פסקי דין על מנחם כהן ניסן | פסקי דין על אורית כהן ניסן | פסקי דין על ועדה מקומית לתכנון ובניה זבולון | פסקי דין על אבי בן שושן | פסקי דין על אמבר בן שושן ואח' |

43654-09/11 א     09/01/2019




א 43654-09/11 מנחם כהן ניסן, אורית כהן ניסן נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה זבולון, אבי בן שושן, אמבר בן שושן ואח'








בית משפט השלום בחיפה



ת"א 43654-09-11 כהן ניסן ואח'
נ' ועדה מקומית לתכנון זבולון ואח'


תיק חיצוני:


בפני

כב' השופטת סיגלית גץ-אופיר

התובעים
1.

מנחם כהן ניסן

2.

אורית כהן ניסן
ע"י ב"כ עוה"ד פרג' בנימין


נגד

הנתבעים
1. ועדה מקומית לתכנון ובניה זבולון
ע"י ב"כ עוה"ד א. אלרום ואח'
2. אבי בן שושן
3. אמבר בן שושן

ע"י ב"כ עוה"ד אייל בן שושן
ממשרד לוי-מידן ושות'
4. משה ציון

ע"י ב"כ עוה"ד אילן אמודאי ואח'






פסק דין

מבוא:
1.
לפניי תביעה כספית על סך 300,000 ₪ בגין ירידת ערך אשר נגרמה לטענת התובעים לבית מגוריהם בשל בניה בלתי חוקית שבוצעה על ידי הנתבעים 2 ו- 3, תוך מתן היתר בניה על ידי הנתבעת 1 לבקשה שהוגשה ונחתמה על ידי הנתבע 4- הנדסאי אדריכלות במקצועו.

2.
תיק זה שב לבית משפט זה, לאחר שבית המשפט המחוזי בחיפה קבע ביום 19.08.13 בערעור (ע"א 32663-09-13 ) על פסק דינו של בית משפט זה מיום 19.08.13 (כב' ס' הנשיא, דאז, השופט ש' לבנוני), כי הסמכות לדון בתביעה הנזיקית נתונה לבית משפט השלום, וכי במקום בו מועלות טענות עובדתיות ומשפטיות במסגרת כתב התביעה, אין לחסום את הדרך לפני התובעים בדרך סילוק התביעה על הסף בטרם התבררו הטענות העובדתיות, שהועלו בקשר עם התנהלות הנתבעת 1 בדונה בתיק הבניה של הנתבעים 2 ו-3.

רקע עובדתי
:
3.
התובעים מתגוררים בבית מגורים ברחוב תבור 116 ביישוב נופית. הנתבעים 2-3 (להלן- "הנתבעים" או "בן שושן") הם שכניהם של התובעים, ומתגוררים בבית הסמוך להם ברחוב תבור 118. הנתבעת 1 היא הוועדה המקומית לתכנון ובנייה זבולון (להלן: "הוועדה המקומית" ו/או "הוועדה"), והנתבע 4 הוא עורך תוכניות ביתם ועורך הבקשה של הנתבעים לקבלת היתר בניה מן הוועדה המקומית.

4.
במהלך החודשים 02/09-03/09 , הגישו בן שושן לוועדה המקומית בקשה למתן היתר בניה (מהדורה 00) (להלן- "בקשה ראשונה"), אותה ערך הנתבע 4 (נספח
i
לתצהיר האדריכל נבו

).
במסגרת ישיבת ועדת משנה מס' 161 של הוועדה המקומית מיום 05.03.09, נדחתה הבקשה למתן היתר בשל סטייה ניכרת מהוראות התב"ע החלה במגרש ("החלטה ראשונה")(העתק פרוטוקול
ישיבה מס' 161 צורף לכתב התביעה וסומן כנספח 1, החלטת הוועדה צורפה כנספח א' לתצהיר מהנדס הוועדה).

5.
ביום 12.05.09 הגישו בן שושן, באמצעות הנתבע 4, בקשה חדשה ו/או מתוקנת לקבלת היתר בניה (מהדורה 01) (להלן – בקשה שניה")(נספח 3 לחוו"ד אדריכל נבו מיום 11.5.2009),
וביום 14.05.09 אישרה ישיבת ועדת משנה מס' 163 את הבקשה (להלן- "החלטה שניה") (העתק פרוטוקול ישיבה מס' 163 צורף לכתב התביעה וסומן כנספח 3, נספח ב' לתצהיר מהנדס הוועדה, החלטה מיום 14.5.2009).

6.
לאחר בחינה מחודשת דרשה הוועדה המקומית מבן שושן לצורך מתן ההיתר, לשנות את מיקום החניה בהתאם לתב"ע (העתק פרוטוקול ישיבת משנה מס' 164 מיום 25.6.2009 צורף לכתב התביעה וסומן כנספח 5, פרוטוקול היתר צורפו כנספח ג' לתצהיר מהנדס הוועדה, נספח 10 ו-11 לתצהיר התובעים).
7.
לדרישת הוועדה, הגישו בן שושן ביום 03.08.09 גרמושקה מתוקנת בה שונה מיקום החניה (להלן- בקשה שלישית"), וביום 19.08.09 ניתן היתר הבניה (להלן- החלטה שלישית") (העתק היתר הבניה צורף לכתב התביעה וסומן כנספח 6).

8.
ביום 21.5.2018 הגיעו הצדדים להסכמה דיונית, לפיה יוותרו על חקירות הצדדים ועל חקירות המומחים מטעם הצדדים, למעט חקירת מומחה בית המשפט, שלאחריה יישמעו סיכומי הצדדים בעל פה).

טענות הצדדים בתמצית:
9.
לטענת התובעים
, הוועדה המקומית התרשלה במילוי תפקידה וביצעה כלפיהם את עוולת הרשלנות תוך אישור בקשתם של בן שושן למתן היתר בנייה, זאת חרף העובדה, שהיה בה משום
סטייה ניכרת מן התב"ע.
הוועדה לא התייחסה להתנגדות התובעים ואף לא נתנה להם שהות מספקת לפנות לערכאות. בנוסף, הוועדה נמנעה מלאכוף על בן שושן לתקן את המעוות, ובכך העצימה את העוולות שהיא ביצעה כלפי התובעים.


ולהלן פירוט הטענות:

מיד כשהתובעים הבחינו בכך, שהנתבעים בונים את ביתם, כשמפלס הקרקע גבוה בכ- 1 מטרים מהמותר, פנו לוועדה והתריעו על כך, שמבוצעת בנייה בסטייה מההיתר (ביום 6.2.2010- נספח 13 לתצהיר התובעים). בעקבות הפניה נערך ביום 18.3.2010 סיור במקום על ידי מהנדס הוועדה מר רן ברוקנר והמפקח מר גבאי, אלא שלטענת מהנדס הוועדה, מטרת הביקור הייתה רק לבדוק האם אכן מבוצעת בניה בחריגה מההיתר, ומסקנות הוועדה כתוצאה מן הסיור תישלחנה לתובעים בהמשך.

בשל התעקשות התובעים, הוועדה הוציאה לבן שושן צו הפסקת עבודה מנהלי, אך זאת רק ביום 22.6.2010, כארבעה חודשים לאחר הסיור שנערך במקום. הוועדה לא אכפה את הצו ובן שושן המשיך בעבודת בניית הבית, ואף עבר להתגורר בו ללא טופס 4 (העתק צו הפסקת העבודה המנהלי מיום 22.6.2010 צורף לתצהירו של מהנדס הוועדה כנספח ד').
צו הפסקה ניהולי נוסף, הוצא ביום 22.8.2010 (העתק הצו המנהלי צורף כנספח ד' לתצהיר מהנדס הוועדה).

בקשותיהם של התובעים מהוועדה לצלם את תיק הבניין נדחו, ורק ביום 25.08.10 לאחר התערבותו של בא כוחם, אפשרה להם הוועדה לצלם את תיק הבניה הרלוונטי.

בשום שלב לא הוציאה הוועדה צו הריסה מנהלי ולא פנתה לבית המשפט לצורך קבלת צו הפסקת עבודה שיפוטי ,צו הפסקת שימוש שיפוטי או צו הריסה שיפוטי.

