פסקי דין על יוסף גרנות | פסקי דין על איירין גרנות | פסקי דין על יוסף רוסטהולדר | פסקי דין על הועדה המקומית לתכנון ובניה מטה יהודה | פסקי דין על אבינועם ולואיז ערמוני |

1073/18 ערר     16/06/2018




ערר 1073/18 יוסף גרנות, איירין גרנות, יוסף רוסטהולדר נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה מטה יהודה, אבינועם ולואיז ערמוני




מדינת ישראל ערר 1073/18
ועדת ערר מחוזית לתכנון ובניה
מחוז ירושלים

בפני
: יו"ר הועדה: עו"ד אליעד וינשל

חברי הועדה: מר מנחם בלומנטל, נציג ציבור
אדר' עליזה וסרטייל, נציגת עמותת האדריכלים
אדר' שירה עמר, נציגת מתכננת המחוז

העוררים: 1. יוסף גרנות

2. איירין גרנות

3. יוסף רוסטהולדר

ע"י ב"כ עו"ד הראל ארנון


-נגד-

המשיבים: 1. הועדה המקומית לתכנון ובניה מטה יהודה

ע"י ב"כ עו"ד גל אוהב ציון

2. אבינועם ולואיז ערמוני

ע"י ב"כ עו"ד אורית יפת
החלטה
רקע
1. בפני
נו ערר על החלטת הועדה המקומית מטה יהודה לאשר שתי בקשות להיתר שהוגשו על-ידי המשיב 2 לגבי נחלה המכונה מגרש 5 במושב רמת רזיאל (גוש 31325, חלקה 23).
2. על המקרקעין חלה תכנית מי/במ/766 משנת 2001 (להלן: התכנית) וכן תכנית המתאר מי/200. ייעוד המקרקעין בהתאם להוראות התכנית הוא "אזור חקלאי ב'".
3. בבקשת ההיתר שמספרה 20170459, מבוקשים הסבת בית אימון לבית לבן ממשיך, תוספת בנייה וכן שיפוץ חזית מחסן חקלאי באישור סוכנותי והחזרתו לקדמותו (להלן: הבקשה הראשונה). בקשה זו אושרה על ידי הוועדה המקומית ביום 27.11.17 לאחר שזו מצאה שהבקשה תואמת את הוראות התכניות החלות על המקרקעין.
בבקשת היתר נוספת שמספרה 20170460, התבקשה הכשרת בריכת שחייה קיימת (ללא היתר) וחדר מכונות (להלן: הבקשה השנייה). בקשה זו אושרה על ידי הוועדה המקומית ביום 14.3.18.
4. יצויין כי לבקשות אלה קדמה בקשה להיתר שמספרה 20160084 שעסקה בכל המבוקש בבקשה הראשונה ובבקשה השניה (להלן: הבקשה הקודמת). הוועדה המקומית אישרה את הבקשה הקודמת ועל החלטת הוועדה המקומית הוגש ערר קודם (ערר 101/17). במעמד הדיון בערר הקודם התברר כי נוסח ההקלה שפורסמה היה פגום והנושא הוחזר לדיון בפני
הוועדה המקומית.
5. העוררים הם תושבי היישוב רמת רזיאל, ואולם אינם מתגוררים בסמוך למגרש נשוא הערר (הנחלה בה מתגורר העורר 3 מצויה במרחק של 3 נחלות מהנחלה נשוא הערר, כאשר גודל כל חלקה הוא כ- 2 דונם, ואילו העוררים 1,2 מתגוררים במרחק רחוק יותר).
בין הצדדים אין מחלוקת כי ברקע להגשת הערר עומד סכסוך ארוך שנים בין העוררים ובין המושב, הוועדה המקומית וחלק מהתושבים. כן אין מחלוקת שבאישור הבקשה אין משום פגיעה תכנונית בעוררים ולמעשה אלה ממקדים את טענותיהם במישור החוקיות.
ראשית, טוענים העוררים כי הבקשה הראשונה אינה תואמת תכנית היות ומבנה המחסן הקיים נבנה בשנות ה- 90, בחריגה מקווי הבניין המותרים לפי התכניות החלות על המקרקעין. כמו כן, מעלים העוררים טענות בנוגע לתקינות מפת המדידה, אשר נחתמה על ידי מודד ללא רשיון בתוקף.
