פסקי דין על גדעון בלק | פסקי דין על אמילי בלק | פסקי דין על טמסין טננבלט | פסקי דין על אנג'לה גלוריה סטיוארט | פסקי דין על מרשה ג'ויס גולדסטון |

22955-07/15 א     07/06/2018




א 22955-07/15 גדעון בלק, אמילי בלק, טמסין טננבלט נ' אנג'לה גלוריה סטיוארט, מרשה ג'ויס גולדסטון








בית משפט השלום בירושלים


ת"א 22955-07-15 בלק ואח' נ' סטיוארט ואח'








לפני כבוד השופטת מוריה צ'רקה




התובעים


.1

גדעון בלק

.2

אמילי בלק

.3

טמסין טננבלט
ע"י ב"כ עוה"ד אשרי דהן



נגד


הנתבעות




.1

אנג'לה גלוריה סטיוארט

.2

מרשה ג'ויס גולדסטון

.3

ואלרי ג'יין לנדנברג

ע"י ב"כ עוה"ד ארי הר זהב



החלטה


בפני
תביעה לפירוק השיתוף בדירה המצויה ברחוב דובנוב 7 בירושלים, הידועה גם כגוש 30021 חלקה 111 (בחלק) (ספר 1015 דף 7096) (להלן: "הדירה"). הצדדים הם בני משפחה, והם מסכימים על פירוק השיתוף בדירה, בדרך של מכירתה. המחלוקת בין הצדדים נוגעת אך ורק שאלה האם הערכת השמאי מהווה מחיר מינימאלי למכירת הדירה, והאם בקביעת המחיר המינימאלי צריך להביא בחשבון הפחתה בשווי הדירה בשל רצון הורי הנתבעות (שהם סבא וסבתא של התובעים), שהדירה תישאר בבעלות בן משפחה.
העובדות שאינן שנויות במחלוקת
אביהם של התובעים (להלן: "האב") הוא אחיהן של הנתבעות. הורי האב והנתבעות היו בעלי זכות החכירה בדירה, והם ערכו צוואה הדדית, לפיה כל אחד מהם ציווה את רכושו לאחר. בסעיף 6 לצוואה האמורה נקבע כי ארבעת ילדיהם יירשו את הדירה לאחר מות שניהם. סעיף 7 מוסיף ומפרט את רצונם של בני הזוג שהדירה תישאר בבעלות המשפחה, ועל כן היא לא תימכר, אלא לאחד היורשים, עד שיחלפו 10 שנים ממות שני בני הזוג.
אבי הנתבעות (שהוא גם סבם של התובעים, כאמור לעיל) נפטר בשנת 1998, והדירה עברה על פי הצוואה לבעלות אימם, אשר העניקה את מלוא זכויותיה בדירה לשלוש בנותיה (הנתבעות), ולא לבנה (אביהם של התובעים). בהסכמה, העניקו הנתבעות לאחיהם, אבי התובעים, זכויות שוות בדירה, והיא נרשמה על שם ארבעת האחים בחלקים שווים. לאחר קבלת 1/4 מהזכויות בדירה, העביר האב את מלוא זכויותיו בחלקים שווים לשלושת ילדיו, הרי הם התובעים.
בשנת 2015 הלכה לעולמה אימם של האב ושל הנתבעות. באותה השנה הגישו התובעים שבפני
את התביעה לפירוק השיתוף בדירה, כנגד 3 אחיותיו של אביהם. הנתבעות 1 ו- 2 הגישו כתב הגנה, ותביעה שכנגד, בעוד הנתבעת 3 נמנעה מלעשות כן. ביום 1.3.16, כמעט שנה לאחר הגשת התביעה, ביקשו התובעים

פסק דין
בהעדר הגנה כנגד הנתבעת 3, והנתבעות 1 ו- 2 התנגדו לבקשתם. ביום 2.3.16 ניתנה החלטת בית המשפט (כב' השופט ארנברג) לפיה "נרשמת זכות התובעים ליטול

