פסקי דין על אברהם שיף ודיאנה שיף | פסקי דין על הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל-אביב

85082/12 ערר     10/06/2018




ערר 85082/12 אברהם שיף ודיאנה שיף נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל-אביב




מדינת ישראל
מינהל תכנון- משרד האוצר
מחוז תל-אביב
ועדת ערר לתכנון ובניה
פיצויים והיטלי השבחה
__________________________________________________________________

בפני
הוועדה: יו"ר: עו"ד גילת אייל

מ"מ חבר ועדה: מר מיכאל גופר, אדריכל ומתכנן ערים
נציגת מתכננת המחוז: גב' רינת קרן


העוררים: אברהם שיף ודיאנה שיף

ע"י ב"כ עו"ד דוד גידנסקי



המשיבה: הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל-אביב

ע"י ב"כ עו"ד ניר בראונשטיין
החלטה
ערר זה הוגש כנגד חיוב העוררים בהיטל השבחה בגין תכניות 3735 ו- ג/ 1, בעקבות מימוש בדרך של היתר בנייה. בערר טענו העוררים כי יש להחיל עליהם את שומתה המכרעת של השמאית גבע בלטר, מיום 27.11.2011, שניתנה בהליך שהתקיים בין מרבית בעלי הזכויות באותה חלקה לבין הוועדה המקומית (להלן: "שומת 2011").
בהחלטתנו מיום 24.02.2016 קבענו בהקשר זה כדלקמן:
"טענתם המרכזית של העוררים בשני העררים שבפני
נו היא כי מן הראוי להחיל על עניינם את השומה המכרעת אשר ניתנה על ידי השמאית המכריעה גבע בלטר בהליך שהתנהל בין בעלי זכויות אחרים במושע באותה חלקה לבין הוועדה המקומית.
כאמור, עמדת הוועדה המקומית היא שלשומה מכרעת אין ולו מעמד מנחה וכי כל פועלה הוא כלפי מי שהיו צד לה. באשר לטענה זו נבקש להעיר את הדברים הבאים:
ראשית, דומה כי הטענה אינה בהכרח עולה בקנה אחד עם נוהגה של הוועדה המקומית לא אחת בפני
נו להסתמך על קביעות במסגרת שומות מכריעות אף במקרים הרבה פחות מובהקים מאשר המקרה דנן, שבו מדובר בשומה מכרעת שניתנה לגבי אותה חלקה ממש רק שהנישומים בה היו בעלי זכויות אחרים במושע בחלקה ולא העוררים שבפני
נו. בתוך כך מביאה בפני
נו הוועדה המקומית לא אחת שומות מכרעות ומבקשת להתבסס עליהן כאסמכתאות ממש גם כאשר מדובר בקביעות כלליות בגין תוכניות אחרות ובנושאים שונים. הועדה המקומית טוענת בפני
נו לא אחת כי היא מחוייבת ממש בשומות מכרעות אלה ואינן יכולה לחרוג מהן וכי חריגה כאמור לא תהא ראויה בהיותה רשות מנהלית ומטעמים של שוויון בין נישומים. עולה לכאורה כי עמדתה הנחרצת של הועדה המקומית בדבר משקלן ומשמעותן של שומות מכרעות חלה רק מקום שבו מדובר בשומות מכרעות המקובלות על הועדה המקומית. דא עקא שדומה שיש קושי בעמדה דו ראשית זו של הועדה המקומית. המעט שניתן לומר על טענת הוועדה המקומית בפני
נו בתיק זה היא שהיא עומדת בסתירה לטענותיה בהליכים אחרים על כל המשתמע מכך, במיוחד כאשר מדובר ברשות מינהלית.
הערה שנייה, מתחייבת לטעמינו, הינה כי הוועדה המקומית במקרה דנן היתה גם היתה צד לשומה המכרעת ואף בחרה שלא לערור עליה, הגם שהדבר היה בידה, ומשכך בוודאי מוקשית טענתה כי אין השומה המכרעת מחייבת אותה כלל ועיקר אלא בפני
אותם נישומים שהיו צד לה.
להתנהלותה זו של הוועדה המקומית קיימות וודאי משמעויות. עם זאת, מצאנו להשאיר את הדיון במשמעויות אלה לעת מצוא. זאת לנוכח קביעתו של בית המשפט העליון בבר"ם 2049/15 פרדסי כפר בריינדס נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, חדרה (פורסם בנבו, 31.05.15) והחלתה על ענייננו.
נבאר: באותו עניין נדרש בית המשפט העליון (כב' השופטת ד' ברק - ארז) לבקשת רשות ערעור על החלטת בית המשפט לעניינים מינהליים בעמ"ן 12379-02-14 מצקין נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה חדרה (פורסם בנבו, 17.02.15).
החלטת בית המשפט לעניינים מינהליים בעניין מצקין דנה במצב שבו ניתנו שתי שומות מכריעות ע"י שני שמאים מכריעים שונים, לנוכח שתי בקשות למינוי שמאי מכריע שהוגשו ע"י שתי קבוצות שונות של בעלי מניות בחברות שהיו הבעלים בקרקע. בית המשפט לעניינים מינהליים עסק בפסק דינו בראש ובראשונה בסמכות וועדת ערר בנסיבות שכאלה למנות שמאי מכריע נוסף במסגרת עררים שהוגשו בפני
ה על החלטות השמאים המכריעים. מסקנתו של בית המשפט היתה כי אכן קיימת סמכות שכזו וכי בנסיבות שבפני
ו אף אין מקום להתערבות בהחלטת וועדת הערר גופה למנות שמאי מכריע שלישי. בבקשת הרשות לערור על החלטה זו, שהוגשה ע"י הוועדה המקומית, קבעה כב' השופטת ד' ברק-ארז כי אין הצדקה בפני
ה למתן רשות לערור, ובתוך כך קבעה כי בנסיבות העניין קביעת וועדת הערר כי יש למנות שמאי שלישי היא בוודאי בסמכות הוועדה. בית המשפט העליון הוסיף וקבע:
"במבט צופה פני עתיד אציין כי הלקח הברור שעולה מהבקשה דנן הוא כי במקרים שבהם קיימים כמה חייבים בתשלום של היטל השבחה בגין אותה חלקת מקרקעין, ככלל נודעת עדיפות למינויו של שמאי מכריע אחד באופן שימנע מראש מצב של שומות סותרות כמו בענייננו. קיומן של שומות סותרות ביחס לאותם מקרקעין, לאותו מועד קובע ואף לאותם בעלי זכויות, במסגרת הליכים של שומה מכרעת, חותר תחת התכלית של שוויון בגבייתם של תשלומי חובה, וממילא גם באמון הציבור בהליכים אלה. על כן, יש להימנע ממנו ככל הניתן."
(שם בסעיף 24 להחלטתה של כב' השופטת ד' ברק-ארז).
לנוכח קביעה זו דומה כי ממילא מתחייב בעניין דנן, למצער, כי הגב' בלטר תמונה כשמאית מייעצת לוועדה לצורך הכרעה בעררים דנן. הסמכות נתונה כמובן ליו"ר מועצת השמאים אך ככל הידוע לנו ומטבע הדברים כך נוהגת היא למן קביעה זו של בית המשפט העליון.
התחבטנו בשאלה האומנם ראוי בנסיבות דנן לבקש מינויו של שמאי מייעץ ולא לקבוע כי השומה המכרעת של הגב' בלטר תחול ככזו על העוררים בענייננו. בנסיבות העניין, סברנו שיש מקום לאפשר לוועדה המקומית להישמע בפני
שמאי מייעץ באשר לסוגיות השמאיות טרם מתן החלטה בעניין זה וזאת, בין היתר, לנוכח טענות הוועדה המקומית לפיהן קיימים הבדלים בין המימוש שהיה נשוא הכרעתה של הגב' בלטר במסגרת השומה המכרעת הנ"ל לבין המימוש דנן וכי לעניין זה קיימות השלכות אף על היטל ההשבחה. הכל, הגם שטענותיה אלה של הוועדה המקומית הועלו לראשונה אך במהלך הדיון בפני
נו ולא נמצא להם כל ביטוי בתשובת הוועדה המקומית לערר.
נציין, כי בקביעתנו זו אין משום קבלת טענות הוועדה המקומית בעניין זה אלא מתן אפשרות להעלותן בפני
השמאית המייעצת טרם הכרעה על ידינו."
ודוק: שומת 2011 נערכה למימוש במכר, בעוד המימוש שלפנינו הוא מימוש בהיתר.
בהמשך להחלטתנו מונתה השמאית המכריעה גב' הגברת בלטר כשמאית מייעצת בתיק זה, וביום 27.11.2016 ניתנה חוות דעתה (להלן: "שומת 2016").
בחוות הדעת ציינה הגברת בלטר כי בשומת 2011 בעניין המגרש שבנדון, חושב שטח הבנייה בגג באופן תיאורטי, אך בפועל כוללת הבקשה להיתר מושא שומת 2016 - בנייה בהיקף גבוה יותר. השמאית המייעצת קיבלה את עמדת שמאית הועדה המקומית שלפיה, לצורך בחינת ההשבחה, יש להביא בחשבון את השטח שהתבקש בפועל בהיתר.
לצדדים ניתנה הזדמנות להגיב לחוות הדעת.
הוועדה המקומית הודיעה כי מוסכם עליה שוועדת הערר תאמץ את השומה המייעצת על כל חלקיה.
העוררים טענו כי המימוש השונה לא יצר זכויות שונות או השבחה שונה של המקרקעין מכוח תכנית ג/ 1 ויש להחיל את שומת 2011 על עניינם, על יסוד דוקטרינת השתק פלוגתא ומתוך החובה ליישום מדיניות משפטית נאותה המקפידה על שוויון בגביית תשלומי חובה מן האזרחים. זאת, על מנת לשמר את אמון הציבור במערכות השלטוניות.

