פסקי דין על אבי בן דוד | פסקי דין על בני מושייב | פסקי דין על אבנר משאילוב ואח' | פסקי דין על פרויקט חזית חמש 11 | פסקי דין על אליאב חברה לפיתוח וקבלנות | פסקי דין על לירמית הנדסה וקבלנות |

57067-04/18 הפ     17/10/2018




הפ 57067-04/18 אבי בן דוד, בני מושייב, אבנר משאילוב ואח' נ' פרויקט חזית חמש 11 בע"מ, אליאב חברה לפיתוח וקבלנות בע"מ, לירמית הנדסה וקבלנות בע"מ








בית המשפט המחוזי בתל אביב - יפו



ה"פ 57067-04-18 בן דוד ואח'
נ' אליאב- חברה לפתוח וקבלנות בעמ ואח'






לפני
כבוד השופט
יונה אטדגי


המבקשים:

1
.
אבי בן דוד

2
.
בני מושייב
3
.
אבנר משאילוב

4
.
נמחק

5
.
דרור בגימוב

6
.
פסח רפאל

7
.
נציגות הבית המשותף שברחוב ברקן
17 פינת חזית חמש, חולון
ב"כ עוה"ד אור לוסטגרטן

ועומר חלמיש


נגד


המשיב
:
"המשיבות הפורמליות":

פרויקט חזית חמש 11 בע"מ
ב"כ עוה"ד זוהר לנדה
, דפנה קליין
ורועי מילר
1. אליאב חברה לפיתוח וקבלנות בע"מ
2. לירמית הנדסה וקבלנות בע"מ

ב"כ עו"ד אילת הרנוף




החלטה
בבקשה למתן צווי מניעה זמניים

התביעה
1.
המבקשים הם שישה משמונת התובעים בהמרצת פתיחה זו אשר הוגשה נגד המשיבה, "המשיבות הפורמאליות" וחברה נוספת, בשם "סוויסל השקעות בע"מ" (להלן – סוויסל).
תובע נוסף – התובע מס' 6 בתובענה, וינטראוב שמעון, לא הצטרף לבקשה זו, למתן צווים זמניים.
תובע אחר – התובע מס' 4 בתובענה, פנחסוב מיכאל – הצטרף (כמבקש מס' 4) לבקשה זו, אך בשלב הסיכומים ביקשו ב"כ המבקשים למחוק אותו מרשימת המבקשים.
2.
המבקשים 1-3 ו-5-6 (להלן – המבקשים) הם בעלי הזכויות של חמש דירות (כל אחד מהם בדירה אחת) בבניין שברחוב ברקן 17 פינת חזית חמש חולון, הרשום כחלקה 174 בגוש 6996 (להלן – הבניין).
הבניין מורכב מ-11 קומות מגורים, קומת מסחר בקומת הקרקע, שתי קומות חניה תת קרקעיות
וכן קומת עמודים מפולשת (להלן – הקומה המפולשת).
בבניין 101 יחידות, מתוכן 88 דירות (בשני אגפים) והיתר יחידות מסחר.
הבניין נרשם בשנת 2009 כבית משותף.
המבקשת 7 היא נציגות הבית המשותף (להלן – הנציגות).

3.
הזכויות על הבניין היו שייכות במקורן לחברת סקום (ישראל) בע"מ (להלן – סקום), אשר העבירה בשנת 1999 את זכויותיה אלה למשיבות הפורמליות ולחברת סוויסל.
המבקשים, למעט מבקש 2, רכשו את דירותיהם מחברת סקום.
המבקש 2 רכש את דירתו מבעליה הקודמים בשנת 2013.

4.
נושא התובענה הוא הקומה המפולשת, הרשומה כתת-חלקה 12 ותת-חלקה 13.
ליתר דיוק, תתי חלקות 12 ו-13 רשומות כשני מחסנים בגודל של 18.32 מ"ר כל אחד, כשאליהם צמודים "משטחים" בגודל 798.50 מ"ר כל אחד, המהווים את שטח הקומה המפולשת.
בצו רישום הבית המשותף נרשמה הבעלות בקומה המפולשת על שם המשיבות הפורמליות וחברת סוייסל.
המשיבות הפורמליות רכשו לאחר מכן מסוייסל את זכויותיה בקומה המפולשת.
ביום 22.3.17 מכרו המשיבות הפורמליות את זכויותיהן בקומה זו למשיבה, וביום 22.3.18 נרשמה המשיבה כבעליה (העתק נסח הרישום צורף כנספח א2 לכתב תשובת המשיבות הפורמליות לתובענה).

