פסקי דין על שערי חסד גמילות חסדים חסדים הכללי | פסקי דין על עמותה | פסקי דין על מרים בסין | פסקי דין על יעל בסין | פסקי דין על יהודית פרי | פסקי דין על דליה רק | פסקי דין על אמיר בורנשטיין | פסקי דין על אברהם שטרית | פסקי דין על שרה שטרית |

7989/05 א     12/09/2005




א 7989/05 שערי חסד גמילות חסדים חסדים הכללי, עמותה, מרים בסין, יעל בסין, יהודית פרי, דליה רק, אמיר בורנשטיין נ' אברהם שטרית, שרה שטרית




1
בתי המשפט

בשא 006526/05
בבית משפט השלום בירושלים
א 007989/05

12/09/2005
תאריך:
כבוד השופט רם וינוגרד

בפני
:

1. שערי חסד גמילות חסדים חסדים הכללי
, עמותה

2. מרים בסין

3. יעל בסין

4. יהודית פרי

5. דליה רק

6. אמיר בורנשטיין

7. אליעזרה גרנל
8. אבי פרי
9. חן פרי
בעניין:

המבקשים
עו"ד גרשון מאק

כולם ע"י ב"כ
נ ג ד
1. אברהם שטרית

2. שרה שטרית
המשיבים
עו"ד ד"ר משה כהן

ע"י ב"כ
החלטה

1. 1. המבקשים עותרים לבית המשפט כי יוציא צו מניעה זמני האוסר על המשיבים להכנס לנכס הידוע כחלקה 79 בגוש 30039 (הוא הבית הממוקם ברחוב שערי חסד 27 בירושלים; להלן: "הנכס" או "הבית") או לאכלסו בכל צורה שהיא, וזאת עד למתן פסק-דין בתביעה העיקרית שעניינה סילוק ידם של המשיבים מהנכס ומתן צו מניעה קבוע האוסר על איכלוס הנכס על ידם או על ביצוע פעולות בנייה ושיפוץ בנכס. לטענתם אין למשיבים כל זכויות בנכס, ואף אם יושבים הם כדיירים מוגנים בנכס, מכוח החלטה של בית הדין הרבני שלטענת המבקשים ניתנה בחוסר סמכות, הרי שיש להיעתר לבקשה לנוכח עבודות הבנייה רחבות ההיקף בנכס ואי תשלום דמי השכירות על ידם. העובדות הנדרשות לבקשה יובאו להלן בקצירת האומר, ככל שהדבר נחוץ לצורך הכרעה בבקשה.

2. 2. המבקשת 1 (להלן: "המבקשת" או "העמותה
") היא עמותה
הרשומה במרשם המקרקעין כבעלים של הנכס. על עובדה זו אין חולק. לטענת העמותה
רכשה ממנה גב' דבורה אסתר חיה לוין את הנכס לפני כשמונים שנה. בצוואתה (נספח א' לבקשה) הורישה גב' דבורה אסתר חיה לוין (להלן: "המורישה") את הנכס לגב' אסתר איטה בסין ז"ל (להלן: "היורשת"), שהמבקשים 2-9 הם, על פי הטענה, יורשיה. זכויותיהן של המורישה ו/או היורשת טרם נרשמו. אומר כבר עתה כי זיקתם של המבקשים 2-9 לנכס טרם הובררה, כאשר לעניין זה לא הוגשה ולו ראשית ראיה, דוגמת צו ירושה או צוואה של היורשת. עם זאת, לצורך הדיון בבקשה אין חשיבות מרובה לעובדה זו, מאחר ואין כל חולק כי העמותה
רשומה כבעלים של הנכס, ולכל הפחות יש לראותה כמי שמחזיקה אותה בנאמנות עבור מי שרכש את הנכס בשעתו.

3. 3. מהמסמכים שצורפו לבקשה עולה כי ביום 17.10.1993 חתמו המשיבים על חוזה עם אחד, מר משה בסין, שהתיימר להעביר את הזכויות בנכס בדמי מפתח לידי המשיבים. מהאמור בפתח החוזה (נספח ה' לבקשה) עולה כי הזיקה בין משה בסין הנ"ל (שכונה בהסכם "המשכיר") לנכס היא ש"המשכיר הוא אחראי לגבי הדירה בת חדר אחד הול מטבח וחדרי שירות... וזה לפי בקשת אביו של המשכיר ז"ל שקנה את הדירה עבור הדודה אסתר בבא לוין ע"ה, והוא אחראי עשרות בשנים וטיפל בכל הקשור לדירה". מכאן כי הזיקה בין משה בסין לנכס היא כ"אחראי" כזה או אחר, וזאת מכוח העובדה כי אביו המנוח טיפל בנכס עבור המורישה שעבורה נקנה הנכס. "זיקה" מעין זו אינה זיקה כלל על פי דיני הקניין, כאשר לכל היותר ניתן לראות באב המנוח כשלוח של המנוחה, שהיא הזכאית להירשם כבעלים על פי טענה זו, והאחריות על הנכס, תהא אשר תהא, אינה מעניקה ל"משכיר" זכות כלשהי. הדברים קל וחומר לנוכח הדברים שעלו בדיון היום, מהם עולה כי אביו המנוח של מר משה בסין הלך לבית עולמו שנים רבות קודם לחתימת ההסכם (כ- 25 שנים קודם לכן), וכי העמותה
עצמה טיפלה בהשכרת הנכס ככל הנראה כבר משנת 1965, כפי שעולה מהחוזה שצורף לבקשה כנספח ג'.