פסק דין
בהעדר הגנה בקשר לנתבעת 3 שטרם התגוננה. עם זאת

פסק דין
סופי בקשר אליה יינתן רק בתום ההליך, בכפוף להכרעות ולתוצאות שתיקבענה בקשר ליחסים שבין התובעים לנתבעות 1 ו- 2."
בעקבות החלטה זו הופנו התובעים והנתבעות 1 ו- 2 להליך מהו"ת, שהפך לגישור, ובמסגרתו הסכימו הנתבעות 1 ו- 2 למכור את חלקיהן בדירה לתובעים. ביום 6.4.17 ניתן להסדר הגישור תוקף של

פסק דין
. על כן, היום התובעים יחדיו מחזיקים ב- 75% מהדירה, בעוד שהנתבעת 3 מחזיקה ב- 25% ממנה. נוכח העובדה שניתן

פסק דין
נגד הנתבעות 1 ו- 2, והשיתוף קיים רק עם הנתבעת 3, נתבעת זו תכונה להלן גם "הנתבעת".
לאחר קבלת פסק הדין מול הנתבעות 1 ו- 2, ביקשו התובעים להחיל הסדר זהה גם על הנתבעת 3, דהיינו לרכוש את חלקה במחיר זהה. לבקשה זו התנגדה הנתבעת.
בעקבות ההתנגדות, התקיים ביום 13.9.17 דיון, במסגרתו עמדו התובעים על זכותם לקבל

פסק דין
נגד הנתבעת, שיכפה עליה למכור את חלקה בדירה במחיר בו נרכשו חלקי הנתבעות 1 ו- 2. הנתבעת 3 מצידה הצהירה שהיא לא התגוננה בתביעה משום שלא רצתה לקחת חלק בהליך המשפטי המתנהל בתוך המשפחה, אולם אין לה התנגדות לקבלת הסעד המבוקש בתביעה, דהיינו פירוק השיתוף באמצעות מכירת הדירה וחלוקת התמורה. הנתבעת גם הצהירה שהיא אינה מתנגדת למכירה בהליך של התמחרות פנימית, על בסיס שומה.
למחרת היום ניתנה החלטה לפיה אין מקום למתן

