פסקי דין על אילן לוין | פסקי דין על הוועדה המקומית לתכנון ובניה זמורה | פסקי דין על המועצה המקומית מזכרת בתיה |

1063/18 ערר     21/11/2018




ערר 1063/18 אילן לוין נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה זמורה, המועצה המקומית מזכרת בתיה





מדינת ישראל
משרד האוצר- מחוז מרכז
ועדת ערר מחוזית לתכנון ובניה

__________________________________________________________
בפני
: יו"ר הועדה: ד"ר אתי רוזנבלום
, עו"ד

חברי הועדה: אדריכל רשום ע"פ סעיף 12 א (3): אדר' מר שמואל חכים
נציגת מתכנן המחוז: גב' מירה מוסקוביץ
נציג ציבור: מר דודו כהן


העורר: אילן לוין
-נגד-

המשיבים: הוועדה המקומית לתכנון ובניה זמורה

המועצה המקומית מזכרת בתיה
נוכחים:
מטעם העורר: עו"ד ישראל שוב

מטעם הועדה המקומית: עו"ד דני גלס

מטעם המשיבים: עו"ד עופר שפיר
כתובת הנכס: מזכרת בתיה
גוש וחלקה: 3897, 34,35,38 וחלק מחלקות 31-32.
תאריך הדיון: 16.7.18

החלטה
עניינו של הערר בהחלטת הוועדה המקומית לתכנון ובנייה זמורה, מיום 26.03.2018, לדחות את התנגדות העורר ולאשר תכנית פיתוח מכוח תכנית זמ/226, במזכרת בתיה.
רקע
1. התכנית המאושרת אשר חלה בשטח היא תכנית מס' זמ/226, איחוד וחלוקת מגרשים ללא הסכמת בעלים, הסדרת ייעודי קרקע ודרכים, שינוי לתכנית מתאר r-6, שפורסמה למתן תוקף בשנת 2016 (להלן: "התכנית המאושרת").
2. התכנית המאושרת היא תכנית לאיחוד וחלוקה, החלה על שטח של כ-7,745 מ"ר, הכולל את המקרקעין הידועים כגוש 3897 חלקות 34,35,38 וחלק מחלקות 31-32. התכנית המאושרת ממוקמת בין רחוב הכנסת אורחים בדרום (חלקה 32), רחוב הלזנר במערב (חלקה 31) ורחוב הצבי במזרח (חלקה 38).
3. בהתאם לסעיף 2.1 לתכנית המאושרת, מטרותיה הן שינוי ייעודי הקרקע באזור פתוח למבנן מגורים, דרכים ושטחי ציבור, והגדרת זכויות והוראות בנייה למגורים בעלי אופי צמוד קרקע במבנה דו משפחתי. בהתאם לסעיף 2.2 לתכנית המאושרת, עיקריה הם איחוד וחלוקה, הקצאת שטח חניה לצרכי ציבור, כולל חניה, דרכים ושצ"פ, הגדרת תוואי דרכים גובלות, גישה ואופי התנועה במתחם, והגדרת זכויות והוראות בנייה למגורים בהיקף של 16 יחידות דיור.
4. עיון במסמכי התכנית המאושרת מעלה כי היא יוצרת מגרשים חדשים, מגרשים 101-106 מיועדים למגורים, מגרש 308 מיועד לדרך משולבת, מגרשים 201-203 מיועדים לשצ"פ, מגרש 310 לחניון ציבורי, ומגרשים 303-307 לדרכים.
5. יצוין כי מסמכי התכנית המאושרת כוללים, בין השאר, נספח בינוי ונספח תנועה, המוגדרים בסעיף 1.6 להוראות התכנית המאושרת כמסמכים מנחים.
6. סעיף 6.1 להוראות התכנית המאושרת קובע תנאים למתן היתרי בנייה. סעיף 6.1(א) קובע כי אחד התנאים למתן היתר בנייה הוא "אישור תכנית פיתוח למתחם המגורים, לשצ"פים ודרכים שתפרט את מפלסי הפיתוח, פירוט גמר מרצפים, מתקנים הנדסיים, מצללות, חומרי בנייה, וכדומה, הכל באישור מהנדס הרשות המקומית והוועדה. מפלסי הפיתוח המוצעים בנספח הבינוי הינם עקרוניים וניתנים לשינוי בתכנית הפיתוח המפורטת". סעיף 6.1(ג) קובע תנאי נוסף למתן היתר בנייה שעניינו "התוויית דרך משולבת וחניה ציבורית, מצעים ושכבת גמר זמנית על ידי הרשות המקומית ובאי כוחה".
7. בהמשך להוראת סעיף 6.1(א) לתכנית המאושרת, אישרה הוועדה המקומית תכנית פיתוח ביום 18.07.2017.
8. העורר הוא בעל הזכויות בחלקה 34 הכלולה בתחום התכנית המאושרת. לאחר אישור תכנית הפיתוח, ובעקבות פניות מטעם העורר, קיימה הוועדה המקומית דיון נוסף בתכנית הפיתוח ביום 25.03.2018, אליו זומנו נציגי העורר ונציגי המועצה המקומית (המשיבה 2).
9. לאחר שמיעת טענות הצדדים, הוועדה המקומית החליטה לאשר את תכנית הפיתוח, בכפוף למספר שינויים.
10. יוער כי בהתאם לנתונים שנמסרו לנו, המועצה המקומית החלה בביצוע עבודות הפיתוח מכוח תכנית הפיתוח.
11. על ההחלטה בדבר אישור תכנית הפיתוח הוגש הערר.

