פסקי דין על דוד טל | פסקי דין על עליזה טל | פסקי דין על מאיר ראובן ואח' | פסקי דין על הועדה המקומית לתכנון ולבניה שרונים

8001/14 ערר     06/08/2018




ערר 8001/14 דוד טל, עליזה טל, מאיר ראובן ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה שרונים





מדינת ישראל
מחוז מרכז
ועדת ערר מחוזית לתכנון ובניה
פיצויים והיטלי השבחה
__________________________________________________________
בפני
הוועדה: יו"ר: עו"ד רונית אלפר

חבר הועדה: מ"מ מר מיכאל גופר
נציגת מתכנן המחוז: גב' מירה מוסקוביץ

העוררים: 1. דוד טל

2. עליזה טל

3. מאיר ראובן
4. אסתר ראובן

-נגד-

המשיבה: הועדה המקומית לתכנון ולבניה שרונים
מטעם העורר: עו"ד אמיל בן עטר

מטעם המשיבה: עו"ד יעקב בר צבי
כתובת הנכס: כפר יונה
גוש וחלקה: 8138/44
החלטה
1. המקרקעין הנדונים ידועים כגוש 8138 חלק מחלקה 44, מגרש 2079 המצויים בכפר יונה (להלן: "המקרקעין")
2. על המקרקעין חלה בין היתר תכנית הצ/מק/167/1-2 (מיום 30.8.01) הרלוונטית לענייננו (להלן: "התכנית").
3. התכנית נועדה, על פי תקנונה, להתיר הקמת תחנת תדלוק מדרגה ב' ביעוד חקלאי בהתאם להוראות תמ"א 18 תיקון מס' 2. כן קבעה התכנית הוראות לאיחוד וחלוקה, שטח מינימלי למגרש לתחנת תדלוק וקווי בניין.
4. בסעיף 13 לתקנון נקבע, כי סך שטחי הבניה עבור מבנה התחנה לא יעלה על 30 מ"ר עיקרי ו-10 מ"ר שירות, ושטח הגגונים על 400 מ"ר.
5. ביום 28.2.05 אישרה המשיבה בקשה להיתר בניה להקמת תחנת תדלוק במקרקעין מכח התכנית. שטחי הבניה שאושרו במסגרת בקשה זו כללו בין היתר: 30 מ"ר עיקרי + 10.03 מ"ר שירות עבור מבנה התחנה, 287.45 מ"ר עבור גגונים וכן מיכלים בנפח 10,000 ליטר (להלן: "המימוש הקודם").
6. על פי שומת היטל השבחה של השמאי אלי כהן (מטעם המשיבה), הוערך שיעור ההשבחה בגין המימוש בדרך של היתר בניה על סך של 966,000 ₪, נכון למועד אישור התכנית, והיטל ההשבחה על סך של 483,000 ₪ (להלן: "שומת כהן").
7. בעקבות שומה נגדית שהגישו העוררים, של השמאי שלמה תענך, הגיעו העוררים והמשיבה לשומה מוסכמת (בהתאם לדין הנוהג באותן שנים) לפיה, שיעור ההשבחה בגין המימוש בדרך של היתר בניה יעמוד על 690,000 ₪ וכפועל יוצא מכך יעמוד ההיטל על 345,000₪ (להלן: "השומה המוסכמת").
8. העוררים שילמו את היטל ההשבחה על פי השומה המוסכמת.
9. הערר דנן הוגש במקור על דרישת תשלום היטל השבחה ששלחה המשיבה בעקבות מימוש בדרך מכר, מיום 18.8.08.
10. דרישת התשלום מבוססת על שומת מקרקעין של השמאי אחיקם ביתן (להלן: "שומת ביתן").
11. הצדדים נשלחו על ידי ועדת הערר (בהרכבה הקודם) לשמאי מייעץ, אשר סבר כי לאור המימוש הקודם שנעשה במקרקעין, בגינו שילמו העוררים היטל השבחה, כאמור, לא חלה השבחה נוספת בגין אישורה של התכנית.