באופן מפתיע, ביום 26.08.10 ערכה הוועדה דיון בו הוחלט על פרסום הקלות בדיעבד לעניין ההרמוניה והתאמה אדריכלית בלבד, זאת לאחר שבניית ביתם של הנתבעים נסתיימה כך שהלגליזציה של ההיתר, נעשתה בדיעבד (נספח ה' לתצהיר מהנדס הוועדה, החלטת הוועדה מיום 26.8.2010).
ביום 09.12.10 קיימה הוועדה במסגרת ישיבה מס' 176, דיון בהתנגדות
שהוגשה על ידי התובעים ביום
05.10.10, וזאת מבלי לדון בה לגופה (העתק פרוטוקול הוועדה מס' 176 צורף לכתב התביעה וסומן כנספח 10 , נספח ו' לתצהיר מהנדס הוועדה- העתק פרוטוקול מיום 9.12.2010 בעניין ההתנגדות).

לטענת התובעים, היתר הבנייה אושר חרף סטייה ניכרת באחוזי הבנייה ושטחי השירות מתוכניות התב"ע, ולפיכך היתר הבניה לוקה באי חוקיות, אשר הביאה בסופו של יום
לירידת ערך לביתם.

10.
בן שושן
ביצעו כלפיהם את עוולת הרשלנות, בכך שלא נהגו ,כפי שהיה על שכן סביר לנהוג, וגרמו לתובעים נזקים רבים ועוגמת נפש, וכן הפרו חובה חקוקה, כאשר בנו בסטייה מהיתר הבנייה, תוך גרימת נזקים לתובעים. ביתם נבנה בסטייה מן ההיתר הבניה ובניגוד לתב"ע, באופן שגורם להסתרת אור השמש, לפגיעה בפרטיות ולהרגשה של מצוקה, לרבות הסתרת הנוף ופגיעה אדריכלית בבניין.

11.
לגבי עורך הבקשה- (הנתבע 4)
, טוענים התובעים, כי הוא לא נהג כמצופה מעורך בקשה סביר וביצע כלפיהם את עוולת הרשלנות, בכך שהטעה את הוועדה
הטעייה מכוונת בהגשת תוכנית מטעה, וכן הפר הנתבע 4 חובה חקוקה, עת הציג לוועדה תוכנית בה הוגדרו שטחים עיקריים כשטחי שירותי, וזאת בניגוד לתקנות התכנון והבנייה והפר את חובתו לפקח על עבודות הבניה ולוודא שהן מבוצעות בהתאם להיתר (הסכם העבודה בין הנתבעים לבין הנתבע 4 צורף כנספח 4 לתצהיר הנתבעים).

12.
לטענת הוועדה המקומית
, אין כל עילת תביעה או יריבות בינה לבין התובעים. לטענתה, ככל שנגרמו לתובעים נזקים, הרי שאלה נגרמו בשל מעשיהם ו/או מחדלם של בן שושן ו/או מי מטעמם, בין השאר בשל העובדה שהתובעים עצמם בנו את ביתם בהתעלם מכך שבעתיד יבנה בית בסמיכות לביתם. כמו כן, אין כל קשר סיבתי בין הנזקים הנטענים לבין מעשיה, תפקידיה ואחריותה של הוועדה.

עוד טענה הוועדה המקומית ל"חזקת התקינות", כי החלטותיה התקבלו במיומנות, מקצועיות ועל פי דין. כל המבקש להטיל דופי בהחלטה מנהלית בעילת חוסר סבירות, עליו להראות כי ההחלטה לוקה באי סבירות רבתי.

בהחלטה השנייה של הוועדה, אושרה התוכנית המוצעת לאחר שגובה ה"00" בבית הנתבעים תוקן לעומת התוכנית שצורפה לבקשה הראשונה
(נספח ב' לתצהיר מהנדס הוועדה), זאת כפוף להערות שפורטו במסגרת ההיתר. לאחר שהתברר, כי מיקום החניה אינו תואם את התב"ע, דנה הוועדה פעם נוספת בתיק ביום 25.9.2009, ועל כן נדרשו הנתבעים לתקן את הליקוי.
ביום 19.8.2009 ניתן היתר בנייה שמספרו 3884/3679/09 בו צויין מפורשות, כי על העבודות להתבצע בהתאם לתקנון התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), התש"ל-1970, עם הדגשה, כי על היחידה הבנויה להיבנות במפלס זהה לזה של התובעים (נספח ג' לתצהיר מהנדס הוועדה).
מאחר שדובר בחכירה ישירה של הנתבעים מול מנהל מקרקעי ישראל ולא מדובר בשותפים לקרקע או בבית משותף, הרי שלא היה כל צורך בעדכון התובעים במהלך אישור הבקשה, מה גם הבקשה להיתר תאמה את תכנית המתאר הרלוונטית, ולא נדרשה כל הקלה או סטייה מן התב"ע. כמו כן,
מאחר שחוק התכנון והבניה אינו דורש כל פרסום ו/או הודעה אודות בקשת היתר בניה ובהתאם- החוק אינו מקנה זכות לשכנים להתנגד תכנונית לבניה, לא חלה על הוועדה החובה לדווח לשכנים אודות פעולותיה. יוצא אפוא ,כי היתר הבניה ניתן כדין.

עבודות הפיקוח נעשו כנדרש, שעה שסיור בשטח בוצע ביום 22.6.2010, ולאחר שהתברר, כי הבנייה בוצעה בסטייה מההיתר, הוצא צו הפסקת עבודה מנהלי (נספח ד' לתצהיר מהנדס הוועדה).
ביום 11.8.2010 הגישו הנתבעים בקשה לתוכנית שינויים להיתר הקיים נוכח צו הפסקת העבודה שהוצא להם, ועל כן הוחלט ביום 26.8.2010 על פרסום הקלה כנדרש בסעיף 149 לחוק התכנון והבניה, וכי ההחלטה תבוא בפני
הוועדה לדיון נוסף לאחר הפרסום (נספח ה' לתצהיר מהנדס הוועדה).
ביום 9.2.2010 דנה הוועדה בהתנגדות שהוגשה על ידי התובעים, וניתנה להם הזכות להשמיע דבריהם ולבוא לפני הוועדה עם מהנדס מטעמם. ההתנגדות נדחתה לגופה, מאחר שלא ניתן להסתמך על חוברת ההנחיות, עליה נסמכו התובעים בהתנגדותם, שכן זו אינה חלק ממסמכי התב"ע, ולפיכך לא ניתן לראות בה כמסמך מחייב. על החלטה זו לא הוגש ערר.

התובעים נוהגים בחוסר תום לב, שכן מטרתם האמיתית בהגשת תביעה זו – ניצול הוועדה ככלי עזר לניגוח ולהתנצחות כלפי בן שושן, ובכך אף עושים התובעים שימוש לרעה בהליכי המשפט.
התובעים בחרו שלא להגיש ערר על החלטות הוועדה ו/או לתקוף החלטותיה בתקיפה מנהלית בבית המשפט לעניינים מנהליים אלא להגיש תביעה זו כ"מסלול עוקף". הטענה, לפיה לא היה בידי התובעים תיק בנייה אינה ברורה, שעה שיכלו לעתור לבית המשפט בבקשה למתן ארכה להגשת תקיפה ישירה של החלטות הוועדה עד לקבלת העתק תיק הבניין.

יתרה מזאת, תביעת התובעים הוגשה בחוסר תום לב, שעה שביתם נבנה בניגוד לחוק ללא היתר בניה: בפיקוח שנעשה במגרש התובעים עוד בשנת 2010 עלה, כי התובעים הוסיפו שטח למחסן; בנו קירוי למרפסת וביצעו פתחים בקו "0" גובל בקיר יחידת הדיור של הנתבעים עובר לבניית ביתם.

בניית הפתחים מעידה על כך, שהתובעים התעלמו


התעלמות מוחלטת מקיום עתידי של בית סמוך.

לתובעים לא נגרם כל נזק, זאת בהתאם לשתי חוות דעת המומחים מטעם הנתבעים, וחוות דעת המומחה מטעם בית המשפט מר אסא זוהר. במסגרת חוות דעתו קבע המומחה מטעם בית המשפט, כי היה על הוועדה לנמק בהחלטה השנייה מיום 14.5.2009 מדוע ויתרה על סעיפי ההתאמה לבית התובעים ועל ההרמוניה כפי שפורט בהחלטה הראשונה, אלא שמאחר שגובה ה"00" תוקן בבקשה השנייה, נפתרה גם הבעיה המתייחסת ליתר הסעיפים. יתרה מכך, התובעים נשמעו לפני בוועדה כחלק מהתנגדותם בדיוק על שני הסעיפים הללו ונדחו, ומכאן, כי אין כל קשר סיבתי בין העובדה שהפרוטוקול לא מנומק, לבין הנזק הנטען.

13.
לטענת
בן שושן
, התובעים נוהגים בחוסר תום לב עת תוקפים הם שלא כדין החלטות של הוועדה המקומית, שהיא רשות סטטוטורית הפועלת מכוח הדין, והיתר בניה והקלה שאושרו להם כדין.