תמצית טענות הצדדים

טענות העורר
12. לטענת העורר, תכנית הפיתוח אושרה שלא כדין, תוך סטייה מהותית ובלתי מוצדקת מהתכנית המאושרת.
13. נטען שהתכנית המאושרת יצרה הפרדה בין מגרשי המגורים הצפוניים שהוקצו לעורר (שמספרם 101-103) לבין החניון הציבורי המוצע במגרש 310 ואשר הוקצה למועצה המקומית. נטען כי הפרדה זו נעשתה במספר אמצעים.
14. ראשית, נטען כי מגרש 308, המיועד לדרך משולבת, נועד לשמש גישה למגרשי המגורים הצפוניים (מגרשים 101-103) ללא מעבר לחניון הציבורי או לרחובות הסמוכים (רחוב הכנסת אורחים מדרום ורחוב הלזנר ממערב).
15. שנית, נטען כי מגרש 202, המיועד בתכנית המאושרת לשצ"פ וממוקם בקצה הדרך המשולבת, אינו מאפשר מעבר לחניון הציבורי או לרחובות הסמוכים.
16. שלישית, נטען כי קיר ההפרדה לאורך כל הדרך המשולבת והשצ"פ, המסומן בנספחי הבינוי והתנועה של התכנית המאושרת, מונע מעבר לחניון הציבורי או לרחובות הסמוכים.
17. רביעית, נטען כי ההפרדה נעשתה גם באמצעות תכנון הפרשי גבהים של כ-1.5 מ' בין מגרשי המגורים שנמצאים מעל החניון הציבורי, בהתאם לגבהים המסומנים בנספחים לתכנית.
18. נטען כי בתחילה אושרה תכנית פיתוח על ידי הוועדה המקומית תוך סטייה מהותית מהתכנית המאושרת, תוך ביטול הקיר בין הדרך המשולבת והשצ"פ לחניון הציבורי, ביטול הפרשי הגובה בין הדרך המשולבת והשצ"פ לחניון הציבורי, שינוי ייעוד חלק ממגרש 310 (החניון הציבורי) וחלק ממגרש 202 (השצ"פ) לכביש המשך של הדרך המשולבת (מגרש 308), תוך יצירת כביש מעבר לכלי רכב מרחוב הלזנר לרחוב הצבי, ותוך שינוי ייעוד של חלק ממגרש 310 מחניון ציבורי לעמדת מחזור.
19. נטען כי לאחר התכתבות בין ב"כ העורר והמועצה המקומית, הכינה המועצה המקומית תכנית פיתוח חדשה שהועברה לאישור הוועדה המקומית, אך גם תכנית פיתוח זו כוללת סטייה מהותית מהתכנית המאושרת.
20. נטען כי התכנית המאושרת היא תכנית חדשה, שפורסמה למתן תוקף ביום 27.03.2016, ולא היה מקום לערוך בה שינויים מהותיים סמוך לאישורה.
21. נטען כי גם תכנית הפיתוח החדשה מבטלת את ההפרדה בין מגרשי המגורים הצפוניים, שמספרם 101-103, ובין החניון הציבורי (מגרש 310), והופכת את הדרך המשולבת לכביש מעבר מרחוב הלזנר לרחוב הצבי, תוך פגיעה מהותית במגרשים 101-103.
22. בהמשך לאמור, נטען כי תכנית הפיתוח משנה באופן מהותי את התכנית המאושרת בנושאים הבאים: ביטול הקיר בין הדרך המשולבת והשצ"פ לחניון הציבורי, ביטול הפרשי הגובה בין הדרך המשולבת והשצ"פ לחניון הציבורי, שינוי ייעוד חלק ממגרש 310 (החניון הציבורי) וחלק ממגרש 202 (השצ"פ) לכביש המשך של הדרך המשולבת (מגרש 308) תוך הפיכתה מדרך גישה למגרשי המגורים ללא מוצא לכביש מעבר לכלי רכב מרחוב הלזנר לרחוב הצבי.
23. כן נטען כי לא ניתנה לעורר הזדמנות לעיין בתכנית הפיתוח החדשה ולבדוק אותה באמצעות מומחים. נטען כי ניתנה לעורר התראה קצרה ביותר לפני הדיון בתכנית הפיתוח החדשה וכי הוא נתקל בקשיים בצילום תכנית הפיתוח החדשה, ובשל כך נפגעה זכותו לעיין כראוי בתכנית הפיתוח ולבחון אותה גם באמצעות מומחים.
24. עוד נטען כי ראש המועצה המקומית, מר מאיר דהאן, השתתף בישיבת הוועדה המקומית ובדיון הפנימי, וזאת על אף שהוא מצוי בניגוד עניינים אישי נוכח העובדה שהנכס שלו נמצא מעבר לכביש ותכנית הפיתוח מיטיבה עימו.
25. נטען כי הוועדה המקומית אפשרה למועצה המקומית לבצע עבודות פיתוח ללא היתר בנייה למרות שביצוען מחייב הוצאת היתר בנייה.
26. נטען כי בשל השינויים המהותיים, לא ניתן היה לאשר אותם במסגרת של תכנית פיתוח והיה צורך בפרסום הקלה או תכנית חדשה. לאור האמור, נטען כי יש לבטל את תכנית הפיתוח החדשה שאושרה או לחלופין יש להורות לוועדה המקומית לפרסם את תכנית הפיתוח להתנגדויות לאור סטייתה המהותית מהתכנית המאושרת.

