פסקי דין על גד פניני רו"ח | פסקי דין על בני דרור – מושה שיתופי להתיישבות בע"מ ואח'

1487/00 א     13/09/2005




א 1487/00 גד פניני רו"ח נ' בני דרור – מושה שיתופי להתיישבות בע"מ ואח'




1
בתי המשפט
בבית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו
א 001487/00
בפני
:
כב' השופטת ד"ר דרורה פלפל
14/09/2005
בעניין:
גד פניני רו"ח

ע"י ב"כ עו"ד י' כהן

התובע

נ ג ד
1. בני דרור – מושה שיתופי להתיישבות בע"מ
2. דוד לבנברג
3. מוסה לוי
4. יעקב רייך
ע"י ב"כ עו"ד י' בכר

הנתבעים
פסק דין
א. מהות התובענה

תובענה זו החלה בדרך של ה"פ, לאחר מכן הועברה לדיון לפסים רגילים, בפני
הרכב אחר של בימ"ש זה.
לאחר שהתיק הועבר להרכב זה, הוא נקבע להוכחות לתאריך 19.9.2004.

בכתב התביעה המתוקן עותר התובע לבית המשפט להצהיר כי הנתבעים חייבים לבצע את התחייבותם לפי מסמך שנחתם בינו לבין הנתבעת מס. 1 באפריל 1996, ולהכיר בזכותו לקבלת מלוא התמורה המוסכמת המגיעה לו בשיעור של 3.5% מהסכום שיגיע לאגודה בגין עיסקאות נדל"ן, השבחת מקרקעין בעיסקה אשר הנתבעים התקשרו ו/או יתקשרו בה עם צד ג', וכן להצהיר כי התובע זכאי לרשום זכותו לתמורה זו אצל מנהל מקרקעי ישראל ו/או רשם העמותות.
בסיכומיו מציין התובע לראשונה כי עתירתו זו היא גם מכח דיני עשיית עושר ו/או לפי כל דין אחר (עמ. 1 סעיף 1).
לטענת התובע, בסיכומיו, יש לו הזכות לקבל שכ"ט בגין כל עסקת מקרקעין "במתחם תל-מונד אשר נהגה וקודמה על-ידו" (שם) להיות מיזם נדל"ן או ראוי למכירה והגיעה עד כדי חתימה על הסכם, וזאת ללא תלות בשאלה האם היזם הגיע דרך התובע או דרך מישהו אחר. לעמדתו הוא זכאי למשל גם לתמורה זו בגין עבודתו הרבה, ההשקעה והכישורים היחודיים שלו שכתוצאה מהם נחתמה עיסקה עם חברת: "עצים ירוקים" (שבוטלה לאחר מכן).
כן התבקש בית המשפט לקבוע כונס נכסים לביצוע האמור, לרבות שומת המקרקעין נשוא פעילות היזם, כדי לקבוע את שיעור חלקו האמור של התובע בנכסי הנתבעים.
ב. עובדות רלבנטיות

התובע הינו רואה חשבון במקצועו.
בשנת 1996 או בסמוך לכך היתה פניה אל התובע לסייע לקידום פעילות עסקית של הנתבע מס. 1 וגופיו הכלכליים וכן לערוך סדר בפעילות גופים אלה, לנהלם באופן שוטף ולהוציאם מהמצוקה הכלכלית שבה המושב היה שרוי. (סעיף 8 ל –ת/1).
בחודש אפריל 1996 (נספח ב' ל–ת/1) התקשר התובע עם מושב בני דרור באמצעות מורשי החתימה דוד לבנברג ומוסה לוי בהסכם שכותרתו: "עקרונות להסכם".
המסמך מורכב משני חלקים.
חלק א' מציין כי התובע נבחר לכהן כיו"ר דירקטוריון חברת הניהול, החברות הכלכליות והפרויקטים העסקיים של האגודה.

