פסקי דין על משה דנינו | פסקי דין על אנוך שרי | פסקי דין על אנוך חן | פסקי דין על ניר חיים בלקין | פסקי דין על רון בלקין | פסקי דין על דרור בלקין |

51140-09/14 א     20/12/2018




א 51140-09/14 משה דנינו, אנוך שרי, אנוך חן נ' ניר חיים בלקין, רון בלקין, דרור בלקין








בית המשפט המחוזי בתל אביב - יפו




ת"א 51140-09-14




לפני :
כבוד השופט
יהושע גייפמן


התובעים

1
.
משה דנינו

ע"י ב"כ עו"ד יעקב בורובסקי ועו"ד איילת ג'ינו

2
.
אנוך שרי
3
.
אנוך חן
ע"י ב"כ עו"ד בתיה בראף ועו"ד גילי שמואלי


נגד


הנתבעים

1. ניר חיים בלקין
2. רון בלקין
3. דרור בלקין
ע"י ב"כ עו"ד אריאל יונגר ועו"ד עדי עדני




החלטה

1.
לאחר שניתנה לצדדים הזדמנות נאותה להשמיע את טענותיהם בכתב ובעל פה לעניין מינוי מומחה מטעם ביהמ"ש, הנני ממנה כמומחה מטעם ביהמ"ש
את השמאי והמתכנן העירוני מר שאול רוזנברג מרח' בן גוריון 2 רמת גן, טל' :
03-5752033 על מנת שיגיש חוות דעת בעניין גוש 6147 חלקות 833, 834 בסוגיה הבאה:

האם ניתנה תמורה מלאה לתובע 1, ולתובעים 2-3 בהגדלת זכויות הבניה בתוכנית רש/708, שאושרה ב-28.3.96, כנגד גריעת השטחים החסרים ליצירת 2 מגרשים של 750 מ"ר לכל אחד מהם [ להלן :"השטחים החסרים"].

השמאי יביא נתונים :
[1]
שווי כספי של השטחים שנגרעו מחלקו של התובע 1 ומחלקם של התובעים 2-3 [ תחשיב רעיוני ] נכון למועד אישור תוכנית
רש/ 708. לעניין זה השטחים שנגרעו – ב"כ התובע 1 טענה שהתובע 1 יקבל לפי החלקים הרשומים על שמו 630 מ"ר במקום 750 מ"ר ונגרע ממנו שטח של 120 מ"ר, וב"כ התובעים 2-3 טענה, שהתובעים יקבלו שטח של 605.6 מ"ר במקום 750 מ"ר, ויגרע מהם שטח של 144.4 מ"ר [ראו עמ' 422-423 לפרוטוקול]
; [2] שווי כספי של זכויות הבניה שנוספו לחלקים של התובע 1 ולחלקים של התובעים 2-3 [ תחשיב רעיוני ] מכוח תוכנית רש/708 נכון למועד אישור התוכנית .

הנתבעים טענו שבתוכנית רש/708 [תוכנית איחוד וחלוקה] נגרעו משטח החלקה המקורית 50% מהשטחים למטרות ציבוריות, במקום 40% שנצפה שיופקעו בעת חתימת החוזים בשנים 70' ו-71', אולם בשל גריעת השטחים ניתנה לכל אחד מהתובעים תמורה מלאה של זכויות בניה נוספות
במסגרת תוכנית רש/708 .

ב"כ התובעים 2-3 טענה בעמ' 419-420 לפרוטוקול : " ... ששטחים עיקריים לא הוספו בתוכנית רש/708. הוטמעו שטחי שירות בתוכנית רש/708 מכוח תוכנית רש/679 , ולכן טענתנו היא שלא הוספו זכויות בניה בתוכנית רש/708".

תובא בחוות הדעת התייחסות - האם נגרעו בתוכנית רש/708 [ תוכנית איחוד וחלוקה ] שטחים מהמקרקעין של הצדדים בגוש 6417 חלקות 833 ו-834, ומה שיעור הגריעה, תוך דגש האם נגרעו מעל 40% מהשטחים.
הנתבעים טענו שנגרעו בתוכנית כ-50% מהשטחים.

תשומת הלב לשטח חלקת המקור 394 , ולשטחי חלקות 833 ו- 834.