טענות המשיבה 2
27. לאחר הגשת כתב הערר, הגישה המשיבה 2 בקשה לסילוק הערר על הסף ותגובה לערר.
28. ראשית, נטען כי אין זכות ערר על החלטה לאשר תכנית פיתוח מכוח תכנית מאושרת. נטען כי לא קיימת זכות ערר אלא אם היא נקבעה בחוק. נטען כי לא קיימת זכות ערר בהתאם לסעיף 152 אלא על החלטה לסרב למתן היתר או על החלטה לדחות התנגדות לפי סעיף 149 לחוק. בהקשר זה הפנתה המשיבה 2 לפסק הדין בעת"מ 31165-04-14 פרידמן נ' הוועדה המרחבית לתכנון ובנייה שומרון (פורסם בנבו, 29.06.2014).
29. נטען כי סטייה מנספח בינוי מנחה היא בגדר שיקול הדעת של הוועדה המקומית ואינה טעונה הקלה. כן נטען כי העובדה שהוועדה המקומית שמעה את טענות העורר ובחנה אותן ואף תיקנה את תכנית הפיתוח, אין בה כדי להקים זכות ערר מקום שזו לא קיימת בדין.
30. נטען כי טענתו היחידה של העורר מכוונת כנגד החיבור בין הדרך הפנימית ובין החניון, כאשר לטענתו מדובר בחיבור שנוגד את התכנית המאושרת. נטען כי אין בטענה זו ממש.
31. נטען כי התכנית המאושרת מסמנת את הדרך הפנימית כדרך ואינה קובעת כי היא דרך ללא מוצא ואינה קובעת כל הוראה לפיה לא יהיה חיבור בין הדרך ובין החניון הציבורי.
32. נטען כי נספח התנועה של התכנית, המסמן קיר המנתק בין הדרך ובין החניון הציבורי, הוא נספח בעל מעמד מנחה בלבד, ועל כן בסמכותה של הוועדה המקומית לסטות ממנו ללא צורך בהליך של הקלה.
33. נטען כי כאשר נערך התכנון המפורט, התברר שאין אפשרות שלא לייצר חיבור בין הדרך הפנימית ובין החניון הציבורי, משיקולים תחבורתיים ובטיחותיים. נטען כי רכבים גדולים אינם מסוגלים להסתובב בקצה הדרך בתוואי הקיים, בהינתן שרוחב זכות הדרך הוא 6 מטרים בלבד. נטען כי בהתאם לנתוני יועץ התנועה, לצורך סיבוב של משאית אשפה נדרשת סובה בקוטר של 16 מ', וכך גם רכב כיבוי או שירות. בנסיבות אלה, ובהעדר חיבור לחניון, יחויבו רכבים גדולים לחזור את כל אורך הרחוב בנסיעה לאחור, דבר שמהווה סכנה בטיחותית ואינו עומד בתקנים תחבורתיים, במיוחד כאשר מדובר בתכנית במתחם סגור.
34. נטען כי הפתרון היחיד לעניין זה הוא חיבור קצה הדרך אל החניון הציבורי, באופן שיאפשר לרכבים גדולים הנוסעים אל תוך השכונה להמשיך בנסיעה קדימה אל החניון הציבורי ובמסגרתו לתמרן ולהסתובב בצורה בטיחותית.
35. נטען כי בכוונת המועצה להציב תמרור "אין כניסה" על מנת להבטיח מניעת כניסת רכבים מהחניון הציבורי אל הדרך הפנימית, וכי הוועדה המקומית בחנה תכנון זה ואישרה אותו.
36. נטען כי בתכנית הפיתוח נקבע תכנון ברזולוציה גבוהה יותר, ומטבע הדברים יש צורך בהתאמות ובדיוקים, לרבות בעניין הסדרי תנועה. נטען כי הזכות להגיש התנגדות וערר נקבעה רק לעקרונות המעוגנים בתכנית, כגון תוואי הדרך ורוחב זכות הדרך, אך לא לעניין החלטה יישומית לצורך ביצוע הפרטים כגון הסדרי תנועה. נטען כי מתן זכות ערר על הסדרי תנועה יפתח פתח לניהול הליכים על כל אי תנועה או מפרץ אוטובוסים, ויטיל חובת פרסום בכל עניין כזה, תוצאה המפרה את האיזון שקבע המחוקק ומונעת אפשרות לביצוע יעיל של תכניות לאחר אישורן.
37. נטען כי לעורר אין זכות קנויה שלא יבוצע החיבור בין הדרך ובין החניון, איסור שכזה אינו קבוע בתכנית ואין לעורר זכות שביצוע הפיתוח יעשה על פי רצונו ובהתעלם משיקולים תחבורתיים ובטיחותיים.
