פסקי דין על ראובן מור | פסקי דין על הוועדה המקומית לתכנון ובניה נס ציונה | פסקי דין על ראובן סרוגו חברה לבניה |

1073/18 ערר     08/11/2018




ערר 1073/18 ראובן מור נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה נס ציונה, ראובן סרוגו חברה לבניה בע"מ





מדינת ישראל
משרד האוצר- מחוז מרכז
ועדת ערר מחוזית לתכנון ובניה

__________________________________________________________
בפני
: יו"ר הועדה: ד"ר אתי רוזנבלום
, עו"ד

חברי הועדה: אדריכל רשום ע"פ סעיף 12 א (3): אדר' מר שמואל חכים
נציגת מתכנן המחוז: גב' מירה מוסקוביץ


העורר: ראובן מור


-נגד-

המשיבים: הוועדה המקומית לתכנון ובניה נס ציונה

ראובן סרוגו חברה לבניה בע"מ
נוכחים:
מטעם העורר: ראובן מור

מטעם הוועדה המקומית: עו"ד שולמית מנדלמן-כהן

מטעם המשיבים: עו"ד מיכאל שניטקין
כתובת הנכס: שאול המלך 12-20, נס ציונה
גוש וחלקה: 3641, 70-74
תאריך הדיון: 11.7.18
החלטה
עניינו של הערר בהחלטות הוועדה המקומית לתכנון ובנייה נס ציונה, מיום 27.03.2018, לדחות את התנגדות העורר ולאשר חמש בקשות להיתר, הכוללות הקלות, שעניינן הריסת מבנים קיימים והקמת חמישה בנייני מגורים חדשים, במקרקעין הידועים כגוש 3641 חלקות 70,71,72,73,74, מגרשים 570-574, ברחוב שאול המלך 12-20 בנס ציונה (להלן: "המקרקעין").
רקע
1. הערר הוגש כנגד חמש החלטות של הוועדה המקומית, בעניין חמש בקשות להיתר שהגישה המשיבה 2, להריסת מבנים קיימים והקמת חמישה בנייני מגורים חדשים במקרקעין, בגובה של שבע קומות מעל מרתף, הכוללים 13 יחידות דיור כל אחד.
2. כפי שנמסר על ידי הוועדה המקומית, באזור בו ממוקמים המקרקעין חלות שלוש תכניות הרלוונטיות לבקשה להיתר ולערר שהוגש.
3. התכנית הראשית החלה על המקרקעין היא תכנית נס/3/96, שכונת יד אליעזר – התחדשות עירונית, אשר פורסמה למתן תוקף בשנת 2010 (להלן: "התכנית הראשית"). מטרותיה של התכנית הראשית הן שיקום השכונה באמצעות פינוי מבנים ובינוי מחדש, שינוי ייעוד מאזור מגורים א3 לאזור מגורים מיוחד, קביעת מתחמים לאיחוד וחלוקה בסמכות ועדה מקומית, קביעת הנחיות לאיחוד וחלוקה בחלק מהחלקות הכלולות בתכנית, קביעת הוראות בינוי ותנאים להיתרי בנייה, קביעת שטחים לשימוש הציבור, קביעת זיקות הנאה לציבור וקביעת זכויות הבנייה לרבות האפשרויות להגדלתן (ראו הוראות סעיף 8.2 לתכנית הראשית).
4. בהמשך לתכנית הראשית פורסמה למתן תוקף בפברואר 2014 תכנית נס/מק/6/96, שאול המלך 12,14,16,18,20 (להלן: "התכנית המאושרת" או "תכנית 6"). בהתאם לסעיף 1.5.5 לתכנית המאושרת, היא כוללת בתחומה את המקרקעין שבענייננו (חלקות 70-74) וכן חלק מחלקה 136. בהתאם לסעיף 2.2 להוראות התכנית המאושרת, עיקריה הם איחוד וחלוקה מחדש של חלקות 136 ו-74 לפי הוראות תכנית נס/3/96, קביעת קווי בניין, הגדלת זכויות הבנייה ומספר יחידות הדיור ב-10% בהתאם לתנאים שנקבעו לכך בתכנית נס/3/96, וכן תוספת קומה ושינוי גובה המבנה מ-30 מטר ל-33 מטר.
5. נציין כי צפונית למקרקעין שבענייננו, על חלקה 146, חלה תכנית נס/מק/5/96, אשר פורסמה למתן תוקף בספטמבר 2014 (להלן: "התכנית הצפונית" או "תכנית 5"). תכנית זו קובעת הוראות בעניין איחוד וחלוקה, קביעת קווי בניין, תוספת יחידות דיור, מספר הקומות וגובה הבניינים (ראו סעיף 2.2 להוראות התכנית).
6. העורר מתגורר בחלקה 69, הממוקמת צפונית מערבית לתכנית המאושרת (תכנית 6) ולמקרקעין שבענייננו, ומערבית לתכנית הצפונית (תכנית 5).

