פסקי דין על משה אסייג | פסקי דין על חוה אסייג | פסקי דין על רוני פלד | פסקי דין על נורית פלד | פסקי דין על יובל גולן ואח' |

18979-08/14 א     08/10/2018




א 18979-08/14 משה אסייג, חוה אסייג נ' רוני פלד, נורית פלד, יובל גולן ואח'








בית משפט השלום בחיפה


ת"א 18979-08-14 פלד ואח'
נ' אסייג ואח'




תיק חיצוני: מספר תיק חיצוני




לפני כבוד השופט אחסאן כנעאן



המבקשים
1. משה אסייג
2. חוה אסייג


נגד

המשיבים

1. רוני פלד
2. נורית פלד
3. יובל גולן
4. דורית גולן
5. איגור פרחומיוק
6. ילנה פרחומיוק
7. ענת קליין פרטוש
8. קמילה קרול
9. ישראל קרול
10. ערן קנדה
11. ברק קנדה
12. אדיר קנדה
13. חנה לוטין
14. אביגדור חזן
15. תמר חזן


החלטה

לפני בקשה למתן הוראות לגבי צו מניעה לרבות הוראות לצמצומו לצורך קבלת היתר בניה לתוכנית לגליזציה.

המבקשים והמשיבים הם בעלי דירות בקרקע הידועה כגוש 18166 חלקה 138 בנהריה (להלן:

הקרקע
). המבנים הבנויים על הקרקע רשומים כבית משותף.

על פי הנטען בבקשה לצו מניעה ובכתב התביעה שהוגשו על ידי המשיבים המבקשים הגישו בקשה להיתר בניה במסגרתה ביקשו לבנות תוספת בניה של 2 יחידות דיור וממ"ד. המשיבים טענו כי הבניה המבוקשת, אשר בגינה התקבל היתר בניה, פוגעת באחוזי הבניה מנת חלקם כך שהמבקשים ביקשו לנצל אחוזי בניה יותר ממה שמגיע להם באופן יחסי. עוד טענו, כי חלק מהבניה שהתבקשה אמורה להתבצע ברכוש שמוגדר כרכוש משותף.


בתחילת ההליכים בתיק זה קיבלתי את הבקשה למתן צו מניעה זמני. לאחר מכן הגישו המשיבים בקשה לקבל היתר מתוקנת (להלן:
הבקשה המתוקנת
) ועל סמך זאת הוריתי על ביטול צו המניעה הזמני. דא עקא, המבקשים ניצלו את ביטול צו המניעה הזמני ובנו בחריגה מהבקשה המתוקנת מה שגרם לפתיחת הליכים פליליים כנגדם על יד רשויות התכנון והחזרת צו המניעה הזמני על כנו בהתאם להחלטתי מיום 9/5/2017.
בעקבות זאת הרסו המבקשים את מרבית הבניה בחריגה.

אוסיף עוד, כי בתיק מניתי מומחה מטעם בית המשפט שבדק את בקשת ההיתר המתוקנת וקבע כי המבקשים לא מנצלים יותר מאחוזי הבניה המגיעים להם. יחד עם זאת, קבע המומחה כי המבקשים בונים בחריגה מהיתר הבניה שניתן להם. המבקשים שוב הגישו בקשה מתוקנת להיתר בניה (להלן:
הבקשה האחרונה
). לטענתם רשויות התכנון מסרבים לתת היתר בניה כל עוד עומד על תילו צו המניעה הזמני.
בעקבות הגשת הבקשה האחרונה הוריתי למומחה מטעם בית המשפט לערוך חוות דעת נוספת שתתייחס לנושא זה. בחוות דעתו המשלימה קבע המומחה כי המבקשים מנצלים 2.54% מאחוזי הבניה המגיעים להם דהיינו תוספת של 35.62 מ"ר. עוד נקבע כי המבקשים הרסו את מרבית החלקים שנבנו ללא היתר בניה. בנוסף פירט המומחה מספר חריגות בניה שעדיין קיימות בקרקע והן: קיר גדר הבנוי בגבולות המגרש עדין לא נהרס, פתח כניסה צפוני של מחסן שונה מהיתר הבניה, לא נבנתה מחיצה בין שני מחסנים וגודל חלון בקומה א' לא הותאם לתוכנית ההיתר. בשים לב לקביעות אלו לכאורה בשלב זה אין ממש בטענת התובעים לפיה הנתבעים חרגו במאות מטרים מזכויות הבניה שבידיהם (ראו טענת עמ' 38 ש' 23).

