מתחזק".
על פי הוראת סעיף 71(ב)(1) לחוק, מתחזק הוא מי שמונה, בתקנון, או בהחלטה שהתקבלה על ידי רוב בעלי הדירות ששני שלישים מן הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם, לצורך ניהול והחזקה תקינה של הרכוש המשותף.
נתבעת 2, הוקמה על ידי בעלי השליטה בנתבעת 1,
החברה שבנתה את הפרויקט, על מנת לשמש חברת הניהול של הפרויקט. על פי הנטען בכתב התביעה, כל אחד מרוכשי הדירות בפרויקט חתם, בעת חתימת הסכם רכישת הדירה, על הסכם ניהול עם הנתבעת 2, בנוסח אחיד, שהיה נספח ו' להסכם הרכישה.
תקנון טרם נרשם לבית המשותף נשוא ההסכם, כך לטענת התובעת, שלא נסתרה.
כלומר, חברת הניהול פועלת מכח הסכם שנחתם בינה לבין כל אחד מבעלי הדירות, ולא מכח החלטה שהתקבלה ברוב של בעלי הדירות ששני שלישים מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם, באסיפה כללית.
עם זאת, מאחר שכל בעלי הדירות חתמו על הסכם עם הנתבעת 2, בה הסמיכו אותה לדאוג להחזקת הרכוש המשותף, הרי שמונתה על ידי כל בעלי הדירות, ועל כן היא עונה על הגדרת "מתחזק" בחוק, גם לאור לשונו הברורה של סעיף 6א לחוק המכר (דירות) התשל"ג – 1973, המפנה להגדרת "מתחזק" בחוק המקרקעין.
ראוי להפנות בעניין זה לפסק דינו של בית המשפט העליון ברע"א 6394/15 נציגות הבית המשותף קניון לב כרמיאל נ' חנית ניהול קניון כרמיאל בע"מ ואח' (17.3.16) שם נפסק:
"לפי
סעיף 71

לחוק, ההתקשרות עם מתחזק יכולה להיות מבוססת על הוראה בתקנון או על החלטה של בעלי דירות שאינה מעוגנת בתקנון, ובלבד שהתקבלה ברוב הנדרש הקבוע בסעיף. על כך יש להוסיף כי
סעיף 6א לחוק המכר (דירות), התשל"ג-1973

(להלן: חוק המכר דירות) מכיר באפשרות מינויו של מתחזק כבר בחוזי המכר."

7.
בהתאם לסעיף 72 לחוק המקרקעין, שניים הם התנאים המקנים סמכות למפקח על רישום מקרקעין, זהות הצדדים, ומהות הסכסוך.
משקבעתי כי הנתבעת 2 הינה מתחזק, ועל כן סכסוך בינה לבין הנציגות יכול להתברר בפני
המפקח על רישום מקרקעין, בהתאם לסעיף 73 לחוק, עלי לבחון את מהותו של הסכסוך, היינו האם מדובר בעילת תביעה המנויה
בסעיף 72 לחוק המקרקעין.

8.
הסעדים הנתבעים בסעיפים 38 ב ו- ג לכתב התביעה, הינם צו עשה שעניינו הרחבת פוליסת הביטוח לרכוש המשותף, וצו המורה לנתבעת 2 להמציא דו"חות כספיים.
לטענת התובעת, שני נושאים אלה, אינם קשורים לזכויותיהם או חובותיהם של בעלי הדירות, על פי התקנון המצוי, החל במקרה שאין תקנון מוסכם, ואף לא לזכויותיהם או חובותיהם על פי סעיפי חוק המקרקעין המפורטים בסעיף 72(א) לחוק.