4. 4. על אף האמור בהסכם זה בנוגע ל"זכויותיו" של מר משה בסין, הנה לא חלפו להן שלוש שנים ובין הצדדים (משה בסין והמשיבים) נחתם הסכם למכירת הנכס(!). במסגרת הסכם זה, מיום 13.2.1996 (נספח ו' לבקשה), נרשם כי מר משה בסין הוא הבעלים של הנכס. לאמירה זו אין כל תימוכין, ונראה כי המשיבים אינם עומדים עוד מאחוריה. על פי ההסכם מכר מר משה בסין (שבינתיים הלך אף הוא לבית עולמו) "את זכויותיו בדירה לקונים" וזאת בתמורה לסכום של 60,000 דולר ארה"ב (שהצטרף לסכום של 40,000 דולר ששולמו על פי ההסכם משנת 1993).

5. 5. לאחר חתימת ההסכם פנו העמותה
והמשיבים לבוררות בפני
בית הדין הרבני לממונות בירושלים, וניהלו בפני
ו התדיינות בעניין טיב הזכויות של המשיבים בנכס, אם אלה קיימות כלל. בית הדין קבע בהחלטתו מיום כ"ו תמוז תשנ"ח כי במישור היחסים שבין העמותה
למשיבים הרי שהעמותה
היא "אפוטרופוס" והמשיבים הם דיירים מוגנים. בעקבות בקשה שהגישו המשיבים בעניין בנייה בנכס, לאחר מתן ההחלטה הראשונה, החליט בית הדין כי המשיבים רשאים "להרחיב את הדירה ולבנות לפי היתר בניה כמקובל, והתובע כאפוטרופוס יאשר ברשויות את הסכמתו לתוספת בניה" (החלטה מיום י' אייר תשנ"ט). במסגרת ההחלטות נקבע גם כי על העמותה
לאתר את היורשים של בעלת הנכס (החלטה מיום כ"ז חשון תשנ"ט, שניתנה במסגרת הבקשה להתיר בנייה). בעקבות החלטות אלה חתמו העמותה
והמשיבים על הסכם ביום ד' סיון תשנ"ט (נספח ז' לבקשה), במסגרתו הוסכם כי המשיבים יתגוררו בנכס כדיירים מוגנים בדמי שכירות של 100 ₪, וכי העמותה
תתן הסכמתה להרחבת הדירה. בעניין זה נרשם כי המשיבים מעוניינים "להרחיב את הדירה הנ"ל ע"י בניה בהתאם לת.ב.ע" ואילו על העמותה
"לתת את הסכמתו להרחבה הנ"ל, בתנאים מקובלים, לפי פס"ד של בית הדין הנ"ל בתיק זה". תמורת ההסכמה להרחבת הדירה סוכם כי המשיבים ישלמו לעמותה
סכום של 14,000 דולר (סעיף ד' להסכם). המשיבים התחייבו לבנות "אך ורק לפי היתר הבניה, ללא כל חריגה" (סעיף ה' להסכם).

