פסקי דין על אזולאי אליהו | פסקי דין על כהן יצחק | פסקי דין על אנגלו סכסון קריות באמצעות אזולאי אליהו וכהן יצחק | פסקי דין על רדה דני | פסקי דין על זיסקינד דוד | פסקי דין על יעקב חן |

308/04 א     07/09/2005




א 308/04 אזולאי אליהו, כהן יצחק, אנגלו סכסון קריות באמצעות אזולאי אליהו וכהן יצחק, רדה דני נ' זיסקינד דוד, יעקב חן




1
בתי המשפט
א 000308/04
בית משפט השלום קריות
07/09/2005
תאריך:
כב' השופט ערן נווה

בפני
:
1. אזולאי אליהו

2. כהן יצחק

3. אנגלו סכסון קריות באמצעות אזולאי אליהו וכהן יצחק

4. רדה דני

בעניין:
התובעים
מ. טמבור ושות'

ע"י ב"כ עו"ד
נ ג ד
1. זיסקינד דוד

2. יעקב חן
הנתבעים
דורון חן

ע"י ב"כ עו"ד
פסק דין

בפני
תביעה לתשלום דמי תיווך. התובעת מס' 3 הינה שותפות בין התובעים 1 ו- 2 אשר העסיקו גם את התובע מס' 4 ואשר עוסקים בתיווך מקרקעין. התובעים הגישו תביעתם נגד רוכש הדירה הנתבע מס' 1 ומוכר הדירה הנתבע מס' 2 בגין דמי תיווך שמגיעים להם לטענתם.
לטענת הנתבעים, המתווך אשר בפועל תיווך ביניהם ולו שולמו דמי התיווך הינו מר צבי אלי אשר העיד בביהמ"ש ואינו צד לתביעה זו.

המקרה
הנתבע מס' 1 רכש מהנתבע מס' 2 דירה ברח' בן צבי 10/68 בקרית מוצקין (להלן: "הדירה"). ביום 11/3/02 חתם הנתבע מס' 2 על כתב התחייבות לתשלום דמי תיווך עם התובעת מס' 3 ואילו הנתבע מס' 1 חתם על כתב התחייבות דומה ביום 17/2/03. נטען ע"י התובעים, כי בין הצדדים סוכם על תשלום דמי תיווך בגובה של 2% ממחיר הדירה (כך מציין גם טופס ההתחייבות).

עניינה של תביעה זו הוא איפוא בתשלום דמי תיווך על יסוד כתב התביעה המתוקן וזאת עקב העובדה, כי בסופו של יום הדירה נמכרה/נרכשה ע"י מי מהנתבעים.

הנתבעים להגנתם טוענים לעומת זאת, כי התובעים לא היו "הגורם היעיל" בביצוע העסקה כאשר "הגורם היעיל" היה למעשה מר צבי אלי.
בתחילה הכחישו הנתבעים את ההתקשרות עם מי מהתובעים ואולם טענה זו נזנחה בהמשך ואני מייחס משקל רב לעניין זה כפי שאבהיר בהמשך. עוד טוענים הנתבעים, כי התובעת מס' 3 איננה אישיות משפטית כלל ולכן אין גם הצדקה לאכוף את החוזה מולה.
עניין נוסף אשר הועלה ע"י הנתבעים, הוא כי לתובע מס' 4 אשר בפועל ביצע את ההתקשרות עם הנתבעים, לא היה כלל רישיון תיווך בזמנים הרלוונטיים נשוא התביעה ולכן גם אם יוכח כי הנתבע מס' 4 היה "הגורם היעיל" אין לשלם דמי תיווך בנסיבות תיק זה.