12. המשיבה העלתה מס' השגות על השומה המייעצת אשר יידונו להלן:
13. הטענה הראשונה שהעלתה המשיבה היא, כי בניגוד לעמדת השמאי המייעץ, אשר סבר כי המימוש הקודם שנעשה במקרקעין היה למעשה מימוש מלוא הזכויות על פי התכנית, מדובר היה במימוש חלקי בלבד וזאת גם לפי עמדת העוררים עצמם.
14. בטענתה זו נסמכת המשיבה על מסמכים שונים ובהם:
14.1. שומת כהן ושומת תענך, במסגרתן נכתב במפורש כי השומה נערכה ביחס למימוש נשוא הבקשה להיתר בלבד.
14.2. שומת תענך, במסגרתה נישומה התחנה על בסיס הנחת סיווגה כתחנה מדרגה א', הנחותה משמעותית מדרגה ב' שניתן להקים על פי התכנית.
14.3. השומה המוסכמת, במסגרתה נרשם במפורש שמדובר במימוש חלקי.
14.4. השומה הנגדית שהגישו העוררים במסגרת הערר דנן, במסגרתה נכתב כי בקשת ההיתר שהוגשה בעבר על ידי העוררים מהווה מימוש חלקי וכי מהות ההשבחה הנוכחית היא למימוש מלא של התכנית.
15. בנוסף, טוענת המשיבה כי בתמ"א 18 קיימת אבחנה ברורה בין תחנת תדלוק מדרגה ב' לתחנת תדלוק מדרגה א', אשר יש בה כדי להשפיע באופן מהותי ומשמעותי על שטחה של התחנה, מיקומה, היקף התנועה בה, היקפי המכירות בה, וכפועל יוצא מכל אלה, על שוויה. בהקשר זה שבה המשיבה ומזכירה, כי בשומת תענך נטען כי התחנה שהקמתה נתבקשה במקרקעין היא מדרגה א' ואף פחותה מכך, זאת בשעה שהתכנית מאפשרת הקמת תחנת תדלוק מדרגה ב'. עובדה זו מצביעה, לעמדת המשיבה, כי גם לשיטת העוררים, הבקשה להיתר לא היתה אלא מימוש חלקי בלבד. בהקשר זה מוסיפה המשיבה וטוענת, כי מאחר והשומה המוסכמת אימצה למעשה את שומת תענך, הרי ברור שהעוררים שילמו בגין מימוש חלקי בלבד.
16. נוסף על האמור טוענת המשיבה, כי השמאי המייעץ התעלם מהעובדה שבשנים שלאחר המכר הוגשו בקשות נוספות לקבלת היתרי בניה במקרקעין, במסגרתן התבקשו, בין היתר, שינויים במיקומן של המשאבות ובמספרן. עובדה זו, לשיטתה, מעידה על הגדלת היקפי המכירות והצורך לממש את מלוא הפוטנציאל על פי התכנית – פוטנציאל שלא מומש במסגרת המימוש הקודם.
17. נאמר מיד, כי אין בידינו לקבל טיעון זה של המשיבה.
18. ראשית, השאלה אם המימוש הקודם שנעשה במקרקעין מהווה מימוש של מלוא הזכויות על פי התכנית החלה עליה, אם לאו היא שאלה מעורבת של תכנון, שמאות ופרשנות משפטית ואינה יכולה להתבסס על אמירות כאלו ואחרות של מי מהצדדים.
19. שנית, השמאי המייעץ היה מודע היטב לאמירות הכתובות בעניין היותו של המימוש הקודם מימוש חלקי (ר' למשל סעיף 8.5 לשומה), ובהתאמה אף הגדיר את המחלוקת הנדרשת להכרעתו כשאלה "האם שווי הקרקע לתחנת התדלוק דנן במועד הקובע, במימוש מלוא הפוטנציאל שלה, הוא כפי שמוערך "בשומת כהן", או כפי המוערך "בשומת ביתן", או ייתכן שהשווי שונה מזה שאצל שניהם."
20. בהקשר זה נציין, כי בניגוד לנכתב בשומה המייעצת, בשומת כהן לא נאמר כי מדובר בשומה למימוש חלקי אלא רק כי השומה נערכה למימוש בגין היתר בניה. לאור זאת, סבורנו כי לא היה צורך לפנות לשמאי כהן על מנת לשאול אותו מה עמד ביסוד חוות דעתו ולמה התכוון במילים "מימוש חלקי", אולם לא נקדים את המאוחר ונתייחס לעניין זה בהמשך הדברים.