בהחלטתנו הנ"ל, איפשרנו לעוררים לתקן את כתב הערר ולטעון כנגד החיוב בגין תכנית 2553, כדלקמן:
אשר לבקשת העוררים לתקן את כתב הערר ולאפשר להם לאתגר את החיוב בגין תוכנית 2553:
העוררים הגישו ערר כדין כנגד חיובם בתוכניות אחרות. אומנם, הערר לא כלל טענות כנגד החיוב בגין תוכנית 2553 ואין ספק שעל מנת לאפשר ערר בגין חיוב זה יש צורך בהארכת מועד להגשת ערר ואולם נסיבות העניין מצדיקות, לטעמנו, מתן ארכה שכזאת.
כפי שמציינים העוררים בצדק, שובר החיוב בהיטל השבחה שהוצא להם כולל שורת חיוב בגין תוכנית 2553 אך שומת הוועדה המקומית מגלה בעמוד 9 בתחשיב השומה, כי שורה זו בהודעת החיוב מתייחסת הלכה למעשה לחיובים בגין שלוש תוכניות שונות: תוכנית 1680, תוכנית ע, ותוכנית 2553. אכן היה בידי העוררים לעיין בשומת הוועדה המקומית במלואה ולעמוד על עניין זה כבר לעת הגשת הערר המקורי, ואולם פער זה שבין תחשיב השומה לבין השובר, כאשר במקביל תלוי ועומד ערר שהוגש כדין על ידי העוררים כנגד חיובים בגין תוכניות אחרות בנוגע לאותו מגרש ממש, מצדיק לטעמנו הארכת מועד להגשת ערר בגין החיוב בתוכנית 2553 (אשר למעשה הינו חיוב בגין 3 תוכניות כאמור). לכך יש להוסיף, כי חלק מהתוכניות שנכללו בשורת החיוב של תוכנית 2553 אושרו אכן טרם שהעוררים רכשו את הזכויות במקרקעין. במכלול הנסיבות סבורים אנו כי הוועדה המקומית אינה יכולה להישען על טענות בדבר הסתמכותה על כך שהחיוב בגין תוכנית 2553 הפך חלוט וקיימים נימוקים מיוחדים המצדיקים אכן הארכת המועד כפי שהתבקש ע"י העוררים.
השמאית המייעצת תתבקש אפוא להתייחס אף לטענות העוררים באשר ל- 3 התוכניות הנוספות.
נציין כי על פני הדברים אין מקום לחיוב העוררים בגין תוכניות שאושרו קודם למועד שבו רכשו את הנכס אולם אנו מותירים עניין זה להכרעה לאחר שתתקבל השומה המייעצת".

נוסיף עוד, כי במהלך הדיון שהתקיים לאחר מתן שומת 2016 ולבקשת העוררים, העלו העוררים לראשונה טענה שלפיה נפלה טעות בשומת 2016 של הגברת בלטר, לגבי המצב הקודם לתכנית ג/ 1. בשומה המכרעת נקבע בהקשר זה כי אין להביא בחשבון את הזכויות לחדרי יציאה אל הגג מכוח תכנית ג' כתוספת לזכויות שלפי תכנית 2553, וכי השטחים לחדרי היציאה אל הגג הינם מתוך כלל השטחים העיקריים בתכנית 2553. עמדת העוררים הינה כי קביעה זו בטעות יסודה וכי היה מקום להביא במצב הקודם לתכנית ג/1 את שטחי חדרי היציאה לגג מכח תכנית ג' בנוסף לתכנית 2553.