אדון בטענות כסדרן:
ראשית דבר יש לקבוע, האם בין התובעים לנתבעים נחתם חוזה, אשר לפיו התובעים או מי מטעמם פעלו לתיווך בין הנתבעים, תיווך המזכה את התובעים בדמי תיווך. לאחר התפתחויות בתיק זה וחקירת עדים, אין עוד מחלוקת לפיה הנתבעים שניהם אכן חתמו על כתב התחייבות "הזמנה לשירותי תיווך" מול התובעים וכל הטענות אשר הועלו בכתב ההגנה על זיוף חתימות, נזנחו בסופו של דבר בסיכומי הנתבעים.
האם ולאחר שברור שנוצרו יחסים חוזיים בין הצדדים, הוותה התנהגות התובעים כהתנהגות "הגורם היעיל" המזכה אותם בדמי תיווך?
הסע' הרלוונטי הוא סע' 14(א)(3) לחוק המתווכים במקרקעין התשנ"ו - 1996. הפסיקה קבעה, כי "הגורם היעיל" ייחשב כגורם יעיל לקשירת העסקה כאשר קיים קשר סיבתי בין פעילותו שלו למימוש העסקה. לא די בכך שהמתווך יהיה גורם מסויים בשרשרת הסיבתיות, אלא עליו להיות הגורם "שהוא הגורם היעיל". נקבעו מס' מבחנים ואינדיקציות בפסיקה ואציין את העיקרים שבהם:
מידת הדימיון בין ההצעה המקורית בה היה מעורב המתווך לבין החוזה הסופי, האם המחיר שהוצע זהה או קרוב לזה שעליו סיכמו הצדדים, ואם לא עבר זמן רב מההצעה עד לגמר העסקה הסופית.
הדגש בפסיקה הוא על יעילות פעולת המתווך ולא על ריבוי פעולותיו. די איפוא לעיתים במסירת כתובת או הפגשת הצדדים על מנת שהמתווך ייחשב כ"גורם יעיל" שהביא להתקשרות. בפרשת מוסקוביץ (ע"א 2144/91 מוסקוביץ ואח' נ. מנהל עזבון המנוח טוביה ביר ז"ל פד"י מ"ח(3), עמ' 116), אמר הנשיא שמגר:
"השאלה אימתי פעולת המתווך היא הגורם היעיל נגזרת מבחינתה של מערכת העובדות. ברגיל כאשר המתווך מפגיש בין הצדדים, אין קושי לקבוע, כי הוא הגורם היעיל לעסקה. ברור כי מתקיים מו"מ, אשר המתווך עשוי ליטול בו חלק ובסיומו נכרת חוזה. הנה כי כן צומחת זכאות המתווך לשכרו ההוגן והראוי. אך פעמים רבות עובדות העניין אינן כה פשטניות, עשויות להתגלע מחלוקות בין הצדדים במהלך המו"מ אשר אינן ניתנות לגישור. רק גורם נוסף (מתווך נוסף או אדם אחר) עשוי לסייע לצדדים לחצות את התהום הפעורה ביניהם. כאן מתחילים הקשיים בהכרעה בשאלה, האם המתווך הוא הגורם היעיל. יש לבחון האם הגורם הנוסף היה הגורם היעיל? או שמא שניהם או אף אחד מהם? מבחינה תיאורטית כל אחד מהתוצאות אפשרית, פעמים אין זכאות לדמי תיווך, פעמים ישנה זכאות למתווך אחד ופעמים למס' מתווכים".

ניתן לראות, כי הטענה שמר צבי אלי הוא זה אשר היה "הגורם היעיל", אין בה בהכרח כדי להעלות או להוריד מעצם דרישת התובעים לדמי תיווך שכן, הפסיקה עצמה קבעה, כי ישנה האפשרות, כי שני מתווכים היוו את "הגורם היעיל" ביחד ולחוד.