21. שלישית, וזה העיקר, השמאי המייעץ בחן היטב את שומות הצדדים ובעיקר את שומת ביתן, עליה ביססה המשיבה את דרישת התשלום הנוכחית והסביר, כי על פי הגישה בה נערכה שומת ביתן – גישת העסק החי – מוערך שווי תחנת הדלק על פי מספר משתנים: עלות ההקמה של התחנה, הרווח היזמי המיוחס למקים התחנה, מרווח השיווק והצפי למכירת הדלקים. נתון אחרון זה, מסביר השמאי המייעץ, אינו ידוע כל עוד אין מכירות בפועל ועל כן, על מנת לקובעו יש לאמוד את מספר כלי הרכב שיעברו בתחנה.
22. השמאי המייעץ ניתח לעומק את שומת השמאי ביתן ומצא, כי הנחות העבודה עליהן התבסס לצורך קביעת היקף מכירות הדלקים הצפוי אינן תואמות את מאפייני התחנה, שהמרכזי שבהם ובעל ההשפעה הגדול ביותר על שוויה, הוא הנגישות המוגבלת אליה. נגישות מוגבלת זו, מסביר השמאי המייעץ, נלמדת מתשריט התכנית ונובעת מהעובדה שלתחנה אין גישה ישירה מכביש 57. וכך הסביר זאת השמאי המייעץ בשומה (עמ' 10):
"הנחת העבודה המרכזית שבבסיס שומתו (של השמאי ביתן-ר.א.), היא שכ-2.5% מכלי הרכב החולפים בכביש 57 יתדלקו כ"א כ-35 ליטר. במרבית המקרים הנחת עבודה שכזאת היא סבירה. דעתי שבמקרה דנן היא איננה סבירה. ואנמק.
לתחנת התדלוק דנן אין גישה ישירה מכביש 57. זהו המצב בפועל, אך חשוב מכך זהו גם המצב העולה מתשריט תכנית הצ/מק/167/1-2. הן מעיון בו, והן מהמצב המתקיים בשטח לאשורו, אנו למדים שבין תחנת התדלוק לבין כביש 57 מפרידה רצועת שצ"פ. לכך יש להוסיף את העובדה שהמפלס של מגרש מס' 1 גבוה מזה של כביש 57, ומפרידה ביניהם תעלת ניקוז שאינה עבירה לכלי רכב. כלי הרכב החולפים בכביש 57, שכיוון נסיעתם הוא ממערב למזרח, ושהנוהגים בהם רוצים לתדלק בתחנת התדלוק דנן, אמורים לפנות ימינה (דרומה) כ-200 מ"ר לפני התחנה, לנסוע כ-150 מ' לכיוון דרום, ומשם לפנות שמאלה (מזרחה) עוד כ-200 מ"ר, ורק אז הם יכולים להכנס לתחנה.
זוהי דרך הגישה היחידה לתחנה. המצב בפועל תואם במלואו את תשריט תכנית הצ/מק/167/1-2."
23. בהמשך הדברים מסביר השמאי המייעץ מדוע הוא סבור שהנחת העבודה, לפיה 2.5% מכלי הרכב החולפים בכביש 57 יתדלקו בתחנה, בלתי סבירה תוך שהוא מציין, כי כל שינוי באחוז כלי הרכב הצפויים לתדלק בתחנה משפיע במישרין על כמות הדלקים שימכרו בה ועל שוויה כתחנת דלק פעילה, שכן "זהו אחד המשתנים הבסיסיים – והיותר מהותיים – ביישום גישת העסק החי". עוד מסביר השמאי המייעץ כי גם מחיר המכירה הוא משתנה בעל השפעה על שווי התחנה וגם בעניין זה הוא מצא, כי המחיר שהביא השמאי ביתן בשומתו אינו סביר.
24. על רקע האמור, לא ברור מהו הבסיס לטענת המשיבה לקיומו של הבדל בין המימוש הקודם שנעשה במקרקעין לבין המימוש הנוכחי, המצדיק תשלום היטל השבחה של למעלה מפי 2 מהסכום ששולם לה זה מכבר. לא רק זאת, אלא שתחת עריכת שומת השבחה המעריכה את ה'דלתא' בין המימוש הקודם בהיתר לבין המימוש המלא במכר וחיוב העוררים בהיטל השבחה בגינו בלבד, ערך שמאי המשיבה שומת השבחה לתכנית כולה, בהתעלם מהמימוש הקודם, ומהתוצאה אליה הגיע הפחית את גובה ההיטל ששולם בעבר.