פסק דין
המחייב את הנתבעת למכור את חלקה בדירה במחיר בו מכרו הנתבעות 1 ו- 2 את חלקיהן. במאמר מוסגר יצויין שהנתבעת חויבה בהוצאות בסכום של 70,000 ₪ בשל התנהלותה עד לשלב זה. נוכח הסכמת הצדדים להתמחרות פנימית בכפוף לחוות דעת שמאי, מונה השמאי דב בנדל כשמאי מטעם בית המשפט.
מייד לאחר קבלת החלטת המינוי, ביקשו התובעים ליתן לשמאי הנחיה לפיו עליו לשום את ערכה של הדירה גם בשים לב למגבלת העבירות שנקבעה בצוואות ההורים. לכך התנגדה הנתבעת, כשהיא מבהירה שלטענתה לא חלה על הדירה מגבלת עבירות. בטרם היה סיפק בידי התובעים להשלים את התגובה לתשובה, נתן השמאי את חוות דעתו.
9.
על פי חוות דעתו מיום 26.12.17, שווי הדירה בשוק החופשי הוא 4,200,000 ₪. השמאי הוסיף וקבע כי סטייה של 5% עד 7% מהמחיר הנ"ל עדיין תחשב כשווי שוק, וכי אם ייקבע שלא ניתן לממש את הנכס הנ"ל עד שנת 2025, יש מקום להפחתה של עד 10% מהמחיר שנקבע.
טענות הצדדים
כאמור, הצדדים מסכימים שיש לפרק את השיתוף בדירה, והם אף מסכימים לביצוע התמחרות פנימית.
לטענת התובעים, ההחלטה לפיה פירוק השיתוף ייעשה בהתמחרות פנימית היא החלטה חלוטה, ועל כן לא ניתן לשנות ממנה. התובעים מוסיפים וטוענים שההתמחרות צריכה להתבצע כשמביאים בחשבון את מגבלת העבירות החלה על הדירה, דהיינו שעד שנת 2025, לא ניתן למכור אותה למי שאינו בן משפחה. התובעים מוסיפים וטוענים שאין מקום לקבוע שהשווי שנקבע בשומה הוא מחיר מינימום, משום שכדבר שבשגרה מקרקעין נמכרים בפחות מהערכות השמאים, וכי עסקאות כאלה מאושרות תדיר על ידי בתי המשפט שדנים בפירוק שיתוף.
הנתבעת חולקת על כל שלוש הטענות של התובעים. לטענתה, טרם ניתנה החלטה המורה על התמחרות פנימית, וכל ההחלטות שהזכירו מכירה בדרך זו מתבססות על הסכמתה להליך. הנתבעת מוסיפה ומדגישה שגם היום היא מסכימה להתמחרות פנימית, אולם היא עומדת על טענתה לפיה הליך זה צריך להיעשות כשהערכת השמאי קובעת את מחיר המינימום להתמחרות.
הנתבעת מוסיפה וטוענת, שצוואת הוריה המנוחים אמנם מגבילה את זכויות היורשים מכוחה למכור את הדירה, אלא שהוראותיה אינן חלות על הצדדים, שכן זכויותיהם בדירה לא באו להם מכח הצוואה, אלא מכח שרשרת של עסקאות ללא תמורה. גם לו היתה הצוואה חלה, טוענת הנתבעת, אין הוראותיה חלות על מכר כפוי (כגון זה שכופים עליה התובעים).
עוד טוענת הנתבעת שמקום בו התובעים יזמו את הליך פירוק השיתוף, ואת מכירת הדירה, הם מנועים ומושתקים מלטעון לגבי קיום הגבלה על מכירתה. בהקשר זה טוענת הנתבעת שכאשר צד מבקש לפרק השיתוף, הוא מקבל על עצמו את מגבלות ההליך, ואחת ממגבלות אלה היא שבית המשפט לא יאשר מכר אם המחיר המוצע הוא פחות ממחיר שנקבע בשומה.
הנתבעת מוסיפה, שעל נסיבות המקרה חלות הוראות ס' 41(ג) לחוק המקרקעין, התשכ"ט – 1969 (להלן: "החוק"), שכן התובעים מבקשים להישאר שותפים בדירה, והם מבקשים לכפות עליה למכור את חלקה. בנסיבות אלה, מורה החוק, לטענתה, שהשותפים ירכשו את חלקו של השותף במחיר שאינו נופל ממחיר השוק.