מר צבי אלי והנתבע מס' 2 הינם חברי ילדות כפי שעולה מעדותם בביהמ"ש. התובעים טוענים שהחוזה לרכישת שירותי התיווך אשר נחתם בין הנתבעים לתיווך רמב"ד (מר צבי אלי) הינו חוזה פקטיבי בלבד ולהוכחת טיעונים אלו הם מציינים, כי למרות החלטתו המפורשת של ביהמ"ש, לא עמד העד מר צבי אלי ו/או הנתבעים בה. החלטתו של ביהמ"ש מיום 13/10/04 קבעה, כי בעדותו יביא מר צבי אלי את המסמכים הבאים ואני מצטט: "החשבוניות והקבלות של המתווך, כרטסת כתבי ההזמנות שלו המקוריות, אישור פנקס החשבוניות שלו משנת 2003, פנקס הקבלות, חשבונות שקיבל עבור התיווך שלו לעניין מכר דירות מגורים מינואר 2003 ועד סוף שנת 2003, כל ההסכמים, כתבי ההתחייבויות, תשלום שכ"ט בגין מכר דירות לתקופה של שנה וכל מסמך הנוגע לעסקאות נשוא התובענה עליו חתמו הנתבעים". בעדותו בביהמ"ש לא הביא עימו העד את הסכם התיווך המקורי עם הנתבעים ואת כרטסת החשבוניות שממנה ניתן היה ללמוד מהו שכה"ט אשר נהג לגבות מלקוחותיו, בשים לב לעובדה, כי במקרה שלפנינו הוא גבה שכ"ט בגובה של חצי אחוז בלבד מן הנתבעים. יש בעובדה, כי העד לא הביא עימו את החומר הנדרש וזאת למרות הירידה לפרטים של ביהמ"ש עצמו תוך ציון ספציפי של המסמכים שיש להביא ולבחון, כדי לתמוך בגרסת התובעים בהקשר עדותו של מר צבי אלי. עם זאת, אני לא מסתפק בכך ובוחן את הדברים לגופו של עניין.
הנתבע מס' 2 טען בעדותו שלא נפגש עם הנתבע מס' 1 באמצעות התובע מס' 4 וכי הדבר נעשה ע"י מר צבי אלי. ואולם לאור עדותו של הנתבע מס' 1, אין לקבל את עדותו זו של הנתבע מס' 2. מעדות הנתבע מס' 1 עולה במפורש, כי התובע מס' 4 ליווה את הנתבע מס' 1 והיה נוכח עימו כאשר בדק את דירתו של הנתבע מס' 2 ועל כן אני פוסק כי התובע מס' 4 הוא זה אשר הפגיש בין הצדדים לראשונה והכל מטעם תיווך אנגלו סכסון אליו פנו הנתבעים עצמם שהם יודעים כי אנגלו סכסון אשר אליו פנו לצורך שירותי התיווך, הינו הגורם המטפל בעניינם.
עוד עולה מעדותו של הנתבע מס' 1, כי הסיבה בגינה לא סגר את העסקה בזמנו היתה בגין העובדה שאישתו לא היתה מרוצה מהדירה וכן כי לא מכר עדיין את דירתו, אך בסופו של יום, הנתבע מס' 1 רכש את הדירה מהנתבע מס' 2 (למרות אי שביעות רצונה של אישתו). ניתן לומר איפוא במידה רבה של ביסוס, כי הסיבה בגינה העסקה לא יצאה לפועל בזמנו, אלא לאחר חצי שנה היתה עקב העובדה שהנתבע מס' 1 פשוט לא מכר את דירתו וללא סיבה נוספת אשר גם אם היתה נכונה לא שינתה את התוצאה הסופית של רכישת הדירה.
המשמעות היא שדין התביעה בכללותה להתקבל. עם זאת, לחובתם של התובעים עומדת העובדה, כי התביעה היא ע"ס של 18,900 ₪ המהווים 2% המגיעים להם מן הנתבעים ביחד לפי ערך דירה בגובה של 175,000$. ואולם המחיר בו נמכרה הדירה מחיר שהתובע מס' 4 טוען שהוא שהביא את הצדדים למחיר האמור, היה 165,000$ בלבד, המחיר בו נמכרה הדירה.
הסתירה הזו בדרישת התובעים מביאה את הנתבעים לטענה, כי זו הסיבה לאי סגירת העסקה וכי המתווך מר צבי אלי הצליח לעשות פשוט מה שקודמיו לא הצליחו, על ידי כך שהפחית את שכר טרחתו במודע מ- 2% לחצי אחוז בלבד ובכך אפשר את מכירת הדירה במחיר נמוך ב- 10,000 דולר והיווה את הגורם היעיל בביצוע העסקה.
גרסה זו של מר צבי אלי ושל הנתבעים לא שכנעה אותי כלל ועיקר ומצאתי אותה בלתי אמינה בנסיבות העניין.
אני נותן אמון שהתביעה בסך 175,000 דולר, דהיינו אחוז דמי התיווך הנתבע מתוך סכום זה משקף את ההתחייבות שנחתמה ע"י הצדדים ואין בה כדי לסתור את הקביעה, כי התובעים הם שהיווו את הגורם היעיל בביצוע העסקה. עם זאת, מדובר בשני אחוז שיש לחשב אותם מתוך סכום של 165,000 דולר בלבד.
המשמעות עד עתה היא שדין התביעה להתקבל בהסתייגות האמורה ואולם, טרם דנתי בטענות "הקשות" אשר העלו הנתבעים כנגד התובעים וטענות אלה לטענתם צריכות להביא את ביהמ"ש למסקנה כי דין התביעה המשפטית להידחות ולא להתקבל.

טענה ראשונה עניינה שהנתבעת 3 (השותפות) איננה אישיות משפטית ועל כן אין לה מעמד בתביעה זו ואילו הטיעון השני שהינו טיעון בעייתי מאוד מבחינתם של התובעים הוא כי התובע 4 עפ"י פסה"ד לא היה בעל רשיון לעסוק בתיווך בזמן ביצוע ההתקשרות החוזית בין הצדדים ולכן, אין לחייב את הנתבעים לשלם לו דמי תיווך.