25. בדרך זו, יכול היה השמאי ביתן לסטות מהנחות העבודה שעמדו ביסוד שומת כהן מבלי להתמודד עם המימוש הקודם שנעשה בהיתר ומבלי ליתן מענה ברור והכרחי לשאלה מהו הבסיס לגביית היטל השבחה נוסף בגין המימוש הנוכחי, במכר.
26. אשר על כן, לא מצאנו כל בסיס לטענת המשיבה לכך שהשמאי המייעץ התעלם מהמימוש החלקי הקודם שנעשה במקרקעין ונראה, כי דווקא המשיבה היא זו שהתעלמה ממימוש קודם זה בשומתה וכדי לחפות על כך, נאחזה כמוצא שלל רב בביטויים המילוליים בהם השתמשו שמאי העוררים בשומותיהם.
27. אשר לניסיון המשיבה להיתלות בשומת תענך ולטענתו לפיה תחנת התדלוק שהוקמה בהיתר הבניה היא מדרגה א' בעוד שעל פי התכנית, ניתן לבנות תחנת תדלוק מדרגה ב', נאמר כך.
ראשית, על פי הוראות התכנית, ניתן אמנם להקים במקרקעין תחנת תדלוק מדרגה ב', אלא שבניגוד להוראות תמ"א 18 תיקון 2, שהיו תקפות בעת אישור התכנית, הוגבלו אפשרויות הבניה והשימושים בתחנה זו אף מעבר למה שהתירה התמ"א ביחס לתחנות תדלוק מדרגה א'.
כך למשל, בעוד שעל פי התמ"א ניתן היה בתחנות תדלוק מדרגה ב' להקים ולהפעיל בית אוכל, חנות, משרדים ומחסנים לשירות התחנה בשטח של עד 120 מ"ר, ובתחנת תדלוק מדרגה א' ניתן להקים בתחום התחנה חנות לממכר צרכי רכב, בית אוכל, משרדים ומחסנים לשירות התחנה בשטח של עד 70 מ"ר, התירה התכנית הנדונה להקים מבנה תחנה בלבד ללא שימושים נוספים, ובשטח של 30 מ"ר עיקרי ו-10 שרות עבור "מרחב מוגן מוסדי בלבד" (סעיף 13.1 לתכנית).
על רקע זאת ניתן להבין את האמירה של השמאי תענך, אשר ציין כי "תחנת התדלוק המבוקשת בהיתר – הכוללת מבנה תחנה בשטח 40 מ"ר וגגון – תואם תחנת תדלוק מדרגה א' בלבד (ואפילו פחות ממנה) לפי תמ"א 18 שינוי 2".
מכאן, שאין בשומת תענך כדי ללמד על כך שהמימוש הקודם היה מימוש חלקי שלא ניצל את מלוא הזכויות שהוקנו בתכנית לצורך הקמת תחנת התדלוק.
28. אשר למשמעות ההיתרים הנוספים שהתבקשו במקרקעין לאחר המכר נאמר, כי לא רק שבפרוטוקול הדיון שהתקיים בפני
השמאי המייעץ הסכימו הצדדים כי היתרי הבניה שניתנו לאחר מועד המימוש במכר אינם רלוונטיים לדיון, ומכאן שהמשיבה מושתקת מלטעון לגביהם, אלא שכעולה מהשומה המייעצת, במסגרת הבקשה הנוספת להיתר בניה שהוגשה במקרקעין בשנת 2012, לא נתבקש להוסיף משאבות אלא לשנות את מיקומם בלבד.
29. מעבר לנדרש נוסיף, כי גם אם הייתה מתבקשת תוספת משאבות הרי שהמשיבה לא הסבירה כיצד יש בתוספת זו כדי להשפיע על המימוש המלא של התכנית, במיוחד לאור העובדה שנתון זה לא שימש בסיס להערכת שוויה של התחנה על ידי השמאי מטעמה.
30. בשים לב לכל האמור, טענתה הראשונה של המשיבה נדחית.