באשר לבקשה השנייה, טוענים העוררים הן שלא ניתן לאשר בניית בריכה בחלקה והן כי אישור ההקלה מקו בניין לשם כך מהווה סטייה ניכרת מהוראות התכנית. לשיטת העוררים ומאחר שתכנית מי/במ/766 שותקת לגבי האפשרות לבניית בריכה במגרשי המגורים, יש לבחון את הוראות מי/200 אליה היא כפופה. מאחר שבהוראות מי/200 נקבע כי מותרת בניית בריכת שחייה במיקום ספציפי בתוך אזור נופש ומלונאות, סבורים העוררים כי מכלל ההן יש להסיק שנאסרה הקמת בריכות באזורי המגורים. באשר להקלה מקו בניין, טוענים העוררים כי בהתאם להוראת סעיף 11.2 לתכנית מי/במ/766 כל הקלה במרווחים מהווה סטייה ניכרת ומכאן שאין כל סמכות לאשר את ההקלה.
העוררים מוסיפים וטוענים כי גם אם ניתן לאשר הקלה, הרי בנסיבות המקרה אין לכך הצדקה ונכון היה לדחות את הבקשה המהווה הכשרת בינוי קיים ללא היתר.
6. המשיבים טוענים כי אין בסיס לטענות במישור החוקיות ובמישור שיקול הדעת ולטענותיהם נתייחס בהמשך ההחלטה. לצד זאת טוענים המשיבים כי אין לעוררים כל מעמד בהליך ולפיכך הם דורשים למחוק את הערר על הסף. ב"כ הוועדה המקומית הוסיף וטען כי "העוררים נוקטים באופן סדרתי בהליכים טורדניים ומתעברים על ריבים שאינם ממין עניינם, ולמיטב הידיעה אך מפאת הליכים שונים שהתנהלו בנוגע לבקשתם להיתר..." באשר לטענות במישור החוקיות סבורה הוועדה המקומית שדינן של אלה להימחק מאחר שאין להתיר לעוררים להישמע "בטענות טורדניות בדבר חשיבות השמירה על שלטון החוק", והכל נוכח עבירות בנייה שביצעו העוררים במגרשם.
דיון והכרעה
7. באשר למעמד המבקש להגשת התנגדות ומכאן המעמד להגשת ערר, קבעו בתי המשפט וועדות הערר כי, ככלל, זכות ההתנגדות, ומכאן גם זכות הערר, מוגבלת לבעל קרקע או מחזיק בקרקע הנפגע כתוצאה מההיתר (סעיף 149(א)(3) לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965, להלן: החוק). לצד זאת וכחריג לכלל, נקבע כי ניתן לטעון למעמד "עורר ציבורי" וזאת בין היתר במקרה בו מועלית טענת אי חוקיות ברורה.
בהקשר זה ולגבי הכלל והחריג, נפנה להחלטת ועדת הערר בערר 23/14 פפה אללו נ' הועדה המקומית לתכנון ובנייה ירושלים, פורסם בנבו, שם נקבע בהמשך להחלטות קודמות ולפסיקה הרלוונטית כי "יש לפרש חריג זה בצמצום יחסי ואין די בהעלאת טענה לפגיעה פוטנציאלית בציבור על מנת להקנות זכות עמידה ל-"עורר ציבורי".
לגישה זו על העורר הציבורי להראות "דבר מה נוסף" (וראו גם ערר (ירושלים) 116/11 החברה להגנת הטבע נ' ועדת המשנה לתכנון ובניה ירושלים; ערר 415/10 ברזאני נ' הועדה המקומית הראל, עת"מ (תל אביב) 1254/07 לאה ברוך ואח' נ. ועדת הערר מחוז מרכז ואח' ועע"מ 8273/03 עיריית הרצליה ואח' נ. הועדה המקומית חוף השרון, ההחלטות ופסקי הדין פורסמו באתר נבו).