5.
יצוין כי התובענה (המרצת הפתיחה) הוגשה ביום 30.4.18 ובקשה זו, למתן צווי מניעה זמניים,
הוגשה ביום 8.8.18.

6.
המבקשים טוענים בתובענה כי הקומה המפולשת היא רכוש משותף של כל בעלי היחידות בבניין, וכי הוצאתה מהרכוש משותף ורישום הבעלות בה על שם המשיבות הפורמליות וסווייסל, נעשה שלא כדין ובניגוד להסכמי המכר שנחתמו עמם.
לפיכך הם עותרים לשורה של סעדים, המצהירים על כך שהקומה המפולשת היא רכוש משותף והמורים לרשם המקרקעין לתקן את צו רישום הבית המשותף בהתאם.

7.
המשיבות הפורמליות טענו בכתב תשובתן לתובענה, כי דינה להידחות על הסף מחמת התיישנות, בין היתר משום שהחזקה בדירות נמסרה למבקשים (למעט מבקש 2, כאמור) עוד בשנת 2001, כשהם נוכחים לראות שהמשיבות מחזיקות בקומה המפולשת; משום שעוד בין השנים 2003-2005 התנהלה תכתובת בין מי שהציגה את עצמה כבאת-כוחם של דיירי הבניין (עו"ד וינטראוב) ובין המשיבות, שבה הועלתה הטענה כי הקומה המפולשת שייכת לכל דיירי הבניין; ובעיקר משום שהבניין נרשם עוד ביום 4.11.2009 כבית משותף, כאשר המשיבות הפורמליות וסווייסל רשומות, כאמור, כבעלים של הקומה המפולשת, ומיני אז לא עשו דיירי הבניין, בכללם המבקשים, דבר.
מאותם הטעמים הן טענו גם לדחיית התביעה על הסף מחמת שיהוי.
כן הן טענו לדחייה על הסף מחמת מניעות והשתק, משום שבהליכים משפטיים קודמים שהתנהלו בקשר לתיקון ליקויים שונים בבניין, טענו הדיירים כי הקומה המפולשת שייכת להן.
לגוף טענת המבקשים טענו המשיבות, כי בהסכמים שנחתמו עם המבקשים ויתר דיירי הבניין, נכללה הסכמתם בדבר זכותן להוציא חלקים מהרכוש המשותף ולהצמידם ליחידות אחרות בבניין, וכן כי במפרט שצורף לאותם הסכמים צוין במפורש, כי "ידוע לרוכש כי ייתכן שהעיריה ו/או רשות התכנון תאשרנה היתר לבניית קומה מסחרית נוספת בשטח הקומה המפולשת (קומה שמעל הקומה המסחרית). אפשרות זו הינה במשא ומתן והרוכש יודע על כך ומסכים להקמת קומה זו אם תאושר כדין".
עוד טענו המשיבות, כי לנציגות אין כל מעמד בתובענה זו, שעניינה זכות קניינית.

8.
המשיבה הצטרפה בכתב התשובה לתובענה, שהוגשה על ידה, לכל טענותיהן של המשיבות הפורמליות והוסיפה, כי המבקשים – כולל שני התובעים הנוספים, שלא הצטרפו לבקשה זו, הם בעלי הזכויות ב-7 יחידות בלבד מתוך 101 בעלי היחידות בבניין.
עוד טענה המשיבה לכך, כי בהסתמכה על הרישום בלשכת רישום המקרקעין, היא רכשה את הזכויות בקומה המפולשת, בתמורה נכבדה.



הבקשה למתן צווי מניעה זמניים
9.
הרקע לבקשה זו הינו כדלקמן:
ביום 6.11.17 הגישה המשיבה בקשה למתן היתר לבניית שמונה יחידות דיור בקומה המפולשת.
התנגדויות שהגישו חלק מדיירי הבניין לוועדה המקומית נדחו, וגם ערר שהוגש על ידם לוועדת הערר המחוזית נדחה בהחלטה מיום 7.5.18.
ביום 8.7.18 ניתנו היתרי בנייה לשמונה יחידות הדיור בקומה המפולשת.

