פסקי דין על מיכל שגיב | פסקי דין על גילה כהן | פסקי דין על איילת לוי

22171-12/17 תק     24/07/2018




תק 22171-12/17 מיכל שגיב, גילה כהן נ' איילת לוי








בית משפט לתביעות קטנות בתל אביב - יפו



ת"ק 22171-12-17 שגיב ואח' נ' לוי



לפני
כבוד השופטת דלית ורד


התובעות:

1.מיכל שגיב

2.גילה כהן


נגד


הנתבעת
:

איילת לוי


פסק דין



פתח דבר
1.
בפני
תביעה לתשלום דמי תווך. הנתבעת היא השוכרת של הנכס. התובעות 1 ו -2 הן מתווכות במקרקעין. לטענת התובעת 1, היא הייתה הגורם היעיל בגיבוש עסקה ועל כן היא זכאית לקבל דמי תיווך. מנגד, מעלה התובעת 2 טענה זהה. לטענת הנתבעת, התובעת 2 הייתה הגורם היעיל בגיבוש העסקה, בעוד הנתבעת 1 סיכלה את גיבושה.
2.
אקדים ואציין כי מצאתי לחלק את הזכאות לקבלת דמי תיווך בין שתי התובעות. להלן אפרט את הנימוקים להחלטה זו.
עובדות שאינן במחלוקת
3.
התובעת 1 היא מתווכת מקרקעין. בבניין בו היא מתגוררת הוצעה דירה (להלן: "הדירה"). הדירה הוצעה להשכרה באמצעות מתווך שאינו צד להליך זה. ביום 07.07.17 שכרה הנתבעת את שירותי התובעת 1 לאתר עבורה דירה להשכרה. הדירה היא אחד הנכסים שצוינו הזמנת שירותי התיווך עליה חתמה הנתבעת. התובעת 1 הציגה לנתבעת את הדירה וניהלה בעבורה משא ומתן עם
בעל הדירה והמתווך מטעמו.
4.
התובעת 2 אף היא מתווכת מקרקעין. ביום 11.06.17 חתמה הנתבעת על הזמנת שירותי תיווך גם עם התובעת 2.
5.
ביום 10.10.17 נכרת חוזה שכירות בין הנתבעת ובעלה לבין בעל הדירה. התובעת 2 הייתה מעורבת במשא ומתן לקראת כריתת החוזה. התובעת 1 לא הייתה צד למשא ומתן זה. חוזה השכירות מתייחס לתקופת שכירות של שנה, במהלכה דמי השכירות החודשיים הם בסך 13,000 ₪. כמו כן, נקבעה בחוזה אופציה לפיה זכאים השוכרים להאריך את תקופת השכירות לשנה נוספת, בעבור דמי שכירות חודשיים בסך 13,500 ₪.
6.
מיד לאחר שהתברר לתובעת 1 כי נכרת החוזה, פנתה התובעת 1 באמצעות עורך דינה לנתבעת ודרשה לקבל את דמי התיווך המגיעים לה, לשיטתה.
תמצית טענות הצדדים
טענות התובעת 1
7.
הנתבעת הייתה מודעת למאמצים שעשתה התובעת 1 על מנת לגבש את עסקת השכירות. בעוד שידעה כי בעל הדירה דורש דמי שכירות בסך 15,000 ₪, היא התעקשה שלא לשלם יותר מ 12,000 ₪. העסקה לא יצאה אל הפועל בשל הפער בין דמי השכירות שדרש בעל הדירה באמצעות המתווך מטעמו, לבין דמי השכירות שהייתה מוכנה הנתבעת לשלם. בדיעבד, למדה התובעת כי הנתבעת נהגה כך בחוסר תום לב, בעודה נעזרת בתובעת 2 על מנת להשלים את העסקה מאחורי גבה.
8.