9.
אפתח בסעד המבוקש בסעיף 38ג לכתב התביעה – צו המורה לחברת הניהול להמציא לנציגות בתוך זמן קצוב, דו"ח כספי המבוסס על ההוצאות וההכנסות בפועל, עם כל ההוצאות וההכנסות של חברת הניהול, החל מיום 1.1.2016.
סעד זה, הינו בליבת הנושאים המסורים לסמכותו הייחודית של המפקח על רישום מקרקעין.
כאמור, לבית לא נרשם תקנון מוסכם, ועל כן, התקנון החל עליו הוא התקנון המצוי שבתוספת הראשונה לחוק המקרקעין (שחל ממילא גם לו היה נרשם תקנון מוסכם, וכל עוד אינו סותר אותו).
חובת הנציגות למסור לבעלי הדירות דין וחשבון בדבר הוצאות והכנסות, אינה שנויה במחלוקת, והיא מעוגנת בסעיף 16 לתקנון המצוי שבתוספת לחוק המקרקעין.
כאשר ניהול ענייני הרכוש המשותף נמסר למתחזק, ברור כי אותה חובה חלה על המתחזק, הנכנס לנעליה של הנציגות בכל הקשור לניהול ענייני הרכוש המשותף, והחובה חלה עליו הן כלפי בעלי הדירות, והן כלפי הנציגות.
לאור האמור, מדובר בסכסוך הנובע מהתקנון, ולכן מצוי, בהתאם לסעיף 72 לחוק המקרקעין, בסמכותו הייחודית של המפקח על רישום מקרקעין.

10.
יוער, כי טענות התובעת בתגובה לבקשה, לפיהן הנתבעת 2 אינה מתחזק, והסכסוך אינו נובע מחובות וזכויות על פי התקנון, אינה עולה בקנה אחד עם טענותיה שלה עצמה בכתב התביעה, שם טענה כי סעיף 16 לתקנון המצוי הוא המקור הנורמטיבי לדרישתה לקבל מהנתבעת 2, בהיותה מתחזק, דו"ח הוצאות והכנסות (סעיף 37 לכתב התביעה).

11.
הסעד המבוקש בסעיף 38ב לכתב התביעה – הינו צו עשה המורה לחברת הניהול לתקן את פוליסת ביטוח הרכוש המשותף שבבית המשותף, כך שהכיסויים יכללו גם נזקי צנרת.
לטענת הנתבעות, גם סכסוך זה נוגע להוראות התקנון והסכם הניהול, ועל כן מצוי בסמכותו הייחודית של המפקח על רישום מקרקעין. עוד טוענות הנתבעות, כי פוליסת הביטוח הוצאה בהתאם להתחייבותה במסגרת הסכם הניהול ולא ניתן לחייבה לבצע ביטוחים מעבר למה שהוסכם (סעיף 9 לבקשה).
הסכם הניהול, להבדיל מהסכם מכירת הדירות, הינו הסכם המגדיר את יחסיהם החוזיים של בעלי הדירות אל מול המתחזק, וככזה, עוסק ההסכם ב"הוצאות החזקת הרכוש המשותף" כמשמעות המונח בסעיף 58 לחוק המקרקעין.
השאלה אם יש להרחיב את הכיסוי הביטוחי לרכוש המשותף באופן שיכלול נזקי צנרת, עוסקת במפורש, בהוצאות החזקת הרכוש המשותף, שכן היא משליכה באופן ישיר על גובה ההוצאה בגין פוליסת הביטוח, ועל האופן בו ינוהל הרכוש המשותף.
העובדה שהסכם הניהול עוסק בסוגיה, אינה מוציאה את הסכסוך מגדרו של סעיף 58, נהפוך הוא - דברים מפורשים בנדון, קבע בית המשפט העליון בפסק הדין בעניין קניון לב כרמיאל הנ"ל, שם הבהירה כב' השופטת ברק-ארז, כי המפקח מוסמך לדון גם בסכסוך בדבר התקשרות עם מתחזק, ככל שהוא נוגע להוצאות החזקת הרכוש המשותף:
"אם כן, בכל מקרה ומקרה שבו נטען שהסכסוך הוא עם מתחזק, על המפקח לבחון האם מדובר במתחזק ובהמשך לכך האם הסכסוך הוא לפי התקנון או לפי סעיפי החוק הספציפיים שהוזכרו
בסעיף 72 לחוק המקרקעין.