דיון והכרעה
בפתח הדברים ייאמר שטרם ניתנה החלטה סופית בדבר התמחרות פנימית, והדבר הובהר בהחלטתי מיום 26.10.17. לפיכך, כל טענה של התובעים בעניין זה דינה להידחות. במספר החלטות ציינתי שהוסכם על הליך של התמחרות פנימית, וכי יש לנסות ולקדם הליך זה. אולם, נראה כי על אף ההסכמה לכותרת של "התמחרות פנימית" הסתתרה אי הסכמה למהותו של ההליך, כפי שמעידה המחלוקת שבפני
. המחיר המינימאלי בהליך ההתמחרות הוא תנאי יסודי, במיוחד במקום בו פערי הכוחות בין הצדדים הם משמעותיים, וצד אחד אוחז ב- 75% מהבעלות בעוד לצד השני יש רק 25% ממנה. על כן, אני סבורה שחלה אי הבנה בנוגע לקיומה של הסכמה, אין החלטה חלוטה המחייבת קיומה של התמחרות כאמור, והצדדים אינם מנועים או מושתקים מלהעלות היום השגות עליה.
לגופו של עניין, אין מחלוקת שהצוואה מקנה לנתבעת ולאב את הזכות לרשת את הדירה, לאחר מות הוריהם, יחד עם הנתבעות 1 ו- 2, וזאת בהנחה שהדירה היתה בבעלות האם במותה. סעיף 42(ב) לחוק הירושה קובע את הדין החל כאשר צוואה מורה על יורש לאחר יורש:
"הראשון רשאי לעשות במה שקיבל כבתוך שלו, והשני לא יזכה אלא במה ששייר הראשון; אולם אין הראשון יכול לגרוע מזכותו של השני על ידי צוואה". (ההדגשה שלי, מ.צ.).
לשון אחר: היורש הראשון מוריש ליורש השני את הנכסים שהיו לו במותו על פי הוראות הצוואה, אבל הצוואה אינה מגבילה את זכותו של היורש הראשון למכור או לתת בחייו נכסים כרצונו, ונכסים שנמכרו או ניתנו במתנה על ידי היורש הראשון, אינם עוברים בירושה ליורש השני.
כאמור, אין מחלוקת (כתב התביעה, פסקה 5 פרוטוקול הדיון עמ' 8 ש' 35), שאימה של הנתבעת ("היורש הראשון") נתנה במתנה את הדירה לשלוש בנותיה בחייה, ועל כן במותה, לא היתה הדירה חלק מעזבונה. מכאן, שזכויות הנתבעות בדירה לא הגיעו לידיהן מכח הצוואה, ומגבלת העבירות שנקבעה בצוואה לגבי זכויות אלו, אינה מחייבת את הנתבעת, כשם שהיא לא היתה מחייבת רוכש שאינו בן משפחה.
אמנם, הנתבעת רשאית לקבל על עצמה מרצונה לכבד רצון הוריה המורישים, ולשמור את הדירה בבעלות בני המשפחה. התנהלותה עד כה מלמדת על כוונה כאמור. הנתבעת העניקה ללא תמורה חלק מהדירה לאבי התובעים, ואף הביעה רצונה לפרק את השיתוף בהתמחרות פנימית ולמכור לתובעים את חלקה. אולם ויתור מרצון אינו זהה למגבלת עבירות שנכפית על הצדדים בצוואה. ברצותה, תמכור הנתבעת את חלקה לאחד מיורשי הוריה, וברצותה, תעמוד על זכותה למכור למרבה במחיר.
לפיכך, אין לתובעים זכות לכפות על הנתבעת למכור להם את הדירה בפחות מהערכת השמאי, מכח הוראות הצוואה.
יתר על כן, אני סבורה שאף אם היתה מגבלת עבירות על הדירה, הדין עם הנתבעת בטענתה שלא ניתן לכפות עליה, בשם אותה מגבלת עבירות, למכור את חלקה בדירה בפחות מכפי שוויה. במה דברים אמורים?
במקרה שלפני, אין מדובר בעיסקה מרצון בין שני יורשים, אלא בהליך המתנהל בבית משפט, וטעון אישור בית המשפט. התמחרות פנימית תאושר על ידי בית המשפט רק אם ישוכנע שהיא גם צודקת, ואינה פוגעת בזכויות המיעוט:
"