8. נוסיף כי איננו מקבלים את טענת ב"כ העוררים שלפיה ההלכה שנקבעה בעעמ 317/10 אהוד שפר נ' מורן סקאל יניב, פורסם בנבו (להן: הלכת שפר), מקנה זכות מעמד להגשת ערר בכל מקרה של טענה לסטיית היתר מתכנית ומכאן לאי חוקיותו. בהקשר זה ועל אף שהוכחת אי חוקיות מהווה שיקול בבחינת המעמד, מקובלת עלינו במלואה עמדת ועדת הערר במחוז דרום שקבעה "כי בהלכת שפר לא ביקש בית המשפט העליון להרחיב את מעגל הזכאים להגשת ערר בבחינת המעמד האישי. מטרת ההלכה היתה לאפשר למי שזכאי היה להגיש התנגדות אם מדובר היה בבקשה שנבחנת במסלול המאפשר התנגדויות, לפנות לועדת הערר גם בטענה שמדובר בהיתר הסוטה מהוראות תכנית" (ערר (דרום) 6097/15 שער רכבת אשדוד נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה אשדוד, פורסם בנבו).
9. בכתב הערר ואף במהלך הדיון בפני
נו לא העלו העוררים כל טענה בנוגע לפגיעה אישית, אף לא תיאורטית. יתר על כן, בנסיבות המקרה לא נראה שקיים "דבר מה נוסף" המצדיק מעמד של "עורר ציבורי".
10. לפיכך נכון היה למחוק את הערר על הסף ואולם למותר יהיה להרחיב בנושא מאחר שבחנו את טענות העוררים גם לגופן ומצאנו לנכון לדחות אותן.
טענות במישור החוקיות בהתייחס לבקשה הראשונה (ההיתר למחסן בגבול המגרש)
11. כאמור, טענתם הראשונה של העוררים בהקשר למחסן היא שאין מדובר במבנה היסטורי שקדם להוראות חוק התכנון והבנייה.
12. איננו מוצאים לנכון להתערב בהחלטת הועדה המקומית שסמכה את ידיה על אישור הסוכנות היהודית שלפיו במשק הרלוונטי "בית", בית אמון" ו"מחסן" שהוקמו בשנת 1955. בהקשר זה רלוונטית גם העובדה שבתשריט התכנית סומנו שלושה מבנים קיימים, בהם המחסן נשוא המחלוקת.
איננו סבורים שעל הועדה המקומית היה להפליג ולברר את אמיתות התצהיר שהוגש על-ידי העוררים מטעמו של בעל הנכס בעבר, שהרי הכלים להכרעה במחלוקת מעין זו בידי הוועדה המקומית מוגבלים וככל שהעוררים מבקשים להוכיח אחרת ביכולתם היה לבחון את הנושא באמצעות תצלומי אוויר (יודגש כי נוכח מכתב הסוכנות היהודית ותשריט התכנית איננו סבורים שנטל ההוכחה באמצעות תצלומי אוויר מונח על כתפי המשיבים).
13. מכל מקום ואף אם היה מתברר שמבנה המחסן הוקם בשנת 1995 על-ידי הבעלים הקודם של המגרש, הרי עדיין אין מדובר בסטייה מהוראות התכנית, שהרי אין מחלוקת שמדובר במבנה שהיה קיים בעת אישור התכנית בשנת 2001 וכאשר המבנה מסומן במסמכי התכנית כמבנה קיים. לגבי מבנה מעין זה קובע סעיף 9.3(ד) לתכנית כי קו הבניין יהיה בהתאם למבנה הקיים ובלשון הסעיף "קווי הבניין יהיו 4.00 או 5.00 מטרים בחזית הקדמית (הכל לפי התשריט) ובמרווחים שלא יפחתו מ- 5.00 מטרים בחזיתות האחרות, למעט בבניינים הקיימים לעת הפקדתה של תכנית זו." (הוראה זו אינה חריגה וניתן למצוא הוראות דומות בתכניות אחרות וראו למשל סעיף 10(ג) לתכנית 2302א).
משמעות ההוראה ברורה והיא שלגבי מבנים שהוקמו טרם הפקת התכנית וסומנו בתכנית כ"מצב קיים", ניתן לפעול להנפקת היתרי בנייה בהתאם לקו הבניין הנובע מ"קונטור" המבנה הקיים ערב הפקדת התכנית.
לא נעלמה מעינינו טענת העוררים שבכך יש משום עידוד הכשרת עבירות בנייה, ואכן במישור שיקול הדעת טרם אישור התכנית בשנת 2001 נכון היה לשקול זאת, ואולם לשון התכנית ותכליתה ברורות ואיננו סבורים שמסמכותנו ומתפקידנו לבקר בעת הזו תכניות ישנות מעין אלה.