תגובת העורר לבקשה לסילוק על הסף
38. העורר הגיש תגובה לבקשה לסילוק הערר על הסף, ובמסגרתה טען כי בפסיקה נקבע כי ההכרעה בשאלה האם ניתן לסטות מנספחים מנחים תתקבל רק לאחר פרשנות ההוראות בתכנית ולאחר בחינה האם הסטייה סבירה. בנוסף נטען כי יש סמכות להגיש ערר על הנחיות מרחביות.
39. יוער כי הוועדה המקומית לא הגישה תשובה לכתב הערר.
הדיון בפני
נו וטענות הצדדים
40. במסגרת הדיון בפני
נו הוצגו מסמכי התכנית המאושרת ותכנית הפיתוח, ונשמעו בהרחבה טענות הצדדים.
41. ב"כ העורר טען כי במסגרת התכנית המאושרת נלקח שטח מחלקת העורר לצורך יצירת חניון ציבורי. נטען כי הכוונה היתה להקים את החניון בצורה שהכי פחות תפריע למגרשי המגורים, וזאת באמצעות דרך משולבת שנסגרת בשצ"פ, שישמש גם למרחב תמרון, באמצעות הפרש של מפלסי גובה בין הדרך המשולבת והחניון הציבורי.
42. נטען כי מדובר בתכנית מאושרת משנת 2016, וכי המועצה מבקשת לעשות בה שינויים מהותיים בהפרש זמן קצר וללא הסברים. נטען כי היה מקום להביא את יועץ התנועה של התכנית המאושרת ואת אדריכלית התכנית, על מנת שיסבירו האם באמת היו טעויות בתכנון.
43. נטען כי השינויים בתכנית הפיתוח כוללים שינוי של מגרש חניה ושל שצ"פ לדרך, ומדובר בשינוי ייעוד שלא ניתן לבצע בתכנית פיתוח.
44. עוד נטען כי מגרש החניה היה בגובה הכבישים הסמוכים מדרום וממערב, ותכנית הפיתוח מציעה להגביה אותו לגובה הדרך המשולבת הפנימית ולגובה מגרשי המגורים.
45. נטען שמדובר בפגיעה משמעותית במגרשי המגורים של העורר, מאחר שהמשמעות היא הגבהת החניון לגובה מגרשי המגורים והפיכת דרך פנימית שקטה לדרך שאפשר לעבור בה.
46. נטען כי ראש המועצה הוא בעל זכויות במגרש סמוך מדרום לרחוב הכנסת אורחים, ועל אף האמור הוא השתתף בדיון בוועדה המקומית.
47. כן נטען כי תכנית הפיתוח מבטלת את קיר ההפרדה, תוך פגיעה במגרשי המגורים.
48. נטען כי תכנית הפיתוח מפחיתה את מספר מקומות החניה בחניון הציבורי ביחס לתכנית המאושרת. עוד נטען כי תכנית הפיתוח מייצרת הפרשי גבהים בתוך מגרש החניה, באופן שיקשה על השימוש בו.
49. נטען כי אם רוצים לבצע שינוי מהותי יש צורך בפרסום הקלה או אישור תכנית, ולפרסם את השינויים על מנת לאפשר לציבור להתנגד.
50. לבסוף צוין כי הקטע של השצ"פ תוקן בתכנית הפיתוח החדשה ואין טענות בעניין זה.
51. מהנדסת המשיבה 2 ציינה כי אכן תכנית הפיתוח מפחיתה את מספר מקומות החנייה, אך לא בהרבה מקומות חניה. בנוסף, צוין כי הקיר מסומן בנספח הבינוי של התכנית ולא במקום אחר, וכי לא מצוינים נתונים לגבי גובה הקיר.
52. ב"כ המשיבה 2 טען כי לא היה ניגוד עניינים אישי של ראש המועצה ולא היתה מניעה כי הוא ישתתף בדיון. נטען כי מדובר במגרש המצוי בסביבה, ולא לאורך הרחוב, וכי שינוי המפלסים אינו מסייע לראש המועצה. נטען כי לא היתה החלטה של ראש המועצה, אלא של הוועדה שהסתייעה באנשי מקצוע, בעניין מקצועי, וכי ראוי שהעורר יתמקד בטענות לגופו של עניין ולא לגופו של אדם.