בהתאם להוראות סעיף 152 לחוק ניתן להגיש ערר על החלטה הוועדה המקומית בתוך 30 ימים. בענייננו, התובעים הגישו התנגדות לעניין ההקלות בבניה שניתנו לבן שושן, אולם התנגדותם נדחתה ביום 09.02.10 במסגרת ישיבה מס' 176. התובעים בחרו שלא להגיש ערר, ואף לא להגיש עתירה מנהלית.

בן שושן הם אנשים מן היישוב, חסרי מומחיות או השכלה בכל הנוגע להליכים
הכרוכים בבניית ביתם, ולשם הגשת הבקשה למתן היתר בנייה נעזרו בשירותיהם של בעלי מקצוע מתאימים, כמו למשל הנתבע 4, אשר נדרש להגיש בקשה מתוקנת ובה חלוקה נכונה של השטחים בהתאם להערות הוועדה המקומית.

ה"דף למשתכן" עליו סמכו התובעים ידיהם בדרישה לסימטריה בין הבתים, הוכח כמסמך שאינו מחייב, שכן הוא אינו חלק מתוכנית זב/במ/94 (חוות דעת המומחה מטעם הנתבעים סלעית ס' 2, חוות דעת המומחה מטעם הנתבע 4 , בן ארי, סעיף 9.2.12). זו הסיבה, בעטיה לא פעלו התובעים לתקיפת החלטות הוועדה בדרך שנקבעה בחוק בתקיפה ישירה, שכן ידעו כי מלכתחילה
נידונה התקיפה להיכשל.

לא הוכח, כי נגרם לתובעים כל נזק כתוצאה מבנית בית הנתבעים, כפי שיפורט להלן:
-
אין בטענה, לפיה שטחי מגורים הוצגו כשטחי שירות ו/או כל חלוקה פנימית בבית הנתבעים
כדי להשפיע על התובעים, זאת אף לשיטתו של המומחה מטעמם- מר אטקין .
-
לא הוכח, כי התובעים ניזוקו על ידי מאפיינים חיצוניים של בית הנתבעים, שכן לא הוכח, שהנזק שנגרם לא היה נגרם כתוצאה מבניית כל בית תיאורטי בהתאם לתב"ע.
-
הטענות בדבר היעדר הסימטריה/כיעור נדחו בפועל על ידי הוועדה בהחלטתה מיום 9.12.2010.
-
לא הוכח כי בכוונת התובעים למכור או להשכיר את ביתם, ועל כן מדובר בנזק תיאורטי בלבד. בית התובעים ובית הנתבעים נמצאים במדרון תחתון (צלע הר) ואינם חשופים לקונה פוטנציאלי, ועל כן אין בכך כדי להשפיע על קונה/שוכר סביר.

הוכח, כי לתובעים אשם תורם בשיעור של 100% לנזק שנגרם, שכן הם בנו חלונות בקיר הגובל בין הבתים, לא הקימו את קירות ההפרדה אותם היו מחוייבים להקים בהתאם להיתר, ועל כן רשלנותם של התובעים היא הגורם המכריע לקרות הנזק.
גם אם היה נזק, הרי שנותק הקשר הסיבתי, שכן התובעים עצמם גרמו לנזקים הנטענים בדרך של בניית ביתם בסטייה מההיתר, מתוך הנחת מוצא, כי לא יבנה במגרש הסמוך לביתם, בית.

לסיכום מוסיפים הנתבעים, ביתם נבנה על פי היתרי הוועדה עליהם הם נסמכו, ועל כן עומדת להם הגנת סעיף 6 לפקודת הנזיקין. כך גם אשר לעובדה, שהנתבעים הסתמכו על מומחיותו של הנתבע 4 בתחום עריכת בקשות למתן היתר בניה, ופעלו בהתאם לתוכניות שערך.

14.
לטענת הנתבע 4,
הבקשות הוכנו בהתאם להוראות החוק, ובהתאם לדרישותיה של הוועדה המקומית, ולכן ככל שיש לתובעים טענות כלפי התוכניות, הרי שעליהם להפנותן לוועדה המקומית.


התובעים פתחו חלונות אלכסוניים הפונים אל קיר הבית המשותף, וביצעו פעולות נוספות בניגוד לתב"ע והיתר הבניה שניתן להם, ועל כן תלונותיהם בבחינת "הפוסל במומו פוסל".
ככל שבוצעו חריגות בניה בביתם של בן שושן, הרי שאלו בוצעו בניגוד לתוכניות שהוכנו על ידו.
תפקידו היה פיקוח עליון בלבד כגון פתרון בעיות תכנוניות המתגלות במהלך הבניה, ולא היתה לו כל אחריות לגבי הביצוע (עמוד 16 לחוות דעתו של בן ארי שורות 5-8), וכך גם אשר לטענה, לפיה הבית נבנה גבוה בכמטר אחד מגובה ה"00", כאשר בבקשה להיתר שאושרה, צויין
מפורשות, כי על הבית להיבנות בגובה "00".
מטעמים אלה, טוען הנתבע 4 להיעדר עילה והיעדר יריבות ומוסיף, כי התביעה נגועה בחוסר תום לב, אשר יסודה במניעי נקם אישיים של התובעים כלפי בן שושן ובסכסוך שכנים.
במהלך התקופה עד לקבלת ההיתר התובעים הביעו לפני הוועדה התנגדותם והסתייגותם מהתוכנית במסגרת מכתבים רבים ששלחו למהנדס הוועדה ולמפקח ברק גבאי, והתנגדותם נדחתה לגופה (סעיף 11 לתצהיר עדותו הראשית של התובע).
הבקשות שנערכו על ידי הנתבע 4 ,בוצעו בשקיפות ברורה תוך הדגשת ייעוד השטחים, לאחר ביקור בשטח עם נציג הוועדה והגעה להבנות אשר לייעוד השטחים.
הוועדה היא האחראית על ההרמוניה הסביבתית והיא אחראית על מתן הוראות בדבר ההתאמות הנדרשות של המבנה החדש הצמוד למבנה קיים (בסעיף 15 לתצהיר עדות ראשית של הנתבע 4, חוו"ד של אדריכל סלעית עמוד 2 סעיף 2). ל"דף למשתכן" אין כל משקל מחייב, שכן הוא אינו חלק מהוראות התב"ע, טענה המתחזקת לאור העובדה, שגם בזמן בניית בית התובעים, הם לא הציגו חזית הפונה לרחוב לשכן העתידי בניגוד להנחיות הקיימות ב"דף למשתכן".
ולבסוף, בהתאם למומחה מטעם בית המשפט, לא נגרם לבית התובעים כל נזק , ושווי השוק של הבית לא פחת כתוצאה מבניית בית הנתבעים.
עיקרי חוות דעת המומחים :
מטעם התובעים הוגשה חוות דעת האדריכל מר יוסף נבו (להלן: "האדריכל נבו"), במסגרתה האחרון קבע, כי התוכנית שבהתאם לה נבנה ביתם של בן שושן, אושרה תוך סטייה ניכרת מהוראות התב"ע התקפה.
מנתוני חוות הדעת עולה, כי החריגות שנתבקשו במסגרת הבקשה למתן היתר בניה ואושרו ע"י הוועדה המקומית היו לקויות, בלתי ראויות, ואינן עולות בקנה אחד עם דרישות החוק. ביתם של בן שושן
מטיל צל כבד על ביתם של התובעים, מתנשא מעליו ומגמד אתו ללא שום סימטריה וללא התאמה והרמוניה ופוגע באיכותו תוך הסתרת וחסימת אור ואוויר ממנו. יתרה מזאת, פוגע בפרטיות ובאיכות חייהם של התובעים.

הוועדה שגתה בכך שהתעלמה מהתנגדות התובעים ולא טרחה לזמנם לצורך שמיעת טיעוניהם. בפרוטוקול ישיבתה שמספרו 164 לא מצויינות הסתייגויות התובעים. היה על הוועדה לדרוש מהנתבעים פרסום ההקלות ולא לסבור, כי אין בבקשה משום סטייה ניכרת. הוועדה שגתה כאשר ראתה בתוכניות השינויים שהוגשו על ידי הנתבעים שהוגדרו כבקשה נשואת הקלות בלבד.


(העתק חוות דעת האדריכל נבו צורף לתצהירי התובעים).

