פסקי דין על אוהב ציון ידיד | פסקי דין על אוהב ציון פרי | פסקי דין על אברהם תורג'מן | פסקי דין על א.מ. תורג'מן | פסקי דין על אברהם גבאי | פסקי דין על יהודה קוקה | פסקי דין על א.ג ישוב הארץ יזום וניהול | פסקי דין על מורשת יהודה ויהודית חברה לבנין |

25224/99 א     05/09/2005




א 25224/99 אוהב ציון ידיד, אוהב ציון פרי נ' אברהם תורג'מן, א.מ. תורג'מן בע"מ, אברהם גבאי, יהודה קוקה, א.ג ישוב הארץ יזום וניהול בע"מ, מורשת יהודה ויהודית חברה לבנין בע"מ






בתי המשפט

101
א 025224/99
בבית משפט השלום בירושלים
05/09/2005
תאריך:
כב' השופט יצחק מילנוב

בפני
:

1 . אוהב ציון ידיד

2 . אוהב ציון פרי

בעניין:
התובעים
נגד
1 . אברהם תורג'מן

2 . א.מ. תורג'מן בע"מ

3 . אברהם גבאי

4 . יהודה קוקה

5 . א.ג ישוב הארץ יזום וניהול בע"מ

6 . מורשת יהודה ויהודית חברה לבנין בע"מ

7 . נאמנים חברה לבנין ופיתוח בע"מ
8 . ברכת הנאמנים בע"מ (נמחקה)
9 . עו"ד אלימלך קריסטל (נמחק)
10. עו"ד שלום פוריס (נמחק)

הנתבעים
בשם התובעים : עוה"ד י' ביניש
, ל' יוספי

בשם הנתבעים 1-2 : לעצמם
בשם הנתבעים 7,5,3 : עוה"ד ש' סירקיס

בשם הנתבעים 6,4 : עוה"ד מ' ינובסקי
רוכשי דירה שילמו בעדה את מלוא התמורה. בהגיע המועד לקבלת החזקה בדירה גילו כי הקבלן המקורי יצא מהתמונה והקבלן שבא בנעליו מתכחש לזכויותיהם.
מיהו הנושא באחריות כלפי הרוכשים ? בשאלה זו עוסק פסק הדין.

פ ס ק - ד י ן
1. העובדות
ביום 13/05/97 (ולגרסת הנתבעים- ביום 13/05/98) נחתם הסכם בין התובעים לבין הנתבעת 2 (נספח א' לכתב התביעה), לפיו רכשו התובעים מהנתבעת 2 דירה בת 4 חדרים במושב זנוח בבית שמש, במקרקעין הידועים כגוש 34296 חלקה 2, מגרש 342 (להלן ההסכם או הדירה- לפי הענין). מועד מסירת החזקה בדירה נקבע בהסכם ל-24 חודשים מיום חתימת ההסכם.
הנתבע 1 הוא בעל המניות ומנהלה של הנתבעת 2.
הנתבע 3 שימש כיזם וכמשווק של פרוייקט הבניה מטעם חברת "קריית בני תורה", וכנציגן של הנתבעות 7,5 (חברות בבעלות אחיו של הנתבע 3) אשר שימשו כמשקיעות חיצוניות בפרוייקט. הנתבע 3 הוא שניהל את המשא ומתן למכירת הדירה לתובעים, ועמו נעשו כל המגעים אף לאחר חתימת ההסכם, לרבות גביית הכספים, ששולמו ע"י התובעים על חשבון מחיר הדירה, בהתאם להסכם.

לצורך ביצוע הפרוייקט התקשרה הנתבעת 2 בהסכם ליווי פיננסי עם בנק ירושלים לפיתוח ולמשכנתאות בע"מ (להלן: בנק ירושלים), במסגרתו התחייבה הנתבעת 2 להעמיד לבנק את ההון העצמי הדרוש לבניית יחידות הדיור, וכן לשעבד לטובת הבנק את מלוא זכויותיה במקרקעין בשעבוד ראשון. דא עקא, משנקלעה הנתבעת 2 לקשיים בגיוס ההון העצמי, נחתם ביום 08/04/98 "הסכם שיתוף פעולה" בין הנתבעת 2 מזה, לבין הנתבעת 6 (באמצעות בעל מניותיה ומנהלה - הנתבע 4) והנתבעת 7 (באמצעות הנתבע 3) מזה, במסגרתו הוסכם, כי הנתבעת 6 תשתמש כקבלן מבצע בפועל, וכי הנתבעות 7,6 יעמידו לרשות הנתבעת 2 את יתרת ההון העצמי הדרוש, בסך של 1,100,000 ₪ (נספח ז' לתצהיר הנתבע 3) (להלן: הסכם שיתוף-הפעולה). חלקה של הנתבעת 2 בפרוייקט, על-פי הסכם שיתוף הפעולה, התמצה בניהול אדמינסטרטיבי בלבד, כמי שחתומה על הסכם הפיתוח עם מנהל מקרקעי ישראל ומשרד הבינוי והשיכון.
כמו כן, הגיעו הנתבעות 7,6 להסכמה בינן לבין עצמן , לפיה הנתבעת 6 ("הקבלן") לבדה תבצע את כל עבודות הבניה בפרוייקט, מתחילתן ועד סופן, ותהא אחראית בכל הקשור לביצוע הבניה, בעוד שהנתבעת 7 ("היזם") תסייע לקבלן בכל הקשור לשיווק הדירות, לקבלת הליווי הבנקאי ולמעקב אחר תקבולי הדיירים (נספח א' לתצהיר הנתבע 4) (להלן: הסכם חלוקת העבודה).

ואולם, הסכם שיתוף הפעולה לא אושר ע"י בנק ירושלים, אשר סירב להכיר בהתחייבויות הנתבעות 7,6 כל עוד הזכויות בקרקע רשומות במנהל מקרקעי ישראל על שם הנתבעת 2. אי לכך, נחתם ביום 12/08/98 הסכם מכר בין הנתבעת 2 לנתבעות 7,6, לפיו הועברו כל הזכויות והחובות של הנתבעת 2 במגרש, לרבות זכויות הפיתוח בקרקע, לנתבעות 6 ו-7, באופן שהנתבעת 2 יצאה סופית מהתמונה (נספח ט' לתצהיר הנתבע 9) (להלן: הסכם מכר המגרש).

עד למועד חתימת הסכם מכר המגרש כבר שולמו ע"י התובעים 322,401 ₪ על חשבון הדירה, ויתרת הסכום בסך 195,000 ₪ שולמה עד מאי 1999. דא עקא, הדירה מעולם לא נמסרה "רשמית" לתובעים ע"י מי מהנתבעים (ביום 13/0/800 נכנסו התובעים לדירה בעצמם, חרף התנגדות הנתבעת 6), ואף לא נרשמה על שמם בלשכת רישום המקרקעין או בחברה משכנת. מכאן התביעה לאכיפת הסכם הרכישה, ולחלופין- לביטול ההסכם והשבת התמורה ששולמה על ידי התובעים על חשבון הדירה, בסך כולל של 517,401 ₪ .

2. המחלוקת
התובעים טוענים, כי הנתבעת 2 העבירה זכויותיה והתחייבויותיה בפרוייקט לנתבעות 6 ו-7 מבלי ליידע אותם ומבלי לדאוג לזכויותיהם על פי הסכם הרכישה. רק באוגוסט 1999 נודע לתובעים, לטענתם, על העברת הזכויות בקרקע, אך "משפנו לנתבע 4 והתעניינו באשר למועד מסירת הדירה , נתבע 4 לא רק שהשיבם ריקם, אלא אף טען כי אין לו כל מחוייבות כלפיהם וכי הדירה תימכר לצד ג'" (ס' 10 לכתב התביעה) . לטענת התובעים, הנתבעים הפרו את חוזה המכר בכך שלא דאגו לתת לתובעים בטוחה להבטחת כספיהם לפי חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה-1974 , בכך שלא מסרו את החזקה בדירה לידיהם בהתאם למוסכם וכנגד תשלום מלוא התמורה , ובכך שלא גרמו לרישום הזכויות בדירה על שם התובעים. משכך, מבקשים התובעים מבית המשפט לאכוף ביצוע הסכם הרכישה על הנתבעת 2 ו/או הנתבעת 6 ו/או הנתבעת 7 "במובן זה שבית המשפט יורה לנתבעות לקיים חיוביהן על פי הסכם המכר, לרבות אלו הנוגעות לאחריות בתקופת הבדק, לרישום בספרי חברה משכנת ולהתחייבות עתידית לגרום לרישום הדירה על שם התובעים בלשכת רישום המקרקעין, לכשהדבר יתאפשר" (ס' 48 לסיכומי התובעים). לחלופין, מבקשים התובעים להורות על ביטול ההסכם והשבת הכספים ששילמו במסגרתו. בנוסף לכל סעד מבקשים התובעים פיצוי בגין עגמת נפש בגין הפרת ההסכם ו/או בגין הנזקים שנגרמו להם בסך של 20,000 ₪ (ס' 29ד' לכתב התביעה, ס' 57 לסיכומי התובעים).

הנתבעים מצידם מודים- כולם כאחד - כי נעשה לתובעים עוול, בכך שנמנע מהם לקבל זכויות בדירה אותה רכשו בכסף מלא, אלא שאת האחריות לכך הם מגלגלים זה על כתפו של זה:
הנתבעת 2 טוענת, כי ההסכם עם התובעים נחתם על ידה רק ב- 13/05/98. כבר ב- 12/08/98 מכרה הנתבעת את המגרש ואת התחייבויותיה לנתבעים 3-7 לאחר שהביאה לידיעתם דבר קיומם של התובעים , והם נתנו "הסכמה מלאה וברורה, בכתב ובעל פה, למלא כל חיובי הנתבעת כלפי התובעים" (ס' 9 לכתב התביעה) .
יוער, כי הנתבעים 1-2 בחרו לייצג את עצמם, חרף המלצת בית המשפט כי יהיו מיוצגים (ע' 14 ש' 10). כן, נמנע הנתבע 1 מהגשת תצהירי עדות ראשית וסיכומים מטעם הנתבעים 1-2, בהצהירו: "אין לי אפשרויות מבחינה כלכלית, אני מוגבל באמצעים והחברה הנתבעת 2 נמצאת בפירוק" (ע' 46 ש' 4-5).