53. נטען שנספח התנועה ונספח הבינוי של התכנית המאושרת הם נספחים מנחים. עוד נטען כי התכנית המאושרת והנספחים לה מתוכננים ברזולוציה כללית, מתוך הנחה שהדברים יפורטו בתכנון המפורט. נטען כי הנספחים לתכנית מנחים, מאחר שבשטח יש שינויים ולא יתכן שכל שינוי ידרוש שינוי של תכנית, וניתן לשנות נספח מנחה מנימוקים ראויים.
54. נטען כי התכנית המאושרת יצרה דרך משולבת צרה יחסית וללא מוצא, ובתכנון המפורט התברר שמשאיות פינוי אשפה לא תוכלנה לעשות סיבוב פרסה. נטען כי הדברים נדונו בוועדה המקומית ולא היתה על כך מחלוקת. נטען כי אין למשיבה 2 מסמך של יועץ תנועה הקובע שאין אפשרות לסיבוב של משאיות, אך ככל שהוועדה תבקש ניתן להגיש חוות דעת כאמור.
55. נטען כי נסיעה ברוורס בדרך המשולבת, שמשני צדדיה קיימים מגורים, מהווה סיכון בטיחותי. נטען כי ההיגיון בבסיס השינויים הוא מתן אפשרות סיבוב למשאיות. נטען כי בתכנית המאושרת סומן קיר וכן הפרשי גבהים, אשר מסכלים את היכולת לתת שירות ראוי של פינוי, ומדובר במקרה בו יש לאפשר לוועדה המקומית לשנות את התכנון ללא שינוי תכנית.
56. נטען שהעובדה שלחניון יש כניסה ויציאה לרכב אינה הופכת את החניון לדרך. נטען כי אופי הדרך ותצורתה אינם יוצרים מוטיבציה להפוך את הדרך לדרך קיצור.
57. נטען כי נקודת המוצא של המשיבה היא בחינת צרכי התושבים כמכלול, וככל שלא יינתן פתרון לנושא הפינוי שיכול לגרום למפגעים יהיה מדובר בבכייה לדורות. נטען כי טענת העורר לפיה יש לשמור על הפרשי המפלסים בין מגרשי המגורים ובין החניון אינה משרתת את צרכי הציבור.
58. נטען כי אין הליך של הקלה מנספח מנחה, וכי קיימים הליכים של מעין פרסום, ובמקרה זה העורר פנה לוועדה בעקבות פרסום נספח הבינוי.
59. נטען כי את הטענות במישור הרישוי יש להפנות לגורמים הרלוונטיים ואין לוועדת הערר סמכות לדון בטענות על ביצוע ללא היתר ובחריגה מהיתר. נטען כי חלק גדול מהעבודות פטורות מהיתר בהתאם לסעיף 261(ד) לחוק התכנון והבנייה, וככל שיש לעורר טענות בעניין זה עליו לפנות לוועדה המקומית.
60. ב"כ הוועדה המקומית טען כי הוא מצטרף לעמדת ב"כ המשיבה 2 בנוגע לטענת ניגוד העניינים וציין כי הוא לא שמע את הטענה קודם לכן. נטען כי העורר לא העלה את טענת ניגוד העניינים בפני
הוועדה המקומית, ומכל מקום מאחר שמדובר בעניין מקצועי שאינו צפוי להשפיע על ראש המועצה אין ניגוד עניינים.
61. נטען כי מדובר בנספחים מנחים, ובסמכות הוועדה המקומית לשנות אותם.
62. לעניין הטענה כי תכנית הפיתוח מייצרת דרך בחניה, נטען כי לחניה יש כניסות ויציאות והדבר לא הופך את החניה לדרך. נטען כי אף אחד לא ישתמש בדרך, למעט מספר בתי מגורים הממוקמים בצד הצפוני של הדרך המשולבת ובתוך המתחם. עוד נטען כי אין מניעה לקבוע הסדרי תנועה שלא יאפשרו מעבר דרך הצד הצפוני של מגרש החניה, למעט למשאיות פינוי אשפה ורכבי שירות, ויתכן שהדבר יפתור את הבעיה.
63. נטען כי הוועדה המקומית מסתמכת על עמדת הרשות המקומית ואנשי המקצוע שלה, וכי נמסר מהרשות המקומית שהיא תציג חוות דעת בעניין זה. נטען כי אם לא יהיה פתרון לגישה למשאיות אשפה, לא ניתן יהיה לתת היתרי בנייה במקום והתושבים יפגעו.
64. נטען כי היה מתנגד נוסף בדיון בוועדה המקומית, אך לאחר שהוא שמע את הסברי הוועדה ועמדת המועצה המקומית, הוא הבין שהדבר נעשה לטובת דיירי הרחוב.
