פסקי דין על תמר מוסקוביץ | פסקי דין על חיים מוסקוביץ | פסקי דין על נציגות הבית המשותף בחיפה גוט לוין 21 | פסקי דין על נציגות הבית המשותף בחיפה קדיש לוז 15 |

17812-12/17 תאמ     19/07/2018




תאמ 17812-12/17 תמר מוסקוביץ, חיים מוסקוביץ נ' נציגות הבית המשותף בחיפה גוט לוין 21, נציגות הבית המשותף בחיפה קדיש לוז 15








בית משפט השלום בחיפה


תא"מ 17812-12-17 מוסקוביץ ואח' נ' נציגות הבית המשותף ואח'




תיק חיצוני: מספר תיק חיצוני




בפני

כבוד השופטת
תמי לוי יטח


התובעים

1
.
תמר מוסקוביץ
2
.
חיים מוסקוביץ


נגד

הנתבעת
1. נציגות הבית המשותף בחיפה גוט לוין 21

2. נציגות הבית המשותף בחיפה קדיש לוז 15



החלטה

בפני
י בקשת הנתבעות לסילוק התביעה על הסף ותגובת התובעים לבקשה.

עסקינן בתביעה כנגד נציגות בית משותף בגין נזק שנגרם לכאורה לתובעים, כתוצאה מאי תיקון רכוש משותף. הנתבעות הגישו כתב הגנה ובמסגרתו טענו להעדר יריבות משפטית, מהטעם שאין לנציגות הבית המשותף כל מעמד בתביעה שאינה קשורה להחזקה ולניהול של הבית המשותף, כעולה מסע' 69 לחוק המקרקעין,התשכ"ט- 1969. (להלן: "חוק המקרקעין" או "החוק")

בתמצית אזכיר, כי התובעים היו הבעלים של דירה בבניין הנמצא ברחוב גוט לוין 21 בחיפה. הבית מורכב מ- 2 מבנים ובהם 26 דירות. למבנה 1 יש כניסה אחת ולמבנה 2 יש שתי כניסות. הבניינים רשומים כבית משותף והרכוש המשותף כולל 1,470 מ"ר. הנתבעות הן נציגות הבית המשותף של שני המבנים.

לטענת התובעים, החל משנת 2006 נחשפו יחד עם בעלי הדירות האחרות לבעיות של אי יציבות בקירות הבית המשותף. למרות התראות חוזרות של עיריית חיפה, החליטו הנתבעות להתעלם מהסכנות הנובעות ממצב הקירות התומכים.
ביום 18.1.15 נאלצו התובעים למכור את דירתם לה"ה קונובסקי מיכאל ושלי. החזקה בדירה נמסרה לרוכשים לאחר כשנתיים. זמן מה לאחר מסירת החזקה, גילו הרוכשים כי קיימת בעיה חריפה ביציבות הקירות התומכים של הרכוש המשותף בשני הבניינים.
הרוכשים הגישו ביום 2.3.16 כתב תביעה כנגד התובעים כאן, בצרוף חוות דעת לפיה עלות תיקון הקירות מסתכמת בסך של 377,236 ₪ ובנוסף תבעו פיצוי על סך 100,000 ₪.
הצדדים בתביעה שם גיבשו הסכם גישור לפיו התובעים כאן התחייבו לשלם לרוכשים עבור תיקון הקירות התומכים סך של 36,500 ₪. ההסכם קיבל תוקף של פס"ד והסכום הנ"ל שולם, בנוסף לשכ"ט ששילמו התובעים לעורך דינם בסך של 5,680 ₪.
התובעים טוענים כי אין עוררין שהם לא צריכים לשאת לבדם בעלות תיקון ליקויים בקירות התומכים של הרכוש המשותף ועל כל אחד מדיירי שני הבניינים לשאת במידה שווה בסכום המצטבר שהתובעים נאלצו לשלם. סה"כ ההוצאה – 42,180 ₪ כלומר 1,622 ₪ לכל דייר.