לעומתם, טוענים הנתבעים 6,4, כי עד לשלהי שנת 1999 כלל לא ידעו על קיומם של התובעים כרוכשים בפרוייקט. לגרסתם, הנתבעים 2-7,5,3, מעולם לא ציינו בפני
הם, כי נכרת הסכם כלשהו עם התובעים, ולכל היותר עלה שמם של התובעים כקונים רציניים שהתעניינו בפרוייקט (ס' 8-9 לכתב ההגנה; ס' 8-9 לתצהיר הנתבעים 6,4). הנתבע 3 הוא שגבה את הכספים מהתובעים, ללא ידיעתם או הסכמתם של הנתבעים 6,4 , ועל כן- הוא בלבד אחראי, לטענתם, כלפי התובעים (ע' 7 פס' אחרונה לסיכומי הנתבעים 6,4).
באשר לאי המצאת הבטוחה לתובעים- חובה זו היתה מוטלת, לטענת הנתבעים 6,4 , על הנתבעת 2. מכל מקום, מאחר והנתבעת 6 לא קיבלה כל כספים מהתובעים, ממילא אין היא חייבת בהמצאת בטוחה כאמור (ס' 13,19 לכתב ההגנה) .

הנתבעים 7,5,3 טוענים, כי הנתבעים 4, 6 ידעו לכל אורך הדרך שהתובעים רכשו דירה בפרוייקט, ואף נטלו על עצמם התחייבות מפורשת לשאת בכל חובות הנתבעת 2 כלפי התובעים על פי הסכם הרכישה (ס' 17-18 לתצהיר הנתבעים 7,5,3). לטענתם, הנתבעת 2 לא העבירה את הסכומים ששולמו לה ע"י התובעים על חשבון הדירה לידי הנתבעת 6 ו-7 . ואולם, הם מוסיפים, כי "אם יועבר לנתבעת 6 ו-7 הסכום ששולם לנתבעת 2 לא תהיה כל מניעה למסירת הדירה לידי התובעים ". כמו כן, הצהירו הנתבעים 7,5,3 כי הם מוכנים להשיב לתובעים לאלתר את כל הסכומים ששולמו על ידם לנתבעת 5 בסך של 195,000 ₪ לאחר מכירתה לצד ג', כנגד ויתור מצד התובעים לקבלת דירה בהתאם להסכם שחתמו עם הנתבעת 2 (ס' 20 לכתב ההגנה מטעם הנתבעים 7,5,3; ס' 31 לתצהיר הנתבעים 7,5,3) . מכל מקום, טוענים הנתבעים 7,5,3 כי לא היתה להם כל התחייבות כזו או אחרת כלפי התובעים, באשר כל תפקידם התמצה בשיווק הפרוייקט בדרך של גיוס רוכשים, משכך- ממילא לא הפרו כל התחייבות כלפי התובעים (ס' 32-33 לתצהיר; ס' 32-33 לסיכומים). את החיצים המאשימים יש להפנות, לטענתם, כלפי הנתבעת 2 וכלפי הנתבעת 6 (ס' 35 לסיכומים).

3. רקע דיוני
ביום 15/08/00 , בסמוך לאחר הגשת התביעה, הוגשה ע"י הנתבעת 6 בקשה למתן צו מניעה זמני, שימנע מהמשיבים (הם התובעים) "לעשות כל פעולה בדירה... בכלל זה מגורים ו/או כניסה ו/או שימוש מכל סוג שהוא.." וכן ליתן צו הצהרתי זמני המכריז, כי "אין למשיבים ולכל אדם ו/או גורם שהוא למעט המבקשת ו/או מי מטעמה זכות להיכנס לדירה" (בש"א 6961/99), זאת בעקבות כניסתם של התובעים לדירה ביום 13/08/00 .
בתצהיר התשובה טענו התובעים, כי נעשו על ידם מאמצים רבים להסתדר ללא כניסה לדירה, לרבות באמצעות פניות לנתבעים ושכירת דירה חלופית, עד שלא היה מנוס מכניסתם לדירה (ס' 10-18 לתצהיר התובעים-המשיבים בבש"א 6961/99).
בהחלטתו מיום 10/09/00 דחה כב' השופט ר' יעקובי את הבקשה למתן סעד זמני, בקובעו כי לא מתקיימים במבקשת התנאים המצדיקים מתן סעד זמני נגד המשיבים , קרי: קיומה של זכות לכאורה לטובת המבקשת, הכרחיות הסעד בטרם הוכרעה התביעה ונטיית מאזן הנוחות ושקולי הצדק לטובת המבקשת.
נכון ליום מתן פסק-הדין מתגוררים, אפוא, התובעים בדירה נשוא התביעה.

עוד יצויין, כי כתב התביעה המקורי הוגש נגד חברה נוספת בבעלות הנתבע 3 (הנתבעת 8), וכן נגד עוה"ד א' קריסטל (הנתבע 9) ועוה"ד ש' פוריס (הנתבע 10) - אשר במועדים הרלבנטיים לתביעה ייצגו את הנתבעת 2 ואת הנתבעים 6-7 (בהתאמה), בכל הקשור לפרוייקט הבניה, והיו שותפים לעריכת ההסכמים נשוא התביעה.
בישיבת קדם משפט מיום 20/06/01 הודיע ב"כ התובעים, כי התובעים מבקשים למחוק הנתבעת 8 מכתב התביעה בהעדר עילה נגדה (ע' 20 ש' 5). על יסוד הודעה זו נמחקה הנתבעת 8 ביום 03/07/01 מכתב התביעה (ע' 41 ש' 3).

ביום 08/07/01 הגיעו התובעים והנתבע 10 להסכמה, לפיה תימחק גם התביעה נגד הנתבע 10, בכפוף לכך, שהנתבע 10 יפקיד בקופת בית המשפט את הכספים שהופקדו ע"י התובעים בחשבון הנאמנות, שנפתח ע"י הנתבע 10 בבנק הפועלים על שם "קרית בני תורה", לצורך הרשמת רוכשים לפרוייקט. ביום 05/11/01 ניתנה על ידי בית המשפט החלטה כמוסכם. יצויין, כי הכספים שהוחזקו בחשבון הנאמנות, לרבות פירותיהם, בסך של 6,850 ₪ הופקדו ע"י הנתבע 10 ביום 04/04/04 בקופת בית המשפט .
באשר לנתבע 9- ביום 31/05/04 ניתן

פסק דין
חלקי, על יסוד הסכמת הצדדים, המורה, כי התביעה נגד הנתבע 9 תידחה ללא צו להוצאות.

4. טענה מקדמית- סמכות עניינית
בכתב התביעה נטען ע"י התובעים: "לבית המשפט הסמכות המקומית והעניינית לדון בתביעה" (ס' 31 לכתב התביעה).
טענה בדבר העדר סמכות עניינית לא הועלתה, ולו ברמז, על ידי מי מהנתבעים בכתבי טענותיהם.
בסיכומיהם טענו התובעים: "על מנת להסיר הספק לעניין קיומה של סמכות עניינית של בית המשפט לדון בתביעה זו, יטענו התובעים כי היות והסכם המכר מתייחס למקרקעין שאינם רשומים בלשכת רישום המקרקעין... אזי שלא עולה בתביעה זו כלל שאלה של בעלות במקרקעין אלא רק זכויות חוזיות.. לפיכך הסמכות העניינית נקבעת בהתאם לסכום התביעה, והאחרון תואם את סמכות בית הנשפט הנכבד" (ס' 59 לסיכומים).
בהתייחס לדברים אלו, טענו הנתבעים 6,4 בסיכומיהם, כי יש למחוק התביעה על הסף מחמת חוסר סמכות עניינית של בית משפט השלום, אשר אינו מוסמך לדון בתביעה לאכיפה או ביטול של הסכם מכר מקרקעין. לטענתם, המדובר בתביעה לביצוע בעין של הסכם חכירה, שכן הזכויות בקרקע הן בבעלות מדינת ישראל, והנתבעת 2 התחייבה כלפי התובעים לדאוג לכך שייחתם חוזה חכירה בינם לבין בעל הקרקע, באמצעות מינהל מקרקעי ישראל (עמו נתקשרה הנתבעת בהסכם פיתוח). על-פי סעיף 51(א)(ד) לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], התשמ"ד-1984 "בית משפט השלום לא ידון בתביעות בדבר חכירה לדורות ובתביעות אחרות הנוגעות למקרקעין", ומשכך יש לדחות, לטענתם, את התביעה על הסף.

נראה לי, כי סוגייה זו, בדבר קיומה של סמכות עניינית במקרה כגון דא, טרם לובנה די צורכה, ויש בה פנים לכאן ולכאן. כך למשל, בת"א (מחוזי-באר-שבע) 74/88 תמר חן דמרי נ' רחל דניאלוביץ ואח' עתרו התובעים - בדומה לתביעה שבפני
נו - לקבלת סעד של אכיפת הסכם, בו התחייבו הנתבעים להעביר לתובעים זכויות הנתונות להם כלפי מינהל מקרקעי ישראל מכח הסכם פיתוח בו התקשרה עמו (לפיו התחייב המינהל לחתום על חוזי חכירה עם הנתבעים, ולרשום המגרש על שמם לכשהדבר יתאפשר). באותו ענין קבע בית המשפט המחוזי, כי "טרם נעשה הסכם חכירה בין המינהל לבין הנתבעים ובוודאי שטרם נעשה רישום כלשהו בלשכת רישום המקרקעין ... במקרה דנא הסעד המבוקש, בצד הסעד הכספי וההצהרתי, הינו אכיפה של ההתחייבות החוזית להעביר לתובעת את זכויות הנתבעים כלפי המינהל והכוללת התחייבות עתידית לחתום עימם כל חוזה חכירה ולרושמו... כאשר מדובר בזכות חוזית בלבד, אפילו יש לה קשר מסוים למקרקעין, אין בכך כדי לשלול את סמכותו של בית משפט השלום... " (כב' השופט א' גרוניס, ת"א (מחוזי-באר-שבע) 74/88 תמר חן דמרי נ' רחל דניאלוביץ ואח', תק-מח 88(3), 1). את מסקנתו זו השתית בית המשפט, בין היתר, על החלטת כב' השופט ש' אלוני בבר"ע 8602/86 לנצוט נ' לנצוט, לפיה הסמכות העניינית בתביעה של בני זוג לפירוק שיתוף בדירת המגורים, אשר אינה רשומה על שמם, מסורה לבית משפט השלום, הואיל ומדובר בזכויות חוזיות: "הזכות שבה מדובר היא זכות חוזית ... הם בעלים משותפים של התחייבות (מצד בעלי מקרקעין להקנות להם בעלות במקרקעין). התחייבות כזו אינה בבחינת "זכות במקרקעין" ובוודאי שאיננה "מקרקעין" (בר"ע (תל אביב יפו) 8602/86 תמר לנצוט נ' אלי צבי לנצוט, פ"מ תשמ"ז(ג) 439). החלטה זו אושרה ע"י בית המשפט העליון בר"ע 52/87 תמר לנצוט נ' אלי לנצוט, תק-על(87)1, 566.