6. 6. מנהל העמותה
טען כי בין הצדדים הוסכם בבית הדין הרבני כי ההרחבה תקיף שטח של 25 מ"ר, שהוא השטח עד לקו הבניין. בפועל הגישו המשיבים בקשה להיתר בניה בהיקף של 180 מ"ר, וזאת שעה שהבית השתרע במקור על שטח של 57 מ"ר, כעולה מתוכנית הבניה (מב/1). מנהל העמותה
חתם ביום 2.7.99 על הבקשה להיתר בניה, והסביר היום כי החתימה נעשתה בשעת קבלת קהל בעמותה
, וכי משעיין בהסכם וראה כי מדובר בבית עם קומות הסביר לו המשיב כי כך ביקשו בעיריה לערוך את התוכנית. הוא סבר לתומו כי הבקשה היא להרחבה כמוסכם (25 מ"ר) וכי העמותה
או היורשים יוכלו להרחיב הנכס בעתיד. לאחר שהתגלה לו היקף הבנייה פנה מנהל העמותה
לבית הדין הרבני. זה הוציא צו מניעה במעמד צד אחד, וביום ג' אב תש"ס (כעולה מנספח ח' לבקשה, הוא פרוטוקול הדיון בכתב יד) או ביום ה' באב תש"ס (כעולה מההחלטה המודפסת) נקבע כי "ביה"ד יחליט בדבר, ועד למתן ההחלטה צו המניעה בעינו עומד ואסור לנתבע להמשיך בבניה". בפועל נראה כי החלטה לא ניתנה מעולם. כמו כן עולה כי מאז ההחלטה ועד לפני כשנה לא נעשו כל עבודות בנייה משמעותיות בנכס, כאשר המבקשת טוענת כי זאת כפועל יוצא מהחלטת בית הדין והמשיבים טוענים כי הדבר נבע מהעדר מימון.

7. 7. כשנה לפני הגשת התובענה הוגשה תובענה קודמת בעניינם של הצדדים, אלא שהעמותה
לא היתה צד לאותה תובענה ובסופו של דבר נמחקה זו בשל פגם זה. בסמוך להגשת התובענה החלו המשיבים בהשלמת עבודות הבנייה, לאחר שהבית עמד במצב של שלד, או במצב קרוב לזה, במשך למעלה מארבע שנים. עבודות אלה הושלמו בסמוך לאחר הגשת הבקשה הנוכחית למתן צו מניעה. המשיבים נכנסו להתגורר בנכס לאחר שהוגשה הבקשה הנוכחית, אך בטרם ניתן צו המניעה.

8. 8. בבוא בית המשפט לשקול מתן סעד זמני, שומה עליו לבחון בראש ובראשונה את קיומה של עילת התביעה ואת קיום ראיות לכאורה. על פני הדברים עולה מתיאור העובדות דלעיל כי לעמותה
עילת תובענה של ממש. העמותה
רשומה כבעלים, ולמשיבים אין לכאורה כל זכות בנכס. הזכות שרכשו כדיירים מוגנים מכוח ההסכם אינה כזו המאפשרת להם לעשות בנכס כבשלהם. לעניין זה אין צורך להידרש בשלב זה של הדיון לשאלה אם זכאים היו הבוררים לקבוע זכויות של דייר מוגן (כאשר על פני הדברים לא יכולה שאלה זו להימסר לקביעת הבורר - ראו רע"א 4710/00 הרצל גושן נ' חבצלת, פ"ד נה (2) 426, 430-431), והאם יש חשיבות לשאלה זו שעה שהצדדים חתמו ביניהם לאחר מכן על הסכם לדיירות מוגנת, והאם עומד ההסכם בעינו גם אם ניתנה ההחלטה בחוסר סמכות או שמא בטל הוא בשל פגם חוזי כזה או אחר. הסכם זה, ככל הסכם, יש לפרשו בתום לב ועל פי תכליתו. ההנחה כי העמותה
הסכימה לבנייה בהיקף שישלש את השטח הבנוי בנכס, שעה שידוע לה כי הזכויות בנכס אינן שלה, כי לכך היתה הכוונה במתן הסכמה "בתנאים מקובלים", וכי בתמורה דרשה דמי הסכמה פעוטים של 14,000 דולר (לנכס שהשביח בעקבות תוספת הבניה בכחצי מליון דולר לפחות) היא מופרכת מעיקרה. עוד יובהר כי גירסתו של הרב פרוש (מנהל העמותה
) אודות גודל השטח (עד לקו הבניין) עולה בקנה אחד עם היתר הבנייה (ממנו עולה כי השטח המקורי הוא 57 מ"ר ובבקשה מתבקשת תוספת של 24 מ"ר בקומת הקרקע, ותוספת נרחבת בקומות אחרות), בעוד דברי המשיב בעניין זה התגלו כלא נכונים. לפיכך נראה כי קיימות ראיות לכאורה לטענה כי אף לו היה הסכם בין הצדדים, הרי שזה הופר בעת שהוגשה הבקשה להיתר, וכי הדיירים המוגנים פעלו בניגוד לזכויות המוקנות להם מכוח הדין ומכוח ההסכם בעת שביצעו הבנייה.