7. במסגרת הבקשות להיתר התבקשו מספר הקלות, לרבות הגדלת שטח קומת המרתף, הגבהת קומת לובי הכניסה (מ-2.4 מ' ל-6.8 מ'), הגבהת קומת המרתף (מ-2.4 מ' ל-5 מ'). בנוסף, בחלק מהבקשות, התבקשו הקלות בקווי בניין (הקלה בקו בניין קדמי לצורך מרפסות והקלה של 10% בקו בניין אחורי).
8. העורר הגיש התנגדות לבקשות להיתר ולאחר מכן הוגשה התייחסות להתנגדות מטעם מגישת הבקשות (המשיבה 2).
9. הוועדה המקומית דנה ביום 27.03.2018 בבקשות להיתר ובהתנגדות העורר, דחתה את התנגדות העורר והחליטה לאשר את הבקשות להיתר ואת ההקלות שהתבקשו במסגרתן.
10. בהתייחס להתנגדות העורר, קבעה הוועדה המקומית בהחלטותיה כדלקמן:
"התנגדותו של המתנגד נדחית לאור הנתונים הבאים:
1. ההתנגדות הוגשה לאחר פרק הזמן המוקצב על פי החוק להגשת התנגדויות.
2. לגופו של עניין, אין מדובר בהתנגדות עניינית להקלות לבקשות להיתר, אלא התנגדויות לתכניות בניין עיר מאושרות/תקפות שחלף הזמן להתנגדות אליהם.
האמור הינו פרט לחלקה 74, ההתנגדות לחלקה זו הינה לקו בניין אחורי מהנימוק שגובל בכביש גישה. מדובר בקו בניין הגובל עם חלקה פרטית, והאמור אינו כביש גישה אלא דרך גישה פנימית ופרטית של החלקה לטובת גישה לבניינים העורפיים בחלקה. עוד יודגש כי המתנגד אינו מתגורר בחלקה זו..."
11. החלטות הוועדה המקומית צורפו כנספחים ג'1-ג'5 לתשובת הוועדה המקומית.
12. על החלטות אלה הוגש הערר.

תמצית טענות הצדדים
טענות העורר
13. לטענת העורר, התנגדותו נדחתה מאחר שהוגשה באיחור, אך בהודעות שנתלו ברחוב נכתב במפורש שניתן להגיש התנגדויות עד ליום 23.07.2017. כן נטען כי הוועדה המקומית מסתירה מידע מהעורר ומונעת ממנו לעיין במסמכים.
14. נטען כי חברות הבנייה, חברת ראובן סרוגו וחברת מעוז דניאל, הגישו התנגדויות לתכנית לגבי חלקות 136 ו-74, וכן השגות לגבי התנגדויות של אחרים, אך בישיבת הוועדה משנת 2014, חברות הבנייה הגיעו להסכמה ביניהן לפיה הכניסה לחניות הדיירים בחלקות 70-74 תהיה דרך חלקה 146 שנקראת היום רחוב ירושלים. נטען כי מדובר בזכות מעבר שאינה חלקה פרטית.
15. נטען כי העורר אינו מתנגד לתכנית שאושרה בהסכמת חברות הבנייה, אלא לשינוי שמבקשים לעשות כיום לפיו הכניסה לחניות הדיירים בחלקות 70-74 תהיה מכיוון רחוב שאול המלך.
16. נטען כי אם חברות הבנייה לא היו מגיעות להסכמה לא היו מאשרים את תכנית נס/מק/5/96 (היא התכנית הצפונית).
17. נטען כי השינוי אינו בטיחותי והוא מהווה מפגע תחבורתי ואסתטי ופוגע ביופיו של רחוב שאול המלך. נטען כי תומכת בכך הגברת הלנה, יועצת התנועה של הוועדה המקומית, ונראה כי מהנדס העירייה לא היה מודע להסכמות בין הקבלנים.
18. נטען כי יש לדחות את מועד הדיון עד לקבלת כל המסמכים שנדרשו ממהנדס הוועדה המקומית ולאפשר למתנגד זמן להתייעצות עם מומחים ולהגשת ערר נוסף.
תשובת הוועדה המקומית
19. בתשובת הוועדה המקומית נטען כי יש לדחות את הערר על הסף מאחר שטענות העורר אינן מתייחסות להקלות אלא לעניינים שאינם רלוונטיים כלל לבקשות, ומופנות כנגד תכניות שאושרו וחלקן אינן חלות על המקרקעין בענייננו.
20. נטען כי הוועדה המקומית דנה בהתנגדות העורר על אף שהוגשה באיחור ולכן יש לדחות טענותיו בעניין זה.
21. נטען כי העורר מבקש שהכניסה לחניות תהיה דרך חלקה 146. עם זאת, חלקה 146 אינה כלולה בתכנית המאושרת (תכנית 6), אלא בתכנית הצפונית (תכנית 5), המחלקת את חלקה 146 לשני מגרשים (100 ו-101). נטען כי התכנית הצפונית (תכנית 5) קובעת שבהתאם לתכנית הראשית, תירשם במגרשים אלה זיקת הנאה לטובת הציבור לזכות מעבר לציבור ולכלי רכב ולתשתיות, וזאת ביחס למגרשים אשר בחלקה 146.
22. לאור זאת, נטען כי אין בסיס לטענת העורר כאילו הכניסה לחלקות שבענייננו היא דרך זכות המעבר בחלקה 146, עליה חלה התכנית הצפונית.
23. נטען כי בתכנית המאושרת (תכנית 6), היא התכנית החלה על המקרקעין בענייננו, נקבע בסעיף 1.6 כי היא משנה רק את המפורט בה ויתר הוראות התכנית הראשית ימשיכו לחול. בהמשך לכך, נטען כי בהתאם לנספח התנועה של התכנית הראשית, נקבעה הכניסה למרתף החניה מרחוב שאול המלך.
טענות המשיבה 2
24. המשיבה 2 טוענת כי יש לדחות את הערר על הסף מאחר שחלף המועד להגשתו. בהקשר זה נטען שהעורר אינו מציין את המועד בו קיבל את החלטת הוועדה המקומית.