הנתבעות
הגישו כתב הגנה במסגרתו טענו להעדר יריבות משפטית. מדובר בנתבעות שהינן נציגות של בית משותף לפי סע' 69 לחוק המקרקעין. סעיף 69 האמור קובע כי הנציגות הינה מורשה של כל בעלי הדירות בעניינים הנוגעים להחזקתו התקינה וניהולו של הבית המשותף בלבד. מלבד עניינים אלה אין לנציגות מעמד והיא לא יכולה לתבוע או להיתבע. היא אינה אישיות משפטית נפרדת שניתן לתבוע אותה, כאשר עסקינן בתביעה חוזית שהוגשה נגד התובעים ע"י רוכשי דירתם ובטענות מתחום דיני החוזים ודיני הקניין. ביהמ"ש העליון לא אפשר להרחיב את הכשרות המשפטית של הנציגות, מעבר לאמור בסע' 69 לךחוק המקרקעין.
ככל שיש טענות כנגד בעלי הדירות, עליהם להגיש תביעה כנגד כל אחד מהדיירים ולפרט את עילת התביעה נגדם. העדר היריבות נובע גם מכך שהתובעים אינם בעלי דירה בבניין, לאחר שמכרו דירתם ביום 18.1.15 וכל האירועים נשוא התביעה התרחשו לאחר מכירת הדירה ומסירת החזקה.
יש לדחות את התביעה על הסף גם בשל העדר עילה. התובעים טוענים לשכל אחד מהדיירים חייב לשאת בסכום המצטבר, אך אין שום התייחסות לעילת התביעה נגד הנתבעות עצמן.
לגופו של עניין טוענות הנתבעות כי פעלו ללא דופי ולבסוף תיקנו את הקירות כנדרש.

התובעים
טוענים בתגובה, כי חוק המקרקעין מעניק חובות, זכויות וכוחות לנציגות של הבית המשותף ומכאן שהנתבעות הינן אישיות משפטית, על כל המשתמע מכך. סע' 69 לחוק המקרקעין קובע במפורש כי הנציגות יכולה להיות צד להליך משפטי. ביהמ"ש העליון קבע כי הנציגות הינה הגוף המבצע של הבית המשותף שנועד לטפל בהחזקה וניהול של הרכוש המשותף. במקרה דנן הנתבעות לא דאגו לניהול נכון והחזקה תקינה של הרכוש המשותף , התעלמו מהתראות מהנדס העירייה, וזאת משך . תקופה בלתי סבירה של 10 שנים.

דיון והכרעה

לאחר שעיינתי בטענות הצדדים, הגעתי למסקנה כי דין הבקשה להידחות.

סע' 69 לחוק המקרקעין קובע כי: "הנציגות תשמש מורשה של כל בעלי הדירות בכל ענין הנוגע להחזקתו התקינה ולניהולו של הבית המשותף, והיא זכאית בעניינים אלה להתקשר בחוזים ולהיות צד בכל הליך משפטי ובכל משא ומתן אחר בשם כל בעלי הדירות".
טענת התובעים הינה, כי ניהול לא תקין של הרכוש המשותף ורשלנות או מחדל בהחזקתו, גרמו להם כאמור לנזק כספי משנאלצו לפצות את רוכשי דירתם, לאחר שגילו דבר קיומם של ליקויים ברכוש המשותף,
שלא תוקנו משך שנים.

בע"א 98/80 קדמת לוד
בע"מ נ' נציגות הבית המשותף רחוב רבי עקיבא 77 לוד פ"ד לו(2) 21, 24 (27.9.1981), אליו מפנים שני הצדדים, קבע כב' השופט (כתוארו אז) מאיר שמגר כדלקמן:

"מהוראות החוק והתקנון עולה, כי נציגות הבית המשותף, הנבחרת על-ידי האסיפה הכללית של בעלי הדירות בבית המשותף, היא הגוף המבצע של הבית המשותף, שמתפקידו לטפל בכל העניינים הכרוכים בתחומים המשותפים לכל הדיירים. מטבע הדברים הכוונה לניהול הפנימי השוטף של הבניין, ובעיקר בכל הנוגע לרכוש המשותף, אופן השימוש בו, החזקתו התקינה, ביצוע תיקונים בשעת הצורך ... וכדומה. החוק הקנה לנציגות הבית המשותף לצורך ביצוע תפקידיה מעמד משפטי מיוחד: על-פי האמור בסעיף 69 הנ"ל ניתנת לנציגות הבית המשותף בתור שכזו כשרות להיות צד לפעולות משפטיות שונות, אולם כשרות זו מוגבלת ומסויגת בסעיף עצמו, התוחם את גבולותיה לעניינים, הנוגעים "להחזקתו התקינה ולניהולו של הבית המשותף" (הדגשה שלי - מ' ש').
... כאמור, מוסמכת הנציגות לטפל בכל העניינים הנוגעים להחזקתו, לתיפקודו ולשימושיו של הרכוש המשותף. אם וכאשר המדובר ברכוש המשותף. תפקידיה של הנציגות מתייחסים אל הרכוש המשותף, כפי שנתגבש במועד בו מופעלת סמכותה של הנציגות. ..."

ב

פסק דין
זה קבע כב' השופט שמגר כי סוגיה הנוגעת לקביעת היקף הרכוש המשותף, הינם סוגיה קניינית הנוגעת לזכויות בעלי הדירות בבניין ואינה עוסקות בסמכויות אשר הוקנו לנציגות הבית המשותף בסעיף 69 לחוק המקרקעין. להבדיל נקבע, כי בענייני אחזקה ותיקונים של הרכוש המשותף, המצויים בלב האחריות של נציגות בית משותף, בהיותה " הגוף המבצע של הבית המשותף, שמתפקידו לטפל בכל העניינים הכרוכים בתחומים המשותפים לכל הדיירים", הנציגות יכולה להיות צד בכל הליך משפטי.