מאידך, בענין אחר , נפסק כי "בהנחה שהזכות שעתידה לעבור לידי הצדדים בסופו של יום, הינה זכות חכירה לדורות, הרי שמדובר בתביעה "בדבר" חכירה לדורות אשר נדונה בבית משפט זה..." (כב' השופטת ה' גרסטל, בר"ע (מחוזי תל אביב-יפו) 1137/03 אריה גנץ נ' בצלאל נוטוביץ, פורסם באתר המשפטי "נבו" ; ראו גם: ע"א 510/82 פלדמן נ' חסן, פ"ד לז(3) 1 ; ע"א 476/88 אשתר נ' נפתלי, פ"ד מה(2)749).

על כל פנים, אינני רואה צורך להידרש לשאלה זו במסגרת ההכרעה דנן, מהטעם הפשוט, שהטענה בדבר חוסר סמכות עניינית, הועלתה על ידי הנתבעים 6,4 , לראשונה, בסיכומיהם:
"אכן, היה מקובל שטענה של חוסר סמכות עניינית היורדת לשורשו של ההליך המשפטי, ניתן להעלותה בכל שלב של הדיון, אולם, לאחרונה מתחזקת והולכת בפסיקת בתי המשפט המגמה שלא להיזקק לטענת היעדר סמכות עניינית הנטענת באיחור... דברים אמורים בתביעה שהייתה תלויה במשך כשלוש שנים בבית המשפט המחוזי, כאשר בשלב הנוכחי כבר הגישו רוב בעלי הדין את סיכומיהם. המבקש לא העלה את טענתו, שלפיה לא קנה בית המשפט המחוזי סמכות עניינית.. בהזדמנות הראשונה ואף לא בשלב מוקדם אחר, אלא נצר אותה בלבו עד להגשת הסיכומים, כאשר התקרב מועד ההכרעה. מהלך כזה בנסיבות כאלה נראה כפעולה שלא בתום לב. ... כך נאמר כי ".... בית המשפט יוכל להזקק לעקרון תום הלב, ולקבוע כי בנסיבות אלה בהן "ישן" הנתבע על טענת היעדר הסמכות העניינית, הוא יהיה מנוע מלהעלותה. עקרון תום הלב מיושם אפוא בהקשר הדיוני של טענת המניעות (ד' שוורץ "תחולתו של עקרון תום הלב בסדר הדין האזרחי [8], 328) " (כב' השופט י' טירקל רע"א 11183/02 אבנר כלפה נ' רזיה זהבי ואח', פ"ד נח(3)49, 51ז'-52ה') (ההדגשות, כאן ובהמשך פסק הדין, אינן במקור-י.מ).
ויפים בהקשר זה גם דברי בית המשפט העליון בענין דור אנרגיה בע"מ נ' חמדן:
"קבלת טענת המשיבים בשאלת הסמכות היתה מחייבת החזרת הדיון לבית משפט השלום על מנת שיתחיל בדיון מבראשית לאחר חלוף שנים מיום הגשת התביעה לבית המשפט המחוזי... תוצאה זו, כפי שאירעה לא אחת בעבר, אינה מניחה אתה הדעת. היא מתעלמת מאובדן זמן שיפוטי יקר... נראה לי שככל שמדובר במערכת בתי המשפט הרגילים, רצוי לקבוע כלל שלאחר שבית-משפט דן בענין ונתן פסקו, שוב לא תוכל לצוף ולעלות שאלת הסמכות העניינית בכל שלב נוסף של הדיון" (כב' השופט ת' אור ע"א 1049/94 דור אנרגיה
(1988) בע"מ נ' חאג' אחמד סמיר מוחמד חמדן ואח', פ"ד נ(5) 820, 828).

בכל הכבוד, מאמץ אני דברים אלו. לא ייתכן, כי בעל דין יכבוש טענה בדבר חוסר סמכות עניינית בלבו, וישמרנה עד לשלב ההכרעה, בבחינת נשק טקטי חבוי, העשוי לחלצו מהסבך. המדובר, בענייננו, בתביעה המתנהלת בביהמ"ש מזה למעלה מארבע שנים, כנגד 7 נתבעים (!), ואשר מעוררת שאלות משפטיות לא פשוטות. קבלת הטענה בדבר העדר סמכות עניינית, לאחר שנמחקו חלק מבעלי הדין , לאחר שהוגשו כל הראיות- הכוללות עשרות מסמכים ומוצגים, לאחר שנשמעו העדים ונחקרו בחקירה נגדית ע"י יתר הצדדים ולאחר הוגשו של הסיכומים - יש בה, לדעתי, משום חוסר צדק, עינוי דין ושימוש לרעה בזכות דיונית.

להשלמת נקודה זו, יוער כי " לאחרונה, הוגשה הצעת חוק שנועדה להגביל אפשרות העלאת טענה של העדר סמכות עניינית בשלב מאוחר. בסעיף 34 להצעת חוק בתי המשפט (תיקון מס' 28) (מבנה מערכת בתי המשפט ותיקונים שונים) התש"ס - 2000 (ה"ח 2914 התש"ס עמ' 663) מוצע לתקן את סעיף 79 [לחוק בתי המשפט-י.מ] כך שייאמר בו, כי אם היה נושא בסמכות עניינית של בית משפט אחר ולא הועלתה טענת סמכות עניינית, בין על ידי בעל דין אשר העלה זאת בעת שטען לראשונה לגוף ההליך, ובין על ידי בית המשפט בתחילת הדיון, כי אז יהיה אותו בית משפט מוסמך לדון בענין. הצעה זו הובאה בעקבות דו"ח ועדת אור לענין הרפורמה בבתי המשפט, ונועדה למצוא פתרון לבעייתיות הנובעת מהעלאת טענת העדר סמכות עניינית באיחור רב. מכל מקום, גם כיום, בטרם קבלה ההצעה תוקף, מנוע בעל דין מלהעלות טענת העדר סמכות עניינית באיחור, כאשר טענה זו טעונה ביסוס עובדתי וביסוס כזה לא הובא בעיתו" (כב' השופטת א' פרוקצ'ה ע"א 1662/99 - חזקיהו חיים נ' אליהו חיים ו-6 אח', פ"ד נו(6) 295, 313-314).

אשר על כן, דין טענת הנתבעים 6,4 בנדון להידחות.
מכאן לגופה של התביעה.

5. דיון
אין חולק, כאמור, כי בין התובעים לבין הנתבעת 2 נחתם הסכם לרכישת הדירה נשוא התביעה, וכי התובעים שילמו הסכומים הנטענים על ידם על חשבון מחיר הדירה. כמו כן, אין חולק, כי ביום 12/08/98 העבירה הנתבעת 2 את כל זכויותיה וחובותיה בפרוייקט לנתבעות 7,6. השאלה הראשונה היא, אם כן, מה היה תוכן הסכם מכר המגרש, ככל שהוא נוגע לזכותם של התובעים לקבלת הדירה, ומי הוא הגורם הנושא באחריות למימוש זכותם זו?
במילים אחרות: יש לבחון- האם ידעו הנתבעת 6 (באמצעות הנתבע 4) ו/או הנתבעת 7 (באמצעות הנתבע 3) דבר קיומו של ההסכם עם התובעים, והאם נטלו על עצמם את התחייבויות הנתבעת 2 כלפיהם ?

באשר לנתבעת 7, ברי כי זו ידעה על קיומם של התובעים, שהרי הנתבע 3 הוא שניהל כל המגעים עם התובעים לאורך כל הדרך, וממילא אין הנתבעת 7 מכחישה ידיעה כזו מצידה.
באשר לנתבעת 6, התשובה לשאלה תיחתך על פי אומד דעת הצדדים, כפי שהיא נלמדת מלשון הסכם מכר המגרש, מהנסיבות החיצוניות האופפות את ההסכם ומהתנהגות הצדדים לפני חתימת ההסכם ולאחריו (ע"א 4628/93 מדינת ישראל נ' אפרופים שיכון ויזום (1991), פ"ד מט (2), 265).
ואמנם, בחינת ההסכמים השונים שנחתמו בין הצדדים, המסמכים והמכתבים שהוחלפו ביניהם, כמו גם התנהגותם על ציר הזמן, מצגיהם ועדויותיהם בבית המשפט, מובילה למסקנה, כי, במועד החתימה על הסכם מכר המגרש, ידעה הנתבעת 6 כי התובעים רכשו מהנתבעת 2 דירה בפרוייקט נשוא התביעה, וכי זכותם זו לקבלת הדירה הומחתה לה ע"י הנתבעת 2.

סעיף 4.1 להסכם מכר המגרש קובע :
"למען הסר ספק מובהר כי זכויות של רוכשי דירה בפרוייקט לא ייפגעו כתוצאה מהסכם זה, וכי כל זכויות וחובות המוכרים [הנתבעת 2 -י.מ] כלפי רוכשי הדירות בפרוייקט עד ליום חתימת הסכם זה יעברו ויומחו לידי הקונים [הנתבעות 6.7-י.מ]" (הדגשה לא במקור-י.מ).