31. הטענה השניה שהעלתה המשיבה כנגד השומה המייעצת היא, כי נתוני הבסיס עליהם התבסס השמאי המייעץ על מנת להעריך את שווי התחנה שגויים מיסודם ואינם רלוונטיים לשומת התחנה נשוא הערר. במסגרת זאת נטען, כי ההשוואה לתנועה הרכבים בתחנות תדלוק בדימונה, נצרת, בית שמש או אשקלון, אינה נכונה שכן גם לגישת השמאי המייעץ מדובר בתחנות פחות מרכזיות מהתחנה הנדונה. לעמדת המשיבה, לא ניתן להשוות בין אזור מרכז השרון לבין האזורים הפריפריאליים אותם הביא השמאי בשומתו ומכאן, שמסקנותיו הושתתו על מסד נתונים בלתי הולם המצדיק את התערבותנו בשומה. עוד בהקשר זה טענה המשיבה, כי השמאי המייעץ טעה עת הפנה לשומת כהן כשומה הסופית על בסיסה שילמו העוררים את היטל ההשבחה בגין המימוש הקודם וביסס עליה את מסקנותיו, שעה שהשומה הסופית היתה השומה המוסכמת, השווה בסכומה דווקא לשומת תענך שהוצגה מטעם העוררים והנמוכה משומת כהן.
32. עיון בשומה המייעצת מעלה, כי החלטת השמאי המייעץ לערוך השוואה לתחנה בדימונה נובעת דווקא לאור הנחת היסוד שהניח השמאי ביתן בשומתו, המדברת על צפי מכירות של 382,000 ליטר לחודש, נתון הדומה לנתונים המוכחים של תחנת הדלק בדימונה, העומדים על 300,000 ליטר לחודש. בהקשר זה מסביר השמאי המייעץ, כי לאור העובדה שדמי השכירות בתחנת הדלק בדימונה, בסך של 13,400$ לחודש, משולמים עבור מכירות של עד 300,000 ליטר בחודש, אין זה סביר שדמי השכירות התיאורטיים, האמורים להיגזר מהשווי המוערך של תחנת תדלוק שטרם הוקמה (נכון למועד הקובע של אישור התכנית) ושאין כל וודאות מה יהיה מחזור המכירות שלה, יהיו גבוהים בכ-49% מאלו המשולמים בעבור תחנת תדלוק ותיקה עם מחזור מכירות מוכח המבטל את תנאי אי הוודאות המתקיימים בתחנה הנדונה.
33. בהקשר זה נזכיר, כי את הערכת ההשבחה יש לערוך נכון למועד אישור התכנית ולא למועד המימוש ומכאן שלא ניתן לדבר על ידיעה ברורה ומוחלטת לגבי היקף התנועה בתחנה וכפועל יוצא מכך, גם צפי המכירות היה לוט בערפל. השמאי המייעץ היה כמובן מודע לכך ועל כן, סבר כי בנסיבות אלו ועל אף המיקום השונה, מדובר בהשוואה רלוונטית שניתן להסתמך עליה.
34. אשר להיקפי התנועה השונים להם טוענת המשיבה נאמר, כי בעוד שתחנת הדלק בדימונה ממוקמת על ציר תנועה מרכזי, הרי שבענייננו וכפי שהוסבר לעיל, מדובר בתחנה בעלת נגישות מוגבלת וזאת גם לעמדת השמאי ביתן.
35. לאור זאת, ובשים לב לכך שהמשמעות היחידה שיש להיקף התנועה בתחנה על הערכת שוויה הכולל הוא בצפי מכירות הדלקים, ומאחר שהפער בין היקף המכירות בדימונה לצפי המכירות שהעריך השמאי ביתן בתחנה הנדונה, לא גדול, לא מצאנו כי ההשוואה שערך השמאי המייעץ לתחנה זו בלתי סבירה, כפי שטענה המשיבה.
36. הדברים אמורים גם ביחס להשוואה לתחנות תדלוק באשקלון, נצרת ובית שמש – השמאי המייעץ היה מודע להבדלים בין תחנות אלו לתחנה הנדונה וערך התאמות בהתאם (עמ' 12 לשומה).