על כן עותרת הנתבעת 1 לחייב את הנתבעת לשלם לה את שכר טרחה בסך 20,130 ₪. סכום זה מורכב מהסכומים הבאים: סך 16,380 ₪ (שהם 14,000 ₪ בתוספת מס ערך מוסף), הוצאות בגין מכתב דרישת התשלום ששלח לנתבעת עורך הדין בסך 750 ₪, הפסד יום עבודה בעבור הדיון בבית המשפט בסך 2,000 ₪ והחזר הוצאות בית המשפט.
טענות התובעת 2
9.
לטענת התובעת 2, היא הבחינה במודעה באתר יד 2 המתייחסת לנכס, זאת ביום 4.10.2017. בעקבות הפרסום פנתה לבעל הדירה. לאחר משא ומתן קשוח, ולאחר שוויתרה על תשלום דמי תיווך להם הייתה זכאית מבעל הדירה, נאות האחרון להוריד את גובה דמי השכירות לסכום של 13,000 ₪. אלמלא המשא ומתן הקשוח שניהלה והוויתור שלה על דמי התיווך, לא היה נכרת החוזה.
10.
על כן, עותרת התובעת 2 לדמי תיווך בסך 13,000 ₪.
טענות הנתבעת
11.
בתקופה המדוברת היה בכוונת הנתבעת להשכיר את ביתה ביישוב רעות, ולעבור להתגורר בדירה שכורה בתל אביב. לצורך כך פנתה הן לנתבעת 1 והן לנתבעת 2.
12.
ביום 04.09.17 הודיעה התובעת 1 לנתבעת כי בעל הדירה אינו מוכן להוריד את דמי השכירות המבוקשים. עוד ציינה כי בעל הדירה מנהל משא ומתן עם לקוחות אחרים, ובנסיבות אלה, הדירה "יצאה מהשוק". בין יום 10.09.17 לבין יום 08.10.17 היה נתק מוחלט בין התובעת 1 לבין הנתבעת. זאת, על אף שהתובעת 1 ידעה כי הנתבעת מצאה שוכר לבית שבבעלותה, ולכן היא חייבת למהר ולאתר דירה בתל אביב על מנת שתוכל לפנות את הבית ברעות.
13.
כוונת הנתבעת הייתה ידועה גם לתובעת 2. התובעת 2 פנתה לנתבעת ביום 07.10.17 ועדכנה אותה כי באתר יד 2 מוצעת הדירה ישירות על ידי הבעלים. לאחר מו"מ קצר בתיווכה של התובעת 2,
נכרת חוזה השכירות.
14.
לשיטת הנתבעת, התובעת 1 לא הייתה הגורם היעיל בגיבוש העסקה. נהפוך הוא, המידע השגוי שמסרה ולפיו הדירה "יצאה מהשוק", מנע מהנתבעת להשלים את העסקה במועד מוקדם יותר.
דיון והכרעה
15.
בעניינו אין מחלוקת כי שתי התובעות הן מתווכות בעלות רישיון בתוקף. כמו כן, אין מחלוקת כי הנתבעת חתמה על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין עם כל אחת מהתובעות (ראה סעיף 14 לחוק חוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו-1996).
16.
המחלוקת בין הצדדים מתמקדת בשאלה האם התובעת 1 היא "הגורם היעיל" בגיבוש העסקה (ראה סעיף 14(א)(3) לחוק), או שמא הייתה זו התובעת 2.
המסגרת הנורמטיבית
17.
נפסק כי את המונח "גורם יעיל" יש לבחון בהתאם לסוג העסקה, המרוכבות שלה והנסיבות בהן התגבשה (ראו והשוו ע"א 5786/15 אזורים חברה להשקעות בפיתוח ובנין בע"מ נ' ברוך חסן, פסקה 19 לפסק דינה של כב' השופטת ענת ברון (03.09.2017).
18.
בע"א 2144/91 מוסקוביץ
‎