בנוסף הגישו התובעים מטעמם חוות דעת השמאי מקרקעין, מר חיים אטקין (להלן: "השמאי אטקין"), במסגרתה קבע האחרון, כי היקף הפגיעה וההפסד ממכירת ביתם של התובעים הצפוי הוא בהפחתה של 1200 ₪
(20%) משכר דירה שעשוי להתקבל בגין השכרת הבית מתוך דמי שכירות ריאליים של 6,000 ₪ שהיו מתקבלים, אלמלא הנזק שנגרם כתוצאה מבניית בית הנתבעים בסטייה מהתב"ע ובסה"כ 14,400 ₪ הפסד דמי שכירות לשנה, ובהיוון לצמיתות בשיעור 4% כמקובל למגורים יתקבל הפסד של 360,000 ₪. בשיעור היוון של 5% ייגרם הפסד בדמי שכירות בגובה 288,000 ₪.
שיעור הפגיעה בשווי הנכס בעת מכירתו הוערך על ידי השמאי אטקין בשיעור של כ-15% משווי הבית ובסך הכל
- 300,000 ₪ (העתק חוות דעת השמאי אטקין צורף לתצהירי התובעים).

16.
מטעם בן שושן הוגשה חוות דעת האדריכל, מר דוד סלעית (להלן: "האדריכל סלעית"), במסגרתה האחרון קבע, כי אין ממש בקביעה, כי ההקלות שביקשו הנתבעים ואושרו על ידי הוועדה, הן בגדר סטייה ניכרת,
או כי לוועדה המקומית אין את הסמכות לאשרן.
המסמך עליו ביססו התובעים תביעתם- "דף למשתכן", אינו חלק מהתב"ע ועל כן סטייה ממנו אינה יכולה להוות "סטייה ניכרת" או "סטייה" כלשהי בכלל.
החלטת הוועדה לאשר תוכנית בית הנתבעים הינה בתחום סמכותה, סבירה ועומדת בקנה אחד עם הוראות התב"ע.

בית הנתבעים בנוי בהתאם להיתר, וגובהו אינו מהווה חריגה מהגובה המותר מהמדרכה הגובלת.

אשר לצל אותו מטיל בית הנתבעים על בית התובעים כטענתם, גג הרעפים שהתבקש בבקשה להיתר שהוגשה על ידי הנתבעים, נמצא באגף הרחוק מבית התובעים ואינו משפיע כלל על ההצללה. כל טענות ההסתרה וההצללה לא הוכחו והן מוטעות. ניתן ללמוד מהחזית הדרום מערבית, כי האגף של הנתבעים נמוך מזה של התובעים. כך גם אין אמת בטענה, כי קיימת פגיעה בפרטיותם של התובעים.

(העתק חוות דעת האדריכל סלעית צורף לתצהירי בן שושן).

בנוסף הגישו בן שושן חוות דעת הכלכלן והשמאי מקרקעין, מר דותן דרעי (להלן: "השמאי דרעי"), במסגרתה קבע, כי המקרקעין של התובעים לא נפגעו כלל עקב בניית ביתם של בן שושן, ואף לא נגרמה לביתם של התובעים כל ירידת ערך (העתק חוות דעת השמאי דרעי צורף לתצהירי בן שושן).

לסיכום קובע השמאי דרעי, כי התובעים לא נפגעו כלל כתוצאה מבניית בית הנתבעים, שכן כל סעיפי הפגיעה מתקיימים בשל תכנון חלונות הפונים למגרש הנתבעים ואי בניית קיר הפרדה אטום בין שני המבנים עד לגובה הנדרש ועד לגבול המגרש האחורי, זאת בסטייה מהיתר הבניה שניתן לתובעים, כמו גם אי ניצול הגובה המקסימלי המותר לבניית בית התובעים ביחס לגובה המדרכה.

לבית התובעים לא נגרמה כל ירידת ערך, הן מהפן העקרוני והן מהפן המקצועי לאחר ביצוע סקר מחירי שוק.

17.
מטעם הנתבע 4 הוגשה חוות דעת השמאי מקרקעין, מר חיים בן ארי (להלן: "השמאי בן ארי"), במסגרתה נקבע, כי תכנון ביתם של בן שושן לא פגע בשווי ביתם של התובעים וכי הנתבע 4 אינו אחראי לכל יתר הטענות בנושא רישוי וסטייה מהיתר הבניה (העתק חוות דעת השמאי בן ארי צורף לתצהירי הנתבע 4).
בהתאם לבדיקה שערך השמאי בן ארי, התובעים והנתבעים אינם מנצלים את מלוא זכויות הבניה, כך שלתובעים זכות להוסיף בבית עוד 44.38 מ"ר, ולבן שושן 3.92 מ"ר. שני הבתים לא ניצלו את מלוא זכויות הבניה מתחת לקרקע, עם זאת קומת המרתף שבבית תובעים נמצאת ברובה בגובה 1.75 מר' מעל הקרקע ומאידך מרתף ביתם של הנתבעים כולו מתחת לקרקע. יוצא איפוא כי שטחי הבניה מעל הקרקע של בית התובעים מסתכמים ב- 254.62 מ"ר בעוד שאצל הנתבעים 263.12 מ"ר, ובאופן כולל- בית משפחת התובעים חשוף מעל הקרקע בשטח בניה זהה לבית הנתבעים, ונפח המבנה של התובעים הנראה מעל פני הקרקע גדול מנפח המבנה של הנתבעים.

18.
נוכח הפער בקביעות המומחים מטעם הצדדים, מונה מומחה מטעם בית המשפט – שמאי מקרקעין ואדריכל, עו"ד אסא זהר (להלן: "המומחה" או "מומחה בית המשפט"), אשר הגיש חוות דעת ביום 04.04.16, במסגרתה קבע, כי אכן נפלו פגמים מסוימים בהליך מתן האישור לבניה, וכי ביתם של בן שושן נבנה בסטייה מהיתר הבניה המאושר. אולם, וחרף פגמים אלה, לא מצא המומחה בסיס לקבוע כי כתוצאה מהבית שנבנה בפועל במגרשם של בן שושן, ירד שוויו של בית התובעים, זאת למרות הפגמים שנפלו בהליך התכנון והאישור, ולמרות שגם בתוצאה הסופית בית הנתבעים אינו תואם את היתר הבניה המאושר.



דיון והכרעה
שאלת האחריות

עוולת הרשלנות

19.
התובעים מבססים את תביעתם על עוולת הרשלנות כהגדרתה בסעיפים 35 ו- 36 לפקודת הנזיקין (נוסח חדש), התשכ"ח – 1968 (להלן: "הפקודה"). כידוע, עוולת הרשלנות כוללת ארבעה יסודות – חובת זהירות מושגית וקונקרטית, רמת הזהירות, נזק וקשר סיבתי בין המעשה או המחדל הרשלני
לבין הנ
זק (
ע"א 145/80 ועקנין נ. המועצה המקומית בית שמש, פ"ד לז
(1), 113, 123 – 134 (1983)
).

בהתאם להוראות סעיף 35 לפקודה, רמת הזהירות הנדרשת במסגרת עוולת הרשלנות היא החובה לנקוט בכל אותם אמצעי זהירות, שאדם סביר ונבון היה נוקט באותן הנסיבות.

20.
קיומה של חובת זהירות מושגית החלה על הוועדה המקומית לתכנון ובניה, בעת שהיא דנה בבקשות למתן היתר בנייה, הוכרעה ונקבעה זה מכבר בפסיקה (וראה לעניין זה ע"א 324/82 עיריית בני ברק נ' רוטברד, פ"ד מה(4) 102,126 (1991)).

כמו כן, נקבע בע"א 4079/05 הוועדה המקומית לתכנון ובניה שומרון נ' מעונה חברה לבניין בע"מ (מיום 11.11.2010), כי גופי תכנון המוסמכים להעניק היתרי בנייה חבים חובת זהירות מושגית כלפי הציבור, להעניק היתרים התואמים לדין, ולהימנע ממתן היתרים שאינם מתיישבים עם הדין.

בנסיבות העניין, חבה הוועדה המקומית גם חובת זהירות קונקרטית כלפי התובעים להפעיל את סמכויותיה במתן היתר בניה בהתאם להוראות הדין, והיה עליה לצפות, כי ככל שתעניק היתר בניה הסוטה באופן ניכר מהתב"ע עשויים להיגרם לתובעים – בעלי המקרקעין הסמוכים, נזקים.

כעת יש לבחון האם הוועדה המקומית ביצעה מעשה או מחדל רשלני המנוגדים לחובת הזהירות המוטלת עליה.
21.
בבואו להכריע בסוגיות העומדות במחלוקת, על בית המשפט לדון במספר שאלות:
א)
האם נפלו פגמים בהליך אישור הבקשה למתן היתר בניה?
ב)
האם נפלו פגמים בהליך תכנון הבקשה למתן היתר בניה?
ג)
האם ביתם של בן שושן נבנה בסטייה מהיתר הבניה שניתן?