לשון הסעיף ברורה ונהירה היא ! מהכתוב עולה מפורשות, כי במועד החתימה על הסכם המכר בין הנתבעת 2 לנתבעות 6 ו-7 כבר נרכשו דירות בפרוייקט , וזכויותיהם של רוכשים אלו הומחו ע"י הנתבעת 2 לנתבעות 7,6. המילים "זכויות וחובות המוכרים.... עד ליום חתימת הסכם זה " -מלמדות, כי מדובר בזכויות של רוכשים שכבר הוקנו להם בעבר, ולא בזכויות עתידיות של רוכשים פוטנציאליים. ודוק: אם המדובר בזכויות של רוכשים עתידיים - ממילא אין צורך בהמחאת הזכויות לנתבעת 6, שהרי זו רכשה הזכויות בקרקע ונכנסה בנעלי הנתבעת 2 מיום החתימה על ההסכם ואילך, ועל כן אחריותה כלפי רוכשים כאלו היא אחריות ישירה ועצמאית, מכח היותה בעלת הזכויות במגרש ו"הקבלן המבצע" של הפרוייקט. המילה "הַמְחָאָה" בצרוף המילים "עד ליום חתימת הסכם זה" מעידות על חילופי נושים ביחס לרוכשים "ישנים" בפרוייקט , ועל העברתן של זכויות עבר, להבדיל מזכויות עתידיות.
לא זו אף זו, הדברים האמורים נכתבו מיד לאחר התחייבות "המוכרים " (הנתבעת 2) בהסכם מכר המגרש "למסור לקונים [הנתבעות 7,6- י.מ] את החזקה במגרש במועד חתימת הסכם זה כשהוא חופשי ופנוי מכל אדם וחפץ", ומכאן- כי נועדו לסייג הצהרה כללית זו, ולקבוע לה "יוצא מן הכלל", בדמותם של רוכשים, שכבר חתמו על חוזי רכישה עם הנתבעת 2.
חיזוק למסקנה זו, ניתן למצא בדבריו של הנתבע 4 עצמו, בתצהיר עדותו הראשית:
" רק כאשר הופעתי לחתום על ההסכם... נוכחתי בקיומו של סעיף בקשר לרוכשי דירות שזכויותיהם לא ייפגעו כתוצאה מהעברת המגרש. הופתעתי להימצאותו של סעיף זה , מאחר ועד לאותה עת היה ברור כי לא נמכרה אף דירה ואולם, הוסבר לי כי הדבר נעשה לביטחון בלבד- של המוכרים- וכי יש קונה שאמנם נעשה עמו חוזה אלא שהוא צריך בין כה וכה להפקיד את כל הכסף בבנק, ואם הוא יעמוד על ההסכם כל תמורת הדירה מובטחת בבנק. לא נאמר לי שמו של הקונה וכל שדובר היה במעורפל על רוכש שהוא כמעט תיאורטי" (ס' 17 לתצהיר הנתבעים 6,4).
וכן בעדותו של הנתבע 4 בחקירתו הנגדית ע"י הנתבע 1 :
"ש: בישיבה שערכנו את ההסכם במשרדו של עו"ד קריסטל, ביום 08/0/4/98 הבהרנו לך ולנתבע 3 שיש רוכשים לדירות בפרוייקט. אתה זוכר ?
ת: אמרו לי במעורפל שיש רוכש אחד" (ע' 74 ש' 2-4).
בדברים אלו יש משום הודאה מפורשת מצד הנתבע 4, כי במועד עריכת הסכם מכר המגרש, הוא ידע על קיומו של רוכש , עמו נחתם הסכם לרכישת דירה בפרוייקט !!. מוכן אני להניח, מפאת הספק, כי הנתבע 4 אמנם לא ידע את שמם של התובעים, ואולם אין בכך ולא כלום: משנטלה על עצמה הנתבעת 6 התחייבות כללית לדאוג למימוש זכותם של כל אותם רוכשים שנתקשרו בהסכם עם הנתבעת 2, באשר הם, (להבדיל מהתחייבות כלפי רוכש/ים ספציפי/ים) - ממילא אין חשיבות לשאלה, האם ידע הנתבע 4 במי מדובר, אם לאו. הנתבע 4 עצמו העיד בהקשר זה:
"ש: האם אתה מסכים שברגע שחתמת על חוזה המכר לקחת על עצמך את כל החובות והזכויות מהנתבעת 2 על המגרש ?
ת: כן " (ע' 74 ש' 21-23).
דברים אלו, בפשטותם, מסכמים תמצית הענין !

נוסף לכך, עוה"ד א' קריסטל, ששימש כב"כ הנתבעת 2 דאז, העיד בנוגע לנסיבות ולשיקולים שהובילו להכללתו של סעיף 4.1 בהסכם מכר המגרש הסופי: "הסכם המכר נוסח ע"י עו"ד פוריס. תחילה נמנע עו"ד פוריס לאזכר קיומם של רוכשי הדירות. רק לאחר שהבהרתי לו כי יש להבטיח את זכויותיהם של רוכשי הדירות (דוגמת אוהב ציון) נוכח העובדה שתורג'מן יוצאת לגמרי מהפרוייקט ולאחר שדרשתי הוספת סעיף מפורש בחוזה לצורך התחייבות זו, הוסיף את הסעיף האמור. בעת ששוחחתי עם עו"ד פוריס הוזכרו התובעים במפורש, אך כיוון שהיה חשש כאמור שישנם רוכשים נוספים שלא ידענו עליהם דרשתי סעיף בנוסח כללי- שיתייחס לכל רוכש אף אם לא היה ידוע לנו אודותיו... גבאי, קוקה והנתבעים 8,7,6,5ידעו על מלוא החובות והזכויות של תורג'מן כלפי התובעים... " (ס' 34-35 לתצהירו).
עדות זו, אשר מהימנה עלי, יש בה משום אינדיקציה נוספת לאומד דעת הצדדים, באשר למשמעותו של סעיף 4.1 הנ"ל. לכך יש להוסיף, שבנוסח טיוטת ההסכם (נספח י' לתצהיר הנתבע 9 ) לא נכלל סעיף דומה , ללמדך כי הצדדים נתנו דעתם לענין זה, והכלילו את הסעיף מתוך מודעות ורצון להגן על רוכשי דירה, דוגמת התובעים.

לאמיתו של דבר, נראה כי עוד קודם לעריכת הסכם מכר המגרש , ידעו הנתבעים 6,4 על קיומם של התובעים כרוכשים בפרוייקט. הכיצד?
מסתבר, כי ב"הסכם שיתוף הפעולה", שנחתם בין הנתבעת 2 לנתבעות 6-7 ארבעה חודשים לפני שנחתם הסכם מכר המגרש הסופי ביניהן - ישנה התייחסות מפורשת לזכויותיהם של רוכשי דירות בפרוייקט:
סעיף 7ה. להסכם שיתוף הפעולה קובע -
"לאחר קבלת הסכמת הבנק לתנאי ההסכם, תורג'מן יחתמו מיד עם דרישה ראשונה, על חוזי מכירת הדירות לדיירים ולרוכשים ובלבד שהקבלן יטול על עצמו את כל חיובי החברה ו/או הקבלן בהתאם להסכמי הרכישה כלפי הרוכשים. הרוכשים יחתמו יחד עם הקבלן על שחרור תורג'מן מכל ההתחייבויות הנ"ל ".

מסכים אני עם ב"כ התובעים כי המילה "מיד", כמו גם ההבחנה בין "רוכשים" ל"דיירים", מלמדות, כי כוונת הדברים לרוכשים שכבר נתקשרו בהסכמי רכישה עם הנתבעת 2 , ולא לרוכשים עתידיים. גם כאן טען , אמנם, הנתבע 4 כי נאמר לו שהסעיף הוכנס להסכם רק "ליתר ביטחון" :
"ש: תסביר לי, מה אתה הבנת כשחתמת על הוזה, מה ההבדל בין מכירת דירות ל"דיירים" לבין מכירת דירות ל"רוכשים" ?
ת: שאלתי את השאלה הזאת בשעת החוזה , הם אמרו שכותבים את זה ליתר ביטחון. שאלתי איזה דירות נמכרו , שום דבר לא נמכר, אמרו לי ליתר ביטחון" (ע' 77 ש' 11-14).
ש: למה כתוב מיד אם לא היו רוכשים ?
ת: לא שמתי לב לנקודה זו עד עכשיו "(ע' 81 ש' 24-25).
ואולם, דבריו אינם מתיישבים עם נוסחו של הסעיף ועם יתר הנסיבות, כמפורט לעיל.

מסמך נוסף, ממנו ניתן ללמוד על נטילת אחריות מצד הנתבעת 6 כלפי התובעים, הוא נספח "התחייבות הקבלן המבצע " להסכם שיתוף הפעולה (נספח ט"ו לתצהיר התובע). החלק הראשון של הנספח הוא התחייבות הנתבעת 6 ליטול כל החובות של הנתבעת 2 בקשר לבניה, וזו לשונו:
"אנו הח"מ מורשת יהודה ויהודית בע"מ ... שהננו "הקבלן" לצורך הסכם זה לעיל מאשרים כי קראנו ההסכם דלעיל וכי אנו מסכימים כי כל החובות וההתחייבויות החלות על הקבלן כפי שפורטו בגוף ההסכם יחולו עלינו בלבד . מבלי לגרוע מכלליות האמור לעיל יחולו עלינו בלבד כל החובות וההתחייבויות בקשר להקמת הדירה, הבית, הפרוייקט, השלמת בנייתם במועד והאחריות לתקן ליקויים בתקופת הבדק, וכל תביעה ו/או טענה ו/או דרישה לרבות זכות לפיצויים בקשר להפרת התחייבות כלשהי מבין התחייבויות הקבלן כאמור תופנה ותחול אך ורק עלינו ולא על כל גורם ו/או גוף אחר".
בתחתית התחייבות זו מופיעה חותמת הנתבעת 6 בצרוף חתימתו של הנתבע 4 (יהודה קוקה
) בכתב ידו .
החלק השני של הנספח הוא "הודעת ויתור, התחייבות, אישור והסכמה" של "הרוכשים", שזה נוסחה:
"אנו משפחת ______ הרוכשים על פי הסכם זה, מצהירים, מאשרים, מתחייבים, מוותרים, לפי הענין, כי אנו נפנה כל תביעה ו/או דרישה ו/או טענה מכל מין וסוג והנוגעת לבניה וביצועה לחב' מורשת יהודה ויהודית בע"מ בלבד ... ואנו מוותרים ופוטרים את חברת א.מ. תורג'מן בע"מ
מכל תביעה ו/או דרישה ו/או טענה מכל מין וסוג בכל הנוגע לבניה וביצועה "
במקום המיועד למילוי שם הרוכש נכתב בכתב יד "אוהב ציון".
הנתבעים 6,4 טוענים, כי חתמו על ההתחייבות ללא שהופיע בה שם התובעים, וזה הוסף לטענתם בדיעבד: "זוהי דוגמא לנספח סטנדרטי שהיה צריך להיחתם ע"י כל רוכש, ע"פ דרישת הנתבעת 2.... לא זכור לנתבעים 6,4 כי חתמו על נספח טיוטא זה כאשר מופיע בו השם אוהב ציון והם סבורים כי שם זה הוסף בדיעבד..." (ס' 9 לכתב ההגנה) .
על דברים אלו חזר הנתבע 4 בחקירתו הנגדית:
"ש: ... התחייבות הקבלן המבצע, אתה חתום כאן על המסמך הזה שאומר שאתה לוקח על עצמך את כל ההתחייבויות. אתה מזה את החתימה שלך ?
ת: כן ... החלק הראשון שכתוב שהתחייבתי, שאלתי אותם למה אתם כותבים שאני מתחייב לקונים, הרי אין קונים , אמרו לי זה עושים ליתר ביטחון. החלק השני מפוברק... הם הוסיפו רוכש אחר כך " (ע' 74 ש' 9-20) .
כאמור, השאלה האם ידע הנתבע 4 זהותם המדוייקת של התובעים- אין בה כל נפקות, ונראה לי כי אף אם שם התובעים הוסף מאוחר יותר, די במסמך זה כדי לקבוע שהנתבעים 6,4 התחייבו כלפי רוכשים שרכשו הדירה כבר בתקופת הנתבעת 2, ובכלל זה התובעים. אישוש למסקנה זו ניתן למצא בטופס נוסף של "התחייבות הקבלן המבצע", הזהה לטופס הנ"ל, והחתום אף הוא ע"י הנתבעים 6,4 , אלא שבחלקו השני מופיע השם "משפחת צרויה" (נספח ז'2 לתצהיר הנתבע 9).
גם כאן טען הנתבע 4, כי חתם "על החלק" בעוד ששם הרוכשים הוסף בדיעבד (ע' 82 ש' 4) , עם זאת הודה הנתבע 4, כי "משפחת צרויה" קיבלה בסופו של דבר דירה בפרוייקט, למרות שהדירה נרכשה על ידה מהנתבעת 2 עובר לחתימת הסכם מכר המגרש:
"ש: משפחת צרויה רכשה את הדירה לא בתקופתך ?
ת: נכון
ש: אתה בטוח?
ת: במאה אחוז (ע' 76 ש' 1-3) .
אמנם, בהמשך שינה הנתבע 4 טעמו, וטען כי הסכם הרכישה עם משפחת צרויה נחתם לאחר שהנתבעת 2 יצאה מהתמונה:
ש: מי חתום על מכירת הדירה למשפחת צרויה ?
ת: יש חוזה.
ש: בין מי למי ?
ת: כנראה בין הנתבעת 6 לבין הקונים " (ע' 77 ש' 23-25, ע' 78 ש' 1).
דא עקא, ממכתבו של עו"ד איתמר רואי (ממשרדו של הנתבע 9, עוה"ד א' קריסטל) מיום 03/0710 שנשלח לנתבע 1 (נ/4), עולה חד וחלק- כי שתי דירות, מתוך 30 הדירות שנבנו במסגרת הפרוייקט נשוא התביעה, נרכשו מהנתבעת 2 עובר לחתימה על הסכם מכר המגרש עם הנתבעת 6 - הן הדירות של התובעים (משפחת אוהב ציון) ושל "משפחת צרויה".
נטילת הנתבעת 6 את התחייבותה של הנתבעת 2 כלפי משפחת צרויה (שגם את שמם לא ידע הנתבע 4 , לפי גרסתו הוא) - היא הנותנת, כי הנתבעת 6 התחייבה גם כלפי התובעים !!
לא זו אף זו, משהודה הנתבע 4, כי אכן חתימתו היא זו המתנוססת על גבי ההתחייבויות הנ"ל- על כורחך, כי היה מודע להן , ואם לא הבין משמעותן- אין לו להלין אלא על עצמו.
עוד יצויין בהקשר זה, כי הנתבעת 6 היתה מיוצגת, לצורך החתימה על הסכם המכר, ע"י עו"ד ש' פוריס (הנתבע 10 בכתב התביעה המקורי). ביום 24/05/98 שלח עו"ד א' רואי, ממשרדו של עו"ד א' קריסטל (ב"כ של הנתבעת 2 דאז) לעו"ד פוריס, טיוטא של נספח ההתחייבות הנ"ל (נספח ה' לתצהיר הנתבע 9), בו מוזכר שמם של התובעים מפורשות (באותיות מודפסות ולא בכתב יד) . במכתב התשובה של עו"ד פוריס , כתב הלה :
"אבקש לראות העתק הסכם סטנדרטי עם דייר. בלעדיו איני יכול להתייחס לנספח... היכן הוסכם שמרשי יהיו ערבים אישית להסכמים עם הדיירים ? לא כך הוסכם, אין זה מקובל, אין זה סביר ואין זה רצוי. האמנם תורג'מן ערב אישית להסכמים עם הדיירים?" (נספח ו' לתצהיר הנתבע 9).
הנה, כי במכתב התשובה לא חלק עו"ד פוריס על עצם קיומם של רוכשים, ולא ביקש לדעת מיהם אותם רוכשים בשם "אוהב ציון", אלא כל התנגדותו כוונה כלפי דרישת הערבות האישית . אם ידע עו"ד פוריס על קיומם של רוכשים בשם "אוהב ציון"- על כורחך, כי ידעו זאת גם מרשיו- הנתבעים 6,4.