התפתחות נוספות לכאורה שאירעה לאחר הגשת התביעה היא טענת המבקשים לפיה רכשו את זכויות הבניה מדיירים אחרים בהיקף של 36 מ"ר
ולכן
הם לא ניצלו לטענתם ובהתחשב בכך יותר אחוזים מחלקם כולל האחוזים שנרכשו. אכן טענה זו במידה ותתקבל יכולה לתקן את אותה חריגה מאחוזי הבניה כפי שקבע המומחה. המשיבים מטילים ספק בעסקה זו וטוענים כי היא לא דווחה ללשכת רישום המקרקעין או לרשם הבתים המשותפים או לרשויות המס.

לאחר ששקלתי את טענות הצדדים אני סבור כי בשלב זה יש לבטל את צו המניעה אולם בתנאים.

ראשית, הלכה פסוקה היא כי זכויות בניה אינן זכויות קנייניות במקרקעין אם כי הם מהווים זכות הנושאת ערך כלכלי (ראו: ע"א 19/81 ביב נ' הורברט, פ"ד לו(2) 497).
לאור זאת, אין צורך לרשום את העסקה ברשם המקרקעין ותוקף העסקה אינו מותנה ברישום. תוקף העסקה אינו מתונה אף בדיווח לרשויות המס. לכן משהונחו הסכמים לכאורה המעבירים זכויות בניה לנתבעים בהיקף של 36 מ"ר הדבר יכול להכשיר
את הבקשה אחרונה מבחינה קניינית.

שנית, האיזון הנכון בין הצדדים הוא לאפשר למבקשים להשלים את הבניה על פי הבקשה האחרונה תוך שאני מורה להם להפקיד ערבויות משמעותיות שיבטיחו שהפעם לא יחרגו מהיתר הבניה שיינתן להם. המבקשים טוענים כי במידה ולא יתאפשר להם להשלים את הבניה ביתם יהיה חשוף לפגעי מזג האוויר ולגשמים הצפויים בעונת החורף המתרגשת לפתחנו כאשר יש בטענה זו ממש.
לדעתי מתן הוראה להפקדת ערבות יש בה להבטיח שהמבקשים לא יחרגו הפעם מהבקשה האחרונה ולא ינצלו יותר ממה שמגיע להם מתוך מכסת אחוזי הבניה.

שלישית, סעיף 2. ב. לתקנות המוסכם קובע:

"בכל מקרה של ניצול אחוזי הבניה בשטח הצמוד לדירה מסוימת מעבר לאחוזי הבניה המגיעים לבעלי אותה דירה יעשה זאת בהסכמת כל בעלי הדירות או של אותו מספר בעלי הדירות הדרוש להשלמת אחוזי הבניה החסרים להשלת תוספת בניה"

לאור זאת, ועל פי התקנון אין צורך בהסכמה של כל הדיירים לצורך העברת אחוזי בניה בין דיירים אלא כל אחד מהדיירים יכול להעביר עד מנת חלקו באחוזי הבניה לדירה אחר.

בשים לב לכך, אני מורה כי צו המניעה הזמני יבוטל אך ורק ובמידה והנתבעים ימלאו אחר התנאים כדלקמן:

א.
המבקשים יפקידו בקופת בית המשפט ערבות בנקאית בלתי מוגבלת בזמן או מזומן בסך של 40,000 ₪ להבטיח נזקים אפשריים שיגרמו למשיבים במידה והמבקשים יחרגו ויבנו שלא בהתאם לבקשה האחרונה והיתר הבניה שיאשר אותה.

ב.
המשך הבניה יהיה מותנה במתן היתר בניה על יד רשויות התכנון.


ג.
מיד עם מתן היתר הבניה יצרפו המבקשים העתק ממנו לתיק בית המשפט ולצד שכנגד על מנת לוודא שהבקשה האחרונה אליה התייחס המומחה היא שאושרה ולא בקשה אחרת ומתוקנת. רק לאחר המצאת ההיתר ומתן הזדמנות לצד שכנגד לטעון טענות ככל שיהיו ינתן אישור בית המשפט להמשך פעולות הבניה.

ד.
לפני כל יציקת בטון ידאגו המבקשים לדווח לבית המשפט ולצד שכנגד 7 ימים לפני מועד היציקה.

מזכירות בית המשפט תמציא העתק מהחלטה זו לבאי כוח הצדדים.




ניתנה היום, כ"ט תשרי תשע"ט, 08 אוקטובר 2018, בהעדר הצדדים.










א בית משפט שלום 18979-08/14 משה אסייג, חוה אסייג נ' רוני פלד, נורית פלד, יובל גולן ואח' (פורסם ב-ֽ 08/10/2018)