37. בנקודה זו נזכיר, כי השמאי המייעץ הוא גורם ניטרלי ואובייקטיבי הנדרש לעמוד בתנאי כשירות שנקבעו בחוק ואשר ניחן במומחיות ובכישורים מקצועיים לחוות דעה בשאלות שמאיות (בר"מ 6744/14 ג'י ישראל מרכזים בע"מ נ' הועדה המקומית ראשל"צ [פורסם בנבו] (מיום 5.3.2015). לאור זאת, אמות המידה להתערבות בקביעותיו ובמסקנותיו מצומצמות למקרים בהם נפלה בשומה טעות מהותית או דופי חמור (בר"מ 3644/13 משרד התחבורה נ' גלר דוד ואארורה ואח'
[פורסם בנבו].
38. לאור כל האמור, לא מצאנו כי בסיס הנתונים עליו נשען השמאי המייעץ במסקנותיו היה בלתי הולם ו/או בלתי סביר ועל כן, דין טענה זו של המשיבה להידחות.
39. אשר להשוואה שערך השמאי המייעץ עם שומת כהן נאמר כך: אין חולק שבגין המימוש הקודם שילמו העוררים היטל השבחה על בסיס השומה המוסכמת ולא על בסיס שומת כהן, אלא שאין בעובדה זו כדי להוביל למסקנה כי ההשוואה שערך השמאי המייעץ לשומת כהן שגויה מיסודה. שומה מוסכמת מעצם טיבה וטבעה מהווה לא יותר מאשר פשרה בין שני צדדים המגלמת את חלוקת הסיכונים והסיכויים של כל אחד מהצדדים. לא רק זאת, אלא שלאור העובדה שהשומה המוסכמת (כמקובל בעת ההיא) אינה דומה בהיקפה ובנימוקיה לשומה רגילה לא ניתן ללמוד ממנה על השיקולים שעמדו ביסודה. משכך, השומה הרלוונטית לבחינת הסבירות של שומת המשיבה הנוכחית היא אותה שומה מקורית שיצאה תחת ידיה שלה והמתייחסת למימוש החלקי שנעשה במקרקעין, ולא השומה המוסכמת. אשר על כן, גם טענה זו של המשיבה נדחית.
40. הטענה השלישית שהעלתה המשיבה נוגעת לאופן ניהול ההליך בפני
השמאי המייעץ. לטענתה, השמאי המייעץ היה מנוע מלהתבסס על נתוני תחנת הדלק בדימונה, הידועים לו מעבודות שמאיות אחרות שביצע בעבר וממסמכים המצויים בידיו, מבלי שחשף נתונים ומסמכים אלה בפני
הצדדים ונתן להם הזדמנות לבחון האם קיימים משתנים נוספים שיש בהם כדי להשפיע על דמי השכירות שהיוו מקור להשוואה בשומה.
41. בנוסף טוענת המשיבה, כי לא היה מקום לערוך בירור עצמאי ופרטי עם השמאי כהן, מה גם שבירור זה כלל לא היה נדרש באשר היטל ההשבחה בגין המימוש הקודם שולם על בסיס השומה המוסכמת ולא על בסיס שומת כהן.
42. אין חולק, כי התבססות שמאי מייעץ על מסמכים שאינם פתוחים לעיון הציבור מבלי שניתנה לצדדים הזדמנות לעיין בהם ולהביע עמדתם ביחס אליהם, מהווה פגם בשומה, אשר במקרים מסוימים עשוי להצדיק את ביטולה ולמצער, את החזרת התיק לשמאי על מנת שיציג לצדדים את המסמכים שעמדו ביסוד שומתו ויאפשר להם להביע עמדתם ביחס אליהם. יחד עם זאת, נסיבותיו של תיק זה אינן נמנות על אותם המקרים האמורים, ונסביר.
43. בעמ' 8 לשומה המייעצת מסביר השמאי המייעץ, כי לצורך הערכת שווי המקרקעין הנדונים הוא עשה שימוש במספר גישות שומה מקובלות, על פיהן נוהגים שמאי מקרקעין להעריך את שווי הקרקע שיעודה תחנת תדלוק. הגישה הראשונה שבחן, היא 'גישת העסק החי'. בגישה זו נקט גם שמאי המשיבה. הגישה השניה, היא 'גישת ההשוואה הישירה'. במסגרת גישה זו בחן השמאי המייעץ מכרזי רמ"י בהם שווקו מגרשים ריקים לתחנות תדלוק.