סעיף 40(ב) לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969,

הנוגע לעניננו, קובע כי במקרים של מכירת נכסי דלא ניידי, שאינם ניתנים לחלוקה, "המכירה תהיה בדרך, שנמכרים מקרקעין מעוקלים בהוצאה-לפועל, זולת אם הרה בית-המשפט על דרך אחרת, שנראית לו יעילה וצודקת יותר בנסיבות הענין".
תקנות ההוצאה-לפועל
, תשכ"ח-1968, בפרק ד' קובעות. בין היתר. כי המכירה הפומבית, היא הדרך למכירת נכסי דלא ניידי מעוקלים, וזוהי איפוא הדרך, אותה קבע המחוקק ברישא של סעיף
40(ב)

הנ"ל.
..
היום כאמור, אין ספק כי הדרך הרגילה, שנקבעה על-ידי המחוקק לפירוק שותפות
בנכסי דלא ניידי שאינם ניתנים לחלוקה, היא מכירה פומבית, וכי המחוקק רצה לפסוח על שלב הביניים של הצעת הנכס למכירה לשותפים...
אמת היא, שבסיפא של אותו סעיף (
40(ב)

), משאיר המחוקק פתח למכירת הנכסים שלא בדרך מכירה פומבית הקבועה ב
חוק ההוצאה-לפועל
, באמרו שבית-המשפט רשאי להורות על דרך אחרת, הנראית לו יעילה וצודקת בנסיכות הענין. ברם אין ספק שהכלל הוא, שהפירוק נעשה בדרך של מכירה פומבית, וכי הדרך האחרת (בין היתר מכירה תחרותית בין השותפים), היא דרך יוצאת מן הכלל. וכי על מי שמבקש שבית-המשפט יסטה מן הכלל, חובת ההוכחה, שבנסיבות הענין, הדרך השניה היא גם יעילה וגם צודקת."
(
ע"א 190/73 ראובן חזקיהו, ו-7 אח' נ' יעקב שרף, פ''ד כח(2) 440 (1974))
על כן, פירוק שיתוף בדרך של התמחרות פנימית ייעשה רק תוך דאגה לזכויות המיעוט, אשר מטבע הדברים בדרך כלל יהיה זה שמוכר את חלקו, ולפיכך, אישור המכירה לא יינתן, אלא אם היא על פי שווי השוק של המקרקעין לפחות:
"המכירה הפומבית נועדה להבטיח למיעוט מחיר הוגן עבור חלקו, כאשר עניינו נשמר על ידי שיקול הדעת המסור לראש ההוצאה לפועל לאשר את המכירה או שלא לאשרה, כך שאם המחיר המוצע הוא נמוך ממחיר השומה, יש להניח שהוא יימנע מלאשר את המכירה. הלכה היא, ש"הדרך הרגילה" לפירוק השותפות בנכסים שאינם ניתנים לחלוקה היא מכירה פומבית, "וכי הדרך האחרת (בין היתר מכירה תחרותית בין שותפים), היא דרך יוצאת מן הכלל. וכי על מי שמבקש שבית המשפט יסטה מן הכלל, חובת ההוכחה, שבנסיבות הענין, הדרך השניה היא גם יעילה וצודקת" (ראו:
ע"א 190/73 ראובן חזקיהו, ואח' נ' יעקב שרף, פ"ד כח

(2) 44); כך, שנקיטתה מצריכה שיקולים מיוחדים, כמו למשל נכס ששוויו נמוך, ולכן "לא משתלם" לשאת בהוצאות המכירה הפומבית. החשש מעשיית שימוש במכירה תחרותית במטרה לנשל את בעל זכויות המיעוט מנכסיו מצד אחד, והרצון להבטיח את זכויותיו הממוניות של המיעוט מן הצד השני, מצדיקים הלכה זו (ראו: חנוך
דגן, "שיתוף במקרקעין - מוסד


חברתי רצוי?" משפטים כז(1) 493, 536-535 (1997)). (
רעא (י-ם) 11248-01-15 לאה ברוכין נ' דליה לוי (26.2.15))
במקרה דנן, אין מחלוקת בין הצדדים שתוקפה של מגבלת העבירות מוגבל בזמן, ולמעשה היא עומדת לפוג בעוד פחות מ- 7 שנים. אילו היתה מגבלת העבירות מחייבת קבלת תמורה נמוכה ממחיר השוק, היתה לכאורה הנתבעת זכאית להתנגד לפירוק השיתוף, בטענה שדחייתו תאפשר קבלת מלוא התמורה עבור חלקה בדירה. אלא שבית המשפט העליון קבע שאין מקום לקבל התנגדות לביצוע מכירה, בטענה שבעתיד תתקבל תשואה גבוהה יותר, דווקא משום שהליך המכירה מבטיח שכל אחד מהשותפים מקבל את מלוא שווי השוק של חלקו במקרקעין, וכי שווי שוק זה צריך לגלם את התשואה העתידית של הנכס:
"לפי
סעיף 40 (ב) של חוק המקרקעין

תהיה המכירה בדרך שנמכרים מקרקעין מעוקלים בהוצאה-לפועל, זולת אם הורה בית-המשפט על דרך אחרת שנראית לו יעילה וצודקת יותר בנסיבות הענין. במכירת מקרקעין מעוקלים בהוצאה-לפועל קובעים את מחירם הנכון של המקרקעין על-פי שומה, לפי
תקנה 52 לתקנות ההוצאה לפועל,