אחד מסעיפים אלה הוא
סעיף 58

לחוק, שמעגן את חובתו של בעל דירה להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף. לשיטתי, נובע מכאן כי המפקח מוסמך לדון בסכסוכים שעניינם חובת השתתפות בהוצאות הנובעות מהתקשרות עם מתחזק גם כאשר הכלל בדבר התקשרות עם מתחזק נקבע מכוח הסכמי ניהול. מאחר שהתקשרות עם מתחזק כרוכה מניה וביה בתשלום עבור החזקתו וניהולו של הרכוש המשותף, מוסמך המפקח לדון גם בסכסוכים בדבר התקשרות עם מתחזק

ככל שהם נובעים
מסעיף 58

לחוק."
(ההדגשה אינה במקור – ע.ו).

על כן, נכונה טענת הנתבעות לפיה הסמכות הייחודית לדון בתביעה שעניינה הרחבת הכיסוי הביטוחי לרכוש המשותף, נתונה למפקח על רישום מקרקעין.

טענת העדר היריבות
12.
בסעיף 38א לכתב התביעה, עותרת התובעת לצו עשה שיורה לנתבעות, לפתוח במגעים עם הנהלת הטכניון, בשיתוף עם נציג הנציגות, לתאום פרטי עבודות בניית השביל והשער, לצורך יצירת פתח ומעבר ישיר משטח הרכוש המשותף לשטח קמפוס הטכניון.

13.
לטענת הנתבעות, את התביעה, ככל שהיא עוסקת בסעד המבוקש בסעיף 38א לכתב התביעה, יש לסלק על הסף מחמת העדר יריבות, שכן בין התובעת לנתבעות אין כל יריבות בנדון, והתובעת כלל אינה יכולה להיות צד להליך זה, משום שהדבר חורג מסמכותה לפי סעיף 69 לחוק המקרקעין.
לטענת התובעת, הסדרת מעבר ישיר בין הקמפוס לבית המשותף, הינו עניין הנוגע לניהולו של הבית המשותף, ואינו נוגע לזכויות הקניין של כל אחד מבעלי הדירות בבית. לטענתה, אין המקרה דומה למקרה שנדון בפסק הדין בפרשת קדמת לוד או בפסיקה מסוימת שעניינה תביעת ליקויי בניה.

14.
הבסיס הנורמטיבי לדרישת התובעת, מצוי, לטענתה, במצג שהציגה הנתבעת 1, בפני
רוכשי הדירות, בעת פרסום הדירות בפרויקט ושיווקן. מצג זה יצר, לטענתה, התחייבות כלפי בעלי הדירות.
כותרת התביעה הינה "צווי עשה לקיום התחייבויות הנתבעות כלפי בעלי הדירות".
בסעיף 23 לכתב התביעה, טוענת התובעת כי הנתבעים מתנערים מהתחייבותם כלפי בעלי הדירות. גם מסעיפים 27-32 לכתב התביעה, עולה בבירור, כי לטענת התובעת, מדובר על התחייבות של הנתבעת 1 כלפי בעלי הדירות, ודוק: לא כלפי הנציגות.

15.
בניגוד לטענתה, לפיה יש לאבחן את הלכת קדמת לוד, דומה כי פסק הדין בעניין קדמת לוד הולם בדיוק את נסיבות המקרה הנדון, שהרי באותו מקרה הוגשה תביעה על ידי הנציגות נגד החברה שבנתה את הבניין, בטענה שחלקים מסוימים מקומת המרתף שייכים לרכוש המשותף. הנציגות טענה, כי מדובר בעניין הנוגע לניהולו של הרכוש המשותף, ובית המשפט העליון, בדחותו את הטענה, פסק כך:

"מהוראות החוק והתקנון

עולה, כי נציגות הבית המשותף, הנבחרת על-ידי האסיפה הכללית של בעלי הדירות בבית המשותף, היא הגוף המבצע של הבית המשותף, שמתפקידו לטפל בכל העניינים הכרוכים בתחומים המשותפים לכל הדיירים. מטבע הדברים הכוונה לניהול הפנימי השוטף של הבניין, ובעיקר בכל הנוגע לרכוש המשותף, אופן השימוש בו, החזקתו התקינה, ביצוע תיקונים בשעת הצורך, גביית הוצאות ההפעלה השונות וכדומה. החוק הקנה לנציגות הבית המשותף לצורך ביצוע תפקידיה מעמד משפטי מיוחד: על-פי האמור בסעיף
69
הנ"ל ניתנת לנציגות הבית המשותף בתור שכזו כשרות להיות צד לפעולות משפטיות שונות, אולם כשרות זו מוגבלת ומסויגת בסעיף עצמו, התוחם את גבולותיה לעניינים, הנוגעים "להחזקתו התקינה ולניהולו של הבית המשותף".
הסכסוך שלפנינו איננו נופל בגדר נושאי הניהול. כאמור, מוסמכת הנציגות לטפל בכל העניינים הנוגעים להחזקתו, לתיפקודו ולשימושיו של הרכוש המשותף. אם וכאשר המדובר ברכוש המשותף. תפקידיה של הנציגות מתייחסים אל הרכוש המשותף, כפי שנתגבש במועד בו מופעלת סמכותה של הנציגות. זו האחרונה מנהלת את הרכוש, אך אינה מטפלת, מאידך גיסא, בהכללתו בין הרכוש המשותף של מה שאינו כלול בו, מאחר שצד שני רואה בו את רכושו שלו או את רכושו של צד שלישי. במלים אחרות, השאלה, אם חלקים מסוימים של הבית המשותף שייכים לרכוש המשותף אם לאו, איננה שאלה של ניהול הבית המשותף, שעל הנציגות לענות בה. זהו עניינם של בעלי הדירות בבית המשותף, שזכויותיהם ברכוש המשותף נקבעו בחוזי המכר עם בונה הבניין, והדיירים הם אלה הצריכים לתבוע את מימוש הזכויות שנרכשו על-ידיהם. אין המדובר בניהול השוטף של מה שמסור בידי הבית המשותף אלא עניין של מחלוקת באשר לזכויות הקנייניות במקרקעין, אשר צריך להתברר בין הצדדים השונים, הטוענים לאותן הזכויות ובשמם." (ההדגשה אינה במקור – ע.ו).

אמנם, במקרה הנדון אין התובעת מבקשת לכלול שטחים ברכוש המשותף, ועל כן אין מדובר בסכסוך שעניינו זכויות במקרקעין במובן המובהק, כפי שנדון בעניין קדמת לוד, אולם, התובעת מבקשת לאכוף על הנתבעת 1, ליצור גישה ישירה בין הפרויקט לקמפוס הטכניון. גישה זו, אינה חלק מהרכוש המשותף כיום, וכאמור, על פי הלכת קדמת לוד, נבחנת השאלה אם מדובר בניהול ענייני הרכוש המשותף, על פי הרכוש המשותף "כפי שנתגבש במועד בו מופעלת סמכותה של הנציגות" .

