פסקי דין על גני העמק (1999) | פסקי דין על רונית ביתן | פסקי דין על מיכאל כפרי ואח' | פסקי דין על אורי אילן - יו"ר הוועדה המחוזית לתו"ב מחוז צפון | פסקי דין על אגודה חקלאית מושב מרחביה | פסקי דין על הועדה המקומית לתכנון ולבנייה "יזרעאלים" |

17882-09/17 עתמ     21/10/2018




עתמ 17882-09/17 גני העמק (1999) בע"מ, רונית ביתן, מיכאל כפרי ואח' נ' אורי אילן - יו"ר הוועדה המחוזית לתו"ב מחוז צפון, אגודה חקלאית מושב מרחביה, הועדה המקומית לתכנון ולבנייה "יזרעאלים"








בית המשפט המחוזי בחיפה בשבתו כבית-משפט לעניינים מנהליים



עת"מ 17882-09-17 גני העמק (1999) בע"מ
ואח'
נ' המחוזית לתו"ב מחוז צפון ואח'








בפני

כבוד השופטת
ברכה בר-זיו


העותרים:

1
.
גני העמק (1999) בע"מ

2
.
רונית ביתן

3
.
מיכאל כפרי

4
.
נטע כפרי

5
.
אברהם חייקין

6
.
רינה חייקין

7
.
אהרון אמינוף

8
.
עירית אמינוף

9
.
ארז יפלח

10
.
צוף יפלח

11
.
גאיה יפלח
ע"י ב"כ עוה"ד אילן מירון ואח'


נגד


המשיבות:

1. אורי אילן - יו"ר הוועדה המחוזית לתו"ב מחוז צפון
באמצעות פרקליטות מחוז חיפה (אזרחי)
ע"י ב"כ עוה"ד שלומית שושני-קפלן

2. אגודה חקלאית מושב מרחביה
ע"י ב"כ עוה"ד פרי איקו

3. הועדה המקומית לתכנון ולבנייה "יזרעאלים"
ע"י ב"כ עוה"ד ענת באואר-פרל




החלטה


העותרים מבקשים להורות על ביטול החלטה של המשיב מס' 1, יו"ר הועדה המחוזית לתכנון ובניה (להלן: "המשיב") שלא ליתן לעותרים רשות להגיש ערר למועצה הארצית לתכנון ובניה (להלן "המועצה")
על החלטת הועדה המחוזית לתכנון ובניה (להלן: "הועדה המחוזית") להפקיד תכנית מס' ג/21301 למושב מרחביה (להלן: "התכנית").

התכנית הוגשה ע"י המשיבה מס' 2, אגודה חקלאית מושב מרחביה
(להלן: "האגודה") ועניינה של התכנית בהכפלת מספר הנחלות שהמושב חוכר מרשות מקרקעי ישראל (להלן: "רמ"י")
במושב מרחביה.

העותרים הם בעלי זכויות בחלקה 12 בגוש 16814 (להלן: "החלקה"). ייעודה של החלקה "חקלאות". העותרים הגישו התנגדות לתכנית וטענו כי הקצאת יחידות הדיור החדשות צריכה לחול גם על החלקה וכי אי הכללת החלקה בתכנית מהווה אפליה פסולה , כי על תוכנית כוללת למושב מרחביה לכלול את החלקה וכי התכנית כרוכה בפגיעה אסורה לפי סעיף 61א' לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה 1965 (להלן "החוק"), מאחר ופוגעת בזכויותיהם הקנייניות.

ועדת המשנה להתנגדויות החליטה לאחר דיון בהתנגדויות לתקן את תחום התכנית כך שכל השטחים בייעוד לחקלאות שאינם משנים את מצבם התכנוני (ייעוד או זכויות בניה) יוצאו משטח התכנית. כל שכן, שטח חקלאי שאינו נמנה על השטח המיועד לבינוי ביישוב.

הועדה קבעה כי אין במימוש התכנית כדי למנוע מהעותרים לקדם תכנית בניה למגורים על חלקתם, בניה שאינה כפופה למשטר הנחלות של רמ"י, וכי התכנית אינה מנצלת את מלוא פוטנציאל הבינוי במושב מרחביה ולאחריה נותר מלאי של 116 יחידות לבניה.

לגבי סעיף 61א' לחוק קבעה הועדה כי אינו רלבנטי מאחר והחלקה אינה כלולה בתחום התכנית "ומכל מקום , בהתאם לחו"ד שמאי קרול , בהעדר טענה כנגד חוות הדעת, הנתמכת בחוות דעת מטעם העותרים, אין בתכנית כדי להוות תכנית פוגעת כמשמעותה בסעיף הנזכר בחוק".