הנתבע 4 לא טען שעו"ד פוריס רימה אותו ולא שלח לו הודעת צד ג', וכשנשאל על כך בחקירתו הנגדית השיב:
"ש: אתה אומר לנו היום דבר שלפחות כשאני קורא את זה נראה כאילו סידרו אותך, למה אתה לא ניגש היום לעו"ד פוריס ואומר לו בוא תן כאן עדות שלא ידענו ולא הסכמנו וברגע האחרון היה כאן איזשהו מחטף. שיבוא ויעיד מה היה .
ת: דיברתי עם עו"ד פוריס הוא לא רצה לבא ולהעיד (ע' 80 ש' 14-17

בנוגע לטופס ההתחייבות הנ"ל העיד עוה"ד א' קריסטל (ע"ה/3) :
"זו היתה פשרת ביניים כי... היה ויכוח עם עו"ד פוריס מה פתאום הקבלן יערוב אישית לדיירים הרוכשים... כשלב ביניים הסכמנו לקבל את התחייבות קבלן מבצע, נספח ז' ...זה מסמך שכולו נערך ונוסח אצל עו"ד פוריס" (ע' 90 ש' 21-24, ע' 91 ש' 1).
"הסכם שיתוף הפעולה בא לעולם כדי שנתבעת 2 תחתום על חוזים עם הרוכשים, חוזים שהיו קיימים עם הרוכשים. היתה דרישה של עו"ד פוריס.... שברגע שמשלמים לבנק כסף, נתבעת 2 מיד חותמת על החוזים שקיימים. היו אז שני חוזים קיימים באויר. אחד זה של התובעים ואחד זה של משפחת צרויה... הוסבר לנתבע 4 שהכספים מופקדים.. הוא ידע שאוהב ציון קיים" (ע ' 89 ש''' 23-25, ע' 90 ש' 1-2, 14-16).
נותן אני, כאמור, אמון מלא בעדותו זו, אשר אף לא נסתרה ע"י עדותו של עו"ד פוריס, שנמנע מלהעיד מטעם הנתבעים 6,4.

העולה מהאמור עד כה הוא, כי כבר באפריל 1998 היתה הנתבעת 6 מודעת לקיומם של רוכשים שרכשו דירה בפרוייקט מהנתבעת 2, ונטלה על עצמם את כל התחייבויות הנתבעת 2 כלפיהם. הן בהסכם שיתוף הפעולה והן בהסכם מכר המגרש - נכללו סעיפים מפורשים, שנועדו להגן על זכויותיהם של רוכשים דוגמת התובעים, שהתקשרו בהסכמי רכישה עם הנתבעת 2, טרם העברת הזכויות במגרש לנתבעות 7,6.
התובעים זכאים, אם כן, לקבלת מלוא הזכויות בדירה אותה רכשו. האחריות לדאוג למימושן של זכויות אלו ולהביא לרישומן, מוטלת על הנתבעות 7,6 - הן ה"קונים" על פי הסכם מכר המגרש - אשר נטלו התחייבות מפורשת ומודעת לקיים את חובות הנתבעת 2 על פי הסכם הרכישה.

מעבר לדרוש יצויין, כי תוצאה זו מתחייבת גם מכח דיני "העסקאות הנוגדות" במקרקעין. סעיף 9 רישא לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן: חוק המקרקעין) קובע, כי בתחרות בין שתי התחייבויות נוגדות לעשות עסקה במקרקעין, ההתחייבות הקודמת בזמן, שלא נרשמה, עדיפה על זו המאוחרת. וזו לשון הסעיף :
"התחייב אדם לעשות עסקה במקרקעין ולפני שנגמרה העסקה ברישום חזר והתחייב כלפי אדם אחר לעסקה נוגדת, זכותו של בעל העסקה הראשונה עדיפה, אך אם השני פעל בתום לב ובתמורה והעסקה לטובתו נרשמה בעודו תם לב- זכותו עדיפה".
כלל עדיפות זה מכריע, אפוא, את הכף בענייננו לטובת התובעים, בקובעו כי זכויות התובעים בדירה עדיפות על זכויות הנתבעת 6 בדירה, זאת אף בהנחה כי הנתבעים 6,4 היו תמי לב וכלל לא ידעו , כטענתם, על קיומם של התובעים. סעיף 9 רישא לחוק המקרקעין מקנה להתחייבות לעשות עסקה, מעמד של זכות מעין-קניינית, למרות שזכות זו טרם נרשמה: " סעיף 9 לחוק המקרקעין ... מעמיד "זכויות מן היושר תוצרת הארץ" ... עסקה למכר (מקרקעין או מטלטלין) מעניקה לקונה זכות שביושר בנכס. זכות זו היא מעין זכות קניינית" (כב' הנשיא א' ברק ע"א 189/95 בנק אוצר החיל בע"מ נ' מזל אהרונוב, פ"ד נג(4) 199, 249ו', 252ג').

יוער, כי כלל העדיפות הנ"ל לא מותנה ברישום הערת אזהרה ע"י בעל ההתחייבות הראשונה, הם התובעים בענייננו. כך נפסק ע"י בית המשפט העליון, בפסק הדין המנחה בענין אוצר החיל נ' אהרונוב:
" האם תכלית סעיף 27(ב) לחוק המקרקעין הינה לשלול העדפתו של בעל התחייבות אובליגטורית קודם בזמן על פני מעקל שני בזמן , כל עוד לא רשם בעל ההתחייבות הערת אזהרה לטובתו? האם ראה המחוקק לקבוע כי תנאי להעדפתו של בעל ההתחייבות האובליגטורית הוא רישום הערת אזהרה? לדעתי יש להשיב על כך בשלילה" (כב' השופטת ט' שטרסברג-כהן, שם, 223ג'). "גם בלא הערת אזהרה חסין הקונה הראשון..." (כב' הנשיא א' ברק, שם, 251ה').
ער אני, אמנם, לפסק הדין שניתן לאחרונה בבית המשפט העליון (בהרכב של 7 שופטים), בקשר לסוגייה זו, בו נקבע כי: " עקרונית תום הלב דורש מבעל עסקה ראשונה לעשות ככל יכולתו לרשום הערת אזהרה, וכי במחדלו מלעשות כן יש "עקרונית" משום מחדל שלא בתום לב" (כב' הנשיא א' ברק ע"א 2643/97 גנז נ' בריטיש וקולוניאל חברה בע"מ, פ"ד נז(2) 385, 405ב') (הדגשה במקור-י.מ.). עם זאת, קביעה זו סוייגה, מפורשות, ע"י בית המשפט העליון, בהדגישו כי המדובר בעמדה עקרונית, וכי" לא בכל מקרה ולא בכל הנסיבות יש באי רישומה של הערת אזהרה משום פגיעה בעקרון תום הלב... פסק דיננו זה אינו מבוסס על גישה כללית שלפיה ידו של הרושם ראשון הערת אזהרה על העליונה.