25. נטען כי מדובר בפרויקט פינוי בינוי, בעל חשיבות עירונית ולאומית. כן נטען כי מדובר בשלב ב' של הפרויקט, במסגרתו יהרסו חמישה בניינים ישנים הכוללים 20 דירות. נטען כי הערר אינו עוסק כלל בהקלות שהתבקשו. כן נטען שהעורר אינו מתגורר בתחום המתחם לפינוי בינוי, והוא גורם לעיכוב הפרויקט החשוב.
26. נטען כי הטענה לעניין מיקום הכניסה לחניה כלל לא נטענה בוועדה המקומית ואין מקום לאפשר העלאתה לראשונה במסגרת הערר. בנוסף, נטען כי אין מדובר בטענה כנגד הקלה.
27. נטען כי הכניסה לחניות מכיוון רחוב שאול המלך נקבעה בתכנית הראשית.
28. לבסוף נטען כי מדובר בערר סרק ויש לחייב את העורר בהוצאות, וכי העיכוב שגורם העורר גורם נזק עצום של עשרות מיליוני שקלים למשיבה ולדיירי המתחם.
הדיון בפני
נו
29. במסגרת הדיון בפני
נו הוצגו מסמכי התכניות הרלוונטיות לבקשות להיתר ולערר, לרבות נספח התנועה והחניה של התכנית הראשית, ונשמעו בהרחבה טענות הצדדים.
30. העורר טען כי לא הוזמן לדיון בוועדה המקומית וכי התנגדותו הוגשה במועד. עוד טען העורר כי הוא פנה למחלקת התכנון של הוועדה המקומית וביקש לקבל חומר בעניין תכנית 5, היא התכנית הצפונית. נטען כי בעת אישור התכנית הצפונית, היו הסכמות בין חברת סרוגו (היא המשיבה 2) ובין חברת מעוז דניאל, לפיהן הכניסה לחניות של הבניינים במקרקעין שבענייננו, הכלולים בתחום התכנית המאושרת, תהיה מכיוון צפון ומתחום זיקת ההנאה. בהתאם לכך, נטען כי הכניסה לחניות במקרקעין שבענייננו צריכה להיות מכיוון צפון ולא מכיוון דרום כפי שמסומן בבקשות להיתר. נטען כי גם חברת סרוגו (המשיבה 2) מעוניינת בכניסה מכיוון צפון.
31. נטען כי בתכנית 5, היא התכנית הצפונית, הוחלט כי הכניסה לחניות במקרקעין שבענייננו תהיה מכיוון צפון, ולא ניתן לשנות זאת במסגרת הבקשות להיתרים. עוד נטען כי הוועדה המקומית החליטה מספר פעמים שהכניסה תהיה דרך חלקה 146, בהתאם להסכמות שהיו בתכנית הצפונית, אך הוועדה המקומית אינה מאפשרת לעורר לעיין בתיק התכנית הצפונית, אלא בכפוף לתשלום אגרה. נטען כי קביעת זיקת ההנאה בחלקה 146 משמעותה שתתאפשר כניסה לבניינים מכיוון צפון, ולא מהכביש הדרומי שהוא כביש צר.
32. נציג הוועדה המקומית ציין כי נספח התנועה של התכנית הראשית מראה כניסה למקרקעין שבענייננו (הכלולים בתכנית 6) מכיוון דרום. עוד צוין כי נספח התנועה של התכנית הראשית אינו מציג את הסדרי התנועה של חלקה 146 הממוקמת צפונית למקרקעין שבענייננו ובתחום תכנית 5.
33. העורר טען עוד כי היה שינוי בתכנית 5, אשר עבר גם בוועדה המחוזית, ונקבע כי בחלקה 5 קיימת זיקת הנאה, ובהתאם לכך מדובר בשטח השייך לכלל הציבור. עוד נטען כי הוועדה החליטה שבתחום חלקה 146 יהיה גינון וחניות, והדבר לא קיים. כן נטען כי הוועדה המחוזית החליטה שמתחם א' יקום בבת אחת.
34. ב"כ הוועדה המקומית טענה כי קיימים בשטח שני מתחמים תכנוניים. האחד, הוא מתחם הכולל את חלקה 146 המחולקת לשני תאי שטח ועליו חלה תכנית 5, והשני הוא המתחם שבענייננו, הכולל את המגרשים נשוא הבקשות ועליו חלה תכנית 6. נטען כי התכנית הראשית כוללת נספח תנועה וחניה המציג את היבטי התנועה והחניה במתחם שבענייננו ושעליו הוגשו הבקשות להיתר.