ועדת המשנה להתנגדויות דחתה את התנגדות העותרים והמשיב אימץ נימוקים אלה והוסיף כי
"עת הוחלט על הפקדת התכנית עמדה חוות דעת שמאי מטעם מגישת התכנית לפיה אין התוכנית פוגעת, כמשמעות מונח זה בסעיף 61א(ב1)(1) לחוק. חוות דעת זו היתה פתוחה לעיון הציבור. קיים ספק באשר לצורך בפרסום מסמך זה במרשתת בהתאם להוראת סעיף 96א לחוק, באשר אין הוא חלק ממסמכי התכנית, אין הוא מסמך הנדרש בחוק, ואין הוא חוות דעת המנויה בהוראת סעיף 96א. מכל מקום, לכל היותר המדובר בליקוי קל, חסר משמעות נוכח שינוי תחום התכנית, אשר אינו מצדיק ככזה מתן רשות ערר כמותווה בחוק ובפסיקת בתי המשפט...".

המשיב הוסיף וקבע כי בקשת העותרים נועדה להגן ולקדם את עניינם הכלכלי-קנייני של העותרים, אך אין בה כדי לעמוד בתבחינים ובטעמים המצדיקים מתן רשות ערר בפני
המועצה וכי עיון בבקשה מעלה כי אינה מעלה שאלה תכנונית או משפטית מוקשות או בעלות היבטים כלל איזוריים או השלכות נרחבות , אזוריות או ארציות המצדיקות מתן רשות ערר.

בעתירה טענו העותרים כי נפלו פגמים בהחלטת המשיב ,ובין היתר קביעתו כי אי פרסום חוות הדעת השמאית מהווה "פגם קל" והעובדה שלכל הפחות היה עליו להביא את חוות הדעת השמאית שצרפו לבקשה לדיון מחודש בפני
הועדה.

כמו כן טענו כי המשיב התעלם בהחלטתו מטיעוני העותרים 9-11 אשר חלקותיהם נכללות בתחום התכנית ולגבי העותרים 1-8 שגה כאשר קבע כי אין באי הכללת החלקה שבבעלותם משום אפליה פסולה.

בדיון בטענות הצדדים התעוררה מחלוקת לענין פרסום חוות הדעת השמאית מטעם המשיבים וכן לגבי צירופה של חוות דעת משפטית.

בנוסף, התברר כי הוגשה לבית המשפט לעניינים מינהליים בנצרת עתירה דומה נגד החלטת המשיב שלא ליתן רשות לערור על החלטת ועדת המשנה (עת"מ 55496-10-17), על ידי מתנגד אחר, וביום 11.4.18 ניתן

פסק דין
הדוחה את העתירה.

העתירה נדחתה , בין היתר, משום שחלקת העותרים שם לא נכללה בתחום התכנית ולפיכך לא היה להם מעמד להתנגד לתכנית ופרטיה .

פסק דין
זה צורף להודעת המשיב לקראת ישיבת יום 22.4.18 . בהודעה נאמר כי מבלי לפגוע בטענותיו, "נכון המשיב לאפשר לעותרים 9-11 ולהם בלבד, להשמיע טענותיהם בפני
הועדה המחוזית בנושא השמאי בלבד ... אשר לעותרים 10-8 יבהיר המשיב כי עודנו עומד על מלוא טענותיו וממילא שחלקותיהם אינן כלולות בתחום התכנית ...".


בישיבת יום 22.4.18 ביקשו העותרים להרחיב את הרשות הנ"ל גם לענין המשפטי כאשר ב"כ העותרים שב והדגיש כי "אין הכחשה שחוות הדעת של היועץ המשפטי לא היתה בתוך התיק".

לאחר הישיבה הגישו העותרים בקשה לתיקון העתירה. בבקשתם ביקשו העותרים להוסיף לעתירתם שני נימוקים:

א.
התכנית אינה עומדת בתנאי שינוי 1ב לתמ"א 35 , בין היתר בכך שמרבית הבניה המתוכננת אינה נעשית ב"שטח מיועד לפיתוח", כפי שהוגדר
בתמ"א 35, אלא ב"שטח פתוח" . עובדה זו אף מעצימה את הפליית העותרים 1-8, אשר חלקתם מצויה בתחום "שטח מיועד לפיתוח", על פי תמ"א 35".

ב.
התכנית נשוא העתירה אינה מותירה מלאי של 116 יחידות דיור, אלא יש בה מיצוי כמעט מלא של סך היחידות המתאפשרות על פי תמ"א 35.