פסק דין
זה מבוסס על העקרון הכללי של תום לב , הקשור קשר הדוק לנסיבותיו של כל מקרה " (א' ברק, שם, 405ג',409ד') . באותו ענין, דובר אכן בנסיבות חריגות, בהן נמנע בעל ההתחייבות הראשונה מלרשום הערת אזהרה במשך שבע עשרה שנים, ונסיבות אלו הן שהובילו לתוצאת פסק הדין, ששלל עדיפותו של זה על פני בעל ההתחייבות השניה בזמן.
לא כך הוא בענייננו, בו הסכסוך בין הצדדים נתגלע עוד בטרם הושלמה בנייתה של הדירה. משכך, טענת הנתבע 4, כי "מאחר והתובעים לא טרחו לדאוג לרישום כל הערה לזכותם ... אין להם אלא להלין על עצמם" (ס' 33 לתצהיר 6,4)- בכל הכבוד, איננה יכולה לעמוד.

על כל פנים, בענייננו שוכנעתי, כי זכויותיהן של הנתבעות 7,6 במגרש נרכשו בכפוף לזכותם של התובעים בדירה, ותוך התחייבות מפורשת של הנתבעות 7,6 לממש זכותם זו, ועל כן אין למעשה צורך להיזקק לדיני העסקאות הנוגדות.

לא נותר אלא לבחון, האם עמדו התובעים בחלקם על-פי הסכם הרכישה.

6. האם שילמו התובעים מלא התמורה בגין הדירה, ולמי מהנתבעים שולמה ?
התובעים שילמו על חשבון מחיר הדירה סך כולל של 517,401 ש"ח , כאשר 322,401 ₪ שולם על ידם לנתבעת 2 לפני העברת הזכויות במגרש לידי הנתבעות 6-7 , ואילו סך של 195,000 ₪ שולם על ידם לנתבע 3 לאחר שהנתבעת 2 העבירה זכויותיה בפרוייקט לנתבעות 7,6 (ס' 29א' לכתב התביעה והקבלות המצורפות).

הנתבעים 6,4 טוענים, כי בהסכם הרכישה שנחתם בין הנתבעת 2 לבין התובעים נקבע, כי תשלומי התמורה בגין הדירה יופקדו ע"י הרוכשים ישירות לחשבון הנאמנות, שנפתח בבנק הפועלים סניף מאה שערים, על שם "קרית בני תורה", ואשר שועבד לטובת בנק ירושלים . מששילמו התובעים חלק מהסכומים על חשבון הדירה לידי הנתבע 3 ו/או הנתבעת 5 , הרי שאין הם מהווים, לטענת הנתבעים 6,4 , תשלומים על חשבון הדירה בהתאם להסכם (ע' 5 פס' שלישית לסיכומי הנתבעים 6,4). הזכויות בכספים המופקדים בחשבון הליווי הן זכויות צד ג'- של הבנק שהעמיד לחברה "הלוואות ליווי", ועל כן אין הנתבע 3 רשאי, לטענתם, "לוותר" על תנאי ההפקדה הישירה (ע' 5 פס' ראשונה לסיכומי 4).
זאת ועוד, לטענת הנתבעים 6,4 , גביית הכספים מהתובעים ע"י הנתבע 3 לאחר החתימה על הסכם מכר המגרש (בסך של 195,000 ₪), ללא שביקש הסכמת הנתבעת 6, מהווה "גניבה" מצד הנתבע 3 (ע' 6 פס' שלישית לסיכומי 6,4) !

דין טענות אלו, בכל הכבוד, להידחות.
להסכם הרכישה צורף "נספח ד' ", שכותרתו "הוראה בלתי חוזרת" (נ/1), ובו נקבע כדלקמן:
" הואיל ועל פי המוסכם בינינו לבין הבנק הסכומים אשר ישולמו ע"י רוכשי הדירות בפרוייקט על חשבון מחיר הדירות יופקד בפועל בחשבון מס' 285909 בסניף מאה שערים של בנק הפועלים, והואיל ולהבטחת פירעונם של האשראים הנ"ל אנו שעבדנו את כל זכויותינו במקרקעין ובפרוייקט... בשעבודים קבועים וצפים ראשונים ... וכן המחינו או נמחה זכויות אלו לטובת הבנק בהמחאה על דרך שעבוד, לפיכך הרינו להורות לכם באופן בלתי חוזר-
1. 1. כי כל הסכומים שעליכם לשלם לנו על חשבון מחיר הדירה ישולמו על ידכם לחשבון בלבד.
.....
3. הוראותינו דלעיל הינן בלתי חוזרות הואיל וזכויות צדדים שלישים, לרבות הבנק, תלויות בהן ולא תהא לנו רשות לבטלן או לשנותן ללא קבלת הסכמת הבנק מראש ובכתב"
(הדגשות לא במקור-י.מ).

אכן, המדובר בהוראת תשלום בלתי חוזרת, המהווה על פי ההלכה הרווחת המחאת זכות (ש' לרנר, המחאת חיובים (תשס"ב-2002), 132), מה גם שהצדדים ציינו מפורשות, כי המדובר ב"המחאה על דרך השעבוד" של כספי ההפקדה, לטובת הבנק המלווה.
אכן, סך של 25,500 ₪ בלבד הופקד ע"י התובעים ישירות בחשבון הפרוייקט, בעוד שסך של 3,802 ₪ שולם על ידם ביום 10/11/97 לב"כ הנתבעת 2 דאז (עוה"ד א' רואי), ואילו סך של 290,000 שולם על ידם ביום 18/04/99 לידי הנתבע 3.
ואולם, הנתבעת 2 ואף הנתבע 3 (ששימש כשלוחה לצורך גביית הכספים) לא סירבו לקבל הסכומים הנ"ל מהתובעים, ולא דרשו מהם להפקידם ישירות בחשבון הליווי. בגין שני הסכומים הנ"ל אף ניתנו לתובעים קבלות על שם הנתבעת 2.
בכך, הפרה, ככל הנראה, הנתבעת 2 (הממחה) את הסכם ההמחאה שחתמה עם הבנק המלווה (הנמחה). אך, אין בכך, בכל הכבוד, כדי לגרוע מעצם העובדה, כי התובעים שילמו לנתבעת 2 מלוא התמורה, לה התחייבו בהסכם הרכישה:
"אם החייב ממשיך לקיים החיוב לטובת הממחה, והלה מניח לו לקיים החיוב כלפיו, ומקבל ממנו סכומי כסף, זו הפרת ההסכם בינו לבין הנמחה ולאחרון עומדים כנגדו הסעדים בגין הפרת חוזה. ... נוסף על כך, הכספים שנמסרו לממחה במקום לנמחה, מוחזקים ע"י הממחה כנאמנו של הנמחה" (ש' לרנר, שם, 315).
הוראת התשלום הבלתי חוזרת נועדה להגן על זכויותיו של הנמחה, הוא הבנק המלווה בענייננו. מאחר והבנק הנמחה איננו צד לתביעה דנן, ולא זכויותיו הן שעומדות על הפרק, ממילא אין לסוגייה כל נפקות לענין היריבות שבין התובעים לבין הנתבעים, במסגרת ההכרעה נשוא התביעה.
מכל מקום, אין חולק, כי הסכומים הללו הופקדו בפועל בחשבון הליווי (ולאחר שבנק ירושלים הסיר את השעבוד שהטיל על החשבון, עוקלו הכספים ע"י בנק הפועלים, בגין חובותיה של הנתבעת 2 כלפיו), ומשכך, ממילא לא נפגעו זכויותיו של הבנק הנמחה.

באשר לטענת הנתבעים 6,4 , כי הנתבע 3 לא היה מוסמך לגבות כספים מהתובעים לאחר שנכרת הסכם מכר המגרש- לא מצאתי לטענה זו כל ביסוס. נהפוך הוא: זכויות הנתבעת 2 במגרש ("המוכרת") הועברו לנתבעת 6 ולנתבעת 7 ("הקונים"). בהסכם המכר אין הוראות בנוגע לאופן גביית הכספים מרוכשי הדירות ע"י "הקונים", ולחלוקת האחריות בין הנתבעות 7,6 לבין עצמן, אלא ההתייחסות היא ל"קונים" כגוף אחד. משכך, חזקה היא כי כל אחד מבעלי הזכויות במגרש מוסמך היה לגבות את התמורה מידי הרוכשים.
"הסכם חלוקת העבודה" שנחתם בתחילת שנת 1998 בין הנתבעת 6 ("הקבלן") לנתבעת 7 ("היזם") , הוא היחיד שהסדיר את היחסים הפנימיים ביניהן , ובו נקבע כי : "המעקב אחר תקבולי הדיירים ייעשה ע"י היזם" (ס' 9ד. להסכם, נספח א' לתצהיר הנתבע 4). ייתכן, כי ניתן לראות בכך משום הפקדת נושא גביית התשלומים מהרוכשים בידי הנתבעת 7 (באמצעות הנתבע 3) - היא ה"יזם" על פי ההסכם. כך או כך, הנתבעים 6,4 לא הוכיחו, כי גביית הכספים מרוכשי הדירות היתה באחריותה הבלעדית של הנתבעת 6.

אמנם, הסכום של 195,000 ₪ שולם ע"י התובעים לנתבע 3 בשלוש המחאות מעותדות לפקודת "א.ג. ישוב הארץ" היא הנתבעת 5 (חברה נוספת בבעלותו של אורי גבאי, אחיו של הנתבע 3, אשר השקיעה כספים בפרוייקט בתקופת הנתבעת 2) ולא לפקודת הנתבעת 7, שחתומה על הסכם מכר המגרש. כך, גם הקבלה שניתנה לתובעים בגים הסך של 195,000 ש"ח היא על שם הנתבעת 5. ואולם, מחומר הראיות עולה כי ההתייחסות בהסכמים השונים ל"יזם" היתה לנתבעת 5 ו/או לנתבעת 7 (באמצעות הנתבע 3) ללא כל הבחנה ביניהן !. כך למשל, בהסכם שיתוף הפעולה , נאמר : "היזם העמיד כבר לפרוייקט הון עצמי בסך של 1,629,683 ₪ " (ה"והואיל" השלישי להסכם)- כאשר המדובר בסכום שהשקיעה הנתבעת 5 בפרוייקט, למרות ש"היזם" שצויין כצד להסכם שיתוף הפעולה הוא הנתבעת 7 !. למעשה, הנתבע 4 עצמו טוען, כי "הנתבעים 7,5,3 הם "יד אחת" עם "שלוש אצבעות" ..." (ע' 5 לסיכומי הנתבעים 6,4), ומה לו , אם כן, כי יטען שהסכום שולם לנתבעת 5 ולא לנתבעת 7 ?!