דיון והכרעה

החלת שומת 2011 ומעשה בית דין
במסגרת החלטתנו מיום 24.02.2016 בתיק זה, לא קיבלנו את טענת העוררים שלפיה יש להחיל את שומת 2011 ככזו על עניינם. סברנו, כפי שציינו בהחלטתנו, כי מן הראוי לאפשר לועדה המקומית לטעון בפני
גב' בלטר, שכתבה את שומת 2011 ואשר ביקשנו כי תמונה כשמאית מייעצת בתיק זה, כי היקפי מימוש שונים מצדיקים אכן שיעור השבחה במקרה זה השונה משומת 2011.

השמאית המייעצת גב' בלטר קיבלה את עמדת הועדה המקומית בהחלטה מנומקת וקבעה כי:

"בהכרעה קודמת מיום 27 בנובמבר 2011 בעניין המגרש שבנדון, חושב שטח הבניה בגג באופן תיאורטי, בפועל, כוללת הבקשה להיתר בניה בהיקף של 312.26 מ"ר בגג. אני מקבלת את עמדת שמאית המשיבה כי יש להביא בחשבון את השטח שהתבקש בפועל. הערכת ההשבחה הקודמת כללה חישוב תיאורטי בהעדר נתונים מדוייקים, מאחר ובפועל התבקשו שטחים בהיקף גדול יותר במסגרת הוראות התכנית (ללא הקלות וכיו"ב) אין מניעה שלא לקבוע השבחה בגין שטחים אלו"
(עמוד 18 לחוות הדעת).

לעוררים ניתנה ההזדמנות להגיב לשומה המייעצת של גב' בלטר, אך הם לא ניצלו הזדמנות זו להעלות טענה כלשהי כנגד השומה המייעצת. העוררים אף אינם טוענים בפני
נו כי נפלה טעות בקביעתה של גב' בלטר בדבר היקף הבניה בגג כפי שהתבקשה בהיתר.
במידה רבה, טענותיהם של העוררים בפני
נו היום יוצאות כנגד החלטתנו הקודמת, במעין ערעור עליה, ואף בלא שיש בפיהם טענות חדשות. לא זו אף זו, ההליך הנוסף בפני
השמאית המייעצת, על המשאבים שהושקעו בו, לא היה נחוץ כלל לו סברנו כי יש ממש בטענת העוררים בדבר תחולה מלאה ואוטומטית של שומת 2011.
לכאורה די בכך על מנת לדחות את טענות העוררים, אך מעבר לכך נבקש לומר הדברים הבאים:
יש בפני
נו שומה מייעצת לגבי שווי הזכויות במצב החדש אשר העוררים לא העלו כל טענה כנגד נכונותה. יתר על כן, הערר התבסס מלכתחילה על הבקשה ליישם את שומת 2011, הזהה לשומת 2016 בכל דבר ועניין למעט באשר למימוש בהיקף הבניה בגג, ובפי העוררים אין גם היום טענה כי נפלה טעות בקביעת השמאית המייעצת בתיק שלפנינו בדבר היקף הבניה בגג.
אין מחלוקת ששומת 2011, שנערכה למימוש במכר, אשר נערכה על בסיס חישוב תיאורטי, לא הביאה בחשבון את מלוא פוטנציאל הבניה בגג, וכי בפועל, בהיתר הבניה מושא ערר זה שלפנינו, התבקשה בניה בהיקף רחב יותר מזה שהובא בחשבון בשומת 2011.
משמעות הדבר היא כי העוררים אמנם ממשים ובונים זכויות בהיקף רחב יותר מזה שהובא בחשבון בשומת 2011, אך הם עומדים על כך שאין לחייב אותם בהיטל השבחה המשקף את מידת המימוש בפועל. זאת מאחר שהדבר לא הובא בחשבון בשומת 2011 שניתנה בהליך שהתנהל ע"י בעלי זכויות אחרים בחלקה, בעת מימוש במכר.
הכלל הרחב, שלפיו יש לשאוף לכך כי במסגרת היטל השבחה יוטל מס אמת, מחייב אימוצה של שומה מייעצת זו משנת 2016.
העוררים מבקשים מאיתנו לחרוג מכלל זה, ולקבוע כי עליהם לשלם היטל השבחה באותו היקף ששילמו שותפיהם לחלקה שמכרו את חלקם בזמנו - היטל שהתבסס על תחשיב של היקף בניה קטן יותר בגג, אשר השמאית המייעצת מציינת כי היה שגוי.

העוררים לא ביססו בפני
נו כלל ועיקר את טענתם שלפיה זכאים בעלי זכויות בחלקה, שלא היו צד להליך שיזמו בעלי זכויות אחרים בחלקה, בפני
שמאי מכריע – כי השומה המכרעת תוחל עליהם באופן אוטומטי וללא כל סייג, גם אם מדובר במימושים שונים, והתבררו נסיבות שונות, כבענייננו.
תוצאה זו אף אינה עולה מהחלטת בית המשפט העליון (כב' השופטת ברק-ארז) בעניין בר"ם 2049/15 פרדסי כפר בריינדס נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, חדרה (פורסם בנבו, 31.05.15), אשר עמדה על הכלל שלפיו "במקרים שבהם קיימים כמה חייבים בתשלום של היטל השבחה בגין אותה חלקת מקרקעין, ככלל, נודעת עדיפות למינויו של שמאי מכריע אחד באופן שימנע מראש מצב של שומות סותרות" (שם, בפסקה 24 לפסק הדין). עדיפות למינויו של שמאי מכריע אחד – אכן, אך זכות של נישומים לתחולה אוטומטית ומלאה של שומה מכרעת גם אם לא היו צד לה וגם אם הנסיבות שונות – אין כאן.
בערר תא/85009/12, תא/85171/14, תא/85042/11 מיכאלי נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב (פורסם בנבו, 14.08.2016), הבענו דעתנו כי מקום שבו קיימת שומה מכרעת חלוטה בחלקה מסויימת, נקודת המוצא היא החלתה גם על יתר השותפים בחלקה. ציינו כי הועדה המקומית בוודאי מחוייבת להעמיד את הנישומים על קיומה של שומה מכרעת שכזו לגבי חלקתם הם. עם זאת איננו סבורים כי בכל מקרה, יהיו הנסיבות אשר יהיו, לא תוכל הועדה המקומית לטעון לקיומם של טעמים שבגינם אין להחיל את השומה המכרעת הקודמת, במלואה, במקרה אחר.
במקרה שלפנינו הטענה היא כאמור שבמסגרת ההיתר התבקשה בניה בגג בהיקף שונה מזה שחושב בשומת 2011. השמאית המייעצת, שהיתה השמאית המכריעה שערכה את שומת 2011, קיבלה עמדה זו.
בנסיבות אלה איננו סבורים כי קביעת היטל ההשבחה באופן שמשקף את המימוש בפועל, לאחר ההליך שקויים בפני
נו בעניין, ולאחר שהעוררים נשמעו בפני
נו, יש בו כדי לפגוע באמון הציבור ברשויות, כפי שטוענים העוררים בפני
נו.