65. לעניין שינוי המפלסים, נטען כי בהתאם לסעיף 6.1 לתכנית המאושרת מפלסי הפיתוח יקבעו בתכנית הפיתוח, והוועדה המקומית פעלה בהתאם להוראה זו.
66. לעניין קיר ההפרדה, נמסר כי מדובר בסימון בנספח מנחה.
67. נטען כי בשינוי של נספחים מנחים, הוועדה המקומית אינה מפרסמת ואינה דורשת הקלה.
68. בנוסף, נטען כי בכותרת ההחלטה נכתב בטעות הנחיות מרחביות, אך נושא הדיון היה אישור תכנית הפיתוח.
69. עוד נטען כי העבודות המבוצעות עומדות בתנאי סעיף 261(ד) לחוק.
70. ב"כ העורר טען שהקמת חניון דורשת היתר בנייה, כי לא נטען קודם לכן שיש יועץ תנועה שסבור שיש בעיה תנועתית. עוד נטען כי קיימים רחובות דומים במזכרת בתיה וניתנו בהם היתרי בנייה. כן נטען כי תכנית הפיתוח מבטלת שמונה מקומות חניה שהם כרבע ממספר המקומות בחניון. נטען כי אין להמציא בשלב זה חוות דעת של יועצי תנועה, ועל המשיבים להראות שהוצגה חוות דעת של יועץ תנועה בפני
הוועדה המקומית.
דיון והכרעה
71. לאחר בחינת מסמכי התכניות וטענות הצדדים, החלטנו כי בנסיבות שתוארו בפני
נו יש מקום להחזיר את הדיון בתכנית הפיתוח לוועדה המקומית, וזאת לצורך השלמת נתונים שלא היו בפני
ה בעת קבלת ההחלטה בעניינה של תכנית הפיתוח ולצורך בחינה נוספת של תכנית הפיתוח, בהתאם למפורט להלן.
72. בעת הדיון בפני
נו הוצגה תכנית הפיתוח שאושרה על ידי הוועדה המקומית, הכוללת שינויים משמעותיים ביחס לנספחים המנחים של התכנית המאושרת.
73. המשיבות טענו כי הסיבה המרכזית לשינויים שנעשו בתכנית הפיתוח, ביחס לנספחים המנחים של התכנית המאושרת, היא סיבה תחבורתית שעיקרה בעיית תמרון וסיבוב של משאיות אשפה ורכבי שירות בקצה הדרך המשולבת.
74. עם זאת, במסגרת הדיון בפני
נו התברר כי בפני
הוועדה המקומית אשר קיבלה את ההחלטה על השינויים בתכנית הפיתוח, לא עמדה חוות דעת כלשהי של יועץ תנועה, לא מטעם המשיבה 2 ולא מטעם המשיבה 1, לפיה אכן קיימת בעיה תחבורתית, ואשר תומכת בכך שכל השינויים המוצעים נדרשים לצורך פתרון הבעיה התחבורתית, ככל שהיא קיימת.
75. בנוסף, נמסר על ידי נציגי המשיבות כי במסגרת השינויים המוצעים, מבוטלים גם מספר מקומות חנייה בחניון הציבורי. עם זאת לא ניתן מענה לשאלתנו מה מספר מקומות החניה שיתבטלו כתוצאה מהשינויים המוצעים בתכנית הפיתוח, ומה המשמעות של הפחתת מספר מקומות החנייה בחניון הציבורי.
76. בהקשר זה נציין כי אכן, בסמכות הוועדה המקומית לאשר תכנית פיתוח אשר כוללת שינויים ביחס לנספחים המנחים של התכנית המאושרת, וכי התכנית המאושרת מפרטת את הנושאים אשר יש לפרט במסגרת תכנית הפיתוח, לרבות קביעת מפלסי הפיתוח.
77. עם זאת, הנספחים המנחים מהווים חלק ממסמכי התכנית המאושרת. בהתאם לכך, ככלל, יש לפעול בהתאם להוראותיהם, אלא אם כן הוחלט אחרת, וזאת על בסיס בחינה תכנונית והפעלת שיקול דעת. יצוין כי האמור נכון במיוחד בנסיבות בענייננו, בהן התכנית המאושרת אושרה לפני כשנתיים לאחר בחינה מקיפה של הנושא התחבורתי והגשת חוות דעת תחבורתיות. בנסיבות אלה, אנו סבורים כי לצורך שינוי נספח התנועה המנחה, ראוי שתהיה בפני
הוועדה המקומית תשתית עובדתית נאותה המצדיקה את עריכת השינויים ואת היקפם, וזאת טרם אישור תכנית הפיתוח.