14. באשר לטענה שלפיה חוות דעת המודד עליה מבוססת הבקשה נחתמה על-ידי מודד בלתי מוסמך, יש להקדים ולומר כי מדובר בחוות דעת מודד שנשכר על-ידי המשיבים והציג עצמו כמודד מוסמך, אלא שבמועד החתימה לא הייתה הסמכתו בתוקף. מבחינת המשיבים נראה כי הפתרון לכך, כפי שהציע ב"כ המשיבה במעמד הדיון, הוא הגשת חוות דעת חתומה על-ידי המודד או מודד אחר מוסמך.
טענות נגד אישור הבקשה השנייה – הכשרת בריכת השחייה החיצונית
15. טענתם השנייה של העוררים היא כי בהוראות התכניות החלות על המקרקעין קיים "הסדר שלילי", לפיו ובהתאם להוראות תכנית מי/200, הקמת בריכת שחיה מותרת במיקום שנקבע בלבד. אלא שהוראות תכנית מי/200 עסקו במיקום בריכת שחיה באזור המיועד למלונאות ונופש ומובן שאין מדובר בהסדר שלילי לגבי בניית בריכות שחייה במגרשי מגורים. בהקשר זה מדובר בתכנית שהוראותיה שותקות ולא משתמעת כוונה אחרת, ומכאן שאין מניעה לאשר את הבינוי (ערר (מרכז) 230/99 יוסף ונעמי פוגאטש ואח' נ' ועדה מקומית לתו"ב רעננה, פורסם בנבו, ערר (י-ם) 168/08 סידני ג'יי נ' ועדת המשנה לתכנון ולבנייה ירושלים, פורסם בנבו).
יצויין כי החלטות אלה קיבלו תמיכה משמעותית בהוראת סעיף 4(א)(1)(ה) לתקנות התכנון והבניה (סטיה ניכרת מתכנית), תשס"ב-2002, אשר תוקן בשנת 2012 והסמיך את הוועדות המקומיות לאשר הקלה מקו בניין לגבי "בריכת שחיה לא מקורה". הוראה זו אינה נדרשת, ככלל, כאשר קיימות הוראות תכנית המאשרות בניית בריכות שחייה וחקיקתה נדרשת נוכח הוראות מרבית התכניות ברחבי הארץ השותקות בהקשר זה.
16. באשר לטענת העוררים כי לא ניתן לאשר הקלה מקו בניין, אין מחלוקת בין הצדדים כי ככלל ובהתאם לסעיף 4(א)(1)(ה) לתקנות סטיה ניכרת, ניתן לאשר הקלה מקו בניין לבריכת שחיה פתוחה. עם זאת, סבורים העוררים כי הוראת סעיף 11.2 לתכנית מי/במ/766 בצירוף תקנה 2(19) מונעת אפשרות זו.
בהקשר זה מקבלים אנו את טענות המשיבים. הוראות תכנית מי/במ/766 מציינות במפורש לגבי אזור חקלאי ב' שצמצום המרווח במגרש מתחת ל-1.5 דונם מהווה סטייה ניכרת ומכאן ניתן להסיק כי בייעוד זה צמצום המרווח במגרש הגדול מ-1.5 דונם אינו מהווה סטייה ניכרת. בהתחשב בכך, אין בסעיף 11.2 לתכנית, הקובע כי חריגה ממרווחים לפי תכנית זו מהווה סטייה ניכרת, כדי לגבור על הנורמה הקונקרטית שבסעיף 9.3 לתכנית.
למעלה מן הצורך יודגש כי טענתה המשפטית הנוספת של הוועדה המקומית שלפיה סעיף 11.2 בטל באופן מוחלט ואינו מהווה מגבלה במישור הסמכות, לרבות תוספת קומות, וכדומה, נדחתה בהחלטות וועדת הערר לאורך השנים (להחלטה המפורטת ראו ערר (י-ם) 12/10 ד"ר ארמונד בן עמרה נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים, להחלטה קודמת ראו ערר (י-ם) 75/08 רייף ואח' נ. הועדה המקומית ירושלים. ליישום ההחלטה בנסיבות דומות ראו ערר (י-ם) 25/15 קאופמן יעקב נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים, ההחלטות פורסמו באתר נבו). לאור החלטות אלה בהן הובהרה עמדת וועדת הערר עוד לפני עשור, קשה לקבל את טענת הוועדה המקומית שלפיה "על סמך פרשנות זו נוהגת הועדה המקומית משך כ-16 שנים".