היקף תפקידו כלל, בין היתר:

"לנהל ולפקח על עיסקי הפרוייקטים כפי שהועברו לאחריות הדירקטוריון ע"י הנהלת האגודה";
וכן:
"ללוות את הפעילות העיסקית של התאגיד באמצעות חברת הניהול ומנהליה ולתרום מנסיונו במו"מ להשגת אשראים, הלוואות, מקורות הון, וכל פעולה שהיא לשיפור המבנה המוניטרי של התאגיד".

פרק ב' לאותו הסכם יצוטט במלואו מחמת חשיבותו:

"במסגרת פעילותו לשיפור הפעילות העיסקית של נכסי האגודה, רשאי היו"ר ליזום השקעות, עיסקאות נדל"ן, רכישות, פיתוח יזמות, השבחת מקרקעין, מכירות, מיזוגים ורכישה של מפעלים ופרויקטים. במסגרת פעילות נוספת זו תינתן תמורה של 3.5% מהסכום שיגיע לאגודה או שישולם על ידה בגין כל עסקה כזו בפועל, סכום – בין בכסף ובין בשווה כסף, בין במישרין ובין בעקיפין, לרבות הלוואות, הלוואות בעלים, נדל"ן וכיו"ב.
כל עסקה כזו חייבת לעבור את כל האישורים הנדרשים של מוסדות האגודה (כגון האסיפה הכללית, ההנהלה וכו') מעצם היותינו אגודה שיתופית ומתקנוני האגודה.

במקרה של אי הסכמה על שווי התמורה שמתקבלת מעיסקה חדשה, או שמשתלמת עבור עסקה יובא הדבר בפני
שמאות מוסכמת או בורר מוסכם לקביעת הערך לפיו ישולם לפניני ובהעדר הסכמה בורר שיקבע ע"י ראש לשכת עוה"ד. "

אין מחלוקת כי הסכם זה אושר ע"י הנהלת הנתבעת מס. 1 והאסיפה הכללית.

בסעיף 17 לתצהירו פירוט התובע את הפעולות שהוא ביצע ואשר לטעמו יש לשלם לו בגינן שכר:

הכנת תכנית יזמות, פעולות לשיפור מצב המשק, ופעולות להכנת תכנית נדל"ן.

כתוצאה מפעילותו הוא המציא לנתבעת מס. 1, לאחר ניהול מו"מ ודיונים ממושכים עם יזמים ומשקיעים שונים, - שלוש הצעות:

- הצעת חברת עמירמנד אינוסטמנד אינק (נספח ח' לתצהיר);
- הצעת עוה"ד ליפא מאיר בשם "גוף בניה מרכזי בענף הבניה בישראל" (נספח ט');
- הצעת לי-אור "חברה לעבודות הנדסה בע"מ" (נספח י').

כמו כן הוא פעל אצל משקיע נוסף פרידמן חכשורי, לקבלת תנאים משופרים בעבור הנתבעים, לאחר שאלה ניהלו, לעמדתו, ע"ס התשתית שהוא יצר ובנה, מו"מ עצמאי עם יזם זה. (נספחים ט"ז- כ"ה לתצהיר התובע).

לגירסת התובע, כבר בספטמבר 1998 התחילו הנתבעים להתחמק מהתחייבויותיהם, וניסו לשנות את הסכם שכר הטרחה עמו. הוחלפו בין הצדדים 5 טיוטות (נספח כ"ו) שהוא הסכים להן כדי להימנע מהתדיינות משפטית, ברם לבסוף הוא נדחה. (נספחים כ"ז- לה). עיון בטיוטא זו מעלה כי המדובר בפרויקט של עיסקת קומבינציה או עסקת מכירה של זכויות המושב בכ-450 דונם קרקע חקלאית בתחום משבצת המושב בסמוך לישוב תל-מונד ובמסגרתה בניית יחידות דיור.
שם נאמר כי במידה והפרויקט יצא לפועל, כי אז בתמורה לשירותיו (סעיף 5 לטיוטא) יהיה התובע זכאי לקבלת שתי יחידות דיור בבעלות שייבנו במסגרת הפרוייקט; תשלום בגובה של 50,000 דולר פלוס מע"מ, כשהוא נושא בתשלום כל עלויות המיסוי הנובעות מקבלת התמורה.
סעיף 5ז קובע כי במידה ובתוך שנתיים מיום חתימת הטיוטא לא ייחתם הסכם בין המושב לבין יזם כלשהוא בקשר לביצוע הפרוייקט, אזי לא יהיה התובע זכאי לקבלת התמורה האמורה וגם לא לכל תמורה אחרת. סעיף ח' לטיוטא מדגיש במפורש כי האחריות לביצוע תשלום התמורה תחול על המושב.