האם נפלו פגמים בהליך אישור הבקשה למתן היתר בניה?

לטענת התובעים הוועדה המקומית התרשלה בשני אופנים:
-
הוועדה העניקה היתר הבניה הכולל סטייה ניכרת מהתב"ע תוך התעלמות מהתנגדות התובעים.
-
הוועדה לא אכפה את הפסקת הבנייה ולא פעלה להריסת הבניה הבלתי חוקית.


לאחר שבחן את התנהלות הוועדה מצא המומחה מטעם בית המשפט, כי בהתנהלותה של הוועדה נפלו מספר פגמים:
א.
ועדת המשנה בהחלטה מיום 9.3.2009 (ישיבה מיום 5.3.2009), דחתה את הבקשה בשל סטייה מהוראות התב"ע המהווה סטייה ניכרת, תוך ציון שלושה גורמים (אי התאמה ליחידת דיור צמודה, חזית לרחוב שאינה סימטרית ומפלס גבוה מעל פני הקרקע העובר את הגובה המקסימלי המותר בתב"ע.

מאידך, בהחלטתה מיום 27.5.2009 (ישיבה מיום 4.5.2009) הובאה לעיונה של הוועדה בקשה
מתוקנת להיתר, כאשר האלמנט היחיד שתוקן הוא גובה ה"00", והפעם אישרה הוועדה את הבקשה מבלי שתנמק מדוע ויתרה על שני הסעיפים האחרים, ואף מבלי לחייב את הנתבעים בפרסום הקלות. כך גם אשר לבקשה המתוקנת הנוספת, השלישית.

ב.
המפה , שבהסתמך עליה הוצא ההיתר, אינה תקינה, שכן בית התובעים אינו מסומן במלואו. היה מקום לדרוש הגשת מפה מחודשת עם מפה מצבית תקינה. כך גם בהיתר המתוקן.

המומחה לא נשאל במסגרת חקירתו הנגדית על ידי ב"כ הוועדה שאלות שעניינן חובת הפרסום והפניה לתובעים טרם אישור בקשות לבעלי מקרקעין הסמוכים (הנתבעים) שנרכשו ישירות ממנהל מקרקעי ישראל, ולמעשה לא נחקר באשר לטענותיה של הוועדה באשר להתנהלותה בפועל.
קביעתו של המומחה לפיה הוועדה כשלה בתפקידה כאמור בחוות דעתו לא נסתרה בחקירתו הנגדית, ועל כן מצאתי לאמצה, אלא שבשאלת שמיעת התנגדותם של התובעים, מצאתי לציין כי פרוטוקול הוועדה מיום 9.12.2010 שצורף כנספח ו' לתצהיר הוועדה מלמד על כך שהתנגדות התובעים נשמעה כאשר ניתן להם ולאדריכל מטעמם- האדריכל נבו להשמיע דבריהם, הגם שאלה הושמעו לאחר אישור הבקשות, כך שבפועל ההתנגדות נשמעה ונדחתה לגופה.

האם היתר הבנייה כולל סטייה ניכרת מהתב"ע
?
עיקר טענות התובעים בהקשר זה היא כי ביתם של בן שושן נבנה בסטייה ניכרת מהתב"ע, ביחס לאחוזי הבניה ולשטחי השירות, ולמעשה בן שושן סוטה ב- 24% משטח הבנייה המותר לו על המקרקעין, חרף העובדה, שלוועדה המקומית אין את הסכמות לאשר סטייה ניכרת כדוגמת זו. במסגרת חקירתו של המומחה טען האחרון, כי מדובר במתודה קיימת של שטחי מגורים שמסומנים בתוכניות כשטחי שירות, ואף אישר, כי גם לכאורה פעלה הוועדה בעניין זה שלא כראוי (עמוד 24 שורה 1 לפרוטוקול דיון מיום 25.12.2018), אלא שהוסיף ואישר, כי ככל שבתוך בית הנתבעים נעשו שינויים פנימיים בין שטחי שירות לשטחים עיקריים, אין הדבר משפיע על בית התובעים (עמוד 31 שורות 16-21 לפרוטוקול דיון מיום 25.12.2018).
כך גם באשר לטענות הנתבעים, הוועדה והנתבע 4 בעניין ה"דף למשתכן" שאינו מהווה מסמך מחייב, ועל כן חריגה מההוראות הכתובות בו אינה יכולה להיחשב כ"סטייה" מהוראות התב"ע.
המומחה לא נשאל על ידי מי מהצדדים שאלות שעניינן החריגות הנטענות מהוראות התב"ע (להבדיל מחריגות מהוראות "דף למשתכן" עליהן נחקר), ולמעשה קביעותיו בעניין זה לא נסתרו.
הוועדה לא אכפה את הפסקת הבנייה והריסת בניה לא חוקית.
בעניין זה אין חולק, כי הוועדה הוציאה שני צווים להפסקת עבודה, אלא שאלה לא כובדו על ידי הנתבעים. בפועל הוכח, כי בית הנתבעים גבוה מגובה המקסימום שאושר בהיתר הבניה, הבניה הושלמה והגם שטרם ניתן "טופס 4" למבנה, הועדה לא פעלה להוצאת צו הריסה לחלק החורג.

עולה מהאמור לעיל, כי הוועדה התרשלה בתפקידה, כאמור בחוות דעת המומחה מטעם בית המשפט, וחרף העובדה שהוציאה שני צווי הפסקת עבודה, לא פעלה להריסת החלקים החורגים, ובהתאם- ככל שייקבע כי כתוצאה מהתנהלותה של הוועדה נגרמו לנתבעים נזקים, ניתן יהיה להשיתם עליה.

22.
בעניין אחריותם של הנתבעים קובע המומחה מטעם בית המשפט, כי הבית נבנה בחריגה מן ההיתר המאושר והתקף, בכל הקשור למפלס ה"00" ולכן לא ניתן לו "טופס 4".

משהוכח ,כי הנתבעים המשיכו בבניית ביתם חרף צווי הפסקת העבודה שהוצאו כנגדם, ובפועל לא בנו ביתם בהתאם להיתר הבניה שהתקבל בידם, ניתן לקבוע, כי ככל שייקבע כי נגרם נזק לתובעים, כתוצאה מחריגה זו, ניתן יהיה להשיתו
עליהם.

23.
אשר לנתבע מס' 4, הרי שלא הוכחה כל רשלנות בהתנהלותו. גם אם בבקשה לקבלת היתר בניה הוצגו שטחי מגורים כשטחי שירות, הרי שאלה הוצגו באופן הנגלה לעין, כשכל מהנדס וועדה בר דעת יכול היה להבחין בכך ולקבל החלטה האם לאשרם אם לאו (עמוד 31 שורה 24 עד עמוד 32 שורה 9). כך גם אשר לגובה המבנה, אשר צויין בבקשה לקבלת היתר העומד בתנאי התב"ע, לעומת המבנה שנבנה בפועל. לא הוכח, כי חלה על הנתבע 4 חובת פיקוח בפועל מעבר ל"פיקוח עליון", כפי שנקבע בחוזה העבודה בינו לבין הנתבעים (צורף כנספח 4 לתצהירם של התובעים)
בתצהיר עדותו הראשית מסביר הנתבע 4, כי פיקוח עליון הינו פיקוח פאסיבי, מתבצע תקופתית באופן אקראי ו/או על פי הזמנת הלקוח ו/או הקבלן ואינו מהווה התחייבות לפיקוח צמוד על עבודות הבניה, כשכל מטרתו היא לוודא, שהבניה נעשית מבחינה גיאומטרית לתוכניות באופן כללי (סעיף 13 לתצהיר עדותו הראשית של הנתבע 4).
הנתבע 4 לא נחקר על תצהירו, עדותו לא נסתרה, והמומחה לא נשאל במסגרת חקירתו הראשית בדבר ה"מקובל" בענף הבניה בהגדרת "פיקוח עליון".
לפיכך לא מצאתי, כי ניתן יהיה להטיל אחריות על הנתבע 4 לנזק- ככל שזה יוכח.

24.
לסיכום שאלת האחריות, ככל שייקבע, כי נגרם נזק לתובעים כתוצאה מהתנהלות הוועדה והנתבעים, יש להשיתו על הנתבעים ועל הוועדה בלבד.

שאלת הנזק
25.
אקדים ואומר, כי לאחר שעיינתי בחוות דעת המומחים מטעם הצדדים ומטעם מומחה בית המשפט, ולאחר ששמעתי עדותו לפניי, נחה דעתי, כי דין התביעה להידחות בהיעדר נזק כלשהו שנגרם לתובעים כתוצאה מבניית בית הנתבעים בדרך בה נבנה, תוך קבלת קביעות המומחה מטעם בית המשפט במלואן.