10.
בבקשה זו עותרים המבקשים למתן צווים זמניים, לפיהם על המשיבה להימנע מפעולות בנייה כלשהן בקומה המפולשת או בבניין, וכן להימנע מהעברת זכויותיה לצד שלישי.
המשיבה הודיעה בכתב תשובתה לבקשה כי היא מתנגדת למתן הצווים המבוקשים, והמשיבות הפורמליות תמכו בכתב תשובתן בעמדת המשיבה.
מרבית הטענות שהועלו בכתבי הטענות של הצדדים בקשר לבקשה זו זהות לאלה שהועלו על ידם בכתבי הטענות הקשורים לתובענה, ואלו כבר פורטו לעיל.
נוסף לכך טוענים המבקשים, כי שמירת המצב הקיים מחייבת את מתן הצווים המבוקשים, וכי אם אלה לא יינתנו, יהיה קשה להשיב את המצב לקדמותו, אם תביעתם תתקבל.
מנגד טוענת המשיבה כי מתן הצווים הזמניים עלול לגרום להם לנזקים כספיים כבדים וכי שמירת המצב הקיים מחייב דווקא את דחיית הבקשה.
נקבע דיון במעמד הצדדים ליום 12.9.18.

11.
יצוין, כי ביום 15.8.18 (היינו, לאחר הגשת בקשה זו שהוגשה ביום 8.8.18, כאמור) הגישו המבקשים בקשה "לעדכון רשימת המבקשים בתובענה", על דרך הוספתם של 29 דיירים נוספים.
בהחלטתי מיום 4.9.18 כתבתי: "על ב"כ המבקשים להודיע. . . האם הוא עומד על בירור הבקשה למתן צו מניעה זמני שהוגשה על ידי המבקשים הנוכחים בלבד או שהוא מבקש לצרף לבקשה את כל הדיירים הנוספים שהוא מבקש לצרף לתובענה. בחלופה הראשונה יתקיים הדיון במועד שנקבע ללא התחשבות בבקשה שהוגשה לצירוף הדיירים הנוספים. בחלופה השניה, יידחה הדיון עד לאחר מתן החלטה בבקשת הצירוף, ואם היא תתקבל – לאחר הגשת תובענה מתוקנת ובקשה למתן צו מניעה זמני מתוקנת".
ב"כ המבקשים הודיע כי הוא עומד על קיום הדיון במועד שנקבע, ולפיכך קבעתי בהחלטתי הנוספת מיום 6.9.18, כי הדיון בבקשה לצו מניעה זמני יתקיים במועד שנקבע, "כאשר ההתייחסות תהיה למבקשים הנוכחים בלבד, ובלי קשר לבקשה לצירוף תובעים נוספים".
ואכן, הדיון במעמד הצדדים התקיים במועד שנקבע, במהלכו נחקר המצהיר מטעם המשיבה (המשיבה וכן גם המשיבות הפורמליות ויתרו על חקירת המצהיר מטעם המבקשים,

המבקש 1), ולאחריו הגישו הצדדים את סיכומיהם.
להשלמת התמונה בלבד אוסיף, כי לאחר קבלת תשובות המשיבות לבקשה לצירוף התובעים הנוספים, נעניתי לבקשה, תוך חיוב בתשלום הוצאות, והוריתי על הגשת כתב תביעה מתוקן (שעדיין לא הוגש, נכון ליום כתיבת החלטה זו).


דיון והכרעה
12.
השיקולים העיקריים שאותם שוקל בית המשפט בהכרעתו, אם להיעתר לבקשת סעד זמני הינם סיכויי ההליך, מאזן הנוחות ושיקולים שביושר ובצדק (רע"א 8415/07 אנ.די.סי. יצרני תכשיטים בע"מ נ' בנק הפועלים בע"מ, 24.10.07).
שיקול חשוב נוסף הוא שמירת המצב הקיים (ראו: אורי גורן, סוגיות בסדר דין אזרחי, מהדורה 12 (להלן – גורן), עמ' 860-861).