‎
נ' עיזבון המנוח ביר
, פ''ד מח(3) 116, 123 – 124 (1994) (להלן עניין "מוסקוביץ") ציין כבוד הנשיא מאיר שמגר כי יש להבחין בין גורם מתערב אשר מסייע להתגבר על קשיי המשא ומתן מול גורם אשר יוזם מחדש את המשא ומתן לאחר שכבר דעך וגווה . במקרה הראשון, אין הדבר שולל את זכאות המתווך המקורי. בהתייחס למקרה השני, הנשיא שמגר מונה רשימה לא סגורה של שיקולים אשר עשויים להשפיע על ההכרעה בדבר זכאותו של המתווך המקורי לקבלת דמי תיווך, ובכלל זה מידת הדמיון בין ההצעה המקורית לבין זו שסוכמה בפועל, תנאי התשלום בהצעה המקורית לבין הגיבוש הסופי של החוזה, חלוף הזמן בין הפסקת הטיפול על ידי המתווך המקורי לבין מועד השלמת העסקה, מידת האינטנסיביות בה טיפל המתווך המקורי בעסקה, מעורבות גורם נוסף בהשלמתה, שיעור דמי התיווך ששולמו על ידי הצד השני, זהות הצדדים שניהלו את המשא ומתן, הסתמכות הצדדים על מהלכים קודמים של המשא ומתן תוך המשכיות של אותו מהלך קודם, שהופסק.
מהכלל את הפרט
19.
מחומר הראיות שהובא בפני
בית המשפט עולה כי בשלב הראשון, הייתה מעורבת אך ורק התובעת 1. בשלב זה הנכס הוצג לנתבעת, הנתבעת בחנה את מאפייני הנכס ומצאה אותם מתאימים לצרכיה. מלכתחילה הנתבעת הייתה מוכנה לשלם דמי שכירות בסכום של 12,000 ₪, אך ביום 3.9.2017 הודיעה לתובעת 1 כי תהיה מוכנה להעלות את המחיר ולשלם 12 +ומעלה. בהתאם, התובעת 1 עדכנה את בעל הדירה כי הנתבעת מוכנה לשלם דמי שכירות בסך של
13,000 ₪ בשנה הראשונה ,וסך של
13,500 ₪ בשנת השכירות השנייה. וכך נרשם בחלופת המסרונים בין התובעת 1 לבעל הדירה ביום 04.09.17:
התובעת 1:
היי, הבנתי מגל [המתווך מטעם בעל הדירה] שאתם במו"מ. אז לומר ללקוחות שלי [הנתבעת] כרגע שזה לא רלוונטי. הם לפני סגירה על נכס אחר. אני אמורה לתת להם תשובה עד מחר בבוקר [14:30].
בעל הדירה:
הכל דרך גל [המתווך מטעם בעל הדירה] מיכל [התובעת 1] [14:55].
התובעת 1:
יותר משנה הנכס מוצע להשכרה... צריך לסיים את הסאגה הזו...לשיקולך. אם תרצה לפגוש אותם הערב בכיף, אם לא אאחל לך בהצלחה [15:04].
בעל הדירה:
יסכימו למחיר? [15:08].
התובעת 1:
מוכנים לשלם ;13 אלף ₪ שנה ראשונה 13.5 אלך ₪ שנה שנייה. אבל הכי חשוב אנשים ברמה מאד גבוהה... כניסה מידית [15:12].
בעל הדירה:
עוד 1000 לחודש ואסכים. הם מקבלים במחיר מאד מאד זול דירה יוקרתית שמציעה להם המון [15:14].
עיון בחלופת המסרונים בין התובעת 1 לנתבעת, שנערכה אף היא ביום 04.09.17, מעלה כי התובעת 1 טענה בפני