ההלכה הפסוקה קובעת, כי כאשר ממנה בית המשפט מומחה מטעמו, בדרך כלל יש לאמץ את חוות דעת המומחה. רק בנסיבות חריגות,
בהן עולה חוסר היגיון בולט בחוות דעתו של מומחה בית המשפט, או הסתמכות על עובדות שלא הוכחו וכיוצא באלה, רשאי בית המשפט לדחות מסקנותיו של מומחה אובייקטיבי שמונה מטעמו.

כב' השופט רובינשטיין קבע, כי ככלל ייטה בית המשפט להיסמך ביסודו של דבר על חוות דעתו של מומחה שמינה, מתוך ההנחה, כי למומחה אין חלק ונחלה בסכסוך, וחובת הנאמנות שלו היא כלפי בית המשפט. אכן, שיקול הדעת נותר בידי בית המשפט, אולם ניסיון החיים והשכל הישר מלמדים, כי זהו החריג, ואילו דרך המלך היא באימוץ חוות דעתו של מומחה בית המשפט (וראה בעניין זה רע"א 2603/10, דורמ חברה לעבודות סלילה ופיתוח בע"מ נ' ירדני עבודות ביוב וניקוז בע"מ, [פורסם ביום 27.05.10)).

הפסיקה אף הדגישה את חשיבות מינויו של מומחה מטעם בית המשפט בנסיבות בהן מדובר בשאלה שבמומחיות, ובדרך כלל ראוי לסמוך על מומחה שנתמנה מטעם בית המשפט (וראה בעניין זה ע"א 916/05, שרון כדר נ' פרופסור יובל הרישנו ואח'
[פורסם ביום 28.11.07)).

בת"א (מחוזי חיפה) 485/01 גרינשטיין רומן נ' אקרשטיין תעשיות בע"מ (פורסם בנבו, 28.11.2005) נקבע, כי בין אם מומחה בית המשפט התמנה בהסכמה ובין אם לאו, שמורה לצדדים הזכות לחקור אותו על מנת לנסות לקעקע את מסקנותיו, והפסיקה חזרה והדגישה, כי מסקנות המומחה לעולם אינן באות במקום מסקנות בית המשפט. בית המשפט הוא המכריע בסופו של דבר על פי מכלול הראיות שבפני
ו, לרבות מסקנות המומחה מטעמו, ורשאי בית המשפט לבור חלקים מחוות דעתו של המומחה - ע"א 974/91 עמיד חברה קבלנית לבניין בע"מ נ. הוועדה המקומית לתכנון ובניה זמורה, פ"ד נ(5) 104.
עם זאת, ככלל, הנטייה היא שלא לסטות מחוות דעתו של מומחה מטעם בית המשפט, בהיעדר טעות בולטת (וראה לעניין זה בע"א 3056/99 שטרן נ. המרכז הרפואי על שם חיים שיבא, פ"ד נו(2) 936, 949).
עוד על מעמדו של מומחה מטעם בית המשפט ראה, בין היתר - ע"א 323/85 מדינת ישראל נ. אברהם מזרחי, פ"ד לט(4) 185, 189, ע"א 402/85 מרקוביץ נ. עירית ראשון לציון, פ"ד מא(1) 133, 139, ע"א 821/88 א. לוי קבלני בנין בע"מ נ. שמי את סמי חמוד, פ"ד מד(2) 771, 779, ע"א 605/88 תבורי בע"מ נ. מעינות הגליל המערבי בע"מ, פ"ד מה(2) 1, 11; ע"א 293/88חברת יצחק ניימן להשכרה בע"מ נ. רבי, דינים טו 560; ע"א 558/96 חברת שיכון עובדים נ. רוזנטל, פ"ד נב(4) 563 והאסמכתאות שם.

26.
במקרה דנן נשאל ב"כ התובעים על ידי בית המשפט בישיבת קדם משפט שנערכה ביום 26.12.2018 מדוע לא פנה למומחה בית המשפט בשאלות הבהרה ,ככל שסבר, כי חוות דעתו לוקה בחסר ו/או לא ניתנה בה ההתייחסות לכלל רכיבי הנזק הנתבעים, ולכך השיב: "

יש יותר מדי טעויות לעניות דעתי בחוות הדעת של המומחה. אני לא צריך שאלות הבהרה כדי להעמיד אותו על טעויות. בחקירתו אצביע על טעות טעות...".
לדידי ראוי היה, כי התובעים יפנו שאלות הבהרה למומחה בכל הקשור לקביעה אשר לירידת ערך פסיכולוגית, אשר לקביעותיו בדבר היעדר הצללה וחסימה לנוף שלא התבססו על ידי המומחה מטעם התובעים בדרך של עריכת סימולציות ועוד, על היעדר קיר מפריד ובניית חלונות הפונים לבית הנתבעים בניגוד להיתר ועוד, אך אלה בחרו שלא לנצל זכותם זו, וטעמיהם שמורים עימם (וראה לעניין הטעם שבהפניית שאלו הבהרה בע"א 107/88 שירלי כהן רז

נ' פרידה לאף
(פורסם בנבו 25.3.90)).

במסגרת חקירתו הנגדית של המומחה בחר ב"כ התובעים להתמקד במספר מצומצם של שאלות: חלוקת זכויות שטחי השירות בין הצדדים ובין הקומות השונות במבנה (עמוד 18 שורה 12 עד עמוד 20 שורה 16), שאלת קיומה של חניה מקורה בבית הנתבעים- שטח שירות אם לאו (עמוד 21 שורות 31 עד עמוד 22 שורה 27), שאלת הגדרת שטחי מגורים כשטחי שירות בבקשות למתן היתר (עמוד 23 שורה 15 עד עמוד 24 שורה 11), שאלת הכיעור/היעדר הסימטריה כדרישת הוראות "דף למשתכן" ו/או בכלל (עמוד 26 שורות 15 עד עמוד28 שורה 12).

לאחר שבית המשפט העיר תשומת ליבו של ב"כ התובעים, כי זמן החקירה שהוקדש לחקירת מומחה בית המשפט על ידו מוצה, מבלי שהמומחה נחקר בשאלת הנזק (זאת על אף שהמומחה כבר קבע בחוות דעתו, כי התנהלות הוועדה לא היתה תקינה, וכי בית הנתבעים אינו תואם באופן מלא את היתר הבניה שניתן), נשאל המומחה בזמן שנותר לב"כ התובעים לחקירתו, שאלות ספורות בכל הקשור לשאלת הנזק מעבר לטענת היעדר הסימטריה הנדרשת, והכיעור.

27.
בשאלת הנזק, חוות דעת המומחה מטעם בית המשפט בדבר היעדר נזק לא נסתרה, בכל אחד מהרכיבים הנתבעים:
27.1
דרישה למראה סימטריה והיעדר הרמוניה אדריכלית היוצרים מבנה מכוער
- לא הוכח כי ההנחייה הקיימת ב"דף למשתכן" מחייבת ו/או גוברת על הוראות התב"ע
,הוכח כי הבתים בשכונה אינם אחידים (עמוד 33 שורות 28-29 לפרוטוקול דיון מיום 25.12.2018); סימטריה/התאמה הרמונית קיימת בשכונה מקום שאדריכל אחד תכנן את שני הבתים הצמודים (עמוד 26 שורות 29-31 ושורות 34-33
לפרוטוקול דיון מיום 25.12.2018); וכי סימטריה והתאמה הרמונית כפי שהוצגו בתמונות שהוצגו בחוות דעתו של השמאי אטקין, הינן בבתים שבנויים במפלסים מעל הרחוב, שם קיימת חשיבות גדולה יותר לשמירת ההרמוניה בין הבתים, מאשר לנכסים שנמצאים מתחת לפני הרחוב בהם מרבית נפח הבית לא נראה לעובר ברחוב, ובהתאם- החשיבות אותה יש לייחס להרמוניה בבתים המצויים בצד המדרון פחותה משמעותית (עמוד 33 שורות 31-33 לפרוטוקול דיון מיום 25.12.2018).