העוררים טענו עוד כי בענייננו מתקיים מעשה בית דין, ולמעשה שומת 2011 מהווה השתק פלוגתא כנגד הועדה המקומית בכל הקשור להיטל ההשבחה שאמור לחול בעניינם.
שאלת החלת השתק פלוגתא על שומה מכרעת, מעוררת קשיים א-פריורי הנובעים מאופיו של מנגנון ההכרעה בעניין היטל השבחה, כפי שהוסדר בחוק התכנון והבניה, התשכ"ה - 1965 ובתקנות שלפיו.
קושי ראשון נעוץ בכך שלא אחת ניתנות, במקביל או במועדים סמוכים, מספר שומות מכרעות על ידי מספר שמאים מכריעים בתחום אותה חלקה ממש או בחלקות סמוכות, בעלות מאפיינים דומים, אשר חלות עליהן תכניות זהות. אילו מן הממצאים והמסקנות באיזו מהשומות המכרעות יהווה השתק פלוגתא?
קושי נוסף עניינו בכך שעל פי הפסיקה, אמת המידה להתערבות בשומה מכרעת הינה מצומצמת. בהתאם לאמת מידה זו תתערב ועדת הערר בשומה מכרעת רק מקום שנפל בה פגם מהותי או דופי חמור. אמת מידה זו מכתיבה את היקף העררים על שומות מכרעות (ובוודאי את היקף הצלחתם של עררים כאלה). בנסיבות שכאלה דומה כי יש קושי לקבוע כי צד שלא תקף את השומה המכרעת, מושתק, כמחסום דיוני, במסגרת הליך אחר, מלהעלות כל טענה כנגד השומה המכרעת. הקושי נעוץ בכך שמלכתחילה, השתק הפלוגתא מבוסס על התפיסה כי לבעל הדין היה יומו בפני
בית המשפט לגבי פלוגתא זו או אחרת. כאשר מדובר בפלוגתאות אשר מעצם טיבו של ההליך עשויות להיוותר על כנן אף רק משום שלא נפל בשומה פגם מהותי או דופי חמור, התפיסה שלפיה לבעל הדין היה יומו אינה מוגשמת במלואה.
אך לא זו בלבד.

התנאים לקיומו של השתק פלוגתא כפי שנקבעו בפסיקה הינם כדלקמן:

"השתק פלוגתא לא יחול אלא בהתקיים ארבעה תנאים עיקריים: קיומה של זהות עובדתית ומשפטית בין הפלוגתא שהוכרעה במסגרת פסק הדין הראשון לבין זו העומדת לדיון במקרה הנדון; שנית, קביעתו של ממצא פוזיטיבי באותה פלוגתא במסגרת פסק הדין הראשון, להבדיל מממצא שנקבע עקב היעדר הוכחה; שלישית, נדרש כי ההכרעה בפלוגתא הייתה חיונית לתוצאה הסופית שנקבעה בהתדיינות הראשונה; תנאי רביעי לביסוסו של השתק פלוגתא הוא זהות בעלי הדין בהתדיינות הראשונה שהוכרעה ובהתדיינות המאוחרת, או היות הצדדים בהתדיינות המאוחרת חליפיהם של הצדדים בהתדיינות הראשונה או היותם "קרובים משפטית" לבעלי הדין שהתדיינו במקרה הראשון"
ע"א 9551/04 אספן נ' מדינת ישראל (פורסם בנבו, 12.10.2009)

מבלי להידרש למכלול התנאים לקיומו של מעשה בית דין, אין חולק כי העוררים לא היו צד לשומת 2011. העוררים לא ביססו בפני
נו קיומה של יחסי קרבה משפטית, מהסוג שהוכר בפסיקה לצורך הכרה בקיומו של מעשה בית דין כלפי מי שלא היה צד להליך הראשון.

בע"א 9647/05 פוליבה בע"מ נ' מדינת ישראל – אגף המכס ומע"מ ומשרד המסחר והתעשיה (פורסם בנבו, 22.07.2007) נדון ערעורה של חברה העוסקת בייצור מחיות פרי עבור תעשיית המזון, על פסק דינו של בית המשפט המחוזי, שעניינו בחיובה בהיטל בטחה על פי צו היטלי סחר (היטל בטחה על יבוא טובין-הגנה על הייצור המקומי), התשנ"ו-1996. אחת הטענות שהעלתה המערערת היתה, כי חל השתק פלוגתא בינה לבין המשיב לגבי ממצאי עובדה שנקבעו בהליך אחר, שהתקיים בין המשיב לבין חברה אחרת (ע"ש 539/98 יוסף לוי עסקי מזון בע"מ נ' מדינת ישראל- משרד המסחר והתעשייה (ניתן ביום 02.08.2001)).

כב' השופט רובינשטיין קבע בעניין פוליבה כדלקמן:
"החלת השתק הפלוגתא, שובת לב ככל שתהא, נראתה לי בעייתית, והצטרפתי לעניין זה להערת חברתי השופטת ברלינר. במקצת פירוט, "שבי הלב" היה באמירה, שהואיל ולמשיב – שהוא החולק על הקביעה בפרשת לוי – ניתן יומו בבית המשפט באותו עניין, חל השתק הפלוגתא. אך בכל הכבוד, חששתי שנרחיק לכת אם נקבע כי כך הדבר, לא רק בהקשר המתבקש מעיקרא של היעדר זהות בין הצדדים, שהוא תנאי מרכזי להשתק פלוגתא, אלא אף באשר לעמדת המשיב עצמו ו"קיבועה". העובדה שהמשיב לא עירער על פסק הדין של בית המשפט המחוזי בעניין לוי, שאינו תקדים מחייב כשלעצמו עם כל חשיבותו, אינה צריכה בהכרח לעמוד לו לרועץ לחלוק במקרה המתאים על הקביעה שם, מה גם שאין בהכרח זהות בעובדות. לא מכבר נזדמן לי לומר (רע"א 682/07 לבייב נ' גילר (טרם פורסם)), כלהלן:

"כלל השתק הפלוגתא יונק את כוחו מעקרון סופיות הדיון, וטעמו העיקרי 'למנוע ממי שניתנה לו הזדמנות הוגנת ומלאה למצות את עניינו בבית המשפט לשוב ולהטריד את יריבו ואת בית המשפט באותו עניין. בד בבד, יש בו כדי לסייע במניעת מקרים של מתן הכרעות סותרות על-ידי המערכת השיפוטית' (ע"א 3097/02 מלמד נ' קופת חולים של ההסתדרות הכללית של העובדים בא"י, פ"ד נח(5) 511, 519 (השופט – כתארו אז – ריבלין) (להלן: פרשת מלמד)). לצד יתרונותיו של כלל השתק הפלוגתא יש להזכיר חיסרון שלו: התמריץ שנוצר להרחיב ולהעמיק את ההתדיינות בכל פלוגתא המועלית במסגרת ההליך הראשון – וזאת כדי שלא לעמוד בסכנת השתק בהליכים עתידיים. ועוד, נאמר על כלל זה כי 'בכוחו להנציח קביעה מוטעית של בית משפט כממצא מחייב בכל התדיינות נוספת בין אותם צדדים' (נ' זלצמן, "מעשה בית דין בהליך אזרחי" (תשנ"א), 141 (להלן זלצמן)). נוכח זאת על בית המשפט לבחון בשים לב – ומתוך שיקולי הוגנות וצדק (ראו למשל ע"א 581/72 ארביב נ' מדינת ישראל, פ"ד כז(2) 513, 524 (מ"מ הנשיא – כתארו אז – זוסמן) (להלן פרשת ארביב); ע"א 53/74 בריסטול מייארס קומני נ' ביצ'ם גרופ לימיטד, פ"ד כט(1) 372, 380 (מ"מ הנשיא זוסמן) (להלן פרשת בריסטול)) – את התקיימות ארבעת התנאים שהתוותה הפסיקה להיווצרות השתק הפלוגתא".

לדידי די בהיעדר זהות הצדדים כדי לנהוג זהירות רבה בקביעת השתק פלוגתא, ועניין "הקרבה המשפטית" אינו, כך דומני, איתן די הצורך; "קרבה משפטית" צריך לדעתי שתהא כזאת הקושרת קשר של ממש, גם אם אינה יוצרת זהות פורמלית ומלאה, בין הצד במקרה האחד ומשנהו במקרה האחר העומדים באותו עבר של המתרס כנגד בעל הדין הזהה; למשל, חליף משפחתי או חליף מסחרי. כלומר, יש צורך ב"זהות מהותית", ולא כך באשר דבר זה אינו מתקיים, זאת, בלי לפגוע ביכולת ללמוד לכאן או לכאן לגופם של דברים מפרשת לוי, במסגרת השקלא וטריא בהליך השיפוטי, אך בלא "חיוב" הנובע מהשתק. סוף דבר, התקשיתי לומר כי היה למשיב יומו בתיק דנא (ראו זלצמן, מעשה בית דין בהליך אזרחי (1991), 371); וגם באשר לקרבה המשפטית, סבורני כי הדוגמאות הניתנות על-ידי המחברת לעניין דוקטרינה זו (ראו עמ' 379-376, 493-491 ועוד), הן "מעגלי קרבה" קרובים יותר. כאמור, דומני כי היסוד להשתק פלוגתא, וכך על פי הפסיקה עוד מימי ע"א קלוזנר נ' שמעוני, פ"ד כב(2) 561, 584 (הנשיא אגרנט), הוא זהות בעלי הדין, הצדדים, ועל כן הרחבת השתק פלוגתא אל מעבר להם טעונה הליכה עקב בצד אגודל, ובסופו של יום סברה גם חברתי כי אין צורך בהכרעה בסוגיה זו. מכל מקום, אין גישתי זו פוגעת בתוצאה אליה הגיעה חברתי מטעמים אחרים, שאליה – כאמור – אני מצטרף. "

בית המשפט העליון עמד איפוא על הזהירות שיש לנקוט מקום שבו מתבקשת קביעה בדבר השתק פלוגתא כאשר לא קיימת זהות בין הצדדים. בענייננו, העוררים לא נדרשו לעניין זה.
בנוסף, קביעתו הנ"ל של כב' השופט רובינשטיין כי "העובדה שהמשיב לא עירער על פסק הדין של בית המשפט המחוזי בעניין לוי, שאינו תקדים מחייב כשלעצמו עם כל חשיבותו, אינה צריכה בהכרח לעמוד לו לרועץ לחלוק במקרה המתאים על הקביעה שם, מה גם שאין בהכרח זהות בעובדות". מסקנה זו נכונה לטעמנו בענייננו, ואולי אף ביתר שאת, על רקע אמת המידה המצמצמת להתערבות בהחלטת שמאי מכריע כפי שנקבעה בהלכה הפסוקה, כפי שציינו לעיל.
לנוכח כל האמור לעיל, עמדתנו היא כי ככלל לא יחול כלל מעשה בית דין בהליכים לפי התוספת השלישית, למצער כאשר מדובר בצדדים שלא היו צד להליך הראשון.
נדגיש כי בכך שאמרנו כי אין זה ראוי להקים מחסום דיוני כאמור, לא ביקשנו לגרוע מאמירותינו בהחלטות קודמות בדבר מחוייבותה של הועדה המקומית לפעול בהתאם לשומה מכרעת, אף אם היא חולקת עליה, וליידע את הנישום על קיומה, כמפורט בעניין מיכאלי הנ"ל. אין בכך גם לגרוע מדברים שאמרנו בהחלטה הקודמת בתיק זה, המצוטטים לעיל, בדבר השניות בעמדת הועדה המקומית באשר לתוקפן של שומות מכרעות. ודאי שאין בכך גם לגרוע מחובותיה של הועדה המקומית כרשות מנהלית, ובתוך כך החובה לנהוג שוויון בנישומים.

בע"א 9551/04 אספן בניה ופיתוח בע"מ נ' מ"י (פורסם בנבו, 12.10.2009) נדונו ערעורים על שני פסקי דין של בית המשפט המחוזי, שעסקו בתביעות כספיות נפרדות שהוגשו ע"י שתי חברות בניה ("אספן" ו- "פבר"), כנגד המדינה. ההתקשרות בין חברות הבניה לבין המדינה התבססה על מערכת חוזים זהה. בתביעות טענו החברות לזכאות לתשלום עבור עבודות שביצעה כל אחת מהן, כאשר בשני המקרים דובר בעבודות מאותו סוג על פי המסגרת החוזית ("מעטפות" להרחבה בעתיד של יחידות דיור). בית המשפט המחוזי קיבל את טענות החברות בדבר זכאותן לתשלום. בכל אחד מפסקי הדין נקבע כי חל בעניין מעשה בית דין בעקבות

פסק דין
חלוט בהליך אחר, שנוהל בין המדינה לבין חברה קבלנית שלישית ("פזל"), על רקע אותן נסיבות ואותה מערכת חוזית, בעניין תשלום בגין אותו סוג עבודות. בנסיבות אלה סבר בית המשפט המחוזי כי הגם שאין המדובר באותם צדדים, הרי שהמקרה תואם לתנאים שנקבעו בפסיקת בית המשפט העליון לחריגה מהכלל הרגיל של מעשה בית דין.
המדינה הגישה ערעורים על פסקי הדין, ובית המשפט העליון קיבל את טענתה כי לא היה מקום להחלת הכלל של מעשה בית דין, על צדדים זרים. במסגרת זו נדרש בית המשפט העליון לכך שהתנאי בדבר זהות בין בעלי הדין, הוא ביטוי לכלל ההדדיות שהינו כלל מרכזי בהלכות מעשה בית דין:
"15. תנאי זה להקמתו של השתק פלוגתא, דהיינו התנאי בדבר זהות בעלי הדין, הינו ביטוי לכלל ההדדיות שהינו יסוד מוסד בדיני מעשה בית דין. בהתאם לכלל זה, כוחו המחייב של