השמאי יזמן את ב"כ הצדדים כדי לשמוע את טיעוניהם ולהציג מסמכים בטרם יערוך את בדיקתו.

בשלב זה שכ"ט השמאי ישולם בחלקים שווים ע"י התובעים והנתבעים.





2. הטעמים לקביעה זו הינם כדלקמן :

ראשית
, עפ"י תקנה 130 לתקנות סדר הדין האזרחי, ביהמ"ש רשאי בכל עת , לאחר שנתן לבעלי הדין הזדמנות נאותה להשמיע את טענותיהם, למנות מומחה לעניין שבמחלוקת בין בעלי הדין – מומחה מטעם ביהמ"ש.

משה קשת בספרו " הזכויות הדיוניות וסדר הדין במשפט האזרחי " כרך ב', בעמ' 945 מדגיש: " ביהמ"ש יכול למנות מומחה מטעמו גם אם אין בפני
ו חוות דעת סותרות
או אין בפני
ו חוות דעת כלל ... ביהמ"ש רשאי למנות מומחה מיוזמתו הוא, מבלי שנתבקש ע"י מי מבעלי הדין ".
שנית,
עוד בדיון הראשון טען ב"כ הנתבעים בעמ' 8 לפרוטוקול מ-13.10.15 שורות 24-28 : " לדעתי לא מגיע למבקשים 1-3 השלמת שטחים ל-750 מ"ר כי בעת חתימת ההסכמים בין המבקשים לבין זלצמן [ בשנים 70' ו-71' – י.ג.] – ההפקעה שדובר עליה היתה 40%. עפ"י זה זלצמן יכול להתחייב ל-750 מ"ר לכל אחד מהמבקשים . בשלב מאוחר יותר הועדה ... הגדילה את אחוז ההפקעה ל-55% לערך. מצד שני, נתנה זכויות בניה נוספות כנגד ההפקעה ".

ביהמ"ש הורה בהחלטה מ-29.9.16 : " יכול וביהמ"ש ימנה שמאי מטעמו לאחר שיונחו בפני
ביהמ"ש השמאויות של הצדדים ".

הצדדים לא הגישו חוות דעת שמאיות בעניין השאלה האם ניתנה תמורה מלאה לתובעים בהגדלת זכויות הבניה בתוכנית רש/708 כנגד גריעת השטחים החסרים בפועל ליצירת שני מגרשים של 750 מ"ר לכל אחד מהתובעים.

הנתבעים לא הגישו חוות דעת שמאי. חוות הדעת של השמאי מטעם התובעים התייחסה לסוגיה אחרת - לשווי הזכויות בהסכם המכר מ-24.5.99 בין טובה ויצחק זלצמן לבין ז.הרטבי נאמנות בע"מ, כדי להראות ששווי העסקה ב-99' לא היה שווי ריאלי;
ולא למחלוקת העומדת לדיון שמתייחסת לשווי השטחים החסרים נכון
ל-28.3.96 ולשווי זכויות הבניה שנוספו בתוכנית רש/708 נכון ל-28.3.96 – מועד אישור התוכנית.

השמאי גלעד נדיבי מטעם התובעים העיד בעמ' 28 שורות 20-21:"ש. אתה התבקשת להכין שומת שווי נכון ל-24.5.99, מה זה המועד הזה? ת. זה מועד כריתת החוזה בין טובה זלצמן ויצחק זלצמן לבין הרטבי נאמנות ".

ב"כ התובעת הדגישה בעמ' 29 לפרוטוקול מ-29.6.17 שורות 7-8 לעניין מטרת השמאות של השמאי מטעמה : " כל מה שאנחנו רוצים לדעת אם אותה תמורה שהיתה ב-99' היא דומה לשווי שוק או לא באותו מועד". למטרה זו אין זיקה למחלוקת שביהמ"ש דן בה.

אין בפני
ביהמ"ש שמאות היכולה לסייע בהכרעה האם ניתנה תמורה מלאה בהוספת זכויות בניה בתוכנית רש/708 כנגד גריעת השטחים החסרים, ומחלוקת זו הועמדה להכרעת ביהמ"ש.

שלישית
, ביהמ"ש הורה בהחלטותיו במהלך הדיונים, שב"כ התובעים יגישו עמדה בעניין הנתונים העובדתיים שהועלו ע"י הנתבעים, הרלוונטיים למחלוקת, כדי שניתן יהיה לבחון את הצורך במינוי שמאי מטעם ביהמ"ש.

