פסקי דין על איריס נבון | פסקי דין על אבי נבון | פסקי דין על יוסף צליח בע"מ

18944-09/17 עא     22/08/2018




עא 18944-09/17 איריס נבון, אבי נבון נ' יוסף צליח בע"מ








בית המשפט המחוזי בתל אביב - יפו בשבתו כבית-משפט לערעורים אזרחיים



ע"א 18944-09-17 נבון ואח' נ' יוסף צליח בע"מ




לפני
כבוד השופטת
שרה דותן


מערערים

1.איריס נבון
ע"י ב"כ עו"ד

1.אבי נבון
ע"י ב"כ עו"ד


נגד


משיבים

יוסף צליח בע"מ
ע"י ב"כ עו"ד




פסק דין


ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בתל-אביב-יפו (כב' השופטת ר' פינצ'וק-אלט)
בת.א. 38474-12-13 מיום 4.7.17, לפיו נדחתה תביעת המערערים לתשלום פיצויים בגין איחור
של 26 חודשים במסירת דירה.

הרקע העובדתי
המערערים רכשו דירה מהמשיבה, בהסכם שנחתם בין הצדדים ביום 7.3.12 נקבע תאריך מסירת החזקה ליום 30.9.12. בפועל בוצעה המסירה באיחור של 26 חודשים ולאחר הגשת התביעה מושא הערעור.
על פי הראיות שהובאו לפני בית המשפט קמא, האיחור במסירת החזקה נבע מקשיים אליהם נקלע הקבלן המבצע של הפרויקט אשר המשיבה נכנסה בנעליו.

כפי שהצהיר ב"כ המשיבה בדיון ביום 10.6.14:
"אנחנו מודעים לקשיים שנוצרו. אנחנו נכנסנו בנעליה של חברה אחרת שהחלה בפרויקט וקרסה. אני מעריך בתוך 30, 40 יום עד סוף יולי יסתיים הפרויקט".
(עמ' 1 לפרוט' הדיון).

למרות העובדה שהאיחור במסירה לא היה שנוי במחלוקת ועל אף ההוראה בסוף 17.9 להסכם לפיו:
"איחור במסירת החזקה מעבר לתקופת הדחיה המוסכמת (60 יום – ש.ד.)
יהווה הפרה של החוזה...".

דחתה כב' השופטת קמא את התביעה בהסתמך על הוראת סעיף 17.16 להסכם הקובע כי:
"תנאי למסירת הדירה במועד המוסכם הקבוע, הוא שעד לא יאוחר ממועד שהוא 5 ימי עסקים טרם למועד המסירה הצפוי מילא הקונה את כלל התחייבויותיו לפי חוזה זה.
17.6.11 שילם את כל תשלומי הקונה למוכר".

מאחר שהמערערים נותרו חייבים סכום של 13,300 ₪ הנובעים מהפרשי הצמדה וריבית שהיו שנויים במחלוקת בין הצדדים, נקבע על ידי כב' השופטת קמא כי המערערים אינם זכאים לפיצוי כלשהו בשל האיחור במסירה.

בעיקרי הטיעון נטען על ידי המערערים כי פסק הדין מנוגד להוראות סעיף 5א' לחוק המכר (דירות), התשע"א-2011 (להלן: "החוק"), בכך שהכשיר תניות פטור שגויות בחוזה המכר.
המשיבה סומכת ידיה על פסק דינו של בית משפט שלום וגורסת כי תשלומי הפרשי ההצמדה מהווים חלק בלתי נפרד מהתשלומים בגין הדירה ומשלא שולמו הפרשי ההצמדה לא היו המערערים זכאים לקבל את החזקה בדירה.

בדיון שהתקיים לפני ביום 6.3.18 ביקשו הצדדים לסכם טענותיהם בכתב ובהחלטתי הבהרתי כי יטיבו הצדדים לעשות אם יתמקדו בשאלה המשפטית האם בשל אי תשלום סכום של כ- 15,000 ₪
פטורה המשיבה מתשלום פיצויים בשל עיכוב של 26 חודשים במסירת הדירה.