מהמסמכים עלה (למשל נספח כ"ז) כי התובע ראה בכך ויתור על גובה השכר שנקבע לו בהסכם 1996.

כשנשאל התובע מה היה ההבדל בין תפקידו כיו"ר הדירקטוריון עפ"י חלק א' להסכם, שזיכה אותו בתשלום חודשי של 3,000 דולר, לבין המטלות שהיו מזכות אותו בתשלום של 3.5% עפ"י חלק ב' להסכם השיב:

"עצם קידומו של תחום הנדל"ן המוזנח והרדום והבאתו עד לידי בשלות תוך גיבוש קונספציה, מתווה עסקי ופיננסי".
ג. הפלוגתאות בין הצדדים

הפלוגתא המרכזית בין הצדדים, כפי שעלתה מכתבי הטענות היא:

- כיצד יש לפרש את החוזה שבין הצדדים.

כמו-כן קיימת פלוגתא נוספת והיא:

- הקיימת חובה אישית של הנתבעים 2,3,4 לחבויות הנתבע מס. 1.
עפ"י פרשנות החוזה, ייגזרו גם הסעדים המתבקשים בתובענה.

אני ערה לראש הפרק בדבר "טענות מקדמיות" (עמ. 1 לסיכומים) אותן העלה ב"כ התובע, ברם לאור העובדה שניתן להגיע לפרשנות החוזה, גם ממסמכים שהוצגו ע"י התובע, - ומכיון שפרשנות החוזה, הינה לב הסכסוך שבין הצדדים, - אין מקום לדון בטענות מקדמיות אלה.

כמו כן, בית המשפט לא ידון בשאלות ובטענות שהועלו, ואשר אין בהם כדי לתרום לפתרון השאלה שבמחלוקת לעיל.
ד. פרשנות החוזה

לשון החוזה בהירה וברורה, ותמהתני על הפרשנות שהתובע מנסה לדלות מחלק ב' להסכם העקרונות.
הפרשנות היחידה האפשרית (וע"כ להלן) היא גם זו התומכת בעצם בתכלית הפניה לתובע, קרי: להציל את מושב בני דרור ממצוקתו הכלכלית.

ומה אומרת לשון בהירה זו:

שהתובע זכאי לתמורה בגובה של 3.5% מכל פעולה נדלנ"ית המוזכרת בחלק ב' ושהתובע גרם להבשלתה לכדי עיסקה בת תוקף שבגינה משתלמים כספים לנתבע מס. 1 .

מכאן שהתובע היה צריך להוכיח מספר פרמטרים מצטברים:

- שהוא ביצע פעולה נדלני"ת מסויימת;
- שכתוצאה מפעולתו שלו השתכללה עיסקה או במילים אחרים, קשר סיבתי בין עיסקה שהשתכללה לבין פעילותו שלו;
- שכתוצאה מעיסקה (שלא התבטלה) שולמו למושב כספים, בין ישירות ובין בעקיפין.

מאומה מפרמטרים אלה לא הוכח.

כל פרשנות אחרת, הגורסת שעל המושב לשלם לתובע כספים גם מעיסקאות שלא בוצעו או שלא בוצעו על ידיו , מאיינת את תכלית ההתקשרות של המושב עם התובע; שהרי מושב במצוקה, לא יחמיר את מצבו הכלכלי ויתחייב לשלם כספים בעד הבטחות חוזיות ו/או בגין היעדר עבודה בפועל; אלא ישלם כספים לתובע בגין השקעת מאמץ שהבשיל לכדי עסקה ששוכללה לכדי חוזה תקף, אשר ישפר את מצבו הכלכלי שלו או של חבריו.