27.2
ירידת ערך בשל חסימת אור השמש
- חוות דעתו של המומחה לא נסתרה במסגרת חקירתו הנגדית, שכן לא הובאה כל ראיה לכך שקיים שוני מהותי בין חסימת קרני האור מקום בו היה נבנה בית תיאורטי בהתאם להיתר הבניה/בהתאם לתב"ע לבין הבית שנבנה בפועל (וראה גם את עמדת המומחה אשר לכך שהתובעים לא ניצלו את מלוא הגובה המותר להם בהתאם לתב"ע – עמוד 32 שורות 15-20 לפרוטוקול דיון מיום 25.12.2018).
עוד לא נסתרה חוות דעתו בעניין הקיר המפריד האטום המופיע בהיתר הבניה שניתן לתובעים היה נבנה, שכן לו זה היה נבנה בהתאם להיתר, היתה נגרמת חסימת קרני אור
באותה מידה (עמוד 36 שורות 16-25 לפרוטוקול דיון מיום 25.12.2018).

27.3
ירידת ערך בשל חדירה למרחב מחיה
- קביעתו של המומחה לפיה בית התובעים נבנה כלפי בית הנתבעים ולא כלפי החזית העורפית, באופן שבו מרפסת החצר וחלונות הסלון פונים למגרש הנתבעים, והיעדר קיר אטום מפריד אותו התחייבו התובעים לבנות (בהתאם להיתר הבניה שניתן להם), הם שגורמים לחדירה למרחב המחייב , אך זו חדירה למרחב המחיה של הנתבעים על ידי התובעים. (וראה לעניין זה עמוד 36 שורות 16-25 לפרוטוקול דיון מיום 25.12.2018).

27.4
חסימת נוף-
גם במקרה זה לא נסתרה חוות דעתו של המומחה, לפיה לו הקיר האטום המפריד היה נבנה על ידי התובעים כנדרש בהיתר הבניה שניתן להם ולכל אורך המגרש,
היה חוסם הקיר את גזרת הנוף הפונה לכיוון בית הנתבעים ,לגביה נטענה החסימה. גם במקרה זה קבע המומחה כי לצורך הוכחת הטענה לפיה נגרמה חסימת נוף, היה אמור המומחה מטעם התובעים לבצע סימולציה של מבנה תיאורטי אשר היה נבנה בהתאם להוראות התב"ע, לעומת בית הנתבעים בפועל דבר אשר לא בוצע, אך גם לו היתה מבוצעת סימולציה שכזו- כך קובע המומחה- לא היה הבדל מהותי אשר לנזק הנטען (וראה לעניין זה עמוד 33 שורות 20-24 ,עמוד 35 שורות 8-20, עמוד 36 שורות 16-25 לפרוטוקול דיון מיום 25.12.2018). הגדיל המומחה לומר והוסיף בחקירתו, כי בנושא הנוף- עדיף בית התובעים על פני בית הנתבעים מאחר שהוא נמוך יותר, פתוח לנוף, יש לידו רצועה ירוקה שנותנת לו חזית משופרת לכיוון הצידי, ויש לו מבט פתוח לנוף לכיוון צפון מערב (עמוד 27 שורות 8-13 לפרוטוקול דיון מיום 25.12.2018).

27.5
חריגה מקווי בניין קיים, חזית ועורף עד כדי הסתרת בית התובעים
- המומחה קבע בחוות דעתו כי החריגה היחידה הקיימת מהיתר הבניה שניתנה לנתבעים היא בכל הקשור לגובה ה"00" שהינו גבוה מהגובה שאושר לו. המומחה לא נשאל בנושא זה בחקירתו הנגדית, וקביעתו כי לא קיימת חריגה פרט לגובה ה"00" לא נסתרה (סעיף 9.2 לחוות הדעת).

ככלל ניתן לומר בעניין זה, כי חוות דעתו של המומחה מטעם בית המשפט חזרה על ממצאי המומחים מטעם כלל הנתבעים, אשר קבעו במסגרת חוות דעתם, כי לא נגרם כל נזק לתובעים כתוצאה מבניית בית הנתבעים, תוך קביעה כי החלטות הוועדה היו בגדר סמכויותיה, וכי אין מדובר בסטייה מהתוכנית החלה על המקום, התב"ע אשר הוראותיה גוברות על "דף למשתכן" עליו נסמכו התובעים בתביעתם.
28.
במסגרת חקירתו הנגדית נשאל המומחה בקשר להיעדר התייחסות בחוות דעתו, לרכיב הנזק הפסיכולוגי אשר
נגרם לטענת התובעים כתוצאה מבנית בית הנתבעים בדרך בה נבנה.
ראוי היה כפי שצויין לעיל, שנושא ירידת הערך הפסיכולוגית יועלה על ידי ב"כ התובעים במסגרת משלוח שאלות הבהרה למומחה, ולא בדרך של העלאת הנושא במסגרת החקירה הנגדית. יחד עם זאת הבהיר המומחה, כי רכיב פסיכולוגי קיים, שעה שרוכש פוטנציאלי מזהה בעיה ברורה שקיימת בנכס, וברגע שאין בעיה כזו בנכס, לא נוצרת בעיה פסיכולוגית. המומחה הבהיר, כי לא התייחס לראש נזק זה, מאחר שלא מצא, כי רכיב נזק זה רלוונטי לתובעים (עמוד 25 שורה 20 עד עמוד 26 שורה 2).


עדות זו של המומחה נמצאה מהימנה עליי.

ראו לעניין זה ההלכה בדבר "ירידת ערך פסיכולוגית, סוכמה בת"א (שלום ת"א) 45482-10-13
חֵמי אברהם נ' נציגות הבית המשותף ברחוב בורוכוב 48, גבעתיים (פורסם בנבו, 27.05.2015)
(להלן- "פסק הדין בעניין חמי"), שם נפסק כי
"
...בירידת-ערך שאינה הפיכה יש, להשקפתי, להכיר אך במקרים, שבהם נפל בנכס מקרקעין ליקוי חריג ויסודי, שאיננו מן הליקויים הקלים או השכיחים והוא פוער פער ממשי בין ציפייתם הסבירה (בקנה-מידה אובייקטיבי) של רוכשי-נכסים לבין מצבו של נכס נתון
.."
(הדגשות לא במקור ס.ג.א)

מסכימה אני עם גישה זו של כבוד השופט גיא הימן בפסק הדין בעניין חמי , לפיה יש להכיר ברכיב נזק של ירידת ערך פסיכולוגית, רק במקום בו נפער פער בין ציפיות קונה סביר, לבין מצבו של נכס נתון.
במקרה דנן, אין מדובר בפגם נסתר או בליקוי חוזר ונשנה. מראהו של הבית חשוף וגלוי לעיני הרוכש הפוטנציאלי אשר מביט בו ובחזיתותיו קודם לרכישתו, ועל כן לא ניתן לומר, כי מחיר השוק של הבית יפגע בשל הפער שבין מצבו של הבית הנגלה לעיני הרוכש הפוטנציאלי במלואו טרם רכישתו לבין ציפיותיו, שעה שאין מדובר בפגם או ליקוי נסתר.
מעבר לחוות דעתו של השמאי אטקין מטעם התובעים לעניין ירידת ערך פסיכולוגית, לא הוצגה כל ראיה בדבר פרסום הבית לצורך מכירתו, ואף לא זומן ולו קונה פוטנציאלי אחד, שיתמוך בטענה, שנמנע מלרכוש את הדירה בשל מראהו הלא סימטרי של המבנה או "כיעורו".

חזקה שבעובדה היא, הנעוצה בהגיון ובניסיון החיים, לפיה
דין ההימנעות כדין הודאה בכך שאילו הובאה אותה ראיה, שהיא בהישג ידו ואין לכך הסבר סביר, היתה פועלת לחובת הנמנע
(לעניין זה ראה למשל:
ע"א 548/78 שרון נ' לוי, פ"ד לה
(1), 736;
ע"א 55/89 קופל (נהיגה עצמית) בע"מ נ' טלקאר חברה בע"מ
, פ"ד מד
(4) 602;
בע"מ 2468/11
פלוני נ' פלונית
(2011);

ע"א 465/88 הבנק למימון ולמסחר בע"מ נ' סלימה, פ"ד מה
(4) 651;
ע"א 2275/90 לימה חברה ישראלית לתעשיות נ' רוזנברג,
פ"ד מז
(2) 605;
ע"א 795/99 פרנסואה נ' פוזיס, פ"ד נד
(3) 107;
ע"א 78/04
המגן חברה לביטוח בע"מ נ' שלום גרשון הובלות בע"מ
(2004);

ע"פ (חיפה) 974/06
מ"י נ' אגבאריה מוסטפא
(2006); ה"פ (תל אביב) 125/08

ססכון נ' סולומון
(2011);

רע"א 3961/10,
המוסד לביטוח לאומי נ' סהר חברה לתביעות בע"מ (2012); י. קדמי, "על
הראיות
",
חלק רביעי, התש"ע-2009, עמוד 1865).