הנתבעת כי העסקה לא תיסגר בסכום של 14,500 ₪. התובעת 1 הוסיפה כי קיים לקוח מאד רציני שכבר הסכים לשלם דמי שכירות בסכום של 14,000 ₪, ועתה רק ממתינים לכך שיעלה את הצעתו לסכום של 14,500 ₪. התובעת 1 מסרה דברים אלה לכאורה, בשמו של בעל הדירה, ואולם
מהתכתובת שצירפה התובעת 1, כפי שהובאה לעיל, עולה דווקא כי בעל הדירה הסכים באותו יום להוריד את דמי השכירות לסכום של 14,000 ₪.
אוסיף כי לא מצאתי לאמץ את טענת התובעת 1 כי הנתבעת סירבה להיפגש עם בעל הדירה (פרוטוקול הדיון, עמ' 1 שורה 15). מהתכתובת עולה כי הנתבעת רצתה מאד להיפגש עם בעל הדירה, אך בעל הדירה לא היה מוכן לפגישה, אלא אם הנתבעת תעלה את הצעתה לדמי שכירות חודשיים בסך של 14,000 ₪ (ראה גם מסרון מיום 27.8.2017, שעה 16:28). בסכומו של דבר, השלב הראשון של המשא ומתן הסתיים ביום 4.9.2017, זאת משלא עלה בידיה של התובעת 1 להשלים את העסקה.
20.
השלב השני, בו הייתה מעורבת אך ורק התובעת 2, מתייחס לשכנועו של בעל הדירה להוריד את גובה דמי השכירות אל הסכום אותו הייתה הנתבעת מוכנה לשלם, כפי שהוצג לו על ידי התובעת 1 כחודש קודם לכן. בעניין זה אוסיף כי אין מחלוקת כי בחוזה מיום 10.10.17 הוסכם על דמי שכירות בסכום שהוצע על ידי התובעת 1, במסגרת חלופת המסרונים מיום 04.09.17 שהובאה לעיל.
בשלב השני, לא היה מעורב בעסקה מתווך מטעם בעל הדירה, ולכן לא נדרש תשלום דמי תיווך בסך 9000 ₪ למתווך נוסף (פרוטוקול הדיון עמ' 2 שורה 9). התובעת 2, היא שסייעה לצדדים בניהול המשא ומתן, ולצורך קידום המשא ומתן הסכימה לוותר על קבלת דמי תיווך מבעל הדירה. צירוף נתונים אלה, הקל על הצדדים להשלים את העסקה.
21.
מכאן הוכח:
א.
התובעת 1 היא שהביאה לידיעת הנתבעת כי הדירה מוצעת להשכרה. יתר על כן, פרטי הדירה נקובים במפורש בהזמנת שירותי התיווך מיום 07.07.17.
ב.
בתום מגעים שערכו כחודשיים, ביום 04.09.17, התובעת 1 הביאה לידיעת בעל הדירה את הסכום אותו מוכנה הנתבעת לשלם.
ג.
לא ניתן היה לגבש את החוזה ביום 04.09.17, בשל חוסר הסכמה של בעל הדירה למחיר אותו הייתה הנתבעת מוכנה לשלם. ואולם, יש לציין כי התובעת 1 לא שיקפה לנתבעת נאמנה את עמדת בעל הדירה, כאשר ציינה בפני
ה ביום 4.9.2017 כי סכום דמי השכירות המינימאלי עומד על 14,500 ₪. מצג זה העמיק את הפערים, במקום לגשר עליהם. מה גם, שהפערים לא היו משמעותיים.
ד.
בסיכומו של דבר, ההסכמות שגובשו כעבור כחודש, הושגו הודות לכך שהתובעת 2 הסכימה לוותר על קבלת דמי התיווך שבעל הדירה היה אמור לשלם לה.