סעיף 14 א' (1) לחוק המתווכים במקרקעין התשנ"ב - 1996 מאוד נחרץ בקביעתו ואני מצטט:
א. "מתווך במקרקעין יהיה זכאי לדמי תיווך מאת לקוח אם נתקיימו כל אלה:
1. הוא היה בעל רשיון לפי חוק זה בעת שעסק בתיווך או שחל עליו באותה עת פטור זמני בהתאם לאמור בסעיף 20".

התובעים לא יכולים להתעלם מהעובדה שאכן לתובע מס' 4 לא היה בזמן הרלוונטי לתביעה רשיון לעסוק בתיווך. ואולם הם מנסים להיבנות מקונסטרוקציות משפטיות אחרות ובתוכם "חוק השליחות" דהיינו, כי התנהגות התובע מס' 4 היתה בעצם דומה במהותה להתמחות כפי שנהוג במקצוע "המשפטים" וכי הדבר נהוג מזה שנים ואינו חריג בנוף מקצוע התיווך בכלל ובאנגלו סכסון בפרט.

נשאלת השאלה האם לקבל את התביעה אשר הוכחה במובן היותו של התובע מס' 4 הגורם שהפגיש בין הצדדים והיה הבסיס לביצוע ההתקשרות החוזית או לדחות אותה לאור העובדה שהתובע מס' 4 היה ללא רשיון לעסוק בתיווך ולמעשה, לא היה מוסמך לבצע את פעולת ההחתמה ואת הפעולות שמכוחן עלה נושא מכירת וקניית הנכס נשוא כתב התביעה.

באיזון שבין השניים אני בוחר בדרך של קבלת התביעה ואולם קבלת התביעה תעשה ללא פסיקה של הוצאות לחובתם של הנתבעים שכן, יש לראות בכך ביקורת ציבורית שמותח ביהמ"ש על ההתנהלות שמתוכה פעל התובע מס' 4 ללא רישיון לעסוק בתיווך בעת הרלוונטית.

יש לזכור וכאן אני מסביר מדוע בחרתי לקבל את התביעה, כי הנתבעים היו חסרי תום לב הן בטענותיהם לאי חתימתם על טופסי הזמנת השירות, כי טופסי ההזמנה נחתמו במשרדי אנגלו סכסון כאשר הנתבעים מודעים לכך שאנגלו סכסון היא הגורם שמטפל בעניינם וכי מדובר בחברה גדולה ובעלת מוניטין. נכון הדבר שהביצוע של הפגשת הצדדים היה בידיעתו של התובע מס' 4 שהיה ללא רישיון לעסוק בתיווך ואולם בפועל, לא הוא היחידי שעמל על הצלחת העסקה והחתימה נעשתה גם בין השאר במשרדי אנגלו סכסון עצמה שניתן לראות בה יחד עם השותפים 1 ו- 2 שהם התובעים 1 ו- 2 בבחינת אישיות משפטית לצורך ההכרעה בתיק זה.

אשר על כן, דין התביעה להתקבל באופן שהנתבעים ביחד ו/או לחוד ישלמו לתובעים את דמי התיווך בשיעור של 2% מתוך 165,000 דולר עפ"י שער הדולר היציג בעת מתן פסה"ד ובתוספת שיפוי על אגרות בימ"ש בלבד ששילמו התובעים ללא פסיקה של הוצאות המתייחסות להוצאות משפט ושכ"ט עו"ד עקב מורת רוחו של ביהמ"ש מהעובדה שהתובע מס' 4 שטיפל בעסקה כפי שהובהר בפסה"ד היה חסר רישיון לעסוק בתיווך בעת הרלוונטית.

הייתי מציע כי סנקציה זו של אי פסיקת הוצאות תלמד ע"י אנגלו סכסון לעתיד לעניין שנראה בעיני חשוב שבמהלכו נציגים שלה יהיו גם בעלי רישיון לעסוק בתיווך ולא יפעלו ללא רישיון לכל דבר ועניין.

סכום זה עפ"י פסה"ד יש לשלם תוך 30 יום שאם לא כן ישא הסכום הפרשי הצמדה וריבית כחוק.

ניתן היום ג' באלול, תשס"ה (7 בספטמבר 2005) בהעדר הצדדים.
ערן נווה
, שופט
קלדנית: אורלי








א בית משפט שלום 308/04 אזולאי אליהו, כהן יצחק, אנגלו סכסון קריות באמצעות אזולאי אליהו וכהן יצחק, רדה דני נ' זיסקינד דוד, יעקב חן (פורסם ב-ֽ 07/09/2005)