16.
בתגובה מטעמה, טוענת התובעת כי תביעתה בנוגע לשער הטכניון אינה נשענת על הוראות ההסכם, ולא נטען על ידיה כי הנושא הוסדר בהסכם. הטענה מועלית בתגובה לטענת הנתבעות כי יש מקום לסלק את התביעה על הסף מחמת אי צירוף החוזים שהינם מסמך מהותי (סעיף 19 לתגובה).
אף שבכתב התביעה אין טענה בדבר הפרת התחייבות מפורשת שנכללה במסגרת הסכמי המכר, מבוססת עילת התביעה על כך שהנתבעת 1 שיווקה את הפרויקט עם "התחייבות מפורשת ולא מסויגת" לכך שתהיה גישה ישירה מהפרויקט אל קמפוס הטכניון (סעיף 8 ו- 27 לכתב התביעה, ונספח כג'). ואף בתגובה לבקשה זו טוענת התובעת כי הנתבעת 1 מכרה את הדירות "עם ההתחייבויות הקונקרטיות בהסכמי המכר" (סעיף 2 לתגובה).
כלומר, אף שצמד המילים "התחייבות חוזית" לא נזכר בכתב התביעה (אם כי, לא ברור איזו התחייבות זו, אם אינה חוזית) התביעה נסמכת על "התחייבות" שניתנה, על פי הטענה, לבעלי הדירות, למרות שלא נכללה בהסכמי המכר. נטען כי היה זה מצג, שהציגה הנתבעת 1 בעת שיווק הדירות, עליו הסתמכו בעלי הדירות כאשר רכשו דירותיהם בפרויקט. משמע, הטענה היא לקיומה של זכות אישית של כל אחד מבעלי הדירות כלפי הנתבעת 1.
על כן, על פי המבחנים שנקבע בהלכת קדמת לוד, אין הנציגות מוסמכת לתבוע את הנתבעת 1 בתביעה לקיום התחייבות כלפי בעלי הדירות, ביחס לגישה ישירה לטכניון. בעלי הדירות הם אלה שצריכים לתבוע את מימוש הזכויות, שלטענתם הובטחו להם.

17.
התובעת לא העלתה, כטענה חלופית, בקשה להתיר לה לתקן את כתב התביעה באופן שהתובעים יהיו בעלי הדירות, על כן איני דנה באפשרות זו. מכל מקום, מדובר בפרויקט רב דירות, ונראה כי בא כח התובעת הוסמך על ידי הנציגות בלבד להגיש תביעה זו, ולא על ידי בעלי הדירות. על כן, אין מנוס מסילוק התביעה בנדון על הסף.

18.
לאור מסקנותיי עד כה, מתייתר הדיון בבקשה לסילוק על הסף מחמת אי צירוף מסמך מהותי לכתב התביעה.

לסיכום
19.
מצאתי, לקבל את טענת הנתבעות בדבר העדר יריבות, המהווה, למעשה, העדר כשרות של התובעת לתבוע במקרה הנדון. על כן, אני מורה על מחיקת התביעה, ככל שהיא מתייחסת לסעד המפורט בסעיף 38א לכתב התביעה.
מצאתי לקבל את טענת הנתבעות ביחס לסמכות העניינית, בכל הקשור לסעדים המפורטים בסעיפים 38ב ו- 38ג לכתב התביעה.
עם זאת, על פי תקנה 101(ב) לתקנות סדר הדין האזרחי, תשמ"ד – 1984, לא ייעתר בית המשפט לבקשת דחייה מחוסר סמכות, אם נראה לו שיש להעביר את העניין לבית משפט או לבית דין מוסמך לפי סעיף 79(א) לחוק בתי המשפט.

על כן, בהתאם לסמכותי על פי סעיף 79(א) לחוק בתי המשפט [נוסח משולב] התשמ"ד – 1984, אני מורה על העברת התביעה, בגין הסעדים המפורטים בסעיפים 38ב ו-38ג למפקחת על רישום מקרקעין בחיפה.

התובעת תישא בשכר טרחת בא כח הנתבעות בסכום של 3,500 ₪.

המזכירות תפעל להעברת התביעה ללשכת המפקחת על רישום מקרקעין בחיפה.


ניתנה היום, ז' סיוון תשע"ח, 21 מאי 2018, בהעדר הצדדים.










א בית משפט שלום 11021-01/18 אופק בטאן בניה וייזום (1998) בע"מ, אופק בטאן ייזום ושיווק פרוייקטים בע"מ נ' נציגות בעלי הדירות בבית המשותף, ברחוב אריה אליאב 18 ו- 20 בנו"ש חיפה (פורסם ב-ֽ 21/05/2018)