22.
מכאן כי יש קווי דמיון, בין ההצעה המקורית שגובשה על ידי התובעת 1, כפי שהוצגה על ידה לבעל הדירה, לבין זו שסוכמה בפועל בתיווך של התובעת 2. בכלל זה זהות בין הסכום בו נקבו הצדדים בסופו של יום בחוזה השכירות, לבין הסכום שהייתה מוכנה לשלם הנתבעת בשלב שהמשא ומתן טופל על ידי התובעת 1. בין הפסקת הטיפול על ידי התובעת 1 לבין מועד השלמת העסקה על ידי התובעת 2 חלף אך כחודש ימים. זאת לאחר שבמהלך החודשיים שקדמו לכך, שקדה התובעת 1 על גיבוש העסקה. עם זאת, התובעת 2 היא שהביאה להבשלת העסקה, היא שהייתה ערנית לזהות כי בעל הדירה פרסם את הדירה ללא תיווך ברשת האינטרנט, ובנסיבות אלה יזמה מחדש את המשא ומתן והביאה להשלמתו בתוך זמן קצר.
23.
אף לשיטתן של התובעת 2 והנתבעת, לא נדרש הליך של ביקור נוסף הדירה ובחינה של מאפייניה, שכן אלה היו מוכרים לנתבעת בשל העבודה שבוצעה על ידי התובעת 1. כל שנדרש הוא לגשר על הפער הכספי בין הצדדים. מדובר בשני שלבים של אותו מהלך, שהביא בסופו של יום לגיבוש חוזה השכירות. על כן, יש לקבוע כי שתי התובעות ביצעו פעולות משלימות לגיבוש חוזה השכירות.
24.
באשר לדמי התיווך להם זכאית כל אחת מהתובעות, לא אחת עולה בפסיקה טענה בדבר הסכמה בין מתווכים לחלוקה של העמלה בגין פעולת התיווך. ראו והשוו לעניין זה ע"מ (מחוזי תל אביב-יפו) 40074-01-10 אשר קינן נ' מדינת ישראל פקיד השומה חולון (27.07.2015), ת"א (שלום ת"א) 49001-05 עלי טוביה נ' סלם שמואל (19.12.2009), רת"ק (מחוזי מרכז) 15381-09-09 דפנה שני נ' מאיר צ'צ'קס (20.10.2009), ע"א (מחוזי חי') 2533-11-14 שלמה עקריש נ' יצחק וסרשטיין (15.04.2015), תא"מ (שלום ת"א) 38028-06-10 מטרופוליס ייזום השקעות ונכסים (המאה ה-23) בע"מ נ' שי יפו נכסים בע"מ (17.08.2011), תא"מ (שלום חי') 381-06-09 אדיב אברהם נ' כספיה אבן (31.10.2010), ת"א (שלום כפר סבא) 6899/06 ברייטר גרי נ' שרון מרוז (22.03.2007). מכאן ניתן ללמוד כי לעיתים קיימת זכאות לדמי תיווך למספר מתווכים (ראה עניין "מוסקוביץ"). במקרה דנן, יש להביא בחשבון את התרומה היחסית של כל אחת מהתובעות לגיבוש העסקה. לתובעת 1חלק ניכר ומשמעותי, אך בה בעת לא עלה בידה לגשר על הפערים. יוזמתה של התובעת 2, היא שהניעה מחדש את המשא ומתן, אשר צלח נוכח הסכמתה לוותר על
דמי תיווך מבעל הדירה.
25.
באשר לשיעורם של דמי התיווך, אין מחלוקת כי שיעורם הוא בגובה דמי שכירות של חודש אחד, ראה טופס הזמנת שירותי תיווך מיום 04.07.17 הנספח לכתב התביעה של התובעת 1). סכום השכירות החודשי הנקוב בחוזה הוא בסך 13,000 ₪ (ובתוספת מע"מ, סך 15,210 ₪). זהו גם הסכום לו עותרת התובעת 2. בנסיבות דנן, הנני סבורה כי התובעת 1 זכאית לקבל 7,000 ₪ בצירוף מע"מ, והתובעת 2 זכאית לקבל סך של 6,000 ₪ בצירוף מע"מ.
סוף דבר
26.
אני מקבלת את התביעה בחלקה.
27.
הנתבעת תשלם לתובעות סך של 15,210 ₪ בחלוקה הבאה:
א.
סך של 8190 ₪ לתובעת 1.
ב.
סך של 7020 ₪ לתובעת 2.
28.
כמו כן, תשלם לכל אחת מהתובעות 500 ₪ בגין הוצאות משפט.
29.
סכומים אלו ישולמו בתוך 30 יום מהיום, ומאותו מועד יישאו ריבית כחוק והפרשי הצמדה.
פסק הדין ניתן לערעור ברשות בלבד. בקשת רשות ערעור ניתן להגיש לבית המשפט המחוזי בתוך 15 יום.
המזכירות תמציא לצדדים העתק פסק הדין בדואר רשום.




ניתן היום,
י"ב אב תשע"ח, 24 יולי 2018, בהעדר הצדדים.













תק בית משפט לתביעות קטנות 22171-12/17 מיכל שגיב, גילה כהן נ' איילת לוי (פורסם ב-ֽ 24/07/2018)