פסק דין
יפה ביחס לצדדים לאותה התדיינות בלבד. פלוני, שהינו זר להליך ונעדר קרבה משפטית כלשהי לצדדים לו אינו רשאי להסתמך על אותו הליך בהתדיינות מאוחרת, כך שיהא עליו להוכיח את תביעתו או את הגנתו, בהתאם לעניין, מבלי שיהנה מן היתרונות "המניעתיים" שמצמיחה הכרעה שיפוטית אחרת [ראו: זלצמן, בעמוד 525]. במילים אחרות, כלל ההדדיות משמיענו כי אין בעל דין יכול להסתמך על מימצא שהוכרע לטובתו כדי להשתיק את יריבו, אלא אם היה בידי היריב להשתיק את אותו בעל דין עצמו לו הוכרע המימצא לטובתו הוא [ראו: ע"א 718/75 עמרם נ' סקורניק, פ"ד לא(1) 29, 35 (1976) (להלן: עניין עמרם); ע"א 3097/02 מלמד נ' קופת חולים של ההסתדרות הכללית של העובדים בא"י, פ"ד נח(5) 511, 522 (2004) (להלן: עניין מלמד)]. יפים לעניין זה דבריו של השופט זוסמן (כתוארו אז):

"אין אדם נהנה מהכרעה שנפלה במשפט, אלא אם-כן היה קשור בה, לו ניתן פסק-הדין נגדו" [ע"א 55/52 עירית רמת-גן נ' פרדס ינאי בע"מ, פ"ד י(3) 1804, 1812 (1956)].

16. עיקרון ההדדיות מעוגן בשיקולים של צדק והגינות, הדורשים התיחסות שוויונית לבעלי הדין, "שאם לא תאמר כן, העדפת בעל-דין אחד על פני רעהו, ובבית-המשפט לא יהיה לך איפה ואיפה" [עניין עמרם הנ"ל, בעמוד 35. וראו: ע"א 581/72 ארביב נ' מדינת ישראל, פ"ד כז(2) 513, 520 (1973)]. נוכח האמור לעיל, די היה, לכאורה, בכך שלא קיימת זהות בין בעלי הדין בעניין פזל לבין בעלי הדין בהליכים נשוא הערעורים דנן כדי לשלול כל אפשרות להיווצרות השתק פלוגתא במקרה זה. "

נציין כי במקרה דנן, עמדת העוררים הינה כי כלל ההשתק לגבי הקביעות בשומה המכרעת הראשונה, חל על הוועדה המקומית בלבד, ואינו מונע מהם לטעון כנגד שומה זו. זהו היבט נוסף של חריגה מכלל ההדדיות.
עולה מכך, כי לשיטת העוררים, אף אם הוועדה המקומית פועלת לפי שומה מכרעת קודמת ומבססת עליה את חיובו של הנישום, הרי שהנישום זכאי לתקוף את שומת הועדה המקומית – בין בערר ובין בבקשה למינוי שמאי מכריע. במצב דברים זה קשה לראות כיצד תושתק הועדה המקומית מלטעון כנגד השומה המכרעת, כמחסום דיוני, במיוחד לנוכח טיבו של ההליך.

בית המשפט הוסיף וציין כי ביקורת שהושמעה על כלל ההדדיות, הביאה להגמשתו במקרים מסויימים, ולחריגה ממנו רק מקום שבו הוא משמש כטענת הגנה:

"ואולם, על כלל ההדדיות נמתחה ביקורת [ראו לעניין זה סקירה ממצה אצל זלצמן, בעמודים 525-561] שבמרכזה הטענה לפיה החלה דווקנית של הכלל תאפשר למי שהיה לו יומו בבית המשפט לשוב ולהתדיין בשאלות שכבר הוכרעו ובכך תסכל את המטרות העומדות ביסודו של העיקרון בדבר מעשה בית דין, לרבות מניעת הכבדה על המערכת השיפוטית בניהולן של התדיינויות חוזרות. ואכן, עם השנים ניכרת בפסיקתו של בית משפט זה מגמת עידון של כלל ההדדיות, אם כי לא סטיה מלאה הימנו. כך, נקבע כי גם צד זר להליך שכבר הוכרע יוכל לטעון להשתק פלוגתא בהליך מאוחר בהתבסס על ההליך הראשון, ובלבד "שכל האינטרסים עליהם בא עקרון 'זהות הצדדים' לשמור, [יהיו] מוגנים" [ראו: ע"א 258/88 פיכטנבוים נ' רשם המקרקעין, פ"ד מד(2) 576, 580-581 (1990), במסגרתו אומצה למעשה אימרת האגב של המשנה לנשיא מ' בן-פורת בעניין חירם לנדאו הנ"ל, בעמודים 669-672. כן ראו: ע"א 2590/90 ניסים נ' דניאלי, פ"ד מח(3) 846, 850 (1994); עניין מלמד הנ"ל, בעמוד 494]. ואולם, נקבע כי ככלל צד זר להליך הראשון יכול להעלות טענה של השתק פלוגתא בהתבסס על הליך זה בהליך מאוחר רק מקום שטענה זו מועלית על ידו כטענת הגנה (טענת השתק פלוגתא דפנסיבית), דהיינו טענה המועלית על ידי הנתבע בהתדיינות השניה נגד התובע, על מנת למנוע אותו מלהתדיין בפלוגתא זהה שכבר נדונה והוכרעה נגד אותו תובע בהתדיינות קודמת בינו לבין נתבע אחר [ראו: רע"א 7831/99 צוריאנו נ' צוריאנו, פ"ד נז(1) 673, 683 (2002) (להלן: עניין צוריאנו); עניין סררו הנ"ל, בעמוד 655. וראו: ע"א 8265/96 רמט בע"מ נ' בריברום, פ"ד נז(1) 486, 494 (2002), בו השאלה האם יש להכיר באפשרות לעשות שימוש בטענת השתק פלוגתא התקפית הושארה בצריך עיון]. ואכן, שימוש דפנסיבי שעושה צד זר להליך בטענת הפלוגתא הפסוקה יש בו, במקרים רבים, כדי לקדם את תכליתו של עיקרון מעשה בית דין – צמצום היקף ההתדיינויות ומניעת הכרעות סותרות. שכן, מתן רשות לנתבע בתביעה השניה להעלות טענת השתק פלוגתא נגד התובע בתביעה הראשונה, ואגב כך מניעתו מלחזור ולהעלות פלוגתא זהה שכבר נדונה והוכרעה לרעתו בתביעה הקודמת, לא רק שחוסך זמן שיפוטי יקר, אלא אף מונע הכרעה שיפוטית סותרת בשתי התביעות [ראו: זלצמן, בעמודים 547-548. כן ראו: ע"א 9647/05 פוליבה בע"מ נ' מדינת ישראל אגף המכס ומע"מ ומשרד המסחר ([פורסם בנבו], 22.7.2007), פסקאות 34-36 (להלן: עניין פוליבה)].