35. נטען כי נספח התנועה של התכנית הראשית מציג את הכניסות לחניות מכיוון דרום, מרחוב שאול המלך, ועל כן הבקשות להיתר מתאימות לתכנית ולא היה כל צורך בבקשה להקלה בעניין זה. נטען כי דווקא אם היתה בקשה לכניסה אחרת לחניה, היה צורך לבחון את הנושא.
36. נטען כי זכות המעבר יושבת על חלקה 146 הכלולה בתכנית 5, וכי המגרשים שבענייננו מצויים במתחם נפרד עליו חלה תכנית 6, וכי הכניסות לחניות במגרשים הכלולים בתכנית 6 מוצגות בנספח התנועה והחניה של התכנית הראשית, וכי זו ההבנה של הוועדה המקומית של המצב התכנוני המאושר.
37. ב"כ המשיבה 2 טען כי מדובר במצב בו אושרו שתי תכניות, תכנית 5 ותכנית 6, וכי העורר מנסה להטיל דופי במושכלות יסוד על ידי זריית חול בעיניים.
38. ב"כ הוועדה המקומית טענה כי היו שתי ישיבות של הוועדה המקומית בעניין תכנית 5, ביום 27.06.2012 וביום 12.02.2014, והוועדה המקומית החליטה לאשר את התכנית, לקבל את הערות הוועדה המחוזית וההסכמה בין הצדדים ולהוציא את חלקה 74 מתחום התכנית.
39. ב"כ המשיבה 2 טען כי מדובר בתכנית פינוי בינוי ואנשים מצפים למימושה. נטען כי מדובר במתנגד סדרתי שהגיש התנגדויות לכל התכניות במתחם. נטען שהעורר מעלה טענות קונספירציה כנגד צדדים שלישיים שאין להם רלוונטיות לתכנית.
40. נטען כי מדובר בבקשות להיתר שהתבקשו במסגרתן הקלות, וכי התנגדויות העורר אינן נוגעות להקלות, אך הן נשמעו ונדחו. כן נטען שהעורר מעלה טענות חדשות במסגרת הערר וגם טענות אלה אינן נוגעות להקלות שהתבקשו. נטען כי התכנית הראשית מאפשרת לוועדה המקומית לקבוע הסדרי תנועה, בסעיפים 7.7.2 ו-7.7.3, וכי הבקשות הוגשו בהתאם להנחיות של הוועדה המקומית ובהתאם לנספח החניה של התכנית הראשית.
41. נטען כי לא היו כל הסכמות בעניין הכניסות לחניה, וכי ההסכמה היתה שהמשיבה 2 תמשוך את ההתנגדות. נטען כי חלקה 74 ממוקמת בצד מזרח, אינה קרובה למגרש העורר, והיא נגרעה משטח התכנית מאחר שהיתה כלולה בתחום תכנית אחרת מלכתחילה. עוד טען ב"כ המשיבה 2 כי הוא אינו זוכר מה היתה ההתנגדות לתכנית 5, ומה היתה ההסכמה, אך מכל מקום הוועדה המקומית קיבלה החלטה בעניין התכנית ואישרה אותה.
42. נטען כי העורר מעלה טענות חדשות, שלא נטענו בהתנגדות, ואינן נוגעות לבקשות להקלות, ויש לחייב אותו בהוצאות.
43. העורר הציג בפני
הוועדה מכתב התנגדות של חברת סרוגו לתכנית 5 לפיה אין להכניס את חלקה 74 לתחום התכנית, ונטען כי היתה הסכמה בין הצדדים בעניין זה. נטען שהתכנית שונתה כך שתהיה כניסה מחלקה 146 לחלקות שבענייננו.
44. עוד נטען שהוועדה המחוזית קבעה שמתחם א' יבנה ביחד ואין לקדם תכנית אחת על פני תכנית אחרת, והוועדה המקומית עושה דברים לא חוקיים.
45. נטען שהעורר הגיש התנגדות לוועדה המחוזית וכי הוועדה המחוזית קיבלה את ההתנגדות בעניין הקרבה של הבניין השלישי לבית העורר, וכי יתר ההתנגדות נגעה לעניין התנועה. נטען שנציג המשיבה 2 לא פינה את כל הדיירים במתחם בניגוד לתכנית, וכי יש לכבד את החלטות הוועדה המחוזית. לבסוף, נטען כי יש לבחון האם בתכנית 5 או בתכנית 6 נקבעה גישה לחלקות שבענייננו מתחום זיקת ההנאה.