9. 9. סימני שאלה של ממש עולים ביחס לזכויותיהם של המשיבים בנכס. הזכות לה טוענים הם היום יונקת את חיותה מהחלטת בית הדין, וגם ההסכם שנחתם בין הצדדים נשען על החלטה זו. אם יקבע כי ההחלטה הוצאה בחוסר סמכות, כי אז יתכן שאף בסיס ההסכם ישמט. לעניין זה אדרש בעתו ובזמנו. עם זאת, לא ניתן להישען על ההסכם ללא שמצריך הדבר הישענות על החלטת בית הדין. אם כך הם פני הדברים, אין לקבל את טענות המשיב בנוגע לשלילת סמכותו של בית הדין לתת צו מניעה ביחסים בין הצדדים. אומנם, בית הדין נתן החלטה זו בהרכב אחר. עם זאת, טענות המשיב לפיהן הודיע לבית הדין כי מבקש הוא לילך אחרי בית דין אחר והסבריו כי זו הסיבה שלא ניתנה החלטה עד היום, אינן עולות בקנה אחד עם פרוטוקול הדיון (נספח ח' לבקשה), ממנו לא עולה כל כפירה בסמכות בית הדין. ממילא נראה כי גם טענת המבקשת, ככל שהיא נסמכת על צו מניעה שניתן על ידי גוף שהוסמך על ידי הצדדים גם למתן צו מעין זה, גם לה יש על מה שתסמוך.

10. 10. המסקנה היא כי על פני הדברים קיימת לעמותה
עילת תביעה של ממש, שעניינה הן בזיקת המשיבים לנכס והן בטענה כי ההסכם בין הצדדים הופר עם ביצוע הבנייה המסיבית על ידי המשיבים. הראיות לכאורה התומכות בטענות אלה תוארו לעיל בקצרה, ולא מעטות מהן נובעות מהמסמכים עליהם מבקשים המשיבים להתבסס. כמו כן יש למבקשת עילה לכאורה לבקשת הצו מכוחו של צו המניעה שנתן הבורר, הוא בית הדין לענייני ממונות.

11. 11. על אף כל האמור לעיל הגעתי לכלל מסקנה כי אין להעניק למבקשים את הצו המבוקש, וזאת מאחר ודומה כי מאזן הנוחות נוטה לטובתם של המשיבים. נראה כי שונים היו פני הדברים לו הוגשה בקשה זו לפני שנה, עם תחילת חידוש העבודות על ידי המשיבים. במהלך אותן ארבע שנים ממתן צו המניעה על ידי בית הדין ועד לחידוש העבודות, עמד הנכס בשיממונו. כיום שונים הם פני הדברים: המשיבים השקיעו כספים רבים בשיפוץ הנכס, ואף עברו להתגורר בו (תוך ניצול של מועד התגובה שניתן להם, בדרך שספק אם היא עולה בקנה אחד עם דרישת תום הלב, החלה גם על ניהול הליכים). הבקשה הוגשה בשיהוי של כשנה, תוך שהמשיבים משנים את מצבם לרעה (אף אם ניתן לטעון כי שינוי זה נעשה תוך נטילת סיכון מסויים או מחושב). המבקשת לא הצליחה להצביע על נזק חמור שיגרם לה, המצדיק את מתן הסעד. כל טענתה אינה אלא כי כניסת המשיבים לנכס תכביד על פינויים. מאחר ובינתיים נכנסו המשיבים לנכס, הרי שטיעון זה נכון כבר כיום כשם שיהיה נכון בתום ההליכים. קבלת הבקשה למתן צו מניעה זמני תגרום להעמדת הנכס שומם מאדם למשך תוחלת התנהלות התובענה, כאשר המבקשת לא תוכל להפיק ממנו פירות ולמבנה עלול להיגרם נזק כתוצאה מהזנחתו. בנסיבות אלה נראה כי מאזן הנוחות נוטה לטובת המשיבים, ואין מקום למתן הסעד המבוקש.

12. 12. לפיכך איני נעתר לבקשה למתן צו מניעה זמני.

13. 13. בנסיבות העניין, ולנוכח דרך התנהלות המשיבים גם במהלך התנהלות התובענה והסיבה לאי מתן הצו, הרי שעל אף שדחיתי את הבקשה אני מחייב את המשיבים בהוצאות המבקשת 1 בסכום של 5,000 ₪.

14. 14. קדם משפט בתיק העיקרי יתקיים בפני
ביום 28.9.05 בשעה 10:30.

המזכירות תשלח העתק מההחלטה לצדדים.

ניתנה היום, ח' באלול תשס"ה (12 בספטמבר 2005) בהעדר הצדדים.

______________________
רם וינוגרד
, שופט








א בית משפט שלום 7989/05 שערי חסד גמילות חסדים חסדים הכללי, עמותה, מרים בסין, יעל בסין, יהודית פרי, דליה רק, אמיר בורנשטיין נ' אברהם שטרית, שרה שטרית (פורסם ב-ֽ 12/09/2005)