הן בחוות דעתו של השמאי אטקין והן בסיכומי ב"כ התובעים , הופנה בית המשפט לשורה של פסקי דין בנושא רכיב הנזק הפסיכולוגי, אליהם מצאתי להתייחס:

א.
בת"א 12158/00 שטרן נ' גרינברג (פורסם בנבו 7.11.2006) נקבע, כי התובע זכאי לפיצוי בגין ירידת ערך פסיכולוגית, מאחר שהנתבעים מכרו לידי התובעים את דירת מגוריהם מבלי ליידעם אודות המצב הרעוע של יסודות המבנה,
למרות שטרחו להפליג בשבחו של השיפוץ הקוסמטי אותו עבר הנכס. רק לאחר שרכשו התובעים את דירת המגורים מהנתבעים, נודע להם על הפגם/הליקוי הקיים ביסודות הבניין, ואף זאת רק לאחר שנציגות הבית המשותף קיבלה התראה (שניה) מעיריית חיפה בגין ליקויים ביסודות המבנה, אז התברר כי בעבר עמד לדיון נושא היסודות אל מול עיריית חיפה.
יוצא איפוא, כי מדובר בפגם נסתר עליו לא דיווחו המוכרים/הנתבעים בטרם מכירת הדירה, ובו לא יכלו התובעים להבחין בעיניהם בטרם הרכישה. הסיבה, בעטיה נפסק, כי התובעים זכאים לירידת ערך פסיכולוגית הינה כי
"גם בהנחה שהתיקון יבוצע כהלכה ,ואת זאת אין לדעת כי לא הוגשו ראיות
ביחס לטיב התיקון ,עלול הפגם ביסודות הבניין להשפיע על שווי הדירה" (עמוד 8 שורה 18-19 לפסק הדין).

ב.

בתיק 2543/00 עזריה נ' אלמליח (פורסם בנבו 14.11.2005) נקבע, כי המתכנן כשל בכך שלא בדק את טיב הקרקע והתאים לסוג הקרקע בפועל את העומק הנדרש לקידוח הכלונסאות , זאת שעה שהקרקע במקום הייתה אדמת מילוי אשר הצריכה קידוח עמוק יותר של כלונסאות מהעומק בו הוחדרו הכלונסאות בפועל, מה שגרם להיווצרות סדקים במבנה.
מדובר בכשל סמוי מן העין שגרם לנזקים במבנה, כאשר לא ניתן לדעת בוודאות האם תיקון שיבוצע יביא את הבעיה לכלל פתרון, קרי- חשש שיכונן בליבו של כל קונה אשר יהיה חשוף לבעיית ביסוס הבית בעתיד- האם
נפתרה בעית הביסוס באופן ממצה אם לאו.

כפי שנקבע גם בת"א (שלום הרצ') 13093-04-15 דורון לכיש נ' גינדי השקעות פרויקטים 2006 בע"מ (פורסם בנבו, 14.08.2018): "...שאף אם באופן עקרוני ניתן לפסוק פיצוי בגין ירידת ערך פסיכולוגית, עדיין זו תפסק רק כאשר מדובר בליקויי חוזר ונשנה או בליקויי חריג ויוצא דופן, כזה העלול להרתיע בפועל קונה פוטנציאלי". במקרה שלפנינו אין מדובר בליקוי חוזר ונשנה, כי אם בטענה בעניין היעדר סמטריות
וכיעור סובייקטיבי נטען, שגלוי לעיני כל, וממילא לא הוכח כי הרתיע רוכש פוטנציאלי. הדבר נתון לטעמו האישי של כל אדם באשר הוא, ואינו ניתן להגדרה קטגורית כ"מכוער".

ג.
בע"א 2016/00 רוזנצוויט נ' רוזנבליט (פורסם בנבו 28.05.02), דובר בבעיה ביסודות המבנה, כאשר נגרם נזק לשלד כתוצאה מכשל של המתכנן. ראה בעניין זה ס' ב' לעיל.


יוצא איפוא, כי דין התביעה בגין רכיב ירידת ערך פסיכולוגית, להידחות אף היא.
29.
אחד מהשיקולים לאימוץ חוות דעת המומחה מטעם בית המשפט במלואה, הינה הדרך בה ביקש לבסס המומחה מטעם התובעים- השמאי אטקין את חוות דעתו:

29.1
לחוות דעתו צירף השמאי אטקין תמונות אשר אמורות להעיד על כך, שבית הנתבעים מתנשא ומעפיל על בית התובעים. תמונות אלה צולמו באופן, שאינו מאפשר ראיה כוללת של שני הבתים בחזיתם במלואה, על מנת לאמוד את הדרך, בה נראה אותו שוני לעומד בחזית הבתים , כאשר בתמונות 4 ו-5 נטענת חוסר פרופורציה שאינה נראית לעין.

29.2
תמונות 9 ו-10 מתיימרות להציג את הנוף שנצפה מחדר האורחים שבבית התובעים המשקיף לבית הנתבעים, אלא שלא ניתנה כל התייחסות לכך, שבהיתר הבניה של התובעים התחייבו האחרונים להקים באותו מקום בדיוק קיר הפרדה אטום בין הבתים, שאמור היה לכאורה להסתיר את הנוף הקיים מעבר לבית הנתבעים בהתייחס לאותן תמונות (למשל- בדרך של עריכת התמונות בתוספת סימולציה של הקיר שאמור היה להיבנות במקום בהתאם להיתר הבניה שניתן לתובעים).

29.3
תמונות 20-26 נראות כתמונות של בתים במראה סימטרי בשכונת מגוריהם של התובעים והנתבעים שנבנו במפלס שמעל מפלס הרחוב, כך שמלוא הבית נראה לעין העוברים ושבים ברחוב. רק תמונה 27 הינה של בית מתחת למפלס הרחוב, אך לא ברור מהתמונה, האם מדובר בדו משפחתי או שמא בבית בודד. באותה תמונה ניתן לראות מהרחוב רק את חלקו העליון של הגג.

29.4
השמאי אטקין אינו מבהיר מדוע לסברתו גובר "דף למשתכן" על הוראות התב"ע ו/או מדוע הוועדה מחויבת לפעול בדבקות בהתאם להנחיות הרשומות בו.

29.5
לא ברור על מה נסמך השמאי אטקין בקביעתו בדבר שיעור הפגיעה, שנגרמה לבית התובעים, שעה שהוא מודה, כי לא ניתן למצוא שתי עסקאות לצורך השוואה, אלא אם הנכס יימכר בפועל. כן לא ברור על סמך מה קבע השמאי אטקין, כי דמי השכירות הראויים עומדים על 6,000 ₪ (לא צורפו עסקאות דומות באזור לצורך השוואה) , ומהם אותם "כישורים שמאיים" המביאים אותו לכלל קביעה, לפיה הפגיעה תהא בשיעור 20% מדמי השכירות הראויים, או בשיעור 15% מערך הנכס.
לא הובאה כל ראיה בדבר שווי נכסים דומים באזור בו נבנה בית התובעים, ו/או עסקאות מכר שנעשו באזור, ו/או תיאוריות המלמדות על פגיעה בשיעורים האמורים במצבים כגון דא.

30.
משלא הוכח, כי נגרם נזק לתובעים כתוצאה ממחדליהם של הוועדה והנתבעים, לא מצאתי עוד לדון בשאלת הקשר הסיבתי, ושאלת חלוקת האחריות בין המזיקים.


סוף דבר
31.
לאור כל האמור לעיל, מצאתי לדחות את התביעה לגופה.

לפיכך, בהתחשב בסכום התביעה,
בהתחשב במשך הזמן בו נוהל ההליך, ובהליכי הביניים שנדרשו לצדדים, הנני מורה על חיובם של התובעים ביחד ולחוד בהוצאות משפט כדלקמן:

סך של 30,000 ₪ בתוספת מע"מ כדין לנתבעת 1.
סך של 30,000 ₪ בתוספת מע"מ לנתבעים 2 ו-3 ביחד ולחוד.
סך של 30,000 ₪ בתוספת מע"מ לנתבע 4.

הסכומים ישולמו בתוך 30 יום ממועד קבלת פסק הדין בידי ב"כ התובעים, שאם לא כן יישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד למועד התשלום בפועל.

המזכירות תשלח פסק הדין לצדדים.

זכות ערעור כחוק.





ניתן היום,
ג' שבט תשע"ט, 09 ינואר 2019, בהעדר הצדדים.













א בית משפט שלום 43654-09/11 מנחם כהן ניסן, אורית כהן ניסן נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה זבולון, אבי בן שושן, אמבר בן שושן ואח' (פורסם ב-ֽ 09/01/2019)