עיון בכתב התביעה ובנוסח סע' 69 לחוק מעלה, כי הטענות המועלות כנגד הנציגות הן למחדל ולנזקים שנגרמו במסגרת ניהול ותחזוקה לקויים של הרכוש המשותף בבניין. אי לכך, הנציגות הינה בעלת הדין הנכונה ואין מניעה לנהל ההליך כנגדה. אין באמור כדי לקבוע מאומה ביחס לקיומו או אי קיומו של קשר סיבתי בין המחדלים הנטענים ביחס לפעילות הנציגות בתחזוקת הרכוש המשותף, לבין הנזקים הנתבעים על ידי התובעים. התובעים ידרשו להוכיח קיומו של קשר סיבתי וזה יוכל להיקבע רק לאחר דיון לגופו של עניין.

אומנם נכון ליום הגשת התביעה התובעים אינם בעלים של דירה בבניין, ואולם אין הגבלה לניהול תביעה מכוח סעיף 69 לחוק המקרקעין, למי שהינו דייר בבניין בו פועלת נציגות הבית המשותף. הדברים מקבלים משנה תוקף, שעה שהעובדות המגבשות לכאורה את עילת הרשלנות נשוא התביעה

אירעו רובן ככולן, בתקופה בה התובעים היו דיירים בבניין ובעליה של דירה בבניין.

ראה בעניין זה פסק הדין שניתן בת"א 8641-12-09 (שלום ת"א) גוטליב ואח' נ' נציגות בית ברח' אברהם בויאר 20 ואח' (5.2.14), במסגרתו נפסק לתובעים פיצוי בגין התרשלות הנציגות בטיפול במטרד רעש שמקורו במעליות בבניין:

"התובעים טענו כי הנתבעים התרשלו בתפקידם ומפנים לסעיף 35 לפקודת הנזיקין. אני סבור כי הנתבעת 1 כנציגת הבית המשותף, חבה בחובת זהירות מושגית וקונקרטית כלפי כלל בעלי הדירות שהנם שותפים ברכוש המשותף ובתוך כך, כלפי התובעים בעניינו. חובת הזהירות המושגית נגזרת מן המעמד המשפטי שהוענק לה מכוח סעיף 69 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969. ב-ע"א (ת"א) 227/95 מרים רוזנגרטן נ' גולן גלובוס, פ"ד תשנ"ה(3), 164 נפסק על ידי כב' השופט, ד' בר-אופיר כי:
"בעידן של שינויים מרחיקי לכת בתורת הנזיקין, בעידן של סטנדרטיזאציה של חובת הזהירות והרחבתה משיקולי מדיניות, יהא זה נכון לראות את הנציגות כמייצגת את כלל בעלי הדירות, השותפים ברכוש המשותף, כלפי מי שניזוק עקב רשלנות בניהול הבית המשותף ואחזקתו...".

על קיומה של יריבות משפטית בין התובעים לנציגות, בטענה של רשלנות הנציגות בניהול והחזקת הרכוש המשותף, ניתן ללמוד גם מפסיקה אשר קבעה את אחריות נציגות הבית המשותף לנזקי גוף שנגרמו לצדדי ג עקב תחזוקה לקויה של הרכוש המשותף.
ראה ת"א (שלום ת"א) 18976/05 טנצר אלינור נ' נציגות הבית המשותף, ברח' ביאליק 7, חולון, (פורסם בנבו) בדבריה של כב' השופטת, בלהה טולקובסקי, וכמובן ב
ע"א (מחוזי תל אביב) 227/95 מרים רוזנגרטן נ' נציגות הבית המשותף (3.9.1995), שאוזכר וצוטט בפסק הדין גולטליב ואשר סוקר את ההלכה.

לסיכום, אני קובעת כי ישנה יריבות משפטית בין התובעים לבין הנתבעות, וכי אין מקום להורות על סילוק התביעה על הסף כנגדן, ויש לברר את התביעה לגופה.

לאור האמור הבקשה נדחית.

בנסיבות, אין צו להוצאות.

החלטה בדבר הגשת תצהירי עדות ראשית תינתן בנפרד.

המזכירות תמציא ההחלטה לב"כ הצדדים.


ניתנה היום, ז' אב תשע"ח, 19 יולי 2018, בהעדר הצדדים.










תאמ בית משפט שלום 17812-12/17 תמר מוסקוביץ, חיים מוסקוביץ נ' נציגות הבית המשותף בחיפה גוט לוין 21, נציגות הבית המשותף בחיפה קדיש לוז 15 (פורסם ב-ֽ 19/07/2018)