17. אשר לטענת השתק פלוגתא המועלת כטענה התקפית (טענת השתק פלוגתא אופנסיבית), קרי טענה המועלית על ידי התובע בהתדיינות המאוחרת נגד הנתבע כדי למנוע מן האחרון מלהעלות טענת הגנה שסותרת או מתכחשת לממצא שנקבע נגד אותו נתבע בהתדיינות קודמת שבינו לבין תובע אחר (ובכך היא משמשת למעשה בידי התובע אמצעי לביסוס עילת תביעתו נגד הנתבע), האפשרות להקים מכוחה מעשה בית דין מעוררת קשיים רבים היורדים לשורש הדוקטרינה של מעשה בית דין. כך, שימוש אופנסיבי שנעשה על ידי בעל דין זר להליך בטענת המניעות עשוי דווקא להגדיל את כמות ההתדיינויות ואת הסיכוי להכרעות סותרות. הדבר בא לידי ביטוי במקרים, כגון המקרה שלפנינו, בו קיימים תובעים פוטנציאליים רבים אל מול נתבע יחיד. במקרה כזה תימנע אומנם התדיינות נוספת במסגרת התביעה השניה בשאלה שכבר הוכרעה נגד הנתבע בהתדיינות הראשונה, אולם טענת המניעות האופנסיבית תעודד במקרה זה תובעים בכוח לשבת מן הצד ולצפות בהתדיינות המתנהלת בין אחד מהם לבין הנתבע. אם ראו שזכה התובע הראשון בתביעתו, יגישו תביעותיהם, ביודעם שיוכלו להנות מכך אף הם, נוכח האפשרות להעלות טענת השתק פלוגתא אופנסיבית, וזאת חלף הגשה, מלכתחילה, של תביעה אחת משותפת. במקרים אלו, אם כן, קבלת טענת השתק פלוגתא אופנסיבית דווקא מעודדת פיצול תביעות וריבוי התדיינויות. יתר על כן, האפשרות להעלות טענת השתק פלוגתא אופנסיבית עשויה להיות בעייתית במיוחד מקום שבמקרה של תובעים פוטנציאליים רבים נדחית תביעה של תובע אחד, מתקבלת תביעה של תובע אחר (שהרי מקום בו נדחית התביעה הראשונה לא יוכל הנתבע להעלות טענת השתק כנגד התובע השני הואיל ולא היה לאחרון יומו בבית המשפט כלל ועיקר) ותביעתו של תובע שלישי עומדת לדיון. הסתמכותו של התובע השלישי על התוצאה בתביעה השניה נראית במקרה זה בעייתית ובלתי צודקת, כאשר כשלונו של הנתבע במשפט השני מונצח ביחס ליתר התובעים ולא ניתן משקל כלשהו להצלחתו במשפט הראשון [להרחבה ראו: זלצמן, בעמודים 549-552]. המצב חמור מקל וחומר כאשר לקבלת תביעתו של תובע פלוני, עליה סומך התובע המאוחר את טענת השתק הפלוגתא כנגד הנתבע, קדמו משפטים רבים בהם זכה האחרון. קשיים אלו מצטרפים לקושי הכללי שמביאה עימה ההגמשה של עקרון ההדדיות, והוא יצירת פגיעה בחלוקה ההוגנת של סיכויי ההתדיינות בין בעלי הדין, כאשר קבלת טענת השתק פלוגתא מצד מי שלא לקח חלק בהתדיינות הראשונה מטילה על בעל הדין שהשתתף בהליך הראשון נטל בלתי שוויוני של "סיכוני המשגה" של בית המשפט שהכריע לרעתו. משכך, גם אם הגמשת תנאי ההדדיות מתיישבת עם האינטרס הציבורי הכללי של הפחתת עומס ההתדיינויות וחיסכון במשאבים שיפוטיים, השגת יעדים אלו עלולה לגרום לפגיעה בלתי מוצדקת בצדדים שהשתתפו בהתדיינות הראשונה [ראו: דורון מנשה "הערך שבשימור תנאי ההדדיות בדוקטרינת השתק פלוגתא" עיוני משפט כג 343 (2000). כן ראו: עניין פוליבה הנ"ל, פסקה 36].

18. ואכן, ההלכה המתגבשת בבית משפט זה בהקשר הנדון הינה כי ככלל, אין לאפשר לבעל דין לטעון לקיומו של השתק פלוגתא כטענת התקפה בהתבסס על הכרעה בהליך שהוא לא היה צד לו [ראו: רע"א 6830/00 ברנוביץ נ' תאומים, פ"ד נז(5) 691, 711 (2003) (להלן: עניין ברנוביץ); עניין צוריאנו הנ"ל, בעמוד 683], הגם שאין לשלול את האפשרות להעלות טענה כאמור על הסף. כך, במקרים נדירים ויוצאי דופן בהם קיים "ערך מפצה הטמון בהיזקקות לה" יוּתר השימוש בטענת השתק פלוגתא אופנסיבית [עניין צוריאנו הנ"ל, בעמודים 683-684], ובלבד שכתוצאה מקבלתה לא ייגרם אי צדק לצד שכנגדו היא מועלית [ראו: עניין ברנוביץ הנ"ל, בעמוד 711]. מכל מקום, האפשרות כי בעל הדין הזר יעלה טענה של השתק פלוגתא, בין כטענת הגנה ובין כטענה התקפית, כלפי בעל הדין שנטל חלק בהליך הראשון, כפופה לחובת תום הלב והשימוש ההוגן בהליכי משפט [ראו: עניין צוריאנו הנ"ל, בעמוד 692; עניין ברנוביץ הנ"ל, בעמודים 711-712]."

עוד הוסיף בית המשפט וציין כי בפסיקות קודמות הועלו ספקות בדבר הצורך להגמיש את עקרון ההדדיות (עניין פוליבה הנ"ל), ספקות אליהן מצא לנכון להצטרף:

"19. יש לציין כי לאחרונה הועלו ספקות בפסיקתו של בית משפט זה בדבר הצורך להגמיש את עקרון ההדדיות, תוך שנקבע כי "די בהיעדר זהות הצדדים כדי לנהוג זהירות רבה בקביעת השתק פלוגתא", כאשר "היסוד להשתק פלוגתא... הוא זהות בעלי הדין, הצדדים, ועל כן הרחבת השתק פלוגתא אל מעבר להם טעונה הליכה עקב בצד אגודל" [עניין פוליבה הנ"ל, פסקה ב(2)(א) לפסק דינו של השופט א' רובינשטיין. כן ראו שם, פסקאות 36-38 לפסק דינה של השופטת ע' ארבל ואת הערתה של השופטת ד' ברלינר]. אין לי אלא להצטרף לדברים אלו. לדידי, הפעלה נכונה וצודקת של כלל ההימנעות הדיונית בין מי שהיה צד להליך הראשון לבין בעל דין זר לו, אינה יכולה להיעשות על ידי קביעה מראש של כללים נוקשים ויש להעניק לבית המשפט אשר לפניו מועלית טענה זו שיקול דעת נרחב להכריע בה בהתאם לנסיבותיו המיוחדות של המקרה הספציפי [ראו: עניין ברנוביץ הנ"ל, בעמוד 711. כן ראו אצל זלצמן, בעמוד 554].