תשכ"ח-1968. בשומה כזאת בוודאי יובאו בחשבון סיכויי הפיתוח של הקרקע, כפי שהם נראים בעת עריכת השומה, ולפי
תקנה 55(ד)

לראש ההוצאה-לפועל שיקול-דעת לאשר את המכירה או שלא לאשרה. אם המחיר המוצע הוא ירוד, מתחת למחיר השומה, יש להניח שהוא יימנע מלאשר את המכירה (וכן ראה
סעיף 37 של חוק ההוצאה לפועל, תשכ"ז-1967,

המבהיר גם הוא שהצעת קניה במחיר ירוד לא תאושר).
אמרתי שהמשיבים, כמו כל בעל משותף, זכאים למחיר הוגן עבור חלקיהם לפי ערכם בעת המכירה. אין הם זכאים לדחיית המכירה מן הטעם, שבעתיד עשוי ערך הרכוש לעלות וחבל שלא להמתין עד לעליית ערך כזאת. זה נובע ברורות מהוראת היסוד
שבסעיף 37(א)

של
חוק המקרקעין,

כי "כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש פירוק השיתוף". "בכל עת" נאמר, ולא בעת ששותפיו יסכימו לפירוק, יהיו הטעמים לאי-הסכמתם בהווה אשר יהיו..." (ע"א 319/74 רובינשטיין ושות' חברה קבלנית בע"מ, ואח' נ' תמרה פיין, ו-2 אח', פ''ד ל(1) 454 (1975), ההדגשה שלי – מ.צ'.)

הנה כי כן, הכח לכפות את פירוק השיתוף ברגע נתון נובע דווקא מהעובדה שזכויות השותפים נשמרות, והם יקבלו שווי שוק מלא תמורת המקרקעין.
26.
אין ספק שקביעה לפיה פירוק השיתוף ייעשה בדרך של התמחרות פנימית, בפחות משווי השוק כפי שנקבע על ידי השמאי, עומדת בניגוד ללשונו של החוק, ובניגוד לכל ההצדקות בפסיקה לעצם קיומו של הליך התמחרות פנימית.
לסיכום
במהלך שני הדיונים שהתקיימו בפני
הביעו הצדדים את הסכמתם לביצוע הליך של התמחרות פנימית. עם זאת, אינני סבורה שהסכמה זו מבטאת "מפגש רצונות", משום שהתובעים, שמבקשים לקנות, ביקשו הליך של התמחרות פנימית בפחות משווי שוק, בעוד שהנתבעת, שמבקשת למכור, ביקשה התמחרות פנימית, כאשר המחיר המינימאלי הוא הערכת השמאי.
במצב דברים זה, איני סבורה שנכון לכפות על התובעים לקנות את חלקה של הנתבעת במחיר גבוה מהמחיר שהציעו, או על הנתבעת למכור את חלקה בפחות מהמחיר אליו הסכימה.
הצדדים יודיעו עד ליום 21.6.18 אם הם מסכימים לפירוק השיתוף כאשר המחיר המינימאלי הוא הערכת השמאי. במידה ולא יודיעו הצדדים עד למועד זה על הסכמה, ימונה כונס לביצוע הליך של התמחרות פומבית. מיותר לציין שגם הצדדים שבפני
יהיו רשאים להשתתף בהליך זה, וככל שיציעו את ההצעה הגבוהה ביותר, הם יזכו לקיים את רצון הוריהם ולהשאיר את הנכס בידי המשפחה.


ניתנה היום, כ"ד סיוון תשע"ח, 07 יוני 2018, בהעדר הצדדים.










א בית משפט שלום 22955-07/15 גדעון בלק, אמילי בלק, טמסין טננבלט נ' אנג'לה גלוריה סטיוארט, מרשה ג'ויס גולדסטון (פורסם ב-ֽ 07/06/2018)