דיון והכרעה
46. לאחר בחינת טענות הצדדים ועיון במסמכי התכניות המאושרות החלות בשטח, החלטנו לדחות את הערר, וזאת בהתאם למפורט להלן.
47. כפי שעולה מכתב הערר ומהטענות שנשמעו בפני
נו, הטענה המרכזית של העורר נוגעת למיקום הכניסות והיציאות לחניות בבנייני המגורים המתוכננים במקרקעין שבעניינו. העורר טוען כי הכניסות והיציאות צריכות להיות מכיוון צפון ומתחום זיקת ההנאה שבחלקה 146 הממוקמת מצפון למקרקעין, בעוד שבבקשות להיתר מוצגות הכניסות והיציאות מכיוון דרום ומהמשך רחוב שאול המלך הממוקם מדרום למקרקעין.
48. לאחר עיון במסמכי התכניות המאושרות ובחינת טענות הצדדים, אנו מקבלים את עמדת הוועדה המקומית, לפיה במצב התכנוני המאושר, הכניסות והיציאות לחניות במקרקעין שבענייננו מוצגות מכיוון דרום ומהמשך רחוב שאול המלך. ונפרט.
49. כפי שנמסר על ידי הוועדה המקומית ופורט בהרחבה לעיל, באזור חלות שלוש תכניות. התכנית האחת היא התכנית הראשית, שאושרה על ידי הוועדה המחוזית ופורסמה למתן תוקף בשנת 2010, ואשר קובעת הוראות בעניין ההתחדשות העירונית בשכונת יד אליעזר. שתי התכניות הנוספות הן תכניות מצומצמות בשטחן, אשר אושרו על ידי הוועדה המקומית ופורסמו למתן תוקף בשנת 2014, כאשר תכנית 6 חלה על המקרקעין שבענייננו (וכן על חלק מחלקה 136) ותכנית 5 חלה על חלקה 146 הממוקמת צפונית למקרקעין שבענייננו.
50. עיון במסמכי התכנית הראשית, מעלה כי בתשריט המצב המוצע מסומנת זכות מעבר לאורך החלק הדרומי של חלקה 146 (אשר, כאמור, ממוקמת צפונית למקרקעין שבענייננו וכלולה בתכנית 5). בנוסף, בסעיף 9.1.4 להוראות התכנית הראשית נקבע "זכות מעבר לציבור: מסומן בקווים שחורים שתי וערב. תירשם זיקת הנאה בטאבו לטובת הציבור, ביחס לזכות מעבר לציבור ולכלי רכב, וכמו-כן לתשתיות ציבוריות תת-קרקעיות". יוער כי התכנית הראשית אינה קובעת הוראות נוספות בעניין זכות המעבר, לרבות לעניין הגישה מזכות המעבר לחלקות סמוכות.
51. עוד עולה מעיון במסמכי התכנית הראשית, כי הם כוללים נספח תנועה וחניה, שהינו מסמך מנחה להסדרי התנועה והחניה בתכנית (ראו סעיף 7.4 להוראות התכנית הראשית). בהתאם לסעיפים 7.7.2-7.7.3 להוראות התכנית הראשית, נספח התנועה הוא מנחה, הוועדה המקומית רשאית לאשר שינויים בנספח זה, ושינוי לנספח זה באישור וועדה מקומית לא יהווה סטייה ניכרת לתכנית.
52. עיון בנספח התנועה והחניה המנחה של התכנית הראשית, מעלה כי מסומנות בו שלוש כניסות ויציאות לתחום המקרקעין שבענייננו, באמצעות רמפות, מכיוון דרום, ומהכביש הממוקם דרומית למקרקעין שהוא המשכו של רחוב שאול המלך.
53. עוד עולה מעיון בנספח התנועה המנחה של התכנית הראשית, כי הוא אינו כולל בתחומו את חלקה 146 (אף שחלקה זו כלולה בתחום הקו הכחול בהתאם לתשריט התכנית הראשית). מכל מקום, חלקה 146 מוצגת בנספח, ומוצגים בה חיצים המסמנים כניסות ויציאות מהחלק הדרומי של החלקה (החלק בו מסומנת זכות המעבר בתשריט התכנית הראשית).
54. כלומר, נספח התנועה המנחה של התכנית הראשית קובע הסדרי תנועה מנחים בנוגע למקרקעין שבענייננו, הוא מסמן את הכניסות והיציאות לחניות שבתחום המקרקעין מכיוון דרום, והוא אינו מסמן כניסות ויציאות מהחלק הדרומי של חלקה 146 (החלק בו מסומנת זכות המעבר) לכיוון המקרקעין.
55. גם עיון במסמכי תכנית 6, החלה על המקרקעין שבענייננו, ובמסמכי תכנית 5, החלה על חלקה 146 הצפונית למקרקעין שבענייננו, מעלה כי הסדרי התנועה שנקבעו (באופן מנחה) בתכנית הראשית, לא שונו בתכניות אלו.
56. כך, תכנית 6, קובעת בסעיף 1.6 כי היא מהווה שינוי לתכנית הראשית, וכי היא משנה רק את המפורט בתכנית זו וכל יתר הוראות התכנית הראשית ממשיכות לחול. בהמשך לכך, עיון בהוראות תכנית 6 מעלה כי היא אינה קובעת הוראה כלשהי בעניין הסדרי התנועה והחניה, ומעבר לכך, מסמכי התכנית אינם כוללים נספח תנועה וחניה. יוער כי תכנית 6 כוללת נספח בינוי מנחה, הכולל בתחומו את החלקות הכלולות בתכנית, ומסומנים בו חיצי כניסה ויציאה בחלק הדרומי של החלקות, מכיוון רחוב שאול המלך.