17. לאור האמור לא מצאנו שקיים קושי במישור החוקיות המחייב את התערבות ועדת הערר ולאור קביעה זו נכון לדחות את טענות העוררים בהעדר מעמד באשר לשיקול הדעת באישור ההקלה.
18. עם זאת, מצאנו לנכון לבחון את הטענות גם במישור שיקול הדעת ולא מצאנו קושי באישור הבקשה. אכן מדובר בעבירת בנייה, אלא שמדרג הפרת החוק אינו ברמה הגבוהה ביותר. בנוסף, קיימת הצדקה תכנונית לאישור הבקשה לאור מאפייני המגרש, אשר שטחו הוא כ- 1.7 דונם וכפי שהוצג בבקשת ההיתר בדיון בפני
נו, צורתו אינה רגולרית. בנוסף, יצויין שהבריכה סוטה מקו הבניין בכ-1 עד 2 מ' בלבד וכי הבניין הסמוך ביותר, בחלקה הסמוכה, הוא במרחק של כ- 20 מ', כאשר השכן לא הגיש את התנגדותו בעת פרסום ההקלה.
בהיבט שיקול הדעת לא למותר יהיה להוסיף כי בהחלטותינו בעניינם של העוררים 1 ו-2 אושר היתר בנייה בנסיבות בהן נקבע בפסיקת בית המשפט העליון ופסיקת בית המשפט לעניינים מינהליים כי בוצעו עבירות בנייה, מהן גם "העבירות המצויות בדרגת החומרה הגבוהה יותר" (ראו סעיף 16 לפסק דינו של בית המשפט העליון עעמ 3192/14 איירין רוס גרנות נ' האגודה שיתופית רמת רזיאל, פורסם בנבו). כן לא ניתן להתעלם מאמירת בית המשפט לעניינים מינהליים בעניינם של העוררים 1 ו-2 שלפיה "יש אפוא, רגליים מוצקות לסברת האגודה כי יש לראות את מכלול פעולותיהם של גרנות כמקשה אחת, ואלו בכללן מלמדות כי דרך פעולתן היא בדרך של עשיית דין עצמי תוך התעלמות בוטה מדיני התכנון והבנייה" (עתמ (י-ם) 9729-01-14 רמת רזיאל, כפר שיתופי של תנועת חירות בית"ר בע"מ נ' ועדת הערר המחוזית לתכנון ובניה ירושלים, פורסם בנבו, פסק דינו של הש' מינץ, יצויין שבית המשפט העליון קיבל את הערעור שהוגש בעניין ואולם עיון בפסק הדין מעלה כי בית המשפט העליון לא התערב בקביעה זו) .
לא ברור כיצד דווקא עוררים אלה, מכלל הציבור, טוענים כנגד אישור בקשה להיתר בהקלה קטנה יחסית עקב בינוי ללא היתר של בריכת שחיה. בהיבט זה עיון בהחלטות שניתנו בעניינם של העוררים 1 ו-2 מעלה שמכוח עקרון קל וחומר ומשאישרנו את בקשת העוררים 1 ו-2 להיתר בנייה, על אף הקשיים הבלתי מבוטלים באותו מקרה, נכון לאשר את הבקשה נשוא ערר זה (ראו החלטת ועדת הערר בערר 444/13 וכן בערר 1001/18).
19. לאור כל האמור נדחה הערר.
ניתנה היום, ד' אב תשע"ח, 16 ביולי 2018.

_____________________
שני קרני, עו"ד
מזכירת ועדת הערר
מחוז ירושלים
__________________
אליעד וינשל, עו"ד
יו"ר ועדות ערר
מחוז ירושלים ומחוז הדרום

3








ערר ועדת ערר לתכנון ובניה 1073/18 יוסף גרנות, איירין גרנות, יוסף רוסטהולדר נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה מטה יהודה, אבינועם ולואיז ערמוני (פורסם ב-ֽ 16/06/2018)