נתוני תחנת הדלק בדימונה, לגביהם טוענת המשיבה, שימשו את השמאי המייעץ במסגרת הבחינה שערך על פי 'גישת העסק החי'. אלא שמעיון בשומה עולה, כי נתונים אלו שימשו את השמאי המייעץ כנתוני ביקורת בלבד, וגם זאת באופן חלקי, מה גם שמלבד נתונים אלו, ביסס השמאי את מסקנתו בגישה זו גם על החלטת ועדת ההשגות של רמ"י, הפתוחה לעיון הציבור (עמ' 11 למטה בשומה המייעצת).
לא זו אף זו, לאחר שקבע את אומדן שווי התחנה על פי שתי גישות השומה הנ"ל, ערך השמאי המייעץ ממוצע משוקלל של שלוש השווים שקבע על פי הגישות השונות, כאשר לשווי שנקבע על פי 'גישת העסק החי' – אשר לטענת המשיבה מבוסס על נתונים שהצדדים לא היו חשופים להם - ייחס השמאי המייעץ משקל של 50% בלבד.
מן האמור עולה איפוא, כי המשקל הסגולי שניתן בשומה המייעצת לנתוני תחנת הדלק בדימונה הוא נמוך באופן יחסי ואף אם היה ראוי מלכתחילה להציג נתונים אלו בפני
הצדדים, הרי שבסופו של דבר איננו סבורים כי אי הצגתם עולה כדי פגם מהותי בשומה המצדיק את ביטולה.
44. בהתייחס לבירור שערך השמאי המייעץ עם השמאי כהן נאמר, כי ככלל, אין זה ראוי ששמאי מייעץ יערוך בירורים בעל פה עם גורמים חיצוניים להליך מבלי שתוכן השיחה מועלה למצער על הכתב ומובא להתייחסות הצדדים.
יחד עם זאת, במקרה דנן, המשיבה ידעה מראש כי בכוונת השמאי המייעץ לפנות לשמאי כהן, (הדבר נאמר על ידו במסגרת פרוטוקול הדיון) כך שבפני
המשיבה עמדו מס' דרכי פעולה מלבד ו/או בנוסף להבעת התנגדות בעל פה בפני
השמאי המייעץ. כך, המשיבה יכלה לפנות לוועדת הערר מיד לאחר הדיון שהתקיים בפני
השמאי המייעץ בבקשה למנוע ממנו לפנות לשמאי כהן; לחלופין, היא יכלה לפנות לשמאי כהן באופן עצמאי ו/או באמצעות ועדת הערר על מנת לברר את עמדתו ולאחר מכן להציג את דבריו בפני
השמאי המייעץ; לחילופי חילופין, יכלה המשיבה לפנות לשמאי כהן באופן עצמאי ו/או באמצעות ועדת הערר לאחר שקיבלה את השומה המייעצת על מנת לברר האם הדברים שנכתבו מפיו בשומה המייעצת אכן נכונים ולהציג את הדברים במסגרת מסמך ההשגות שהגישה לפנינו.
המשיבה בחרה שלא לנקוט באף אחת מהפעולות הנ"ל ועל כן, היא מנועה מלעשות שימוש בטיעון זה במטרה להביא לביטול השומה כולה (ר' והשוו בר"מ 6744/14 הנ"ל).
על זאת נוסיף, כי כעולה מהשומה, השיחה עם מר כהן התקיימה רק לאחר שהשמאי המייעץ גיבש את מסקנותיו, כך שברי כי לא היה במידע שקיבל ממר כהן כדי להשפיע על תוצאת השומה, מה גם שהמשיבה עצמה סבורה כי הבירור שנערך עם מר כהן כלל לא נדרש ותוצאותיו ממילא אינן רלוונטיות לענייננו.
מאחר וגם לעמדתנו, הנתונים שסיפק השמאי כהן לשמאי המייעץ לא השפיעו על קביעותנו שלנו, איננו סבורים כי יש בהתנהלות זו של השמאי המייעץ כדי לפגום בשומה ו/או בתוצאותיה.
45. יחד עם זאת, ואף אם תמצא לומר כי ההתבססות החלקית של השמאי המייעץ על נתוני תחנת הדלק בדימונה מהווה פגם בשומה המצדיקה את ביטולה, הרי שתוצאת הדברים אינה בהכרח קבלת שומת המשיבה או מינוי שמאי מייעץ נוסף.