ואם ישאל השואל, מדוע היתה ההפרדה בין חלק א' להסכם ההתקשרות עם התובע לבין חלק ב' להסכם?

אני מוכנה לצורך הדיון בלבד, לקבל את עמדתו של ב"כ התובע בסיכומיו כי סעיף א' לחוזה לא דן בפיתוח וקידום נושא המקרקעין, אלא בטיפול בחברת הכלכליות, (התובע עצמו העיד בצורה שונה, קרי: שתחום הנדל"ן הועבר לדירקטוריון, עמ. 43) וכי רק סעיף ב' יוחד לנושא המקרקעין, יועד לתובע, וניתנה בגינו תמורה נוספת לתמורה החודשית הרגילה.

מה ניתן להסיק מכך?

ניתן להסיק כי המושב הכיר בכישוריו של התובע, בנסיונו, בכושרו היצירתי בנושאי פיתוח ונדל"ן, ביכולתו לנהל מו"מ עם גופים כלכליים וביכולתו ליצור גוף מנהל שיתווה דרכי עבודה חדשות במושב ויפקח עליהם.
לכן רצה המושב לתמרץ את התובע שבנוסף לשכרו הנאה מידי חודש, ומעבר לעבודה הרגילה, ינסה להעלות את המושב על דרך חדשה מבחינת תוכניות נדל"ן, השבחה ותוכניות פיתוח. לכן נוצר חלק ב' לחוזה, כתמריץ.

וזאת למה?

נראה שהמושב רצה שהפיתוח, היצירתיות ואפשרויות הנדל"ן יהיו בהישג יד, ולא באופק הרחוק;
ולכן היה מוכן, כאמור, לתמרץ את התובע בנוסף לעבודתו הרגילה, באם יגרום בפועל ליצירת עיסקאות נדל"ן מושלמות ומשולמות .

אין לפרש את ההסכם כך, שלתובע מגיע התמריץ בגובה של 3.5% מכל עיסקה שתיערך במקרקעין, אפילו הוא לא גרם ליצירתה בפועל. המדובר בהסכם שאישיותו של התובע הינה בסיס לו. התמריץ שניתן ניתן לו כדי ש"יסגור" עסקאות; העובדה שצד ג' מגיע, ומשכלל חוזה עם המושב, כשהתובע בכלל אינו מודע לכך, - לא יכולה להצמיח לו הכנסה או תמריץ.
אמירה זו נאמרה לצורך השלמת התמונה בלבד, מכיון שלא הובא לידיעתי, שאכן שוכללה עיסקה תקפה ושולמו כספים למושב ע"י צד ג'.
נראה שגם התובע בשלב מסויים היה לפחות ער לאפשרות פרשנות מעין זו (נספח כ"ה לתצהיר התובע) מאחר והלין במכתבו מתאריך 16.12.1997, כי :

"אי שיתופי נבע מתוך כוונה לא ישרה למנוע את קיומו של הסכם התגמול בין המושב לביני".

במילים אחרות – התובע מודה בחצי פה ואולי יותר, כי היעדרו משלב המו"מ ושכלול התנאים יכול היה לפגוע בתשלום של 3.5% עפ"י החוזה.

עיסקה אחת שהעסיקה את הצדדים, היתה העיסקה עם: "עצים ירוקים". זו לא יצאה לבסוף אל הפועל; ואם גרס התובע שהוא אינו מתווך, - אזי לאור נוסח סעיף ב' לחוזה, אין הוא זכאי גם לתשלום בגובה של 3.5% מעיסקה זו, שגם לא היתה ביוזמתו.
כתוצאה מביטול העיסקה הוגשה תובענה כנגד "עצים ירוקים" והמושב קיבל פיצויים בגין ביטול העיסקה. לא ניתן לאמר כי פיצויים אלה עולים לכדי הגדרת עיסקה במקרקעין, בגינה זכאי התובע לתמורה. פיצויים אלה הינם בגין היעדר עיסקה במקרקעין, ולא מעבר לכך.