בין היתר טענו העותרים
כי אישור התכנית נעשה על סמך הנחה מוטעית כי נותרו לניצול 116 יחידות דיור, מתוך 450 היחידות המותרות למושב , בעוד שבפועל מדובר בקביעה לא נכונה, והמספר נמוך בהרבה.

נוכח העובדה שהמשיב הסכים ליתן לחלק מהעותרים רשות ערעור זימנתי את ב"כ הצדדים לדיון נוסף, ובו המלצתי ליתן לכל העותרים רשות ערעור בפני
המועצה הארצית. בדיון בפני
טענה ב"כ המשיב, כי אין מקום לכרוך את עניינם של העותרים 1-8, שאינם נכללים בתוך התכנית, בעניינם של העותרים 9-11 שנמצאים בתוך התכנית ורק בעניינם רלבנטית חוות דעת היועץ המשפטי. כמו כן חזרה וטענה כי נותרו 116 יחידות דיור וכי אין מניעה כי העותרים יגישו תכנית לשינוי יעוד חלקתם.

ב"כ העותרים טען כי מדובר בהערכה בלבד של 116 יחידות דיור נוספות וכי ב"כ המשיבים לא הסכימו שלא להתנגד לתכנית שתוגש על ידי העותרים, ללמדך שלא קנויה לעותרים זכות ליחידות דיור נוספות. כמו כן טען כי במשך שנים רבות מתנהלים מגעים בין הצדדים בקשר ליחדות הדיור הנוספות, על מנת לכלול גם את העותרים ואח'
בתכנית המגדילה את מספר יחידות הדיור וכי לא הצליחו להגיע להסדר עם האגודה.

ב"כ הועדה המחוזית חזרה וטענה כי נותרו במלאי של הישוב 116 יחידות דיור, על קרקע פרטית. ב"כ האגודה אישר כי לבעלי הנחלות במושב אין זכויות ב- 116 יחידות הדיור הנותרות שמותר לבנות ביישוב.

ב"כ העותרים הצביע בדיון
על תכנית שהוגשה על ידי העותרים ואח'
, ואשר לא נידונה וב"כ הועדה טענה כי התכנית תידון רק אחרי סיום העתירה.

לאחר שבחנתי את טענות הצדדים, איני סבורה כי היה מקום לכרוך את הדיון בתכנית שהוגשה על ידי העותרים בסילוק העתירה, וככל שיש ממש בטענת המשיבים כי נותרו 116 יחידות דיור בלתי מנוצלות במושב, המיועדות, בין היתר, לבעלי הקרקעות הפרטיות בתחומי המושב – חובתן של הועדות לדון בתכנית זו, ללא קשר לעתירה, כפי שדנו בתכנית שהוגשה על ידי האגודה (וראה בעניין זה עע"מ 8909/13 הרמלין נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה (4.3.15)).


אני סבורה גם כי דיון בתכנית שיגישו העותרים
ייתר את המשך הדיון בעתירה.

לפיכך, אני קובעת
כי העותרים
1-8 יגישו בקשה חדשה /תכנית לאישור יחידות דיור מתוך היחידות הנותרות וזאת תוך 30 יום מהיום (ב"כ העותרים אמר בדיון כי פרק זמן שכזה יספיק לעותרים לשם הגשת תכנית חדשה).

התכנית תיבחן על ידי ועדות התכנון בהקדם האפשרי
ולא יאוחר מאשר תוך 90 יום .

לגבי העותרים 9-11 הם רשאים להגיש ערר למועצה הארצית, כפי שהודיעו המשיבים. יחד עם זאת, רצוי כי גם אלה יגישו תכנית בדומה לעותרים 1-8 ומן הסתם גם הצורך בערר יתייתר.

לא יאוחר מיום 1.3.19 יגישו ב"כ הצדדים הודעה באשר למצב התכנית החדשה.

התיק יובא בפני
למעקב עם הגשת הודעת הצדדים או ביום 1.3.19 – לפי המוקדם.

ניתנה היום, י"ב חשוון תשע"ט, 21 אוקטובר 2018, בהעדר הצדדים
.










עתמ בית משפט לעניינים מנהליים 17882-09/17 גני העמק (1999) בע"מ, רונית ביתן, מיכאל כפרי ואח' נ' אורי אילן - יו"ר הוועדה המחוזית לתו"ב מחוז צפון, אגודה חקלאית מושב מרחביה, הועדה המקומית לתכנון ולבנייה "יזרעאלים" (פורסם ב-ֽ 21/10/2018)