פסקי דין על טרם שלומית וצבי | פסקי דין על ועדה מקומית לתכנון ובניה חיפה | פסקי דין על בירן אייל והדס | פסקי דין על פדרמן הדס ואח' |

358/17 ערר     05/07/2018




ערר 358/17 טרם שלומית וצבי נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה חיפה, בירן אייל והדס, פדרמן הדס ואח'





מדינת ישראל
מחוז חיפה
ועדת ערר מחוזית לתכנון ובניה

__________________________________________________________
בפני
הוועדה: יו"ר: עו"ד דקלה מוסרי טל

חברי הועדה: אדר' שמחה אפק
עו"ד יגאל נויפלד
עו"ד חנה קציר
נציגת מתכננת המחוז: גב' אורית חפר רוגובין
העוררים: טרם שלומית וצבי

ע"י ב"כ עו"ד משה פרזנצבסקי


-נגד-

המשיבים: ועדה מקומית לתכנון ובניה חיפה
בירן אייל והדס

פדרמן הדס
פדרמן יהודית ואהוד
אלכס יניב
טובקין יניב ולין
נעמי וזאב תירוש
יריב גונן
שגיא ולימור ברזני
ע"י ב"כ עו"ד עופר בן ארי

אביבה רוטר
שפיצר נעמה
כתובת הנכס: בייליס מנחם מנדל 22 חיפה
גוש וחלקה: 10760/29
תאריך הדיון:14/05/2018

החלטה
הערר שבפני
נו הופנה כנגד החלטת הוועדה המקומית לדחות בקשה להיתר לחיזוק מבנה קיים בן 2 קומות ו-2 יח"ד ותוספת 2 יח"ד ב- 2.5 קומות, מכוח תמ"א 38 ברח' בייליס 22, חיפה. החיזוק המבוקש הוא לבניין אחד מתוך שני בניינים במגרש.
הוועדה המקומית נימקה החלטתה לדחות את הבקשה בכך שלאחר סיור שנערך במקום התרשמו שתיגרם פגיעה תכנונית מהותית לבניין העורפי באותו מגרש, שכתובתו רח' נגה 15, שדייריו התנגדו לבקשה. הפגיעה שנמצאה היא חסימה מוחלטת כלפי בניין נגה 15 תוך חסימת החזית המערבית הנשקפת לנוף וים מהדירות. הוועדה המקומית ציינה בהחלטתה כי דרשה חלופת תכנון שתציג בניה באגף נפרד, מעל חניון תת קרקעי שמוצע בבקשה הנוכחית, באופן שימנע את ההפרעה הקשה לדירות בבניין העורפי. עוד הוסיפה הוועדה המקומית כי לא הוצעה אפשרות לחיזוק המבנה בנגה 15 על אף שמדובר בשני מבנים על מגרש תכנון אחד.
הצדדים טענו בפני
נו בהרחבה ולאחר ששמענו את הטענות שעיקרן נגע לפגיעה בדירות בנגה 15, נגה 13 ונגה 17 מחד ולהיעדר אפשרות לביצוע הבניה לפי החלופה התכנונית שדרשה הוועדה המקומית במגרש המבקש מאידך, יצאה וועדת הערר לסיור במקום ע"מ להתרשם בעצמה מן המצב בשטח. הסיור נערך בנוכחות הצדדים ומייצגיהם.
תחילה בוצע ביקור בדירות המתנגדים לבקשה להיתר.
כבר נציין כי לאחר ביקור בדירות המתנגדים מנגה 13 ומנגה 17 מצאנו כי אלה אינם נפגעים מן הבניה המבוקשת, ובכל מקרה לא באופן המצדיק מניעתה או אף את השינוי מתוספת קומות לבניה באגף נפרד. שני הבניינים אינם מופנים כלפי הבניין המבקש. הבניין המבקש כלל אינו נחזה מהחלונות העיקריים של הדירה בבניין בנגה 17. והסתרה, ככל שנגרמת לדיירי נגה 13 חלקית בלבד, שכשלעצמה אינה מצדיקה התערבות בבקשה להיתר.
שונים עד מאוד הדברים בכל הנוגע לדירות בנגה 15.
הביקור התבצע בשתי דירות והתרכז בחדר המגורים והמטבח הצמודים זה לזה (החלונות העיקריים של הדירה). מהביקור התרשמנו באופן חד משמעי כי תוספת כל קומה מעל המבנה הקיים בבייליס 22 יפגע פגיעה תכנונית קשה מאוד בדירות נגה 15.
כפי שהתרשמה הוועדה המקומית גם אנו מצאנו כי תוספת של ולו קומה אחת תגרום לחסימת נוף מוחלטת מחלונותיהן העיקריים של הדירות. אולם קשה וחמור מכך -- בשל המרחק המצומצם יחסית בין הבניינים ואופן העמדתם זה כלפי זה, מתקבלת כל המסה של הבניה וכל נפח הבניין אל מול חלונות דירות נגה 15 וזאת כאמור במרחק מצומצם. להלן תמונה שתמחיש את העמדת המבנה בבייליס 22 אל מול חלונות הדירה בנגה 15 (צולם מדירת בירן מנגה 15):
ותמונה נוספת שצולמה מתוך חלון סלון דירת ברזני בנגה 15:

בניה משמעותית של שלוש קומות (שתי קומות מלאות וקומה חלקית) כפי שהתבקש, בקרבה מאוד גדולה לחלונות הדירות בנגה 15, צפויה לחסום לא רק נוף כי אם כניסת אור ומעבר אוויר באופן כמעט מוחלט לדירות נגה 15. מדובר בפגיעה המשמעותית והקשה ביותר שחזינו בה במצבים מסוג זה, והשתכנענו שאישור כל תוספת על הבניין הקיים תגרום נזק קשה ומידי לדירות נגה 15.
על כן, איננו מתערבים בהחלטת הוועדה המקומית שלא להתיר את תוספת הקומות מעל הבניין הקיים.
נציין כי את המשך הסיור ערכנו במגרש המבקש, על מנת להתרשם מן הקושי בבניית אגף נוסף במקום תוספת הקומות על הגג. התרשמנו שקיימת במצב הנוכחי מגבלה לבצע בניה באגף נפרד, בעיקר בשל קו הבניין הקדמי שהיום הנו 10 מ' מגבול המגרש (קו בניין קדמי גדול כמעט כפליים מהמקובל בחיפה). וכן, כמובן, נוצר צורך לחצוב את המגרש בסמיכות מאוד גדולה וממש מתחת לבניין הקיים. עם זאת, הקושי ההנדסי הוא פתיר וקיימים היום אמצעים מוכרים לביצוע עבודות מסוג זה. גם את סוגיית קו הבניין הקדמי ניתן לפתור באמצעות תכנית בסמכות הוועדה המקומית שמוסמכת לבחון את העניין ולשנות את קו הבניין הקדמי, באופן שיאפשר ביצוע התוספת.
לכן, על אף שיתכן כי מדובר בפרויקט מסובך יותר, אין מדובר בבניה שאיננה אפשרית, במיוחד בהתחשב בעובדה שהיום מבוקשת תוספת של 2 יח"ד בלבד, ויתכן כי ניתן לאפשר תוספת גדולה יותר, בתנאים הנכונים.
נזכיר עוד כי חלופה אפשרית נוספת היא הריסת הבניין הקיים בביליס 22 וביצוע פרויקט הריסה ובניה, במסגרתו ניתן לנצל זכויות בניה מכוח התכניות המאושרות בנוסף לתמריצים מכוח תמ"א 38. בניה כזו יכול שתבוצע תוך חציבת המגרש והנמכתו למפלס הרחוב, כך שהבניין כולו יהיה שקוע כלפי רכס ההר וגובהו לא יעלה על גובה המבנה הקיים היום. פתרונות חניה שהיום מבוקשים בחניון במפלס הרחוב, יכול שיינתנו במרתף במפלס נמוך מהרחוב. מובן שאין אנו מתיימרים לתכנן את מגרש העוררים, אולם משהשתכנענו שקיימות חלופות תכנוניות למגרש המבקש שיאפשרו חיזוק המבנה הקיים ושלא יגרמו לפגיעה הקשה בדירות נגה 15, לא מצאנו לנכון להתערב בהחלטת הוועדה המקומית שלא לאשר את תוספת הקומות למבנה הקיים.
סוף דבר, הערר נדחה.

ההחלטה התקבלה ביום: כ"ב תמוז תשע"ח, 05.07.2018.


_______________________ ________________________
אוריה סעדון דקלה מוסרי טל, עו"ד
מזכירת ועדת ערר יו"ר ועדת ערר
ועדת ערר לתכנון ובניה ועדת ערר לתכנון ובניה
מחוז חיפה מחוז חיפה
ערר מס': 358/17
ועדת ערר לתכנון ובניה - מחוז חיפה
שד' פלי"ם 2, בניין אורן, קומה 5, חיפה 33095
קבלת קהל: ימים א', ב', ג', ה' 08:00-14:00, יום ד' 08:00-16:30
טלפון: 04-8512345 פקס: 04-8522111 מייל: [email protected]
1









ערר ועדת ערר לתכנון ובניה 358/17 טרם שלומית וצבי נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה חיפה, בירן אייל והדס, פדרמן הדס ואח' (פורסם ב-ֽ 05/07/2018)