מאחר וההליך דנן החל כהליך לפי סעיף 14(א) לחוק, מוסמכת ועדת הערר 'לקבל את הערר או לדחותו, במלואו או בחלקו' (סעיף 14(ג)(1) לחוק). ודוק – המשיבה עצמה, במסגרת מסמך ההשגות שהגישה, ביקשה כסעד חלופי כי ועדת הערר תקבע בעצמה האם חבים העוררים בהיטל ההשבחה ואם כן, תקבע את שיעורו.
לפיכך, ולאחר שבחנו את שומת המשיבה אנו סבורים כי אין בה כדי לבסס את ההשבחה הנובעת מהמימוש הנוכחי.
כפי שהסברנו לעיל, שומת המשיבה אינה מבהירה כלל מהי ההשבחה שנוצרה במקרקעין בגין המימוש הנוסף שנעשה בהם בעקבות מכירתם, ו/או מה היה אחוז ו/או אופן ניצול הזכויות במימוש הקודם בהשוואה למימוש הנוכחי.
גם האופן בו העריך שמאי המשיבה את ההשבחה הנובעת מהתכנית, קרי - בחינת מלוא ההשבחה הנובעת מהאפשרות להקמת תחנת תדלוק במקרקעין בהשוואה למצבם התכנוני הקודם, וקיזוז ההיטל ששולם בעבר - אינו מאפשר לבחון מהו הפער הקיים לשיטתו בין המימוש החלקי הקודם, למימוש המלא הנוכחי, מה גם שכאמור, לא ניתן כל הסבר מילולי בשומה עצמה להבדלים הנטענים בין המימוש החלקי למימוש המלא.
בנוסף, קיים קושי ממשי לקבל את עמדת המשיבה לכך שהיטל ההשבחה בגין המימוש המלא הוא כמעט פי 3 מגובה ההיטל ששולם בגין המימוש החלקי (971,330 ₪ שדרשה המשיבה בגין המימוש המלא, לעומת 345,000 ₪ ששולם בגין המימוש החלקי על פי השומה המוסכמת), זאת בשעה שבהיתר הבניה נשוא המימוש "החלקי" נוצלו מרבית זכויות הבניה מכח התכנית, למעט גגון בשטח של 112.55 מ"ר, שממילא אינו מעלה או מוריד לצורך קביעת שווי התחנה.
46. לאור זאת, סבורנו כי גם ללא השומה המייעצת ניתן היה לקבל את הערר ולהורות על ביטול החיוב באשר המשיבה לא ביססה בשומתה את קיומה של ההשבחה הנטענת.
47. דין הערר אפוא להתקבל ודין שומת המשיבה להתבטל.
48. לפני סיום ובהתייחס לבקשת העוררים לפסיקת הוצאות אנו מורים כדלקמן:
48.1. נוכח פסיקת השמאי המייעץ ובהתחשב בגובה דרישת התשלום שנשלחה לעוררים (כ-2 מיליון ₪, כולל הצמדה מהמועד הקובע), תשיב המשיבה לעוררים את חלקם בשכר טרחת השמאי המייעץ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום תשלומם לשמאי המייעץ ועד למועד השבתם בפועל.
48.2. בנוסף, תישא המשיבה בהוצאות העוררים בסך של 15,000 ₪ בתוספת מע"מ כדין.
48.3. סכומים אלו ישולמו לעוררים בתוך 30 ימים מהיום ולאחר מכן יישאו הפרשי הצמדה וריבית כדין.

ההחלטה התקבלה פה אחד.
ההחלטה התקבלה ביום: כ"ה אב, תשע"ח, 6.8.18.


(________________) (__________________)
נורית גור רונית אלפר, עו"ד
מזכירת ועדת ערר יו"ר ועדת ערר
פיצויים והיטלי השבחה פיצויים והיטלי השבחה
מחוז מרכז מחוז מרכז

ערר מס': 8001/14
1









ערר ועדת ערר לתכנון ובניה 8001/14 דוד טל, עליזה טל, מאיר ראובן ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה שרונים (פורסם ב-ֽ 06/08/2018)