13.
השאלה הראשונה שיש לדון בה בבקשה לסעד זמני נוגעת לטיב התביעה ולסיכוייה, אולם בשלב זה אין צורך לפסוק באורח סופי בדבר צדקתו של מי מבין בעלי הדין (רע"א 7139/96 טריגוב נ' טפחות בנק למשכנתאות בע"מ, פ"ד נא(2) 661).
בענייננו, למרות שאין לומר שהתביעה חסרת כל סיכוי, הרי שהמבקשים עומדים בפני
משוכה גבוהה במיוחד, שכן הבעלות בקומה המפולשת נרשמה על שם המשיבות הפורמליות, לאחר הליכים שנעשו בהתאם לפקודת הסדר זכויות במקרקעין [נוסח חדש] התשכ"ט – 1969 (להלן – הפקודה), וחזקה כי הליכים אלו נעשו כדין.
לשם תיקון רישום זה נדרש בית המשפט להשתכנע, בהתאם לסעיף 93 לפקודה כי הרישום "הושג במרמה".
בהתאם לתקנה 78 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד – 1984, "כל מקום שבעל דין טוען . . . תרמית. . ., יפורשו הפרטים ותאריכיהם בכתב הטענות".
בענייננו לא זו בלבד שטענת תרמית לא נטענה במפורש בהמרצת הפתיחה, אלא גם, שלא פורט בה כיצד הושגה התרמית הנטענת, וכיצד המשיבות הצליחו לשכנע את פקיד ההסדר לרשום על שמן את הבעלות בקומה המפולשת, למרות שהן לא היו זכאיות לכך.
וגם אם בין השיטין ניתן לדלות פרטים כאלה מתוך "מבול" הפרטים שהורעפו בהמרצת הפתיחה ובבקשה, הרי שהוכחת תרמית מצריכה נטל מיוחד.
גם טענת המשיבות, כי מההסכמים שנחתמו עם המבקשים עולה, כי הקומה המפולשת אינה חלק מהרכוש המשותף, נראה כי יש לה סימוכין מתוך הכתוב, מבלי להביע דעה סופית בעניין זה.
טענת המבקשים, לפיה, על פי אותם הסכמים, הקומה המפולשת היתה מיועדת לשימוש מסחרי ולא לבניית דירות, מצויה במישור התכנוני – שאינו נוגע לתובענה זו – ולא במישור הקנייני, הוא המישור הנוגע לתובענה זו.

14.
גם מאזן הנוחות נוטה, לדעתי, לכיוון המשיבה.
המשיבה רכשה את הזכויות בקומה המפולשת מהמשיבות, בהסתמך על הרישום וכשמונה שנים לאחר הרישום. על פי האמור בכתב תשובתה לתובענה (סעיף 60) היא שילמה בקשר לרכישה זו כ-6,000,000 ₪, מלבד תשלומים נלווים נוספים.
כיום, היא רשומה כבעלים של הקומה.
היא פעלה בהתאם לחוק בהגישה בקשה למתן היתר לבניית שמונה דירות, ולאחר הליך דחיית ההתנגדויות ודחיית הערר, ההיתר ניתן והיא מבקשת לממש את זכותה הקניינית.
מנגד, המבקשים דנן (ללא הנציגות) מהווים כחמישה אחוזים בלבד מכלל בעלי זכויות היחידות בבניין (5/101).
בהקשר זה צודקות המשיבה והמשיבות הפורמליות בטענתן כי הנציגות איננה בעלת זכות קניינית כלשהי ותפקידה מתמצה בניהול ענייני הבית המשותף (סעיף 65 לחוק המקרקעין, התשכ"ט – 1969).
לפיכך, גם אם תביעתם זו תתקבל, הרי הפגיעה היחסית בזכות קניינם בקומה המפולשת היא מזערית יחסית וניתנת לפיצוי כספי.

15.
בהקשר זה אשוב ואדגיש, כי על פי בחירת המבקשים (באמצעות ב"כ), התקיים הדיון בקשר לבקשת המבקשים דנן בלבד, בלא להתחשב בבקשה שהיתה תלויה ועומדת לצירופם של הדיירים הנוספים.
גם לאחר שהבקשה לצירוף הדיירים הנוספים התקבלה (אך בטרם הגשת התובענה המתוקנת), אין להתחשב בכך, ואין מדובר בעניין פורמלי בלבד. אין זה מובן מאליו, שכל התובעים הנוספים יבקשו להצטרך גם לבקשה למתן הסעדים הזמניים. לראיה, אחד התובעים בתובענה זו לא הצטרף לבקשה זו מלכתחילה ותובע נוסף ביקש למוחקו ממנה בשלב הסיכומים, כאמור.
מלבד זאת, אם התובעים הנוספים (או מי מהם) היו מבקשים להצטרף גם לבקשה למתן סעדים זמניים, היה עליהם לחתום על התחייבות עצמית לשאת בנזקי המשיבה, ככל שייגרמו, ממתן הצווים המבוקשים , וכן להפקיד ערובות שיוחלט עליהן.