דיון והכרעה
על פי הראיות שהוצגו בבית משפט השלום העיכוב במסירה נבע מקשיים כלכליים של המשיבה
ללא קשר למחלוקת האם על המערערים לשלם הפרשי הצמדה וריבית בשל איחור באחד התשלומים.
בתאריך 14.11.12 פנה בא כוחם של המערערים למשיבה ודרש תשלום הפיצוי החודשי המוסכם

בשל העיכוב במסירה שעמד אז על 10,500 ₪ עבור חודשים ספטמבר אוקטובר 2012.

בתשובתו של עו"ד רפי שדה ב"כ המשיבה נכתב :
"במענה למכתבך מאתמול, הריני להשיב בשם מרשתי, כלהלן:

לאור העובדה שמרשייך טרם שילמו את כלל התמורה המגיעה מהם (למרשייך נותרה יתרת חובה של כ- 13,330 ₪), גישת מרשתי היא שיש לקזז להם את הפיצוי שנקבע בחוזה בין הצדדים מהתשלום האחרון המגיע למרשתי – במועד עריכת ההתחשבנות בין הצדדים, טרם למסירת החזקה בדירה.

אני מזכיר כי דרישתך לתשלום (ובמקרה זה – לקיזוז) 4,200 ₪ לחודש אינה לפי החוזה (שם נקבע פיצוי מוסכם של 2,800 ₪) וככל הנראה שהיא נסמכת על הוראות התיקון לחוק המכר (המזכה את מרשייך ב- 15% מ"מחיר השוק" של דירה זהה בגודלה ובמיקומה – מתוך הנחת יסוד שאת יוצאת ממנה, ש- 2,800 ₪ משקפים את דמי השכירות הצפויים מהדירה).

אולם, לגישת מרשתי, דרישה לתשלום המתבססת על "מחיר שוק" ולא על הסכמה חוזית מעבירה את נטל ההוכחה אל הדורש אותה ומצריכה את מרשיך להביא תימוכין לדרישתם (חוות דעת שמאית, הצהרות של מספר מתווכים מהעיר אילת וכו').

משכך – ועד אשר לא תוכח דרישת מרשיך כאמור – יקוזז מהתשלום האחרון הפיצוי החוזי".

דהיינו, גישתה של המשיבה הייתה שיש לקזז מסכום הפיצוי את הסכום של 13,300 ₪. לא נטען ולו ברמז לקיומו של קשר בין האיחור במסירה לתשלום. יתרה מכך, מהאמור במכתב הנ"ל משתמע
כי המשיבה אינה חולקת על חובתה לפצות את המערערים בשל האיחור והמחלוקת מתייחסת לסכום הנתבע תוך הפניה להוראות ההסכם.
אכן, התגלעה מחלוקת בין הצדדים בשאלת חובתם של המערערים לשלם הפרשי הצמדה וריבית,
אך המשיבה לא תלתה את האיחור במסירה ביתרת החוב הנטענת.
ברע"א 6605/15 שמש נגד ספייס בניה ויזמות בע"מ (ניתן ביום 21.2.16) עמדה כב' השופטת ד' ברק ארז על חשיבות סעיף
5א' לתיקון 5 לחוק אשר ביחד עם סעיף 7א(א) מהווה הוראה קוגנטית שתכליתה מניעת ניצולו לרעה של כוחו העודף של הקבלן בכל הנוגע למועד מסירת הדירה.

"מועד מסירתה של הדירה, לאחר שזו כשרה וערוכה למגורים, הוא אחד הנתונים הקריטיים ביותר מבחינתו של רוכש הדירה. איחור בקבלת הדירה עלול להותיר את הרוכש ללא פתרון דיור, לגרום לו לנזקים כלכליים ולהותירו במצוקה בשל חוסר הוודאות בכל הנוגע למועד המסירה. על כן, במקרה הטיפוסי, כוללים חוזי המכר תניות מפורטות שעניינן מועד המסירה. קושי שחזר והתעורר במהלך השנים נסב על קיומה של הסדרה חוזית שאינה נותנת הגנה מספקת לרוכש הדירה, בין השאר בשל העדפתם של קבלנים לכלול בחוזי המכר הוראות שהקנו להם גמישות באשר למועד המסירה".