עוד ניסו הנתבעים 6,4 לטעון, כי הנתבע 3 איננו מנהל בנתבעות 5,7 ואיננו מורשה חתימה מטעמן, ועל כן כלל לא היה מורשה לגבות התשלומים בשמן.
האמנם ?
העלאת טענה זו ע"י הנתבעת 6 כיום, לאחר שכל המגעים והסיכומים בינה לבין הנתבעות 5,7 נעשו באמצעות הנתבע 3 , ולאור העובדה שהנתבע 3 הוא הגורם היחיד מטעם הנתבעות 5,7 שהיה בתמונה לכל אורך הדרך, יש בה משום חוסר תום לב מצד הנתבעת 6, מכוחו מנועה היא מלכפור בסמכותו של הנתבע 3 לייצג הנתבעות 5,7.
הנתבע 4 עצמו העיד:
"ש: עם מי ישבת וסגרת את הכל ? אורי אף פעם לא היה בתמונה ?
ת: נכון (ע' 80 ש' 6-7).
כך גם, בהסכם שיתוף הפעולה צוין שמו של הנתבע 3 במפורש כנציגו "בשר ודם" של "הקבלן": "הקבלן וכל אחד מיחידיו, מר אברהם גבאי
ומר יהודה קוקה
" (ס' 9א להסכם) .
הנה, כי הנתבע 3 פעל כשלוחן של הנתבעות 5,7 ומטעמן, והא ראיה- כי הוא נציגן היחיד של הנתבעות 5,7 אף במסגרת התביעה דנן. הנתבעת 6 איננה יכולה, אפוא, להישמע בטענה כי הנתבע 3, עמו ניהלה מגעים באופן ישיר משך כל תקופת הפרוייקט, הפך באחת ל"גורם זר" !
יצוין, כי הנתבע 3 העיד, כי הסכום הנ"ל לא הופקד ע"י התובעים בחשבון הליווי, מאחר ובתקופת המעבר שבין יציאת הנתבעת 2 מהאתר לבין העברת הזכויות במגרש לנתבעות 7,6 , בוטל חשבון הליווי ע"י בנק ירושלים, ורק לאחר מכן נחתם הסכם ליווי חדש עם בנק אחר (ע' 62 ש' 21-25 ; ס' לתצהירו). דבריו אלו לא נסתרו ע"י הנתבעים 6,4.

סיכומו של דבר, אין כל בסיס לטענת הנתבעת 6 כי הסך של ה- 195,00 ₪ נגבה ע"י הנתבע 3 מהתובעים שלא כדין והוא בבחינת "גניבה" מהנתבעת 6. סכום זה נגבה בשם "הקונים" - הם הנתבעות 7,6 - ועבורם. "הקונים" הם האחראים לפי סעיף 4.1 כלפי רוכשי הדירות , ועל כן מסכים אני, בכל הכבוד, עם ב"כ התובעים, כי "התובעים אינם צריכים בגדר תביעה זו להידרש למערכת היחסים הכספית בין הנתבעות 2,5,6 ו-7 והבנק המלווה או להנהלת החשבונות הפנימית של כל אחת מנתבעות אלה" (ס' 22 לסיכומי התובעים).
חזקה שהכספים שגבה הנתבע 3 בשם הנתבעת 7 הושקעו בפרוייקט, מה גם שבטרם יצאה הנתבעת 7 מן התמונה נערכה בינה לבין הנתבעת 6 התחשבנות כספית, ו"הכל נסגר" כטענת הנתבע 4 (ע' 78 ש' 5-8).

בכך לא נסתממו טענות הנתבעים 6,4 כנגד התובעים.
הללו מייחסים לתובעים שתי הפרות נוספות של הסכם הרכישה: האחת- פיגור במועדי התשלומים, שכן- "התובעים לא שילמו את התשלומים הקבועים בחוזה במועדם.. אלא במועדים כפי שהם רצו", השניה- אי תשלום סכום של 34,759 ₪ מתוך סך התמורה שנקבעה בהסכם הרכישה (ע' 9 לסיכומי הנתבעים 6,4).
ולא היא !
באשר לפיגור במועדי התשלומים:
ראשית, הנתבעת 2 ו/או הנתבע 3 , שגבה הכספים בשמה, לא התנגדו לאיחור בתשלומים, אלא קיבלו הסכומים מהתובעים ללא כל טענה או מחאה. יש לראות בכך משום שינוי מכללא של תנאי החוזה ע"י הנתבעת 2.
שנית, הנתבע 3 לא נחקר בנקודה זו ע"י ב"כ הנתבעים 6,4 ולכן נותרה טענתם בנדון בגדר טענה סתמית וכללית.
שלישית, לתובעים לא ניתנה כל בטוחה להבטחת כספם, כמתחייב מכח חוק המכר דירות (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה-1974. תקנה 1 לתקנו שהותקנו לענין אותו חוק (אשר שמן המלא הוא: תקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (סייג לתשלומים על חשבון מחיר דירה), תשל"ה -1975) קובעת, כי קונה דירה, שתשלומיו לא הובטחו על פי סעיף 2 לחוק "לא יהא חייב בתשלומים על חשבון מחיר הדירה בשעורים העולים על אלה הקבועים בתוספת על אף האמור בחוזה המכר" . בהעדר בטוחה, לא היו התובעים חייבים אפוא לעמוד בלוח הזמנים שנקבע בהסכם הרכישה, אלא בלוח התשלומים הקבוע בתוספת לחוק הנ"ל, שנקבע בהתאם להתקדמות שלבי העבודה בפועל. מטעם הנתבעים 6,4 לא באה כל ראיה באשר למועדי הביצוע של שלבי הבניה השונים, ומשכך ממילא לא הוכיחו פיגור בתשלומים מצד התובעים.

באשר לטענה בדבר אי תשלום מלוא התמורה ע"י התובעים:
ראשית, יצויין כי התובעים שילמו סך של 401 ,517 ₪ על חשבון מחיר הדירה , ועל כן מדובר לכל היותר ביתרת חוב של 12,358 ₪ (ולא של 34,759 ₪) .
על כל פנים, התובעים טוענים, כי הנתבע 3 ויתר להם על התשלום האחרון לפי ההסכם, בסך של 29,479 ₪ (ס' 31 לתצהיר התובע 1) . בכתבי טענותיהם של הנתבעים 1-2, כמו גם של הנתבע 3 , לא באה כל התייחסות לעובדת אי-תשלום הסכום הנ"ל ע"י התובעים, והם אף נמנעו מלחקור התובע 1 בענין זה.
משנשאל על כך הנתבע 3 בחקירתו הנגדית ע"י ב"כ הנתבעים 6,4, השיב באופן סתמי : "ויתרתי לו, לא זכור לי" (ע' 72 ש' 9).
כך או כך, בהסכם הרכישה שנחתם עם התובעים, נמחק הסכום של 29,759 ₪ , ודי בכך כדי להסיק ויתור מצד המוכר על סכום זה !
זאת ועוד, יש לזכור, כי בהעדר בטוחה לפי חוק המכר דירות, רשאים הקונים לעכב ברשותם סכום העולה לכדי 10% ממחיר הדירה, עד למועד מסירת החזקה בדירה. מאחר והדירה בעצם מעולם לא נמסרה לידי התובעים, הרי שהם רשאים לעכב תשלום סך של כ-50,000 ₪ (10% ממחיר הדירה) לקבלן, בלי שהדבר ייחשב כהפרת ההסכם מצדם.

7. אחריות הנתבעת 2 והנתבע 3: הפרת חוזה והפרת חובת תום הלב
לטענת התובעים, הן הנתבעים 1-2 והן הנתבע 3 לא דאגו ליידע אותם בדבר העברת הזכויות במגרש לנתבעות 6-7 ואף לא דאגו להבטיח התשלומים, ששולמו על ידם על חשבון מחיר הדירה, בבטוחה כלשהי. לגרסתם, רק כשנה מיום העברת הזכויות במגרש לידי הנתבעות 6-7 , נודע להם על יציאת הנתבעת 2 מהאתר. וכך תיאר התובע 1 את השתלשלות האירועים:
" בחודש אוגוסט 1999 הוזמנו ע"י מר גבאי, בדחיפות, למשרדו של עו"ד שלום פוריס בטענה כי ישנן בעיות לגבי הדירה שרכשנו. עוד באותו היום נסענו כל המשפחה למשרדו של עו"ד פוריס, שם ביקש ממני עו"ד פוריס לשבת , ומסר לי כי הקבלן א.מ תורג'מן נקלע לחובות וכי מר גבאי העביר את המשך בניית הפרויקט לקבלן יהודה קוקה
. עו"ד פוריס המשיך ואמר כי הקבלן יהודה קוקה
לא מוכן למסור לנו את הדירה וכי נשארנו בלי הדירה ובלי הכסף וכי כדאי לי לקחת עו"ד טוב ולתבוע את הקבלנים ... עוד באותו הלילה נסענו לביתו של יהודה קוקה
, ואולם הנ"ל לא היה בבית ולכן נקבעה עימו פגישה מסודרת בביתו על כל המסמכים... מר יהודה קוקה
הבטיח לעזור לנו ולהעביר את החזקה בדירה בתנאי שמר גבאי יעביר לו סכום של 240,000 ₪ שקיבל מאיתנו..." (ס' 30-36 לתצהיר התובע 1).

הסכום של 240,000 ₪, אליו כיוון הנתבע 4 בדבריו, הוא למעשה הסכום של 195,000 ₪ שלטענת הנתבעים 6,4 גבה הנתבע 3 מהתובעים, לאחר החתימה על הסכם מכר המגרש, בלא הרשאה, כמפורט לעיל.

הנתבע 3 טוען, כי דאג, לכל אורך הדרך, לעדכן את התובעים בהשתלשלות האירועים, וכי התובעים ידעו על חילופי הקבלן המבצע. לגרסתו, כבר בראשית שנת 1998 "הבאתי את התובע 1 לפגוש את הנתבע 4 בשטח על מנת שיתרשם מהתקדמות הבניה. באותו מעמד הצגתי את התובע 1 בפני
נתבע 1 כרוכש דירה בפרוייקט" (ס' 17 לתצהיר הנתבע 3).
הנתבעת 2 מצידה מגלגלת את מלוא האחריות לנתבע 3: "הנתבע 3 הוא היזם של הפרוייקט ... הוא שניהל את המו"מ עם התובעים, הוא שהחתים התובעים על בקשה לרכישת דירה בפרוייקט ובנוסף התחייב כלפי התובעים בכל החיובים על פי הסכם המכר (ס' 5,8 לכתב ההגנה ). "הנתבע 3 התחייב להמציא לידי התובעים בטוחה.." (ס' 14 לכתב ההגנה).