78. בהמשך לאמור נציין כי הנושא התחבורתי, לרבות נושא החניון הציבורי, היו חלק משמעותי בקידום התכנית המאושרת. עוד נציין כי חשיבות החניון הציבורי וההיבטים התחבורתיים של התכנית עולה הן מדברי ההסבר לתכנית המאושרת, והן מהדיונים שהתקיימו בה בוועדה המחוזית, במסגרתם נדרשו והוגשו לוועדה המחוזית חוות דעת לעניין מערך התנועה והחנייה בתכנית המאושרת (ראו, לשם הדוגמא, החלטת הוועדה המחוזית מיום 06.09.2010 לפיה על יזם התכנית להגיש נספח תנועה וחניה לתכנית אשר יכלול התייחסות לרשימה של נושאים תחבורתיים הכרוכים בתכנית, לרבות החניה הציבורית והקיבולת שלה, הנגישות אליה והשפעתה על המבנים המתוכננים והשכונה הקיימת, ומטרת הדרכים המתוכננות בתכנית ואשר מסתיימות ללא המשך תכנוני וללא רחבת סיבוב. כן ראו החלטת הוועדה המחוזית מיום 10.11.2013 לפיה יש לבחון את תכנון מערך התנועה והחניה בתכנית ולקבל חוות דעת בנושא זה).
79. בנסיבות אלה, אנו מחליטים כי תכנית הפיתוח תוחזר לדיון נוסף בוועדה המקומית. במסגרת הדיון תוצג חוות דעת כתובה של יועץ תנועה לעניין הצורך בשינוי נספח התנועה המנחה של התכנית והיקף השינויים הנדרשים בו. במסגרת חוות הדעת התנועתית יבחנו גם פתרונות נוספים לבעיה התנועתית, ככל שקיימת, לרבות בחינת האפשרות למתן מענה לצרכי תמרון וסיבוב באמצעות שינויים מינוריים יותר, כגון שינוי תכנון החניות העיליות המוצגות בסוף הדרך המשולבת. בנוסף, חוות הדעת תתייחס לצורך בביטול החניות בחניון הציבורי ולמספר מקומות החניה שנדרש ביטולם, ככל שנדרש, וזאת לאור החשיבות הציבורית של החניון, כפי שהוצגה על ידי נציגי המשיבה 2 וכפי שעולה מדברי ההסבר לתכנית המאושרת.
80. בנסיבות העניין, אנו סבורים כי ראוי שהוועדה המקומית תזמין לדיון את העורר ונציגיו ותאפשר להם להשמיע טענותיהם בפני
ה. עוד נעיר כי אנו ממליצים לוועדה המקומית לשקול את הצורך בפרסום תכנית הפיתוח, אף שהחוק אינו מחייב פרסום במקרה זה, וזאת נוכח השינויים המשמעותיים המוצעים במסגרתה ולאור עקרון ההסתמכות של הציבור, ולשם איזון בין הצורך בגמישות ובין חשיבות שיתוף הציבור (ראו: ערר (דרום) 6092/16 בעלי זכויות במקרקעין ביישוב להבים נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה להבים (פורסם בנבו, 22.12.2016) בפסקאות 56-61. והשוו: לפסק הדין בעניין עע"מ 2339/12 יונתן שוחט נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה כפר סבא (פורסם בנבו, 19.8.13), אשר עסק בנספח מחייב אשר סטייה ממנו מחייבת פרסום לפי החוק, אך עמד על עקרונות היסוד העומדים בבסיס חובת הפרסום גם מעבר לחובה הסטטוטורית).
81. לאור החלטתנו בדבר החזרת תכנית הפיתוח לדיון נוסף בוועדה המקומית, ונוכח טענת העורר בנוגע לניגוד עניינים אישי של ראש המשיבה 2 ותשובת היועץ המשפטי לוועדה המקומית לפיה מדובר בטענה שלא עלתה בעת הדיון בוועדה המקומית ועל כן לא נבחנה על ידו, אנו קבועים כי גם טענה זו תיבחן על ידי הוועדה המקומית והיועץ המשפטי שלה, והדיון יתקיים בהתאם לחוות הדעת המשפטית שתינתן בעניין. בנוסף, ולאור טענות שהועלו בנושא, הוועדה המקומית תיבחן גם את הצורך במתן היתר בנייה לעבודות מכוח תכנית הפיתוח, ככל שתאושר.