בחינת השתלשלות האירועים באספקלריה של הוראות החוק מובילה למסקנה לפיה הסתמכות
על יתרת חוב שנויה במחלוקת בנסיבותיו של מקרה זה מנוגדת לחובת תום הלב בביצועו של החוזה.
כפי שנקבע בע"א 2981/92 כהן נ' צמד ע.א. בע"מ, פ"ד נ(2) 869, 876:

"עיכוב מסירת דירות בשל יתרת חוב שנויה במחלוקת בסכום זעום יחסית, וזאת לאחר שהחברה החזיקה במגרשם של המערערים שלוש שנים, אינו מתיישב עם חובת תום הלב בשימוש בזכות הנובעת מחוזה כאמור בסעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי). ראו ע"א 765/90 סב"ם שיטות בניה מתוחכמות בע"מ נ' רוקח ואח' [3], בעמ' 24; ואכן, בפועל יתרת החוב הייתה טעם שולי בלבד מסירת הדירות. הדרישה המרכזית, שבמילויה התנתה החברה את מסירתן, הייתה לתשלום מס ערך מוסף".

ראו גם ע"א 765/90 פ"מ מו(4) 20, 24:
"לכאורה, עם איחורם של המשיבים בהפקדת התשלום על-פי ההסכם קמה למערערת הזכות להפסיק את עבודת הבנייה. אך יש לזכור, כי הפעלת זכות זו כפופה ככל זכות חוזית אחרת לעקרון תום הלב, כאמור בסעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי):
"בקיום של חיוב הנובע מחוזה יש לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב...".

מנסיבות המקרה שלפנינו עולה, כי תקופת האיחור בפרעון התשלום וסכום התשלום היו זעומים וזניחים יחסית לשאר חיוביהם של המשיבים, חיובים אשר נפרעו במלואם על ידי האחרונים. על-פי תנאי ההסכם היה על המשיבים לשלם תמורת הבית סך של 495,000 שקלים וכן 15,000 שקלים עבור ביצוע שינויים ותוספות. אלה שולמו, כאמור, מראש ובמועד.

עבור התוספות הנדונות דרשה המערערת סך של 23,000 שקלים, שהם כ- 4.5% מכלל הסכום ששולם. המשיבים, שהיו אותה עת בחו"ל, הורו לפרקליטם לשלם את הסכום הנדרש, תוך שמירת זכות לבדוק את נכונותו, ובלבד שלא תופסק הבנייה, והוא אכן עשה כן. המערערת החזירה את השיק (ראה עמ' 200 לפרוטוקול). השופט המלומד קובע בפסק דינו (בעמ' 15), כי הסכום המגיע אף נופל בהרבה מהסכום שנתבע ושולם, עקב כך שנפלו טעויות בחישובים של המערערת. מכאן מסקנתו, כי "הסכום שהיה על התובעים לשלם בשל תוספת זאת הוא סכום זעום" (שם).

להשקפתי, הצדקת איחור של 12 חודשים במסירת הבית, באיחור הקל בתשלום יתרת החוב הקטנה תוך ניסיון להתלות באמור בסעיף 14א הנ"ל, איננה מתיישבת עם עקרון תום-הלב".

לאור האמור לעיל סבורה אני כי הפטרת המשיבה מחובתה החוזית לפצות את המערערים בשל האיחור במסירה בגין חוב נטען בסכום זעום – יחסית למחיר הדירה אינה מתיישבת עם הוראות החוק והפסיקה, משכך החלטתי לקבל את הערעור ולהחזיר את הדיון לבית משפט השלום על מנת שידון בסכום הפיצוי לו זכאים המערערים.

המשיבה תשלם שכ"ט עו"ד בסך 10,000 ₪ (כולל מע"מ).

הערבות שהופקדה תוחזר למערערים באמצעות בא כוחם.

המזכירות תשלח פסק הדין לצדדים.

ניתן היום,
י"א אלול תשע"ח, 22 אוגוסט 2018, בהעדר הצדדים.











עא בית משפט מחוזי 18944-09/17 איריס נבון, אבי נבון נ' יוסף צליח בע"מ (פורסם ב-ֽ 22/08/2018)