בענייננו, מבקשים העוררים לעשות שימוש בכלל ההשתק כטענה התקפית, בערר המבקש לבטל את שומת הועדה המקומית, ועניין זה מתאפשר רק במקרים נדירים, כמצוטט לעיל. מלכתחילה שימוש בכלל מעשה בית דין של צדדים זרים הוא עניין הנתון לשיקול דעת של הערכאה הרלבנטית. מהטעמים שפירטנו בהחלטתנו זו, שעניינם בטיב ההליך, איננו סבורים כי יש מקום להחיל את הכלל בענייננו, אף אם לא היה נעשה בו שימוש התקפי.

החיוב בגין תכנית 2553 (אשר כלל חיוב בגין תכניות 1680 ו- ע')
כאמור לעיל אפשרנו לעוררים להעלות את טענותיהם כנגד החיוב בגין תכנית 2553, אשר כלל גם חיוב בגין תכניות 1680 ו- ע'.
השמאית המייעצת קיבלה את טענת שמאי העוררים כי מאחר שהזכויות בנכס נרכשו בשנת 1985, תכנית 1680 מהווה חלק מהמצב התכנוני הקודם ואיננה משביחה.
הוועדה המקומית לא טענה כנגד מסקנה זו, ובשים לב לכך שאין מחלוקת כי התכנית נכנסה לתוקף טרם רכישת הזכויות ע"י העוררים, אנו מאמצים את קביעת השמאית המייעצת בעניין זה.
לגבי תכנית ע' קבעה השמאית המייעצת כי לא קיימת השבחה, וגם בעניין זה לא הועלו טענות ע"י מי מהצדדים ולפיכך אין מקום להתערב גם בקביעה זו.
את החיוב בגין תכנית 2553 ביססה השמאית המייעצת על ערכי קרקע שהיו מוסכמים על הצדדים והתבססו על שומות מכריעות קודמות. בין הצדדים היתה נטושה מחלוקת בשאלת חלקם היחסי של העוררים ולעניין זה ביססה השמאית המכריע את החיוב על טבלת ההקצאות שצורפה לתכנית. אנו מקבלים את קביעת השמאית המייעצת גם בהקשר זה.

המצב הקודם לתכנית ג/ 1
במהלך הדיון שהתקיים לאחר מתן השומה המייעצת, העלו העוררים לראשונה טענה שלפיה נפלה טעות בקביעת השמאית המייעצת באשר למצב שקדם לתכנית ג/ 1. השמאית המייעצת קבעה כי במצב הקודם לא ניתנה תוספת זכויות לבניה בגג מעבר לשטחים העיקריים, וכי תכנית 2553 התירה בניה על הגג במסגרת דירות דופלקס בקומות העליונות כחלק מהשטחים העיקריים ולא בנוסף אליהם.
עמדת העוררים היא כי קביעה זו שגויה וכי היה על השמאית המכריעה להביא בחשבון במצב שקדם לתכנית ג/ 1 את זכויות תכנית 2553 ובנוסף להם זכויות לחדרי יציאה אל הגג מכח תכנית ג'.
לטעמנו לא היה מקום להעלות את הטענה לראשונה בדיון שהתקיים לאחר מתן השומה המייעצת.
עמדת השמאית המכריעה באשר למצב שקדם לתכנית ג/ 1 הובעה עוד בשומת 2011 (שם, בעמ' 12).
העוררים לא העלו את הטענה בדבר טעות בהקשר זה בעררם המקורי. ההפך הוא הנכון, בערר ביקשו העוררים להחיל עליהם את שומת 2011 ככתבה וכלשונה.
העוררים אף לא העלו את הטענה כאשר ביקשו (וקיבלו) רשות לתקן את עררם.
גם לאחר שניתנה שומת 2016, אשר חזרה על אותה עמדה, לא העלו העוררים כל טענה בעניין, הגם שניתנה להם הזדמנות להגיב לאמור בשומה המייעצת. העוררים ביקשו לקיים דיון בשאלת מעשה בית דין ולא העלו טענה זו, ולו כטענה חלופית. יתר על כן העוררים שבו וטענו כי יש להחיל עליהם את שומת 2011.
העלאת הטענה לראשונה רק במסגרת הדיון, אינה במקומה איפוא, והיא מסרבלת את ההליך ומרחיבה את חזית המחלוקת לאחר הליך ממושך וערב מתן הכרעה סופית בו.
איפשרנו לעוררים לטעון את הטענות לגופן וציינו כי נכריע בעניין עיתוי העלאתה. כל שטענו העוררים בהקשר זה הוא כי השמאית המייעצת קבעה עמדתה בנקודה זו אף בניגוד לעמדת הועדה המקומית, אשר היא בעלת האינטרס במקרה זה. בכך בוודאי שאין די. על מנת לקבוע שמסקנת השמאית המייעצת שגויה, או למצער לבחון את עמדתה באופן ראוי, מתחייב ניתוח של הוראות התכניות החלות: תכנית 2553 והתכניות שקדמו לה, לרבות היחס ביניהן, וכן היחס בין תכנית זו לתכנית ג'. דבר מאלה לא נעשה ע"י העוררים, אף בשלב המאוחר שבו הועלתה הטענה.
בנסיבות אלה איננו מוצאים איפוא להתערב במסקנת השמאית המייעצת.

סוף דבר, אנו מאמצים את חוות דעתה של השמאית המייעצת, וקובעים כי ההשבחה והיטל ההשבחה יהיו כאמור בחוות דעתה (שומת 2016).

ההחלטה התקבלה פה אחד.

ההחלטה התקבלה ביום: כ"ז בסיוון, התשע"ח, 10.06.2018.

(_______________________) (__________________________)
אילנית מלניק דבי גילת אייל, עו"ד
מזכירת ועדת ערר יו"ר ועדת ערר
מחוז תל-אביב לפיצויים והיטלי השבחה
מחוז תל-אביב
ערר מס': תא/85082/12
12








ערר ועדת ערר לתכנון ובניה 85082/12 אברהם שיף ודיאנה שיף נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל-אביב (פורסם ב-ֽ 10/06/2018)