57. כך גם בתכנית 5, החלה על חלקה 146 הממוקמת צפונית למקרקעין שבענייננו, נקבע בסעיף 1.6 כי היא משנה רק את המפורט בתכנית זו וכל יתר הוראות התכנית הראשית ממשיכות לחול. בהמשך לתכנית הראשית, גם בתשריט תכנית 5 מסומנת זכות מעבר לאורך החלק הדרומי של חלקה 146, וסעיף 6.3 להוראות תכנית 5 אשר כותרתו "זיקת הנאה" קובע בעניינה כי "בהתאם להוראות תכנית נס/3/96. במגרשים 100 ו-101 תרשם זיקת הנאה בלשכת רישום המקרקעין לטובת הציבור ביחס לזכות מעבר לציבור וכלי רכב וכמו כן, לתשתיות ציבוריות תת קרקעיות ועיליות". סעיף 5 להוראות תכנית 5 קובע כי החניה והגינון יהיו בהתאם להוראות התכנית הראשית, ומפרט את סוג החניה ותקן החניה בתחום התכנית.
58. בנוסף, ובדומה לתכנית 6, גם תכנית 5 אינה כוללת נספח תנועה. יוער כי נספח הבינוי המנחה של תכנית 5 מציג את חיצי הכניסה והיציאה לחניות של בנייני המגורים שבתחומה (כלומר שבתחום חלקה 146), מכיוון זיקת ההנאה המסומנת בדרום החלקה. יוער כי נספח בינוי זה אינו כולל את המקרקעין שבענייננו, המצויים מחוץ לתחום התכנית, ובהתאם לכך לא ניתן לקבוע הוראות בעניינם במסגרת תכנית זו. מעבר לצורך נציין כי המקרקעין שבענייננו מוצגים בתשריט הבינוי, מחוץ לתחום הקו הכחול, ומסומנים בהם הסדרי תנועה וחניה הכוללים יציאות וכניסות מכיוון דרום מרחוב שאול המלך, ולא מכיוון זכות המעבר הצפונית.
59. מהאמור עולה, כי בחינת התכניות המאושרות מעלה כי הסדרי התנועה והחניה המנחים לעניין המקרקעין שבענייננו נקבעו בנספח התנועה והחניה המנחה של התכנית הראשית, המסמן את הכניסות והיציאות לחניות שבתחום המקרקעין מכיוון הדרך הדרומית שהיא המשך לרחוב שאול המלך. עוד עולה מעיון בתכניות המאושרות כי הסדרי תנועה וחניה מנחים אלה לא שונו באמצעות הוראה או נספח תנועה במסגרת תכנית 6 החלה על המקרקעין או במסגרת תכנית 5 החלה מצפון למקרקעין שבענייננו.
60. בהתאם לכך, הבקשות להיתר שבפני
נו, אשר מציעות כניסות ויציאות לחניות שבתחום המקרקעין מכיוון דרום, מהמשך רחוב שאול המלך, תואמות את הסדרי התנועה המנחים בהתאם למצב התכנוני המאושר.
61. בהתייחס לטענת העורר, לפיה המשיבה 2 הגישה התנגדות לתכנית 5 (התכנית הצפונית) והסירה את התנגדותה רק לאחר שהושגה הסכמה בינה ובין מגישת תכנית 5, בעניין גישה למקרקעין שבענייננו מכיוון צפון ומתחום זיקת ההנאה שבחלקה 146, נבהיר כי החלטתנו לעניין הגישה לחניות במקרקעין מבוססת על ניתוח הוראות התכניות המאושרות החלות באזור, והסדרי התנועה והחניה המנחים שנקבעו בהם, ולא על הסכמות, ככל שהיו, בין בעלי זכויות בקרקע.
62. עוד נציין כי איננו מקבלים את טענת העורר לפיה קביעת זיקת ההנאה לאורך החלק הדרומי של חלקה 146 משמעותה שתתאפשר כניסה לחניות הבניינים במקרקעין שבענייננו מכיוון צפון ולא מכיוון הכביש הדרומי. כפי שפורט לעיל, עיון במסמכי התכנית הראשית ותכנית 5, המסמנות את זכות המעבר וקובעות הוראות בעניין זיקת ההנאה, מעלה כי תכניות אלה אינן קובעות כל הוראה בעניין הגישה מזיקת ההנאה לחלקות הסמוכות מדרום. מעבר לכך, כפי שפורט לעיל, ממסמכי התכנית הראשית, אשר קבעה לראשונה את זכות המעבר, ניתן ללמוד כי הסדרי התנועה אותם צפתה התכנית כללו גישה למקרקעין שבענייננו מכיוון דרום (וזאת בהתאם לנספח התנועה המנחה של התכנית הראשית).
63. בהמשך לאמור נבהיר כי שלוש התכניות החלות באזור, ואשר פורטו לעיל, הן תכניות מאושרות שפורסמו לתוקף בשנת 2010 (התכנית הראשית) ובשנת 2014 (תכנית 5 ותכנית 6). תכנית אלה הן בגדר חיקוקים, והן אשר קובעות את נורמות התכנון בתחומן. בהתאם לכך, בקשות להיתר המוגשות בתחום תכניות אלה צריכות להיבחן בהתייחס להוראות התכניות המאושרות ולכללים התכנוניים שנקבעו במסגרתן, ולא בהתייחס להסכמות בין בעלי הקרקע, ככל שנעשו (בהקשר זה, ראו לשם הדוגמא, ע"א 3213/97 נקר נ' הועדה המחוזית לתכנון ולבניה הרצליה (פורסם בנבו, 31.08.1999), בפסקה 16 לפסק הדין של כב' השופט חשין).
64. עוד נבהיר כי גם אם היו הסכמות בין בעלי הזכויות בקרקע, והדבר לא הוכח בפני
נו, הרי שאין בהסכמות כאמור כדי לבטל את הנורמות התכנוניות שנקבעו בתכניות המאושרות, לרבות נספח התנועה המנחה של התכנית הראשית. בהקשר זה נעיר כי שינוי של תכנית יכול להיעשות באמצעות אישור תכנית חדשה, בהתאם להוראות סעיף 133 לחוק התכנון והבנייה. עוד נעיר כי ניתן לסטות מהוראות של תכנית באמצעות מנגנון ההקלה, ומנספחים מנחים של תכנית בכפוף לבחינה תכנונית והפעלת שיקול דעת (השוו: ערר (דרום) 6092/16 בעלי זכויות במקרקעין ביישוב להבים נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה להבים (פורסם בנבו, 22.12.2016). מכל מקום, לא ניתן לבטל תכנית והסדרים שנקבעו בה באמצעות הסכמות בין בעלי הקרקע.
65. בהמשך לאמור, נציין כי אנו מקבלים את עמדת הוועדה המקומית לפיה בהתאם למצב התכנוני המאושר, אשר בא לידי ביטוי בנספח התנועה המנחה של התכנית הראשית שלא שונה בתכניות מאוחרות יותר, הכניסות והיציאות לחניות במקרקעין צריכות להיעשות מכיוון דרום, ובהתאם לכך, הבקשות להיתר המציעות כניסות ויציאות לחניה מכיוון זה תואמות את המצב התכנוני המאושר, ולא נדרשה בעניין זה בקשה להקלה.
66. עוד אנו מקבלים את עמדת הוועדה המקומית לפיה ככל שהיו מבוקשות כניסות ויציאות לחניות מכיוון צפון, כפי שטוען העורר שהסכימו בעלי הקרקע ביניהם, הרי שניתן היה לבחון את האפשרות לכך, אך מכל מקום היה נדרש לבחון את הצורך בפרסום הקלה בעניין זה, וזאת בשל הסטייה מההסדרים שנקבעו בנספח התנועה המנחה של התכנית הראשית.