16.
גם עקרון שמירת המצב הקיים נוטה יותר, לדעתי, לכיוון המשיבה, מאחר שעל פי המצב הקיים, הבעלות בקומה המשותפת רשומה על שמה והיא איננה רשומה כרכוש משותף.

17.
מעל לכל עומדת לרועץ השתהותם הרבה והבלתי מוסברת של המבקשים בהגשת התובענה, כל שכן בהגשת בקשה זו.
כמפורט לעיל, רישום הבית המשותף, במסגרתו נרשמה הבעלות בקומה המפולשת על שם המשיבות הפורמליות, נעשה עוד בשנת 2009.
עוד קודם לכן, במהלך השנים 2003-2005, התנהלה תכתובת בין באת-כוחם של דיירי הבניין (או חלק מהם) ובין המשיבות הפורמליות, במסגרתה העלו הדיירים את טענותיהם ביחס לקומה המפולשת.
אף על פי כן, הדיירים, ובכללם המבקשים דנן, לא עשו דבר ולא הגישו כל תביעה לבית המשפט.
אדרבא, כפי שפורט בכתב תשובתן של המשיבות הפורמליות לתובענה (סעיף 9), בשנת 2008 התקיים הליך משפטי בין חלק מדיירי הבניין (ובכללם חלק מהמבקשים דנן) בדבר ליקויים שונים בבניין, ובמסגרתו טענו הדיירים כי הבעלות בקומה המפולשת היא שלהן.
גם אם אין בכך די כדי להצדיק דחיית התובענה על הסף בשל התיישנות או בשל שיהוי, די בכך כדי להצדיק את דחיית הבקשה למתן צווים זמניים בשל השיהוי הרב המתואר, בהתאם להלכות הנוהגות בעניין זה (ראו: גורן, עמ' 866-867).
במיוחד אמורים הדברים, כאשר המשיבה הסתמכה על שיהוי זה, ברוכשה את הזכויות בקומה המפולשת תמורת סכום של כ-6 מיליון ₪, מלבד הוצאות נלוות נוספות (סעיף 60 לכתב תשובתה לתובענה), ומלבד הוצאות הקשורות להגשת בקשת ההיתר.
בהקשר זה יצוין, שגם אם מחקירתו של המצהיר מטעם המשיבה (המנכ"ל שלה,
עו"ד קסטוריאנו) עולה (עמ' 8 לפרוטוקול), שהוא היה מודע לכך שבעבר דיירי הבניין (או חלק מהם) העלו טענות קנייניות ביחס לקומה המפולשת, הרי שהוא היה רשאי לסמוך על כך שהם לא עשו דבר כדי לממש את טענותיהם במשך שנים רבות (כדבריו שם).

18.
סיכום הדברים הוא, שעל פי כל המבחנים הנוהגים בהקשר למתן צו זמני, דין הבקשה להידחות.
אמנם, ניתן היה לשקול מתן צו זמני שימנע מהמשיבה להעביר את זכויותיה לצד שלישי, אך מכירת הדירות, שהיא מתכוונת לבנות, כרוכה מעצם טיבה בהתחייבות להעברת הזכויות לרוכשים, ועל פי הנהוג במקומנו, ההתקשרות למכירת הדירות נעשית עוד לפני בנייתן בפועל, בעיקר משיקולי מימון, ומתן צו כזה ימנע למעשה מהמשיבה את בניית הדירות.

התוצאה
19.
הבקשה נדחית.
המבקשים ישלמו למשיבה הוצאות בקשה זו בסך 5,000 ₪, וכן ישלמו למשיבות הפורמליות (שלמרות כינוין כך, התבקש כי יגיבו לבקשה ויטלו חלק בדיון) הוצאות בסך 3,000 ₪.


ניתנה היום, ח' חשוון תשע"ט, 17 אוקטובר 2018, בהעדר הצדדים.










הפ בית משפט מחוזי 57067-04/18 אבי בן דוד, בני מושייב, אבנר משאילוב ואח' נ' פרויקט חזית חמש 11 בע"מ, אליאב חברה לפיתוח וקבלנות בע"מ, לירמית הנדסה וקבלנות בע"מ (פורסם ב-ֽ 17/10/2018)