ביהמ"ש הורה בעמ' 76 לפרוטוקול מ-4.4.17 : " ביהמ"ש רשם לפניו את הודעת ב"כ התובעים 2-3 שתיתן הודעה לאחר חקירת השמאי [ מטעמה בסוגיה אחרת – י.ג.] בהיבטים הבאים : [א] האם היתה הפקעה של 50.5% מהזכויות ; [ב] האם ההפקעה בוצעה ; [ג] האם ניתנו זכויות בניה מוגדלות לאחר שבוצעה הפקעה של 50.5% במקום 40%, ומה שיעור זכויות הבניה שניתנו ".

ביהמ"ש חזר על החלטה זו בעמ' 29 לפרוטוקול מ-29.6.17 שורות 9-21 , והדגיש: "אלו השאלות שבפני
ביהמ"ש, כי הטענה שלהם [ של הנתבעים – י.ג.] שהיתה הפקעה לא של 40% אלא 50.5% . מזה נבע כל הסיפור ... של 750 מ"ר, אבל כנגד זה הם קיבלו זכויות בניה עודפות . זאת טענת ההגנה שלהם".
ביהמ"ש חזר והורה בעמ' 86 לפרוטוקול מ-29.6.17: " ב"כ הצדדים יתנו עמדה בעניין ההחלטה בעמ' 76 לפרוטוקול עד 20.7.17 " .

למרות החלטות אלו, לא ניתנה עמדה מצד התובעים על מנת שניתן יהיה לשקול האם יש צורך למנות שמאי מטעם ביהמ"ש בשלב מוקדם יותר של בירור התובענה אלא רק בסיום שלב ההוכחות.

רביעית
, עו"ד זאב הרטבי העיד בחקירתו בעמ' 85 לפרוטוקול שורות 10-15:" ישנה תוכנית [תוכנית רש/708- י.ג.] לקחה שטח והפקיעה שטחים לטובת הציבור ויצרה חלקות בתוך החלקה... אותה תוכנית... טוענת העיריה, שהיא השביחה את המקרקעין . הבעלים טוענים שהיא לא השביחה... זה ויכוח ".

השמאי גלעד נדיבי מטעם התובעים מאזכר בחוות דעתו שמאויות של שמאים אחרים לעניין היטל ההשבחה, אולם שמאויות אלו לא צורפו לחוות הדעת .

עוד העיד השמאי גלעד נדיבי, מטעם התובעים, בחקירתו בעמ' 82 לפרוטוקול
מ-29.6.17, שורות
19-21 : " ש. האם אתה יודע אם היתה הפקעה בפועל... אם בדקת את הנושא ? ת. לא בדקתי ".

העדים האחרים שהעידו לא התיימרו להציג שווי של השטחים החסרים נכון

ל-28.3.96 – מועד אישור תוכנית רש/708, ושווי זכויות הבניה שנוספו בתוכנית רש/708 נכון ל-28.3.96 . הערכת השווי אינה בתחום מומחיותם.

3.
ביהמ"ש הורה בהסכמה על הגשת תעודת עובד ציבור בעמ' 417 לפרוטוקול. כמו
כן לאחר שמיעת טיעוני הצדדים הורה ביהמ"ש בהחלטה זו על
הגשת
שמאות של
שמאי מטעם ביהמ"ש.


מסירה של ההחלטה בעמ' 417 ע"י ב"כ התובע 1 .

ב"כ התובעים 2-3 תעביר העתק ההחלטה לשמאי שמונה .
נקבע להמשך דיון ליום 30.4.19
בשעה 14:00.

אין מניעה לעתור למתן צו סיכומים לאחר הגשת תעודת עובד הציבור וחוות הדעת של השמאי מטעם ביהמ"ש. ככל שיהיה צורך בחקירות של נותן תעודת עובד הציבור או השמאי
מטעם ביהמ"ש –ניתן לעתור להקדמת הדיון.




ניתנה היום, י"ב טבת תשע"ט, 20 דצמבר 2018, בהעדר הצדדים.










א בית משפט מחוזי 51140-09/14 משה דנינו, אנוך שרי, אנוך חן נ' ניר חיים בלקין, רון בלקין, דרור בלקין (פורסם ב-ֽ 20/12/2018)