67. בהתאם לכך, אנו קובעים כי הבקשות להיתר, המציעות גישות לחניות שבמקרקעין מכיוון דרום, תואמות בעניין זה למצב התכנוני המאושר ולהסדרי התנועה המנחים שנקבעו בתכנית הראשית. בהתאם לכך, טענות העורר אינן נוגעות להקלות המבוקשות במסגרת הבקשות להיתרים, אלא להיבט התנועתי של הבקשות התואם כאמור למצב התכנוני המאושר, ולא מצאנו מקום להתערב בהחלטות הוועדה המקומית בעניין זה.
68. מעבר לצורך, ואף שהחלטתנו מבוססת כאמור על הוראות התכניות המאושרות, נעיר כי גם במסמכים אליהם הפנה העורר לא מצאנו בסיס לטענתו לפיה הגישה לחניות במקרקעין צריכה להיעשות מכיוון צפון. עוד נעיר כי בניגוד לטענות העורר, המשיבה 2 עצמה, היא מבקשת ההיתרים, ואשר בעניינה טען העורר כי היא הגיעה להסכמות בנוגע לגישה לחניות מכיוון זיקת ההנאה מצפון, ביקשה במסגרת הבקשות להיתר שהגישה כי הגישות לחניות תהיינה מכיוון דרום, בהתאם להסדרי התנועה המנחים בתכנית הראשית, ולא טענה לקיומן של הסכמות אחרות ולא עמדה עליהן.
69. כן נציין כי אף בפרוטוקול הוועדה המקומית ובהחלטתה בדבר אישור תכנית 5, מיום 12.02.2014, לא מצאנו בסיס לטענת העורר לפיה הוועדה המקומית החליטה על שינוי הסדרי התנועה וכניסת כלי רכב למקרקעין שבענייננו מכיוון זיקת ההנאה, וזאת על בסיס הסכמות בין בעלי הזכויות. בהקשר זה נעיר כי עיון בפרוטוקול הוועדה המקומית האמור מעלה כי ב"כ המשיבה 2 הודיע על הסכמה בין הצדדים להסיר את ההתנגדות בתנאי שתתקבל החלטה על הוצאת חלקה 74 מתחום התכנית וזאת מאחר שתכנית 6 שאושרה קובעת הוראות איחוד וחלוקה (ראו עיקרי הטענות שהושמעו בדיון בפומבי בפרוטוקול הוועדה המקומית מיום 12.02.2014). בהמשך לכך, הוועדה המקומית החליטה לקבל את הערת הוועדה המחוזית והסכמת הצדדים ולהוציא את חלקת הדרך ומגרש 74 מתחום התכנית (ראו סעיף 1 להחלטת הוועדה המקומית מיום 12.02.2014). בהתאם לכך, לא מצאנו גם בפרוטוקול הוועדה המקומית בדבר אישור תכנית 5 בסיס לטענה כי הוועדה המקומית החליטה על שינוי הסדרי התנועה כטענת העורר.
70. בהמשך לאמור, נציין כי העורר טען בפני
נו כי הוא ביקש לעיין בתיקי התכניות המאושרות, על מנת לבחון את המסמכים הקיימים בהם, וכי הוועדה המקומית סירבה לבקשתו. בתגובה נמסר על ידי הוועדה המקומית כי העורר יוכל לעיין בתיקי התכניות בכפוף להגשת בקשה בהתאם לחוק חופש המידע. בהקשר זה נעיר כי מאז הדיון בערר לא הוגשו מטעם העורר מסמכים נוספים. מכל מקום, לצורך ההכרעה בערר שבפני
נו, המבוססת כמפורט לעיל על מסמכי התכניות המאושרות ולא על הסכמות בין הצדדים, איננו נדרשים למסמכים נוספים בעניין הסכמות אלה, ככל שקיימים בתיקי התכניות.
71. עם זאת, מצאנו מקום להעיר כי תיקי התכניות כוללים מידע פומבי, לרבות מסמכי התכניות והחלטות מוסדות התכנון בעניינן, וראוי כי הוועדה המקומית, שהיא רשות ציבורית, תאפשר לעורר לעיין במסמכים הפומביים שבתיקי התכניות, בכפוף להוראות החוק. בהמשך לכך, נציין כי ככל שהעורר יסבור כי מסמכים המצויים בתיקי התכניות מעידים על הסכמות כפי שטען ומצדיקים בחינה נוספת, הוא יוכל לשקול פנייה לערכאות המתאימות.
72. בהתייחס לטענות העורר לפיהן אישור הכניסות והיציאות לחניות בנייני המגורים שבמקרקעין מכיוון הכביש הדרומי יגרום לבעיה בטיחותית ולמפגע תחבורתי ואסתטי, נציין כי מדובר בטענות שנטענו בעלמא וללא צירוף של חוות דעת לתמיכה בהן. עוד נעיר כי כפי שפורט לעיל, מדובר בכניסות ויציאות שאושרו כבר בנספח התנועה והחניה המנחה של התכנית הראשית. מעבר לכך, עיון במסמכי התכניות המאושרות מעלה כי הכביש הדרומי, שהוא המשכו של רחוב שאול המלך, הוא כביש רחב, שרוחבו כ-12 מ', והוא אף רחב יותר מזכות המעבר המסומנת בחלקה 146, שרוחבה כ-6 מ', ממנה טוען העורר כי יש לאפשר כניסה ויציאה לחניות שבמקרקעין. בהתאם לכך, איננו סבורים כי אישור הכניסות והיציאות לרכב מכיוון הכביש הדרומי במסגרת הבקשות להיתרים צפוי לגרום לבעיה בטיחותית, תחבורתית או אסתטית.
73. מכל מקום, למען הסר ספק, ומאחר שלא נמסרו נתונים בעניין זה מטעם הוועדה המקומית, אנו קובעים כי תנאי למתן ההיתרים יהיה אישור יועץ התנועה של הוועדה המקומית לעניין הסדרי התנועה המוצעים בבקשות להיתר והכניסות והיציאות מכיוון הדרך הדרומית.
74. בהתייחס לטענות העורר לעניין הליכי אישור תכניות 5 ו-6 ולעניין החריגה מהוראות הוועדה המחוזית במימוש התכנית הראשית, נציין כי מדובר בטענות החורגות ממסגרת ערר זה, שעניינו היתרי הבנייה שהתבקשו במקרקעין ולא הליכי אישור תכניות 5 ו-6, אשר פורסמו למתן תוקף עוד בשנת 2014. מעבר לצורך, נציין כי תכניות 5 ו-6 נבחנו על ידי יו"ר הוועדה המחוזית, במסגרת ההליך הקבוע בסעיף 109 לחוק, כי הן נקבעו טעונות אישור ונמסרו הערות בעניינן מטעם לשכת התכנון המחוזית, וכי בסופו של דבר תכניות אלה אושרו על ידי יו"ר הוועדה המחוזית. בהתאם לכך, אישור התכניות נעשה תוך פיקוח של יו"ר הוועדה המחוזית, בהתאם להליך הקבוע לחוק.
75. בהתייחס לטענות כי הוועדה המקומית והמשיבה 2 אינן פועלות בהתאם להוראות הוועדה המחוזית, נציין כי גם טענות אלה אינן נוגעות לבקשות להיתרים שבפני
נו, וכי הן נטענו ללא בסיס ונדחו על ידי היועצת המשפטית של הוועדה המקומית. מכל מקום, מעבר לצורך ולמען הסר ספק, נבהיר כי על הוועדה המקומית לפעול בהתאם להוראות התכניות המאושרות. ככל שהעורר סבור שהמשיבה 2 מבצע פעולות בניגוד להוראות התכניות המאושרות, הוא רשאי לבחון את האפשרות לפנות לגורמים בעלי הסמכויות בענייני אכיפה.