לענין זה יש להעיר כי ביום 3.12.1997 התקיימה אסיפה כללית של המושב, שם הובאה להצבעה ההצעה הנבחרת של עצים ירוקים, כיזם. ההצעה זכתה לתמיכת הרוב. (נספח יז לתצהיר המושב) ביום 16.12.1997 כשבועיים לאחר אישור ההצעה של עצים ירוקים, התפטר התובע כיו"ר הדירקטוריון.
ועולה השאלה, מדוע התפטר התובע?
אם הוא סבר שמגיעה לו עמלה בגובה של 3.5% גם מעיסקה זו, מדוע סמיכות הפיטורין לאישור העיסקה?

יתר על-כן: במהלך עדותו ציין התובע בתשובה לשאלת בית המשפט (עמ. 11) כי :

"אם לא מומש כלום נכון לרגע זה אינני מבקש אגורה, אבל ביום שימומש, ואני מנתב את זה לחלקת מקרקעין אחת למרות שההסכם עוסק בכל העסקאות, אני מבקש שתישמר זכותי להוריש לילדי את מה שמגיע לי".

אמירה זו משתלבת בפרשנותי לעיל, קרי: היה והתובע יוכיח לגבי עיסקה נתונה את כל הפרמטרים המצטברים שהוא הביא לשכלולה התקף, - תקום זכותו; היה ולא יצליח להוכיח, - אין לו זכות.
מכיון שההסכם נעשה בשנת 1996, ומטבע הדברים עיסקאות נדל"ן הינן דינאמיות בעיקרן, - נראה כי לתובע, בלשון המעטה, עלולים להיות קשיים מרובים להוכיח כי עיסקאות שהיום טרם נקשרו, ייקשרו בעתיד בזכות השקעת מאמצים וקשירת קשר שלו בין המושב לבין צד ג'.

בד בבד אמירה זו לא שכנעה את בא-כוחו של התובע למקד את סיכומיו בפרשנות התובע ורצונו, אלא הוא התפרש גם לעיסקאות עבר, וביקש סעד גם בגין הנושא של "עצים ירוקים".

לאור האמור לעיל, הגעתי למסקנה כי ההסכם שנחתם בין הצדדים הינו ברור.
רק עיסקאות שהתובע גרם לשיכלולן, ושהניבו כספים למושב, מזכות אותו בתמריץ של 3.5% מערך העיסקה. עיסקאות כאלה לא הוכחו. אפילו השקיע התובע עבודה רבה ביצירת התשתית לצורך שכלול עיסקאות נדל"ן בעתיד, אזי נוסח הסעיף לא איפשר לו לגבות בגין כך עמלה נוספת.

מסיבה זו ניתן לדחות את התובענה כבר בשלב זה,מבלי לדון בשאר הטיעונים שהועלו ע"י ב"כ התובע.

למען הבהירות אציין רק כי ברור שהנתבעים 2 ו – 3 חתמו על ההסכם בשם המושב, אפילו כשלא ציינו את תפקידם ע"ג המסמך. די בכך שחתימתם מופיעה בצד חותמת המושב, כדי להוות ראיה לאומד דעתם בחתימתם.
לענין הנתבע מס. 4 – למעט אמירה עמומה שהוא היה (סעיף 6 לתצהיר התובע) יו"ר האגודה והבהיר כי יעשה באופן אישי לקיים את ההתחייבויות כלפי התובע, - מאומה לא נאמר. ומהות ההתחייבויות פורשה לעיל.

התביעה נדחית.

התובע ישלם לנתבעים ביחד שכ"ט עו"ד בסכום כולל של 45,000 ₪ .
כמו כן זכאים הנתבעים להוצאותיהם, - אותם ישום הרשם.

הסכומים ישאו ריבית והצמדה כדין.
ניתן היום 13.11.2005, בהעדר.

המזכירות תמציא עותק פס"ד זה בהמצאה כדין לב"כ הצדדים.
ד"ר דרורה פלפל
, שופטת








א בית משפט מחוזי 1487/00 גד פניני רו"ח נ' בני דרור – מושה שיתופי להתיישבות בע"מ ואח' (פורסם ב-ֽ 13/09/2005)