בענין זה, מעדיף אני גרסת התובעים על פני גרסת הנתבע 3, ונותן בה אמון מלא. הנתבע 3 לא הציג ולו בדל ראיה, ממנה ניתן ללמוד, כי אכן יידע את התובעים בדבר חילופי הנושים- כגון: הודעות שנשלחו על ידו לתובעים בנדון, או העתק של הסכם מכר המגרש שהועבר לידי התובעים. גם "התחייבות הקבלן המבצע" עליה חתמו, כזכור, הנתבעים 6,4 , ובה צויינו בכתב יד שמות התובעים כרוכשים- לא הועברה מעולם לידי התובעים ולא נחתמה על ידם. חזקה היא, כי לו עודכנו התובעים בהעברת הזכויות, הם היו דורשים לקבל עותק של הסכם המכר או של התחייבות כשלהי מהקבלן "החדש" שנכנס לתמונה, כדי להבטיח את זכויותיהם בדירה. משלא עשו כן, ההיגיון מחייב, כי לא ידעו על כך.
באשר ל"פגישה" שארגן כביכול הנתבע 3 בין התובעים לבין הנתבע 4 באתר הבניה, העיד התובע 1:
"ש"ת: כשהייתי באתר בזמן הבניה פגשתי את הרב גבאי יחד עם יהודה קוקה
שבאותו זמן ישבו ברכב ולא ידעתי מזה שזה יהודה קוקה
ולא הציגו אותו בפני
... בפגישות אחרות שלי לא פגשתי את קוקה , באתר בניה לא פגשתי אותו. בפעם ראשונה באותו ערב של הסתבכויות פגשתי את קוקה בביתו" (ע' 30 ש' 5-10).
גם הנתבע 4 טען, כי פגש את התובעים לראשונה באוגוסט 1999, עת הגיעו לביתו (אם כי, כאמור, ידע הנתבע 4 על היותם רוכשים בפרוייקט), ונותן אני אמון בגרסתו זו של התובע 1.

מיהו, אם כן, הגורם הנושא באחריות למחדלים הללו?
הנתבע 3 פעל כשלוחה של הנתבעת 2 , ולאחר מכן כשלוחן של הנתבעות 6-7, והוא הגורם היחיד עמו ניהלו התובעים את כל המגעים בקשר לרכישת הדירה, לרבות העברת התשלומים ע"ח מחיר הדירה. הנתבעים 1-2 כלל לא היו נוכחים בעת חתימת התובעים על הסכם הרכישה , כפי שהעיד הנתבע 1 עצמו: "את התובעים לא הכרתי. ההסכם הובא אלי לחתימה" (ע' 12 ש' 18). התובעים ראו בנתבע 3 את "בעל דברם".
העובדה, שהסכם הרכישה נחתם על ידי הנתבעת 2 רק ב 13/05/98 , היינו- כחצי שנה לאחר שהתובעים חתמו על ההסכם, אין בה, בכל הכבוד, כדי להפוך את פעולותיו של הנתבע 3, בתקופת ביניים זו, לפעולות שנעשו בהעדר הרשאה. פעולות הנתבע 3 נעשו בידיעת הנתבעת 2 ובהסכמתה, מכח ההסכם שנכרת עם התובעים ב-10/11/97, כאשר חתימת הנתבעת 2 על ההסכם מאוחר יותר, היתה בבחינת אקט פורמאלי בלבד.
ואולם, אף בהנחה, כי הסכם הרכישה שוכלל רק עם חתימתה של הנתבעת 2 עליו, במאי 1998- הרי שחתימתה זו מהווה "אישור בדיעבד" של כל פעולות הנתבע 3 עד אז.

על הנתבע 3, כשלוח , היתה מוטלת חובה לעדכן את התובעים בכל התפתחות הקשורה לפרוייקט, קל וחומר כאשר מדובר בשינוי כה מהותי, של חילופי הקבלן המבצע. חובה זו נובעת מעצם מחוייבותו של השלוח לפעול ביושר ובנאמנות לטובת הצד השלישי, וכן מכח עקרון תום הלב , המטיל חובת גילוי של עובדות מהותיות על כל גורם שהוא צד לקשר משפטי, ובכלל זה- קשר של שליחות:
" בהוראת ס' 61)(ב) לחוק החוזים, שָתְלָה עצמה הוראת סעיף 39 בצופן הגנטי של כל הפעולות המשפטיות שאינן בבחינת חוזה ושל כל החיובים שאינם נובעים מחוזה... צירופה של הוראת ס' 61(ב) להוראת ס' 39 לחוק הופכת את סעיף 39 לדוקטורינה החותכת את משפט ישראל כולו לאורכו ולרוחבו, מלוא כל הארץ כבודה" (כב' השופט מ' חשין רע"א 6339/97 רוקר נ' סלומון, פ"ד נה(1) 199, 275).
"תום הלב מעמיד דרישה מינימלית. דרישה זו מוחלת בין המנהלים משא ומתן לחוזה, בין צדדים לחוזה, או על המבצע פעולה משפטית שאינה חוזה" (א' ברק, חוק השליחות, כרך א' (תשנ"ו-1996), 103).

באשר לנתבעת 2 - אין כל ספק, כי היתה מוטלת עליה חובה לגלות אוזנם של התובעים בדבר העברת זכויותיה וחובותיה בפרוייקט לנתבעות 6-7. חובה זו נובעת הן מכח הוראות הסכם הרכישה, המתנה העברת הזכויות והחובות של הנתבעת 2 במתן הודעה בכתב לרוכשים (ס' 12(יט) להסכם ), הן מכח הוראת חוק המחאת חיובים, הקובע כי "חבותו של חייב [הנתבעת 2 בענייננו] ניתנת להמחאה ... בהסכם בין החייב לבין הנמחה [ הנתבעות 6-7] שבאה עליה הסכמת הנושה [התובעים].... ", והן מכח חובת תום הלב בקיומו של חוזה על פי סעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973.

כן הפרה הנתבעת 2 חובתה להעמיד בטוחה לידי התובעים מכח סעיף 12יג.להסכם הרכישה, חובה הקבועה, כאמור, גם בחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה-1984. הפרת החובה להעמיד לקונה הדירה בטוחה גוררת פיצוי הקונה על נזקו (ע"א 5790/91 משה כרובי ואח' נ' בנייני מ.י. גינדי הנדסה ופיתוח בע"מ, פ"ד נא(3) 379, 387ה-ו).
בטרם העבירה הנתבעת 2 זכויותיה במגרש לנתבעות 7,6 כבר גבתה מהתובעים סכום העולה על 15% מסך התמורה לה נתחייבו התובעים. על כן החובה ליתן לתובעים בטוחה היתה מוטלת על הנתבעת 2 ולא על הנתבעות 7,6.
בהימנעותה מליידע התובעים בדבר עריכת הסכם מכר המגרש, ובאי העמדת הבטוחה הפרה, אפוא, הנתבעת 2 הוראות חוק וחוזה.

בכתב התביעה ביקשו התובעים פיצוי בסך של 20,000 ₪ בגין עגמת הנפש שנגרמה להם. בסיכומיהם ביקשו התובעים "פיצויים בגין הפרת ההסכם ו/או בגין הנזקים שנגרמו להם ע"י הנתבעים או מי מהם , וזאת במסגרת ראש נזק של עגמת נפש ובסכום סביר וצנוע בנסיבות של 20,000 ₪ " (ס' 57 לסיכומים).
בנסיבות הענין, סך של 20,000 ₪ מהווה פיצוי ראוי וסביר בגין ההפרות הנ"ל ועגמת הנפש שנגרמה לתובעים.
אשר על כן, על הנתבעים 2,3 לפצות התובעים בסך של 20,000 ₪, כאשר- בסך של 10,000 ₪ מהסכום האמור יחובו הנתבעים 2-3 ביחד ולחוד (בגין הפרת חובת הגילוי), ואילו בסך של 10,000 ₪ תחוב הנתבעת 2 לבדה (בגין אי העמדת בטוחה לרשות התובעים).

התביעה כנגד הנתבעים 1, 4 נדחית, באשר לא הוכחה כל עילה לחיובם האישי.

8. סוף דבר
8.1 8.1 התביעה לאכיפת הסכם הרכישה מתקבלת כנגד הנתבעות 7,6 בלבד. כפועל יוצא מכך, מורה לנתבעות 7,6 לגרום לרישום הזכויות בדירה על-שם התובעים בספרי החברה המשכנת ובמינהל מקרקעי ישראל ובלשכת רישום המקרקעין, והכל בהתאם להוראות סעיף 8 הסכם הרכישה מיום 10/11/97 (נספח א' לכתב התביעה).
8.2 8.2 הסכום בסך של 6,850 ₪ המופקד בקופת בית המשפט יועבר לידי הנתבעות 7,6 בצרוף הפירות.
8.3 8.3 מחייב הנתבעת 2 לשלם לתובעים סך של 10,000 ₪ - פיצוי בגין אי-העמדת בטוחה לידי התובעים.
8.4 8.4 מחייב הנתבעים 2-3, יחד ולחוד, לשלם לתובעים סך של 10,000 ₪ בגין הפרת חובת הגילוי.
8.5 8.5 התביעה כנגד הנתבעים 5,4,1 נדחית. בשים לב להוראות תקנה 512 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984 ובשים לב לכלל הנסיבות , אין צו בדבר הוצאות ושכ"ט עו"ד בענין הננתבעים 5,4,1.

8.6 8.6 בשים לב להוראות תקנה 512 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984 , בשים לב לנסיבות הענין ולתוצאה, מחייב הנתבעים 7,6,3,2 יחד ולחוד, לשלם לתובעים הוצאות משפט (אגרות) בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום התשלום ועד לפרעון.
כן מחייב הנתבעים 7,6,3,2 , יחד ולחוד, לשלם לתובעים שכ"ט עו"ד בסך 50,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה (למדד הכללי של המחירים לצרכן) וריבית מהיום ועד לפרעון, ובצרוף מע"מ כחוק ביום הפרעון.

9. מצטער ומתנצל בפני
בעלי הדין וב"כ על שלא עלה בידי ליתן

פסק דין
זה במועד מוקדם יותר.

10. ניתן היום, א' באלול תשס"ה (5 בספטמבר 2005) בשעה 11:45 במעמד ב"כ התובעים עוה"ד א' ספיר והתובע 1 ובהעדר הנתבעים 1, 2, הנתבעים 3, 5, 7 וב"כ עו"ד ש' סירקיס וכן הנתבעים 4, 6 וב"כ עו"ד מ' ינובסקי - שזומנו לשימוע פסק הדין היום בשעה 11:30 אך לא התייצבו עד לרגע זה.

מותר לפרסום מיום 05/09/05.

יצחק מילנוב
, שופט
025224/99א 130 גלית טובינה








א בית משפט שלום 25224/99 אוהב ציון ידיד, אוהב ציון פרי נ' אברהם תורג'מן, א.מ. תורג'מן בע"מ, אברהם גבאי, יהודה קוקה, א.ג ישוב הארץ יזום וניהול בע"מ, מורשת יהודה ויהודית חברה לבנין בע"מ (פורסם ב-ֽ 05/09/2005)