76. בהתייחס לטענות העורר לפיהן הוועדה המקומית דחתה את התנגדותו מאחר שסברה שהיא הוגשה באיחור, נציין כי מהחלטת הוועדה המקומית עולה כי טענות העורר נבחנו גם לגופן ונדחו על ידה. מכל מקום, גם במסגרת הדיון בפני
נו, שמענו בהרחבה את טענות העורר ובחנו אותן, כך שאף אם היה נופל פגם כלשהו בהליכים בפני
הוועדה המקומית, ואיננו סבורים כך, הרי שבסמכות ועדת הערר, כמוסד תכנון, לבחון את הטענות המהותיות לגופן ולדון בבקשה להיתר תוך בחינתה מחדש. ראו בהקשר זה, לשם הדוגמא, עע"מ 2131/12 רוני טל נ' ועדת הערר המחוזית תל אביב (פורסם בנבו, 16.01.2013) בפסקה 18.
77. נוכח כל האמור לעיל, החלטנו לדחות את הערר ולא להתערב בהחלטת הוועדה המקומית בעניין היציאות והכניסות לחניות הבניינים שבמקרקעין, אשר תואמות את הסדרי התנועה המנחים שנקבעו במצב התכנוני המאושר, בכפוף לכך שתנאי למתן היתרי הבנייה יהיה אישור יועץ התנועה של הוועדה המקומית בהתאם לאמור בסעיף 73 לעיל. בנסיבות העניין לא מצאנו מקום להטיל צו להוצאות על מי מהצדדים.
ההחלטה התקבלה פה אחד.
ההחלטה התקבלה ביום: ל' חשון תשע"ח, 08.11.18.

___________________
נטלי גולדרינג כברה, עו"ד
מזכירת ועדת ערר
ועדת ערר לתכנון ובניה
מחוז מרכז

___________________
ד"ר אתי רוזנבלום
, עו"ד
יו"ר ועדת ערר
ועדת ערר לתכנון ובניה
מחוז מרכז
ערר מס': נצ/ 0518/ 1073
1









ערר ועדת ערר לתכנון ובניה 1073/18 ראובן מור נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה נס ציונה, ראובן סרוגו חברה לבניה בע"מ (פורסם ב-ֽ 08/11/2018)