82. באשר לטענות המשיבה 2 לפיהן אין זכות ערר על אישור תכנית פיתוח תוך סטייה מנספחים מנחים של תכנית מאושרת, נעיר כי אנו מקבלים את טענת ב"כ העוררת כי יש לבחון את היקף הסטייה ומהות השינויים המוצעים מנספחי התכנית. בהקשר זה נציין כי כאשר מדובר בסטייה ברורה ומהותית מנספח בינוי מנחה, אנו סבורים כי ועדת הערר מוסמכת לבחון האם מדובר בסטייה מוצדקת. יוער כי ככל שיתברר כי מדובר בסטייה מהותית ולא מוצדקת הרי שניתן לסבור שמדובר בסטייה מהוראות תכנית (השוו בעניין זה ערר (דרום) 6092/16 בעלי זכויות במקרקעין ביישוב להבים נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה להבים (פורסם בנבו, 22.12.2016), בפסקאות 52-53 וההפניות שם).
83. עוד נציין כי בעע"מ 317/10 שפר נ' יניב (פורסם בנבו, 23.08.2012), נפסק כי יש להרחיב את זכות הערר גם למקרים בהם מועלית טענה כי ההיתר ניתן בסטייה מתכנית, וזאת מטעמים של יעילות ומדיניות משפטית, ובין השאר מאחר שפעמים רבות מדובר בשאלות מקצועיות תכנוניות מובהקות, שראוי שוועדת הערר שהיא גוף תכנוני מקצועי תדון בהן. עמדה זו מבוססת על התכלית העומדת בבסיס סעיף 152 לחוק אשר נועד לאפשר זכות ערר במקרים בהם יש להפעיל שיקול דעת תכנוני מהותי (ראו שם בפסקאות 14-16. כן ראו הניתוח בנושא זה בערר להבים האמור בפסקאות 20-23). בהקשר זה נציין כי הפסיקה אליה מפנה המשיבה 2, בעניין עת"מ 31165-04-14 פרידמן נ' הוועדה המרחבית לתכנון ובנייה שומרון (פורסם בנבו, 29.06.2014) אינה דומה לענייננו, וזאת מאחר שבאותו עניין היה מדובר בהיתר תואם תכנית, ולא עלתה כל טענה כי קיימת סטייה מהתכנית (או מנספחיה) לפיה בהיבט התכנוני נפל פגם במתן ההיתר (ראו שם בפסקאות 14-16 לפסק הדין).
84. מכל מקום, מהנתונים שהוצגו בפני
נו, השתכנענו כי השינויים המבוקשים במסגרת תכנית הפיתוח הם שינויים משמעותיים המחייבים הפעלת שיקול דעת תכנוני רחב, הכרוכים, בין השאר, בביטול מקומות החניה בחלק המערבי של החניון הציבורי, אשר אישורו היה חלק משמעותי באישור התכנית המאושרת, ושינוי התפיסה התכנונית של מערך הדרכים אשר עמד בבסיס התכנית המאושרת.
85. בהמשך לאמור, נעיר כי גם הוועדה המקומית עצמה סברה שיש מקום לקיים דיון נוסף בתכנית הפיתוח ולשמוע את טענותיו של העורר, וזאת, ככל הנראה, בשל השינויים הכרוכים באישורה.
86. בענייננו, וכפי שפורט לעיל, לא היתה בפני
הוועדה המקומית, ובהמשך לכך גם לא בפני
נו, התשתית העובדתית הנדרשת לשם הפעלת שיקול דעת וקבלת החלטה האם מדובר בסטייה מוצדקת, וזאת מאחר שלא הונחה בפני
הוועדה המקומית חוות דעת תחבורתית המצדיקה את השינויים בתכנית המאושרת. בנסיבות אלה, אנו סבורים כי אין מקום לדחות את הערר על הסף, ולאור הפגמים שעלו באישור תכנית הפיתוח, על הוועדה המקומית לקיים דיון נוסף בהתאם להנחיות שפורטו בהחלטתנו זו.
87. בהתאם לכך, הערר מתקבל במובן זה שתכנית הפיתוח תוחזר לדיון נוסף בפני
הוועדה המקומית. בנסיבות העניין לא מצאנו מקום להטיל צו להוצאות על מי מהצדדים.

ההחלטה התקבלה פה אחד.
ההחלטה התקבלה ביום: יג' כסלו תשע"ט, 21.11.18.

___________________
נטלי גולדרינג כברה, עו"ד
מזכירת ועדת ערר
ועדת ערר לתכנון ובניה
מחוז מרכז

___________________
ד"ר אתי רוזנבלום
, עו"ד
יו"ר ועדת ערר
ועדת ערר לתכנון ובניה
מחוז מרכז
ערר מס': זמ/ 0418/ 1063
1









ערר ועדת ערר לתכנון ובניה 1063/18 אילן לוין נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה זמורה, המועצה המקומית מזכרת בתיה (פורסם ב-ֽ 21/11/2018)